ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПОРТАЛ ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

Стоит ли рефинансировать под 1 процент?

Рефинансирование по ставке ниже на 1 процент обычно является более простым решением, чем рефинансирование по ставке 0.5 процентов.

Проще говоря, вы снижаете ставку вдвое, а значит, ваша экономия вдвое больше. А благодаря большей экономии вы окупите свои заключительные расходы и быстрее вернете деньги в карман.

Взгляните на тот же пример, что и выше, но с более низкой ставкой на 1 процент, а не на 0,5 процента:

Рефинансирование по ставке ниже на 1 процент — пример

Короткий ответ: чем больше вы можете снизить процентную ставку, тем лучше.

Вот почему так важно при рефинансировании поискать лучшую сделку, как вы это делали, когда впервые получили ипотеку.

Сравнение ставок нескольких кредиторов может снизить вашу новую ставку на те несколько десятичных знаков, которые переводят рефинансирование с «не стоит» на «полностью того».

Ставки рефинансирования сегодня

Ваша ставка рефинансирования зависит от остатка по кредиту, кредитного рейтинга, кредитора и т. Д.Таким образом, ставки сильно отличаются от одного заемщика к другому. Но просто глядя на средние показатели, мы видим, что сегодняшние ставки рефинансирования * являются одними из самых низких за последние годы.

>> Связанный: Получите текущие расценки в вашем штате

* Указанные ставки представляют собой самую низкую среднюю ставку, сообщенную сетью кредиторов The Mortgage Reports на 7 октября 2020 года. Ваша собственная ставка будет отличаться. См. Наши предположения по кредитам здесь.

Когда нужно рефинансировать

Насколько ниже вы можете получить процентную ставку — это не единственное, что вам следует учитывать перед рефинансированием.

Конечно, выгода может быть огромной.

Более низкая процентная ставка означает, что у вас будут меньшие ежемесячные выплаты по ипотеке. И это часто означает, что вы сэкономите тысячи (может быть, десятки тысяч) к моменту выплаты кредита.

Но вы должны сопоставить эту экономию с внутренними недостатками рефинансирования:

• Вы должны оплатить заключительные расходы, , которые обычно составляют 2-5% от новой суммы кредита
• Вы возобновляете срок кредита с начала , обычно еще на 30 или 15 лет
• Если ваша новая процентная ставка недостаточно низкая, вы действительно можете платить больше процентов в долгосрочной перспективе, потому что вы платите их в течение более длительного времени

Кроме того, большинство людей на самом деле не остаются в своих домах достаточно долго, чтобы погасить свои ипотечные кредиты.

Таким образом, вы должны убедиться, что экономия, которую вы рассчитываете, является реалистичной, исходя из количества времени, которое вы планируете хранить ипотеку.

Это все, чтобы сказать, что цифры в этой статье являются лишь примерами — используйте их в качестве руководства, но убедитесь, что ваше решение о рефинансировании основано на ваших собственных деталях кредита и финансовых целях.

>> По теме: Три способа узнать, когда рефинансировать

Рассмотреть затраты на закрытие по сравнению с общей экономией на рефинансировании

Дэвид Райшер, поверенный и генеральный директор LegalAdvice.com, говорит, что здесь есть что подумать.

«Затраты на рефинансирование ипотеки немалые», — говорит он. «Но есть умный способ рассчитать, является ли это правильным финансовым решением.

«Это путем сравнения сбережений, полученных от меньшего ежемесячного платежа в течение срока ипотеки, с затратами на закрытие».

Ожидайте, что вы заплатите от 2 до 5 процентов от суммы вашей ссуды в счет закрытия расходов при рефинансировании.

Допустим, вам нужно занять 150 000 долларов.Если затраты на закрытие равны 2 процентам от суммы ссуды, в сумме получается 3000 долларов.

В этом примере сумма, которую вы откладываете по более низкой ставке в течение срока вашего нового кредита, должна быть больше 3000 долларов.

Чтобы оценить, стоит ли оно того, попробуйте этот калькулятор рефинансирования.

«Определение того, имеют ли смысл общие затраты на рефинансирование, в значительной степени зависит от того, как долго вы планируете хранить ссуду», — говорит Том Фьюри, соучредитель Neat Capital.

«Предположим, ваша конечная цель рефинансирования — сэкономить деньги.Если это так, вы захотите определить, что ваши долгосрочные сбережения превышают затраты на обеспечение рефинансирования ».

Рефинансирование без затрат на закрытие может обнулить ваши сбережения

Но подождите, вы скажете: я нашел кредитора, который обещает «рефинансирование без стоимости закрытия».

По правде говоря, вы не можете уйти от оплаты заключительных расходов, — говорит Фьюри.

В ссуде «без затрат на закрытие» кредитор увеличит вашу ставку настолько, чтобы создать кредит кредитора, который покрывает расходы на закрытие.

Или это увеличит сумму вашей ссуды, чтобы покрыть эти заключительные расходы.

«Большинство заемщиков выбирают последнее — вкладывают в ссуду затраты на закрытие так, чтобы они могли получить самую низкую ставку. Но это не всегда лучший вариант, если вы не планируете оставаться в доме хотя бы несколько лет », — добавляет Фьюри.

Снижение процентной ставки на небольшую сумму может оказаться полезным для консолидации долга

Еще один хороший кандидат на снижение процентной ставки на четверть пункта? Возможно, кто-то хочет погасить долг под высокие проценты, объединив его в рефинансирование.

«Представьте, что у вас есть задолженность по кредитной карте на сумму 20 000 долларов. Процентная ставка по этой кредитной карте составляет 25 процентов, что в сумме дает 416 долларов в месяц только в качестве процентов », — говорит Хо.

Допустим, ваш первоначальный баланс по ипотеке составлял 500 000 долларов при фиксированной ставке 4,5 процента, что соответствует ежемесячному платежу по ипотеке в размере 2 533 долларов.

Но вы решаете вложить свои 20 000 долларов в долг по кредитной карте в выплату ипотечного кредита.

Теперь у вас будет остаток по ипотеке в размере 520 000 долларов США и ежемесячный платеж в размере 2,558 долларов США после рефинансирования до 4.Ставка 25 процентов.

«Ваши выплаты по ипотеке увеличиваются на 28 долларов в месяц. Но в целом ваша экономия составит 391 доллар в месяц. Это потому, что вы больше не платите 25% процентов по долгу по кредитной карте », — добавляет Хо.

Консультации по рефинансированию для выплаты наличных средств и ссуд на улучшение жилья

Предположим, вы планируете снять наличные во время рефинансирования. Затем решение о снижении ставки на 0,25% через рефинансирование становится более сложным.

«С выплатой refi ваш ежемесячный платеж по ипотеке может не уменьшиться», — говорит Райшер.

«Но вы можете использовать снятые денежные средства для консолидации других долговых обязательств с более высокой выплатой. Или его можно использовать для ремонта дома.

«Это может быть очень хорошей причиной для выплаты наличных средств — чтобы сделать обновления, которые повысят стоимость вашей собственности».

Также подумайте о рефинансировании на более короткий срок — например, от 30-летней ссуды до 15-летней.

«Это может привести к еще более низким ставкам рефинансирования. И это может привести к тому, что вы будете платить меньше процентных платежей в течение срока действия кредита », — говорит Эйлион.

>> По теме: Когда рассматривать рефинансирование на 15 лет

Должен ли я рефинансировать небольшое снижение ставки?

В нижней строке? Это хорошее время для рефинансирования, когда ваши вероятные сбережения превышают возможные расходы.

«Если ставки рефинансирования снижаются, возможно, стоит подождать, чтобы максимизировать разницу между вашей текущей ставкой и новой ставкой», — добавляет Айлион.

«Но когда начинают расти более низкие ставки рефинансирования, вероятно, стоит нажать на курок»,

Запустите заявку на рефинансирование сейчас, прежде чем ставки начнут расти.

Должен ли я рефинансировать? — Сегодняшние ставки по ипотеке удерживают минимум

Две вещи, которые вам нужно знать о рефинансировании сейчас

Когда ставки по ипотеке падают, домовладельцы обычно задаются вопросом: следует ли мне рефинансировать ипотеку?

Короткий ответ, вероятно, «да» — особенно если вы помните эти две вещи при принятии решения о рефинансировании:

• Получить одобрение на ипотеку стало проще и быстрее, чем раньше , поэтому, вероятно, процесс рефинансирования будет более гладким и легким по сравнению с исходной заявкой на ипотеку
• В целом, вам следует рефинансировать, если это спасет вас деньги — и с текущими процентными ставками на историческом минимуме, есть большая вероятность, что

Содержание (Перейти к разделу…)

Почему 2020 год — хорошее время для рефинансирования

Текущие ставки по ипотечным кредитам остаются низкими, и ожидается, что они останутся такими до конца года.

Даже если вы пропустили рекордно низкие ставки в начале 2020 года, вероятно, еще не поздно получить ипотечную ставку мирового класса.

Подумайте об этом: согласно записям Фредди Мака, процентные ставки по фиксированной ипотеке на 30 лет в среднем равнялись 4.7% на неделю с 27 сентября 2018 года.

За неделю с 9 апреля 2020 года они составили в среднем около 3,3% — почти на 1,5% ниже.

Снижение ставки всего на 1% сейчас может вернуть вам в карман более 12 000 долларов в течение следующих 10 лет.

Понижение ставки всего на 1,0% возвращает вам ежемесячно около десяти процентов выплаты по ипотеке.

Это означает, что на каждую 1000 долларов, которые вы платите своему кредитору сегодня, вы можете уменьшить свой платеж на 100 долларов.

Это 12 000 долларов, сэкономленных в течение следующих 10 лет — просто за счет рефинансирования.

Более 11 миллионов домовладельцев могут сэкономить за счет рефинансирования — даже некоторые из них находятся под водой

Согласно отчету компании Black Knight, занимающейся ипотечной аналитикой, благодаря сегодняшним низким ставкам более 11 миллионов домовладельцев могут снизить свою ставку по ипотеке на 0,75% за счет рефинансирования.

Многие домовладельцы уже ухватились за эту возможность.

Фактически, опрос читателей The Mortgage Reports показал, что количество людей, желающих получить рефинансирование, увеличилось на 458 процентов в период с августа 2018 года по август 2019 года.

домовладельцев, которые находятся «под водой», то есть они должны за свой дом больше, чем он стоит в настоящее время, также имеют возможность воспользоваться низкими ставками 2020 года.

Рефинансирование ссуды Fannie Mae с высокой оценкой стоимости может быть хорошим вариантом для домовладельцев, которые ищут более низкую ставку, но имеют слишком большую задолженность по своему дому для удовлетворения традиционных требований кредитования.

Fannie Mae заменяет спонсируемые государством программы, такие как HARP, срок действия которого истек в 2018 году, и FMERR, срок действия которого истекает в конце сентября 2019 года.

Если домовладельцы могут снизить свою ставку, есть несколько причин не рефинансировать в этой среде.

Стоит ли вам рефинансирование в 2020 году?

Низкие ставки по ипотеке заманчивы, но домовладельцы уравновешивают потребность в более низкой ставке с вопросом «Стоит ли это того?»

Они беспокоятся о других вещах , кроме низких ставок по ипотеке; может быть, как они себя чувствовали в последний раз, подавая заявку на ипотеку, или что они слышали от друзей или родственников об этом процессе.

Понятно избегать рефинансирования из-за стресса, который оно может добавить к вашей жизни, но что, если этот стресс неуместен? Ипотека 2008-2012 годов сильно отличается от сегодняшней.

Получить одобрение на ипотеку стало проще и быстрее, чем раньше.

И затем возникает вопрос: «Имеет ли финансовый смысл рефинансирование?» В этом отношении лучше избегать «общеизвестности», поскольку обычные аргументы потребителей против рефинансирования могут вводить в заблуждение.

Возможно, вы слышали эти два аргумента.

Первый аргумент против рефинансирования состоит в том, что рефинансировать не имеет смысла, если вы не понижаете ставку по ипотеке на один процентный пункт или более.

Второй говорит, что нет смысла рефинансировать, если вы собираетесь двигаться до того, как ваши ссуды достигнут точки безубыточности.

Давайте развенчаем это «общепринятое мнение».

Ошибка «экономии одного процента» по ипотеке: даже 0.Падение на 5% или 0,25% может окупиться

Аргумент «сэкономить один процент» — это пережиток 1950-х годов, когда заключительные расходы были большими, размеры ссуд были небольшими, а домовладельцы жили в домах до самой смерти.

Тогда, когда размер ссуд обычно составлял менее 60 000 долларов, домовладельцу приходилось снижать ставку по ипотеке как минимум на один процент, чтобы ежегодно экономить 1 000 долларов.

При нынешних размерах ссуды типичный рефинансирующий домовладелец может сэкономить шесть умножить на эту сумму.

Даже небольшое снижение ставки по закладной на может привести к значительной ежемесячной экономии. Пока затраты остаются низкими, даже сокращение на четверть процентного пункта может иметь смысл.

Вам не нужно откладывать 1 процент, чтобы рефинансирование имело смысл. Вам нужно только сэкономить.

Логический скачок в стратегии «окупить затраты на закрытие»

Другая причина, по которой домовладельцы отказываются от рефинансирования, состоит в том, что они думают, что никогда не «окупят свои затраты».”

Они полагаются на неопределенно-математический подход, известный как «метод безубыточности», который, как оказалось, так же ошибочен, как и ошибка 1%.

Основная проблема при использовании метода безубыточности для оценки рефинансирования заключается в том, что формула безубыточности делает три важных допущения.

1. Что вам никогда не понадобится для повторного рефинансирования вашего дома
2. Что вам никогда не понадобится для повторного рефинансирования дома
3. Что вы никогда не продадите свой дом или не переедете

Эти предположения важны.

Из , конечно, вы можете рефинансировать свой дом когда-нибудь в будущем. Есть много причин, по которым вы можете это сделать.

Может быть, ставки по ипотеке снова упали. Или, может быть, вы хотите получить деньги на проект по благоустройству дома или диверсифицировать свои активы.

Кроме того, ставки по ипотеке на 15 лет очень низкие. Может быть, вы захотите сократить свои долгосрочные процентные платежи, потому что по 15-летней ипотеке со временем выплачивается на 65% меньше процентов.

Теперь, прежде чем вы скажете: «Ставки по ипотечным кредитам никогда не снизятся», вспомните, что люди говорили это с 2009 года и каждый год ошибались.

Дело в том, что никто не может точно предсказать ставки по ипотеке в будущем.

Ставки по ипотеке могут понизиться. Уолл-стрит непредсказуема. Более того, ваше финансовое положение может измениться. Это тоже непредсказуемо.

Именно по этим причинам метод безубыточности не работает — вы не можете знать, как долго вы будете удерживать рефинансированный заем, а это означает, что вы не можете действительно определить свою точку безубыточности.

Итак, как вы можете определить, стоит ли рефинансировать это?

«Безопасный» вариант рефинансирования: рефинансирование с нулевой стоимостью закрытия

Есть лучший способ узнать, пора ли рефинансировать — лучше, чем метод одного процента, и лучше, чем метод безубыточности.

Можете ли вы сэкономить деньги и ничего не платить из своего кармана? Да, можно.

Используйте ипотеку с нулевой стоимостью закрытия.

Ипотечные кредиты с нулевой стоимостью закрытия — это именно то, что подразумевает их название — это ипотечные кредиты, для которых практически нет затрат на закрытие. Когда нет затрат на закрытие, нет точек безубыточности, которые нужно учитывать, и нет единой экономии, которую нужно отслеживать.

Когда вы можете снизить ставку по ипотеке и ничего не платить, это при рефинансировании.

Хорошая новость заключается в том, что ипотеки без затрат на закрытие доступны по всем типам ссуд, включая ссуды FHA, ссуды VA и соответствующие ипотечные ссуды.

Как правило, для размеров ссуды на сумму 250 000 долларов и более вы можете получить ипотеку с нулевой стоимостью закрытия, увеличив ставку по ипотечным облигациям на 25 базисных пунктов (0,25%). Для ссуд размером более 400 000 долларов типичное увеличение составляет 12,5 базисных пункта (0,125%).

Дополнительный скачок вашей ставки по ипотеке создает большую ценность для кредитора. Затем кредитор использует эту дополнительную стоимость для оплаты расходов по закрытию кредита от вашего имени. Это беспроигрышная ситуация, и вы ничего не заплатили, чтобы завершить рефинансирование.

Ипотечные кредиты с нулевой стоимостью закрытия доступны во всех 50 штатах.

Какие сегодня ставки по ипотеке?

Сегодняшние ставки по ипотечным кредитам находятся на исторически низком уровне — и ожидается, что они останутся на этом уровне в обозримом будущем.

Возможности рефинансирования есть везде. Не обращайте внимания на «экономию на один процент» и «безубыточность» — вместо этого посмотрите на свою потенциальную экономию .

Сравните ставки от крупных кредиторов сегодня, чтобы увидеть, сколько вы можете сэкономить в течение срока действия вашего жилищного кредита.

Рефинансирование при обналичивании арендуемой недвижимости: ставки и правила 2020

Хорошее время, чтобы вывести наличные из вашей инвестиционной собственности

Цены на жилье растут — очень высоко.

По данным Федерального агентства жилищного финансирования, с 2012 года стоимость домов увеличилась примерно на 100 000 долларов.

Это прекрасное время для инвесторов в недвижимость, чтобы «обналичить» капитал своей арендуемой собственности. Денежные средства можно использовать на:

• Купите другую арендуемую недвижимость
• Сделайте ремонт дома
• Погасите другие ссуды на недвижимость
• Уменьшите личный долг
• Уберите наличные на случай чрезвычайной ситуации

С ставками по ипотечным кредитам, близкими к рекордно низким, для владельцев арендуемой недвижимости может быть пора положить их равноправие работать.

В этой статье (Перейти к…)

Как получить рефинансирование при обналичивании инвестиционной собственности

Поскольку инвестиционная недвижимость «не занята» собственником, существуют особые правила рефинансирования и снятия наличных.

Например, ваш кредитный рейтинг должен быть достаточно хорошим, обычно не ниже 680.

И после рефинансирования за счет выплаты наличных вы должны иметь не менее 25% собственного капитала в арендуемой собственности и приличные резервы наличности на вашем банковском счете.

Кроме того, вы можете использовать только обычную ссуду для рефинансирования с выплатой наличных средств на арендуемую недвижимость.

Это означает, что вы не сможете рефинансировать с помощью каких-либо займов, обеспеченных государством, таких как FHA, VA или USDA.

Вместо этого вам понадобится ссуда, обеспеченная Fannie Mae или Freddie Mac — двумя основными агентствами, которые устанавливают правила для большинства ипотечных кредитов в США.

К счастью, обычные правила рефинансирования довольно мягкие, что позволяет многим арендодателям с инвестиционным капиталом обналичивать свою арендуемую недвижимость.

Ставки рефинансирования инвестиционной собственности

Ставки по обналичиванию ссуды на инвестиционную недвижимость, как правило, находятся на высоком уровне для ставок по ипотеке.

Почему? Потому что ставки инвестиционной собственности выше для начала — в среднем на 0,5–0,75% выше ставок для первичного жилья.

А если при рефинансировании снимать наличные, ставки обычно еще немного выше. Это связано с тем, что кредиторы берут на себя больший риск, когда домовладелец забирает долю из своей собственности.

Когда использовать рефинансирование за наличный расчет по инвестиционной собственности

Обналичивание капитала — один из лучших способов получить прибыль от вашей инвестиционной собственности.

Неиспользованный собственный капитал дома может хорошо выглядеть на бумаге, и для многих инвесторов это нормально. У них есть денежный поток, и они не хотят увеличивать остаток по кредиту и выплаты.

Но рефинансирование ссуды на аренду недвижимости с выплатой наличных может заставить работать значительную часть стоимости дома.

Например, вы можете использовать обналиченный капитал для улучшения арендуемой собственности.

Улучшение дома может принести двойную прибыль. Они увеличивают стоимость дома, оправдывая при этом более высокую арендную плату. Арендаторы очень довольны долгосрочным пребыванием в собственности.

Возможно, лучшее использование — и самый высокий доход — для обналичивания средств — это расширение портфеля недвижимости.

Но, пожалуй, лучшее использование — и самый высокий доход — для обналичивания средств — это расширение портфеля недвижимости.

Например, у вас есть недвижимость стоимостью 250 000 долларов США с получением кредита в размере 150 000 долларов США.

Вы можете получить ссуду с выплатой наличных в размере до 75% от текущей стоимости, что составляет около 37 000 долларов США. Эти деньги можно было бы потратить на 20% -ную скидку на аренду другого дома стоимостью около 200000 долларов.

Таким образом, обналичивание ссуды на инвестиционную недвижимость может помочь в наращивании вашего портфеля недвижимости и увеличении вашей доходности за счет новых возможностей аренды.

Максимальный LTV для рефинансирования арендуемой недвижимости

Ваш LTV — или «соотношение кредита к стоимости» — определяет ваше право на рефинансирование наличных средств на арендуемую недвижимость.Вам понадобится значительный капитал в доме, чтобы снять значительную сумму, и при этом оставить достаточно, чтобы ваш кредит оставался ниже допустимого предела LTV

Большинство кредиторов следуют правилам оценки стоимости кредита (LTV), установленным Fannie Mae и Freddie Mac. Когда дело доходит до LTV, Freddie Mac немного снисходителен, чем Fannie Mae, особенно если вы не снимаете наличные.

Ниже приведен снимок лимитов LTV для обоих агентств. Включены LTV для рефинансирования с выплатой и без выплаты.

Fannie Mae рефинансирование арендуемой собственности макс.

Freddie Mac рефинансирование арендной собственности макс.

Если вы находитесь «на кону» в отношении LTV, найдите кредитора, который обеспечивает гарантию по правилам Freddie Mac, а не Fannie Mae.Это особенно важно, если вы ищете ARM.

Некоторые кредиторы могут утверждать ссуды только в соответствии со стандартами Fannie Mae, некоторые — Freddie Mac, а некоторые — обоим. Поищите вокруг, пока не найдете подходящего кредитора для вашей ситуации.

Также имейте в виду, что многие кредиторы предлагают ссуды вне правил Fannie / Freddie. Они создают свои собственные программы, которые более снисходительны к LTV, выплате наличных, кредитам и многому другому.

Если ваш сценарий выходит за рамки «ящика» Fannie / Freddie, один из этих кредиторов может помочь.

Минимальный кредитный рейтинг и денежные резервы для квалификации

Андеррайтинг является более строгим при рефинансировании инвестиционной собственности за счет денежных средств. Другими словами, получить этот вид кредита сложнее.

Например, Fannie Mae утверждает, что минимальный допустимый балл FICO составляет 620. Но многие кредиторы устанавливают свой собственный минимум — 680 или 700.

Если у вас низкий кредитный рейтинг, сделайте покупки. У некоторых кредиторов минимальные ставки ниже, чем у других.

Претенденты на получение ссуды на обналичивание инвестиционной собственности должны также иметь достаточные денежные резервы, не включая денежные средства, полученные от сделки.

Минимальные резервы определяются на основе предлагаемой оплаты за собственность, а также от того, находится ли другая собственность в собственности. Ожидайте, что будущий платеж за недвижимость будет от нуля до 12 месяцев на проверяемом счете актива.

Вам также может потребоваться держать в резерве от 2 до 6% невыплаченных остатков по ссуде на любую собственность, кроме рассматриваемой собственности и вашего основного места жительства.

Периоды ожидания рефинансирования выдачи наличных

Многие инвесторы в недвижимость покупают ветхую собственность с планами ее отремонтировать.Вы можете запланировать ремонт и перестановку, используя рефинансирование с выплатой наличных для финансирования ремонта дома.

Хотя это разрешено, существуют периоды ожидания.

Вы должны подождать не менее шести месяцев между закрытием продажи жилья и датой закрытия сделки по рефинансированию с выплатой наличных.

Исключения из этого правила следующие.

• Имущество было передано по наследству
• Дом был юридически предоставлен в результате развода или другого распоряжения о раздельном проживании.
• Рефинансирование с выплатой наличных средств соответствует исключению для отсроченного финансирования

Кроме того, дома, которые были выставлены на продажу в последние шесть месяцев, имеют более низкий допустимый LTV для рефинансирования за наличные, который составляет максимум 70%.

Рефинансирование арендуемой собственности, купленной за наличные

«Просроченное финансирование» относится к практике покупки дома за наличные с последующим возмещением стоимости покупки путем рефинансирования.

Поскольку при покупке дома полностью за наличные нет ссуд, любое последующее рефинансирование технически является выплатой наличными.

Обычно покупатель сдаваемого в аренду дома должен ждать 6 месяцев, чтобы получить возмещение в соответствии со стандартными правилами вывода средств. На это надолго остается много денег — не идеальная ситуация для опытного инвестора, который хочет вложить свои деньги в другие дела.

Итак, в середине 2011 г. Fannie Mae представила «исключение для отложенного финансирования». Домашние инвесторы теперь могут получать рефинансирование с выплатой наличных через несколько дней, а не месяцев после закрытия.

Рекомендации по отсроченному финансированию следующие.

• Покупатель заплатил за дом все наличные
• Покупатель должен документально подтвердить источник средств для покупки
• Ссуды или залоговые права, открытые для покупки дома, должны быть погашены новой ссудой
• Поиск названия должен подтвердить отсутствие финансирования на приобретенный дом

Сохраните всю документацию по покупке дома, если вы планируете использовать исключение для отложенного финансирования.Самое главное, держите заключительное раскрытие информации.

Это унифицированный документ, используемый с 2015 года, который заменил HUD-1. В нем подробно описаны комиссии за закрытие сделки, а также любые ссуды, взятые на недвижимость.

Кредиты физическим лицам: альтернатива рефинансированию с выплатой наличных

Когда вы начнете изучать рефинансирование с выплатой наличных, вы, вероятно, обнаружите, что это связано с затратами на закрытие, и они занимают 30-45 дней.

Одна альтернатива — это личный заем. У них есть несколько преимуществ:

• В некоторых случаях получите средства менее чем за неделю
• Пропустите затраты на закрытие, такие как право собственности, условное депонирование, оценка и многие комиссии кредитора
• Вам не нужно касаться существующей ссуды на недвижимость

Если вы ища наличных меньше 50 000 долларов, рассмотрите личный заем. Например, если вы платите 5000 долларов на закрытие расходов с рефинансированием наличными и получаете только 25000 долларов, это 20% надбавка за получение этих средств.

Кроме того, вы сбрасываете существующую ипотеку, потенциально выплачивая больше процентов в течение срока действия кредита.

Персональные кредиты могут быть дешевле в долгосрочной перспективе, несмотря на более высокие ставки.

Рефинансирование при обналичивании инвестиционной недвижимости FAQ

У вас может быть возможность вывести капитал из своей инвестиционной собственности с помощью рефинансирования за счет выплаты наличных средств. Для многих арендодателей это хорошая стратегия прямо сейчас, поскольку ставки рефинансирования близки к историческим минимумам.Вы также можете получить собственный капитал из инвестиционной собственности, используя кредитную линию собственного капитала. Но это сделать труднее, чем получить HELOC по месту вашего основного проживания.

Сумма капитала, которую вы можете снять, зависит от того, сколько средств у вас в настоящее время. Максимальное соотношение суммы кредита к стоимости при обналичивании рефинансирования арендной недвижимости составляет 75% — это означает, что вы можете вывести только достаточно капитала, чтобы 25% оставалось в доме.

Например, представьте, что вы владеете инвестиционной собственностью стоимостью 300 000 долларов и в настоящее время задолжали 200 000 долларов по ипотеке. Есть ли у вас 100 000 долларов в виде полезного капитала? Не совсем.

Максимальный LTV вашей новой ссуды для рефинансирования наличных средств составляет 75% — или 225 000 долларов для дома стоимостью 300 000 долларов. 200 000 долларов из этой ссуды используются для погашения существующей ссуды. А оставшаяся часть — 25 000 долларов — это ваш фактический доступный капитал.

Да, ставки рефинансирования за наличные обычно немного выше, чем за рефинансирование без наличных.Это связано с тем, что домовладелец берет более крупную ссуду и, таким образом, создает больший риск для кредитора. Не существует формулы, которая бы сообщила вам, насколько выше будут ставки при рефинансировании наличными — чтобы узнать, вам нужно будет проверить ставки у нескольких кредиторов и посмотреть, на что вы имеете право.

Как правило, для покупки инвестиционной собственности требуется минимум 15-20%. Это означает, что максимальный LTV составляет 80-85%. Для рефинансирования за наличный расчет инвестиционной собственности максимальный LTV составляет 70-75% в зависимости от вашего кредитора и от того, является ли ссуда фиксированной или регулируемой.

Рефинансирование с выплатой наличных — жизнеспособный способ погашения долга, особенно если у вас много долгов под высокие проценты, которые истощают ваш доход. Ставки по ипотечным кредитам в настоящее время близки к рекордно низким, поэтому, обналичивая капитал для погашения ссуд под более высокие проценты, вы можете по существу консолидировать весь этот долг под более низкую процентную ставку.

Однако метод «рефинансирования для выплаты долга» подходит не всем. При обналичивании средств рефинансирования предъявляются более строгие требования, чем при обычном рефинансировании, особенно если вы обналичиваете капитал от инвестиционной собственности.Будет ли эта стратегия работать для вас, зависит от того, сколько у вас собственного капитала, вашего кредита, ваших текущих долгов и других факторов.

Рефинансировать арендуемую недвижимость немного сложнее, чем недвижимость, в которой вы живете. Во-первых, требования к кредитам и коэффициент LTV обычно более строгие. И ваш выбор ссуд и / или кредиторов может быть ограничен, особенно если вы хотите получить рефинансирование своей арендуемой собственности. Однако для многих это по-прежнему возможно.Поищите вокруг и изучите свои варианты, чтобы найти кредитора, готового работать с вами.

Каковы сегодня ставки по ипотечным кредитам при рефинансировании арендной собственности?

Текущие ставки по ипотечным кредитам низкие — все еще половина от исторической нормы, превышающей 8%. Это ограниченная возможность обналичить арендную плату и, возможно, найти более низкую процентную ставку.

Проверьте сегодняшние ставки рефинансирования арендуемой недвижимости, чтобы узнать, на что вы имеете право.