ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПОРТАЛ ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

Перевод жилого помещения в нежилое: перспективы и реалии

Недавно вступившие в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, касающиеся ужесточения перевода жилых помещений в нежилые, комментирует кандидат юридических наук, доцент кафедры предпринимательского права УрГЭУ Ярослав Семенов.

– Ярослав Игоревич, в чем принципиальное отличие нового порядка перевода жилого помещения в нежилое?

– Принципиальное отличие нового порядка перевода жилого помещения в нежилое в том, что вводится новый порядок получения разрешительных документов. Теперь требуется, во-первых, согласие всех собственников смежных помещений, то есть расположенных за стеной и выше конкретного рассматриваемого помещения; во-вторых, согласие большинства собственников многоквартирного дома, где расположено помещение. Предыдущая редакция Жилищного кодекса не предусматривала согласования с жильцами.

Дополнительным ужесточением можно считать запрет на оборудование выхода из нежилого помещения в жилую часть дома. До этого в законе только говорилось, что нежилое помещение должно обладать самостоятельным входом-выходом, позволяющим использовать нежилое помещение без использования общего домового имущества: лестничных клеток и т. п. Сейчас его в принципе нельзя использовать.

– Насколько реально исполнить новые требования закона? Сколько времени требуется для документального оформления перевода жилого помещения в нежилое?

– Вполне реально. Требования для перевода жилого помещения в нежилое четко сформулированы в законе. Нужно обратиться в соответствующие органы, в первую очередь в муниципальные органы власти.

В статьях Жилищного кодекса РФ имеется перечень документов, которые должны быть представлены для перевода помещения из жилого в нежилое. А затем согласно проектной документации обеспечить соответствие Жилищному кодексу и получить не менее 50% голосов жильцов за перевод. Если это многоподъездный дом, то не менее 2/3 жильцов соответствующего подъезда должны проголосовать «за». Соседи, имеющие смежные стены или ограждающие конструкции с нежилым помещением, тоже должны согласиться с переводом.

Формальное требование о принятии решения муниципалитетом – 45 дней. Реальные сроки будут зависеть от количества претензий со стороны муниципальных органов к  предоставленной документации. Предприниматель либо соглашается и исправляет все  предъявляемые замечания, либо отстаивает свои права через суд.

– Предположим, что предприниматель заручился согласием жильцов и открыл детский сад или магазин. Но через какое-то время он вполне может перепрофилироваться или продать помещение, где впоследствии откроется, например, пивбар со всеми вытекающими некомфортными для жильцов последствиями. Это возможно?

– Если это будет соответствовать санитарным нормам, то теоретически новый хозяин может открыть бар. В законе не говорится о закреплении профиля бизнеса за помещением. Таким образом, изменения в законодательстве не решают ту проблему, которую призваны были решить. Изначально авторы законодательной инициативы выступали в защиту жильцов и правопорядка. Чтобы этого добиться, нужно вводить ограничивающие нормы на профиль деятельности в таком помещении. Кстати, открыть все что угодно в нежилом помещении, расположенном в многоквартирном жилом доме, и сейчас нельзя. Есть ограничения в рамках санитарных, строительных, жилищных норм. Например, на первом этаже дома нельзя открыть автосервис. Конечно, там не могут располагаться производственные помещения. А также Жилищный кодекс прямо запрещает перевод нежилого помещения в жилое в целях осуществления религиозной деятельности.

Нежилое помещение, расположенное в жилом доме, не может использовать общую инфраструктуру дома. В частности, общедомовую вентиляцию. Обратите внимание, учреждения общепита, расположенные на первых этажах, имеют отдельную автономную вентиляцию, которая по фасадным стенам выводится на крышу. Причины вполне понятны. Если запахи кухни пойдут через общую вентиляцию, соседи не обрадуются.

– Кто следит за этим?

– Муниципальные органы власти и областной государственный жилищный и строительный надзор. Другие контролирующие органы в рамках полномочий тоже должны осуществлять надзор за тем, каким образом используется помещение.

– Сколько стоит процедура оформления статуса нежилого помещения?

– Это зависит от стоимости проекта, переоборудования помещения, где оно находится, госпошлины за оказание государственных услуг.  Есть такие квартиры, из которых невозможно сделать выход на улицу, её не получится перевести в нежилое.

–  Как новый закон коснется тех помещений, которые получили статус нежилых по прежним положениям ЖК, а их владельцы  уже ведут там бизнес?

– Они и дальше будут функционировать в статусе нежилого помещения.  Процедуру перевода заново им проходить не нужно. При этом новые требования на них также распространяются. Вход и выход у них и сейчас должны быть отдельными. Попадать в нежилое помещение, например, через подъезд дома и ранее было нельзя, – только с улицы, через отдельный подъезд, не связанный с общим. Если проход используется через общий подъезд, то это происходит нелегально либо данное помещение не прошло официальную процедуру перевода жилого помещения в нежилое.

С точки зрения коммерческих целей большая часть квартир первых этажей уже переведена в нежилое. Что касается Екатеринбурга, то в центре это произошло давно. Они и дальше будут использоваться по прежнему назначению. Поэтому большого количества предпринимателей это не коснется. В новостройках первые этажи, а то и вторые сразу в подавляющем числе случаев строятся как нежилые. На это жильцы тоже повлиять не смогут. 

– Усложнит ли новый закон и без того непростую жизнь предпринимателей? Какие плюсы вы видите в новых поправках для предпринимателей и жителей?

– Жизнь предпринимателей, конечно, усложнится. От них потребуется больше капитальных вложений. Больше сложностей возникнет при определении мест для осуществления предпринимательской деятельности.

У жильцов появляется формальная возможность ограничить появление нежилых помещений. В тех домах, где первые этажи ещё не являются жилыми помещениями, жильцы получили право не соглашаться с переводом их в нежилые, если их это не устраивает.

Жильцы столкнутся с противоречием интересов.  Одни будут за аптеки и магазины шаговой доступности, другие – против.

Считаю, что появление отдельных видов деятельности хозяйствующих субъектов нужно ограничивать другими нормами закона. Например, запретить размещать бары. Можно установить нормы использования этих помещений. К примеру, нормы, ограничивающие шум, распространяются на всех. Шумными видами деятельности запрещено заниматься после 23 часов. Бесперспективность нового закона в том, что он не решает принципиально ту проблему, которую изначально требовалось решить.

Просмотров: 2112

Когда при переводе в нежилое помещение соседи не указ

Главная

Статьи

Во всех ли случаях для изменения статуса жилого помещения в нежилое требуется получение согласие других собственников помещений? Как осуществить перевод жилья, избежав мнения по этому вопросу соседей?

Если кто-то занимается переводом жилых помещений, значит это крайне выгодно. Благодаря изменению статуса квартиры и переоборудованию ее в адвокатский офис, торговую площадку или гостиницу, собственник получает ликвидное имущество, позволяющее приносить ему хороший доход.
Данная затея требует огромного количества как финансовых, так и временных затрат.
Прежде всего, необходимо заказать экспертизу помещения чтобы определиться, имеется ли технические возможности по переводу, заказать проект и получить кучу согласований от различных бюрократов.
Все эти манипуляции производятся на основании двадцать третьей статьи ЖК. Все материалы сдаются в МФЦ, причем дополнительные документы представлять не требуется. Чтобы получить заветное разрешение государственного органа о изменении статуса квартиры, лицу предлагается на общем собрании собственников квартир узнать их позицию по данному вопросу. 

Но, всегда ли требуется проведение такого собрания?
Требование должностных лиц законно, если в планах имеется проведение реконструкции жилого помещения, поскольку они ориентируются на ст. 44 Жилищного кодекса РФ, дающую право хозяевам квартир определиться с этим вопросом.
Определение реконструкции дано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, законодатель определил, что реконструкция включает в себя изменения параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства..

Если же жилое помещение подлежит перепланировке, то и проводить общее собрания собственников не надо.

Двадцать пятая статья Жилищного Кодекса РФ раскрывает понятие переустройства и перепланировки жилого помещения, первое представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, а перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Суды подходят к вопросу необходимости проведения собрания собственников жилых помещений щепетильно, и как правило встают на сторону истцов, например ФАС СЗО по делу N А56-13028/2013 от 6 июня 2014 г. принял позицию собственника жилого помещения, которому администрация отказала в согласовании перепланировки жилого помещения — квартире, расположенной в многоквартирном жилом доме.

Кассационер полагал, что собрание собственников жилых помещений является обязательным, поскольку переоборудование квартиры несет в себе изменение общедомовой площади, с чем нижестоящие суды не согласились.

Суд при вынесении судебного акта принял во внимание, что согласно подпункту «в» пункта 2 раздела первого Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила), в состав общего имущества, в числе прочего, включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

 
По правилам части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений  должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. 
Исходя из буквального толкования приведенных положений, при решении вопроса о переводе жилого помещения в нежилой фонд согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным исключительно тогда, когда планируемые работы влияют на размер и состояние общего имущества в многоквартирном доме, тем самым затрагивая права и законные интересы названных субъектов. Независимо от того, является ли переоборудование жилого помещения реконструкцией или перепланировкой, в случае, если такое переоборудование влечет за собой использование общего имущества собственников жилого дома, необходимо получение согласия всех собственников общего имущества.

Суд исследуя техническую документацию здания установил, что наружные стены дома не являются несущими и земельный участок под многоквартирным жилым домом не сформирован, схема границ участка не утверждена, на этих основаниях суд и не принял доводы заявителя.

То есть, если перевод жилого помещения в другую категорию не требует реконструкции и не изменяет размер общего имущества собственников жилого дома, а также в том случае, если земельный участок не сформирован, поскольку не затрагиваются интересы других сособственников, то проведение общего собрания собственников жилых помещений для перевода жилого помещения в нежилое не требуется.

Требования к проекту: отзыв заявки на проект, заявитель и лицензиат

отзыв заявки

Когда владелец собственности хочет отозвать заявку на проект после подачи, утверждения или после выдачи разрешения, применяются следующие правила:

до получения разрешения

Владелец или уполномоченный представитель должен подать онлайн-запрос на снятие средств. Заявление должно быть приостановлено. Если отзыв осуществляется до первого рассмотрения, проектная заявка может иметь право на частичное возмещение уплаченных сборов. Все остальные сборы не могут быть возвращены.

* Исключение: Заявления, поданные на легализацию Для отзыва заявления на легализацию требуется рассмотрение и одобрение районного комиссара, включая проверку. После получения приемлемого отчета об инспекции отзыв может быть разрешен. Однако, если существует открытое нарушение, за которое была подана проектная заявка на легализацию, и были уплачены гражданско-правовые санкции и / или сборы за легализацию, работа не может быть отозвана. В таких случаях все открытые нарушения должны быть устранены, а проект завершен для получения одобрения. *

Разрешенная заявка

Владелец или уполномоченный представитель должен подать онлайн-заявку на снятие средств и указать статус проекта, независимо от того, были ли выполнены работы, и применяется следующее:

• Приказ о прекращении работ проект.

• Для проверки полевых условий требуется осмотр объекта.

• Если проектные работы не начаты, а акт проверки принят, заявка на отзыв принимается.

• Если работы начаты, и отчет об инспекции подтверждает, что были выполнены лишь незначительные работы и/или что объект восстановлен и его можно безопасно использовать, офис комиссара района может отозвать заявление. Если проект необходимо приостановить на этапе завершения, что подтверждается отчетом об инспекции, Заявитель должен внести поправки, чтобы уменьшить объем проекта, чтобы охватить выполненную работу. При рассмотрении офисом городского комиссара может быть указано представление исполнительного чертежа для частично завершенного проекта, который должен быть подписан и закрыт для отзыва.

Изменение/отзыв заявителей

Изменение зарегистрированного заявителя для проекта Заявка до получения разрешения

Чтобы изменить зарегистрированного заявителя для проекта, он должен быть заменен другим заявителем. Новые подписанные и запечатанные чертежи заменяющего заявителя должны быть представлены в Департамент. Неэтично подписывать и запечатывать рисунки другого профессионала. Кандидаты могут воспользоваться одним из двух вариантов, перечисленных ниже:

Вариант I
Оставить утвержденную строительную документацию на месте и подтвердить подачу проекта первым заявителем, а также переложить обязанности по исполнению с заменяющего заявителя — требуется подтверждение от обоих специалистов .

Вариант II
С согласия владельца заменяющий заявитель представляет пересмотренные документы в качестве нового зарегистрированного заявителя со своей подписью и печатью.

Отказ Специального инспекционного агентства

Специальное инспекционное агентство должно привлекаться для всего проекта или до тех пор, пока они должным образом не снимут с себя ответственность. Смена ответственного Специального инспекционного органа после выдачи разрешения на работу должна быть документально подтверждена.

Вывод
Ответственное Специальное инспекционное агентство должно представить в городское управление подписанное заявление, в котором выражается его/ее намерение отказаться от участия в дату вступления в силу с надлежащими документами, уведомляющими владельца. Дата вступления в силу должна быть не менее 30 дней, но не более 90 дней с момента подачи в Департамент. Документация о работе, завершенной на сегодняшний день, и на дату отзыва должна быть обновлена, чтобы включить любую работу, завершенную после первоначального уведомления.

Замена на новое специальное инспекционное агентство
Районный офис уведомит владельца и потребует нанять специальное инспекционное агентство, чтобы заменить и взять на себя ответственность за специальные инспекции.

Новый заявитель, заменяющий Специальное инспекционное агентство, должен подать новую форму TR1: Технический отчет в городской офис. Неспособность заменить ответственное Специальное инспекционное агентство с даты вступления в силу отзыва приведет к выдаче приказа о прекращении работы и аннулированию разрешения на работу. Кроме того, неспособность задокументировать изменения предотвратит и задержит подписание.

Отзыв лицензиата (Заявитель/Подрядчик)

Заявители/Подрядчики, отказывающиеся от разрешенной заявки, должны: подать письмо с просьбой об отзыве в офис городского комиссара; перечислить соответствующие разрешения; и предоставить статус выполненной работы.

После получения запроса на отзыв, офис уполномоченного района:

• приостановит рассмотрение заявления в административном порядке

• отправить «Уведомление о приказе о немедленном прекращении работ в связи с отказом заявителя/подрядчика» от собственника и заявителя/подрядчика

• направить инспектора для проверки полевых условий и выдачи приказа о прекращении работ (SWO) для всех работ в соответствии с заявкой/разрешением на отзыв; SWO будет оставаться в силе до тех пор, пока новый Заявитель/Подрядчик не подаст необходимые заменяющие заявки и/или не получит новые разрешения на работу.

Чтобы предотвратить аннулирование, Владелец может подать письменный запрос на продление в офис Уполномоченного района, чтобы приостановить аннулирование до тех пор, пока не будет нанят новый Подрядчик. Когда новый Заявитель/Подрядчик подаст необходимое заменяющее заявление или получит новые разрешения на работу, офис Уполномоченного по округу снимет приостановку подачи заявления, а затем направит Заявителю, Владельцу и инспекциям письмо об отказе от намерения отозвать разрешение(я) и Разрешение (я) и приказ об отмене SWO.

* Примечание: В связи с истечением срока давности никакие действия по запросам подрядчика на отзыв не предпринимаются, если срок действия разрешения истек более чем на два (2) года.

Дополнительные требования к проекту

• Асбест

• Разрешение подрядчика и страховка

• Подача заявки на проект

• Подписание и завершение проекта

• Отзыв заявки на проект, заявитель и подрядчик

• Дополнительные источники информации

Полезные ссылки

• Категории проекта

• Ключевые моменты и условия проекта

• Этапы проекта и требования

• Контрольные списки проекта

• Работа над своим проектом

• Соответствие и нарушения

• Дата рождения СЕЙЧАС

• Примечания к коду

Боковая и нижняя опора — защита фундамента

Большинство землевладельцев знакомы с понятиями вторжения и сервитутов . Еще одна область права, имеющая отношение к соседним землевладельцам, но, возможно, менее известная, — это боковая поддержка и нижняя поддержка. В этой статье рассматривается основной закон и некоторые практические аспекты, о которых следует помнить.

 

Основной закон:

В законе, в частности, говорится в Cal. Гражданский Кодекс §832, что «каждый соседний собственник имеет право на боковую и нижнюю поддержку, которую его земля получает от соседней земли…»

Смежные или смежные землевладельцы – это лица, имеющие одинаковые или совпадающие границы.

Боковая поддержка существует, когда прилегающие площадки расположены бок о бок. Земля имеет право естественным образом поддерживаться соседними землями и защищаться от оседания, т. е. оползня, обвала или оползня.

Нижняя опора t существует, когда прилегающие земли находятся сверху и снизу. Это право поверхности земли поддерживаться землей под ней от оседания.

 

Боковая поддержка

По закону землевладелец имеет право на боковую поддержку прилегающих земель.

Это право на поддержку связано с правом собственника прилегающих земель раскапывать свое имущество в целях строительства и благоустройства. Другими словами, вы имеете право на боковую поддержку со стороны земель ваших соседей, но ваши соседи имеют право раскапывать свою землю. Поскольку их раскопки могут повлиять на боковую поддержку вашей земли, закон налагает следующие условия на раскопки:

 

1. Землевладелец должен заблаговременно уведомить владельцев соседних земель (и владельцев зданий или других сооружений на прилегающих землях) о том, насколько глубокими будут земляные работы и когда они начнутся. [Кал. Гражданский Код §832(1)]
2. Осторожность и умение должны использоваться для сохранения прилегающих земель в их естественном состоянии, независимо от находящихся на них зданий и сооружений. Землевладелец, производящий раскопки, не обязан поддерживать какие-либо здания или сооружения на прилегающем участке. Пока прилегающая земля поддерживается, землевладелец, производящий раскопки, не несет ответственности за ущерб, причиненный этим зданиям или сооружениям в результате земляных работ, за исключением случаев, предусмотренных законом.
3. Если земляные работы будут глубже, чем стены или фундаменты соседних зданий или сооружений, и настолько близко, что могут их повредить, землевладелец, производящий земляные работы, должен дать соседнему землевладельцу не менее 30 дней для принятия защитных мер. Землевладелец, производящий раскопки, также должен предоставить соседнему землевладельцу доступ к своей земле для этой цели. Соседний землевладелец может отказаться от 30-дневного окна, если он или она желает.
4. Если земляные работы будут глубже 9 футов в точке, где линия совместной собственности пересекает бордюр, и если соседний землевладелец имеет здания или сооружения, фундамент которых составляет не менее 9 футов.футов в глубину, землевладелец, производящий раскопки, если ему дано разрешение войти на землю своего соседа, тогда он обязан защитить землю и / или здания своего соседа от ущерба в результате раскопок. Землевладелец, производящий раскопки, будет нести ответственность за любой ущерб, кроме незначительных трещин при осадке.

 

Боковая поддержка является правом общего права. Это абсолютное право, относящееся к самой земле. Хотя это право относится к земле в ее естественном состоянии , это не означает, что землевладелец, производящий раскопки, свободен от ответственности за ущерб только потому, что на земле его соседа есть здание и оно «изменено» по сравнению с его естественным состоянием. В случае повреждения землевладелец должен доказать, что вес соседнего здания был основной причиной повреждения, применяя дополнительное давление вниз и способствовавшее проседанию грунта.

Положения Cal. Гражданский Кодекс §832 говорит о прилегающих землях, но следует отметить, что право на боковую поддержку не ограничивается соседними землями. Это право распространяется на имущество, разделенное промежуточными участками, принадлежащими другим лицам. Землевладелец, чье имущество было повреждено землевладельцем, проводящим раскопки, даже если их владения не имеют общей границы, все же может подать в суд на удаление боковой поддержки. Ответственность за удаление опоры основана на небрежности, поэтому в этом отношении аналогична статье 9.0159 деликт закон.

Нижняя опора

Как и в случае с боковой опорой, землевладелец имеет право, согласно общему праву, на то, чтобы его или ее земля оставалась в ее естественном состоянии без оседания, вызванного снятием землевладельцем нижележащей опоры.

Снятие нижележащей опоры является абсолютной ответственностью, что означает, что землевладелец, производящий раскопки, в случае признания его виновным в причинении ущерба, несет ответственность без учета небрежности . Присужденная компенсация никоим образом не будет изменена доказательством того, что землевладелец не намеревался повредить имущество своего соседа. Нанесенный урон является присужденным уроном.

Пока кал. Гражданский Кодекс §832 прямо предусматривает как боковую, так и нижнюю поддержку, формулировка статута в целом регулирует только боковую поддержку смежных, поверхностных землевладельцев и раскопки на земле, а не под ней. Права на подчиненную поддержку находятся в прецедентном праве.

 

Права и средства правовой защиты

Как при боковой, так и при нижней опоре причина иска возникает в связи с просадкой земли, а не ее раскопками. Другими словами, иск может быть подан только после того, как ляжет грязь. Это означает, однако, что землевладелец может предъявить отдельный иск по каждому происшествию, даже если раскопки проводились только один раз.

Землевладелец, чье имущество повреждено раскопками, может подать в суд. Землевладелец, чье имущество повреждено раскопками, проведенными во время предыдущего владения, также имеет право подать в суд. Претензии могут предъявлять и лица, не являющиеся собственниками. Арендатор имущества, поврежденного в результате раскопок, может обратиться в суд с иском о взыскании суммы своей арендной платы в качестве возмещения убытков.

Что касается имени в иске, то и землевладелец, и подрядчик могут нести солидарную ответственность. Соглашение между землевладельцем и подрядчиком об освобождении землевладельца от ответственности за ущерб, причиненный земляными работами, является незаконным. Однако добросовестный наследник лица, снявшего боковую опору, не несет ответственности за ущерб от земляных работ. Другими словами, если Владелец А раскопал землю, но Владелец Б теперь владеет собственностью, Владелец Б не может быть привлечен к ответственности за причиненный ущерб. Это не обязательно верно, если передача была сделана с целью избежать ответственности.

Большинство землевладельцев в первую очередь должны стремиться предотвратить любой ущерб. Землевладелец, стремящийся помешать своему соседу начать раскопки, может потребовать судебного запрета, показав, что будет нанесен непоправимый ущерб, если соседу, проводящему раскопки, будет разрешено продолжить. Суды имеют право по своему усмотрению присудить денежную компенсацию вместо запрета раскопок. Денежная премия рассчитывается на уменьшение стоимости, причиненное землевладельцу раскопками.

 

Практические вопросы:

По мере того, как мир становится все более перенаселенным и с большей плотностью жилья, проблемы, связанные с причинением вреда соседним землевладельцам , становятся все более распространенными. Лучшее время для решения проблемы — до того, как будет нанесен ущерб, и это верно как для землевладельца, занимающегося строительством, так и для владельцев прилегающих участков. Совместное привлечение экспертов для консультирования и выдачи рекомендаций о том, как избежать ущерба, является отличным практическим методом минимизации ущерба и часто значительных восстановительных (и юридических) затрат, которые можно было бы ожидать в противном случае.

И если вы понесли ущерб, очевидно, что вы должны как можно скорее получить юридическую и экспертную консультацию, чтобы узнать, могут ли быть доступны судебные запреты или, если нет, лежит ли ущерб. Обратите внимание, что ответственность последующих землевладельцев соседа-нарушителя не всегда является данностью, поэтому отсрочка обращения за помощью редко бывает целесообразной.