Перевод помещения из жилого в нежилое: Перевод квартиры в нежилое помещение в 2021 году. Инструкция

Содержание

Перевод жилого помещения в нежилое и нежлого в жилое

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких‑либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких‑либо лиц.

Адреса и часы приема:

МКУ «Городской жилищный фонд», ул. Некрасова, д. 9/15, каб. № 9 тел. 31–74–33.
Приемные дни: с понедельника по четверг: с 9.00 до 17.00; перерыв с 13.00 до 14.00.

ГАУ БО МФЦ, пр. Славы, 25, ул. Есенина, 9, тел. 42–42–42.

Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение

Тип документа  

Вид документа

Примечание

1.

Протокол по результатам собрания собственников данного дома, разрешение на перевод помещения 

Оригинал

ст. 40 главы 6 Жилищного Кодекса РФ

2.

Заявление о переводе на имя Председателя Комитета городского хозяйства Администрации города Улан-Удэ (по установленной форме)

Оригинал

 

3.

Правоустанавливающие документы на переводимое помещение  

Копия с предъявлением оригинала

 

4

План переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения)

Копия с предъявлением оригинала

 

5.

Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение

Копия с предъявлением оригинала

 

6.

Договор на оказание технического надзора

Копия с предъявлением оригинала

Заключается со строительной организацией, осуществляющей надзор при работе с капитальными стенами

7.

Договор на проведение авторского надзора от проектировщика

Копия с предъявлением оригинала

 

8.

Выписка из лицевого счета переводимого помещения

Оригинал

 

9.

Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения)

 

Оригинал

— Лицензия проектной организации с составом деятельности

— Генеральный план

— Архитектурно-строительные и конструктивные решения в 2-х экземплярах

— Электрообеспечение и пожарно-охранная сигнализация

— Водопровод, канализация, вентиляция

— Охрана окружающей среды (проект,

согласованный с отделом экологией)

— Охранно-пожарная сигнализация

— Устройство крыльца и пандуса должно быть согласованно с Фондом создания безбарьерной среды в Республике Бурятия

-Технические условия с ОАО «Улан-УдэЭнерго», Улан-Удэнская   энергетическая компания, филиал ОАО «ТГК-14», ООО «БКС» — если переводимый объект магазин продовольственных товаров, общепит, стоматология, аптека)

2.

Документ, удостоверяющий личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица

Копия с предъявлением оригинала

Копии страниц: лицевая сторона, место регистрации

3.

Документ, удостоверяющий права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей)

Копия с предъявлением оригинала

 

4.

Согласие с банка, если объект недвижимости находится в ипотечном кредите

Оригинал

 

5.

Согласие с МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию» (ул. Бабушкина д.25 каб.512), если объект недвижимости является муниципальным имуществом

Оригинал

Имеется договор социального найма  или ордер

Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Жилищное право » Жилищные споры » Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Четкого определения нежилого помещения в российском законе нет.

Граждане, проживающие в квартирах и комнатах многоэтажных домов или в частных жилых домах на основаниях, данных законом, могут использовать помещения не только по прямому назначению, но и для осуществления разрешенной деятельности. Деятельность возможна, если она не противоречит правилам, обязательным для пользования жилыми помещениями, которые определены Постановлением Правительства РФ № 25 от 21.01.2006г.

Часто смена статуса жилых помещений на нежилой фонд осуществляется для помощи населению и с целью его бытового обслуживания. С обратным переводом можно столкнуться в случаях переоформления строений на садовых и дачных участках под жилые дома. Перевод жилого помещения в нежилое помещение, также, как и обратный процесс, оформляется подачей заявления и пакета сопутствующих документов.

Виды жилых помещений

Согласно Жилищному Кодексу РФ жилые помещения подразделяются на виды:

  • Жилой дом – строение для проживания, состоит из комнат и других помещений, обслуживающих бытовые потребности людей.
  • Квартира – обособленное, отдельное помещение, имеющее границы и состоящее из нескольких комнат (или одной комнаты) и вспомогательных помещений, входящее в состав многоквартирного дома. В квартирах обязательно обеспечивается доступ к помещениям общего пользования.
  • Комната – зона жилого помещения: квартиры или дома.

Признаки нежилых помещений

Четкого определения нежилого помещения в российском законе нет, однако, есть признаки, по которым помещение можно отнести к этой категории помещений: нежилым признается недвижимый объект, не предназначенный для проживания, обособленный и не входящий в состав жилого фонда.

Законом даны четкие характеристики статуса помещения, обязательные к соблюдению любым лицом, подающим заявление для перевода. Операции с переводом жилых домов и квартир в нежилые помещения и обратный процесс, составление проектов и их утверждение осуществляются исключительно в правовом поле, для недопущения незаконных действий законодатель четко определил правила, в пределах которых организуется перевод.

Правила перевода жилого помещения в нежилой фонд

Согласно жилищному закону перевод жилого помещения в нежилой фонд возможен при соблюдении ряда обязательных условий:

  • Возможность доступа к переводимому помещению без использования помещений, предоставляющих свободный доступ к другим жилым помещениям, или существование технической возможности обеспечения такого доступа.
  • Обособленность помещения: оно должно быть отдельным и не связанным с другими помещениями одной площадью. К примеру, одну из комнат в многокомнатной квартире нельзя перевести в статус нежилой, оставив другим комнатам прежний статус.
  • Неиспользование помещения гражданами для постоянного проживания.
  • Отсутствие ограничений права собственности и его обременения со стороны других лиц.

Изменить статус квартиры на нежилое помещение возможно, если она располагается на первом этаже. Но это положение имеет исключение – можно перевести помещение в нежилое, даже если квартира расположена выше первого этажа, в случае, когда расположенные прямо под ней помещения являются нежилыми.

Условия перевода нежилого помещения в жилое

Процесс перевода осуществляется с соблюдением следующих правил:

  • Помещение отвечает требованиям действующего закона к помещениям этого вида, или наличествует возможность привести помещение в соответствие с положениями закона.
  • Гражданин, подающий заявление на перевод помещения, является его собственником.
  • Помещение расположено в зоне, предназначенной и приспособленной для проживания.

Порядок изменения статуса помещения

Собственник готовит и передает напрямую в уполномоченный орган, или через центр предоставления госуслуг перечень документов, оформленных должным образом. К ним относятся:

  • Заполненное заявление о переводе помещения. В заявлении собственник подробно и мотивированно раскрывает причины перевода, и объясняет необходимость осуществления этой процедуры.
  • План дома, в составе которого находится помещение, с указанием всех этажей.
  • Техническое описание помещения с подробными характеристиками и его план, а если необходимо — проект перепланировки или переустройства.
  • Документы, подтверждающие права лица, подающего заявление, на переводимое помещение (например: о праве собственности на квартиру, о принятии помещения в наследство).

При согласованности заявления и иной указанной документации с требованиями закона, дополнительных документов от собственника не требуется.

Процедура смены статуса помещения

Переход из жилого фонда  внежилой и наоборот включает в себя несоклько этапов:

  • проведение экспертизы, которая ответит на вопрос, возможен ли перевод;
  • разработку предпроектных документов и проекта;
  • согласование и утверждение проекта в соответствующих инстанциях;
  • получение разрешения на перевод;
  • подачу информации в государственные базы данных и получение на руки свидетельства о переводе помещения.

Заняться процедурой перевода собственник может самостоятельно, или обратившись за помощью в организации, специализирующиеся на подготовке документации к переводу.

По результатам рассмотрения заявления, пакета прилагаемых документов и проекта, выносится решение о переводе помещения в новый правовой статус или об отказе в таком переводе. Федеральным законодательством установлено, что такое решение выносится в форме постановления главы муниципального образования. Постановление высылается заявителю не позже, чем через день после принятия решения.

Кроме заявителя о принятом решении должны быть проинформированы собственники помещений, находящихся в непосредственной близости к переведенному помещению. Уведомление выдается или пересылается на стандартном бланке, утвержденном Постановлением Правительства РФ № 502 от 10.08.2005 года. В соответствии с Постановлением уведомляться граждане должны только в установленной форме.

Основания запрета перевода жилого помещения в нежилое

Причины отказа в переводе разъясняются и обосновываются собственнику помещения или его представителю. К основным причинам отказа жилищный закон относит:

  • непредоставление вышеуказанных документов, или предоставление их в ненадлежащей форме или в неполном объеме;
  • несоответствие проекта перепланировки или переустройства помещения предписаниям действующего закона, отсутствие согласования проекта уполномоченными структурами;
  • подача документов в орган, который не уполномочен рассматривать заявления, и принимать решения о переводе помещений;
  • несоблюдение одного или нескольких условий, обязательных для перевода помещения и установленных статьей 22 ЖК РФ;
  • несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства в процессе перевода.

В свою очередь несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства включает в себя несколько вариантов:

  • если переводятся в статус нежилых помещения, в которых проживают граждане на основании договора социального найма;
  • если переводом нарушаются или могут быть нарушены права несовершеннолетних граждан, проживающих в помещении, готовящемся к переводу;
  • если в результате перевода жилая площадь помещения снижается до уровня, который ниже нормы предоставления жилья, с учетом граждан, проживающих на указанной площади;
  • если жилые помещения признаны аварийными по основаниям и в порядке, указанном в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г.

Гражданин может обжаловать отказ в переводе жилого помещения в суде подачей заявления в установленный законом срок.

Причины и основания запрета перевода нежилого помещения в жилое

Отказ в подобной ситуации также регламентируется статьей 22ЖК РФ, но имеет свои особенности. Существуют условия, при наличии которых о переводе помещения заявитель получит отрицательное решение:

  • право собственности заявителя на помещение ограничено определенным сроком, например, договором аренды;
  • условия и технические характеристики помещения непригодны для нормального проживания людей.

Закон определяет требования к жилым помещениям, без соблюдения которых совершить перевод нежилого помещения в жилое нельзя:

  • несущие конструкции жилых помещений должны быть в состоянии, пригодном для эксплуатации и отвечать требованиям безопасности;
  • в помещении, предназначенном для проживания: квартире, комнате, жилом доме коммуникации должны быть расположены удобным и безопасным для жильцов образом;
  • обязательно наличие в жилых помещениях инженерных коммуникаций, которые соответствуют нормам санитарной и пожарной безопасности.

Законодательные акты, регулирующие правоотношения, связанные с переводом помещений в нежилые и наоборот

ЖК РФ определяет, что любые операции, связанные с переводом помещений, приобретением ими нового правового статуса, подготовка проекта, получение согласований и разрешений должны совершаться при условии обязательного соблюдения действующего законодательства. Все действия о переводе помещения регламентируются положениями Жилищного Кодекса РФ, а также законодательной базой о градостроительной деятельности, основу которой составляет Градостроительный Кодекс РФ. Также регулируются процедуры по смене статуса помещения Федеральные законы, законы, постановления и иные документы субъектов РФ, городские, муниципальные нормативные акты.

 

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Росреестр

Жилое помещение – это изолированное помещение, предназначенное для проживания в нем граждан. Но в квартире нельзя открыть офис для клиентов, переоборудовать ее под продуктовый магазин или салон красоты. Чтобы так сделать, придется изменить назначение помещения — сделать его официально нежилым.

Перевод жилого помещения в нежилое, как и наоборот, — это отдельная процедура. Для нее нужно выполнить требования к самому помещению, например оборудовать отдельный вход, усилить звукоизоляцию и установить пожарную сигнализацию. Еще нужно собрать документы по списку из статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 23 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилое помещение в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Следовательно, первое, что предстоит сделать собственнику жилого помещения, желающему поменять назначение своей недвижимости, это подать заявление и иные необходимые документы в орган местного самоуправления.

Теперь для изменения назначения помещения нужно проводить общие собрания и получать согласие от каждого соседа, а  в списке документов появился протокол общего собрания. Причем для этого собрания установили отдельный порядок определения кворума и подсчета голосов. Кроме того, устанавливается понятие «примыкающее помещение»: «Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением. Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому помещению, в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление.

Необходимо учитывать, что для перевода жилого помещения в нежилое есть ряд ограничений:
1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

2. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
3. Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.
4. Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.

Нормами ЖК РФ определен документ, подтверждающий окончание перевода помещения и являющийся основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения. Таким документом является уведомление о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения (жилое) помещение.

Уведомление подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) иных работ (часть 7 статьи 23 ЖК РФ).

В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения уведомление содержит требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
Завершение переустройства и (или) перепланировки подтверждается актом комиссии по приемке в эксплуатацию жилых (нежилых) помещений после переустройства и (или) перепланировки на территории города Белгорода, либо, в случае необходимости реконструкции помещения или проведения иных работ, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, выдаваемым департаментом строительства и архитектуры администрации города Белгорода.

В соответствии со статьей 36 Градостроительного кодекса РФ «Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства». Правой режим использования устанавливается только в Градостроительных регламентах, а заявитель самостоятельно может выбирать вид разрешенного использования. Правовой режим использования земельного участка должен соответствовать правовому режиму использования объекта капитального строительства.

Таким образом, орган, принимающий решение по переводу (отказе в переводе) нежилого помещения в жилое помещение, должен предпринять все меры по проверке соблюдения правового режима использования земельного участка на соответствие правовому режиму использования объекта капитального строительства.

Орган регистрации прав при осуществлении учетно-регистрационных действий по изменению назначения помещения будет полагаться на принятое органом местного самоуправления решение, полностью соответствующее действующему законодательству.

Государственные услуги в Республике Татарстан. / Услуги / Выдача разрешения на перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Описание:

Уведомление о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.

Расчётное время:

Не более 33 дней с даты регистрации заявления

Результат предоставления услуги:

Уведомление о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.

Распоряжение главы администрации соответствующего района Исполнительного комитета г. Казани о переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение оформляется на бланке утвержденной формы.

Основания для отказа:

Основания для приостановления предоставления муниципальной услуги не предусмотрены.

Основания для отказа в предоставлении муниципальной услуги:

1) заявителем представлены документы не в полном объеме, либо в представленных заявлении и (или) документах содержится неполная и (или) недостоверная информация;

2) поступление ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для предоставления муниципальной услуги, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе;

3) несоблюдение условий перевода помещения, указанных в статье 22, пункте 10 статьи 23 ЖК РФ;

4) Несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства

Способы обжалования:

Досудебное обжалование.

1. Получатели муниципальной услуги имеют право на обжалование в досудебном порядке действий или бездействия сотрудников, участвующих в предоставлении муниципальной услуги, в досудебном порядке в Администрации.
Заявитель может обратиться с жалобой в следующих случаях:
1) нарушение срока регистрации запроса заявителя о предоставлении муниципальной услуги;
2) нарушение срока предоставления муниципальной услуги;
3) требование у заявителя документов, не предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации, Республики Татарстан, муниципальными правовыми актами г. Казани для предоставления муниципальной услуги;
4) отказ в приеме документов, предоставление которых предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, Республики Татарстан, муниципальными правовыми актами г. Казани для предоставления муниципальной услуги, у заявителя;
5) отказ в предоставлении муниципальной услуги, если основания для отказа не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами Республики Татарстан, муниципальными правовыми актами;
6) затребование от заявителя при предоставлении муниципальной услуги платы, не предусмотренной нормативными правовыми актами Российской Федерации, Республики Татарстан, муниципальными правовыми актами г. Казани;
7) отказ Администрации, должностного лица Администрации в исправлении допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления муниципальной услуги документах либо нарушение установленного срока таких исправлений;
8) нарушение срока или порядка выдачи документов по результатам предоставления муниципальной услуги;
9) приостановление предоставления муниципальной услуги, если основания для приостановления не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами Республики Татарстан, муниципальными правовыми актами.

2. Жалоба на решения и действия (бездействие) органа, предоставляющего муниципальную услугу, должностного лица органа, предоставляющего муниципальную услугу, муниципального служащего, руководителя органа, предоставляющего муниципальную услугу, подается в письменной форме на бумажном носителе или в электронной форме.
Жалоба может быть направлена по почте, через МФЦ, с использованием сети интернет, официального портала Мэрии г. Казани http://www.kzn.ru, а также может быть принята при личном приеме заявителя.

3. Срок рассмотрения жалобы — в течение 15 дней со дня ее регистрации. В случае обжалования отказа органа, предоставляющего муниципальную услугу, должностного лица органа, предоставляющего муниципальную услугу, в приеме документов у заявителя либо в исправлении допущенных опечаток и ошибок или в случае обжалования нарушения установленного срока таких исправлений жалоба рассматривается в течение пяти дней со дня ее регистрации.

4. Жалоба должна содержать следующую информацию:
1) наименование органа, предоставляющего муниципальную услугу, должностного лица органа, предоставляющего муниципальную услугу, или муниципального служащего, решения и действия (бездействие) которых обжалуются;
2) фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), сведения о месте жительства заявителя — физического лица либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя — юридического лица, а также номер(-а) контактного(-ых) телефона(-ов), адрес(-а) электронной почты (при наличии) и почтовый адрес, по которым должен быть направлен ответ заявителю;
3) сведения об обжалуемых решениях и действиях (бездействии) органа, предоставляющего муниципальную услугу, должностного лица органа, предоставляющего муниципальную услугу, или муниципального служащего;
4) доводы, на основании которых заявитель не согласен с решениями и действиями (бездействием) органа, предоставляющего муниципальную услугу, должностного лица органа, предоставляющего муниципальную услугу, или муниципального служащего.

5. К жалобе могут быть приложены копии документов, подтверждающих изложенные в жалобе обстоятельства. В таком случае в жалобе приводится перечень прилагаемых к ней документов.

6. Жалоба подписывается подавшим ее получателем муниципальной услуги.

7. По результатам рассмотрения жалобы принимается одно из следующих решений:
1) удовлетворение жалобы, в том числе в форме отмены принятого решения, исправления допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления муниципальной услуги документах, возврата заявителю денежных средств, взимание которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Республики Татарстан, муниципальными правовыми актами г. Казани;
2) отказ в удовлетворении жалобы.
Не позднее дня, следующего за днем принятия решения, указанного в настоящем пункте, заявителю в письменной форме и по желанию заявителя в электронной форме направляется мотивированный ответ о результатах рассмотрения жалобы.

8. В случае установления в ходе или по результатам рассмотрения жалобы признаков состава административного правонарушения или преступления должностное лицо, работник, наделенные полномочиями по рассмотрению жалоб, незамедлительно направляют имеющиеся материалы в органы прокуратуры.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение » Официальный портал мэрии города Черкесска

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР

Место нахождения: г. Черкесск, ул. Красноармейская, д. 144
Почтовый адрес: 369000, КЧР, г. Черкесск, ул. Красноармейская, д. 144
График работы:
Понедельник-пятница с 9:00 до 18:00
Перерыв: с 13:00 до 14:00
Суббота — воскресенье: выходные дни.
Справочные телефоны: 8(8782) 20-22-52, 8(8782) 20-18-58.
Адрес электронной почты: [email protected]

Федеральное государственное бюджетное управление «Филиал Кадастровой палаты Росреестра» по Карачаево-Черкесской Республике»

Место нахождения: г. Черкесск, ул. Доватора, 19
Почтовый адрес: 369000, КЧР, г. Черкесск, ул. Доватора, 19
График работы:
Понедельник — суббота с 9:00 до 18:00
Перерыв с 13:00 до 14:00
Воскресенье: выходной день.
Справочные телефоны: (8782) 20-43-91
Адреса электронной почты: to09.rosreestr.ru

Карачаево-Черкесское республиканское государственное унитарное предприятие «Техническая инвентаризация»

Место нахождения: город Черкесск, ул. Лаара, д. 42
Почтовый адрес: 369000, Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, ул. Лаара, д. 42
График работы:
Понедельник — пятница с 9:00 до 18:00
Суббота с 9:00 до 15:00
Приемные дни: понедельник с 14:00 до 18:00
Вторник-пятница с 9:00 до 18:00
Перерыв с 12:00 до 13:00
Воскресенье: выходной день.
Справочные телефоны: (8782) 26-63-20
Адреса электронной почты: [email protected]

Управление государственного пожарного надзора Главного управления МЧС России по Карачаево-Черкесской Республике:

Место нахождения: город Черкесск, ул. Кавказская, д. 33
Почтовый адрес: 369000, Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, ул. Кавказская, д. 33
График работы:
Понедельник – пятница с 9:00 до 18:00
Перерыв с 13:00 до 14:00
Суббота: выходной день.
Воскресенье: выходной день.
Справочные телефоны: (8782) 26-01-00
Официальный сайт: www.09.mchs.gov.ru
Адрес электронной почты: [email protected]

Филиал Федерального государственного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Карачаево-Черкесской Республике» в г. Черкесске

Место нахождения: город Черкесск, ул. Космонавтов, д. 34
Почтовый адрес: 369000, Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, ул. Космонавтов, д. 34
График работы:
Понедельник — пятница с 9:00 до 18:00
Перерыв с 13:00 до 14:00
Суббота: выходной день.
Воскресенье: выходной день.
Справочные телефоны: (8782) 26-74-65
Адрес электронной почты: [email protected] svkchr.ru

ЗАО «Газпром газораспределение Черкесск»

Место нахождения: город Черкесск, ул. Кавказская, д. 126
Почтовый адрес: 369000, Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, ул. Кавказская, д. 126
График работы:
Понедельник — пятница с 8:00 до 17:00
Перерыв с 12:00 до 13:00
Суббота: выходной день.
Воскресенье: выходной день.
Справочные телефоны: (8782) 28-20-65
Официальный сайт: www.k-chgaz.ru

ОАО «Распределительная сетевая Компания»

Место нахождения: г. Черкесск, ул. Красная, д. 19
Почтовый адрес: 369000, Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, ул. Красная, д. 19
График работы:
Понедельник — пятница с 8:00 до 17:00
Перерыв с 12:00 до 13:00
Суббота: выходной день.
Воскресенье: выходной день.
Справочные телефоны: (8782) 28-22-94
Официальный сайт: www.rsk.elset.org

Карачаево-Черкесское республиканское государственное унитарное предприятие «Тепловые сети»

Место нахождения: г. Черкесск, пр. Ленина, д. 11
Почтовый адрес: 369000, Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, пр. Ленина, д. 11
График работы:
Понедельник — пятница с 8:00 до 17:00
Перерыв с 12:00 до 13:00
Суббота: выходной день.
Воскресенье: выходной день.
Справочные телефоны: (8782) 26-38-89
Адрес электронной почты: [email protected]

Управление Карачаево-Черкесской Республики по сохранению и популяризации и государственной охране объектов культурного наследия

Место нахождения: г. Черкесск, пл. Кирова, д. 21, корп А, каб. 19
Почтовый адрес: 369000, Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, пл. Кирова, д. 21, корп А, каб. 19
График работы:
Понедельник — пятница с 8:00 до 17:00
Перерыв с 12:00 до 13:00
Суббота: выходной день.
Воскресенье: выходной день.
Справочные телефоны: (8782) 26-51-40
Официальный сайт: www.nasledie09.ru
Адрес электронной почты: [email protected] ru

Новые правила перевода жилого помещения в нежилое

Довольно часто можно наблюдать ситуацию, когда на первых этажах многоквартирных жилых домов появляются различные коммерческие помещения – салоны красоты, магазины, кафе и т.п. Безусловно, такое «соседство» устраивает далеко не всех собственников жилых помещений, доставляя порой различные неудобства в виде дополнительного источника шума и мусора.

В целях уменьшения возможных конфликтов, возникающих между предпринимателями и гражданами, Президентом Российской Федерации был подписан и вступил в силу 09.06.2019г. Федеральный закон, который затруднит процесс перевода жилых помещений в нежилые (Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», далее – Закон № 116-ФЗ).

Порядок перевода жилого помещения в нежилое (далее — перевод) содержится в статье 23 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и предусматривает исчерпывающий перечень документов, требующихся от заявителя для согласования перевода.

До внесения изменений в ЖК РФ Законом № 116-ФЗ данный перечень не включал в себя ни протокол ОСС, ни согласие собственников помещений на перевод, а орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление иных документов, не указанных в перечне (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Однако, несмотря на отсутствие в закрытом перечне указанных документов, ОМСУ все же требовал предоставления согласия собственников, поскольку в большинстве своем в процессе перепланировки требовалось создание отдельного входа в помещение, что влекло за собой использование общего имущества, а данный факт предусматривает уже проведение ОСС.

Закон № 116-ФЗ расширил перечень документов, предусмотренных статьей 23 ЖК РФ и теперь включает в себя, в том числе:

  • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;

  • согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение (далее – согласие).

Статья 23 ЖК РФ была дополнена частью 2.2., определяющей понятие помещений, примыкающих к переводимому помещению как помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением.

Также конкретизируется требования к форме оформления согласия:

согласие оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому помещению, в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление. В этом согласии указываются фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица — собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, паспортные данные собственника указанного помещения, номер принадлежащего собственнику указанного помещения, реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение.

Кроме того, введен специальный порядок определения кворума в зависимости от количества подъездов в многоквартирном доме, а также принятие решения о переводе жилого помещения в нежилое:

1) ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение, правомочно (имеет кворум):

  • при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;

  • при наличии в многоквартирном доме одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.

2) ч. 1.2. ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение, принимается:

  • при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимающих участие в этом собрании;

  • при наличии в многоквартирном доме одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Также расширены полномочия ГЖИ, включающие и проверку соблюдения требований к порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое (ч. ч. 1, 4.2. ст. 20 ЖК РФ).

Резюмируя вышесказанное, при изменении статуса жилого помещения в нежилое избежать общего собрания собственников помещений в МКД не получится.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе здесь

советов по преобразованию коммерческой недвижимости в жилую

Ключевые выводы


Коммерческая недвижимость при сдаче в аренду часто обеспечивает прибыльный поток денежных средств; Однако привлекательность коммерческой недвижимости на этом не заканчивается. Коммерческую недвижимость можно использовать по-разному, в зависимости от правил ее зонирования. Можно ли преобразовать коммерческую недвижимость в жилую? Ответ положительный! Преобразование коммерческой недвижимости в жилую может быть очень прибыльной инвестиционной стратегией.

В правильном районе коммерческая недвижимость может стать идеальным кандидатом для нового жилья. Это связано с окружающими удобствами, качеством строительства и многим другим. Однако это не значит, что вся коммерческая недвижимость будет приносить значительные инвестиции в жилую недвижимость. Прочтите следующее руководство и узнайте, что следует учитывать при превращении коммерческой недвижимости в жилую.

Можно ли преобразовать коммерческую недвижимость в жилую?

Коммерческая недвижимость может быть преобразована в жилую, если это разрешено законами о зонировании и жилищном строительстве.Местные органы власти имеют правила, определяющие различия в собственности, и, в большинстве случаев, выделяют конкретные районы для жилищного и коммерческого использования земли. Если вы хотите осуществить переход, сначала ознакомьтесь с местными законами в Интернете. Затем назначьте встречу с клерком округа, если у вас возникнут дополнительные вопросы.

В дополнение к законам о зонировании, инвесторы должны также убедиться, что коммерческая недвижимость соответствует кодексу перед переключением. Помните: коммерческая и жилая недвижимость строятся для разных целей.Соответственно, требования к конструкции будут отличаться. Это может включать законы, касающиеся электрических и водных линий, точек входа и выхода и т. Д. Сможете ли вы превратить коммерческую недвижимость в жилую, будет зависеть не только от местного законодательства, но и от вашей способности отремонтировать недвижимость в соответствии с жилищными стандартами.


[Есть ли у вас все необходимое для ведения собственного бизнеса в сфере недвижимости? Зарегистрируйтесь на БЕСПЛАТНЫЙ курс по недвижимости, предлагаемый в вашем районе, где вы сможете узнать от экспертов, как копировать успешные бизнес-системы.]


Рекомендации по превращению коммерческой недвижимости в жилую

Анализируя сделку, вы должны внимательно посмотреть на возможные затраты на ремонт при переоборудовании недвижимости. Скорее всего, вам придется встретиться со специализированными дизайнерами и нанять опытный строительный персонал, который поможет обеспечить выполнение проекта с соблюдением норм. Помимо затрат на строительство и материалы, вы будете нести ответственность за найм квалифицированных специалистов. Эти расходы могут быстро увеличиться во время реабилитации, поэтому убедитесь, что вы учли все потенциальные расходы в своем анализаторе сделок.

[У вас есть надежный анализатор коммерческих сделок? Прочтите , эту статью , чтобы узнать, как оценить любую коммерческую недвижимость. ]

Еще одна проблема, которая возникает при преобразовании коммерческой недвижимости в жилую, — это внешняя планировка района. В зависимости от того, где расположен объект, транспортный поток может затруднить доступ в здание и из него. Это может быть проблемой при рекламе и демонстрации недвижимости потенциальным арендаторам. Даже если процесс переназначения утвержден, подумайте, имеет ли смысл переключение для фактического местоположения.

Инвесторы также должны будут следовать обычному процессу подачи заявок и разрешений на любые возможные ремонтные работы. Однако это может занять дополнительное время, в зависимости от размера проекта. С учетом изменения зонирования весь процесс утверждения может занять от нескольких недель до нескольких месяцев. Поэтому крайне важно рассчитать потенциальные затраты на хранение, прежде чем переходить к сделке. Ожидание обработки документов продлит ваш будущий денежный поток. Это может подорвать общий потенциал сделки.Помните об этом при анализе инвестиций.

Как превратить коммерческую недвижимость в жилую

Если эта инвестиционная стратегия вам нравится, обязательно помните о каждом из вышеперечисленных соображений при поиске коммерческой недвижимости. Найдите объявления о недвижимости, которые могут быть преобразованы из коммерческих в жилые и имеют смысл сделать это. Если вы инвестируете за пределами своего района, изучите законы и определите, нужно ли вам предпринять какие-либо дополнительные шаги.

По мере того, как вы оттачиваете потенциальные инвестиции, убедитесь, что получили финансирование как для собственности, так и для любых сопутствующих затрат на ремонт или разрешения. Преобразование коммерческой недвижимости в жилую займет время, поэтому очень важно сразу приступить к работе, как только сделка будет заключена. Узнайте, как покупать коммерческую недвижимость, напишите убедительную презентацию и изложите свои планы относительно собственности. При правильной подготовке вы сможете сразу перейти от процесса закрытия к редизайну, что на один шаг приблизит вас к вашему первому чеку арендной платы.

Как изменить зонирование с коммерческого на жилое

Самым важным шагом в преобразовании коммерческой недвижимости в жилую является понимание зонирования. Инвесторам следует изучить местные законы, прежде чем они начнут искать недвижимость. Это не позволит вам тратить время на недоступное место. Если эта стратегия аренды вас интересует, подключитесь к Интернету и начните исследование. Лучший способ охватить все ваши базы — начать с уровня города, а затем перейти к законам округа.Они обозначат различия в собственности и укажут вам правильное направление для начала процесса изменения зонирования.

  1. Осмотрите местность: Изменения в земле вокруг вашей собственности, такие как новые дороги или здания, могут быть использованы в ваших интересах, если вы хотите изменить зонирование своего коммерческого здания. Некоторые соседи могут возражать против вашего плана по изменению зонирования, но при правильном осмотре вашего района вы можете заметить изменения, которые пойдут на пользу вашему делу и понравятся другим.

  2. Узнайте о законах о зонировании: Обязательно ознакомьтесь с местными законами и постановлениями, касающимися ограничений и использования зон. Вы можете узнать о законах о зонировании в вашем районе, проведя онлайн-поиск или обратившись в местный отдел планирования.

  3. Поговорите с соседями: Вы можете столкнуться с некоторым сопротивлением со стороны ваших соседей, когда дело доходит до ваших планов переназначения. Из-за этого может быть полезно поговорить с соседями и произвести хорошее впечатление.Любой отказ от ваших соседей повлияет на решение вашего отдела планирования одобрить или отклонить ваш запрос.

  4. Подать заявку на изменение зонирования: После того, как вы провели исследование и подготовились, пришло время подать заявку на изменение зонирования. Вам необходимо будет заполнить документы, предоставленные вашим местным отделом планирования. Плата за это может варьироваться от сотен до тысяч в зависимости от вашего региона.

  5. Анализ: После того, как вы подадите заявку на изменение зонирования, будет проведен анализ вашего плана.Возможно, вам придется соответствующим образом скорректировать свои планы, если возникнут какие-либо аргументы против них.

  6. Заседание Комиссии: Ваша петиция о изменении зонирования будет обнародована, чтобы у местных жителей была возможность узнать о любых намерениях по изменению зонирования. Затем состоится заседание комиссии. Это возможность для любого представителя общественности высказать свои опасения, а для вас — возможность обосновать и объяснить свои планы.

  7. Заседание законодательного органа: Рекомендация комиссии по планированию затем передается законодательному органу, который принимает окончательное решение.Если они решат отклонить ваши планы, вам нужно будет подождать период времени в зависимости от вашей местной юрисдикции, прежде чем подавать новую заявку.

Затраты на переоборудование

Преобразование коммерческой недвижимости в жилую в долгосрочной перспективе может оказаться финансово выгодным; тем не менее, есть несколько предварительных затрат, о которых следует знать, прежде чем начинать этот процесс. Одна из первых затрат, с которой вы столкнетесь, — это заявочный взнос, связанный с изменением зонирования собственности. Точная цена часто будет зависеть от размера недвижимости или участка, который вы переназначаете.Оценки варьируются от 500 до 5000 долларов.

После завершения административных шагов вам нужно будет соответствующим образом составить бюджет на ремонт и структурные изменения в собственности. Опять же, жилые и коммерческие объекты имеют разные строительные нормы и правила. Для успешного создания жилых домов может потребоваться перемонтаж и новая планировка. Найдите опытного подрядчика, который проведет осмотр объекта и составит представление о том, сколько изменений вам потребуется в бюджете. Хотя индустриальная эстетика может быть частью привлекательности ваших новых жилых домов, все же важно убедиться, что они безопасны и пригодны для жилья для новых арендаторов.

Еще одна значительная статья расходов при переоборудовании коммерческой недвижимости — это любые изменения внешнего вида, такие как изменение парковки или ландшафта. Обратите внимание на поток транспорта на участки и из них и будьте готовы переставить участки по мере необходимости. Это может привести к дополнительным расходам, но будет иметь важное значение при продвижении вашей собственности новым арендаторам. То же самое можно сказать и об изменениях в ландшафтном дизайне и ограничении привлекательности.

Советы по ремонту для преобразования коммерческой недвижимости в жилую

Не забывайте конечную цель при преобразовании коммерческой недвижимости в жилую: сдавать недвижимость в аренду.Хотя, вероятно, будет несколько структурных ремонтов, при проектировании новой собственности не забывайте об эстетике и функциональности. Вот несколько советов, которые помогут превратить коммерческую недвижимость в дома:

  • Не торопитесь: Каждый инвестор хочет свести к минимуму расходы на содержание и привлечь арендаторов, но спешка с проектом реконструкции — не способ добиться этого. Хотя вы и ваша команда должны установить строгие сроки, не сокращайте расходы на ремонт.

  • Положитесь на существующие особенности: Многие коммерческие объекты будут иметь уникальные акценты или особенности дизайна.Используйте это в своих интересах при ремонте. Например, оставление открытой кирпичной стены или высоких потолков может дать вашим объявлениям о недвижимости преимущество на вашем рынке.

  • Здоровье и безопасность превыше всего: Большой проблемой при покупке коммерческой недвижимости для превращения в жилую должна быть безопасность будущих арендаторов. Просмотрите все планы ремонта с профессионалом и убедитесь, что проекты соответствуют высоким стандартам.

  • Подумайте о естественном освещении: Жилые арендаторы будут иметь совершенно другие списки желаний по сравнению с коммерческими арендаторами.Ваши новые арендаторы, вероятно, будут ожидать большего количества окон и доступа к открытым пространствам. Ищите способы включить естественное освещение и места общего пользования при проектировании здания.

Сводка

При покупке коммерческой недвижимости для проживания необходимо помнить о нескольких вещах. Начните с изучения законов о зонировании в областях, которые вас интересуют, затем встретитесь с опытным дизайнером и узнайте, как лучше всего привести недвижимость в соответствие с правилами. Сделайте серьезный шаг и не забудьте собрать достаточно средств для любых ремонтных работ, которые вам также необходимо завершить. Превратить коммерческую недвижимость в жилую вполне возможно — и знание правильных шагов может привести к высокодоходным инвестициям.


Готовы начать пользоваться текущими возможностями на рынке недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании или заключили несколько сделок, наш новый онлайн-курс по недвижимости охватывает все, что вам нужно знать, чтобы помочь вам начать инвестирование в недвижимость.Опытный инвестор Тан Меррилл объясняет лучшие стратегии в сфере недвижимости, которые помогут вам встать на путь к лучшему финансовому будущему.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как инвестировать в современный рынок недвижимости!

Изменение зонирования с жилого на коммерческое

В последнее время стало популярным преобразование коммерческой недвижимости в жилое — например, превращение гаража в кондоминиум. А как насчет изменения зонирования с жилого на коммерческое?

Коммерческая недвижимость прибыльна.На его строительство ежегодно тратится около 90 миллиардов долларов.

Если у вас есть жилая недвижимость, возможно, стоит потратить время на ее преобразование в коммерческую. Особенно, если вы живете в уже оживленном районе, недалеко от центра города или на многолюдной улице, которая выступает в качестве главной магистрали вашего района.

Возможно, вы уже знакомы с другими зданиями, которые уже прошли процесс переназначения и были преобразованы из жилой в коммерческую.

Но с чего начать?

Есть несколько вещей, которые нужно учесть, и многое сделать, прежде чем вы получите изменение зонирования, необходимое для вашей собственности.Продолжайте читать, чтобы узнать все, что вам нужно знать об изменении зонирования с жилого на коммерческое.

Оценка жилой собственности

При изменении зонирования собственности с жилого на коммерческое у вас есть многие из тех же соображений, что и при строительстве коммерческой недвижимости с нуля. Вы должны получить необходимые разрешения, выбрать планировку офиса, заполнить форму изменения адреса и т. Д.

Но в отношении жилой недвижимости ваши соображения немного другие.

Изменение зонирования с жилого на коммерческое требует большего, чем просто вывешивание вывески и установка пандуса для инвалидных колясок. Вы полностью меняете назначение структуры, а это значит, что, возможно, придется изменить и саму структуру.

Вот несколько вещей, которые необходимо оценить, прежде чем вы фактически начнете формальный процесс изменения зонирования:

  • Влияние на сообщество : Если собственность еще не зонирована для коммерческого использования, подумайте о том, как шум или трафик, вызванный вашим бизнесом, отрицательно скажется на школах, семьях и других частях сообщества.Постарайтесь предвидеть любые возражения или опасения, которые могут возникнуть у членов сообщества.
  • Стоимость : Узнайте, сколько стоит изменить зонирование собственности. Обязательно получите расценки на преобразование собственности. В зависимости от того, с чем вы работаете, может быть легко превысить бюджет.
  • Доступ: Даже если недвижимость является коммерческой зоной, могут существовать физические ограничения, затрудняющие вход и выход клиентов и сотрудников.

Независимо от того, какую землю или здание вы выберете, проверка коммерческого здания имеет решающее значение для вашей оценки собственности.

Надежный и опытный строительный инспектор может предоставить вам понимание и информацию, которой вы иначе не могли бы получить, например ожидаемые эксплуатационные расходы, возможные будущие ремонтные работы, наличие любых запрещенных работ и соответствие требованиям ADA.

Это не место, где можно срезать углы. Вы не можете принимать правильные решения, используя плохую информацию. Чем опытнее и тщательнее будет строительный инспектор, тем точнее будет отчет, а это значит, что вы будете точно знать, во что ввязываетесь.

После того, как вы оценили свою жилую недвижимость, чтобы определить, стоит ли проходить процесс изменения зонирования с жилого на коммерческое, нужно учесть еще одну вещь: процесс изменения зонирования.

Изменение зонирования недвижимости из жилого в коммерческое

Даже самая готовая недвижимость в мире не может стать хорошим офисным помещением, если ее не зонировать для коммерческого использования. И если здание изначально было спроектировано для использования в жилых помещениях, есть большая вероятность, что его придется переназначить, прежде чем вы сможете сделать из него новую штаб-квартиру.

Вот как изменить зону собственности из жилой в коммерческую.

Познакомьтесь с соседями

Вам необходимо получить одобрение правительства и вашего сообщества, прежде чем вы сможете приступить к реализации своих планов. Наличие сообщества на вашей стороне может немного облегчить общение с местными властями. Посещение ассоциации соседей может помочь вам наладить отношения с вашим сообществом.

Выслушайте их опасения по поводу дорожного движения, загрязнения и других воздействий на территорию.Покажите, что вы готовы работать над решениями, которые сделают вас счастливыми. Если вы уже предвидели и спланировали против этих возражений, даже лучше.

Посещайте собрания совета по зонированию

Так же, как вы хотите встретиться с людьми по соседству, которые будут принимать решения, влияющие на вашу собственность, вам следует пойти на собрания совета по зонированию. Вы получите ценную информацию о правилах и законах зонирования и познакомитесь с теми, кто может ответить «да» или «нет» на ваши запросы на изменение зонирования.

Узнайте о местном зонировании

Заседания совета по зонированию — отличное место для начала, но если вы хотите узнать, как изменить зонирование собственности, вам все равно придется делать домашнюю работу. Процесс переназначения часто зависит от политики и местных тенденций.

Был ли ранее произведен переход на собственность? Узнайте, как и почему они добились успеха.

Изучите демографические данные, преимущества для общества, правила зонирования, историю и многое другое.Все, что вы можете найти, укрепляет вашу позицию, поможет.

Сделайте запрос

После того, как вы проинспектировали свою собственность, пришло время официально подать запрос на обновление правил зонирования. Подайте документы с вашим предложением и дождитесь ответа от комиссии по зонированию и сообщества.

Скорее всего, вы получите запросы как от местного сообщества, так и от правительства о внесении изменений в ваше предложение. Посмотрите, что потребуется для реализации этих изменений, и внесите все возможные корректировки.Иногда запросы невозможно выполнить. Составьте «План Б», если корректировки невозможны.

Если вы все сделали правильно, окончательное голосование должно быть в вашу пользу!

Как правильно изменить зонирование

Есть много деталей, которые следует учитывать при прохождении процесса изменения зонирования и изменения обозначения зонирования с жилого на коммерческое. Наше руководство поможет вам отслеживать все, что вам нужно, чтобы процесс переназначения прошел успешно.

Но прежде чем идти на отдельное собрание, убедитесь, что вас проверил квалифицированный инспектор по коммерческому строительству.

Не все инспекторы созданы равными. И когда вы собираетесь посвятить все свои средства к существованию объекту недвижимости, важно внимательно присмотреться, прежде чем прыгать. Когда речь идет о недвижимости, не существует лимонных законов, и вы несете 100% финансовую ответственность за собственность, когда она окажется в ваших руках.

Свяжитесь с нами сегодня и убедитесь, что осмотр вашего имущества проведен правильно!

Объекты смешанного использования и исключение для продажи домов

Бобом Ривиком

В предлагаемых правилах, изданных в 2000 году, Налоговая служба заявила, что если жилое помещение постоянно использовалось частично для жилых и частично для деловых целей ( смешанная недвижимость), только та часть прибыли, которая распределяется на жилую часть, будет исключаться в соответствии с правилами исключения продажи дома.

В публикации 523 за 2001 год служба сообщила, что налогоплательщики, которые продали дом смешанного использования в год продажи, должны сообщать о сделке как о продаже двух объектов недвижимости. Налогоплательщикам было предложено указывать прибыль от продажи предприятия или части, используемой для сдачи в аренду, в форме 4797.

В окончательных правилах приняты более благоприятные правила с точки зрения налогоплательщиков для имущества смешанного использования. Согласно окончательным положениям, распределение прибыли не требуется, если и жилая, и нежилая части собственности находятся в одной и той же жилой единице.Однако, даже если обе части находятся в одной жилой единице, не исключена выгода в размере любой после 6 мая 1997 года, корректировки на амортизацию.

Прибыль должна быть распределена, если часть дома, для которой не выполняются требования по использованию, отделена от жилой единицы.

Для целей правил исключения продажи домов, жилая единица означает дом, квартиру, кондоминиум, передвижной дом, лодку или аналогичное имущество, но не включает прилегающие постройки.

Наблюдение: Таким образом, определение жилой единицы для целей исключения продажи дома отличается от определения в § 280A (f) (1) Налогового кодекса в целях недопущения определенных расходов в связи с коммерческим использованием дома. дома, аренда домов для отпуска и т. д.IRC 280A (f) (1) включает в себя прилегающие постройки как часть жилого помещения.

Пример 1: Ваш клиент, адвокат, 10 ноября 1999 года купил восьмикомнатный дом, который она использовала в качестве основного места жительства до тех пор, пока не продала его 5 февраля 2003 года. В течение всего периода владения и воспользовавшись им, она использовала две комнаты исключительно в качестве адвокатского бюро и потребовала 8000 долларов амортизации за использование этих помещений.

Она получила общую прибыль в размере 120 000 долларов от продажи дома. Несмотря на то, что четверть прибыли распределяется между двумя комнатами, которые ваш клиент использовал в качестве своей адвокатской конторы, она платит налог только с 8000 долларов своей прибыли, относимых на амортизацию.Эта прибыль облагается налогом как неперехваченная прибыль по Разделу 1250 по максимальной ставке 25 процентов.

Если бы применялось правило предлагаемых правил, ваш клиент облагался бы налогом с прибыли в размере 30 000 долларов. Из этой суммы 8000 долларов облагались бы налогом по максимальной ставке 25 процентов в качестве невозвращенного вторжения. 1250, и 22 000 долларов облагались бы налогом по максимальной ставке 20 процентов как скорректированный чистый прирост капитала.

Рекомендация: если у вас есть клиенты, которые сообщили о прибыли от продажи «нерезидентной» части жилой единицы (кроме амортизации после 6 мая 1997 г.), рассмотрите возможность подачи измененной декларации, чтобы требовать возмещения уплаченного налога. на этом выигрыше.

Даже если никакая часть жилого помещения не используется в коммерческих целях непосредственно перед продажей, прибыль, относящаяся к периоду после 6 мая 1997 г., по-прежнему не исключается.

Пример 2: Применяются те же факты, что и в Примере 1, за исключением того, что ваш клиент прекратил использовать часть своего дома в качестве адвокатского бюро 15 августа 2001 г. Прибыль, относящаяся к амортизации, полученной в период с 10 ноября 1999 г. по 15 августа, 2001 г., не имеет права на исключение продажи жилья.

Наблюдение: если в примерах 1 и 2 юридическая контора вашего клиента находилась в переоборудованном отдельно стоящем гараже на ее территории, ей пришлось бы рассматривать продажу как две отдельные транзакции и платить налог с прибыли, относящейся к переоборудованному гаражу.

Распределение прибыли между жилой и нежилой частями недвижимости. Для целей определения суммы прибыли, относящейся к жилой и нежилой частям собственности, налогоплательщик должен распределить основу и полученную сумму между двумя частями.

Пример 3: 1 июня 1997 года ваш клиент приобрел недвижимость, которая включает дом, конюшню и 50 акров. Он получил прибыль в размере 50 000 долларов от продажи всей собственности 1 февраля 2003 года. В течение пяти лет, непосредственно предшествующих продаже, он использовал конюшню и 40 акров земли в нежилых целях более трех из пяти лет.Оставшиеся 10 акров он использовал в качестве основного места жительства как минимум два из пяти лет. Ваш клиент потребовал вычет амортизации в размере 10 000 долларов за использование конюшни в нежилых помещениях.

Поскольку конюшня и 40 акров, используемых в бизнесе, отделены от жилого помещения, ваш клиент должен распределить основу и сумму реализации между частью собственности, которую он использовал в качестве своего основного места жительства, и частью, которая использовалась для неиспользования. -жилого назначения. Вы определяете, что 30 000 долларов прибыли распределяются на нежилую часть собственности, а 20 000 долларов прибыли распределяются на ту часть собственности, которая используется в качестве его места жительства.

Ваш клиент должен признать прибыль в размере 30 000 долларов, относящуюся к нежилой части собственности. Из этой суммы 10 000 долларов будут облагаться налогом как невозвращенное вторжение. 1250 при максимальной ставке 25 процентов, а 20 000 долларов будут облагаться налогом как скорректированный чистый прирост капитала по максимальной ставке 20 процентов. Ваш клиент сможет исключить 20 000 долларов из прибыли, относящейся к использованию недвижимости в жилых помещениях.

Пример 4: 1 июля 1997 года ваш клиент купил недвижимость, состоящую из дома, сарая и пяти акров земли.С 1 июля 1997 г. по 31 декабря 2000 г. она использовала дом и четыре акра земли в качестве основного места жительства. С 1 июля 1997 года по 31 января 2003 года, когда она продала все имущество, она использовала сарай и один акр для мебельного бизнеса. 1 января 2001 года ваша клиентка съехала из дома и с этого дня сдавала его в аренду арендаторам до тех пор, пока не продала недвижимость.

1 февраля 2003 года она продает всю собственность и получает прибыль в размере 100 000 долларов. Она потребовала вычета амортизационных отчислений в размере 8000 долларов, относящихся к мебельному бизнесу, которым она вела в течение всего периода владения имуществом.Она потребовала вычета амортизации в размере 5000 долларов за 25-месячный период (с 1 января 2001 г. по 31 января 2003 г.), когда она арендовала дом.

Поскольку часть имущества, используемого в мебельном бизнесе, отделена от жилого помещения, прибыль должна распределяться между частью имущества, которая использовалась для коммерческих целей, и частью, используемой для жилых целей. Вы определяете, что 40 000 долларов прибыли распределяются на нежилую часть собственности, а 60 000 долларов — на ту часть собственности, которую она использовала в качестве основного места жительства.

Ваш клиент должен признать всю прибыль в размере 40 000 долларов США, относящуюся к нежилой части собственности. Из этой суммы 8000 долларов — неперехваченные п. 1250 и 32 000 долларов — скорректированная чистая прибыль от капитала. Ваш клиент также должен признать 5 000 долларов США из 60 000 долларов прибыли, отнесенных к жилой части собственности, как невозвращенные Sec. 1250, то есть сумма, относящаяся к вычету амортизации в течение периода аренды дома.

Ваш клиент сможет исключить 55 000 долларов из 60 000 долларов прибыли, относящейся к дому, поскольку она использовала его в качестве основного места жительства не менее двух лет в пятилетнем периоде, заканчивающемся на дату продажи.Это так, хотя она не использовала его в качестве основного места жительства в течение 25 месяцев непосредственно перед продажей.

Нежилое использование отдельного жилого помещения. В одном здании может находиться более одной жилой единицы. В этом случае только одна из жилых единиц может считаться основным местом проживания налогоплательщика. С другой стороны, отдельная жилая единица может быть преобразована в часть другой жилой единицы, так что две единицы становятся всего одним.

Пример 5: 1 октября 1997 года ваш клиент купил особняк с готовым подвалом и двумя этажами над подвалом.Сразу после покупки ваш клиент переоборудовал подвал в отдельную квартиру, установив кухню и ванную комнату и убрав внутреннюю лестницу, ведущую из подвала на верхние этажи.

После преобразования недвижимость рассматривается как состоящая из двух отдельных жилых единиц. Ваш клиент использует два верхних этажа в качестве основного места жительства и сдает подвал арендаторам с 1 января 1998 года по 31 декабря 2002 года. Он требует вычета амортизации в размере 10 000 долларов за этот период в отношении квартиры в подвале.Ваш клиент получил прибыль в размере 50 000 долларов от продажи всей собственности 15 февраля 2003 г.

Поскольку квартира в подвале и верхние этажи таунхауса являются отдельными жилыми единицами, он должен распределить прибыль между частями собственности. что он использовал в качестве своего места жительства, а также часть собственности, которую он использовал в нежилых целях.

После распределения основы и суммы реализации между жилой и нежилой частями собственности, вы определяете, что 15 000 долларов прибыли распределяются на нежилую часть, а 35 000 долларов прибыли распределяются на жилую часть.

Ваш клиент должен признать прибыль в размере 15 000 долларов, относящуюся к нежилой части. Из этой суммы 10 000 долл. США — это невозвращенные п. 1250, а 5000 долларов — скорректированная чистая прибыль. Ваш клиент может исключить прибыль в размере 35 000 долларов, выделенную на жилую часть недвижимости.

Пример 6: Применяются те же факты, что и в Примере 5, за исключением того, что ваш клиент прекращает сдавать в аренду подвал в конце 2000 года. В январе 2001 года он включает подвал таунхауса в свою основную резиденцию, исключив кухню и здание. новая внутренняя лестница на верхние этажи.С 1 февраля 2001 г. и до продажи таунхауса 15 февраля 2003 г. ваш клиент использует все три этажа таунхауса в качестве основного места жительства.

Соответственно, единственная прибыль, которую он признает от продажи таунхауса, — это амортизация подвала в течение того периода, когда он был арендован. Другая выгода, относящаяся к подвалу, исключается, поскольку ваш клиент использовал весь таунхаус в качестве основного места жительства в течение как минимум двух лет в течение пятилетнего периода до его продажи.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость — это недвижимость, которая используется для хозяйственной деятельности. Коммерческая недвижимость обычно относится к зданиям, в которых размещаются предприятия, но также может относиться к земле, используемой для получения прибыли, а также к сдаче в аренду крупных жилых помещений.

Отнесение объекта к коммерческой собственности влияет на то, как оно финансируется, как облагается налогом и как к нему применяются законы.

Коммерческая недвижимость в разобранном состоянии

Коммерческая недвижимость включает торговые центры, продуктовые магазины, офисы, промышленные зоны, производственные цеха и многое другое.Эффективность коммерческой недвижимости , включая продажные цены, ставки нового строительства и заполняемость , часто используется в качестве меры деловой активности в данном регионе или экономике. Например, индексы цен на коммерческую недвижимость RCA измеряют изменения цен на коммерческую недвижимость в Соединенных Штатах.

Инвестиции в коммерческую недвижимость по сравнению с жилой недвижимостью

Коммерческая недвижимость традиционно считалась хорошей инвестицией.Первоначальные инвестиционные затраты на здание и затраты, связанные с настройкой для арендаторов, выше, чем в жилую недвижимость. Тем не менее, общая прибыль может быть выше, и некоторые общие проблемы, которые возникают с жилыми арендаторами, отсутствуют при работе с компанией и ясных договорах аренды.

Инвесторы в коммерческую недвижимость также могут использовать тройную чистую аренду, при которой такие расходы, как налоги на недвижимость, страхование здания и техническое обслуживание, несет компания, сдающая помещения в аренду.Это преимущество недоступно инвесторам в жилую недвижимость.

В дополнение к выгодным условиям аренды коммерческая недвижимость, как правило, выигрывает от более простых цен. Инвестор жилой недвижимости должен учитывать ряд факторов, в том числе эмоциональную привлекательность недвижимости для потенциальных арендаторов. В отличие от этого, инвестор в коммерческую недвижимость может полагаться на отчет о прибылях и убытках, в котором указана стоимость текущих договоров аренды, которую затем можно сравнить со ставкой капитализации другой коммерческой недвижимости в этом районе.

Инвестиции в коммерческую недвижимость через REITS

Инвестиционные фонды в недвижимость (REIT) — идеальный вариант, если вы хотите инвестировать в коммерческую недвижимость, но не имеете достаточного капитала или желаете купить целое здание. REIT действуют как паевые инвестиционные фонды, поскольку они объединяют инвестиционные доллары для покупки активов. Каждая акция REIT представляет собой базовые активы компании. Покупка акций REIT, специализирующегося на коммерческой недвижимости, дает вам доступ к этому сектору, не требуя, чтобы вы сами покупали здание.

Получите разрешение на зонирование, чтобы изменить использование собственности | Сервис

Обзор услуг

Вам необходимо это разрешение, чтобы изменить способ использования собственности или ее части. Например, на:

  • Увеличение или уменьшение количества жилых единиц в собственности.
  • Измените коммерческую арендуемую площадь на жилую единицу или новый бизнес.
  • Начать детский сад.
  • Создайте магазин розничной торговли, офис или ресторан.
  • Переоборудовать склад в художественные студии.

Вы можете просмотреть анкету по классификации использования, чтобы определить правильную категорию использования.

Вам не нужно это разрешение, если установленное использование собственности остается прежним, даже если есть новый владелец или арендатор.

Если ваше предложение соответствует требованиям кодекса, вам по праву предоставляются разрешения. Если ваше предложение не соответствует требованиям кодекса, вам потребуется специальное исключение или отклонение от Совета по корректировке зонирования.

Зонирование — это только один этап процесса получения разрешений и лицензий. Вам могут потребоваться другие разрешения на строительство, сертификаты занятости, сертификаты безопасности или лицензии для законной работы или завершения вашего проекта.

Департамент лицензий и инспекций (L&I) выдает разрешения на использование.

Если имущество находится в пойме

Недвижимость в пойме может потребовать специальных документов или обзорного собрания.

Кто

Владельцы собственности и их уполномоченные агенты могут подать заявление на получение этого разрешения.В число уполномоченных агентов могут входить:

  • Профессионалы в области дизайна.
  • поверенных.
  • Подрядчиков.
  • Лицензированные экспедиторы.
  • Арендаторы при наличии разрешения собственника.

Требования

Заявление на разрешение

В заявке на разрешение должны быть указаны предлагаемые изменения и информация о текущем владельце.

  • Если недвижимость была продана недавно, вместе с заявлением предоставьте копию расчетного листа или акта.
  • Вы должны подавать заявление на получение всех разрешений по юридическому адресу, установленному Управлением оценки имущества (OPA).
  • Если вы являетесь арендатором, подающим заявку, предоставьте заключенный договор аренды.
Планы не требуются

Если вы запрашиваете только изменение использования, вам обычно не нужно предоставлять какие-либо планы или чертежи.

Прочие документы
  • Формы защиты от наводнений: Для использования при изменении поймы.
  • Ключевой план: может быть запрошен L&I для справки на многопользовательских или многоквартирных объектах.
Сопутствующие разрешения

Где и когда

Онлайн

Вы можете подать заявку онлайн, используя eCLIPSE.

Лично

Центр разрешений и лицензий
1401 John F. Kennedy Blvd.
MSB, Public Service Concourse
Philadelphia, PA 19102

Часы работы: с 8.00 до 15.30, с понедельника по пятницу

Офисы закрываются в полдень в последнюю среду каждого месяца.

Стоимость

Сборы за подачу документов

Эта плата варьируется в зависимости от предполагаемого использования.

  • Для одно- или двухквартирных домов: $ 25
  • Для всех остальных целей: 100 $

Этот сбор не подлежит возмещению и будет использован для покрытия окончательной стоимости вашего разрешения.

Разрешительные сборы
  • За каждое разрешенное использование: $ 155

Некоторые предприятия могут использовать несколько раз. Пока виды использования связаны между собой, взимается только одна плата за разрешение. Например, в магазине могут продаваться как продукты, так и одежда.Для получения разрешения на регистрацию использования семейного или группового дневного ухода не требуется никаких сборов.

Комиссия за хранение записей
  • За страницу больше 8,5 дюймов x 14 дюймов: $ 4
×

Способы оплаты и реквизиты

Доступные способы оплаты
Где Принята оплата
Онлайн через приложение eCLIPSE

(Существует лимит на онлайн-платежи в размере 200 000 долларов США.)

  • Электронный чек
  • Кредитная карта (+ 2,25% наценка)
Лично в Центре разрешений и лицензий в здании муниципальных служб
  • Электронный чек
  • Кредитная карта (+ 2,25% наценка)
Лично в кассе в здании муниципальных служб

(Товары, оплаченные в кассе, будут отправлены по почте в течение пяти рабочих дней.)

  • Чек
  • Денежный перевод
  • Кредитная карта (+ 2,25% наценка)
  • Наличные
Чеки и денежные переводы
Проверить требования
  • Выполняйте все чеки и денежные переводы, подлежащие оплате в «Город Филадельфия».
  • Физическое лицо или компания, указанные в чеке, должны быть указаны в заявлении.
  • Принимаются персональные чеки.
  • Чеки и денежные переводы должны иметь дату выдачи в течение 12 месяцев с момента транзакции.
Причины, по которым ваш чек может быть отклонен

L&I не принимает чеки, в которых отсутствует депозитарная информация или чеки:

  • Без подписи.
  • Просрочено.
  • Дата публикации.
  • Стартер проверяет без информации об аккаунте.
Политика возврата платежей

Если ваш чек возвращается неоплаченным из-за недостаточности или неполучения средств:

  1. С вас будет взиматься комиссия в размере 20 долларов США.
  2. Вы разрешаете городским властям Филадельфии или его агенту сделать одноразовый электронный перевод средств с вашего счета, чтобы напрямую получить эту комиссию.
  3. Город Филадельфия или его агент могут повторно предъявить ваш чек в электронном виде вашему депозитному учреждению для оплаты.
  4. Если городские власти не могут получить оплату, заявка на лицензию, разрешение или апелляцию будет считаться недействительной.
  5. Вы не можете предпринимать никаких дополнительных действий на основании разрешения, пока не уплатите все сборы.
  6. Разрешение или лицензия будут аннулированы, если неуплаченные сборы не будут уплачены в течение 30 дней.
  7. Вы не можете подавать или получать дополнительные разрешения, пока не погасите непогашенный долг.
Несвоевременная оплата лицензии

Если вы продлеваете лицензию более чем через 60 дней после установленного срока, с вас будет взиматься 1,5% лицензионного сбора за каждый месяц с момента истечения срока действия лицензии.

Как

Лично

1

Получите все необходимые предварительные разрешения перед подачей заявки в L&I.

2

Принесите заполненную заявку, материалы заявки и платеж в Центр разрешений и лицензий.

Заявки на разрешение рассматриваются, пока вы ждете. Это разрешение обычно выдается во время вашего визита.

3

Если не выдается без рецепта, вы получите уведомление по электронной почте, как только проверка будет завершена.

Разрешения, выданные не сразу, будут обработаны в течение 5 рабочих дней.

Онлайн

1

Войдите в свою учетную запись eCLIPSE и подайте заявку на разрешение.Загрузите все необходимые документы и оплатите регистрационный сбор.

2

Заявление будет отправлено в L&I и другие городские департаменты для рассмотрения и утверждения.

Заявки обрабатываются в течение 5 рабочих дней.

3

В случае одобрения заявитель получит уведомление о выплате остатка.

Если не будет одобрено, заявитель получит электронное письмо с указанием того, чего не хватает или что требуется.

Апелляции

Если ваше заявление получило Уведомление об отказе или Уведомление о направлении, вы можете подать апелляцию в Совет по корректировке зонирования.

Ваше право обжаловать уведомление об отказе или направлении истекает через 30 дней с даты его выдачи. Эти опровержения не могут быть продлены. Вам необходимо подать новое заявление и подать регистрационный сбор, чтобы получить новый отказ или направление.

Требования к продлению

Зонирование разрешает изменить использование собственности, истекает через шесть месяцев, если деятельность, связанная с разрешенным использованием, не начинается.