Как рефинансировать ипотечный кредит: Рефинансирование ипотеки. Пошаговая инструкция — Новостройки

Содержание

какие документы для кредита (процедуры), что это, этапы процесса, порядок действий, механизм и алгоритм

Главная / Рефинансирование / Что нужно знать заемщику — как происходит рефинансирование ипотеки?

Процентную ставку по кредиту, полученного на жилье, в течение некоторого времени можно уменьшить и облегчить финансовое бремя для семьи. Чтобы это сделать, нужно добиться согласия банка, который предоставляет рефинансирование таких займов. Но финансовые организации нередко отказывают, о чем свидетельствуют многочисленные жалобы в сети. Чтобы этого не произошло, следует учитывать некоторые нюансы, влияющие на одобрение или отказ кредитора в перекредитовании.

Информация по закону: что это такое?

Тот факт, что банк начал предоставлять ипотеку под более низкий процент, не означает, что его клиентам в обязательном порядке, по их требованию изменят условия кредитного договора. Банк имеет право согласиться удовлетворить просьбу заемщика, но закон не обязывает его это делать. Поэтому отказ будет правомерен. Более того, кредитор может не сообщать причину отказа, и это не будет расцениваться, как нарушение.

Процедура рефинансирования ипотеки похожа на реструктуризацию, но имеет несколько отличий:

  • Обязательно заключается новый договор, а не дополнение к действующему соглашению;
  • Проводится не только финансовой организацией, в которой оформлена ипотека, но и другими банками.

При реструктуризации могут ограничиться только изменением некоторым условий, сделать их в виде дополнений и нового графика платежей. В случае рефинансирования ипотеки заключается новое полноценное соглашение. Если банк, который оформил кредит, отказывает в подписании нового договора, можно обратиться в другой. Реструктуризация проводится исключительно действующим кредитором.

С января 2018 года семьям с двумя детьми и более доступна ипотека в 6%. Основание Постановление правительства РФ №1711 от 30.12.17. Обязательное условие – второй, третий и последующий ребенок родились в период с 2018 по 2022 годы.

Действующие на ипотеку процентные ставки, которые предлагают кредиторы в 2018 году, от 8 до 11%. Разницу между коммерческими условиями и предложением от государства в 6% покрывается за счет бюджета. Для тех семей, которые оформили ипотеку до этого Постановления, но попадают под указанные условия, могут рефинансировать этот кредит.

Особенности при ипотечном кредите

Итак, как происходит рефинансирование ипотеки? Обращаясь к кредитору за рефинансированием займа, необходимо учесть, что банк может:

  • Намеренно затягивать с ответом;
  • Препятствовать получению разрешения от другого финансового учреждения.

Такие банки, как Сбер и ВТБ24, откажут в перекредитовании клиенту другой финансовой организации, если им не предоставить от нее разрешения на рефинансирование у других займодателей. Кроме того, кредитор может намеренно вносить данные в бюро кредитных историй, выставляя заемщика, как недобросовестного, даже если это не так. Информация передается по линии службы безопасности или менеджеров.

Дополнительно нужно учитывать, что заемщик сможет перекредитоваться, если он отвечает следующим условиям:

  • Заявитель не признан нетрудоспособным;
  • Его регулярные доходы позволяют выплачивать ипотеку;
  • Хорошая кредитная история, нет просроченной задолженности;
  • Возраст – не старше 70 лет.

Последний критерий входит в противоречие с требованием работоспособности. Даже после повышения пенсионного возраста к 2028 году, 70 лет относится к нетрудоспособному возрасту. Но это ограничение учитывается с другими факторами – ликвидное залоговое имущество, уровень дохода. Если у 68-летнего кредитополучателя ипотеки есть крупный счет в банке, дорогое движимое и недвижимое имущество, его возраст не помеха для рефинансирования.

Плюсы и минусы рассматриваемого механизма

К положительной стороне рефинансирования относится то, что этот механизм позволяет:

  1. Снизить финансовую нагрузку на бюджет плательщика – сокращается размер ежемесячного платежа, уменьшается стоимость кредита.
  2. Избежать просрочки платежа, штрафа, пени, плохой кредитной истории.

Как только возникает трудность с выплатой ипотеки, проблемы нарастают, как снежный ком.

Просрочка приводит к дополнительным платежам, задолженность возрастает, погашать кредит становится сложнее, из-за чего долг увеличивается. Итог – арест залогового имущества, его распродаже с торгов по заниженной стоимости. Денежные потери заемщика в такой ситуации огромны, а получит заем в дальнейшем сложнее из-за плохой кредитной истории. Рассматриваемый механизм позволяет этого избежать, и в этом его плюс.

К минусам относятся риски и обязательные финансовые издержки. Рассмотрение заявки на перекредитование – не бесплатная услуга. Проведение экспертизы, сбор документов, их нотариальное заверение, государственная пошлина и оплата рассмотрения обращения в совокупности потребуют от 15-17 до 20-30 т.р. При этом банк не обязан ее удовлетворять, вполне способен отказать.

Порядок перекредитования в другом банке

Процедура рефинансирования ипотеки допускает, что можно сразу пойти к другому кредитору, уточнить действующие программы, собрать документы, которые выпишет менеджер, составить заявку и подать ее. Результат – потраченные 15-20 т.р. и большой риск отказа. Другой вариант более надежный. Начинается он с консультации у кредитного юриста, который:

  1. Рассмотрит действующие условия ипотеки и существующие программы, проведет расчет.
  2. Оценит условия рефинансирования и его выгоду для обратившегося лица.
  3. Соберет необходимый пакет документов, заполнит и подаст заявку, проведет переговоры с менеджерами банка.

Такой подход снижает риски отказа к минимуму, а если он изначально велик, то рекомендации юриста не проводить рефинансирование сэкономит время и деньги. Даже если заемщик решил действовать самостоятельно, экономя деньги на юридических услугах, первый предложенный пункт нужно выполнить. После консультации предстоит:

  1. Собрать необходимые документы.
  2. Заказать оценку ипотечной квартиры или другой недвижимости, имеющегося ликвидного имущества.
  3. После экспертизы оплатить госпошлину.
  4. Заполнить заявку в банке.
  5. Получить одобрение и оформить новый договор.

Действующие программы

Ведущие банки, которые предлагают ипотеку, как правило, занимаются и перекредитованием. Действующие программы рефинансирования есть у следующих банков и под такие проценты:

  1. ВТБ 24 – 8,8%.
  2. Газпромбанк – 9,2%.
  3. Банк Открытие – 9,35%.
  4. Сбербанк и Райффайзенбанк – 9,5%.
  5. Росевробанк – 9,75%.
  6. Дельтакредит – 10%.
  7. Абсолютбанк – 10,25%.
  8. Уралсиб – 10,4%.
  9. Альфа банк – 11,54%.

Поскольку процентная ставка постоянно меняется, на ее величину влияют экономические условия, позиции и политика Центробанка, действующие условия следует уточнять на момент обращения.

Какие документы необходимы?

Заключение нового договора ипотеки, а именно этим сопровождается рефинансирование, обязывает заемщика представить в банк полный пакет документов. К ним относятся:

  1. Паспорт, СНИЛС, трудовая книжка, справка 2-НДФЛ.
  2. Договор ипотеки, действующий на момент обращения, и график платежей.
  3. Справка об остатке задолженности перед кредитором.
  4. Вывод эксперта о стоимости залогового имущества, справки из БТИ и росреестра.

Кредитор может запросить и другие документы

, которые характеризуют сделки по отчуждению этого имущества: договоры купли-продажи, дарственную, свидетельство о праве собственности на квартиру, дом или другую недвижимость, кадастровый паспорт. Это не исчерпывающий список справок, соглашений, свидетельств, которые могут подаваться вместе с заявкой.

Банк нужно убедить, что необходимость рефинансирования связана с какими-то жизненными трудностями.

Улучшение экономики и снижение процентной ставки – это не те причины, которые нужно указывать в заявке не рефинансирование. Появление ребенка или детей, иждивенцев, необходимость содержать престарелых родителей или тяжелое заболевание, потеря прежней работы – вот те аргументы, на которые кредитор реагирует с пониманием. Соответственно, они требуют документального подтверждения.

Практика проведения рефинанса и возможные риски

Как происходит рефинансирование ипотеки на практике? Улучшение экономического климата в России обеспечили рекордный рост выдачи ипотечных кредитов во второй половине 2017 года. Только за июль-сентябрь было выдано свыше 230 тысяч таких займов на общую сумму более 430 млрд р. Это подстегнуло рефинансирование ипотеки, доля которого составляет 15%. У некоторых банков этот показатель выше.

Например, в дальневосточном Примсоцбанке договора перекредитования составляют почти половину от всех ипотек (48,7%).

Но кроме минусов, которые указаны выше, нужно учитывать, что руководствуясь п.2 ст.43 Закона об ипотеке, банк вправе запрещать последующую ипотеку. Ограничения прописываются в договоре, они являются реальным препятствием для рефинансирования в других финансовых учреждениях, поскольку залог на имущество заемщика получить нельзя. Выход из ситуации – предоставить другое ликвидное обеспечение новому кредитору.

Дополнительный риск связан с налоговыми вычетами. Они предусмотрены налоговым кодексом в размере сумм расходов, которые идут на погашение процентов по ипотеке (п.1 ст.220). Если заем предоставлен в качестве рефинансирования, такой вычет не предоставляется. Вопрос спорный, практикующие юристы указывают на то, что это незаконно, поскольку характер кредита, его рефинансирования позволяет претендовать на компенсацию расходов.

Полезное видео

Заключение

В целом перекредитование проходит так же, как и оформление ипотеки – банк согласен пойти на это, если есть ликвидное обеспечение обязательств. Сопутствует этому благоприятная экономическая ситуация в стране. И, наоборот, в кризис рефинансировать заем на жилье сложно, тем более что в этот период процентные ставки растут.

Загрузка... ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
  • Из-за постоянных изменений в законах информация часто устаревает;
  • Общая информация не гарантирует успешное решение возникших проблем.

В связи с этим для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ юристы-правоведы.
Консультации по России: 8 (800) 707-92-26.
Горячая линия в Москве: 8 (800) 707-92-26. Автор статьи

Волконский Альберт Михайлович

Практикующий юрист в сфере кредитных правоотношений. Более 10 лет успешной практики в спорах, связанных с деятельностью коллекторов и банковских учреждений.

Рекомендуем почитать

в другом банке под меньший процент, когда возможно изменить условия ранее взятого кредита на жилье

Главная / Рефинансирование / В каких случаях и можно ли рефинансировать ипотеку?

Возможность перекредитования зависит от многих условий: состояние экономики, банковской системы, кредитоспособность клиента, политика конкретной финансовой организации, в которую обращается заемщик. Учет всех этих факторов, их правовая и финансовая оценка дает ответ на вопрос о возможности и целесообразности проведения рефинансирования.

Информация по закону

Поменять условия ипотечного кредита можно реструктуризацией и перекредитованием. Нередко последний способ относят к очередному методу реструктуризации, но это не корректно. Между ними есть две принципиальные разницы, а именно:

  1. Рефинансирование всегда сопровождается заключением нового кредитного договора, другой способ изменения условий займа может ограничиться внесением дополнений к действующему соглашению.
  2. Перекредитование проводит как тот банк, в котором первоначально оформлена ипотека, так и другой, готовый выполнить обязательства нового клиента перед его текущим кредитором. Но только последний может провести реструктуризацию.

Механизм рефинансирования заключается в том, что финансовое учреждение выполняет прежние обязательства заемщика, заключая с ним новое кредитное соглашение. Используется, как правило, чтобы улучшить финансовое положение плательщика.

На вопрос о том, можно ли рефинансировать ипотеку, наглядно отвечает статистика. Например, уже в 3 квартале 2017 года было перекредитовано около 35 тысяч ипотечных договоров. Это составило 15% от всех заключенных в этот период кредитных соглашений на покупку жилой недвижимости.

Такую ситуацию спровоцировал экономический рост в стране и резкое снижение процентной ставки по займам на недвижимость. С 2015 по 2018 год она упала с 15-18% до 8-11%. Кроме того, новый закон, а точнее, Постановление правительства от 30.12.17 №1711, предложило гражданам ипотеку под 6%. Для этого необходимо соответствовать двум условиям:

  1. Наличие в семье двух и более детей.
  2. Их рождение должно приходиться на период 2018-2022 годов.

Если эти условия соблюдаются, можно не только оформить ипотеку, но и рефинансировать ранее взятый заем на недвижимость под эту процентную ставку. Разницу между указанными 6% и установленными банковскими процентами компенсируется за счет государственного бюджета.

Перекредитование в другом банке: возможно ли?

Итак, ответ на вопрос о том, можно ли рефинансировать ипотеку, положителен. От кредитополучателя требуется:

  1. Выбрать подходящую ему программу и банк, рассчитать выгоду.
  2. Уточнить пакет документов, который необходимо подать вместе с заявкой, собрать его.
  3. Заполнить обращение, подать его в банк.
  4. После одобрения явиться в финансовую организацию вместе с созаемщиком (если семья полная), подписать договор.

По итогу подписания соглашения следует подать заявку текущему кредитору о досрочном погашении займа. Деньги на счет поступят в течение нескольких банковских дней (до 3-х). Далее, необходимо потребовать справку о полном погашении ипотеки, которая передается новому кредитору. Рекомендуется сразу получать несколько экземпляров этого документа, чтобы один оригинал оставался у плательщика.

Кроме справки, нужно получить и закладную, после чего через многофункциональный центр (МФЦ) снимается обременение на квартиру (или дом), выполняется в течение 5 дней. В МФЦ нужно явиться вместе с сотрудником банка, который предоставляет рефинансирование. С собой обязательно иметь оригинал соглашения о перекредитовании, которое является основанием для наложения нового обременения на ипотечное жилье. Дальнейшую процедуру проводит сотрудник банка. Итог – очередной ежемесячный платеж осуществляется по новой процентной ставке.

Ситуации, когда выгодно это делать

Но перед тем как непосредственно решать вопрос, можно ли рефинансировать ипотеку, и начинать сбор документов, необходимо провести расчет. Он нужен, чтобы понять, выгодно ли проводить рефинансирование по предложенным условиям. Более низкая процентная ставка не всегда приводит к уменьшению платежа, как это не парадоксально.

Простой пример – ипотека оформлена на сумму в 3 млн р. сроком на 15 лет под 15% годовых. Заемщик выплачивает кредит по дифференцированному графику платежей, размер которых регулярно уменьшается с 54 886…16 872 р. В результате стоимость займа 3 393 794 р. – именно эту сумму переплатит клиент банка.

Через два или три года заемщик может перекредитоваться под 12%, но только под аннуитетный график. В результате:

  1. Фиксированный платеж составит 36 т.р.
  2. Стоимость ипотеки – 3, 481 млн р.

То есть, процент существенно уменьшился, сроки остались те же, а стоимость кредита возросла на 88 т.р. Кроме того, нужно рассчитывать на необходимые затраты, которые потребуются для оформления документов и подачи заявки в банк. Ее рассмотрение проходит не бесплатно.

Но, как указано выше, ажиотаж вокруг рефинансирования в 2017 году был вызван существенным снижением процентных ставок. Заемщики получили возможность перекредитоваться под 9-11%. А с учетом того, что изначально банк настаивает именно на аннуитете, выгоды очевидны.

Учитываем особенности

Есть и некоторые недостатки или особенности рефинансирования, которые нужно учитывать. Так, в соответствии с положениями п.2 ст.43 Закона об ипотеке, кредитор может запретить последующее кредитование, внести необходимый пункт в договор. Последствия – использовать приобретенную в ипотеку квартиру в качестве залога станет невозможно. А это резко снижает шансы на перекредитование. Новый банк удовлетворит заявку на рефинансирование, если ему будет предложена под залог другое ликвидное имущество.

Другая особенность, которую нужно взять во внимание – отсутствие налоговых вычетов. Налоговый Кодекс предусматривает их в размере понесенных расходов на выполнение обязательств по ипотеке (п.1. ст.220).

Но в случае перекредитования заемщик лишается права получать этот вычет. С другой стороны, поскольку новый договор также касается ипотеки, его характер, как считают практикующие юристы, не лишает клиента банка претендовать на компенсацию расходов.

Для юридических лиц, которые являются выгодными заемщиками, есть риск того, что кредитор намеренно будет мешать ему перекредитоваться. Методы разные, например, внесение неправдивой информации о недобросовестности в бюро кредитных историй, сообщение ее по линии сотрудников служб безопасности финансовых учреждений. Поэтому от организаций требуется осторожность и предварительная подготовка, а именно:

  1. Заранее обратиться с просьбой о реструктуризации.
  2. Описать тяжелое финансовое положение юрлица, обременительность текущего кредита.

Такие подготовительные действия помогут вызвать желание кредитора избавиться от проблемного должника. Аналогичные действия может предпринять и частное лицо, если условиями договора запрещено использование залога для последующего кредитования на основе п.2 ст.43 Закона об ипотеке.

Ранее рефинансированный ипотечный кредит

Еще одна особенность – банк отказывает в перекредитовании на ранее рефинансированный ипотечный кредит. Это в полной мере касается и тех случаев, в которых заем на жилье ранее был реструктурирован.

Под меньший процент

Перекредитоваться под меньший процент можно с помощью существующих государственных программ предоставления ипотеки. Одна из них приведена выше, допускает рефинансирование под 6%. Другие программы менее выгодны, рассчитаны на определенные группы населения – врачи, молодые семьи, пенсионеры, учителя, военные и т.п. Условия и возможности рефинансирования необходимо уточнять индивидуально в каждом случае.

Полезное видео

Заключение

Главная особенность рефинансирования в том, что речь касается денег. Поспешные, непродуманные, неграмотные действия не только не облегчат положение заемщика, но разуверят его в возможностях, которые предоставляет банковская система. Поэтому эту процедуру рекомендуется проходить после консультации с кредитным юристом.

Загрузка... ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
  • Из-за постоянных изменений в законах информация часто устаревает;
  • Общая информация не гарантирует успешное решение возникших проблем.

В связи с этим для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ юристы-правоведы.
Консультации по России: 8 (800) 707-92-26.
Горячая линия в Москве: 8 (800) 707-92-26. Автор статьи

Волконский Альберт Михайлович

Практикующий юрист в сфере кредитных правоотношений. Более 10 лет успешной практики в спорах, связанных с деятельностью коллекторов и банковских учреждений.

Рекомендуем почитать

Как рефинансировать ипотеку в том же банке

Рефинансировать ипотеку  в своем  же банке — это задание не такое простое и популярное на отечественном рынке, хотя и возможное. И здесь имеют право на доказательство своей правоты как банки, не желающие перекредитовывать своих заемщиков, так и клиенты, желающие получить более выгодные условия кредитования.

Почему правы банки:

  • Если все клиенты каждый раз будут переоформлять свои займы на более выгодные, то такой процесс может стать бесконечным и принести много убытков для самих финансовых учреждений;
  • Условия кредитования всегда зависели от уровня экономического благосостояния мирового рынка, а также самой страны. Именно поэтому такие условия быстро изменчивы: если сегодня предложить всем без исключения более выгодные условия, чем вчера, то завтра уже они могут кардинально измениться в сторону ухудшения;
  • Клиент знал, на что он идет, подписывая кредитный договор, поэтому должен возвращать свои обязательства в той мере, в которой они определены, то есть без понижения процентной ставки и продления сроков кредитования.

С другой стороны, ипотека — это очень долгосрочный кредит, который предполагает срок кредитования на 25 – 30 лет. За этот период условия займа могут кардинально измениться как в сторону ухудшения, так и в сторону улучшения. И если банки в договоре устанавливают плавающие процентные ставки, которые могут расти в зависимости от курса валюты и других условий, то сам заемщик никак не защищен от таких изменений. И даже в случае очень благоприятных условий на финансовом рынке он имеет малую возможность улучшить показатели своего кредитования. А это не вполне справедливо, особенно если у заемщика есть объективные причины ухудшения материального состояния.

По этим причинам некоторые банки все-таки идут на уступки своим постоянным клиентам и предлагают в некоторых случаях улучшить кредитные условия.

Рефинансирование в своем банке: чего необходимо достичь

Следует понимать, что рефинансирование должно проводиться только в том случае, если оно выгодно для заемщика. Поскольку именно он является инициатором таких действий. Для этого необходимо оценить результативность таких действий.

Эффективность рефинансирования может выражаться в следующем:

  1. Понижение процентной ставки по кредиту. Это наиболее популярный способ, который используется во время такой процедуры. Связано это с тем, что в течение нескольких лет ставка по кредитам может уменьшаться в 0,5 – 2 раза, а, следовательно, банк имеет возможность уменьшить этот показатель для своих клиентов. Например, в России за последние три года ставка по ипотеке уменьшилась с 14% до 9%, и на 2018 прогнозируют дальнейшее уменьшение данного показателя;
  2. Уменьшение ежемесячного платежа по кредиту. Главное понимать, что уменьшение ежемесячного платежа должно происходить не только за счет увеличения срока кредитования, но и за счет уменьшения ставки, комиссий и т.д. Если клиенту необходимо просто изменить срок кредитования без изменения условий, то тогда ему необходимо не рефинансировать займ, а просто пролонгировать или реструктуризировать;
  3. Уменьшение обшей стоимости ипотеки. Клиент по результатам сделки должен уменьшить размер процентов, которые он должен уплатить, размер комиссий за выдачу, обслуживание и т. д. Если такого результата не ожидается, то целесообразность дальнейших действий под вопросом.

Причины рефинансирования

​Следует отметить, что рефинансировать ипотечный кредит заемщик в своем банке может, имея уважительные причины, или нет. От этого зависит и дальнейшие действия.

Например, если банк работает в сегменте внутреннего рефинансирования, то для него не важны личные обстоятельства заемщика, он проводит рефинансирование по общим правилам,установленным в банке. Здесь очень важно не только ознакомиться с действующими условиями кредитования, но и внимательно изучить условия своего договора. Банк может умалчивать о том, что по действующему договору за досрочное погашение займа предусматривается комиссия или пеня. В таком случае выгодность процедуры может быть равна 0. Если же досрочная уплата допускается без каких-либо санкций, то тогда смело можно прибегать к процедуре.

Если банк не работает в сегменте внутреннего рефинансирования, но работает в сегменте внешнего, то тогда можно попытаться договориться с ним при наличии объективных причин. Причинами может стать увольнение с работы, смерть одного из членов семьи, являющегося добытчиком в семье, ухудшение здоровья и т.д. В таком случае в банк представляются документы, подтверждающие такие причины, и заявление с просьбой рефинансировать конкретный ипотечный займ.

Помимо этого, обязательно необходимо учесть возможность досрочного погашения по займу. Банк необходимо попросить не применять штрафных санкций за такие действия в связи с уважительными причинами.

И не стоит думать, что финансовые компании не идут на встречи. Сейчас очень выгодный период, как для них, так и для самих клиентов. Поэтому благоприятнее периода для рефинансирования не найти. Главное — доказать необходимость его применения.

Процедура рефинансирования. Необходимые документы

Сразу необходимо заметить: никто деньги на руки не выдает. Фактически схема выглядит следующим образом: оформляется новая ипотека на имя заемщика, которая и перечисляется в пользу погашения старого кредита. Взаимозачет задолженности проводит сам банк. Клиенту никаких действий осуществлять не нужно. С его стороны необходимо только заключить новый кредитный договор.

По поводу необходимых документов, то здесь все зависит от политики банка. По факту, у него есть весь пакет необходимых документов от заемщика, но  ему необходимо формировать новое кредитное дело. Поэтому, какие документы попросят еще раз, достоверно сказать нельзя. Но почти на 100% понадобятся следующие:

  1. Паспорт;
  2. Второй документ, удостоверяющий личность: загранпаспорт, СНИЛС, военный билет, водительское удостоверение и т.д.;
  3. Справки, подтверждающие занятость и официальный уровень дохода: копии трудовой книжки, справки от работодателя, справка 2-НДФЛ и т.д.;
  4. Документы на залоговое имущество (могут не понадобиться).

Не нужны в таком случае копии кредитного договора, поскольку они есть в банке. Также могут не понадобиться и копии договора страхования, как самого залогового имущества, так и добровольного страхования заемщика.

Таким образом, не стоит думать, что добиться рефинансирования в своем банке невозможно. Необходимо пробовать и добиваться более выгодных условий, особенно, если ипотека была оформлена до 2016 года, когда условия были менее выгодными.

Что такое рефинансирование ипотеки и как это оформить?

Что такое рефинансирование ипотеки и как это оформить?

Сегодня многие хотят обзавестись собственным жильем, но не все могут себе это позволить без оформления ипотечного кредита. Ипотечный кредит выплачивать нелегко, а сроки его выплаты обычно насчитываются десятками лет. В особо трудные времена, например, в кризис ипотека становится для граждан неподъемной ношей и приходится прибегать к рефинансированию. Что же это такое и в каких случаях возможно это сделать? Мы попытаемся ответить на эти вопросы.  

Что же такое рефинансирование – по сути, это изменение условий кредитного договора, в которые обычно вносится увеличение или уменьшение срока кредитования, или изменение суммы кредита. В принципе, одно условия вытекает из другого. Если вы увеличите срок кредитования по ипотеке, то и сумма кредита измениться, так как увеличатся ежегодные проценты.

Чтобы осуществить рефинансирование, многие обращаются в другой банк, в тот где найдут более выгодные условия по ипотеке, в частности гораздо меньшие проценты.

Рефинансирование ипотеки - лучшие условия банков в 2018 году

Даже если проценты меньше всего лишь на 1,5-3%, в случае с ипотекой это очень существенная сумма. Конечно, оформить рефинансирование не так просто, зачастую гораздо сложнее, чем ипотеку. Необходимо собрать тот же пакет документов, плюс еще убедить банк, что вы пришли к ним с добрыми намерениями. Выполнить последний пункт бывает сложнее всего, потому что вы отказываетесь от выплаты ипотеки в другом банке, потому что вам тяжело ее выплачивать, так зачем, казалось бы, новому банку такой клиент?

Однако, ипотека выгодна не только самому плательщику, но и банку. Именно по ипотечным кредитам практически самые большие проценты, которые исчисляются от самых больших сумм, к тому же выплачиваются они не один год. Стоит ли говорить, что ипотечные кредиты составляют львиную долю доходов всех банков. Поэтому, отправляясь в банк за рефинансированием, не стоит забывать о том, что банку вы тоже нужны и он хочет выдать вам этот кредит.

Как происходит процедура рефинансирования

Банк, в который вы обращаетесь за рефинансированием, по сути дает вам в долг ту сумму, которой вам не хватает, чтобы погасить ипотеку у другого банка. Вы погашаете этот кредит и начинаете выплачивать новую банк тот долго, который вы у него взяли. Конечно же, никаких денег на руки вы не получаете, новы банк просто перечисляет деньги вашему «старому» банку напрямую, а вы по прежнему выплачиваете ипотеку, только делаете взносы уже в другой банк и с меньшими процентами.

Причин рефинансирования может быть множество. Начиная от ухудшения материального состояния заемщика, до просто поиска выгодны лучших условий. Может случиться даже так, что в том же самом банке, где была взята ипотека, изменяются условия по кредитам и становятся более выгодными. Тогда клиент имеет право попытаться перекредитоваться в том же самом банке на новых условиях.

Стоит отметить, что на рефинансирование соглашается далеко не каждый банк. В основном этим занимаются только самые крупные банковские учреждения, которые могут себе позволить в любой момент дать в «долг» практически любую сумму. Ведь если клиент обратиться в банк за деньгами, а банк не сможет тут же предоставить такой крупный заем, то это очень повредит репутации банка.

К тому же, рефинансирование никогда не становится основной статьей дохода банка, так что оно не должно влиять на основную деятельность банка. У банка должно быть много свободных средств, которые можно раздавать в долг под меньшие проценты, чем у других банков. По сути, для банков это процедура переманивания клиентов.

Что необходимо, чтобы оформить рефинансирование

Нужно собрать весь пакет документов, как будто бы вы собрались снова брать ипотеку, к тому же предоставить залоговое имущество – ту самую квартиру, которую вы оформляли в ипотеку, или же другое жилье. По жилью, которое вы будут предоставлять в качестве залога требуется экспертная оценка его стоимости. Кроме этого, вы должны как следует подтвердить свою платежеспособность. Причиной, почему вы пришли перекредитоваться лучше всего называть все же лучшие условия банка по сравнению с его конкурентами.

Как оформить ипотеку на долю в квартире?

Самым главным нюансом в рефинансировании является тот факт, что ваш «старый» банк должен дать согласие на перекредитование. Вернее, разрешить вам полностью досрочно погасить ипотеку в письменном виде. Только предоставив этот документ вы имеете право на рефинансирование. Конечно, банки не хотят терять своих клиентов, особенно выплачивающих ипотеку. Поэтому они всячески не захотят вас «отпускать», ведь вы лишите их не малой суммы дохода, досрочно погасив ипотечный кредит. Стоит отметить, что многие банки вообще не разрешают досрочного погашения ипотечного кредита и даже вносят этот пункт в договор, но об этом стоило позаботиться еще до подписания договора. Если вас связывают такие обязательствами по договору, то рефинансирование оформить не получится ни при каких условиях.

Самое главное, что требуется при рефинансировании – это еще более тщательная проверка всех условий договора с новым банком. Случается так, что банки заманивая клиентов сообщают им не все подробности такого сотрудничества. Клиент, обрадованный выгодной сделкой может упустить многие мелкие моменты, а уже после оформления рефинансирования, новый ипотечный кредит может оказаться не таким уж выгодным. Тщательно просчитайте, сколько вы выигрываете на новых условиях, включая все проценты, комиссии, в том числе за само оформление кредита и процедуру рефинансирования. Только при условиях 100% выгоды стоит идти на эту процедуру.

Рефинансирование ипотеки от 7,3% | Банк ДОМ.РФ

Ставка

Сумма кредита до 70% от стоимости недвижимости

7,6%

Сумма кредита от 70% до 80% от стоимости недвижимости

7,9%

Сумма кредита от 80% до 90% от стоимости недвижимости

8,6%

Ставки указаны с учетом скидки в 0,4 п.п. при подтверждении дохода выпиской из Пенсионного Фонда РФ* или для зарплатных клиентов АО «Банк ДОМ.РФ»

Сумма кредита

Максимальная сумма кредита

Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область

30 000 000 ₽.

Другие регионы

15 000 000 ₽.

Лёгкая ипотека

+0,5%

Надбавка к ставке.

От 35%

Первоначальный взнос.

Документы

Не нужны документы для подтверждения дохода и занятости.

Достаточно предоставить паспорт гражданина РФ и второй документ на выбор (СНИЛС, водительское удостоверение, удостоверение личности военнослужащего, удостоверение сотрудника федеральных органов власти, военный билет, загранпаспорт).

Пакет «Легкое Рефинансирование»

Подробности

— Дополнительная скидка к ставке 0,3 п. п. при электронной регистрации сделки;
— Сниженная стоимость отчета об оценке недвижимости с подготовкой отчета без выезда оценщика;
— Возможность проведения ипотечной сделки на территории клиента*.
*При наличии возможности.

Ставка ниже

Внесите единовременную комиссию, и скидка к ставке на весь срок кредита составит:

Скидка к ставке
(на весь срок кредита)

Размер единовременного платежа
(от суммы кредита)

*Для заказа выписки из Пенсионного фонда Российской Федерации (форма СЗИ-ИЛС) необходимо иметь подтвержденную учетную запись на сайте государственных услуг. Заказ выписки осуществляется сотрудником Банка.

Обязательное страхование

Обязательным является имущественное страхование рисков, связанных с утратой или повреждением приобретаемого недвижимого имущества. Договор имущественного страхования заключается после завершения строительства и оформления права собственности на готовую квартиру.

Страхование по желанию

Личное страхование заемщика не является обязательным. При отсутствии — процентная ставка по ипотеке повышается на 0,7 процентных пункта.

Акция

Снижение процентной ставки на -0,4%

При подтверждении дохода выпиской из Пенсионного Фонда РФ

Рефинансирование ипотеки: как уменьшить переплату?

Такие случаи бывают. Например, банки нередко затягивают рассмотрение заявления, не давая никакого ответа, и имеют на это полное право, то есть процесс не ускорить.

Также, чтобы сохранить старых клиентов, банки пользуются статьей 43 федерального закона № 102-ФЗ "Об ипотеке", согласно которой последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующим договором об ипотеке того же имущества, действие которого не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. То есть банк включает положение данной статьи в договор с заемщиком, тем самым создавая ему препятствие для потенциального рефинансирования. Это же является и препятствием к рефинансированию для нового банка — он не сможет получить в залог имущество заемщика, а значит, и выдать ему новый кредит.  

Если же в кредитном договоре отсутствует запрет на последующую ипотеку, то можно сэкономить время, не ждать ответа от своего банка и смело обращаться за рефинансированием в другой, предлагающий более выгодные условия. Этот процесс также не будет быстрым, так как при рефинансировании кредитный договор со старым банком расторгается и заключается новый с новым банком, из чего вытекают все обязательные процедуры: сбор необходимых документов, как если бы заемщик получал кредит впервые, дальнейшая проверка платежеспособности заемщика, предложение заключить договор страхования.

Однако возможности для маневра остаются. Новый банк может сперва выплатить ипотеку в полном объеме, дождаться снятия обременения с недвижимости, которая служила залогом, и после этого оформить ее на себя. Нюанс этой схемы в том, что в период, пока залог переоформляется, для заемщика будет действовать более высокая ставка. Обычно добавляется около двух процентных пунктов. То есть до оформления закладной по рефинансированному кредиту действует ставка не 9,5%, а 11,5%. Однако даже в этот период платежи заемщика будут ниже, чем по кредиту, выданному по ставке 12% и выше. Снятие залога с недвижимости и оформление новой закладной обычно занимают не более двух месяцев. Учтите, что требования к платежеспособности заемщика будут выше, если залог переносится с отсрочкой.

Когда рефинансировать ипотеку на дом

Следует ли рефинансировать ипотеку?

Ставки по ипотеке снова и снова достигают рекордных минимумов в 2020 году. Ожидается, что процентные ставки останутся низкими в течение 2021 года.

В результате миллионы домовладельцев «в деньгах» для рефинансирования, то есть они могут снизить текущую ставку по ипотеке и сэкономить на ежемесячных платежах.

Оф Конечно, решить, когда рефинансировать дом, непросто. Ваш настоящий Ставка рефинансирования и сбережения зависят от множества различных факторов.

Итак, как ты знаешь, когда рефинансировать свой дом? Вот три проверенные стратегии, которые может помочь вам решить.

Проверьте ставки рефинансирования (29 ноября 2020 г.)

В этой статье (Перейти к…)


Когда рефинансировать дом

При рефинансировании ваш жилищный заем экономит ваши деньги, есть хороший шанс, что вам стоит это сделать.

Даже если вы недавно купили дом или завершили рефинансирование, вероятно, еще не рано найти для себя более выгодную сделку.

Тем не менее, рефинансирование - это не поворот переключателя. Занимает некоторое время, и нужно учесть затраты на закрытие и оформление документов.

Вам нужно будет взвесить Преимущества рефинансирования ипотеки против авансовых затрат для принятия вашего решения.

Есть три простых способа посмотреть на числа:

  1. Эмпирическое правило безубыточности : рефинансирование может стоить того, если экономия перевешивает ваши затраты на закрытие в пределах времени, которое вы планируете оставаться в доме
  2. Снижение ежемесячных выплат по ипотеке : Рефинансирование для более низкая процентная ставка и меньший ежемесячный платеж могут помочь, если ваш бюджет ограничен и вам необходимо высвободить денежный поток. Эта стратегия может даже стоить того, если ваши процентные расходы выше в долгосрочном периоде.
  3. Рефинансирование без затрат на закрытие. : Если вы можете найти программу рефинансирования с низкими затратами на закрытие или без них, решение станет намного проще. Скорее всего, вы заплатите немного более высокую процентную ставку, но, возможно, сможете избежать расходов на рефинансирование из собственного кармана.

Начните с четкого определения ваших целей. Знай, что твое финансовая цель, и как рефинансирование поможет вам ее достичь.

Затем проверьте доступные вам ставки рефинансирования. Если они значительно ниже вашей текущей ставки по ипотеке, рефинансирование, вероятно, того стоит.

Стратегия 1. Эмпирическое правило «рефинансирования до безубыточности»

Ваше самое большое внимание, когда рефинансирование, вероятно, будет закрытием расходов. Как и в случае первоначальной ипотеки, Затраты на закрытие для рефинансирования могут легко составить несколько тысяч долларов.

Имея это в виду, первый вопрос, который нужно задать себе: Останусь ли я в доме достаточно долго после рефинансирования, чтобы достичь точки безубыточности?

Точка безубыточности - это когда ваши общие сбережения равны сумме, которую вы потратили на рефинансирование закрытия.После этого вы начинаете видеть «настоящую» экономию по новому кредиту.

Вы можете получить простой ответ на этот вопрос, разделив свои заключительные расходы на предполагаемую ежемесячную экономию. Например:

  • Затраты и сборы при закрытии рефинансирования: 3000 долларов
  • Ежемесячная экономия: 300 долларов
  • Время выхода на безубыточность: 10 месяцев

В этом сценарии домовладелец не начнет получать сбережения до 11 месяцев. планируя остаться в доме еще на несколько лет, рефинансирование, вероятно, в их интересах.

Рассчитайте потенциальную экономию с помощью калькуляции рефинансирования r

Вот еще пара советов по расчету сбережений рефинансирования:

  • Затраты на закрытие, которые необходимо учитывать, включают плату за право собственности, условное депонирование и оформление . Не обращайте внимания на предоплаченные элементы, такие как налоги и страхование, поскольку вам все равно придется их платить
  • Обратите внимание на свои сбережения по процентам, а не на сбережения на платежах. Цель состоит в том, чтобы выплачивать значительно меньшие проценты в течение срока кредита, а не просто снизить платеж.

Если вы планируете переезд или продажу до того, как окупитесь, взгляните еще раз на свои цели.

По-прежнему могут быть причины для рефинансирования (например, для освобождения вашего денежного потока, см. Ниже), но, скорее всего, это будет промывание. Вы можете подождать, пока процентные ставки не упадут немного ниже, и вы можете сломаться еще быстрее.

Стратегия 2: Метод рефинансирования денежных потоков

Накопление денег в течение срока кредита - отличный повод для рефинансирования. Но не только один.

Предположим, у вас уже несколько лет текущего кредита, и вы действительно испытываете трудности с ежемесячными платежи.(Это может случиться с кем угодно.)

Рефинансирование на новый 30-летний срок может увеличить ваш общий выплаты процентов в течение срока кредита. Но если это снизит ваш ежемесячный платеж и освобождает некоторые повседневные деньги? Возможно, рефинансирование стоит это все равно.

Вот пример того, как этот тип рефинансирования может дать сбой:

Первоначальная ипотека Рефинансированная ипотека
Остаток кредита 300 000 долл. США 300 000 долл. США
Оставшийся срок 23 года 30 лет
Процентная ставка 4.75% 4%
Остаток процентов 190 000 долл. США 215 000 долл. США
Ежемесячный платеж 1,800 долл. США 1,400 долл. США

Этот домовладелец сэкономит 400 долларов в месяц за счет рефинансирования. Эти дополнительные деньги могут существенно снизить ежемесячные счета и расходы на проживание. Это могло иметь решающее значение для их дома.

Однако рефинансирование на новый 30-летний срок также означает, что это лицо будет платить дополнительно 25 000 долларов в виде процентов в течение срока действия кредита.

Стоит ли этот вид рефинансирования, зависит от вашей конкретной ситуации.

Важно, чтобы вы полностью осознавали краткосрочные и долгосрочные последствия для вашего банковского счета, прежде чем принимать решение.

Проверьте ставки рефинансирования (29 ноября 2020 г.)

Стратегия 3: Рефинансирование без затрат на закрытие

Есть еще одна безошибочная стратегия рефинансирования: рефинансирование без затрат на закрытие.

Хотите верьте, хотите нет, но любой кредитор может предложить вам рефинансирование без дополнительных затрат на закрытие сделки. Но это не , а бесплатный обед.

Рефинансирование без затрат на закрытие формально все еще имеет затраты на закрытие. Вы просто не платите им авансом.

Вы можете либо оплатить заключительные расходы (выплатить их в течение срока ссуды), либо принять более высокую процентную ставку в обмен на покрытие кредитором ваших авансовых платежей.

Это может показаться обратным, учитывая, что вы, вероятно, рефинансируете, потому что хотите более низкую ставку.

Но если процентные ставки по ипотечным кредитам достаточно низки, вы, вероятно, увидите небольшой рост и все равно сэкономите на процентах в долгосрочной перспективе.

Например, представьте, что вы рефинансируете 30-летний кредит с фиксированной ставкой на сумму 300 000 долларов США и процентной ставкой 4,75%:

Рефинансирование с затратами на закрытие Рефинансирование без затрат на закрытие
Остаток кредита 300 000 долл. США 300 000 долл. США
Новая процентная ставка 3,75% 4%
Затраты на закрытие 3000 долларов США $ 0
Общая экономия на процентах (за 30 лет) $ 93 400 $ 77 800

Конечно, уплата $ 3 000 на покрытие расходов спасла бы этого домовладельца больше в течение срока кредита.

Но если они не могут (или не хотят) платить 3000 долларов из своего кармана, они все равно могут сэкономить более 70 000 долларов за 30 лет с рефинансированием без дополнительных затрат. Это неплохая сделка.

Подтвердите новую ставку (29 ноября 2020 г.)

Веские причины рефинансировать жилищный кредит

Три приведенные выше стратегии должны помочь вам выяснить, стоит ли рефинансирование, исходя из суммы денег, которую вы можете сэкономить.

Но рефинансирование может помочь вам и в других финансовых целях - помимо простого сокращения ваших выплат по ипотеке.

Вот лишь несколько веских причин рассмотреть возможность рефинансирования ипотеки:

  • Отмена ипотечного страхования: Вы можете использовать рефинансирование, чтобы избавиться от ипотечного страхования (PMI или MIP), если вы накопили достаточно капитала в доме.
  • Рефинансирование на более короткий срок : Вы можете погасить свой дом раньше, перефинансировавшись с 30-летней ипотеки на 15-летнюю ссуду или менее распространенный срок кредита, такой как 10- или 20-летняя ипотека. Ставки обычно ниже, но ваш ежемесячный платеж будет увеличиваться, так как вы погашаете ссуду меньшим количеством платежей
  • Выйдите из ARM и зафиксируйте низкие ставки : Ипотечные кредиты с регулируемой ставкой обычно начинаются с низких ставок, но они могут резко возрасти позже.Рефинансирование в ипотеку с фиксированной ставкой может помочь вам зафиксировать низкую ставку до конца срока кредита
  • Получите наличные: По мере выплаты ипотечного кредита ваш собственный капитал растет. Рефинансирование с выплатой наличных позволяет вам получить доступ к части этих собственных средств для оплаты ремонта, обучения детей в колледже или других дорогостоящих услуг.
  • Консолидировать задолженность: Вы также можете использовать рефинансирование с выплатой наличных для погашения долга с высокой процентной ставкой, например, по кредитным картам или личным займам, по более низкой процентной ставке.Будьте предельно осторожны с этим методом, так как легко вернуть долги и закончить их в худшем месте, чем то, с которого вы начали.
  • Выплата залогового залога, повторной ипотеки или судебных решений: Если вы взяли вторую ипотеку («контрейлерную» ссуду), кредитную линию собственного капитала или другое судебное решение в отношении собственности, вы можете использовать возврат денежных средств. заплатить эти вещи

Вы можете узнать больше об этих стратегиях рефинансирования в нашем полном руководстве по рефинансированию дома.

Требования к рефинансированию

Рефинансировать дом - значит взять совершенно новую ипотеку взамен старой.Таким образом, вам необходимо заполнить полную заявку на получение кредита и пройти основные требования по ипотечному кредиту.

Минимальные требования к рефинансирование зависит от кредитной программы, которую вы используете.

  • Обычные ссуды рефинансирования обычно требуют кредитного рейтинга 620 или выше. Если у вас есть хотя бы 20 процентов капитала, вы можете избежать оплаты частного ипотечного страхования и сэкономить больше денег.
  • Рефинансирование ссуд FHA обычно требует кредитного рейтинга 580 или выше.Если вы хотите снять наличные, вам, вероятно, понадобится кредитный рейтинг не ниже 600. Технически FHA Streamline Refinances не требует подтверждения кредита, дохода или занятости - или новой оценки. Однако некоторые кредиторы все равно могут проверить эти критерии. Ссуды рефинансирования FHA взимают взносы по ипотечному страхованию (MIP), но если у вас есть не менее 20 процентов собственного капитала, вы, вероятно, можете рефинансировать обычный ссуду без ипотечного страхования
  • Для рефинансирования VA обычно требуется кредитный рейтинг не менее 620, хотя некоторые ипотечные кредиторы более снисходительны. Ссуды VA не требуют ипотечного страхования и обычно имеют самые низкие процентные ставки среди любой ипотечной программы. Рефинансирование VA Streamline или IRRRL не требует подтверждения дохода или занятости, или новой оценки.
  • Для рефинансирования USDA обычно требуется кредитный рейтинг не менее 640. Как и для ссуд USDA на покупку жилья, недвижимость должна находиться в соответствующая «сельская» территория. Заемщики USDA также имеют доступ к оптимизированной программе рефинансирования с менее строгими требованиями к документации

Который вариант рефинансирования подходит вам? Это зависит от вашего кредитного отчета и оценка, ваш текущий ипотечный кредит, стоимость вашего дома и сумма кредита, а также ваш общий цель рефинансирования.

Вы можете сравнить варианты рефинансирования здесь или пообщаться с кредитором, который сможет направить вас к нужной кредитной программе в зависимости от вашего профиля и потребностей.

Ставки рефинансирования сегодня

Ставки рефинансирования сегодня близки рекордно низкие, колеблясь в диапазоне от 2% до 3%.

Ожидается, что низкие ставки сохранятся некоторое время - но вряд ли они упадут намного дальше. Итак, если вам интересно когда рефинансировать свой дом, возможно, сейчас самое время сделать свой ход.

Сравните ставки рефинансирования с несколько кредиторов найдут для вас лучшее предложение.

Подтвердите новую ставку (29 ноября 2020 г.)

Как рефинансировать ипотеку

Наша цель - дать вам инструменты и уверенность, необходимые для улучшения ваших финансов. Хотя мы получаем компенсацию от наших кредиторов-партнеров, которых мы всегда будем указывать, все мнения принадлежат нам. Credible Operations, Inc. NMLS # 1681276 упоминается здесь как «Надежный».

Жилищный заем может быть самым большим долгом, который у вас когда-либо будет, поэтому знание того, как рефинансировать ипотечный кредит, важно для достижения ваших долгосрочных финансовых целей.И рефинансируете ли вы свою ипотеку, чтобы получить более низкую ставку, или обналичиваете часть собственного капитала, это может быть намного проще, чем когда вы впервые купили дом.

Вот как рефинансировать ипотечный кредит всего за шесть шагов:

    1. Поставить цель
    2. Проверьте свой кредит, DTI и доход
    3. Узнайте, сколько собственного капитала у вас дома
    4. Сравнить ставки и комиссии кредиторов
    5. Получить ссуду
    6. Подготовьте документы и подайте заявку

Шаг 1. Установите цель

Ваш подход к рефинансированию ипотеки будет зависеть от того, заинтересованы ли вы в получении более высокой ставки, снижении ежемесячного платежа или использовании собственного капитала.Итак, решите, какова ваша цель в первую очередь:

  • Я хочу более низкую процентную ставку. Процентная ставка, на которую вы можете претендовать при рефинансировании ипотеки, будет зависеть от рыночных процентных ставок, вашего кредитного рейтинга и того, сколько времени вы хотите потратить на погашение кредита.
  • Я хочу меньшую ежемесячную плату. Если вам нужно больше места в вашем ежемесячном бюджете, вы можете рефинансировать, чтобы получить меньший платеж. Один из способов сделать это - продлить срок погашения. Но имейте в виду, что это может привести к тому, что вы будете платить больше процентов в течение срока действия кредита.
  • Мне нужно оплатить ремонт дома или другие крупные расходы. Если вы планируете улучшить дом, использование собственного капитала может быть разумным способом его финансирования.

Посмотрите, какой будет ваш расчетный ежемесячный платеж, используя наш калькулятор платежей по ипотеке, приведенный ниже.

Введите информацию о кредите, чтобы рассчитать, сколько вы можете заплатить

Всего к оплате $

Итого проценты $

Ежемесячный платеж $

С $ жилищный заем, ты заплатишь $ ежемесячно и всего $ в процентах в течение срока действия кредита.Вы заплатите в общей сложности $ за жизнь ипотека.


Нужен кредит на дом?
Credible упрощает получение ипотеки. Требуется всего 3 минуты, чтобы узнать, имеете ли вы право на мгновенное упрощенное письмо с предварительным одобрением.

Найдите тарифы сейчас
Проверка тарифов не повлияет на ваш кредитный рейтинг

Подробнее: Полный перечень требований к рефинансированию ипотеки

Шаг 2. Проверьте свой кредит, DTI и доход

Прежде чем двигаться дальше, убедитесь, что ваше финансовое здоровье в порядке.Утверждение ипотеки связано с тремя основными факторами:

  1. Кредитный рейтинг: Получите копии своей кредитной истории из всех трех кредитных агентств через AnnualCreditReport.com и убедитесь, что нет нерешенных проблем или ошибок. Все, что вы можете сделать, чтобы улучшить свой кредитный рейтинг, может помочь вам получить более высокую ставку.
  2. DTI: В зависимости от типа ссуды максимальное отношение долга к доходу по ипотеке должно составлять от 31% до 45%.
  3. Доход: Убедитесь, что ваш доход стабильный, прежде чем делать следующий шаг к рефинансированию.

Узнайте: как рефинансировать свой дом с плохой кредитной историей

Шаг 3. Узнайте, сколько собственного капитала у вас дома

Если вы хотите сделать некоторые улучшения в доме, использование собственного капитала может быть хорошей идеей. Или, если вам нужно заплатить за другие более крупные расходы, вы можете использовать свой собственный капитал, чтобы получить наличные через рефинансирование ипотечного кредита.

Чтобы подсчитать, сколько у вас собственного капитала, исследуйте стоимость вашего дома, а затем вычтите из суммы остаток по ипотеке. Например, если ваш дом стоит 300 000 долларов, а остаток по ипотеке составляет 200 000 долларов, собственный капитал вашего дома составляет 100 000 долларов.

Совет. Обычно вы ограничены в заимствовании 85% капитала вашего дома, хотя другие кредиторы могут иметь более строгие ограничения. Так, если ваш капитал составлял, например, 100 000 долларов, максимальная сумма, которую вы могли бы занять, составила бы 85 000 долларов.

Подробнее: Варианты рефинансирования жилья

Шаг 4. Сравните ставки и комиссии кредиторов

Поскольку ипотечные ссуды настолько велики, даже небольшая разница в процентных ставках может привести к сбережению в несколько тысяч долларов.Так что сначала рекомендуется сравнить кредиторов.

Ставки рефинансирования тоже не дают полной картины. Убедитесь, что вы понимаете, какие комиссии вы будете платить за каждый из вариантов.

Совет: Не ожидайте получить точные ставки с традиционных сайтов сравнения - сравнивайте ставки напрямую с Credible, где вы можете запросить реальные, предварительно проверенные ставки у ведущих ипотечных кредиторов.

Вы можете увидеть свои ставки от наших кредиторов-партнеров в таблице ниже за три минуты. Помните, что мы также обеспечиваем прозрачность комиссий кредиторов, чего не делают другие сайты сравнения.

Шаг 5. Получите смету кредита

После того, как вы сравните реальные ставки и комиссионные от нескольких кредиторов, вы можете получить оценку кредита от кредитора, которого серьезно рассматриваете. Смета кредита - это стандартная форма, которая упрощает сравнение ваших вариантов.

Вам нужно будет подать заявку на ипотечный кредит, чтобы получить оценку кредита, которая включает жесткую проверку кредитоспособности. Но имейте в виду, что покупка ставок позволяет вам подавать заявки на один и тот же тип кредита несколько раз в течение определенного периода времени, только один раз ударит по вашему кредитному рейтингу.

Совет: Процесс электронного подписания ссуды Credible осуществляется без проблем. Вы можете получать и просматривать свою оценку, а также другую информацию, а затем подписывать все документы, не выходя из дома.

Шаг 6: Подготовьте документы и подайте заявку

После сравнения нескольких кредиторов и оценок ссуд выберите вариант, наиболее подходящий для ваших целей. Выбранный вами кредитор также потребует от вас некоторую базовую документацию - для подтверждения вашего дохода и активов.

Обычно можно ожидать предоставления таких вещей, как:

  • Налоговые декларации
  • W-2s
  • корешки
  • Выписки по банковскому, сберегательному и пенсионному счетам
  • Подробная информация об активах или инвестициях
  • Копия водительских прав

Совет: Credible оптимизирует процесс подачи заявки за счет автоматизации сбора необходимой документации, такой как квитанции о заработной плате, банковские выписки и налоговые документы. Лицензированные кредитные специалисты также доступны, если вам нужна дополнительная поддержка.

Рейтинг Find My Refi

Часто задаваемые вопросы

Что такое рефинансирование ипотеки?

При рефинансировании ипотеки вы берете новую ипотеку взамен текущей. По сути, ваша старая ипотека погашена, и вместо этого вы начнете платить по новому жилищному кредиту. Это может помочь вам получить более низкую процентную ставку или меньший ежемесячный платеж, в зависимости от ваших целей.

Подробнее: сколько времени нужно на рефинансирование

Какие преимущества дает рефинансирование ипотеки?

Существует шесть основных преимуществ рефинансирования ипотечного кредита, и во многих случаях вы можете воспользоваться более чем одним:

  • Более низкая процентная ставка: Процентная ставка, на которую вы можете претендовать при рефинансировании ипотеки, будет зависеть от рыночных процентных ставок, вашего кредитного рейтинга и того, сколько времени вы хотите потратить на погашение ссуды.
  • Меньший ежемесячный платеж: Если вы можете рефинансировать ипотечный кредит с более низкой процентной ставкой, это также часто снижает ваш ежемесячный платеж. Но еще один способ снизить ежемесячный платеж - продлить срок погашения.
  • Фиксированная процентная ставка: Если у вас есть ипотечный кредит с регулируемой ставкой (ARM), ваша процентная ставка (и ежемесячный платеж) может повышаться и понижаться по мере того, как экономика нагревается или остывает. Когда ставки повышаются, рефинансирование с ссуды ARM на ипотеку с фиксированной ставкой защищает вас от неопределенности.
  • Коснитесь собственного капитала для ремонта дома или других дорогостоящих вещей: Когда вы будете готовы сделать ремонт дома, ваш собственный капитал может стать доступным источником финансирования. Или, если у вас есть другие дорогостоящие расходы, такие как оплата обучения ребенка в колледже, вы можете конвертировать часть своего собственного капитала в наличные путем выплаты наличных средств рефинансирования ипотеки.
  • Выплата долга с высокой процентной ставкой: Поскольку вы предоставляете свой дом в качестве залога, процентные ставки по рефинансированию ипотечного кредита с выплатой наличными могут быть трудно превзойти. Многие домовладельцы используют свой собственный капитал для погашения долгов по кредитным картам с высокими процентами или студенческих ссуд.
  • Отмените ипотечное страхование: Если у вас есть как минимум 20% капитала в вашем доме, но вы все еще платите дорогостоящие взносы по ипотечному страхованию FHA, сейчас может быть хорошее время для рефинансирования в обычный (не FHA) ссуду.

Каковы риски рефинансирования ипотеки?

Прежде чем рефинансировать ипотечный кредит, следует помнить о некоторых рисках:

  • Стоимость рефинансирования: Иногда сборы и другие расходы по рефинансированию могут перевесить экономию.Необходимо учитывать множество сборов за оформление, таких как баллы за предоставление скидки, сборы за подачу заявления и сборы за андеррайтинг; а также сторонние сборы, такие как страхование титула, оценки и проверки на вредителей.
  • Собственный капитал - это подушка безопасности: Если вы задействуете собственный капитал, у вас может быть меньше возможностей для маневра, если вы столкнетесь с финансовыми трудностями, такими как безработица. Цены на жилье непредсказуемы, и извлечение слишком большого количества наличных из дома может подвергнуть домовладельцев более высокому риску потери права выкупа в период спада.
  • Возможно, вы откажетесь от некоторых налоговых льгот: Если вы взяли ипотеку для покупки или улучшения дома до 16 декабря 2017 года, проценты, которые вы платите по долгу до 1 миллиона долларов, могут вычитаться из налогооблагаемой базы. Теперь вы можете вычесть уплаченные проценты только на сумму до 750 000 долларов. Это означает, что если вы рефинансируете старую ипотеку в размере 1 миллиона долларов, к вам будет применяться более низкий предел в 750 000 долларов.

Если у вас есть вопросы по поводу вашей конкретной ситуации, не забудьте проконсультироваться с налоговым специалистом или финансовым консультантом.

Когда мне следует рефинансировать ипотеку?

Причины, по которым вам следует рефинансировать, зависят от вашей ситуации и ваших целей. Если вы больше всего заинтересованы в снижении процентной ставки по ипотеке, вот несколько случаев, когда это хорошее время для рефинансирования:

  • Процентные ставки падают: Ставки по ипотеке повышаются и падают при изменении экономических условий. Если вы взяли свой текущий ипотечный кредит, когда процентные ставки были выше, чем сегодня, вы могли бы сэкономить тысячи за счет рефинансирования.
  • Ваш кредитный рейтинг улучшился: Чтобы получить лучшие процентные ставки по ипотеке, вам понадобится отличный кредит. Если ваш кредитный рейтинг увеличился после получения текущей ипотеки, вы можете рефинансировать по более низкой ставке.
  • Вы можете позволить себе перейти на 15-летнюю ипотеку: Большинство людей берут 30-летнюю ипотеку при покупке дома, потому что это делает их ежемесячные платежи более доступными. Но процентные ставки по ипотеке на 15 лет могут быть значительно ниже.

Если вы больше заинтересованы в использовании собственного капитала, лучшее время для рефинансирования ипотеки - это когда:

  • Цены на жилье растут: Рост цен на жилье может дать домовладельцам большую долю в капитале своих домов. Ваш капитал равен текущей стоимости вашего дома за вычетом вашей задолженности по ипотеке.
  • Вы выплатили остаток по ипотечному кредиту: Даже если стоимость вашего дома не увеличилась, если вы выплатили часть основной суммы ипотеки, у вас может быть некоторый капитал, который вы можете использовать путем рефинансирования с выплатой наличных.

Подробнее: Когда мне следует рефинансировать ипотеку?

Сколько стоит рефинансирование?

Стоимость рефинансирования ипотеки может варьироваться от кредитора к кредитору. Однако затраты на закрытие для рефинансирования обычно составляют от 2% до 5% от общей суммы кредита.

Вот некоторые из наиболее распространенных комиссий за рефинансирование, с которыми вы можете столкнуться:

Комиссия Ориентировочная стоимость
Комиссия за выдачу кредита 0.От 5% до 1,5% от суммы кредита
Комиссия за экспертизу От 300 до 500 долларов
Сбор за страхование титула 1,000 $
Комиссия за кредитный отчет 30–50 долларов США
Предоплата процентов Зависит от вашей процентной ставки и времени закрытия кредита
Плата за запись Различается
Ипотечные баллы Зависит от того, сколько баллов вы платите за
(1% от суммы ипотечного кредита равен 1 баллу)

Подробнее: Сколько стоит рефинансирование вашего дома?

Следует ли мне рефинансировать еще один 30-летний фиксированный заем?

Если вы думаете о рефинансировании еще одной 30-летней ссуды, обратите внимание на некоторые плюсы и минусы:

Плюсы
  • Ваши ежемесячные платежи, вероятно, будут меньше: Если ваши платежи распределены на более длительный период времени, ваш ежемесячный платеж не будет таким высоким. Это дает вам больше гибкости в вашем бюджете.
  • У вас есть возможность погасить ссуду в течение 30 лет или меньше: Хотя вы можете использовать более низкие платежи столько, сколько захотите, вы также можете внести больше денег на свой баланс и погасить ссуду раньше более 30 лет.
Минусы
  • Вы будете платить больше по процентам: Поскольку вы будете делать больше платежей в течение более длительного периода времени, вы в конечном итоге будете платить больше процентов в течение срока действия кредита, что в целом приведет к его более высокой стоимости.
  • Ваша процентная ставка может быть выше: Обычно процентные ставки по 30-летней ипотеке выше, чем по более коротким срокам, например, по 15-летней ипотеке.

Как получить лучшую ставку рефинансирования ипотеки

Поскольку у каждого ипотечного кредитора есть свои собственные методы оценки заемщиков, для получения наилучшей ставки по ипотеке необходимо совершить небольшой поиск, что иногда может оказаться довольно сложной задачей. Вот что вам следует сделать:

  • Получите оценку кредита от нескольких кредиторов
  • Сравните ставки, комиссии и другие расходы по ссуде
  • Используйте Credible, чтобы сэкономить время и сравнить кредиторов в одном месте

К счастью, Credible делает большую работу за вас, поэтому вам не придется чувствовать себя потерянным или подавленным.Вы можете запросить предварительные ставки у нескольких ипотечных кредиторов, не влияя на свой кредитный рейтинг.

Credible упрощает рефинансирование
  • Сравните кредиторов и сэкономьте на процентах
  • Получите наличные для погашения долга с высокой процентной ставкой
  • Предварительная квалификация всего за 3 минуты

Найдите тарифы сейчас
Никаких назойливых звонков или писем от кредиторов!

Об авторе

Джейми Янг

Джейми Янг - авторитетный специалист в области личных финансов.Ее работы были представлены Time, Business Insider, Huffington Post, Forbes, CBS News и другими.

Прочитайте больше

Главная »Все» Ипотека » Как рефинансировать ипотечный кредит за 6 простых шагов

Руководство для потребителей по рефинансированию ипотечного кредита



21 июля 2011 г. полномочия по разработке правил для законов о защите прав потребителей, касающихся ипотечных кредитов, кредитных карт, банковских счетов и других потребительских финансовых продуктов, переданы от Совета Федеральной резервной системы в Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB).Для получения информации о последних нормативных изменениях, а также дополнительной информации о покупках и использовании потребительских финансовых продуктов посетите веб-сайт CFPB.

Упали процентные ставки? Или вы ожидаете, что они вырастут? Достаточно ли улучшился ваш кредитный рейтинг, чтобы вы могли иметь право на ипотеку по более низкой ставке? Хотите перейти на другой вид ипотеки?

Ответы на эти вопросы повлияют на ваше решение рефинансировать ипотеку. Но прежде чем принять решение, вам необходимо понять все, что связано с рефинансированием. Ваш дом может быть вашим самым ценным финансовым активом, поэтому вы должны быть осторожны при выборе кредитора или брокера и конкретных условий ипотеки. Помните, что наряду с потенциальными выгодами от рефинансирования существуют и затраты.

При рефинансировании вы выплачиваете существующую ипотеку и создаете новую. Вы даже можете решить объединить как основную, так и вторую ипотеку в новый заем. Рефинансирование может напоминать вам о том, через что вы прошли при получении первоначальной ипотеки, поскольку второй раз вы можете столкнуться со многими из тех же процедур - и с теми же типами затрат.

Зачем рассматривать рефинансирование?
Когда рефинансирование - не лучшая идея?
Имеете ли вы право на рефинансирование?
Сколько будет стоить рефинансирование?
Что такое «бесплатное рефинансирование»?
Как рассчитать период безубыточности?
Калькуляторы рефинансирования
Как вы можете сделать покупки для получения нового кредита?
Таблица покупок ипотеки PDF (292 КБ)
Подробная таблица покупок ипотеки PDF (34 КБ)
Глоссарий
Контактная информация Федерального агентства


Понижение процентной ставки

Процентная ставка по ипотеке напрямую связана с тем, сколько вы платите по ипотеке каждый месяц - более низкие ставки обычно означают меньшие выплаты. Вы можете получить более низкую ставку из-за изменений рыночных условий или из-за того, что ваш кредитный рейтинг улучшился. Более низкая процентная ставка также может позволить вам быстрее наращивать капитал в своем доме.

Например, сравните ежемесячные платежи (по основной сумме и процентам) по 30-летнему займу с фиксированной ставкой в ​​размере 200 000 долларов США под 5,5% и 6,0%.


Ежемесячный платеж по 6.0% $ 1,199
Ежемесячный платеж @ 5.5% $ 1,136
Разница за каждый месяц $ 63
Но через год разница составляет $ 756
За 10 лет вы сэкономите $ 7 560

Изменение размера ипотеки

Увеличьте срок ипотеки: Вы можете захотеть получить ипотеку на более длительный срок, чтобы уменьшить сумму, которую вы платите каждый месяц. Однако это также увеличит продолжительность выплат по ипотеке и общую сумму, которую вы в конечном итоге будете платить в счет процентов.

Уменьшите срок ипотеки: Краткосрочная ипотека - например, ипотека на 15 лет вместо 30-летней - обычно имеет более низкие процентные ставки. Кроме того, вы погасите ссуду раньше, что еще больше снизит ваши общие процентные расходы. Компромисс заключается в том, что ваши ежемесячные платежи обычно выше, потому что вы платите больше основной суммы каждый месяц.

Например, сравните общие процентные расходы по ссуде с фиксированной ставкой в ​​200 000 долларов под 6% на 30 лет и ссуде с фиксированной ставкой 5,5% на 15 лет.


Ежемесячный платеж Итого проценты
Кредит на 30 лет под 6,0% $ 1,199 $ 231 640
Кредит на 15 лет под 5,5% $ 1,634 $ 94 120

Совет: Рефинансирование - не единственный способ сократить срок ипотеки. Выплачивая небольшую надбавку к основной сумме каждый месяц, вы погасите ссуду раньше и сократите срок кредита. Например, добавление 50 долларов каждый месяц к вашему основному платежу по 30-летнему займу, указанному выше, сокращает срок на 3 года и экономит более 27 000 долларов на выплате процентов.

Переход с ипотеки с регулируемой ставкой на ипотеку с фиксированной ставкой

Если у вас есть ипотечный кредит с регулируемой ставкой, или ARM, ваши ежемесячные платежи будут меняться по мере изменения процентной ставки.С такой ипотекой ваши выплаты могут увеличиваться или уменьшаться.

Вы можете чувствовать себя некомфортно из-за перспективы увеличения ваших выплат по ипотеке. В этом случае вы можете подумать о переходе на ипотеку с фиксированной процентной ставкой, чтобы дать себе некоторое душевное спокойствие, имея стабильную процентную ставку и ежемесячный платеж. Вы также можете предпочесть ипотеку с фиксированной процентной ставкой, если считаете, что в будущем процентные ставки будут расти.

Совет: Если ваш ежемесячный платеж по ссуде с фиксированной ставкой включает суммы условного депонирования для налогов и страхования, ваш ежемесячный платеж может измениться со временем из-за изменений в налогах на недвижимость, страховании или сборах общественных ассоциаций.

Получение ARM с лучшими условиями

Если у вас в настоящее время есть ARM, приведет ли следующая корректировка процентной ставки к значительному увеличению ваших ежемесячных платежей? Вы можете выбрать рефинансирование, чтобы получить еще один ARM с лучшими условиями. Например, новый заем может начинаться с более низкой процентной ставки. Или новый заем может предлагать меньшие корректировки процентной ставки или более низкие пределы платежей, что означает, что процентная ставка не может превышать определенную сумму. Для получения дополнительной информации см. Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages .

Совет: Если вы рефинансируете одну ARM в другую, проверьте начальную ставку и полностью индексированную ставку. Также спросите о корректировках ставок, с которыми вы можете столкнуться в течение срока кредита.


Получение денежных средств из капитала, накопленного в вашем доме

Собственный капитал - это разница в долларовой стоимости между остатком вашей задолженности по ипотеке и стоимостью вашей собственности. Когда вы рефинансируете сумму, превышающую вашу задолженность по дому, вы можете получить разницу в виде выплаты наличными (это называется рефинансированием с выплатой наличных).Вы можете сделать это, например, если вам нужны деньги для ремонта дома или для оплаты обучения ребенка.

Однако помните, что когда вы приобретаете долю в капитале, вы владеете меньшей частью своего дома. На восстановление вашего капитала потребуется время. Это означает, что если вам нужно продать свой дом, вы не положите столько денег в карман после продажи.

Если вы рассматриваете возможность рефинансирования с выплатой наличных, подумайте и о других альтернативах. Вместо этого вы можете купить ссуду под залог собственного капитала или кредитную линию под залог собственного капитала.Сравните ссуду под залог собственного капитала с рефинансированием с выплатой наличных, чтобы понять, какая сделка для вас лучше. См. «Что следует знать о кредитных линиях собственного капитала» .

Совет: Многие финансовые консультанты предостерегают от рефинансирования с выплатой наличных для выплаты необеспеченного долга (например, кредитных карт) или краткосрочного обеспеченного долга (например, автокредитования). Перед тем, как выбрать рефинансирование с выплатой наличных в качестве плана консолидации долга, вы можете поговорить с доверенным финансовым консультантом.

К началу


У вас долгая ипотека.

График амортизации показывает, что доля вашего платежа, зачисляемая в счет основной суммы кредита, увеличивается каждый год, а доля, зачисляемая в счет процентов, ежегодно уменьшается. В последующие годы ипотечного кредита большая часть вашего платежа относится к основной сумме и помогает наращивать капитал. Рефинансируя ипотеку на поздних сроках, вы перезапустите процесс амортизации, и большая часть вашего ежемесячного платежа будет снова зачислена на выплату процентов, а не на капитал здания.


Амортизация кредита в размере 200 000 долларов США сроком на 30 лет под 5,9% [d]

Ваша текущая ипотека имеет штраф за предоплату

Штраф за досрочное погашение - это комиссия, которую кредиторы могут взимать, если вы выплачиваете ипотечный кредит досрочно, в том числе за рефинансирование. Если вы рефинансируете у того же кредитора, спросите, можно ли отказаться от штрафа за предоплату. Вам следует внимательно рассмотреть стоимость любого штрафа за предоплату в сравнении с экономией, которую вы ожидаете получить от рефинансирования.Выплата штрафа за предоплату увеличит время, необходимое для достижения безубыточности, если учесть затраты на рефинансирование и ежемесячную экономию, которую вы ожидаете получить.


Вы планируете переехать из дома в ближайшие несколько лет.

Ежемесячная экономия, полученная за счет более низких ежемесячных платежей, не может превышать затрат на рефинансирование - расчет безубыточности поможет вам определить, стоит ли рефинансировать, если вы планируете переехать в ближайшее время.

Определение вашего права на рефинансирование аналогично процессу утверждения, который вы прошли с вашей первой ипотечной ссудой. Ваш кредитор рассмотрит ваш доход и активы, кредитный рейтинг, другие долги, текущую стоимость собственности и сумму, которую вы хотите взять в долг. Если ваш кредитный рейтинг улучшился, вы можете получить ссуду по более низкой ставке. С другой стороны, если ваш кредитный рейтинг сейчас ниже, чем когда вы получили текущую ипотеку, вам, возможно, придется заплатить более высокую процентную ставку по новой ссуде.

Кредиторы рассмотрят сумму запрашиваемой вами ссуды и стоимость вашего дома, определенную на основе оценки. Если соотношение кредита к стоимости (LTV) не соответствует их руководящим принципам кредитования, они могут не захотеть предоставить кредит или могут предложить вам кредит на менее выгодных условиях, чем у вас уже есть.

Если цены на жилье упадут, ваш дом может стоить не столько, сколько вы должны по ипотеке. Даже если цены на жилье останутся прежними, если у вас есть заем, включающий отрицательную амортизацию (когда ваш ежемесячный платеж меньше процентов, которые вы должны, невыплаченные проценты добавляются к сумме вашей задолженности), вы можете задолжать по ипотеке больше, чем вы изначально одолжили.В таком случае рефинансирование может быть затруднено.

Нет ничего необычного в том, чтобы платить от 3 до 6 процентов от невыплаченной основной суммы в качестве комиссии за рефинансирование. Эти расходы добавляются к штрафам за досрочное погашение или другим расходам на выплату любых имеющихся у вас ипотечных кредитов.

Комиссия за рефинансирование варьируется от штата к штату и от кредитора к кредитору. Вот некоторые типичные комиссии и диапазоны средних затрат, которые вы, скорее всего, заплатите при рефинансировании. Для получения дополнительной информации о затратах на расчет или закрытие см. Руководство для потребителей по затратам на расчет .

Совет: Вы можете попросить копию ваших документов о расчетных расходах (форма HUD-1) за день до закрытия вашего кредита. Это даст вам возможность просмотреть документы и проверить условия.

Регистрационный взнос. Этот сбор покрывает первоначальные затраты на обработку вашего запроса на получение кредита и проверку вашего кредитного отчета. Если в вашем ссуде отказано, вам все равно придется заплатить этот сбор.
Диапазон затрат = 75–300 долларов

Комиссия за выдачу кредита. Комиссия, взимаемая кредитором или брокером за оценку и подготовку вашего ипотечного кредита.
Диапазон затрат = от 0% до 1,5% от основной суммы кредита

Очков. Балл равен 1 проценту от суммы ипотечного кредита. Вы можете заплатить два вида баллов. Первый - это пункты дисконтирования ссуды - единовременная комиссия, уплачиваемая для снижения процентной ставки по кредиту. Во-вторых, некоторые кредиторы и брокеры также взимают баллы, чтобы заработать на ссуде. Количество начисляемых баллов может быть согласовано с кредитором.
Диапазон затрат = от 0% до 3% основной суммы кредита

Совет: Продолжительность времени, в течение которого вы ожидаете сохранить ипотечный кредит, помогает вам определить, стоит ли выплачивать баллы заранее, чтобы снизить процентную ставку. В отличие от баллов, уплаченных по вашей первоначальной ипотеке, баллы, уплаченные для рефинансирования, могут не полностью вычитаться из ваших налогов на прибыль в год их выплаты. Обратитесь в Налоговую службу, чтобы узнать текущие правила списания баллов.


Комиссия за экспертизу. Этот сбор предназначен для оценки вашего дома, чтобы убедить кредиторов в том, что стоимость имущества не меньше суммы кредита. Некоторые кредиторы и брокеры включают плату за оценку как часть регистрационного сбора. У вас есть право на получение копии оценки, но вы должны попросить ее предоставить кредитору. Если вы рефинансируете и у вас была недавняя оценка, вы можете проверить, откажется ли кредитор от требования о новой оценке.
Диапазон затрат = от 300 до 700 долларов

Плата за техосмотр. Кредитор может потребовать осмотр термитов и анализ структурного состояния собственности инспектором, инженером или консультантом. Кредиторы могут потребовать проверку септической системы и проверку воды, чтобы убедиться, что колодец и система водоснабжения будут обеспечивать достаточный запас воды для дома. В вашем штате могут потребоваться дополнительные специальные проверки (например, проверки на вредителей в южных штатах).
Диапазон затрат = 175–350 долларов США

Комиссия за рассмотрение дела / закрытие сделки. Кредитор обычно взимает с вас комиссию, уплаченную юристу или компании, которая проводит закрытие для кредитора.
Диапазон затрат = от 500 до 1000 долларов

Страхование домовладельца. Ваш кредитор потребует, чтобы на момент урегулирования у вас имелся страховой полис домовладельца (иногда называемый страхованием от рисков). Политика защищает от физического повреждения дома огнем, ветром, вандализмом и другими причинами, на которые распространяется ваша политика. Этот полис гарантирует, что вложения кредитора будут защищены, даже если дом будет разрушен.При рефинансировании вам может потребоваться только показать, что у вас действует действующая политика.
Диапазон затрат = от 300 до 1000 долларов

Сборы FHA, RDS или VA или PMI. Эти сборы могут потребоваться для ссуд, застрахованных в рамках жилищных программ федерального правительства, таких как ссуды, застрахованные Федеральной жилищной администрацией (FHA) или Службой развития сельских районов (RDS), а также ссуды, гарантированные Департаментом по делам ветеранов (VA). как обычные ссуды, застрахованные частным ипотечным страхованием (PMI).Застрахованные ссуды и программы гарантий обычно применяются, если сумма, которую вы ссудили, превышает 80% от стоимости имущества. Как государственное, так и частное страхование ипотеки покрывает риск кредитора, что вы не выплатите все выплаты по кредиту.
Диапазон затрат: FHA = 1,5% плюс 1/2% в год; RDS = 1,75%; VA = от 1,25% до 2%; PMI = от 0,5% до 1,5%

Поиск и страхование титула. Этот сбор покрывает стоимость поиска в записях о собственности, чтобы убедиться, что вы являетесь законным владельцем, и проверить наличие залогов.Страхование титула защищает кредитора от ошибок в результатах поиска титула. Если возникает проблема, страховка покрывает вложения кредитора в вашу ипотеку.
Диапазон затрат = от 700 до 900 долларов

Подсказка: Спросите компанию, имеющую ваш текущий полис страхования титула, сколько будет стоить переоформление полиса для новой ссуды. Это может снизить ваши затраты.

Плата за обследование. Кредиторы требуют проведения обследования, чтобы подтвердить расположение построек и улучшений на земле.Некоторые кредиторы требуют полного (и более дорогостоящего) обследования, чтобы убедиться, что дом и другие постройки законно находятся там, где вы говорите. Возможно, вам не придется платить этот сбор, если недавно было проведено обследование вашей собственности.
Диапазон затрат = от 150 до 400 долларов

Штраф за досрочное погашение. Некоторые кредиторы взимают комиссию за досрочное погашение существующей ипотеки. Займы, застрахованные или гарантированные федеральным правительством, обычно не могут включать штраф за досрочное погашение, а некоторые кредиторы, такие как федеральные кредитные союзы, не могут включать штрафы за досрочное погашение.Также некоторые штаты запрещают эту плату.
Диапазон затрат = выплата процентов от одного до шести месяцев

К началу

Кредиторы часто определяют «безвозмездное» рефинансирование по-разному, поэтому не забудьте спросить о конкретных условиях, предлагаемых каждым кредитором. По сути, есть два способа избежать уплаты авансовых платежей.

Первый - это договоренность, при которой кредитор покрывает расходы на закрытие сделки, но взимает с вас более высокую процентную ставку. Вы будете платить по этой более высокой ставке в течение всего срока кредита.

Совет: Попросите кредитора или брокера сравнить первоначальные затраты, основную сумму, ставку и платежи с учетом и без этого компромисса.


Во-вторых, комиссия за рефинансирование включается в («вкладывается» или «финансируется») в ваш кредит - они становятся частью основной суммы кредита. Хотя вам не нужно будет платить наличными вперед, вы вместо этого будете выплачивать эти сборы с процентами в течение срока действия кредита.

Совет: Когда кредиторы предлагают «бесплатную» ссуду, они могут включать штраф за досрочное погашение, чтобы отговорить вас от рефинансирования в течение первых нескольких лет ссуды.Попросите кредитора, предлагающего бесплатную ссуду, объяснить все комиссии и штрафы, прежде чем вы согласитесь с этими условиями.

Используйте приведенную ниже пошаговую таблицу, чтобы дать вам приблизительную оценку времени, которое потребуется для возмещения ваших затрат на рефинансирование, прежде чем вы получите выгоду от более низкой ставки по ипотеке. В примере предполагается, что ипотечный кредит на 30 лет с фиксированной ставкой в ​​размере 200 000 долларов США под 5% и текущий заем под 6%. Комиссия за новый заем составляет 2500 долларов, выплачивается наличными при закрытии сделки.


Пример Ваши номера
  1. Ваш текущий ежемесячный платеж по ипотеке
$ 1,199
  1. Вычтите новый ежемесячный платеж
–1 073 долл. США
  1. Это равняется вашей ежемесячной экономии
$ 126
  1. Вычтите налоговую ставку из 1
    (е.грамм. 1 - 0,28 = 0,72)
0,72
  1. Умножьте ваши ежемесячные сбережения (# 3) на ставку после уплаты налогов (# 4)
126 х 0,72
  1. Это равняется вашей экономии после уплаты налогов
$ 91
  1. Итого комиссии по новому займу и расходы на закрытие
2 500 долл. США
  1. Разделите общие расходы на вашу ежемесячную экономию после уплаты налогов (от # 6)
2,500 долл. США / 91
  1. Это количество месяцев, которое потребуется вам для возмещения затрат на рефинансирование
27 месяцев

Совет: Рассчитайте финансовую выгоду от рефинансирования через один, два или три года.Сравнивается ли выгода с вашими планами остаться дома?

Если вы планируете оставаться в доме до тех пор, пока не выплатите ипотечный кредит, вы также можете посмотреть общую сумму процентов, которые вы заплатите как по старым, так и по новым займам.

Вы также можете сравнить прирост капитала в обоих займах. Если у вас есть текущий заем в течение некоторого времени, большая часть вашего платежа идет в основную сумму, помогая вам наращивать капитал. Если срок вашей новой ссуды больше, чем оставшийся срок существующей ипотеки, меньшая часть досрочных выплат пойдет в счет основной суммы, что замедлит накопление капитала в вашем доме.

К началу

Многие онлайн-калькуляторы ипотеки предназначены для расчета эффекта от рефинансирования ипотеки. Для этих калькуляторов обычно требуется информация о вашей текущей ипотеке (например, оставшаяся основная сумма, процентная ставка и годы, оставшиеся по ипотеке), новом займе, который вы рассматриваете (например, основная сумма, процентная ставка и срок), и авансовом или заключительные расходы, которые вы оплатите по ссуде. Некоторые могут запросить вашу налоговую ставку и процентную ставку, которую вы можете получить на инвестиции (при условии, что вы вложите свои сбережения).Калькуляторы рефинансирования покажут сумму, которую вы сэкономите, по сравнению с затратами, которые вы заплатите, чтобы вы могли определить, подходит ли вам предложение рефинансирования. У Национального бюро экономических исследований есть пример калькулятора рефинансирования.

Поиски ипотечного кредита помогут вам получить лучшую сделку по финансированию. Покупки, сравнения и переговоры могут сэкономить вам тысячи долларов. Начните с получения копий ваших кредитных отчетов, чтобы убедиться, что информация в них точна (посетите веб-сайт Федеральной торговой комиссии для получения информации о бесплатных копиях вашего отчета).

Рабочий лист ипотеки - дюжина ключевых вопросов, которые нужно задать - PDF (33 КБ) может вам помочь. Вы также можете использовать наш Подробный рабочий лист покупок по ипотеке PDF (34 КБ). Возьмите с собой один из этих рабочих листов, когда будете разговаривать с каждым кредитором или брокером, и заполните предоставленную информацию. Не бойтесь заставлять кредиторов и брокеров конкурировать друг с другом за ваш бизнес, давая им понять, что вы делаете покупки по лучшей цене.

Поговорите со своим текущим кредитором

Если вы планируете рефинансирование, вы можете начать с вашего текущего кредитора.Этот кредитор может захотеть сохранить ваш бизнес и, возможно, пожелает снизить или отменить некоторые из типичных комиссий за рефинансирование. Например, вы можете сэкономить на оплате поиска по заголовку, опросов и инспекций. Или ваш кредитор может не взимать сбор за подачу заявления или сбор за оформление. Это более вероятно, если вашей текущей ипотеке всего несколько лет, так что документы, связанные с этой ссудой, все еще актуальны. Опять же, сообщите своему кредитору, что вы ищете наиболее выгодную сделку.

Сравните ссуды перед принятием решения

Найдите и сравните все условия, предлагаемые разными кредиторами - как процентные ставки, так и затраты.Помните, что покупки, сравнение и переговоры могут сэкономить вам тысячи долларов.

Согласно федеральному закону, кредиторы должны предоставить «добросовестную оценку» в течение трех дней с момента получения вашей заявки на получение кредита. Вы можете попросить своего кредитора оценить конечные расходы по ссуде. Смета должна дать вам подробную приблизительную оценку всех затрат, связанных с закрытием. Внимательно изучите эти документы и сравните эти затраты с затратами на другие займы. Вы также можете попросить копию формы расчета HUD-1 за день до подписания окончательных документов.

Совет: Если вы хотите убедиться, что процентная ставка, которую предлагает ваш кредитор, соответствует ставке, которую вы получаете при закрытии ссуды, спросите о фиксации ипотечного кредита (также называемой фиксацией ставки или обязательством ставки). Любое обещание о блокировке должно быть в письменной форме. Перед подписанием убедитесь, что ваш кредитор объяснил все расходы или обязательства. См. Руководство для потребителей по блокировке ипотечных кредитов .


Получить информацию письменно

Прежде чем платить невозвращаемую комиссию, запрашивайте информацию в письменной форме о каждой интересующей вас ссуде.Важно, чтобы вы прочитали эту информацию и спросили кредитора или брокера о том, чего вы не понимаете.

Вы можете поговорить с финансовыми консультантами, консультантами по жилищным вопросам, другими доверенными консультантами или своим адвокатом. Чтобы связаться с местным жилищным консультационным агентством, позвоните в Департамент жилищного строительства и городского развития США по бесплатному телефону 800-569-4287 или посетите онлайн-агентство, чтобы найти ближайший к вам центр.

Используйте газеты и Интернет для покупок

Ваша местная газета и Интернет - хорошие места для покупки кредита.Обычно вы можете найти информацию о процентных ставках и пунктах, предлагаемых несколькими кредиторами. Поскольку ставки и баллы могут меняться ежедневно, вам нужно часто проверять источники информации при покупке жилищного кредита.

Будьте осторожны с рекламой

Любая первоначальная информация, которую вы получите об ипотеке, вероятно, будет получена из рекламных объявлений, почты, телефона и запросов от строителей, брокеров по недвижимости, ипотечных брокеров и кредиторов. Хотя эта информация может быть полезной, имейте в виду, что это маркетинговые материалы - объявления и рассылки призваны сделать ипотеку максимально привлекательной. Эти рекламные объявления могут рекламировать низкие начальные процентные ставки и ежемесячные платежи, не подчеркивая, что эти ставки и платежи могут существенно возрасти позже. Так что соберите все факты и убедитесь, что любые предложения, которые вы рассматриваете, соответствуют вашим финансовым потребностям.

Любое объявление для ARM, которое показывает вводную процентную ставку, должно также показывать, как долго эта ставка действует, и годовую процентную ставку, или годовую процентную ставку, по ссуде. Если годовая процентная ставка намного выше, чем начальная ставка, это признак того, что ваши платежи могут значительно увеличиться после вводного периода, даже если рыночные процентные ставки останутся прежними.

Подсказка: Если есть большая разница между начальной процентной ставкой и годовой процентной ставкой, указанной в объявлении, это может означать, что ссуды связаны с высокими комиссиями.

Выбор ипотеки может стать самым важным финансовым решением, которое вы примете. Вы должны получить всю информацию, необходимую для принятия правильного решения. Задавайте вопросы о кредитных особенностях, когда вы разговариваете с кредиторами, ипотечными брокерами, расчетными или заключительными агентами, вашим адвокатом и другими профессионалами, участвующими в сделке, и продолжайте спрашивать, пока не получите четких и полных ответов.


Глоссарий | Контакты Федерального агентства


Последнее обновление: 27 августа 2008 г.

Как рефинансировать ипотеку

Рефинансирование ипотеки может помочь вам снизить процентную ставку по ссуде или ежемесячный платеж, получить доступ к части собственного капитала вашего дома или изменить программу ссуды.

Процесс рефинансирования ипотеки похож на тот, который вы прошли, чтобы получить ипотечный кредит в первую очередь.Федеральная резервная система снизила целевую процентную ставку до 0% в марте 2020 года, что, в свою очередь, может привести к снижению процентных ставок по ипотеке. Средняя ставка в начале апреля составляла 3,74%, и люди с отличной кредитной историей могли претендовать на ставку еще ниже.

Вот шесть шагов для рефинансирования ипотеки, чтобы воспользоваться потенциальными преимуществами, которые предлагает процесс.

1. Проверьте свой кредит

Хороший кредит дает много преимуществ, и если ваш кредитный рейтинг улучшился с момента получения первого ипотечного кредита, это может повысить ваши шансы на получение более низкой процентной ставки, чем вы платите в настоящее время .Поэтому, прежде чем начинать процесс подачи заявки, проверьте свой FICO ® Score , чтобы понять вашу текущую ситуацию. Как только вы узнаете свою оценку FICO ® , взгляните на диапазон оценок, чтобы увидеть, где вы находитесь:

  • Исключительно : от 800 до 850
  • Очень хорошо : от 740 до 799
  • Хорошо : 670 на 739
  • Удовлетворительно : от 580 до 669
  • Очень плохо : от 300 до 579

Вы можете бесплатно проверить свои кредитные отчеты и оценки через Experian. Многие обычные ипотечные кредиторы могут одобрить вашу заявку на ссуду, если ваш балл FICO ® составляет 620 или выше, но оценка в среднем 700 баллов и выше даст вам больше шансов получить низкую ставку.

Помимо вашего кредитного рейтинга, кредиторы также будут рассматривать другие факторы, такие как ваша история платежей, недавние кредитные заявки, коэффициент использования кредита, основные негативные моменты, такие как банкротства и потери права выкупа, и многое другое.

В результате также важно проверить свой кредитный отчет, чтобы убедиться, что в нем нет неточностей.Если вы обнаружите что-то, что, по вашему мнению, является неправильным или мошенническим, оспорите это с агентствами кредитной информации. Если будет установлено, что вы правы, элемент будет исправлен или удален, что может облегчить получение более высокой ставки по кредиту.

2. Определите вашу целевую ставку

Процентные ставки по ипотеке меняются ежедневно, а иногда и несколько раз в день. При таком большом количестве обновлений важно проводить исследования текущих ставок и тенденций.

Но то, что процентные ставки ниже, чем у вас сейчас, не обязательно означает, что вы сэкономите деньги.Это потому, что, как и при первоначальном процессе ипотеки, рефинансирование сопряжено с затратами на закрытие, которые могут составлять от 2% до 6% от суммы кредита.

В результате вам нужно будет определить целевую процентную ставку, которая принесет вам экономию процентов, равную или превышающую ваши затраты на закрытие сделки. Используя онлайн-калькулятор ипотечного кредита, определите, сколько денег вы бы сэкономили под проценты по более низкой ставке каждый год, а затем разделите сумму конечных расходов на эту цифру, чтобы узнать, сколько времени вам понадобится, чтобы окупиться.

Если вы планируете оставаться дома дольше этого периода, вы в конечном итоге сэкономите деньги.

Кроме того, важно учитывать, что вашей целью рефинансирования может быть не получение более низкой процентной ставки. Например, у вас может быть ипотечный кредит с регулируемой процентной ставкой и вы хотите перейти на фиксированную процентную ставку, чтобы избежать колебаний ставок в будущем, или вы можете захотеть получить рефинансирование с выплатой наличных, чтобы задействовать часть капитала вашего дома. Обратитесь к профессионалу, который поможет вам подсчитать, чтобы убедиться, что это правильный финансовый вариант для вас.

3. Совершайте покупки и выбирайте квалифицированного кредитора

Покупки по магазинам - один из лучших способов получить более низкую процентную ставку по новому ипотечному кредиту. У каждого кредитора есть свой набор критериев для определения процентных ставок, и вы можете претендовать на более низкую ставку с одним, чем с другим.

Кроме того, затраты на закрытие сделки и сборы могут варьироваться от кредитора к кредитору, поэтому сравнение нескольких вариантов может помочь вам максимизировать свои сбережения. Запланируйте получение как минимум трех или четырех предложений от ипотечных кредиторов, чтобы дать вам хорошее представление о том, на что вы можете претендовать. Этот процесс также может помочь вам получить некоторую власть в переговорах, поскольку вы стремитесь сократить свои расходы за счет процентов и сборов.

Также, к счастью, отправка заявок нескольким кредиторам не окажет существенного негативного влияния на ваш кредитный рейтинг. Это связано с тем, что модели кредитного скоринга обычно объединяют несколько запросов от заявок на получение ипотечной, автомобильной и студенческой ссуд, если вы отправляете все заявки в течение короткого периода - обычно от 14 до 45 дней в зависимости от модели.

4. Остерегайтесь высоких комиссий за кредитование

Каждый кредитор имеет свой собственный набор комиссий за рефинансирование ипотечных кредитов, что означает, что одни кредиторы могут взимать комиссию, а другие - нет. Кроме того, некоторые кредиторы могут взимать за одни услуги больше, чем другие.

Общие комиссии, связанные с рефинансированием ипотеки, включают:

  • Плата за условное депонирование и титульный взнос
  • Комиссия за выдачу кредита
  • Комиссия за оценку
  • Комиссия за кредит
  • Сборы за страхование
  • Налоги на недвижимость
  • Сборы за оформление
  • Сборы за дисконтирование процентной ставки (также называемые баллы)

Чем ниже комиссия, тем меньше времени потребуется для достижения безубыточности с экономией, которую вы получаете от более низкой процентной ставки. Кредиторы обычно предоставляют информацию о ссуде с оценкой затрат на закрытие сделки, поэтому не забудьте детализировать различные комиссии и сравнить их с расходами других кредиторов.

5. Будьте терпеливы при оформлении ипотечного кредита

Ипотечный кредит - это серьезное финансовое обязательство, поэтому очень важно, чтобы вы нашли время, чтобы прочитать полные условия вашего нового контракта. Помимо понимания комиссий, связанных с ссудой, также определите, будет ли с вас взиматься штраф за досрочное погашение, если вы выплатите ссуду слишком рано - что может произойти, если вы снова рефинансируете или продадите дом.

Также прочтите все положения контракта, чтобы убедиться, что вы понимаете весь объем контракта с новым кредитором. Если вы не понимаете термин, не стесняйтесь просить пояснения.

В некоторых случаях кредитор может попытаться заставить вас подписать как можно скорее. Если вы когда-нибудь почувствуете себя некомфортно из-за этого процесса, подумайте о работе с другим кредитором. Также обратите внимание, что ипотечные кредиторы обычно разрешают вам фиксировать процентную ставку - обычно на срок от 30 до 60 дней, но иногда и на 120 дней, - что должно дать вам достаточно времени, чтобы убедиться, что вы готовы пройти через с процессом.

И если процентные ставки упадут еще ниже в течение периода блокировки ставки, вы можете поговорить со своим кредитором о «понижении» вашей ставки до текущей ставки за вознаграждение или просто начать процесс заново с другим кредитором.

6. Не открывайте никаких кредитов в процессе рефинансирования

В период, предшествующий рефинансированию ипотечного кредита, ни в коем случае не обращайтесь за новыми кредитными картами или займами. Поскольку ипотечный кредитор проверит ваш кредит во время подачи заявки и перед закрытием, также важно избегать открытия кредитных счетов в процессе рефинансирования.

Есть несколько причин для этого совета:

  • Кредитный рейтинг : Каждый раз, когда вы подаете заявку на кредит, сложный запрос может снизить ваш кредитный рейтинг на несколько пунктов. В зависимости от того, где находится ваш кредитный рейтинг, потеря даже нескольких баллов может повлиять на вашу процентную ставку по новому кредиту. Избегайте любых действий, которые могут отрицательно повлиять на ваш кредитный рейтинг.
  • Отношение долга к доходу : отношение долга к доходу - процент вашего валового ежемесячного дохода, который идет на выплаты по долгу - помогает определить, сколько вы можете занять в рамках ежемесячного платежа.Добавление большего долга увеличит ваш коэффициент, и в зависимости от того, где он находился до новой ссуды, это может затруднить получение одобрения на сумму ссуды, которую вы хотите.
  • Риск : ипотечный кредит - это не просто большое обязательство для вас; это также большое обязательство для кредитора. Если вы открываете один или несколько кредитных счетов незадолго до или во время процесса рефинансирования, это может заставить кредитора подумать, что вы испытываете финансовые трудности и полагаетесь на долг для выполнения своих финансовых обязательств. В этом случае ипотечный кредитор может потерять уверенность в вашей способности своевременно вносить ежемесячные платежи по ипотеке и либо отклонить ваше заявление, либо назначить более высокую ставку.

Таким образом, если вы надеетесь получить новую кредитную карту или ссуду на покупку автомобиля, подождите, пока вы не закроете ссуду рефинансирования, чтобы подать заявку на открытие этих кредитных счетов.

Примите лучшее решение на основе цифр

Рефинансирование ипотеки может показаться простым процессом, но он включает в себя множество движущихся частей, включая затраты и потенциал экономии.

Не торопите процесс, пытаясь оставить его позади. Не торопитесь, чтобы присмотреться и изучить свои варианты, и воспользуйтесь тем фактом, что ипотечные кредиторы будут фиксировать вашу ставку на определенный период, чтобы проверить затраты и экономию, оценить цифры, просмотреть условия контракта и решить, нужно ли это то, что вам нужно.

Также имейте в виду, что если ваш кредит улучшился, но у вас все еще есть возможности для запуска, у вас будет возможность снова рефинансировать в будущем.

Как работает рефинансирование ипотеки?

Фундаментальная ипотека. Вопросы и ответы: «Как работает рефинансирование ипотеки?»

Когда вы рефинансируете ипотечный кредит, вы, по сути, обмениваете старый заем на новый с новой процентной ставкой и сроком ипотеки. И, возможно, даже новый остаток по кредиту.

Вы можете выбрать получение этой новой ипотечной ссуды в том же банке, в котором ранее размещалась ваша старая ссуда, или вы можете рефинансировать жилищную ссуду у совершенно другого кредитора.

Определенно стоит присмотреться, если вы думаете о рефинансировании ипотечного кредита, поскольку у вашего текущего кредитора может быть не самая лучшая сделка.

Я видел, как кредиторы из первых рук пытались отговорить своих существующих клиентов от рефинансирования просто потому, что для них не было стимула. Так что будьте осторожны, имея дело с вашим текущим кредитором.

Как бы то ни было, банк или ипотечный кредитор, который в конечном итоге предоставит вам новую ипотеку, погашает вашу старую ипотеку новой ипотекой, таким образом, термин рефинансирует . Вы в основном переделываете свой кредит.

Вкратце, большинство заемщиков предпочитают рефинансировать свою ипотеку либо для того, чтобы воспользоваться более низкими процентными ставками, либо для того, чтобы обналичить капитал, накопленный в их доме.

Два основных типа рефинансирования ипотеки

Существует два основных типа рефинансирования; ставка, срок и вывод средств (щелкните ссылки, чтобы получить подробные объяснения по обоим параметрам).

Давайте начнем с самого простого рефинансирования ипотеки, то есть с ставки и срока рефинансирования.

Если вы не хотите обналичивать деньги, вам нужно просто снизить процентную ставку и, возможно, скорректировать срок существующей ипотеки.

Ставка и срок рефинансирования

  • Сумма кредита остается прежней
  • Но процентная ставка снижается
  • И / или изменяется кредитный продукт
  • Например, переход от ARM к FRM
  • Или с 30- фиксированный год на 15-летний фиксированный
  • Вы также получаете новый срок кредита (например, новые 30 лет)

Давайте посмотрим на пример:

Исходная ипотека: остаток по кредиту в размере 300000 долларов, фиксированный на 30 лет 6.25%
Новая ипотека: сумма займа в размере 300000 долларов, фиксированная на 15 лет @ 4,50%

Проще говоря, рефинансирование по ставке и сроку - это, по сути, обмен вашей старой ипотеки на новую блестящую без привлечения сумма кредита.

Как уже отмечалось, мотивация сделать это - снизить процентную ставку и, возможно, сократить срок, чтобы сэкономить на процентах.

В моем примере выше рефинансирование приводит к более краткосрочной ипотеке и существенно более низкой процентной ставке.Два зайца, один камень.

Выплата будет быстрее и с гораздо меньшим процентом. Магия.

Вот более подробный пример с включенными ежемесячными платежами:

Сумма кредита: 200 000 долларов США
Существующая ставка по ипотеке: 6,5%, фиксированная на 30 лет
Выплата существующей ипотеки: 1264,14 долларов США
Новая ставка по ипотеке: 3,25%, фиксированная на 15 лет
Новый платеж по ипотеке: 1405,34 долл. США

В этом сценарии вы заметите, что сумма вашей ссуды остается неизменной, потому что это просто ставка и срок рефинансирования, но ваша процентная ставка снижается, а срок ипотеки также сокращается с 30 до 15 лет.

В то же время ежемесячный платеж по ипотеке увеличивается почти на 150 долларов.

Хотя это может показаться плохой новостью, это будет означать, что проценты будут выплачиваться гораздо меньше в течение более короткого срока, а ипотека будет выплачиваться намного быстрее. Половину времени мы говорим.

Для тех, кто не хочет, чтобы ипотека висела над головой на 30 лет, такое использование процентной ставки и срочного рефинансирования может быть хорошей стратегией. Тем более, что большая разница в ставках практически не увеличивает ежемесячный платеж.

Но вам не нужно сокращать срок кредита, чтобы воспользоваться ставкой и сроком рефинансирования.

Вы можете просто рефинансировать с одной 30-летней фиксированной ставки на другую 30-летнюю фиксированную или с ипотеки с регулируемой ставкой в ​​фиксированную ипотеку, чтобы избежать сброса ставки.

Некоторые кредиторы также позволят вам сохранить ваш существующий срок, поэтому, если у вас есть три года из 30-летнего фиксированного срока, вы можете получить новую ипотеку на 27-летний срок.

Если вы сохраняете срок кредита, рефинансирование обычно служит для снижения ежемесячных платежей, что также является частой причиной рефинансирования ипотеки.

Многие домовладельцы будут рефинансировать, чтобы они могли платить меньше каждый месяц, если им не хватает средств или если они хотят вложить свои деньги в другое место, например, в другие инвестиции.

Итак, здесь есть множество вариантов - просто убедитесь, что вы действительно экономите деньги за счет рефинансирования, поскольку закрытие может затмить экономию, если вы не будете осторожны.

Как видите, причины для проведения этого типа рефинансирования включают обеспечение более низкой процентной ставки, переход от ипотеки с регулируемой ставкой к ипотеке с фиксированной ставкой (или наоборот), переход от ссуды FHA к обычной заем или объединение нескольких займов в один.

А в нашем примере тоже сократить срок кредита (при желании).

Посмотрите еще много причин для рефинансирования ипотечного кредита, о некоторых вы, возможно, никогда не думали.

В последнее время большое количество домовладельцев пошло по пути возврата ставок и сроков, чтобы воспользоваться беспрецедентно низкими доступными ставками по ипотеке.

Многие смогли рефинансироваться в более краткосрочные ссуды, такие как фиксированная ипотечная ссуда на 15 лет, не заметив значительного увеличения ежемесячных платежей благодаря значительному повышению ставок.

Очевидно, что для заемщика должно быть разумно выполнить этот тип транзакции, так как вы не получите никаких наличных денег в карман (напрямую) за ее выполнение, но вы оплатите заключительные расходы и другие сборы, которые должны быть считается.

Поэтому убедитесь, что нашли точку безубыточности, прежде чем принимать решение о рефинансировании существующей ставки по ипотеке. По сути, это происходит тогда, когда затраты на рефинансирование «окупаются» за счет более низких ежемесячных выплат по ипотеке.

Если вы не планируете оставаться в доме / ипотеке в течение длительного времени, вы можете выбросить деньги путем рефинансирования, даже если процентная ставка значительно ниже.

[Как быстро я могу рефинансировать?]

Рефинансирование с выплатой наличных

  • Сумма ссуды увеличена
  • В результате использования собственного капитала
  • Денежные средства могут быть использованы для любых целей после получения ссуды
  • Может также привести к снижению процентной ставки и / или изменению продукта.
  • Но ежемесячный платеж может увеличиться в результате увеличения суммы кредита.
  • Вы также получаете новый срок кредита.

Первоначальная ипотека: Остаток кредита в размере 300 000 долларов США , 30-летний фиксированный @ 6.25%
Новая ипотека: Сумма кредита 350 000 долларов , фиксированная ставка на 30 лет @ 4,75%

Теперь давайте обсудим рефинансирование с выплатой наличных, которое включает в себя обмен существующего жилищного кредита на более крупную ипотеку, чтобы получить холодные наличные.

Этот тип рефинансирования позволяет домовладельцам использовать свой собственный капитал, при условии, что они у них есть, то есть стоимость собственности за вычетом существующих ипотечных кредитов или залогов.

Давайте представим, что у заемщика из моего примера есть дом, который сейчас стоит 437 500 долларов благодаря сочетанию ипотечных платежей и значительного повышения цен на жилье.

Это позволило бы им вытащить 50 000 долларов из своего дома, сохранив при этом новый ипотечный кредит на уровне 80% стоимости кредита до стоимости (LTV).

Эта сумма снятия наличных добавляется к существующему балансу кредита в размере 300 000 долларов США, в результате чего новый баланс кредита составляет 350 000 долларов США.

Что действительно круто, так это то, что выплата по ипотеке фактически снизится примерно на 25 долларов из-за большой разницы в процентных ставках.

Таким образом, даже несмотря на то, что заемщик взял на себя больше долга через рефинансирование, он фактически ежемесячно откладывал деньги по сравнению со своим старым платежом по кредиту.

Теперь более подробный пример:

Сумма кредита: 200 000 долларов
Существующая ставка по ипотеке: 6,5%, фиксированная на 30 лет
Существующий платеж по ипотеке: 1264,14 долларов
Сумма выплаты: 50 000 долларов
Новая сумма кредита: 250 000 долларов
Новая ипотека ставка: 4,25%, фиксированная ставка на 30 лет
Новый платеж по ипотеке: 1229,85 долл. США

В этом сценарии вы бы рефинансировали с фиксированной 30-летней ставки на другую фиксированную 30-летнюю ставку, но значительно снизили бы ставку по ипотеке и получили бы 50 000 долл. США наличными в кармане (за вычетом затрат на закрытие).

В то же время ваш ежемесячный платеж по ипотеке фактически упадет на 35 долларов, потому что ваша прежняя процентная ставка была настолько высокой по сравнению с текущими ставками по ипотеке.

Хотя все это звучит как хорошие новости, вы застрянете с большим балансом по ипотеке и новым 30-летним сроком по ипотеке.

Так что, если вы хотите в ближайшее время полностью выплатить ипотечный кредит, это не лучший шаг. Но если вам нужны деньги для чего-то, будь то инвестиции или погашение других более дорогих долгов, это может быть стоящим решением.

Короче говоря, рефинансирование наличными помещает деньги в карманы домовладельцев, но имеет свои недостатки, потому что в результате у вас остается более крупный непогашенный остаток, который необходимо погасить (и есть также расходы на закрытие, если это не бесплатное refi).

Когда у вас остаются наличные, в большинстве случаев вам обычно выплачивают более высокий ежемесячный платеж по ипотеке.

В нашем примере ежемесячный платеж фактически снижается из-за существенного падения ставок, и домовладелец получает 50 000 долларов, чтобы распоряжаться им по своему усмотрению.

Хотя это может показаться отличным, многие домовладельцы, которые периодически рефинансировали за последнее десятилетие, оказались под водой или задолжали по ипотеке больше, чем стоит дом в настоящее время, несмотря на то, что много лет назад покупали недвижимость по дешевке.

Вот почему вы должны проявлять осторожность и умеренность. Например, домовладелец может вывести наличные и рефинансировать его в ARM, только для того, чтобы цены на жилье упали и лишились его оставшегося капитала, не оставив ему возможности повторно рефинансировать, если и когда ARM повысится.

При этом вытаскивайте наличные только в случае крайней необходимости, потому что они должны быть возвращены. И это не бесплатные деньги. Вы должны платить проценты и закрывать расходы, поэтому убедитесь, что у вас есть хорошее применение.

Ставки рефинансирования по ипотечным кредитам

  • Если ваш заем представляет собой просто рефинансирование по ставке и сроку
  • Ваша процентная ставка не должна отличаться от процентной ставки по ссуде на покупку жилья
  • Но если вы запрашиваете обналичивание с помощью рефинансирования
  • Дополнительные корректировки цен скорее всего, применит и увеличит вашу процентную ставку, возможно, существенно

Теперь давайте поговорим о ставках рефинансирования по ипотеке.При заполнении заявки на кредит или формы для потенциальных клиентов вас спросят, покупка это или рефинансирование. А если второе, если вы хотите получить дополнительные деньги.

Для большинства кредиторов покупка дома, а также процентная ставка и срочное рефинансирование будут рассматриваться одинаково с точки зрения процентных ставок.

Не должно быть дополнительных корректировок цен только потому, что это рефинансирование, хотя затраты на закрытие могут быть немного выше.

Фактически, рефинансирование менее рискованно, чем покупка жилья, поскольку в нем участвуют существующие домовладельцы, которые обычно снижают свои ежемесячные платежи или переходят с ARM на кредитный продукт с фиксированной ставкой.

Не ждите скидок, просто будьте счастливы, что нет дополнительных затрат, если это не покупка. И знайте, что некоторые крупные банки, как правило, взимают больше за рефинансирование.

Когда дело доходит до рефинансирования с выплатой наличных, обычно существуют дополнительные корректировки цен, которые увеличивают процентную ставку, которую вы в конечном итоге получите.

Это означает, что вместо получения ипотечной ставки 4% вы можете застрять со ставкой 4,25% или выше в зависимости от сценария ссуды.

Если у вас низкий кредитный рейтинг, высокий LTV и вы хотите обналичить деньги, ваша ставка по ипотеке может стремительно вырасти, поскольку при такой комбинации ценовые корректировки весьма значительны.

Кроме того, получить право на рефинансирование с выплатой наличных будет сложнее, потому что большая сумма кредита повысит отношение суммы кредита к его стоимости и окажет повышенное давление на отношение долга к доходу.

Таким образом, не забудьте посчитать и тщательно изучить, чтобы определить, какой тип рефинансирования лучше всего подходит для вас.

Рефинансирование ипотеки может не понадобиться

  • Это не всегда правильный шаг в зависимости от вашей текущей ситуации
  • И ваших планов на будущее (если вы планируете переехать относительно скоро)
  • Это также может сбросить часы на вашей ипотеке выплата
  • Так что убедитесь, что это имеет смысл, прежде чем тратить на это время или деньги

Несмотря на то, что банки и кредиторы могут щебетать, рефинансирование не всегда является выигрышным ходом для всех.На самом деле, это может стоить вам денег, если вы не потратите время, чтобы вычислить цифры и составить план.

Если вы не уверены, что останетесь дома в следующем году или даже через несколько лет, рефинансирование может не иметь смысла, если вы не возместите связанные с этим расходы.

Вместо того, чтобы брать взаймы больше, чем вам нужно, или «обнулять ипотечный кредит», сначала сделайте математические вычисления, чтобы определить лучший ход для вашей уникальной ситуации.

Мой калькулятор рефинансирования может помочь в определении того, что имеет смысл в зависимости от рассматриваемой ситуации.

Альтернативой рефинансированию существующей жилищной ссуды является получение второй ипотечной ссуды, часто в форме кредитной линии собственного капитала.

При этом сохраняется первая ипотека, если вы довольны соответствующей процентной ставкой и сроком кредита, но дает вам возможность использовать свой собственный капитал (получить наличные), если и когда это необходимо.

Но, как мы видели в моем примере выше, иногда можно получить меньший платеж по ипотеке и одновременно обналичить деньги, что трудно превзойти.Только не забудьте учесть стоимость рефинансирования.

Подробнее: Когда рефинансировать ипотеку.

Когда следует рефинансировать ипотеку?

Процентные ставки достигли исторического минимума, что означает хорошее время для рефинансирования. (iStock)

Ставки рефинансирования ипотечных кредитов имеют тенденцию к снижению, а над экономикой США нависла тень COVID-19.

Основные ипотечные кредиторы согласны с тем, что ипотечные ставки будут продолжать снижаться до исторически низких уровней.По оценкам Wells Fargo, к концу 2020 года ставка по 30-летним фиксированным ипотечным кредитам составит 2,93 процента. Fannie Mae не сильно отстает, предлагая среднюю ставку 3,05 процента за последнюю половину года.

Специалисты по ипотечному кредитованию говорят, что сейчас прекрасное время для рефинансирования ипотеки. Тем не менее, домовладельцы, которые хотят рефинансировать прямо сейчас, должны по-прежнему делать свою домашнюю работу, чтобы убедиться, что они найдут самые низкие ставки. Крупная онлайн-платформа для сравнения ставок Credible может помочь вам сравнить сразу нескольких ипотечных кредиторов и увидеть, на какие ставки вы претендуете, всего за несколько минут.

ИПОТЕЧНЫЕ СТАВКИ БЫЛИ НОВЫМ РЕКОРДНЫМ НИЗКОМ - КАК РЕФИНАНСИРОВАНИЕ МОЖЕТ ЭКОНОМИТЬ ВАМ ДЕНЬГИ

«За последние пять недель ипотечные ставки упали до исторического минимума, в первую очередь из-за изменений в политике ставок Федеральной резервной системы», - сказал Райан Хорган, исполнительный директор сотрудник нью-йоркской компании Kinder, занимающейся финансовыми технологиями, и бывший руководитель JP Morgan. «Повышение процентной ставки было вызвано снижением ставки ФРС на 1,5 процента в марте до целевого уровня от 0 до 0,25 процента. Буквально на прошлой неделе средний размер ипотеки на 30 лет составлял 3.26 процентов, а средний срок ипотеки на 15 лет составил 2,73 процента ». Эти уровни ставок легко на один процентный пункт ниже, чем год назад. «Следовательно, держатели ипотечных кредитов могут сэкономить более 100 000 долларов США при 30-летней ипотеке на сумму 500 000 долларов США», - сказал Хорган.

Kinder в настоящее время сотрудничает с Credible, чтобы помочь потребителям финансовых услуг делать покупки по самым выгодным ценам. «Для домовладельцев, особенно тех, кто скоро станет пенсионером, добавление этих сбережений может быть невероятно мощным», - добавила она.

Следует ли рефинансировать ипотеку при снижении процентных ставок?

Домовладельцы, которые хотят рефинансировать прямо сейчас, находятся в «золотой зоне» процентной ставки, где возможности для сбережений изобилуют. Вы можете ответить на несколько основных вопросов на сайте Credible, чтобы найти индивидуальные тарифы в течение нескольких минут.

ФРС СНОВА СНИЖАЕТ ПРОЦЕНТНЫЕ СТАВКИ - ПОЧЕМУ ВЫ ДОЛЖНЫ РЕФИНАНСИРОВАТЬ ДОЛГ СЕЙЧАС

«Влияние пандемии на доверие потребителей и экономику заставляет ФРС снизить ставки до рекордно низкого уровня, чтобы сохранить нашу экономику на плаву», - сказал Николас Бонд, основатель Renovation 320, компании по управлению недвижимостью в Орландо, штат Флорида. «Когда Федеральная резервная система снижает базовую ставку по федеральным фондам, она позволяет банкам занимать деньги по более низким ставкам и тем самым понижает эту более низкую ставку до потребитель через более дешевые жилищные кредиты.

Бонд в настоящее время занимается собственной сделкой по рефинансированию ипотеки, и пока ему нравится то, что он видит.

«Я заблокирован под 3,375 процента для 30-летней ипотеки с фиксированной процентной ставкой», - сказал он. «Мне также сказали, что я могу получить процентную ставку 2,85% по фиксированной ипотеке на 15 лет».

Хорошие сделки сейчас кажутся невыносимыми, но Бонд советует потребителям, желающим рефинансировать, не тянуть за пятами. «Волатильность, которую мы наблюдаем на финансовых рынках, сделала ставки непредсказуемыми», - сказал он.«В один прекрасный день я мог зафиксировать 3,25 процента, а на следующий день он вернулся к 4 процентам».

10-летняя доходность казначейства достигла рекордно низкого уровня: ЗДЕСЬ КАК ПОЛУЧИТЬ ПРИБЫЛЬ

«Это самые низкие ставки за все время, и любой, кто владеет недвижимостью, должен подумать о рефинансировании своей существующей задолженности», - добавил он.

Сейчас лучшее время для рефинансирования ипотеки?

Хотя исторически низкие процентные ставки делают сейчас прекрасным моментом для рефинансирования, рекомендуется взглянуть на общую картину, прежде чем подписывать пунктирную линию.

«Да, имеет смысл рефинансировать вашу ипотеку, когда есть существенная финансовая экономия», - сказал Ши Адэр, брокер по недвижимости с eXp Realty в Апексе, Северная Каролина. «Рефинансирование связано с финансовыми затратами, так что это необходимо принято во внимание ».

По большому счету, если доступная процентная ставка по кредиту снижается хотя бы на один процент, продолжайте рефинансирование, сказал Адэр. Выбрав самые низкие процентные ставки, вы получите наиболее выгодную сделку и сократите затраты на закрытие сделки по рефинансированию.Онлайн-инструменты Credible могут помочь вам сравнить кредиторов без какого-либо влияния на ваш кредитный рейтинг.

5 ВИДОВ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ДОМА: КАКОЙ ПОДХОДИТ ДЛЯ ВАС?

«Например; Если ваша текущая процентная ставка составляет 3,875 процента, а вы получаете процентную ставку в размере 2,75 процента, это означает экономию примерно 150 долларов в месяц », - сказал он. «Как только вы заперли эту фигуру, определите, как долго вы планируете оставаться в собственности», - сказал он. «Если вы планируете остаться не более пяти лет, умножьте 150 долларов в месяц на 60 месяцев, что равняется 9000 долларов.«

Чем дольше вы остаетесь дома, тем больше сбережений вы накопите при рефинансировании», - добавил он.

Adair предупреждает, что при принятии решения о рефинансировании также следует учитывать затраты на закрытие. Согласно данным ипотечной отрасли, средние затраты на закрытие сделки по рефинансированию составляют от двух до пяти процентов от всей суммы жилищного кредита.

Какой кредитный рейтинг необходим для рефинансирования ипотеки?

Перед тем, как подавать заявление на новую ипотечную ссуду, убедитесь, что ваш кредитный рейтинг находится в хорошем состоянии.

«Ваш кредитный рейтинг играет важную роль в определении того, на какую процентную ставку вы будете претендовать при рефинансировании или приобретении новой ипотеки», - сказал Дуэйн Фелпс, основатель финансовой группы Phelps в Кеннесо, штат Джорджия.