ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПОРТАЛ ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

Как взять ипотеку на двоих? Что такое долевая ипотека – Полезные статьи об ипотеке Альфа-Банка

Опубликовали: 10.02.2023 Обновили: 10.03.2023

• •

  Что такое ипотека с созаёмщиками

• •

  Преимущества и недостатки

• •

  Ипотека на супругов

• •

  Семейные ипотечные программы

• •

  Ипотека без брака

• •

  Оформление ипотечного займа на двоих

• •

  Как решить, кто титульный заёмщик

• •

  Документы для подачи ипотечной заявки на двоих

• •

  Риски ипотеки на двоих

• •

  Заключение

Выплата ипотеки требует серьёзных расходов, которые проще разделить с близким человеком. Это возможно, если брать банковский заём на двоих. Мы расскажем, как сделать всё правильно и избежать вероятных рисков.

Что такое ипотека с созаёмщиками

Ипотечный кредит с созаёмщиками — способ занять деньги, при котором финансовая ответственность перед банком возлагается на двоих и более человек. В большинстве случаев это супруги. По закону, если первый партнёр берёт в долг средства на покупку недвижимости, второй автоматически становится созаёмщиком при условиях:

• •

  у обоих есть российское гражданство;

• •

  у пары нет брачного договора или в нём не прописано, что обязательства по ипотеке касаются только одного члена семьи.

Созаёмщиками могут стать и люди, не состоящие в браке. Чтобы оформить это, в кредитном договоре обязательно указывают имя основного заёмщика и его партнёра. На них лежит одинаковая ответственность перед банком, даже если ипотечная квартира принадлежит этим людям не в равных долях.

В случае, когда основной заёмщик почему-либо перестаёт вносить платежи, погашать долг обязан второй.

Совместный жилищный кредит могут получить родитель и взрослые сын или дочь, а также люди, которые не связаны родством. Достаточно единственного ипотечного договора, указания имён партнёров и выделенной доли недвижимости каждого участника.

Преимущества и недостатки

Общий жилищный заём на семью — распространённая практика кредитования, так как у этого способа есть много плюсов:

• •

  Клиенты могут получить большую сумму и купить более просторную квартиру. Ведь при рассмотрении заявки принимают в расчёт общий доход.

• •

  Двоим выплачивать ипотечный заём легче финансово и психологически. Если у первого партнёра снизится доход, второй выручит его тем, что продолжит погашать долг.

• •

  Супруги получают возможность участвовать в льготных ипотечных программах. Это означает, что заём дадут по более низкой ставке, чем базовая.

• •

  Налоговые вычеты полагаются обоим участникам. То есть можно вернуть больше денег от выданной суммы и процентов.

• •

  Для банка наличие второго заёмщика — усиленная гарантия возврата средств. Значит, он может предложить более выгодные условия по ипотеке.

• •

  Жилищный кредит с созаёмщиком решает проблему деления долей в квартире, размер которых можно указать в договоре. И для этого паре не нужно регистрировать брак.

Есть у совместного кредитования и недостатки:

• •

  Если участие партнёра чисто формальное, ему тяжело будет платить долг при финансовых трудностях основного клиента. Но это не освободит от ответственности перед банком.

• •

  Для одобрения займа у обоих претендентов должна быть хорошая кредитная история. Если у мужа она образцовая, а у жены плохая, банк может отказать в выделении денег.

• •

  Созаёмщики могут поссориться, или у кого-то изменятся обстоятельства, и долю недвижимости нужно будет продать. На это потребуется согласие второго партнёра, а он может не дать его.

Ипотека на супругов

Если люди берут общий заём на покупку жилья, в большинстве случаев они являются мужем и женой. Семейным клиентам банки охотнее дают в долг, так как выше вероятность получить деньги обратно. Ведь обязанность платить касается обоих супругов в равной степени. Поэтому при рассмотрении заявки учитывают их статус:

• •

  возраст каждого не меньше 18 лет на дату оформления и не больше 70 лет на момент полного погашения займа;

• •

  они должны быть трудоустроены, иметь официальный доход и проработать на одном месте 4 месяца без перерыва;

• •

  оба супруга согласны на проведение сделки.

Чтобы убедиться в соответствии заёмщиков требованиям, банки просят представить:

• •

  паспорта обоих;

• •

  свидетельство о регистрации брака и справку о составе семьи;

• •

  справки о размере доходов;

• •

  копии трудовых книжек супругов.

Взять жилищный заём невозможно без обязательной страховки. Если семья покупает новостройку, каждый супруг страхует жизнь и здоровье. При желании приобрести готовое или вторичное жильё оформляют страхование титула также на каждого участника договора.

Ещё одно непременное условие ипотеки — внесение первоначального взноса. Он составляет от 15% стоимости недвижимости. Совместное кредитование не означает, что каждый заёмщик заплатит стартовый взнос отдельно от супруга. Они сообща вносят те же 15%, что и единственный клиент.

Семейные ипотечные программы

Супруги могут воспользоваться вариантами ипотеки с господдержкой, которые есть в Альфа-Банке:

• •

  Семейная. Ставка — от 5,7%*, максимальная сумма — 12 млн ₽ без подтверждения дохода. По программе можно купить новое, строящееся или вторичное жильё, а также рефинансировать текущий ипотечный заём. Это вариант для семей с детьми, которые родились с 1 января 2018 года, или с детьми-инвалидами. Родители обязаны иметь общий трудовой стаж от 1 года и работать не меньше 4 месяцев на одном месте. А у детей должно быть гражданство РФ. Помимо остальных документов, понадобится представить их свидетельства о рождении.

• •

  Для молодой семьи. Ставка — от 5,7%*, максимальная сумма кредита — 50 млн ₽, без подтверждения дохода — 12 млн ₽. Требования к заёмщикам такие же, как в предыдущем случае. Можно выбрать срок выплаты средств от 3 до 30 лет.

• •

  С материнским капиталом.

  Ставка — от 5,7%*, маткапитал используют для первоначального взноса или на досрочное погашение оставшейся суммы долга. Для оформления, кроме стандартного набора документов, понадобится сертификат материнского капитала.

Ипотека без брака

Двое заёмщиков также могут взять жилищный кредит, если:

• •

  фактически являются парой, но их отношения не зарегистрированы;

• •

  это родители и совершеннолетние дети, в том числе приёмные;

• •

  это братья и сёстры, родные либо сводные.

Здесь есть следующие варианты оформления:

• •

  Один человек становится заёмщиком, второй — его поручителем. Первый получает квартиру в полную собственность и выплачивает кредит. Второй не является владельцем недвижимости, но обязан вернуть банку деньги, если собственник жилища не сможет это делать.

• •

  Двое являются созаёмщиками, а жилплощадь оформляется в долевую собственность. В этом случае кредит платят оба, каждый — свою часть. Её размер определяется по договорённости и зависит от доли недвижимости, которая принадлежит созаёмщику. Ипотечный счёт — общий.

Без регистрации брака получить жилищный заём на партнёров труднее, так как в этих случаях финансовые риски для банка выше. Для одобрения заявки важно подтвердить платёжеспособность обоих, иметь благополучные кредитные истории. Взносы по займу лучше вносить с отдельных счетов и сохранять подтверждающие документы. Они пригодятся, если между созаёмщиками возникнет спор о делении недвижимости или кто-то из них откажется погашать долг.

Оформление ипотечного займа на двоих

Чтобы супругам или родственникам получить заём на покупку жилой недвижимости, нужно пройти несколько этапов:

• •

  Подать заявку на ипотеку, заранее выбрав подходящую программу. В Альфа-Банке это можно сделать онлайн, сразу указать в анкете наличие созаёмщиков или поручителя.

• •

  Собрать документы на двоих, сделать и переслать их копии. Необходимо подтверждение личности, семейного статуса, трудоустройства, уровня доходов.

• •

  Дождаться предварительного одобрения заявки. Клиент получит сообщение на указанный им номер телефона или email.

• •

  Выбрать недвижимость. В зависимости от программы это может быть новостройка или вторичное жильё, соответствующие требованиям банка.

• •

  Заказать отчёт об оценке квартиры с вторичного рынка. Альфа⁠-⁠Банк предлагает список аккредитованных экспертов.

• •

  Представить оригиналы документов в отделение. На этом же этапе оформляют страховку, подписывают кредитный договор, перечисляют стартовый взнос за жильё.

• •

  Подписать договор купли-продажи у нотариуса. В документе указывают, какую долю квартиры получает в собственность каждый созаёмщик или что ею будет владеть кто-то один.

• •

  Зарегистрировать сделку в Росреестре. Для этого существуют Госуслуги, МФЦ, почта, или можно выполнить процедуру через банк.

• •

  Передать выписку из ЕГРН в банк. Он перечислит оставшуюся стоимость квартиры продавцу, если этого не сделали раньше.

• •

  Платить ипотеку в соответствии с полученным в банке графиком. Деньги идут на один счёт, о способе и степени участия каждого созаёмщики договариваются сами.

Как решить, кто титульный заёмщик

При оформлении кредита на двоих просят указать титульного, то есть основного заёмщика. Обычно это клиент, который подаёт заявку и общается с сотрудником банка. Регулярные платежи по кредиту требуют в первую очередь с него. И только при отсутствии средств на счетах первого банк обращается ко второму заёмщику. Ведь он тоже несёт ответственность за своевременное погашение долга и должен платить не только свою долю, но и полный ежемесячный взнос в случае необходимости.

Сам термин «основной заёмщик» имеет значение только для банка. И не всегда означает, что квартира или большая её часть принадлежат именно этому клиенту. Если двое взявших кредит являются супругами, оба имеют право на равные доли недвижимости или неравные, но определённые договором. А кто станет титульным заёмщиком, клиенты решают между собой.

Документы для подачи ипотечной заявки на двоих

Их список не отличается от того, что требуют при оформлении ипотеки на одного человека. Каждый предоставляет:

• •

  паспорт;

• •

  СНИЛС;

• •

  трудовую книжку;

• •

  справку о доходах, выписку с зарплатной карты или банковского счёта;

• •

  свидетельство о браке;

• •

  свидетельство о рождении детей, если они есть;

• •

  справку о составе семьи.

Мужчины до 27 лет предъявляют также военный билет.

Риски ипотеки на двоих

Если у людей доверительные отношения, нет финансовых проблем, то ипотечный кредит с созаёмщиком — отличный способ купить более просторное и удобное жильё на выгодных условиях. Но здесь могут быть и неприятные последствия:

• •

  при длительной просрочке выплат отметку об этом в кредитных историях получают оба клиента;

• •

  если один из них захочет продать или сдать квартиру, на это потребуется согласие второго, а тот может отказать;

• •

  ипотечную жилплощадь, которая находится в долевой собственности, банк может не принять в качестве залога, и придётся закладывать другое имущество;

• •

  если долг погашает только муж, жена при разводе всё равно может претендовать на половину квартиры как на часть совместно нажитого;

• •

  в незарегистрированном браке в случае смерти одного партнёра второй без завещания не сможет унаследовать его долю и получит только свою половину жилища;

• •

  при делении недвижимости в суде её часть могут выделить ребёнку, то есть фактически родителю, с которым будет жить несовершеннолетний. Это может казаться несправедливым второму супругу, особенно если он вложил больше средств, но не может это доказать.

Заключение

Ипотека на двоих доступна супругам, сожителям, родственникам и даже друзьям, которые решили инвестировать в недвижимость. Важно, чтобы люди доверяли друг другу. А чтобы ни у кого не возникло желания обмануть, следует заранее договориться о деталях, привлечь к оформлению нотариуса и сохранять квитанции на погашение жилищного кредита.

* Уточняйте актуальную информацию по предложениям на сайте Альфа-Банка.

Ипотека для двух собственников не являющихся супругами

Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.

Оставить заявку

Содержание:

1. Условия кредитования
2. Особенности ипотечного договора на двух собственников

Для гражданских пар такая возможность тоже доступна, правда, с некоторыми оговорками. Как оформить ипотеку на двух собственников, которые не являются официальными супругами? Есть важные юридические нюансы, которые нужно знать будущим созаемщикам.

Условия кредитования

Кому выгодно брать ипотеку с созаемщиком, который не является супругом? Вариантов много. Два друга решили инвестировать в квартиру на стадии котлована, чтобы в будущем продать ее и заработать. Брат и сестра хотят вместе купить квартиру, потому что доверяют друг другу, а в одиночку не могут потянуть первоначальный взнос. Две юридические фирмы совместными усилиями берут кредит для расширения складских и торговых площадей. Иногда человек выбирает между поиском созаемщика и поручителя для ипотеки. Найти поручителя сложнее, чем созаемщика, потому что поручительство — это ответственность без выгоды.

Как оформить ипотеку на двух собственников:

• Скопить средства на первоначальный взнос
• Иметь стабильный источник дохода
• Достичь возраста 21 год
• Иметь хорошую кредитную историю

Поскольку в законе об ипотеке нет требований к обязательному наличию семейных связей между людьми, которые хотят вместе взять ипотеку, кредит для двоих выдадут в любом банке. Сроки рассмотрения заявки и процедура оформления при этом стандартная, как для всех заемщиков.

Как правило, 2 человека имеют более высокий совокупный доход. За счет этого возрастают шансы на одобрение ипотеки. Придется собирать 2 пакета документов на каждого владельца. Зато получится быстрее выплатить долгосрочный кредит.

Иногда у одного созаемщика отличная КИ, а у второго были проблемы с выплатой банковских займов. В такой ситуации взять ипотеку сложнее. Придется подавать заявления в несколько банков и искать более лояльного кредитора. Вся материальная ответственность за погашение платежей может лежать на созаемщике с хорошей кредитной историей. Второй собственник будет владеть частью жилья без финансовых обязательств. Однако если первый не сможет платить, банк обратится ко второму за деньгами. Поэтому КИ проверяют у всех.

Особенности ипотечного договора на двух собственников

Прежде чем взять жилье в совместную ипотеку, нужно определиться с будущим видом долевой собственности:

• право общей совместной собственности — когда жилье разделено на комнаты и у каждого владельца есть отдельный техпаспорт на его часть жилья и свой лицевой счет. Пример — обычная коммунальная квартира;
• общая долевая собственность — у каждого созаемщика в собственности находится некоторая часть жилья (1/2, 1/3 и так далее).

Банки охотно выдают ипотечные кредиты супругам, которые находятся в зарегистрированном браке. По закону супруги являются созаемщиками и владельцами приобретаемого жилья в равных долях, даже если жена сидит в декрете и выплаты производит только муж. Если созаемщики являются близкими родственниками, банк одобрит оформление залоговой квартиры в общую долевую собственность. Если квартира ранее не была разделена на комнаты и продается целиком, оформить общую совместную собственность будет сложнее, чем долевую. Проще всего купить в общую совместную собственность коммунальную квартиру, где уже есть разделение на комнаты.

Прежде чем искать человека для совместной покупки жилья в кредит, нужно учесть следующие нюансы:

• в договоре нужно указать порядок действий в случае, если один из созаемщиков не сможет платить;
• родственные, деловые и дружеские отношения со временем могут испортиться. В договоре кредитования должно быть указано распределение долевой собственности, которое устраивает обе стороны. Если плательщиком является только один человек, стоит взять второго поручителем, а не созаемщиком;
• оспорить через суд право собственности созаемщиков по договору ипотеки сложно, но можно. Для этого необходимы твердые доказательства того, что человек не исполнял свои обязанности по договору.

Важный момент: плательщик, который погашает кредит за собственника, не являясь совладельцем жилья, — невозможная для банка ситуация. Теоретически плательщик может принимать деньги от родственников или третьих лиц для оплат кредита, но плательщик обязательно должен быть совладельцем недвижимости.

Оставить заявку

Вот как получить ипотеку

Владение домом начинается с получения ипотечного кредита. Вот как.

Онлайн-калькулятор ипотечного кредита, такой как у Trulia, — отличное место для начала, но на самом деле получение ипотечного кредита — гораздо более сложный процесс. Ваша финансовая жизнь будет тем, что поможет кредиторам решить предложить вам кредит, а не ваша личность. И если у вас нет достаточно денег, чтобы купить целый дом, вам понадобится ипотечный кредит. Знание того, как получить ипотечный кредит до того, как вы начнете, повысит ваши шансы на успех.

Ипотека — это кредит от банка или ипотечного кредитора, который помогает финансировать покупку дома без предварительной оплаты всей стоимости имущества. Учитывая высокие затраты на покупку дома, почти каждому покупателю требуется долгосрочное финансирование для покупки дома. Собственность сама по себе служит залогом, который обеспечивает кредитору безопасность в случае, если заемщик не сможет погасить кредит.

Ипотечный платеж обычно выплачивается ежемесячно. Он включает в себя часть вашего основного долга (общая сумма взятых взаймы денег) и процентов (цена, которую вы платите, чтобы занять деньги у вашего кредитора), а также часто налоги на недвижимость, страхование домовладельца и частное ипотечное страхование.

1. 1. Получите ваш кредитный рейтинг, где он должен быть.

   Проверьте свой кредитный отчет, чтобы убедиться, что вся содержащаяся в нем информация верна. Если нет, обратитесь в бюро кредитных историй, чтобы исправить это. Если информация верна, узнайте свой кредитный рейтинг.

   Вы можете получить свой балл в бюро кредитных историй (за небольшую плату), бесплатно на некоторых веб-сайтах или в своем банке. Ваш счет будет между 300 и 850, и чем выше, тем лучше. Ваш кредитный рейтинг должен быть не менее 620 для обычного кредита и может быть всего 500 для кредита FHA.

   Если вам нужно повысить свой балл, вы, скорее всего, можете игнорировать те компании, которые утверждают, что могут исправить вашу кредитную историю. Вот несколько примеров того, что на самом деле требуется:

   • Постарайтесь использовать 30 или менее процентов доступного кредита.
   • Не забывайте вовремя оплачивать счета.
   • Держите старые учетные записи открытыми, даже если вы ими не пользуетесь.
   • Не открывайте новые кредитные счета.
   • Если вы обнаружите какие-либо ошибки в своем кредитном отчете, обсудите их с кредиторами и бюро кредитных историй.

2. 2. Проверьте соотношение долга к доходу (DTI).

   Ипотечные кредиторы хотят знать, сколько у вас долга по сравнению с вашим доходом. Это называется отношением вашего долга к доходу (DTI), и чем оно лучше, тем лучше условия ипотеки, которые вы получите.

   Найдите свой DTI, введя свои финансовые показатели в калькулятор доступности Trulia. Процент находится путем деления вашего долга на ваш доход. Например, если ваш общий долг составляет 3000 долларов в месяц (включая новый платеж по ипотеке), а ваш валовой доход составляет 6000 долларов в месяц, ваш DTI будет равен 50%. Кредиторы обычно предпочитают, чтобы DTI составлял не более 36%, хотя некоторые типы ипотечных кредитов допускают DTI на уровне 50%. Чтобы снизить свой, вы можете погасить долг или увеличить доход.

3. 3.

   Подумайте о своем первоначальном взносе.

   Идеальный первоначальный взнос в глазах кредитора составляет 20% от покупной цены дома. Внося 20%, вам не нужно платить частную ипотечную страховку (PMI), которая обычно составляет от 0,5% до 1% от суммы кредита. Это также может сделать вас более привлекательным заемщиком.

   Но в зависимости от цены дома 20% могут быть недоступны. На самом деле, большинство покупателей жилья, впервые покупающих жилье, вносят менее 10%. Кредиты FHA позволяют первоначальный взнос всего 3,5%. А некоторые ипотечные кредиты по делам ветеранов (VA) не допускают первоначального взноса.

4. 4. Выберите правильный вид ипотеки.

   У вас есть выбор из нескольких видов ипотеки. Одним из них является обычный (или обычный) кредит. Из них вы можете выбрать между кредитом с фиксированной процентной ставкой и кредитом с регулируемой процентной ставкой. Существуют также ссуды, застрахованные государством, такие как ссуда Федерального жилищного управления (FHA) или ссуда по делам ветеранов (VA). Каждый из них различается по процентным ставкам, требованиям к первоначальному взносу и другим факторам. Ваш ипотечный кредитор может помочь вам выбрать лучший тип для вашей ситуации.

5. 5. Пройти предварительный отбор на ипотеку.

   Прохождение предварительной квалификации — это неформальный процесс, в ходе которого вы просто отвечаете на вопросы кредитора, например, сколько вы зарабатываете и сколько вы должны. На основании информации, которую вы предоставляете кредитору, он сообщит вам, имеете ли вы право на получение ипотечного кредита и на какую сумму.

   На этом этапе кредитор обычно не проверяет ваш доход и не извлекает ваш кредитный отчет, и нет никакой гарантии, что вы будете одобрены на сумму, указанную в результатах предварительного отбора. Но если вы хотите начать смотреть, какие дома вы потенциально можете купить, это хорошая идея. Если кажется, что вы можете позволить себе дом такого типа, какой хотите, это может быть признаком того, что вы готовы купить дом. Кроме того, обратите внимание, что вам не обязательно получать ипотечный кредит у того же кредитора, с которым вы прошли предварительную квалификацию.

   Ищете кредитора, который поможет вам пройти предварительную квалификацию? Вы можете использовать Trulia, чтобы найти местного кредитора рядом с вами.

6. 6. Получите предварительное одобрение на ипотеку.

   Если вы серьезно относитесь к покупке дома, вам нужно получить предварительное одобрение на ипотеку, что является более сложным процессом, чем предварительная квалификация. Вы подадите документы, подтверждающие вашу занятость и доход, а также ряд других документов, подробно описывающих вашу финансовую жизнь. Вы можете найти список общих документов, которые вам понадобятся, в нашем руководстве по предварительному одобрению ипотеки. Если вы получите предварительное одобрение, вы можете сообщить об этом продавцам. Тогда они будут считать вас серьезным покупателем.

   На этом этапе неплохо провести сравнение с ипотечными кредиторами. У вас есть много вариантов, где получить ипотечный кредит: банки, кредитные союзы, ипотечные кредиторы, ипотечные брокеры и онлайн-ипотечные компании. Вы можете использовать инструмент предварительной квалификации Trulia, чтобы связаться с местными кредиторами рядом с вами. Ваш агент по недвижимости должен быть в состоянии предоставить несколько ссылок на хороших ипотечных кредиторов, но все равно полезно провести собственное исследование. Вы также захотите подать заявку более чем одному кредитору, чтобы убедиться, что вы получаете лучшую ставку.

   Имейте в виду, что предварительное одобрение ипотеки означает, что вы, скорее всего, получите кредит. Это не значит, что у вас есть кредит. Вам все равно нужно будет подать заявку и пройти андеррайтинг, прежде чем вы получите окончательное одобрение. Поэтому не совершайте крупных покупок и не подавайте заявку на новый кредит после предварительного одобрения и до подачи заявки на ипотеку. И, как и в случае с предварительным отбором, вы все равно можете подать заявку на получение кредита у другого кредитора, чтобы узнать, сможете ли вы получить более выгодную ставку.

7. 7. Выберите ипотечного кредитора и подайте заявку.

   После того, как вы нашли дом, который хотите, и ваше предложение было одобрено, пришло время официально подать заявку на ипотечный кредит. Вам не нужно обращаться к одному из ипотечных кредиторов, которые дали вам предварительное одобрение, но если вы довольны одним из них, подайте заявку этому кредитору. Если вы хотите продолжать делать покупки, сделайте это. Даже небольшая разница в процентной ставке может сэкономить вам тысячи долларов в течение всего срока действия кредита.

   У каждого из вариантов есть свои плюсы и минусы. С банками, кредитными союзами и ипотечными кредиторами вы получаете персональное обслуживание, но вы можете не получить лучшую процентную ставку. Ипотечные брокеры помогут найти для вас лучшую ипотеку за определенную плату. Ипотечные онлайн-компании предлагают быстрое обслуживание и широкий выбор кредитов, но им может не хватать индивидуального подхода.

   Для подачи заявления потребуется много документов. Будьте готовы, заранее собрав всю свою финансовую информацию (обычно это будут обновленные версии тех же документов, которые вам нужны для предварительного одобрения), и рассчитывайте посвятить некоторое время и терпение большому количеству документов. Любые задержки в сборе документов могут привести к задержке закрытия.

8. 8. Закройте свой дом.

   Если ваша заявка на кредит одобрена, следующим шагом будет закрытие вашего дома. Ипотека становится официальной в день закрытия. Чтобы быть готовым к важному дню, вам понадобится ручка и средства для закрытия расходов и первоначального взноса, обычно в виде кассового чека. Затраты на закрытие будут составлять от 2% до 5% от общей стоимости дома, и вы узнаете точную сумму в своем заключительном заявлении не менее чем за три дня до закрытия. Будет много подписания бумаг, но на этом этапе не должно быть никаких сюрпризов. Подпишитесь, получите ключи и узнайте, когда и кому вы должны внести платеж по ипотеке за первый месяц.

Но что, если ваша кредитоспособность еще недостаточно сильна, чтобы убедить ипотечного кредитора? Вот как получить ипотеку с плохой кредитной историей.

Кредитный рейтинг, первоначальный взнос и требования к доходу

Новые правительственные постановления и законы о защите прав потребителей вынуждают ипотечных кредиторов добросовестно предпринимать усилия, чтобы убедиться, что покупатели жилья действительно имеют право на ипотечный кредит, который они ищут.

Это означает, что кредиторы должны внимательно изучить такие вещи, как кредитный рейтинг, отношение долга к доходу и первоначальный взнос.

У потребителей есть свой набор обязанностей. Они должны изучить тип кредита (фиксированный или переменный), сроки погашения (15, 20 или 30-летняя ипотека?) и учреждение, в котором они собираются получить кредит, прежде чем подписывать.

С таким количеством документов и проверок это не будет быстрым процессом. Итак, прежде чем отправиться на поиски симпатичного бунгало, найдите время, чтобы узнать, как получить ипотечный кредит, который вы можете себе позволить и с которым вам будет комфортно.

Какой кредитный рейтинг мне нужен для получения ипотечного кредита?

Ваш кредитный рейтинг является отправной точкой для кредиторов, и если он недостаточно высок, он также может служить конечной точкой. Большинство кредиторов хотят, чтобы кредитный рейтинг 680 или выше, чтобы начать говорить об ипотеке. Можно получить один с оценкой ниже этого, но было бы натяжкой думать, что вы получите обычный кредит в банке или онлайн-кредиторе.

Кредитный рейтинг от 680 до 750 снизит процентную ставку, а все, что выше 750, даст вам самую низкую процентную ставку. Если вы наткнулись на свою кредитную историю и ваш счет ниже 680, вы не исключены из поиска ипотечного кредита, но это может стоить вам больше.

Ссуды Администрации ветеранов, которые зарезервированы для семей военнослужащих, требуют, чтобы ваш кредитный рейтинг был выше 620. Жилищные ссуды Министерства сельского хозяйства США для жилья с низким и средним доходом в сельской местности также требуют кредитного рейтинга 620 или выше. Федеральное жилищное управление предлагает кредиты потребителям с баллами от 580 до 580.

Какой доход мне нужен, чтобы соответствовать требованиям?

Самым удивительным аспектом получения ипотечного кредита является то значение, которое кредиторы придают соотношению долга к доходу. Корпорация Fair Isaac (FICO), лидер отрасли в области кредитных рейтингов, опросила кредиторов, которые сказали, что плохое соотношение долга к доходу является причиной № 1 отказа в ипотечных заявках.

Неудивительно, что большинство людей не знают, что такое отношение долга к доходу. Это отношение наших ежемесячных платежей по долгам (кредитные карты, автомобильные, студенческие и личные кредиты, кредитные счета магазина и любые кредиты, которые вы подписали вместе) к вашему валовому доходу. Кредиторы используют его для измерения вашей способности обрабатывать ипотечные платежи.

Например, если вы зарабатываете 4000 долларов в месяц и платите 1500 долларов за кредитные карты, 300 долларов за автокредит и 200 долларов за студенческий заем, отношение вашего долга к доходу будет 50% (2000 ÷ 4000).

Хорошее отношение потребительского долга к доходу составляет 36%, но обычные ипотечные кредиторы (банки, кредитные союзы, онлайн-источники) хотели бы видеть это число ниже 30%. В июле 2017 года средний показатель по стране для обычных заявителей на жилищный кредит составил 25%. Обратите внимание, что коэффициент включает ваш прогнозируемый ежемесячный платеж по ипотеке.

С FHA дела обстоят немного свободнее, где предел отношения долга к доходу составляет 28%, но это все же намного меньше, чем рекомендуемые цифры для претендентов на ипотеку. Федеральное правительство говорит, что самый высокий коэффициент, который вы можете иметь для квалифицированной обычной ипотеки, составляет 43%. Большинство кредиторов оценивают рекомендуемое соотношение долга к доходу на уровне 36% или меньше.

Итак, если у вас проблематичное отношение долга к доходу, было бы разумно найти способы увеличить свой ежемесячный доход и погасить долг. Получение второй работы, выполнение внештатной работы или поиск повышения на основной работе решит проблему дохода. Сокращение всех расходов, чтобы вы могли использовать больше денег для погашения кредитных карт, автокредитов, студенческих кредитов и других ежемесячных долгов, поможет решить проблемы с долгами.

Рефинансирование является еще одним вариантом. Важно, чтобы вы не добавляли никаких дополнительных долгов в процессе покупки дома.

Самый безопасный способ получить ипотечный кредит без хлопот — снизить отношение долга к доходу примерно до 28%.

Какая сумма первоначального взноса мне нужна?

Первоначальный взнос может быть единственной вещью, которую все знают, как часть процесса покупки дома, но есть некоторые дискуссии о том, сколько первоначальный взнос должен быть сделан; как его финансировать; и кто больше всего выигрывает от большого первоначального взноса: покупатель или кредитор?

Кажется очевидным, что чем больше первоначальный взнос, тем лучше для покупателя, и на то есть веская причина: это первый шаг к уменьшению суммы денег, которую вы должны занять, и, таким образом, уменьшить сумму, которую вы должны вернуть.

Цель большинства покупателей — внести 20% от покупной цены, что дает им много преимуществ, таких как:

• Наклон процесса утверждения в вашу пользу. Первоначальный взнос в размере 20% является признаком приверженности кредитору. Они могут не заметить несколько минусов в вашем деле, если знают, что вы уже на пятой части пути к выплате долга.
• Отсутствие необходимости платить частную ипотечную страховку (PMI), которая защищает кредитора в случае невыполнения обязательств. PMI обычно составляет около 1% от суммы кредита или около 125 долларов в месяц по ипотеке на 150 000 долларов. Требуется по кредитам, если у вас нет 20% первоначального взноса.
• Получение лучших процентных ставок и условий по ипотеке. Опять же, вернемся к уровню обязательств.
• Выплата меньшего количества процентов и баллов по кредиту, что означает внесение меньшего ежемесячного платежа. Вы берете меньше взаймы, поэтому платите меньше.
• Меньшие платежи означают более быструю выплату. Избавиться от 30-летней ипотеки за 25 лет реально, если ваши платежи достаточно низки, чтобы вы могли позволить себе ежемесячно вкладывать дополнительные деньги в основной долг.

Вы можете получить ссуду, поддерживаемую государством, в FHA, и ваш первоначальный взнос составит всего 3,5% от суммы займа. Ссуды VA и USDA Rural Development можно получить с нулевой процентной ставкой, но существуют сборы, которые означают, что вам нужно придумать немного денег, чтобы закрыть сделку.

Сколько жилья я могу себе позволить?

Существует относительно простая формула, позволяющая определить, сколько дома вы можете себе позволить. Он начинается с того, что вы указываете честные цифры, отражающие ваш доход, минимальные ежемесячные платежи по долгам, деньги, доступные для первоначального взноса, и кредитный рейтинг.

Возьмите свои цифры и найдите онлайн-калькулятор, предназначенный для подсчета стоимости дома, которую вы можете себе позволить. Вам нужно будет указать свой доход, ежемесячные платежи по долгам, предполагаемые налоги на недвижимость, страховку домовладельца и сборы ассоциации домовладельцев. Ответьте на 5-6 вопросов, и калькулятор выдаст число, которое должно быть достаточно близко к тому, сколько дома вы можете себе позволить.

Вооружившись этим номером, вы можете начать охоту за домом.

Где взять ипотеку?

Поиск хорошего ипотечного кредитора очень похож на поиск хорошего партнера по браку, за одним заметным исключением: ипотечные клятвы не должны длиться более 30 лет.

В остальном процесс во многом такой же. У вас есть выбор среди претендентов, среди которых местные и национальные банки; местные и национальные кредитные союзы; ипотечных брокеров и онлайн-кредиторов. Каждый из них предлагает заманчивые обещания, и у каждого есть недостатки, с которыми вы должны смириться, к лучшему или к худшему.

Самое главное правило при выборе кредитора – внимательно осмотреться. Подайте заявку как минимум в три места и сравните затраты и финансовые расходы. Удивительный 71% домовладельцев подают заявку на кредит только в одном месте. Исследование, проведенное J. D. Power в 2016 году, показало, что 27 процентов людей, впервые покупающих жилье, — более одного из четырех! – сожалеют о выборе кредитора, который они сделали для ипотеки.

Большая часть их неудовлетворенности связана с отсутствием связи и невыполненными обещаниями. Это может быть связано с тем, что покупатели не понимают всего, что входит в ипотечный кредит.

Список вопросов, на которые вам нужно ответить, выходит далеко за рамки: Какова моя процентная ставка и это 30-летняя или 15-летняя ипотека? Существует длинный список комиссий, и каждая из них имеет свою стоимость.

Некоторые сборы, которые могут взиматься при заключении сделки, включают:

• Предоставление кредита или подачу заявки
• Оценка
• Инспекция
• Сюрвей
• Регистрация
• Брокерская комиссия
• Кредитный отчет
• Страхование титула

Попросите кредитора дать вам цифру в долларах для каждой из комиссий или, по крайней мере, обоснованную оценку. Вы можете торговаться между кредиторами по комиссиям. Так вы узнаете, кто действительно хочет видеть вас в качестве клиента.

Узнайте о типах ипотечных кредиторов

Вы можете получить кредит у различных кредиторов, включая кредитные союзы, крупные банки, ипотечных брокеров или онлайн-кредиторов. Давайте рассмотрим каждый вариант.

Общественные банки и кредитные союзы

Местный банк — лучший выбор. Вероятно, у вас есть там учетная запись или она была в прошлом. Должно быть больше личного контакта, потому что местный банкир зарабатывает деньги в вашем районе и нуждается в вас как в клиенте. Он может пойти на некоторые уступки в таких вопросах, как кредитный рейтинг и, возможно, даже размер первоначального взноса. К сожалению, местные банки часто работают с небольшим количеством сотрудников, поэтому может потребоваться время, чтобы записаться на прием или решить кризисную ситуацию, если она у вас есть.

Национальные банки

Национальные банки — большие парни не просто так. Они заработали репутацию мест с большим количеством хорошо обученного, высококвалифицированного персонала, который предлагает множество кредитных программ по доступным ставкам. Тем не менее, у них все еще есть время и рабочая сила, чтобы предложить круглосуточное обслуживание клиентов. И они никуда не денутся. Они слишком велики, чтобы потерпеть неудачу, и это может быть недостатком. Вы просто номер для крупных банков. Они редко знают вас по имени, и если ваша учетная запись невелика, они могут не торопиться с решением вашей проблемы.

Ипотечные брокеры

Ипотечные брокеры подобны свиданию, которое устроила вам сестра: они звучат захватывающе, но вы не уверены, что это будет хорошо. Ипотечные брокеры находятся в контакте со многими кредиторами, а это значит, что они услышат о множестве сделок, одна из которых может быть именно тем, что вам нужно. Однако, поскольку они получают комиссию за заключение сделки, возникает вопрос, рассматривают ли они сделки, которые приносят пользу вам… или те, которые приносят пользу им!

Кредиторы онлайн

Наконец, есть молодые, привлекательные онлайн-кредиторы, которые быстро становятся все более популярными. Онлайн-кредиторы практически исключили личный контакт. Процесс подачи заявки и рассмотрения осуществляется онлайн, и это быстро. Очень быстро. Фактически, Quicken Loans, которая представила «Ракетную ипотеку», имеет самый высокий рейтинг удовлетворенности клиентов в отрасли. Вероятно, поэтому в 2016 году они поднялись на 2-е место по жилищному кредитованию после закрытия кредитов на 96 миллиардов долларов.

Как получить предварительное одобрение?

Вы можете знать, какой дом вам нужен, но если у вас нет опыта его покупки, вы можете не знать, можете ли вы его себе позволить. Вот тут-то и начинается процесс предварительного одобрения ипотеки.

Вы посещаете банк или ипотечного кредитора, предоставляете им информацию о своих доходах и расходах, они производят расчеты и сообщают вам, на какой размер ипотеки вы предварительно одобрены.

Ваше предварительное одобрение не является обязательным. Вам не нужно брать кредит у этого кредитора, и кредитор не должен давать вам кредит. Это просто означает, что вы имеете право заимствовать сумму, которую они получили, чтобы начать процесс.

Эта сумма имеет решающее значение для продавца, который знает, действительно ли вы квалифицированы, чтобы сделать предложение на их дом. Он также подскажет вам, в каком районе искать дом вашей мечты.

Какая ипотека мне подходит?

Существует почти столько же способов заплатить за дом, сколько домов заплатить, но золотым стандартом была и, по-видимому, всегда будет 30-летняя фиксированная ипотека.

Кредиторы изменили ставки, сроки и условия по 15-летним, 20-летним, фиксированным и плавающим процентным ставкам, но более 85% ипотечных кредитов в 2016 году были 30-летними с фиксированной ставкой.

30-летняя против 15-летней

Причина довольно очевидна: 30-летняя фиксированная ставка означает более низкие платежи, которые никогда не меняются.

Ставки по 15-летней ипотеке были сенсационными за последнее десятилетие, но разница в ежемесячных выплатах составила несколько сотен долларов. Таким образом, даже если вы расплачиваетесь за свой дом на 15 лет быстрее, покупатели предпочитают комфорт и рутину более низкой оплаты.

Вот сегодняшние процентные ставки по ипотечным кредитам:

Фиксированная и плавающая ставки

Ипотечные кредиты с плавающей ставкой также выиграли от низких ставок, но составляют всего 3% рынка из-за опасений, что ставки могут взлететь в любой момент.

Обычный кредит, кредит FHA или VA?

Единственная реальная дискуссия заключается в том, взять ли кредит на дом в обычном, FHA или VA, но снова есть беглый лидер.

Обычные кредиты — это любые ипотечные кредиты, не являющиеся частью государственной программы. На их долю приходится 64% рынка. Их предлагают банки, кредитные союзы, ипотечные брокеры и онлайн-кредиторы. Они популярны, потому что обычно предлагают лучшие процентные ставки и условия ипотеки.

кредиты FHA, предлагаемые Федеральной жилищной администрацией, составляют 22%. Кредиты VA, предлагаемые Администрацией по делам ветеранов, составляют 10%.

Кредиты FHA популярны, потому что их легко квалифицировать, вы можете внести первоначальный взнос всего 3,5%, а ваш кредитный рейтинг может быть ниже 580.

Кредиты VA предназначены для действующих или вышедших на пенсию военнослужащих и их семей. Вам не нужен первоначальный взнос и нет минимального кредитного рейтинга.

Как подать заявку на ипотеку?

Заявка на ипотеку аналогична тому, что происходит в процессе предварительного отбора, и практически идентична тому, что необходимо в процессе предварительного одобрения.

Основы процесса подачи заявки на ипотеку такие же, как и у двух его братьев и сестер — имя, текущий адрес, доход и расходы семьи — кредиторы копают немного глубже, зная, что теперь вы готовы подписать контракт.

Вам потребуются документы для подтверждения таких вещей, как:

• Трудовая книжка. Иметь недавние квитанции о зарплате (за один месяц или более), формы W-2 и федеральные налоговые декларации за последние два года. Если вы владеете бизнесом, приготовьте форму 1099 или отчет о прибылях и убытках.
• Вам понадобятся банковские выписки и бумажные выписки для IRA, акций, облигаций, компакт-дисков или любых других ценных бумаг.
• Недвижимое имущество. Если у вас есть дом, а также второй дом или недвижимость, сдаваемая в аренду, имейте документы, подтверждающие адреса и текущую рыночную стоимость. Если у вас есть ипотечные кредиты на недвижимость, предоставьте документы, в которых указаны имя и адрес кредитора; номер кредита, сколько вы все еще должны и каков будет ваш ежемесячный платеж.
• Очевидно, что это важная область, особенно при проверке. Перечислите кредитные карты, ипотечные кредиты, авто, студенческие или личные кредиты с именами и адресами кредиторов, номерами счетов, остатком на счете и минимальным ежемесячным платежом. Если вы выплачиваете алименты или алименты, перечислите их.

Эта информация передается андеррайтерам кредитора, которые определяют риск, связанный с предложением вам ипотечного кредита. Андеррайтеры проверяют предоставленную вами информацию и определяют, действительно ли вы имеете право на ипотечный кредит того размера, который вы ищете.

Они поговорят с вашим работодателем, чтобы проверить ваш статус и заплатить. Они также извлекают кредитные отчеты, смотрят на кредитные рейтинги, деньги, доступные для первоначального взноса, и сколько у вас есть в резерве для этого крупного предприятия.

Поймите, что этот процесс занимает много времени. Андеррайтеры должны поговорить со многими людьми и просмотреть множество документов, прежде чем поручить своему учреждению предоставить вам кредит на сотни тысяч или, может быть, даже миллионы долларов на покупку дома.

В конечном итоге андеррайтеры определяют отношение долга к доходу, которое является причиной № 1 для одобрения или отказа в выдаче кредита. Поэтому будьте точны и полны с информацией, которую вы предоставляете.

Тогда сиди и жди ответа. Если вы прошли процесс предварительного одобрения и представили «чистые» документы, то есть все проверено, вас могут утвердить через несколько недель.