Как оформить ипотеку пошаговая инструкция 2020: с чего начать оформление в 2020 году

Содержание

пошаговая инструкция, условия покупки, документы, схема, порядок приобретения

На данное время ипотечное кредитование активно развивается, так как все еще многим семьям сложно быстро собрать необходимую сумму на покупку жилья. Несмотря на увеличение объемов жилого строительства, стоимость недвижимости не только не уменьшается, но и постоянно увеличивается.

Чтобы не жать десятилетия, пока на счету в банке соберется сумма, соответствующая стоимости жилья, семья решается на покупку квартиры по ипотеке. Процесс оформления ипотеки занимает время, впереди – ежемесячные выплаты с учетом высоких процентов.

Но семья уже может наслаждаться комфортными условиями нового дома. Чтобы приобретение жилья с кредитом не стало финансовой ловушкой, следует грамотно выбрать банк, требовательно взвесить свои возможности. Как производится покупка квартиры через ипотеку?

Что нужно учесть

Ипотека предполагает большую сумму займа, которую клиент банка будет выплачивать длительное время (часто несколько десятилетий). Нужно будет возвращать не только тело кредита, но и проценты на него. Каждый месяц семью ожидает большой платеж, уклониться от которого невозможно – появится риск потери такого долгожданного жилья.

Но покупка квартиры через ипотеку принесет меньше проблем и ограничений, если этот шаг будет обдуманным и взвешенным.Следует, в первую очередь, выяснить возможный ежемесячный платеж:

  • Такой платеж не должен превышать половину дохода семьи, в противном случае возникает риск не потянуть кредит.
  • Также нужно определить стоимость жилья. Банковские работники и риэлторы не рекомендуют останавливаться на слишком дорогом жилье, если оно будет приобретаться с ипотекой.
  • Для выбора жилья важно определиться с районом, количеством комнат, другими характеристиками жилого помещения.

Можно изучить все особенности покупки через ипотеку и выполнять пошаговое оформление обдуманно, с учетом всевозможных рисков.

Банк для кредитования

Процесс оформления ипотеки начинается с выбора надежного, авторитетного банка, который может предложить наилучшие условия для кредитования. Жилье будет стоять дорого, выплачивать его нужно будет многие годы, поэтому условия в банке имеют большое значение.

ВНИМАНИЕ! Даже если уже есть на примете какое-то банковское учреждение, стоит рассмотреть и несколько других вариантов.

Какие характеристики банка и условия покупки квартиры через ипотеку являются важными?

  1. Нужно учесть сумму, которую банк может предоставить в кредит.
  2. Также следует выяснить и процентную ставку. Она может быть от 11% до 15%. Сначала разница кажется небольшой, но при значительной сумме кредита значение ставки увеличивается.
  3. Нужно знать условия выдачи и сопровождения.
  4. В какой валюте будет выдан кредит и каковы условия обеспечения. Большинство банковских учреждений потребуют еще поручителя.
  5. Важна информация по срокам выплаты, о наличии штрафов за досрочное погашение ипотеки.

Банки будут оформлять ипотеку со страховкой, следует знать ее условия. Сначала можно отобрать несколько учреждений, условия кредитования в которых являются наиболее выгодными. Для дополнительной информации можно проконсультироваться у их специалистов по телефону или при непосредственном визите в отделения.

У банков могут быть свои условия для выдачи ипотеки, важно получить сведения о них заблаговременно. Какие требования могут выдвигаться?

  • Для банка может быть важна постоянная приписка в том регионе, где работает банковское отделение и где будет приобретена недвижимость.
  • Часто имеет значение рабочий стаж, срок работы на последнем месте трудоустройства.
  • Банк может выяснять наличие или отсутствие судимости, характер кредитной истории.
  • Может сказаться на ответе банка наличие займов в других кредитующих организациях.
  • Существуют также возрастные ограничения, редко выдается займ клиенту в возрасте от 65 лет.

Одновременно можно узнать, как оформить ипотеку в сбербанке на квартиру и в других финансовых учреждениях, каковы условия кредитования. А потом на основе анализа предложений сделать конкретный выбор. Заявки на кредит разрешается делать одновременно, и делать это стоит заблаговременно.

Ведь обычно проходит немало времени, прежде чем процесс оформления и получения кредита будет завершен, и можно будет переезжать в новое жилье. Сократить время на подачу заявки позволяет полезная информация по кредитованию, которую на своем официальном сайте размещают все банки страны.

Сроки

Пошаговая инструкция для получения кредита указывает на важность правильного выбора банка. Когда выбор сделан, не стоит затягивать с подачей заявки. Ведь ее рассмотрение может занять еще до 10 дней. Банковские работники весь этот период будет изучать документы, которые клиент должен подать с заявкой.

Поиск жилья

Определяться с конкретным вариантом жилья стоит только тогда, когда завершен этап по оформлению и получению ипотеки. Ведь банк может отказать в займе, поэтому придется повторять сначала процесс поиска денежных средств на покупку недвижимости. Какие основания могут быть для отказа в кредите?

ВНИМАНИЕ! По закону отказ в ипотеке от банка клиент получает тогда, когда он не может из-за своего финансового положения выплачивать и сумму кредита, и проценты по нему.

Выбор квартиры

Требования к новой квартире или к дому будут не только у потенциального владельца – банки также пристально рассматривают объект кредитования. Они могут выдвинуть отказ клиенту, если какие-то характеристики квартиры покажутся неудовлетворительными.

Особенно пристально рассматривается недвижимость на вторичном рынке, так как возраст ее может быть опасно большим, а технические и эксплуатационные характеристики низкими. Для банка важно, чтобы объект кредитования, который будет на время кредита находиться в залоге, был ликвидным, конкурентным, востребованным на рынке продаж:

  1. Жилье должно быть отдельным объектом недвижимости.
  2. Имеет значение его расположение, ведь не везде действует программа ипотечного кредитования.
  3. Будут изучены эксплуатационные характеристики, состояние инженерно-коммунальных систем.
  4. Не рассматриваются для кредитования квартиры в ветхих и аварийных домах – что делать с таким залогом, если клиент не справиться со своими обязательствами.
  5. Если клиенту помогает купить сбербанк дом, коттедж, эти здания также должны быть расположены в зоне действия ипотечной программы. Они должны иметь все качества жилья. Будет проверен и кадастровый учет объекта.

С новостройками кредитование проще. Банки обычно сами могут предложить квартиры застройщика с официальной аккредитацией. Действуют разнообразные государственные программы по поддержке кредитования в жилищной сфере. Но у банка будут серьезные требования к застройщику.

Он должен работать на строительном рынке не менее 5 лет, иметь уже готовые, эксплуатируемые объекты, всегда соблюдать сроки строительства. Профессиональную помощь в выборе объекта для ипотечного кредитования можно получить у риэлторов.

Если работники агентства недвижимости работают длительный срок в данной сфере, они знакомы с требованиями банков к жилью, могут оценить его качество. Риэлтор сможет быстрее подыскать достоянный объект для покупки через банк, самостоятельные поиски могут потребовать дополнительное время.

Как подать заявку

При использовании ипотеки для покупки жилья должна выполняться сделка пошагово, этап за этапом. После того, как будет выбран достойный объект недвижимости, нужно будет провести его оценку.

ВАЖНО! Рекомендуется пользоваться услугами оценщиков, с которыми работает банк.

В таком случае будет меньше проблем с проверкой документов, больше вероятности, что банк с доверием отнесется к результату оценки.Следующий шаг, который предполагает алгоритм приобретения дома с помощью кредита, — это подача заявки на ипотеку. Вместе с ней нужно будет представить банку еще некоторые документы.

Все документы должны быть настоящими и достоверными, банк поводит тщательную проверку:

  • Вместе с заявкой подается ксерокопия гражданского паспорта.
  • Справка 2-НДФЛ или справка о доходах. Форму нужно уточнить в конкретном банке.
  • Копия трудовой. Она должна быть заверенной.
  • Лица мужского пола подают еще и военный билет (если они призывного возраста).
  • Подается СНИЛС.
  • Свидетельство о присвоении ИНН.
  • Свидетельства о браке и рождении детей (если были выданы такие документы).

Нужны будут и документы, касающиеся недвижимости:

  1. Кадастровый паспорт.
  2. Правоустанавливающие бумаги.
  3. Ксерокопия паспорта продавца.

У каждого банка могут быть свои дополнительные требования и более расширенный список документов. Порядок в Сбербанке выдачи кредита предполагает оформление залога в виде недвижимости (той, что покупается, или другой). В этом жилье могут быть прописанные, в том числе и несовершеннолетние.

Но они должны знать, что в случае неисполнения заемщиком своих обязательств из этой жилплощади все будут выселены. К списку документов прибавляется документальное подтверждение того, что приписанные в залоговой квартире лица имеют еще недвижимость и могут зарегистрироваться там.

Как заключается договор

ВНИМАНИЕ! Договор по ипотеке требует пристального изучения заемщиком.

Речь идет о большой сумме денег, о серьезных финансовых обязательствах. Следует еще раз рассмотреть все условия кредитования, процент ставки, обременение, скрытые проценты. Еще один пункт договора – возможность изменения размера процента без согласия заемщика. Если банк ставит такое условие, нужно быть готовым к тому, что кредит может стать непосильным.

Изменение процента должно выполняться только по согласию обеих сторон.Схема кредитования должна быть понятной, прозрачной, не нарушать прав заемщика. Нужно посмотреть также, нет ли в договоре указания на ограничение досрочного погашения кредита. Но штраф за досрочное погашение сейчас устанавливают редко какие учреждения.

После подписания договора заемщик получает денежные средства и может оформлять приобретение недвижимости. Подписывается договор купли-продажи, производится оплата покупки. Деньги могут быть выданы банком наличными, также возможен перевод на счет продавца. Еще один способ оплаты – использование банковской ячейки.

После подписания договора сделка должна быть обязательно зарегистрирована в Росреестре. После этого покупатель, клиент банка, становится обладателем недвижимости. Но теперь он должен ежемесячно возвращать банку кредит согласно условиям графика. Какие меры наказания ожидают его в случае нарушения договорных обязательств по ипотеке?

После первой просрочки платежа банк присылает клиенту извещение о срочном погашении долга за месяц.

В случае отсутствии реакции со стороны заемщика, банк может обратиться в суд, по решению которого может взыскиваться уже вся сумма кредита вместе с процентами. Также клиент рискует потерять приобретенную квартиру, которая будет продана с торгов.

Ипотека на вторичное жилье: ставки, предложения банков, условия получения

Покупка квартиры в ипотеку часто становится единственной возможностью приобрести собственное жилье. Предложений от банков в этой сфере много, но есть и нюансы, которые стоит учитывать покупателю.

Как происходят процедура оформления кредита и сделка? В каких случаях заемщику могут отказать в выплате? Об условиях получения ипотеки на вторичное жилье в России мы попросили рассказать руководителя направления по развитию ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антона Красильникова.

Особенности ипотеки на вторичку

Вторичным называют жилье, в котором до вас уже кто-то жил или на него оформлено право собственности. Это может быть квартира как в старом фонде, так и в новом доме, который уже сдан, принят в эксплуатацию и заселен. Такой тип жилья имеет немало преимуществ.

Во-первых, готовность объекта снижает риски банковских организаций, поэтому ипотеку на покупку вторичного жилья выдают охотнее, чем на первичку. В случае проблем с выплатой по кредиту в залоге у банка остаются не права на жилье, как происходит с новостройками, а готовые квадратные метры.

Во-вторых, такое жилье удобно и для покупателя. Ведь приобретая квартиру в новостройке на этапе строительства, нужно ждать, когда жилье будет достроено и готово принять новоселов. На это могут уйти годы. И в это время вопрос оплаты аренды квартиры для проживания и выплаты по ипотеке может стать непосильным финансовым бременем. Если приобрести готовую квартиру, в нее можно сразу переехать. Это исключает необходимость выплат арендодателю. А сумма ежемесячных платежей банковской организации нередко оказывается равной средней арендной плате.

В-третьих, при покупке не возникает сложностей с оформлением документов. Так как жилье уже имеет собственника, для его продажи достаточно составить всего один договор и зарегистрировать его в Росреестре.

Кроме того, банки не ограничивают заемщиков в выборе недвижимости. Покупатель может подобрать ту квартиру, которая подходит ему по площади, расположению и стоимости, за исключением старого и аварийного жилья. Если же речь идет о новостройках, банки могут диктовать условия по выбору недвижимости с учетом собственного «рейтинга доверия» застройщикам. На приобретение квадратных метров у компании с сомнительной репутацией деньги не дадут.

Как происходит покупка вторичной квартиры в ипотеку

Для приобретения жилья потребуется пройти три обязательных этапа.

  1. Выбрать банковскую организацию, готовую выдать вам кредит. Для этого можно посетить разные банки в вашем городе, уточнить условия кредитования и обсудить возможность выплаты вам ипотеки.
  2. Подобрать жилье для покупки. При этом с продавцом нужно обязательно согласовать, что недвижимость будет приобретаться за кредитные средства. Для большинства собственников это имеет значение, так как определяет нюансы процедуры и получения денежных средств. Нередко банки перечисляют деньги продавцу строго по безналичному расчету. Кроме того, само перечисление происходит уже после оформления права собственности на покупателя. Если продавец не готов ждать или хочет получить деньги наличными — это может вызвать трудности при заключении сделки.
  3. Предоставить банковской организации документы на приобретаемое жилье. Если переговоры с собственником прошли успешно, нужно показать банку, что ваша покупка станет для него ликвидным залогом. Обычно банки просят предоставить оценку квартиры, выписку из ЕГРП, справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Если за квартирой не тянется подозрительный шлейф сделок, ее юридическая чистота не вызывает вопросов, а банк устраивает и год постройки дома, и место его расположения, и состояние жилплощади, тогда ипотека на покупку квартиры на вторичном рынке может быть оформлена.
    В банке назначат день подписания ипотечного договора и договора купли продажи.

После этого на имя заемщика откроют счет, куда и будет перечислена кредитная сумма. Иногда банки предлагают перевести деньги на аккредитив, то есть временный счет, на котором сумма остается до момента регистрации права собственности покупателя, а потом переводится продавцу. Или же могут предложить воспользоваться банковской ячейкой, вскрыть которую также можно будет после оформления документов.

Условия ипотеки на вторичку

Не существует единых условий, обязательных для всех банков в стране по выплате ипотечных кредитов. Каждая финансовая организация устанавливает свои критерии отбора заемщиков и предлагает собственные условия кредитования.

«Райффайзенбанк традиционно придерживается консервативной кредитной политики и комплексно взвешивает все риски при формировании предложения, — комментирует Антон Красильников. — Мы не ограничиваем клиентов разных профессий, полов или возрастов в возможности получения займа.

Но, как и в случае с любым другим кредитом, решение принимается, исходя из доходов, кредитной истории и долговой нагрузки клиента».

В каждом банке есть свои критерии оценки платежеспособности заемщика. В выплате могут отказать, если у клиента есть просрочки в других кредитных организациях. Или он уже имеет долговые обязательства перед другими банками, из-за которых может не рассчитаться по выплатам в будущем.

Учитывают возраст, семейное положение заемщика, при этом более привлекательны для банковских учреждений семейные пары. Если кредит запрашивает молодая семья, в которой оба родителя трудоустроены и имеют стабильный «белый» доход, нет оснований отвечать им отказом.

Первый взнос и ставки по ипотеке на вторичное жилье

Может показаться, что лучшая ипотека на вторичное жилье — это та, для которой не нужен первый взнос. Но это мнение ошибочно. По словам Антона Красильникова, первоначальный взнос для каждого банка — это маркер рискованности сделки. Если заемщик не готов его выплатить, велик риск, что и в будущем он не справится с выплатами по кредиту.

Чтобы минимизировать риски, банки предлагают не лучшие условия для заемщика. Часто процент ежемесячных выплат оказывается более высоким. И в конечном счете покупатель, который планировал «сэкономить» на первом этапе, серьезно переплачивает.

«Оптимальный вариант, если размер первоначального взноса составляет 20% от стоимости жилья, — уточнил эксперт. — Это наиболее выгодный для клиента размер первоначальной суммы, он же рекомендован Центробанком. При таком первоначальном взносе банк имеет возможность предложить более комфортные условия кредитования с выгодной процентной ставкой. Сам клиент получает возможность быстрее рассчитаться по кредиту и сэкономить, избежав переплат по процентам».

Но «твердой» суммы первоначального взноса, установленной на государственном уровне, не существует. В каждом банке и даже в рамках разных программ она может отличаться. Как и размер процента ежемесячных выплат. Крупные финансовые учреждения могут предлагать более выгодные процентные ставки. Кроме того, нередко предлагают особые условия кредитования для молодых семей или заемщиков с детьми.

«Минимальная ставка на приобретение недвижимости на вторичном рынке в Райффайзенбанке составляет 8,19%, — привел пример Антон Красильников.. — Кроме того, мы предлагаем льготную ставку по ипотеке — 4,99% для семей с двумя и более детьми».

Как оформить ипотеку на новостройку

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕИпотека на новостройку — одна из популярных программ кредитования среди физлиц. С ее помощью можно стать первым владельцем жилой недвижимости в новом доме. Также большинство людей отдает предпочтение покупке жилья в новостройке по причине более привлекательных условий кредитования за счет низких процентных ставок и наличия партнерских программ с застройщиками, которые дают возможность купить жилье со скидкой.

Условия ипотечного кредитования на первичном рынке

Кредит на покупку жилья на первичном рынке есть в линейке практически всех банков в России. Эта программа является постоянным конкурентом другого не менее популярного продукта среди населения – приобретения уже готового жилья. Схема покупки готовой недвижимости более проста и понятна. А кредитные сделки с новостройками имеют свои особенности, в которых нужно разобраться.

Первое и основное отличие покупки недвижимости на первичном рынке в кредит заключается в том, что по этой программе заемщик становится владельцем еще не сданного в эксплуатацию жилья. Очень часто бывает, что приобретаются квартиры или дома, которые существуют только на бумаге. Всегда выгоднее инвестировать деньги в покупку квартиры или дома, когда он находится на начальной стадии возведения здания – подготовке котлована или строительстве фундамента. Но вкладывать деньги на таких ранних этапах очень рискованно, есть вероятность, что застройщик не выполнит свои обязательства и забросит строительство. В итоге заемщик окажется с кредитом, но без жилья.

Учитывая, что ипотечные кредиты выдаются на жилье, которого пока официально не существует и которое невозможно сразу же взять в залог, кредиторы иногда требуют от клиентов другое обеспечение:

  1. Поручительство платежеспособных физ- или юрлиц.
  2. Залог другой недвижимости, имеющейся в собственности заемщика.
  3. Залог недвижимости, которая принадлежит третьим лицам.

Кроме этого, кредиторы берут в залог имущественные права требования объекта недвижимости.

Таким образом, банки снижают риск непогашения кредита по причине прекращения строительства застройщиком. Имея в залоге ликвидное имущество, они его могут продать с принудительных торгов и погасить остаток долга, не зависимо от того, сдан объект покупки в эксплуатацию или нет. Нужно отметить, что к дополнительному обеспечению банки прибегают в случае желания клиента купить квартиру у неаккредитованного либо уже негативно зарекомендовавшего себя застройщика.

Кроме этого, особенностями ипотеки на первичном рынке являются:

  1. Оформление в залог имущественных прав по договору долевого строительства, а не уже готового объекта недвижимости по договору купли-продажи.
  2. Более низкая процентная ставка, чем по кредиту на покупку готового жилья.
  3. Активное сотрудничество банков с застройщиками, благодаря чему снижается риск купить квартиру или дом у недобросовестной компании. Кроме этого, заемщик может получить скидку во время покупки жилья.
  4. Очень часто программы кредитования на приобретение новостроек предусматривают нулевой или небольшой первоначальный взнос.
  5. Перед заключением кредитного договора потенциальному заемщику обычно не нужно делать экспертную оценку приобретаемой недвижимости, что позволяет сэкономить деньги при заключении сделки. Хотя в некоторых случаях банки оставляют за собой право требования проведения экспертизы.
  6. Не понадобится заемщику во время оформления кредита и страховать недвижимость – это обязательно сделать только после оформления права собственности.
  7. Банки в кредитных соглашениях указывают период, в течение которого заемщик обязан оформить и передать в ипотеку построенный дом или квартиру. За невыполнение или несвоевременное выполнение обязательств последуют штрафы и санкции.
  8. Экспертную оценку и страховку недвижимости заемщик делает только после оформления права собственности на квартиру или дом и передачу его в ипотеку банку.

Следует отметить, что покупка жилья на первичном рынке также дает право на господдержку. Это могут быть как средства материнского капитала, так и компенсации из федеральных и региональных бюджетов в рамках поддержки молодых семей, а также другие формы помощи. Благодаря различным субсидиям и компенсациям из бюджета покупка жилой недвижимости на стадии строительства становиться доступней для большего количества людей.

Требования к жилью и условия ипотеки на новостройку

Если планируется финансировать покупку еще не сданного в эксплуатацию объекта недвижимости, кредитор обращает внимание на следующие моменты:

  1. Приобретение квартиры или дома осуществляется обычно только у аккредитованного застройщика.
  2. У компании должна быть вся необходимая документация на строительство здания.
  3. Проверяется репутация строительной фирмы.
  4. Объект жилой недвижимости должен в будущем иметь все необходимые коммуникации: электричество, отопление, канализацию, газ и т.д.
  5. Обязательно наличие кухни и санузла с водоснабжением.
  6. Квартира или дом должны находиться в близости к населенному пункту, где есть подразделения кредитора.

Взять кредит на покупку недвижимости на первичном рынке реальней у застройщика-партнера банка, а также когда строительство находится на завершающем этапе и риски его приостановки минимальны.

Условия ипотеки на новое жилье зависят от тарифов банка, но обычно кредитование на первичном рынке осуществляется на таких условиях:

  1. Срок действия договора – до 30 лет.
  2. Минимальный первоначальный взнос – от 10%. Многие банки выдают кредиты на покупку квартир по партнерским программам даже с нулевым авансом.
  3. Процентная ставка – этот параметр зависит от многих показателей. Но следует отметить, что если в банке есть кредитование жилья на первичном и вторичном рынках, плата ниже по первому продукту. Например, приобрести новостройку в Сбербанке можно от 7,4% годовых, а уже готовую квартиру – от 8,6% годовых.

Порядок оформления и документы для получения кредита на строящееся жилье

Начать процедуру покупки квартиры в новостройке по ипотеке следует с адекватной оценки своей платежеспособности. Рассчитать размер ежемесячного платежа, чтобы сравнить его со своим ежемесячным доходом, можно с помощью онлайн-калькулятора. Многие банки также разработали дополнительную опцию к нему, позволяющую узнать, какой необходим доход, чтобы претендовать на определенную сумму кредита.

Подбор жилья на первичном рынке по возможности лучше осуществлять с сайта банков:

  1. Финансовые учреждения сотрудничают с застройщиками только после проверки их репутации. А это значит, что риски связаться с недобросовестными строительными компаниями намного ниже.
  2. Условия кредитования лучше за счет отсутствия первоначального взноса и возможности получить скидку на квартиру.
  3. Процедура оформления при выборе недвижимости через сайт обычно проще и быстрее.

При самостоятельном поиске новостройки следует обращать внимание на репутацию застройщика. В интернете очень много различных форумов, где можно узнать о качестве строительства, наличии у этого застройщика уже сданных объектов, прочитать отзывы жильцов и т.д. Также следует при посещении офиса строительной компании изучить техническую документацию, а еще лучше попросить сделать ее копию, чтобы показать специалистам.

Следующая короткая пошаговая инструкция подскажет потенциальному заемщику, как происходит оформление кредита на покупку нового жилья в 2020 году:

  1. Сбор документов и подача их в банк.
  2. Анализ сотрудниками банка полученных документов и принятие решение о кредитовании.
  3. Заключения договора долевого строительства с застройщиком и оплата первоначального взноса.
  4. Подписание договоров страхования жизни и здоровья (при согласии заемщика).
  5. Подписание кредитного соглашения, договора залога имущественных прав по договору долевого строительства, а также договора поручительства.
  6. Завершение строительства дома и оформление права собственности на жилье.
  7. Передача квартиры в обеспечение и заключение договора страхования имущества.

Перечень документов от заемщика стандартный и обычно не отличается от других видов ипотечных программ: подтверждение личности, занятости и дохода. Кроме этого, клиенту необходимо принести договор долевого строительства, а также всю документацию на новостройку (при работе с аккредитованными застройщиками данная информация уже присутствует у банка).

Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке в ипотеку

Преимущества покупки новой квартиры в кредит заключаются в следующем:

  1. Заемщик стает владельцем нового, более качественного жилья.
  2. Размер первоначального взноса ниже, и, как правило, меньше уровень процентной ставки.
  3. На покупку жилья в кредит на первичном рынке также распространяются различные программы господдержки.
  4. Меньше расходы при оформлении — не нужно делать экспертную оценку и оплачивать страховку имущества. Эти расходы заемщик несет позже.

Относительно же недостатков этого продукта, то клиентов может отпугнуть следующее:

  1. Процедура оформления сложнее, чем когда задействован договор купли-продажи.
  2. Стоимость квартиры в новостройке выше, чем на вторичном рынке.
  3. После оформления кредита заемщику придется некоторое время снимать жилье и нести дополнительные расходы на аренду в ожидании, пока дом достроят и сдадут в эксплуатацию.
  4. Существует риск, что дом не будет достроен в обозначенные сроки, а обязательства по ипотеке все равно нужно выполнять.

ДАТА ПУБЛИКАЦИИ: 12.05.2018

Внимание!

Информация могла устареть. Проверяйте информацию на официальном сайте.

Как взять ипотеку в Казахстане: пошаговая инструкция

Бывает так, что не хватает денег на покупку квартиры. Решить эту проблему можно. Возьмите ипотеку. Мы предлагаем вам пошаговую инструкцию, как взять ипотеку в Казахстане.

Шаг 1. Выберите банк для ипотеки в Казахстане

Для начала нужно выбрать банки, в котором вы хотите оформить кредит. На сегодня в Казахстане ипотеку выдают следующие коммерческие банки: Халык банк, Сбербанк Казахстан, Банк ЦентрКредит, Altyn Bank, ForteBank, Tengri Bank, АТФ банк, Bank RBK, Евразийский банк, Исламский Банк «Al Hilal», Нурбанк.

Возьмите лист бумаги и карандашом поделите лист на 8 столбцов:

Впишите в графы:

название банка / цена квартиры / первоначальный взнос / ставка кредитования / срок кредита / ежемесячный платеж / необходимые документы/ особые условия.

В особых условиях напишите, например, если у вас открыт зарплатный счет или депозит. Заполненный, таким образом лист позволит сравнить и увидеть наиболее подходящие или интересные для вас условия.

Ставка кредитования в коммерческих банках обычно колеблется от 7% до 16-17%. Обратите внимание, также на дополнительные платежи, комиссии и условия.

Определитесь, какую сумму вы хотите взять в кредит, сколько можете отдать в качестве первоначального взноса. В Казахстане, на сегодня, минимальный взнос составляет 20% от стоимости жилья. Срок зависит, в основном, от ваших возможностей: готовы платить значительную сумму ― берите кредит на пять лет. Ограничены в средствах ― оформляйте на 25 лет с возможностью досрочного погашения.

Знайте, чем больше срок кредита, тем меньше ваши ежемесячные выплаты, но больше ваша окончательная переплата.

Шаг 2. Уточните условия и дополнительные платежи

Позвоните или зайдите в банк и еще раз уточните условия кредита. Это нужно, чтобы вы были подробно информированы о том, как взять ипотеку в Казахстане. Без спешки расспросите кредитного менеджера о размере банковской комиссии, необходимости оформлять страховку, возможных штрафах, условиях досрочного погашения кредита. Рассчитайте, хватает ли у вас денег на оформление сделки, регистрацию прав собственности и оплату услуг риелтора.

Шаг 3. Пройдите предварительную квалификацию

У некоторых банков настроена скорринг система, которая сможет в течение одного дня вынести решение о том, выдаст ли вам банк ипотечный заем или нет. Для этого вам достаточно иметь удостоверение личности. По ИИН клиента банк сможет увидеть пенсионные отчисления, состав семьи, кредитную историю и прочие необходимые данные.

Если банк предварительно одобрил вам ипотеку, менеджер даст список необходимых документов для дальнейшего оформления ипотеки. Это могут быть квартирный листок, где будут все сведения о приобретаемом жилье, акт оценки от независимого оценщика, форма-2 «Об отсутствии жилья на праве собственности», выписка ЕНПФ и другие документы. Каждый банк может запросить разный список документов в зависимости от их внутренней политики управления рисками.

Шаг 4. Подайте заявку

После того, как вы соберете все документы для ипотеки, позвоните в банк и договоритесь о времени, когда можно подать заявление на получение кредита. Во время этого визита специалист проверит документы, которые вы подготовили и попросит написать заявление на получение ипотечного кредита.

Шаг 5. Подпишите договоры

Теперь необходимо дождаться звонка из банка, когда вас пригласят на подписание договоров. Вы подпишите договор купли-продажи с продавцом и нотариально заверите его, а в банке подпишите договор займа и залога. Теперь вы знаете, как взять ипотеку в Казахстане.

Ипотека по Двум Документам: Что означает, условия предоставления

Ипотека по двум документам – программа, предназначенная для заемщиков, которые не могут подтвердить уровень дохода, однако имеют достаточно средств для погашения кредита. В первую очередь прибегать к ней вынуждены те, кто получает зарплату “в конверте” или неофициально сдает уже имеющееся жилье.

Что означает “ипотека по двум документам”

Все программы кредитования, позиционируемые как “ипотека по 2 документам”, предполагают возможность получить деньги, не подтверждая свой доход. В этом случае потенциальному клиенту достаточно идентифицировать личность с помощью паспорта гражданина РФ и второго удостоверения:

  • водительских прав;
  • загранпаспорта;
  • военного билета;
  • СНИЛС и т. д.

Список документов, разрешенных для использования в этом качестве, устанавливается каждой финансовой организацией самостоятельно.

Однако для того чтобы оформить заем, придется предоставить банку гораздо больше бумаг. Сокращение перечня требуемых справок не относится к пакету, касающемуся объекта залога. Человеку, который хочет взять ипотеку, потребуется пройти процедуру одобрения приобретаемой им недвижимости. Для этого необходимо провести ее оценку, а также собрать бумаги, подтверждающие права продавца на совершение сделки.

Потребуется и документ, отражающий семейное положение заемщика: при таком виде кредитования супруг, как и в рамках любой другой программы, автоматически считается созаемщиком.

Еще одна обязательная бумага – документ, который подтвердит фактическое наличие у кредитуемого достаточной для первого взноса суммы. Например, выписка со счета.

Кто может оформить

Каждая финансовая организация прописывает собственные ограничения, касающиеся того, с кем она готова сотрудничать. Например, РХСБ и Сбербанк предъявляют стандартные требования к заемщику:

  • подающий заявку человек должен быть старше 21 года;
  • на расчетную дату окончания выплат возраст кредитуемого должен быть менее 65 лет;
  • потенциальный клиент должен быть гражданином РФ;
  • на момент подачи заявки на ипотеку продолжительность сотрудничества соискателя с текущим работодателем должна превышать 6 месяцев;
  • суммарный стаж кредитуемого за последние 5 лет должен составлять минимум 12 месяцев.

В первую очередь такая программа будет востребована людьми с низким официальным доходом.

Обратиться к ней смогут и те, кто числится безработным или является самозанятым. Однако в этом случае необходимо выбрать более лояльный банк, не предъявляющий требований к стажу, например ВТБ.

Какие существуют условия предоставления ипотечного кредита

Главным условием, которое выдвигают банки, готовые выдать ипотечный кредит, не требуя справки о доходах, является обязательный первоначальный взнос в увеличенном размере. Таким образом финансовая организация отсеивает неплатежеспособных людей. Чаще всего этот показатель устанавливается на уровне 40-50%.

Второе условие лояльности банка к заемщикам, не имеющим официального заработка, – завышенная процентная ставка.

В рамках этой программы финансовые организации также ограничивают такие параметры:

  • минимальная и максимальная суммы;
  • срок кредита;
  • вид недвижимости.

Однако чаще всего условия совпадают с нормами, установленными для стандартной ипотеки, требующей подтверждения дохода.

Какие банки дают возможность оформить ипотеку по двум документам

Программы ипотечного кредитования, для участия в которых не нужно представлять 2-НДФЛ, предлагают следующие банки:

  1. Сбербанк. Минимальный первоначальный взнос – 50%.
  2. РХСБ. Самостоятельно нужно внести не менее 40% от стоимости квартиры или 50% от цены таунхауса.
  3. ВТБ. Требует от заемщика компенсировать только 30% суммы, указанной в договоре купли-продажи.
  4. ПСБ. Первый взнос – от 40 до 80%.
  5. Альфа-Банк. В рекламных материалах упоминается только увеличение ставки кредитования, без предъявления дополнительных требований к размеру взноса из собственных средств.

Может ли быть использован материнский капитал в качестве первоначального взноса

Согласно законодательству РФ, улучшение жилищных условий – один из разрешенных способов использования материнского капитала. Однако возможность компенсировать этой субсидией первый взнос регламентируется каждой финансовой организацией самостоятельно.

В случае оформления ипотеки по 2 документам большинство банков повышают величину первого взноса в сравнении со стандартными программами. Делают это для того, чтобы убедиться в платежеспособности потенциального клиента без справки 2-НДФЛ.

По этой причине финансовые организации накладывают ограничение на погашение первоначального платежа за счет средств материнского капитала. Им нужно удостовериться, что человек имеет источники дохода, достаточного для внесения ежемесячных платежей, и умеет планировать свой бюджет. Заемщик, который рассчитывает на помощь государства в благодарность за деторождение, не имея возможности копить самостоятельно, не представляет интереса для банков.

Запрет на использование материнского капитала в качестве первого взноса не является нарушением законодательства и не может быть оспорен. Также он не повлияет на готовность банка принять сертификат от Пенсионного фонда в счет досрочного погашения ипотеки.

Людям, которых интересует возможность подачи заявки без первого взноса и справки о доходах, будут полезны предложения по кредитованию под залог имущества, уже находящегося в собственности, например от Тинькофф.

Пошаговая инструкция оформления ипотеки

Оформление ипотеки по программе, не требующей представления 2-НДФЛ, происходит в следующем порядке:

  1. Выбрать банк, готовый сотрудничать с человеком, который не в состоянии подтвердить доход.
  2. Оценить свои возможности по погашению займа, используя кредитный калькулятор.
  3. Подать заявку и дождаться предварительного одобрения.
  4. Собрать документы на приобретаемую недвижимости и предоставить их на рассмотрение в финансовую организацию.
  5. Подписать договор кредитования.
  6. Зарегистрировать сделку и факт передачи объекта в залог в Росреестре.

Достоинства и недостатки ипотеки по двум документам

Единственное преимущество программ получения ипотеки по 2 документам – это их доступность для лиц, трудящихся неофициально, самозанятых и других категорий заемщиков, которые не могут получить кредит на стандартных условиях.

Недостатками можно считать:

  • повышенную ставку;
  • необходимость накопить большую сумму для погашения первого взноса.

Эти факторы призваны минимизировать риски банка, выдающего деньги без требования к доходу. Финансовая организация не будет заинтересована в выдаче займа без увеличения его прибыльности.

Оформление ипотеки через ДомКлик: инструкция, советы

ДомКлик – сервис для совершения операций с недвижимостью от Сбербанка России. Он создан для упрощения поиска квартир и оформления документов. Каждый, кто решил купить жилье в ипотеку, может зарегистрироваться на данном портале для получения юридического сопровождения и гарантий при оформлении сделки. Вы узнаете, как правильно подбирать объект недвижимости, оформить ипотеку в Сбербанке в рамках сервиса ДомКлик и приступить к проведению сделки.

В личном кабинете Дом Клик воспользуйтесь специальным калькулятором и рассчитайте ежемесячный платёж по ипотеке. Это поможет Вам понять свои возможности и определить допустимые требования.

Открываем ипотечный калькулятор и указываем необходимую информацию:

  • Цель кредита. Выбираем из предложенного;
  • Стоимость недвижимости;
  • Первоначальный взнос. Не менее 15% от цены на квартиру;
  • Срок кредита.

Теперь калькулятор рассчитает вам ежемесячный платёж, переплату и сумму минимального дохода в месяц. Воспользоваться калькулятором можно много раз, пока Вы не подберёте приемлемые для вас условия. Плата по ипотеке не должна превышать 50% от ежемесячного дохода.

В любой момент Вы можете получить бесплатную онлайн-консультацию. Операторы доступны для связи 24 часа в сутки.

И, во-вторых,

  • Создайте на сайте личный профиль. Укажите все данные, заполните анкету.
  • Сделайте фото или сканы запрашиваемых документов и отправьте их в банк. Заявка готова.
  • Ответ придёт в течение 5 рабочих дней (иногда банк отвечает через несколько часов подачи заявки).
  • Как только банк одобрит ипотеку, менеджер с Вами свяжется и будет помогать на протяжении всего пути сделки.
  • Банк даёт 90 дней на выбор недвижимости и оформление ипотечного договора.

Банк даёт ипотеку. Что дальше?

Теперь вам полностью можно положиться на менеджера. Весь процесс будет происходить через сервис Домклик, ездить никуда не придётся. Внимательно слушайте советы и инструкции менеджера, выполняйте все его просьбы. Разделим каждый этап приобретения недвижимости на несколько шагов:

  • Шаг 1: выбрать квартиру. Менеджер может прислать подходящие под условия кредита объекты. Вы можете самостоятельно заняться поиском квартиры как на сайте ДомКлик, так и на любых досках объявлений. Кроме того, сервис может предложить в качестве помощника – риэлтора. Его услуги оплачиваются отдельно.
  • Шаг 2: получить одобрение от банка на покупку. Менеджер подскажет и поможет в сборе необходимых справок. Их нужно будет отсканировать и загрузить в личном кабинете. Документы от продавца также будут направлены менеджеру. При необходимости можно заказать услугу по оценке недвижимости.

После сбора документов в течение 3-5 рабочих дней банк принимает решение. О результатах вы узнаете по СМС. Если ответ будет положительным, с номера 900 придет сообщение: «Ваша заявка на ипотеку одобрена».

Далее консультант присылает Вам кредитный договор и договор купли-продажи. Для того чтобы бы Вы могли, не торопясь его изучить.

  • Шаг 3: выдача ипотеки. После положительного ответа от банка менеджер с Вами связывается и договаривается об удобной дате. В назначенное время Вам нужно приехать в банк и подписать кредитный договор.

После окончания сделки Вы оформляете право собственности на недвижимость. Ходить для этого в МФЦ не обязательно. Всю процедуру можно провести через сервис с помощью услуги «Безопасные расчеты».

Если вы решили воспользоваться ипотечным кредитованием, не желательно в период оформления брать кредиты и пользоваться кредитными картами, не меняйте работу.

Не нашли ответа на свой вопрос? Чтобы получить консультацию, помощь с документами или узнать условия снижения процентной ставки, напишите специалисту в онлайн-чате.
Все обращения принимаются и обрабатываются круглосуточно!

Сбербанк

Как получить предварительное одобрение ипотеки за 3 шага

Что такое предварительное одобрение ипотеки?

Предварительное одобрение ипотеки — это когда кредитор определяет, что вы имеете право на получение жилищного кредита.

В письме о предварительном одобрении указывается конкретная сумма, на которую вы согласны (бюджет на покупку жилья), а также процент, ставку и срок кредита, при котором вы имеете право взять ссуду.

Чтобы получить предварительное одобрение, кредиторы оценивают ваш кредит, проверяют ваш доход и оценивают ваше полное финансовое положение.

Это отличается от предварительного квалификационного отбора по ипотеке, который не требует никаких документов и не дает вам поддержки, необходимой для предложения дома.

Очень важно получить предварительное одобрение, прежде чем вы попытаетесь сделать предложение о доме или даже начать поиск жилья. Вот как это сделать.

Начните предварительное одобрение ипотеки сегодня (18 ноября 2020 г.)

В этой статье (Перейти к…)


Как получить предварительное одобрение на ипотеку

Точный процесс предварительного утверждения зависит от ипотечного кредитора.Но обычно это включает заявку на ссуду, проверку кредитоспособности и различные формы документации. Многие кредиторы позволяют вам делать все в Интернете. Но при желании вы также можете получить предварительное одобрение по телефону или лично.

Шаг 1. Заполните заявку на жилищный кредит

Ваш кредитор обычно дает вам возможность заполнить заявку на ссуду онлайн, по телефону или лично. На заполнение онлайн-заявок обычно уходит 10-20 минут.

В заявлении на получение кредита, также известном как форма 1003, запрашивается ваша личная информация, финансовая информация и информация о ссуде.

После того, как ваша заявка будет заполнена, кредитор предоставит кредитный отчет из трех бюро, известный как тройное слияние. Этот отчет показывает ваши кредитные рейтинги и вашу кредитную историю.

Примечание. Вы можете подать заявку и получить предварительное одобрение от любого кредитора по вашему желанию. Вы даже можете получить предварительное одобрение более чем одного кредитора, чтобы найти лучшее предложение. Предварительное одобрение не является обязательным, и вы можете сменить его, прежде чем взять ссуду.

Шаг 2. Задокументируйте свой доход и имущество

Ваш кредитор потребует документацию, подтверждающую информацию в вашей кредитной заявке.(Это то, что отличает предварительное одобрение от предквалификационного.)

Обычно вашему кредитору требуются следующие документы для предварительного утверждения:

  • W-2s и / или 1099s за последние два года
  • Налоговые декларации за последние два года
  • Отчет о прибылях и убытках для самозанятых
  • Корешки зарплаты за последние 30 дней, если применимо
  • Банковские счета, пенсионные счета и другие активы счета
  • Постановление о разводе, соглашение о раздельном проживании, если применимо
  • Контактная информация вашего арендодателя (-ов) за последние два года, если применимо

Чтобы ускорить процесс предварительного утверждения, полезно иметь эти документы под рукой перед вами начать.Некоторые кредиторы могут получить документы напрямую у вашего работодателя и банка, но не у всех.

Шаг 3 — Ваш ипотечный кредитор завершает предварительное одобрение

После того, как вы заполнили заявку на предварительное одобрение, подали документы и оплатили регистрационный взнос (если применимо), ваша работа будет сделана. Последний шаг (андеррайтинг) остается за вашим кредитором.

Большинство кредиторов используют универсальную автоматизированную систему андеррайтинга (AUS) для предварительного одобрения клиентов на жилищные ссуды.AUS — это технологический процесс андеррайтинга, который обеспечивает принятие решения о ссуде на компьютере.

Другими словами: вам не нужно ждать, пока человек прочитает все эти документы и одобрит вас.

Используя автоматизированное андеррайтинг, кредиторы имеют возможность предоставлять почти мгновенные результаты, которые обычно могут занять до 60 дней с помощью ручной обработки.

Начните предварительное одобрение ипотеки сегодня (18 ноября 2020 г.)

Предварительная аттестация по сравнению с предварительной квалификацией

Очень легко спутать предварительное одобрение ипотеки и предварительную квалификацию (особенно потому, что кредиторы часто сами придумывают имена для этих шагов).Но не стоит смешивать и то и другое. Письмо с предварительным одобрением дает вам подтвержденную покупательную способность дома, тогда как письмо с предварительным квалификационным экзаменом — это всего лишь оценка того, что вы можете себе позволить.

Предварительный отбор на ипотеку

Предварительная квалификация включает неформальное собеседование с ипотечным кредитором. Ваш кредитор обычно спрашивает вас о вашем кредите, доходе, активах и долгах. Затем вы получите общее представление о ценовом диапазоне, который вы можете себе позволить, и о том, сколько денег вам понадобится для покупки дома.

Предварительная квалификация невероятно помогает понять, что вы можете себе позволить. Но поскольку никакая ваша финансовая информация еще не проверена (только указана), предварительное квалификационное письмо не будет восприниматься всерьез домашним продавцом.

Чтобы сделать предложение, вам нужно предварительное письмо-подтверждение.

Предварительное одобрение ипотеки

Предварительное одобрение — это более тщательный анализ вашего кредитного отчета, истории занятости и вашего дохода. Для предварительного утверждения требуется вся та же информация, что и для предварительной квалификации, но кредитор идет еще дальше, фактически проверяя предоставленную вами информацию.

Чтобы получить письмо с предварительным одобрением, вам нужно заполнить полную заявку на получение кредита. Это включает в себя отправку документов, таких как W2s, выписки из банка и кредитный чек, для подтверждения информации, которую вы предоставили устно.

Имея на руках письмо о предварительном одобрении, вы можете сделать предложение на дом в пределах вашего ценового диапазона. Теперь у продавца есть доказательство того, что вы годны для указанной суммы.

Часто задаваемые вопросы о предварительном одобрении ипотеки

Влияет ли предварительное одобрение ипотеки на кредитный рейтинг?

Предварительное одобрение ипотеки включает в себя «жесткое» кредитование, которое может повлиять на ваш кредитный рейтинг.Но воздействие обычно очень небольшое. Согласно myFICO, один кредитный запрос снимет с вашего счета FICO менее чем на пять баллов . (Для сравнения, полный диапазон оценок составляет 300–850 баллов.) И если вы получите несколько предварительных утверждений в течение 2–4 недель друг за другом, только одно «жесткое действие» будет засчитано в ваш кредитный рейтинг.

Как долго длится предварительное одобрение ипотеки?

Письма о предварительном одобрении ипотеки обычно действительны от тридцати до девяноста дней .Однако предварительное одобрение может быть обновлено и продлено, если кредитор повторно проверит вашу информацию. Письмо о предварительном одобрении служит доказательством того, что у вас есть кредитор, который проверил ваш кредит, а также подтвердил ваш доход и активы.

В чем разница между предварительным квалификационным и предварительным утверждением?

Предварительное одобрение аналогично получению предварительного квалификационного отбора, за исключением того, что вся предоставленная вами информация должна быть подтверждена документацией. При предварительном одобрении вам, как правило, необходимо заполнить полную заявку на ипотеку и, возможно, оплатить регистрационный сбор.Затем вы предоставите кредитору финансовую документацию (например, платежные квитанции и квитанции W2), и ваша кредитная история и оценка будут извлечены.

Сколько стоит предварительное одобрение?

Многие кредиторы получают предварительное одобрение бесплатно. Однако некоторые взимают регистрационный сбор, в среднем от 300 до 400 долларов. Эти сборы могут быть возвращены в счет ваших заключительных расходов, если вы продвинетесь вперед с этим кредитором. Однако, поскольку предварительное одобрение не связывает вас с кредитором, мы рекомендуем начать с того, который предлагает бесплатное предварительное одобрение.Вы всегда можете выбрать нового кредитора позже.

Сколько времени нужно, чтобы получить предварительное одобрение на ипотеку?

Срок предварительного утверждения зависит от кредитора. Большинство кредиторов берут на это от одного до трех дней. Банки и кредитные союзы могут занять до 30 дней. Чтобы получить максимально быстрое предварительное одобрение, ищите кредитора, который специализируется на цифровых кредитных заявках, например Rocket Mortgage , Better.com или creditDepot .

Когда следует получить предварительное одобрение жилищного кредита ?

Большинство кредиторов рекомендуют получить предварительное одобрение за три-шесть месяцев до того, как вы планируете покупать дом.Если вы предвидите препятствия для выдачи кредита (например, необходимость улучшить свой кредитный рейтинг или погасить долги ), вы можете получить свое первое предварительное одобрение за год до покупки дома. Это должно дать вам достаточно времени, чтобы очистить свой кредитный отчет и получить солидный первоначальный взнос.

Что входит в письмо о предварительном одобрении ипотеки?

Письма о предварительном одобрении варьируются от кредитора к кредитору. Обычно они включают цену покупки, программу ссуды, процентную ставку, сумму ссуды, сумму первоначального взноса, дату истечения срока действия и адрес собственности.Письмо обычно отправляется вместе с вашим предложением. Некоторые продавцы могут также попросить показать ваш банк и отчеты об активах.

Можно ли получить отказ после предварительного утверждения ипотеки?

Да, вам может быть отказано в выдаче ипотечной ссуды даже после предварительного одобрения. Это могло произойти по ряду причин.

Например, если что-то попадает в ваш кредитный отчет и снижает ваши баллы, это может подтолкнуть вас к нарушению требований кредитора.

Или, если вы потеряете работу до закрытия ссуды, вам, скорее всего, откажут. Это потому, что кредитор больше не может подтвердить, что вы сможете производить платежи.

И типичные ошибки также могут повлиять на ваше предварительное одобрение — например, слишком большая задолженность до закрытия ссуды.

По сути, все, что существенно влияет на ваше финансовое положение, может повлиять на предварительное одобрение ипотеки.

Кроме того, предварительное одобрение обычно происходит до поиска дома.Таким образом, ваш дом также должен быть одобрен кредитором.

Общие предварительные утверждения ошибок

Любые изменения в вашей заявке на ипотеку после предварительного одобрения могут повлиять на вашу процентную ставку или бюджет покупки жилья.

Лучшее, что вы можете сделать в период между предварительным утверждением и датой закрытия, — это сохранить статус-кво — сохранить все по-прежнему с финансовой точки зрения.

  • Сохраняйте прежнюю работу
  • Отложите крупные покупки, которые могут повлиять на вашу кредитную или долговую нагрузку
  • Защитите свой сберегательный счет
  • Соберите документацию по любым крупным депозитам на ваши банковские счета

Если у вас есть какие-либо серьезные изменения в любом из в этих областях обязательно как можно скорее обратитесь к своему кредитору.

В противном случае, оставаясь стабильным, вы сможете сохранить предварительное одобрение ипотеки в целости и сохранности.

Начните предварительное одобрение с ведущим кредитором сегодня (18 ноября 2020 г.)

Как получить ипотеку: пошаговое руководство для покупателей жилья

Если вы хотите купить дом, но у вас нет кучи наличных денег, вам нужно узнать, как получить ипотечный кредит — этот важнейший жилищный заем, используемый для покупки недвижимости, который вы потом будете возвращать годами или даже десятилетия вперед.

Подавляющему большинству покупателей жилья нужна ипотека, чтобы осуществить свою мечту о домовладении, но это не означает, что кредиторы просто раздают ссуды всем, кто просит. Есть процесс, которому вы должны соответствовать. Поэтому, прежде чем вы даже ступите в дом, убедитесь, что вы знаете, как получить ипотечный кредит, чтобы вы могли без проблем получить ссуду.

Шаг 1: Покупка для получения ипотеки

Прежде чем вы начнете покупать дома, вам следует сделать покупку для получения ипотеки. Многие покупатели-новички ждут, пока они не найдут идеальный дом, чтобы начать делать покупки для получения ипотеки и смотреть на ставки по ипотеке — и это ошибка.

Причина: все кредиторы немного отличаются друг от друга, поэтому стоит сравнить ссуды, которые они предлагают, с точки зрения процентных ставок, затрат на закрытие и т. Д., — говорит Ричард Редмонд , ипотечный брокер и автор книги «Ипотека: Руководство инсайдера ».

Это хорошее время, чтобы решить, хотите ли вы подать заявку на ипотечный кредит с фиксированной или регулируемой ставкой.

Этот шаг также поможет вам определить любые проблемы, которые могут возникнуть у кредиторов с вашей кредитной заявкой, и даст вам время исправить эти недостатки, чтобы вы были в отличной форме, чтобы сделать предложение, когда дом вашей мечты действительно появится.

Вы также захотите проверить свой кредитный отчет, прежде чем идти дальше. Если ваш кредитный рейтинг ниже отличного или даже если у вас плохой кредит, у вас есть над чем поработать, прежде чем вы сможете претендовать на ссуду с выгодной процентной ставкой. Вы можете предпринять некоторые шаги (например, выплатить суммы кредита и, возможно, увеличить лимиты кредитной карты), чтобы быстро улучшить свой кредитный рейтинг. Однако, если ваш кредитный отчет показывает больше проблем, вам, возможно, придется потратить от нескольких месяцев до года на работу над своим кредитным рейтингом, прежде чем вы снова попытаетесь получить ипотеку.

Шаг 2: Предварительное одобрение ипотеки

Цель встречи с ипотечным кредитором — получить предварительное одобрение на ипотеку. Во время этого процесса кредитор исследует ваше финансовое прошлое и проверит ваш доход, долги и другие факторы, которые помогут ему определить, давать ли вам жилищный заем — и сколько дома вы можете позволить себе купить.

Предварительное одобрение имеет решающее значение, если вы хотите, чтобы ваши усилия по покупке жилья увенчались успехом. Зачем? Поскольку письмо с предварительным одобрением от кредитора показывает продавцам жилья, что у вас есть финансовая поддержка, необходимая для покупки их дома.Без него у продавцов нет гарантии, что вы можете позволить себе их место, и во многих случаях они не будут воспринимать вас всерьез.

Не путайте предварительное одобрение с предварительной квалификацией. Чтобы пройти предварительную квалификацию, заемщик обычно разговаривает с кредитором о финансах, но заемщику не нужно предоставлять никаких документов.

«Предварительный квалификационный отбор может быть составлен на листке с вкладными листами, — говорит Рэй Родригес , региональный менеджер по ипотечным продажам в TD Bank. — Часто это не имеет значения.

Чтобы подать заявку на предварительное одобрение, вам необходимо предоставить кредитору следующие документы:

  • Квитанции о выплате за последние 30 дней, показывающие ваш годовой и ежемесячный доход, или коммерческую прибыль или убыток, если вы являются самозанятыми
  • Два года федеральных налоговых деклараций
  • Два года формы W-2 от вашего работодателя
  • 60 дней или ежеквартальный отчет по всем вашим счетам активов, который включает ваши чеки и сбережения, а также любые инвестиционные счета, такие как CD, IRA и другие акции или облигации
  • Любые другие текущие владения недвижимостью
  • Жилая история за последние два года, включая контактную информацию арендодателя, если вы арендовали
  • Подтверждение наличия средств для первоначального взноса, например выписка с банковского счета (если первоначальный взнос является подарком от ваших родителей, «вам необходимо предоставить письмо, в котором четко указано, что деньги являются подарком, а не ссудой», — говорит Родригес.В противном случае сумма первоначального взноса повлияет на соотношение вашего долга к доходу и может помешать вам получить ипотечный кредит.)
  • Заявление на ипотеку
  • Разрешение проверить свой кредитный отчет и получить свой кредитный рейтинг (ваша кредитная история показывает вашу историю совершения ипотечных платежей и платежей по кредитным картам, а также заимствования других денег и их ответственного погашения. В вашем отчете также показаны открытые долговые счета, которые у вас могут быть, включая студенческие ссуды, кредитные карты и другие долги. Даже если у вас хороший кредит Если у вас слишком много долгов, соотношение вашего долга к доходу может быть слишком высоким, чтобы претендовать на ежемесячные выплаты по новому займу.)

Шаг 3. Получите оценку дома

После того, как вы сделали предложение на дом и подписали договор купли-продажи, большинство кредиторов захотят проверить, что вы покупаете на свои кредитные поступления, и оценить их. для себя с домашней оценкой. Это означает, что оценщик жилья оценит рыночную стоимость дома с использованием сопоставимых домов или компромиссов, во многом так же, как вы и ваш агент по недвижимости, когда решали, сколько предложить за дом.

В большинстве случаев цена оценщика будет примерно такой же, как и ваша собственная — в этом случае все хорошо, — говорит Рик Филлипс , оценщик и агент по недвижимости из Вены, штат Вирджиния.А если оценка окажется выше суммы, которую вы платите, вы получаете хорошую сделку. Например, если вы платите 700 000 долларов за дом, а оценщик говорит, что он стоит 710 000 долларов, вы мгновенно получаете 10 000 долларов собственного капитала.

Однако, если оценка ссуды окажется ниже той, которую вы согласились заплатить за дом, это может быть проблемой, потому что кредиторы ссудят вам только ту сумму, которая указана в оценке, или до процента от оценка. Это означает, что вам придется заплатить разницу между максимальной суммой ссуды и покупной ценой плюс затраты на закрытие сделки — или убедить продавца снизить продажную цену до того, что кредитор считает справедливым.Другой вариант — оспорить оценку кредита, подав апелляцию или заказав вторую оценку кредита. В большинстве случаев все это срабатывает, а если нет, имейте в виду, что ваш кредитор, по сути, удерживает вас от переплаты за неудачу.

Шаг 4: Очистите право собственности и закройте сделку

Когда вы покупаете дом, вы «получаете титул» на собственность, то есть становитесь полноправным владельцем. И вашему кредитору нужны доказательства! Таким образом, он будет запрашивать поиск по названию, который включает в себя оплату титульной компании за поиск общедоступных записей для любых наследников, настаивающих на том, что собственность принадлежит им, залогового права (от подрядчиков, которые работали над домом, но никогда не получали оплаты) или других проблем.Надеюсь, все пойдет хорошо, но в случае, если нет, этот дополнительный шаг может спасти вас от серьезно пугающей ситуации, когда вы боретесь за право собственности или сами несете ответственность за возврат старых залогов.

Как только право собственности очищено, вы можете закрыть сделку. Именно здесь покупатель, продавец, представитель кредитора и любые другие участники этого процесса встречаются, чтобы подписать все документы, перевести все причитающиеся деньги, передать ключи и продолжить свою жизнь!

Конечно, весь процесс ипотеки может показаться трудоемким и сложным, но будьте уверены, его цель — защитить все стороны, включая вас, от дорогостоящих ошибок.

Чтобы узнать больше о финансовых новостях и советах, посетите MarketWatch.

Как работает ипотека — пошаговое руководство — L&C

Ипотека — это, по сути, ссуда, которая поможет вам купить недвижимость. Обычно вам нужно внести залог в размере не менее 5% от стоимости недвижимости, а ипотечный кредит позволяет вам занять оставшуюся часть у кредитора.

Затем вы будете возвращать задолженность ежемесячно, как правило, в течение многих лет. Срок ипотеки часто составляет 25 лет, но кредиторы могут разрешить более длительные или более короткие сроки.Как правило, вы также будете ежемесячно выплачивать проценты на взятую сумму по фиксированной или переменной процентной ставке, в зависимости от того, какой тип сделки вы выберете.

Заем обеспечен вашим имуществом до тех пор, пока он не будет полностью погашен.

Как работают проценты по ипотеке?

Размер процентов, которые вы заплатите по ипотеке, зависит от выбранной вами сделки. Если, например, вы оформляете ипотеку с фиксированной ставкой на определенный период времени, то в течение этого периода сумма процентов, которую вы будете платить, будет оставаться неизменной каждый месяц.

Когда период фиксированной ставки заканчивается, вы обычно автоматически переводитесь на стандартную переменную ставку вашего кредитора, которая обычно выше, чем любая специальная сделка, в которой вы заключили. На этом этапе вы увидите, что ваши процентные платежи увеличиваются. Тем не менее, у вас будет возможность повторно передать закладную на новую ипотечную сделку, что может помочь снизить ваши выплаты.

Если вы выберете ипотечную сделку с переменной процентной ставкой, то сумма процентов, которую вы платите, может со временем меняться. Если процентные ставки упадут, это падение может быть передано вам, и в результате вы увидите, что ваши ежемесячные платежи уменьшатся.

Однако, если ставки по ипотечным кредитам увеличиваются, тогда затраты по займам становятся более высокими для кредиторов, и эти более высокие затраты обычно перекладываются на
домовладельцев. В этом случае ваши ежемесячные платежи увеличатся. Вот почему многие покупатели жилья выбирают фиксированные ставки, чтобы быть уверенными в том, что их процентная ставка и ежемесячные платежи не изменятся.

В первые годы ипотеки большая часть вашего ежемесячного платежа идет на выплату процентов, а меньшая сумма — на ваш капитал.Постепенно вы начнете выплачивать больше своего капитала по мере сокращения долга.

Как работает ипотека при продаже или переезде?

Когда вы продаете недвижимость или переезжаете в другой дом, вам обычно доступны различные варианты ипотеки.

Многие ипотечные кредиты позволяют вам «перенести» их на новую недвижимость, чтобы вы могли перенести существующую ипотеку в свой следующий дом. Однако вам придется снова подавать заявку на ипотеку, поэтому вам нужно будет убедить кредитора в том, что ежемесячные платежи остаются доступными.Им решать, будут ли они рады разрешить вам перенести вашу текущую сделку на новую недвижимость. Также имейте в виду, что за перенос ипотеки может взиматься комиссия.

Если вам понадобится более крупная ипотека для переезда в новый дом, вы можете решить перенести существующую сделку, а затем спросить своего кредитора, можете ли вы занять дополнительные средства, которые вам нужны. Однако помните, что если вы сделаете это, любые дополнительные заимствования могут быть по другой ставке.

Если вы не участвуете в текущей ипотечной сделке и вам не нужно платить за досрочное погашение, если вы откажетесь от нее, вы можете повторно оформить закладную у другого кредитора на сумму, необходимую для вашей новой собственности.

Помните, что вам нужно убедиться, что вы можете позволить себе новую ипотеку, прежде чем подавать заявление. Критерии кредитования сейчас намного строже, чем несколько лет назад, и кредиторы обычно хотят тщательно проверять ваши финансы, чтобы проверить, можете ли вы управлять ежемесячными платежами, прежде чем они предложат вам ипотеку.

Если между продажей вашего дома и покупкой новой собственности возникнет разрыв, некоторые люди подают заявку на получение так называемой «промежуточной ссуды», чтобы преодолеть этот разрыв.Этот тип ссуды означает, что вы можете переехать в новую собственность до того, как продадите дом. Однако это следует рассматривать только в крайнем случае, так как обычно это очень высокие процентные ставки и сборы. Обратитесь за советом к профессионалу, если вы не уверены, и если вы рассматриваете этот тип кредита, вы должны быть готовы к сопутствующим рискам, так как по сути вы будете владеть двумя объектами недвижимости в течение определенного периода времени.

2020 Инструкции по заполнению формы 593

Что нового

С 1 января 2020 года следующие формы и инструкции по удержанию налогов в сфере недвижимости были объединены в одну новую форму Форма 593, Заявление об удержании налогов в отношении недвижимости:

  • Форма 593, Отчет об удержании налога на недвижимость
  • Форма 593-C, Сертификат удержания недвижимости
  • Форма 593-E, Удержание недвижимого имущества — расчет предполагаемой прибыли или убытка
  • Форма 593-I, Подтверждение продажи недвижимости с удержанием в рассрочку

Все плательщики должны заполнить соответствующие части Формы 593 и предоставить Стороны 1-3 в Налоговый совет по франчайзингу (FTB) независимо от сделки с недвижимостью.

Общая информация

В целом, для налоговых лет, начинающихся 1 января 2015 г. или позднее, закон Калифорнии соответствует Налоговому кодексу (IRC) с 1 января 2015 г. Однако между законами Калифорнии и федеральным законодательством сохраняются различия. Когда Калифорния соответствует изменениям федерального налогового законодательства, мы не всегда принимаем все изменения, внесенные на федеральном уровне. Для получения дополнительной информации перейдите на ftb.ca.gov и найдите соответствие .Дополнительную информацию можно найти в FTB Pub. 1001, Дополнительное руководство к корректировкам для штата Калифорния, инструкции для Приложения CA для штата Калифорния (540 или 540NR) и буклеты по налогам для юридических лиц.

Инструкции, прилагаемые к налоговым формам Калифорнии, представляют собой краткое изложение налогового законодательства Калифорнии и предназначены только для помощи налогоплательщикам в подготовке налоговых деклараций штата. Мы включаем информацию, которая является наиболее полезной для наибольшего числа налогоплательщиков, в ограниченном доступном пространстве.Невозможно включить в инструкции все требования Калифорнийского налогового кодекса (R&TC). Налогоплательщики не должны рассматривать инструкции как авторитетный закон.

Требование удержания налога на недвижимость

Удержание требуется при продаже или передаче недвижимости в Калифорнии. Лицо условного депонирования недвижимости (REEP) обязано уведомлять покупателей о требованиях удержания, если покупатель не является квалифицированным посредником (QI) при отложенном обмене.Сумма, удержанная у продавца или плательщика, отправляется в FTB в соответствии с требованиями раздела 18662 R&TC.

Для получения дополнительной информации об удержании налогов на недвижимое имущество см. Публикацию FTB 1016 «Правила удержания налогов на недвижимое имущество».

Лицо, ответственное за депонирование недвижимости (REEP) — REEP — это любое лицо, участвующее в закрытии сделки с недвижимостью, включая любого поверенного, компанию условного депонирования, титульную компанию, QI или кого-либо еще, кто получает и распределяет платежи за продажу недвижимости.

Плательщик — лицо, которое будет переводить удержанный налог при любом отчуждении от продажи или обмена недвижимости в Калифорнии и подавать предписанные формы от имени покупателя / получателя в FTB.

Like-Kind Exchanges — Калифорния требует от налогоплательщиков, которые обменивают собственность, расположенную в Калифорнии, на аналогичную собственность, расположенную за пределами Калифорнии, и удовлетворяют всем требованиям Раздела 1031 IRC, подавать ежегодную информационную декларацию в FTB.Для получения дополнительной информации заполните форму FTB 3840, California Like-Kind Exchanges, или перейдите на ftb.ca.gov и выполните поиск like kind .

Продажа в рассрочку — REEP сообщает о продаже или передаче как о продаже в рассрочку, если после налогового года продажи будет произведен хотя бы один платеж. Удержание составляет 3 1/3% (0,0333) от первоначального взноса во время условного депонирования. Покупатели / получатели должны удерживать основную часть всех платежей, произведенных после закрытия сделки с недвижимостью, если только не будет получено письмо об одобрении метода исключения, как описано ниже.См. Особые инструкции для получения дополнительной информации о продажах в рассрочку.

Избрание удержания платежа из последующего взноса — Продавцы или плательщики могут выбрать не сообщать о продаже в рассрочку. Если продавец / передающая сторона решает не использовать метод рассрочки, продавец / передающая сторона обычно сообщает всю прибыль за год продажи, даже если продавец / передающая сторона не получает всю выручку от продажи в этом году. Для этого продавец / передающая сторона должен:

  • Подайте налоговую декларацию о доходах в Калифорнии и укажите всю прибыль по Приложению D, Корректировка прироста капитала или убытков в Калифорнии или Приложению D-1, Продажа коммерческой собственности.
  • Подайте в FTB письменный запрос на освобождение покупателя / получателя от удержания при последующих платежах в рассрочку после подачи декларации о доходах и представления всей прибыли.

FTB утвердит или отклонит запрос в течение 30 дней с момента получения. Покупатель должен продолжать удерживать до тех пор, пока FTB не одобрит запрос.

Для получения дополнительной информации получите FTB 4010, Удержание при продаже недвижимости в рассрочку в Калифорнии, или перейдите на страницу ftb.ca.gov и найдите продаж в рассрочку .

Сумма расчета альтернативного удержания рассчитывается, когда продавец / передающая сторона выбрал вариант расчета альтернативного удержания. Сумма удержания рассчитывается путем умножения суммы продавца / применимая налоговая ставка плательщика на основе предполагаемой прибыли, определенной в Части VI, Расчет.

Вы можете использовать оценки при заполнении Части VI, но оценки не должны приводить к расчету убытков, когда у вас действительно есть прибыль.Любой продавец / передающая сторона, который в целях избежания требований удержания сознательно оформляет поддельный сертификат, несет ответственность за штраф в размере 1000 долларов США или 20% от требуемой суммы удержания, в зависимости от того, что больше.

Зарегистрированные местные партнеры (RDP) — Для целей налога на прибыль в Калифорнии ссылки на супруга, мужа или жену также относятся к RDP Калифорнии, если не указано иное. Когда мы используем инициалы RDP, они относятся как к зарегистрированному в Калифорнии внутреннему «партнеру», так и к зарегистрированному в Калифорнии внутреннему «партнерству», в зависимости от обстоятельств.Для получения дополнительной информации о RDP, скачайте FTB Pub. 737, Налоговая информация для зарегистрированных местных партнеров.

Важная информация

Требования к подаче документов продавцом / передающей стороной

Право на освобождение от удержания или удержания с него не освобождает вас от обязанности подавать декларацию о доходах в Калифорнии и уплачивать любые налоги, причитающиеся с продажи недвижимости в Калифорнии.

На вас могут наложить штрафы, если:

  • Вы не подаете налоговую декларацию.
  • Вы подали налоговую декларацию поздно.
  • Сумма удержания не покрывает ваши налоговые обязательства.

Продавец / передающая сторона должен подать форму 593 до закрытия сделки с недвижимостью, чтобы предотвратить удержание по сделке. После закрытия сделки с недвижимостью удержанные суммы могут быть возмещены только путем предъявления удержания в качестве кредита в налоговой декларации за соответствующий год.

Как потребовать удержание

Чтобы подать заявку на удержание кредита, вы должны подать налоговую декларацию Калифорнии.Сообщите о продаже или передаче по мере необходимости. Введите сумму из формы 593, строка 36, «Сумма, удерживаемая у этого продавца / передающей стороны», в своей налоговой декларации в Калифорнии как удерживаемую из формы (форм) 592-B «Заявление о подоходном налоге для резидентов и нерезидентов» или 593. Если ваш статус регистрации изменился после условное депонирование закрыто, и перед подачей налоговой декларации Калифорнии позвоните в Службу налогового удержания по телефону 888 .792.4900 или 916.845.4900, прежде чем подавать налоговую декларацию, чтобы получить инструкции о том, как подать заявку на получение удерживаемого кредита.Получите удерживаемый кредит по одному из следующих пунктов:

  • Форма 540, Налоговая декларация резидентов Калифорнии
  • Форма 540NR, Налоговая декларация о доходах для нерезидентов или проживающих неполный год в Калифорнии
  • Форма 541, Фидуциарная налоговая декларация штата Калифорния
  • Форма 100, декларация о франшизе или подоходном налоге Калифорнийской корпорации
  • Форма 100S, Декларация о франшизе или подоходном налоге California S Corporation
  • Форма 100W, Декларация о франшизе или подоходном налоге Калифорнийской корпорации — лица, подающие документы
  • Форма 109, Налоговая декларация о подоходном налоге с предприятий освобожденной от налогов Калифорнии
  • Форма 565, Отчет о доходах товарищества
  • Форма 568, Общество с ограниченной ответственностью «Возврат доходов»

Прикрепите копию формы 593 к нижней части вашей налоговой декларации в Калифорнии.Сделайте копию для своих записей.

Если удержание было произведено в случае неудачного обмена или при загрузке в год, следующий за годом продажи собственности, удержание отображается как кредит за тот налоговый год, в котором произошло удержание, поскольку вы соответствуете требованиям для отчетности о продаже в рассрочку. Если вы решите сообщить о прибыли в год продажи собственности, а не в год получения платежа, обратитесь в Службу налогового удержания и контроля по телефону 888 .792.4900 или 916.845.4900 до подачи налоговой декларации штата Калифорния, чтобы получить инструкции о переводе кредита на предыдущий год.

A. Назначение

Используйте форму 593, Заявление об удержании прав на недвижимость, чтобы:

  • Подтвердить, что продавец / передающая сторона имеет право на полное, частичное или полное освобождение от удержания.
  • Оценить сумму убытков или нулевой прибыли продавца / передающей стороны для целей удержания и рассчитать альтернативную расчетную сумму удержания.
  • Сообщите об удержании удержания в связи с закрытием продаж в 2020 году, выплатами в рассрочку в 2020 году или обменами, которые были завершены или не состоялись в 2020 году.

Используйте отдельную форму 593, чтобы указать сумму, удержанную с каждого продавца / плательщика. Если продавцы / передающие состоят в браке или RDP и они планируют подать совместную декларацию, включите обоих супругов / RDP в одну форму 593.

Если продавцы / передающие лица состоят в браке или являются RDP и указаны как один продавец / передающая сторона, мы рассматриваем их как имеющих равную долю владения.Если доли владения не равны, заполните отдельные Формы 593 для каждого продавца / передающего лица. для представления правильного процента владения. Если предоставленная информация неверна, измененная форма 593 должна быть отправлена ​​в FTB. Дополнительную информацию см. В разделе «Важная информация E», форма 593 с поправками.

Используйте форму 593-V «Платежный ваучер для удержания недвижимого имущества», чтобы перечислять платежи удержания недвижимого имущества в FTB. Отправляйте форму 593-V, когда форма (-ы) 593 отправляется в электронном виде или по почте.Плательщик должен использовать форму 593-V при переводе платежа чеком или денежным переводом.

B. Кто должен подавать

Продавец / передающая сторона, которая имеет право на полное, частичное или полное освобождение от удержания, должен подать форму 593.

Любой плательщик (физическое лицо, юридическое лицо, траст, имущество или REEP), который удержал удержание при продаже / передаче недвижимости в Калифорнии, должен заполнить форму 593, чтобы указать удержанную сумму. Если это оплата в рассрочку после условного депонирования закрыто, покупатель / получатель является ответственным лицом.См. Инструкции к Части V, Информация о покупателе / ​​получателе.

Все плательщики должны заполнить соответствующую часть (-и) формы 593 и предоставить в FTB стороны 1-3, независимо от операции с недвижимостью.

C. Когда и куда подавать

Если продавец / передающая сторона освобождены от удержания, эта форма должна быть отправлена ​​ответственному за депонирование недвижимости или QI до закрытия сделки с недвижимостью. Форма должна быть отправлена ​​в FTB до 20-го дня календарного. месяц, следующий за месяцем закрытия условного депонирования.

Для удержания при продаже плательщику потребуется оригинал заполненной формы 593 и две копии:

  • Подайте оригинальную форму 593 вместе с заполненной формой 593-V и удерживаемым платежом. Отправьте письмо в FTB, используя адрес, указанный в этом разделе, в течение 20 дней после окончания месяца, в котором транзакция была закрыта.
  • Предоставить одну копию продавцу / плательщику в течение 20 дней после окончания месяца, в котором сделка была закрыта.
  • Сохраните одну копию для записей плательщика не менее пяти лет.

Для продажи в рассрочку при завершении сделки с недвижимостью необходимо предоставить следующие документы:

  • Форма 593.
  • Форма 593-V с удержанием суммы первоначального взноса.
  • Копия векселя.

При внесении платежей в рассрочку после закрытия сделки с недвижимостью удерживайте либо 3 1/3% (.0333) от общей цены продажи или процентного соотношения альтернативного удержания к основной части каждого платежа в рассрочку, как указано продавцом / плательщиком в форме 593. Копия простого векселя и подпись продавца / плательщика не требуются .

Заполните только заполненную форму текущего года, , форму 593 и форму 593-V с каждым удерживаемым платежом.

Например, если покупатель удерживает платеж продавцу 1 июня 2020 г., используйте Форму 593 2020 и Форму 593-V.

Почта на:
Услуги и соответствие требованиям MS F182
Департамент налогообложения франшиз
Почтовый ящик 942867
Сакраменто, Калифорния 94267-0651

D. Требования к электронной регистрации

Информация формы 593 может быть подана в FTB в электронном виде, используя безопасную передачу файлов через Интернет (SWIFT) FTB. Однако REEP должен предоставить продавцу / плательщику копию формы 593.

Для продажи в рассрочку REEP должен также отправить копию простого векселя в FTB вместе только с авансовым платежом.

Для электронной подачи REEP может отправить файл, используя процесс SWIFT, как описано в FTB Pub. 923, Руководство по безопасной передаче файлов в Интернете (SWIFT) для резидентов, нерезидентов и удержания недвижимости.

Чтобы получить требуемый формат файла и макет записи для электронной подачи, скачайте FTB Pub. 1023R, Требования к подаче электронных документов при удержании удержания недвижимости.Если вы готовите более одного REEP, предоставьте отдельный электронный файл для каждого REEP. Для электронной подачи формы 593 отправьте платеж по почте вместе с формой 593-V.

Электронные подписи считаются действительными, как оригиналы.

E. Изменение формы 593

Если ошибка обнаруживается после того, как отправитель отправляет файл формы 593, REEP отправляет измененную форму 593 в FTB для исправления ошибки. Измененная форма 593 может быть подана только REEP.Если продавец / передающая сторона замечает ошибку, свяжитесь с REEP.

Важно : Для получения помощи в исправлении ошибок, подготовке и подаче измененных форм позвоните в Службу налогового удержания и соответствия по телефону 888 .792.4900 или 916.845.4900.

Если вы ранее подавали правильную форму налогового года, но указали неверную информацию, выполните следующие действия:

1. Заполните новую форму 593 с той же формой налогового года, что и первоначально.

  • Установите флажок «Изменено» в верхнем левом углу формы.
  • Введите всю правильную информацию об удержании и продавце / плательщике. Не вводите отрицательные числа.
  • Приложите письмо к оборотной стороне формы, чтобы объяснить причины внесения исправлений.
  • Сохраните исходную форму 593 для своих записей.

2. Отправьте измененную форму и прикрепленное письмо по адресу, указанному в разделе «Важная информация». C, когда и куда подавать.

Если вы ранее подавали форму 593, используя неправильную форму года, позвоните нам за помощью. Каждый раз, когда измененная форма 593 подается в FTB, предоставьте копию продавцу / плательщику. Не подавайте измененную форму 593 для отмены удерживаемой суммы после закрытия сделки с недвижимостью. После закрытия условного депонирования удержанные суммы могут быть возмещены только путем предъявления удержания в виде кредита в налоговой декларации за соответствующий год.

F.Проценты и штрафы

Проценты будут начисляться за просрочку удержания платежей и начисляются с даты платежа до даты выплаты. Если REEP не уведомляет покупателя / получателя, кроме QI, о требованиях удержания в письменной форме, штраф составляет 500 долларов США или 10% от требуемого удержания.

Если после уведомления покупатель / получатель, если покупатель не является QI в отсроченном обмене, не удерживает, размер штрафа составляет 500 долларов США или 10% от требуемого удержания.

Если покупатель / получатель или REEP не предоставит полные и правильные копии формы 593 продавцу / передатчику к установленному сроку, штраф составит до 270 долларов за форму 593. Если отказ вызван преднамеренным игнорированием Согласно требованию, штраф составляет 550 долларов или 10% от требуемого удержания.

Мы назначаем штраф за непредоставление полных, правильных и своевременных отчетов. Штраф рассчитывается на продавца:

  • 50 долларов США, если заявка подана от 1 до 30 дней после установленной даты.
  • 110 долларов США, если заявка подана от 31 дня до 6 месяцев после установленной даты.
  • 270 долларов США, если заявка подана более чем через 6 месяцев после установленной даты.

(Раздел R&TC 19183)

Если отказ произошел из-за преднамеренного игнорирования требования, размер штрафа составляет 550 долларов или 10% от требуемого удержания.

Для получения дополнительной информации см. FTB 1150, Информация о штрафах за удержание у источника.

Штрафы, упомянутые в этом разделе, будут наложены, если не будет доказано, что отказ от уведомления, удержания или своевременной доставки возвратов был вызван разумной причиной.

г. Полезные советы

налоговый год — налоговый год в верхней части формы 593 должен совпадать с налоговым годом в строке 32. См. Инструкции для части VII, строка 32. Мы не можем обработать форму 593 с неверным налоговым годом. Чтобы избежать задержек при обработке, перейдите на ftb.ca.gov/forms , чтобы получить форму 593.

для правильного налогового года.

Идентификационные номера — Убедитесь, что идентификационные номера плательщика и продавца / плательщика верны и указаны в том же порядке, что и имена. Если указаны и муж / RDP, и жена / RDP, убедитесь, что оба номера социального страхования (SSN) или индивидуальные идентификационные номера налогоплательщика (ITIN) указаны в том же порядке, что и их имена.

Трасты и попечители — Важно указать правильное имя и идентификационный номер, когда титул принадлежит трасту.Если продавец / передающая сторона является трастом, см. Особые инструкции для Части II, Информация о продавце / передающей стороне.

Особые инструкции

Частный почтовый ящик (PMB) — Включите PMB в поле адреса. Сначала напишите «PMB», затем номер ящика. Пример: 111 Main Street PMB 123.

Иностранный адрес — Следуйте практике страны при вводе города, округа, провинции, штата, страны и почтового индекса, если это применимо, в соответствующие поля. Не сокращайте название страны.

Заполните поля, применимые к вашей транзакции.

Часть I. Информация о плательщиках

Установите флажок для типа плательщика, который применяется к вашей транзакции.

Введите название компании или физического лица, идентификационный номер и адрес стороны, ответственной за закрытие транзакции, или любой другой стороны, которая получает и выплачивает платеж и переводит удержание в FTB за продажу недвижимости.

Введите название компании или индивидуальное имя, но не то и другое одновременно. Если стороной является эскроу-компания, титульная компания, обменная компания, корпорация, товарищество, общество с ограниченной ответственностью, доверительный фонд, не являющийся владельцем собственности, или имущество, введите название компании и идентификационный номер компании (FEIN, номер CA Corp, номер файла CA SOS). . Если название компании не применимо, укажите имя, имя, инициал, фамилию и идентификационный номер (SSN или ITIN) лица или лица, предоставившего право.

Часть II — Информация о продавце / передающей стороне

Укажите только название компании или имя физического лица, а не оба сразу, почтовый адрес и идентификационный номер продавца / плательщика.Если продавец / плательщик не предоставляет идентификационный номер налогоплательщика, удержание все же требуется. Если у вас нет SSN, потому что вы являетесь нерезидентом или иностранцем-резидентом для целей федерального налогообложения, и Служба внутренних доходов (IRS) выдала вам ITIN, введите ITIN в поле, предназначенное для SSN. ITIN — это номер для налоговой обработки, который выдается IRS лицам, у которых есть требования к подаче федеральной налоговой декларации и которые не имеют права на получение SSN. Это девятизначное число, которое всегда начинается с цифры 9.Если продавец / передающая сторона подал заявку на получение идентификационного номера, но он не был получен, введите «Заявка» в поле для идентификационного номера продавца / передающей стороны и приложите копию федеральной заявки к форме 593. После идентификации номер получен, позвоните в Службу налогового удержания и соответствия по телефону 888 .792.4900 или 916.845.4900.

Примечание : Если вы решите предоставить копию формы 593 покупателю / получателю, удалите налоговый идентификационный номер продавца / правопреемника на копии покупателя / получателя.

Если продавец / передающая сторона является / а:

  • Индивидуальный , введите SSN или ITIN. Если продавцы / передающие — муж / RDP и жена / RDP и планируют подать совместную декларацию, введите имя и SSN или ITIN для каждого супруга / RDP. В противном случае не вводите информацию для более чем одного продавца / плательщика. Вместо этого заполните отдельную форму 593 для каждого продавца / плательщика.
  • Business , введите название компании в поле названия компании вместе с федеральным идентификационным номером работодателя (FEIN), номером California Corporation (CA Corp no.) или номер файла государственного секретаря Калифорнии (CA SOS).
  • Доверительный фонд , введите имя и фамилию и SSN или ITIN лица, предоставляющего право, которое требуется для подачи налоговой декларации и отчета о доходе. Не вводите имя траста доверителя или информацию о доверенном лице. Доверительный фонд доверителя не учитывается для целей налогообложения, и отдельный продавец / передающая сторона должны сообщить о продаже и потребовать удержания в индивидуальной налоговой декларации лица, предоставившего право. Если траст был трастом доверителя, который стал безотзывным после смерти доверителя, введите название траста и FEIN траста. Не указывайте имя умершего или доверительного управляющего или SSN .
  • Негранторский траст , укажите имя негранторского траста и FEIN нонранторского траста. Если доверительный фонд, не являющийся лицом, не подавал заявку на получение FEIN, оставьте идентификационный номер пустым. Не вводите информацию о доверенном лице. Когда доверительный фонд, не являющийся лицом, получит свой FEIN, обратитесь в Службу налогового и нормативно-правового регулирования по телефону 888 .792.4900 или 916.845.4900.
  • Общество с ограниченной ответственностью с единственным участником (SMLLC) , введите имя и идентификационный номер единственного участника.

Для всех остальных не индивидуальных продавцов / плательщиков введите FEIN, номер CA Corp или номер файла CA SOS.

Адрес собственности — Введите адрес переданного недвижимого имущества ЦС. Включите почтовый адрес, номер посылки и округ.

Обычная продажа / передача и продажа в рассрочку — Введите адрес переданного недвижимого имущества CA.

Обмен — Введите адрес брошенной собственности.

Доля собственности

Введите процент владения, округленный до двух десятичных знаков (например, 66,67%). Если вы используете название для случайных целей и не имеете финансового права собственности, введите 0,00 и перейдите к Подпись продавца / передающего лица. Вам не откажут.

Примеры продавцов / лиц, передающих право собственности на случайные цели:

  • Содействующие лица по праву собственности (например, родители совместно подписали, чтобы помочь своему ребенку получить ссуду).
  • Члены семьи, имеющие право собственности, на получение собственности в случае смерти владельца.

Часть III — Сертификаты, которые полностью освобождают продажу от удержания

Строка 1 — Строка 9

Отметьте все поля, которые относятся к продаваемой или передаваемой собственности.

Линия 1 — Основное здание

Чтобы квалифицироваться в качестве основного места жительства в соответствии с разделом 121 IRC, вы (или умерший), как правило, должны владеть недвижимостью в качестве основного дома и проживать в ней не менее двух лет в течение пятилетнего периода, заканчивающегося на дату продажи.Военная и дипломатическая служба, получите FTB Pub. 1032, Налоговая информация для военнослужащих.

У вас может быть только один главный дом одновременно. Если у вас два дома, и вы живете в них обоих, основным домом будет тот, в котором вы жили большую часть времени.

Существуют исключения из правила двух лет, если основная причина, по которой вы продаете дом, связана с изменением места работы, состоянием здоровья или непредвиденными обстоятельствами, такими как смерть, развод или прекращение зарегистрированного семейного партнерства или потеря работы. , так далее.Для получения дополнительной информации о том, что считается вашим основным местом жительства или исключениями из правила двух лет, обратитесь к федеральной публикации 523 «Продажа вашего дома». Чтобы получить федеральные публикации, перейдите на irs.gov или позвоните по телефону 800.829.3676.

Если только часть собственности квалифицируется как ваше основное место жительства, необходимо будет заполнить вторую форму 593, чтобы подтвердить освобождение от налогообложения той части, которая не используется в качестве основного места жительства.

Метод распределения должен быть таким же, как у продавца / передающей стороны, используемого для определения амортизации.

Строка 2 — Недвижимость, которая в последний раз использовалась в качестве вашего основного места жительства

Если собственность в последний раз использовалась в качестве основного места жительства продавца / правопреемника или наследодателя в значении Раздела 121 IRC без учета двухлетнего периода, удержание не требуется. Если в последний раз недвижимость использовалась в качестве дома для отдыха, второго дома или сдачи в аренду, вы не имеете права на освобождение. Вы должны были проживать в этой собственности в качестве основного дома.

Если у вас два дома, и вы живете в них обоих, основным домом будет тот, в котором вы жили большую часть времени.

Строка 3 — убыток или нулевой прирост

У вас есть убыток или нулевая прибыль для целей налога на прибыль в Калифорнии, когда реализованная сумма меньше или равна вашей скорректированной базе. Вы должны заполнить Часть VI и указать убыток или ноль прибыли в строке 28, чтобы подтвердить, что транзакция полностью освобождена от удержания.

Вы не можете подтвердить, что у вас есть чистый убыток или нулевая прибыль только потому, что вы не получаете выручки от продажи, или потому, что вам кажется, что вы продаете недвижимость по цене ниже ее стоимости.

Строка 4 — Вынужденное преобразование

Имущество принудительно или принудительно переоборудуется в следующих случаях:

  • Недвижимость в Калифорнии передана, потому что она была (или находилась под угрозой) конфискации, уничтожения или осуждения в значении Раздела 1033 IRC.
  • Продавец / передающая сторона намеревается приобрести недвижимость, которая аналогична или связана с обслуживанием или использованием, чтобы иметь право на непризнание прибыли для целей налога на прибыль в Калифорнии.

Получите федеральную публикацию 544 «Продажа и другое отчуждение активов» для получения дополнительной информации о принудительных преобразованиях.

Строка 5 — Непризнание согласно разделу 351 или 721 IRC

Передача должна соответствовать критериям непризнания в соответствии с разделом 351 IRC (передача корпорации, контролируемой передающей стороной) или разделом 721 IRC (вклад в партнерство в обмен на долю партнерства).

Линия 6 — Корпорация

Корпорация имеет постоянное место деятельности в Калифорнии, если она организована и существует в соответствии с законодательством Калифорнии или если она получила квалификацию через CA SOS для ведения бизнеса внутри штата.Корпорация, не имеющая права вести внутригосударственный бизнес (например, корпорация, занимающаяся исключительно торговлей между штатами), будет считаться имеющей постоянное место деятельности в Калифорнии только в том случае, если у нее есть офис в Калифорнии, который после продажи постоянно укомплектован ее сотрудниками.

S корпорации должны удерживать акционеров-нерезидентов S. Получите FTB Pub. 1017, Руководство по удержанию налогов для резидентов и нерезидентов, для получения дополнительной информации.

Строка 7 — Партнерство или общество с ограниченной ответственностью (ООО)

Товарищества и ООО обязаны удерживать нерезидентов партнеров и членов.

Удержание не требуется, если право собственности на переданную собственность зарегистрировано на имя калифорнийского партнерства или если оно имеет право вести бизнес в Калифорнии.

Удержание не требуется, если право собственности на переданное имущество оформлено на имя ООО, и ООО соответствует обоим из следующих требований:

  • Он классифицируется как партнерство для целей федерального подоходного налога и налога на прибыль штата Калифорния.
  • Это не SMLLC, который не учитывается для целей федерального подоходного налога и налога на прибыль штата Калифорния.

Если LLC соответствует этим условиям, LLC все равно должна удерживать средства с участников-нерезидентов. Получите FTB Pub. 1017 для получения дополнительной информации.

Если SMLLC классифицируется как корпорация для целей федерального подоходного налога и налога на прибыль штата Калифорния, то продавец / передающая сторона считается корпорацией для целей удержания. См. Строку 6.

Если LLC является SMLLC, которая не учитывается для целей федерального и калифорнийского подоходного налога, то этот единственный участник считается продавцом / правопреемником, а право собственности на имущество считается зарегистрированным на имя этого единственного участника для целей удержания.

При заполнении Формы 593 в качестве единственного члена игнорируемого LLC, напишите внизу Стороны 1 Формы 593, что информация в форме предназначена для единственного члена LLC, чтобы REEP понимал, почему она отличается от зарегистрированный обладатель титула.

Если одиночный элемент: Заполните форму 593, используя:
Физическое лицо Информация о личности
Корпорация Информация корпорации
Партнерство Информация о партнерстве
ООО Информация об одном члене
Строка 8 — Организация, освобожденная от налогов

Удержание не требуется, если продавец / передающая сторона освобождены от налогов в соответствии с законодательством Калифорнии или федеральным законодательством (например,ж., религиозные, благотворительные, образовательные, некоммерческие организации и др.).

Строка 9 — Страховая компания, Индивидуальный пенсионный счет, Квалифицированный пенсионный план или план распределения прибыли или Благотворительный траст на оставшуюся часть

Удержание не требуется, если продавец / передающая сторона является страховой компанией, индивидуальным пенсионным счетом, квалифицированным пенсионным планом или планом распределения прибыли или благотворительным фондом остатка.

Часть IV — Сертификаты, которые могут частично или полностью освобождать продажу от удержания или при отсутствии каких-либо исключений

Заполните Часть IV, только если вы не соответствуете ни одному из исключений Части III.Отметьте все поля, которые относятся к продаваемой собственности.

Строка 10 — одновременный или отложенный обмен

Если недвижимость в Калифорнии является частью одновременного аналогичного обмена в соответствии с разделом 1031 IRC, передача не подлежит удержанию. Однако, если продавец / передающая сторона получает деньги или другое имущество (в дополнение к собственности, являющейся частью аналогичного обмена) на сумму, превышающую 1500 долларов США, от продажи, REEP должен удержать.

Если недвижимость в Калифорнии является частью отложенного аналогичного обмена по смыслу раздела 1031 IRC, продажа освобождается от удержания во время первоначальной передачи.Однако, если продавец / передающая сторона получает деньги или другое имущество (в дополнение к собственности, которая является частью аналогичного обмена) на сумму, превышающую 1500 долларов США, от продажи, QI должен удержать.

Если обмен не состоится или если обмен не соответствует критериям отказа от признания, посредник или лицо, предоставляющее услуги, должны удержать 3 1/3% (0,0333) от общей продажной цены. Заполните заявление о лжесвидетельстве и подпишите его.

Строка 11 — Продажа в рассрочку

REEP сообщает о продаже или передаче как о продаже в рассрочку, если после налогового года продажи будет произведен хотя бы один платеж.Удержание составляет 3 1/3% (0,0333) от первоначального взноса во время условного депонирования. Покупатели / получатели должны удерживать основную часть всех платежей, произведенных после закрытия сделки с недвижимостью, если не получено письмо об одобрении метода исключения.

Когда сумма удержания по авансовому платежу отправляется в FTB, FTB также должно получить форму 593 с заполненным разделом информации о покупателе / ​​получателе, а также копию простого векселя.

Строка 12 — Исключения не применяются

Отметьте этот квадрат, если исключения из Части III или Части IV, строки 10 и 11, не применяются.

Эта форма подписана под страхом наказания за лжесвидетельство. Продавец / плательщик должен предоставить эту форму REEP или плательщику для передачи в FTB.

Вы должны заполнить и подписать эту форму и вернуть ее своему REEP или плательщику до закрытия сделки с недвижимостью, чтобы она стала действительной. В противном случае REEP должен удержать полные 3 1/3% (0,0333) от общей цены продажи или альтернативную расчетную сумму удержания, указанную в строке 36 «Сумма, удерживаемая у этого Продавца / Передающей стороны».

Штраф — Любой продавец / передающая сторона, который с целью уклонения от требований удержания сознательно оформляет поддельный сертификат, несет ответственность за штраф в размере 1000 долларов США или 20% от требуемой суммы удержания, в зависимости от того, что больше.

Часть V — Информация о покупателе / ​​получателе

Инструкции для покупателя / получателя

Если продажа или транзакция является продажей в рассрочку, покупатель / получатель должен заполнить раздел информации о покупателе / ​​получателе формы 593 для правильного налогового года.Покупатель / получатель должен удерживать основную часть каждого платежа в рассрочку. Однако покупатель / получатель может разрешить REEP удерживать авансовый платеж. В этом случае покупатель / получатель удерживает основную часть всех последующих платежей (включая выплаты или дополнительные платежи).

После заполнения формы покупатель / получатель копирует все страницы, чтобы сохранить инструкции по удержанию при последующих платежах.

Покупатель / получатель представляет в REEP следующие документы:

  • Форма 593
  • Форма 593-V, с удержанием суммы первоначального взноса.
  • Копия векселя.

При завершении сделки с недвижимостью, если авансовый платеж не получен, отправьте Форму 593 с отметкой Части VII, Строкой 34, Поле B, Платеж при продаже в рассрочку и указанием 0 долларов в Строке 36, Сумма, удерживаемая у этого Продавца / Передающей стороны. REEP отправит документы в FTB с удержанием авансового платежа по адресу, указанному в C Когда и куда подавать.

При внесении платежей в рассрочку после закрытия сделки с недвижимостью удерживайте либо 3 1/3% (.0333) от общей продажной цены или альтернативный процент расчета удерживаемого налога с основной части каждого частичного платежа, как указано продавцом / плательщиком в форме 593.

Заполните только заполненную форму текущего года, , форму 593 и форму 593-V с каждым удерживаемым платежом.

Например, если вы удерживаете платеж продавцу 1 июня 2020 г., используйте Форму 593 2020 и Форму 593-V.

Копия простого векселя и подпись продавца / плательщика не требуются при последующих платежах в рассрочку.

Когда покупатель / получатель отправляет удержание по окончательному платежу в рассрочку, напишите «Окончательный платеж в рассрочку» внизу стороны 1 формы 593.

Для получения дополнительной информации об удержании при выплатах в рассрочку позвоните в Службу удержания и соблюдения требований по телефону 888 .792.4900 или 916.845.4900.

Информация о покупателе / ​​получателе

Введите имя покупателя / получателя, как указано в инструкциях по депонированию.Каждый покупатель / получатель должен удерживать индивидуальные платежи и должен заполнить отдельную форму 593. Однако, если покупатели / получатели являются супругами / RDP и оба они будут указаны в простом векселе, укажите оба имени, номера социального страхования ( SSN) или индивидуальный идентификационный номер налогоплательщика (ITIN), а также подписи на одной форме. Если покупатель / получатель является бизнесом, введите название компании в поле названия компании.

Идентификационный номер покупателя / получателя (SSN, ITIN, федеральный идентификационный номер работодателя (FEIN), корпорация CA (CA Corp no.) или номер файла государственного секретаря CA (CA SOS)), чтобы каждая форма была действительной.

Условия продажи в рассрочку — Введите условия векселя и укажите основную сумму, сумму взноса, процентную ставку и количество месяцев периода погашения. Приложите копию подписанного простого векселя к Форме 593.

Подтверждение покупателем / получателем удержания

Подписывая заявление о лжесвидетельстве, вы подтверждаете, что вы:

Часть VI — Вычисление

Строка 13 — Цена продажи

Цена продажи — это общая сумма, которую вы получите за свою собственность.Он включает в себя деньги, а также все векселя, ипотечные кредиты или другие долги, взятые на себя покупателем / получателем в рамках продажи, плюс справедливая рыночная стоимость любого другого имущества или любых получаемых вами услуг.

Строка 14 — Коммерческие расходы

Расходы на продажу включают комиссионные, рекламные, юридические и кредитные, которые будут оплачены продавцом / передающей стороной, например комиссии за размещение кредита или баллы.

Строка 15 — Реализованная сумма

Сумма реализации равна продажной цене за вычетом коммерческих расходов.

Строка 16 — Закупочная цена

Если вы приобрели эту недвижимость путем покупки, введите покупную цену. Цена покупки включает первоначальный взнос и любые возникшие у вас долги; например, первая или вторая ипотека или векселя, которые вы передали продавцу / плательщику в качестве оплаты за недвижимость. Если вы приобрели недвижимость в виде подарка, наследования, обмена или любым другим способом, кроме покупки, см. Раздел «Как определить свою основу» в этих инструкциях.

Строка 17 — Баллы, оплаченные продавцом / передающей стороной

балла — это плата за получение кредита.Их также можно назвать комиссией за выдачу кредита, максимальной комиссией по ссуде, скидкой по ссуде или дисконтными пунктами. Если продавец / передающая сторона заплатили за вас баллы, когда вы приобрели недвижимость, введите сумму, уплаченную продавцом / передающей стороной от вашего имени в строке 17, если вы еще не вычли этот элемент, чтобы получить сумму для строки 16.

Строка 18 — Амортизация

Введите сумму амортизации, которую вы вычли или могли вычесть в своей налоговой декларации о доходах в Калифорнии для коммерческого или инвестиционного использования собственности в соответствии с выбранным вами методом амортизации.Если вы понесли меньшую амортизацию в своей налоговой декларации, чем вы могли бы получить в соответствии с выбранным методом, вы должны ввести сумму, которую вы могли бы получить в соответствии с этим методом. Если вы не производили амортизационные отчисления, введите полную сумму амортизации, которую вы могли бы получить. Получите федеральную публикацию 946 «Как амортизировать собственность» для получения дополнительной информации.

Если вы не знаете, сколько амортизации вы вычли или разрешили, вы можете оценить сумму амортизации (только для целей удержания).Чтобы оценить амортизацию, разделите покупную цену плюс стоимость дополнений и улучшений на 27,5 и умножьте полученное значение на количество лет, в течение которых вы использовали недвижимость для коммерческого использования (до 27,5 лет). Не включайте стоимость земли в цену покупки.

Пример : Мэри купила дом 20 лет назад за 150 000 долларов и последние 18 лет использовала его в качестве сдачи в аренду. Перед тем, как сдать дом в аренду, она добавила бассейн, который обошелся ей в 25 000 долларов. Амортизация Мэри оценивается следующим образом:

Стоимость: 150 000 долларов
Плюс пополнений: 25000
Итого: 175 000 $
Разделено на 27.5 = 6,364
Умножить на 18 лет = 114 552 долл. США

Предполагаемая амортизация Мэри для ввода в строку 18 составляет 114 552 доллара.

Строка 19 — Прочие уменьшения до базовой

Включите любые другие суммы, уменьшающие вашу базу, например:

  • Вычеты при несчастном случае или краже и возмещение страховых расходов.
  • Энергетических кредитов, востребованных на добавленную к вашей основе стоимость улучшений энергии.
  • Платежи, полученные за предоставление сервитута или полосы отчуждения.
Строка 22 — Дополнения и улучшения

Они повышают стоимость вашей собственности, продлевают срок ее полезного использования или адаптируют ее для новых целей. Примеры включают пристройку помещения, ландшафтный дизайн, новую крышу, изоляцию, новую печь или кондиционер, реконструкцию, проект восстановления и т. Д. Стоимость ремонта не включена. Не включайте в строку 22 никаких дополнений или улучшений, которые были включены в строку 16.

Строка 23 — Прочие прибавки к базе

Включите суммы, уплаченные за любые другие предметы, которые увеличивают основу собственности, например:

  • Плата за расчет и закрытие сделки, понесенные вами при покупке недвижимости.
  • Сумма, которую вы заплатили за специальные начисления на такие объекты, как водопровод, мощение дорог и строительные канавы.
  • Стоимость восстановления поврежденного имущества в результате несчастного случая или стоимость расширения коммуникационных линий до имущества.
Строка 26 — Потери пассивной активности

Вы можете использовать только убытки от приостановленной пассивной деятельности, которые напрямую связаны с проданным имуществом. Прочие убытки, такие как чистые операционные убытки, перенесенные на будущие периоды капитальные убытки, потери запасов и убытки от пассивной деятельности от другого имущества, не могут быть использованы.

Строка 28 — Расчетная прибыль или убыток от продажи

Если у вас нулевой доход или убыток, отметьте поле в строке 3 в Части III.Заполните и подпишите форму 593 и передайте ее вашему REEP. Вы не будете подлежать удержанию по этой продаже.

Примечание. Об убытке или нулевой прибыли можно заявить в форме 593 только в том случае, если налогоплательщик имеет идентификационный номер налогоплательщика.

Если у вас есть прибыль, это ваша предполагаемая сумма прибыли от продажи вашей собственности в Калифорнии. Перейти к строке 29.

Строка 29 — Расчетная сумма альтернативного удержания

Отметьте применимое поле для типа регистрации и умножьте сумму в строке 28 на налоговую ставку для выбранного типа регистрации.Введите результат в строку 29. Сравните эту сумму с суммой удержания в общей продажной цене, указанной в строке 30. Если вы выбираете альтернативную сумму расчета удержания в строке 29, отметьте соответствующий квадрат в части VII, строка 35 (поля BH) , Выбор альтернативного расчета удержания, затем перенесите сумму из строки 29 в строку 36.

Подпишите форму 593 для подтверждения выборов. Храните форму 593 в течение пяти лет, чтобы задокументировать свои расчеты.

Строка 30 — Сумма удержания общей продажной цены

Умножьте продажную цену в строке 13 на 3 1/3% (.0333) и введите сумму в строке 30. Если вы выбрали стандартную сумму удержания в строке 30, установите флажок A в строке 35 в Части VII и перенесите сумму в строке 30 в строку 36.

Часть VII — Информация об условном депонировании или обмене

Строка 31 — Номер условного депонирования или обмена

Введите номер условного депонирования или обмена для переданной собственности. Не включайте тире и / или пробелы в условное депонирование или обменный номер.

Строка 32 — Дата передачи, завершения обмена, несостоявшегося обмена или рассрочки платежа

Если дата не указана, мы будем использовать дату по умолчанию 1 января налогового года, в котором была получена форма 593.За непредоставление полной, правильной и своевременной информации могут применяться штрафы. Для получения дополнительной информации, см. Важную информацию F, проценты и штрафы.

Обычная продажа / передача : введите дату закрытия условного депонирования.

Exchange : для завершенных обменов введите дату, когда загрузка (наличными или их эквивалентом) была передана обменнику. Для неудавшихся обменов введите дату, когда было определено, что обмен не будет соответствовать требованиям отложенного обмена, и все денежные средства были распределены между продавцом / плательщиком.

При удержании при загрузке или неудачном обмене обязательно используйте формы для года, который вы указали в строке 32 (а не года продажи), поскольку продавец / передающая сторона сможет использовать отчет о продаже в рассрочку для усиление.

Продажа в рассрочку : Для удержания авансового платежа введите дату закрытия условного депонирования. Для удержания основной части каждого частичного платежа введите дату платежа частичного платежа.

Строка 33

Введите продажную цену, сумму неудачного обмена или начальную сумму, а также процент владения. Умножьте две суммы и введите результат в эту строку.

Строка 34 — Тип операции

Отметьте поле, которое представляет тип операции с недвижимостью, для которой рассчитывается удержание.

Традиционная продажа / передача : Установите этот флажок, если обычная продажа / передача представляет собой закрытие сделки с недвижимостью.Эта продажа / передача не содержит никаких условий, таких как продажа в рассрочку, загрузка или неудачный обмен.

Выплата при продаже в рассрочку : установите этот флажок, чтобы указать продажу или передачу как продажу в рассрочку, если будет произведен хотя бы один платеж после налогового года продажи или передачи, или если вы удерживаете авансовый платеж или основную сумму часть любой рассрочки платежа. Приложите копию простого векселя только с авансовым платежом. При завершении сделки с недвижимостью, если авансовый платеж не получен, отправьте Форму 593 с отметкой в ​​Части VII, Строке 34, Поле B, Платеж при продаже в рассрочку и в строке 36 «Сумма, удержанная у этого Продавца / Передающей стороны» указано 0 долларов.

Boot : установите этот флажок, если продавец / передающая сторона намеревается завершить отложенный обмен, но получает загрузку (наличные или их эквивалент) из условного депонирования.

Failed Exchange : Установите этот флажок для любого неудачного обмена, в том числе, если при неудачном отложенном обмене загрузка была приостановлена ​​в исходном отказанном свойстве.

Строка 35 — Расчет удержания

Отметьте один квадрат, который представляет метод, который будет использоваться для расчета удерживаемой суммы в строке 36.Либо Метод общей цены продажи (3 1/3% (0,0333) от общей цены продажи, начального платежа или платежа за продажу в рассрочку), либо Выбор альтернативного расчета удержания на основе применимой налоговой ставки, применяемой к прибыли от продажи. Отметьте только одно поле, A-H.

Строка 36 — Сумма, удерживаемая у этого продавца / передающей стороны

Введите сумму, удерживаемую из этой транзакции или частичного платежа, на основе соответствующего расчета либо для метода общей цены продажи, либо для альтернативного выбора расчета удержания ниже.

Расчет удержания с использованием метода общей продажной цены

Обычная продажа / передача:

  1. Общая продажная цена
  2. Введите процент владения продавца / передающей стороны
  3. Сумма, подлежащая удержанию. Умножьте строку a на строку b и введите результат
  4. Сумма удержания. Умножьте строку c на 3 1/3% (0,0333) и введите результат здесь и в форме 593, строка 36

Продажа в рассрочку

  1. Сумма, подлежащая удержанию.Если вы удерживаете авансовый платеж в условном депонировании, введите необходимую сумму первоначального платежа. Если вы удерживаете платежи в рассрочку, полученные после закрытия сделки с недвижимостью или окончательной выплаты на условном депонировании, введите основную часть платежа
  2. Сумма удержания. Умножьте строку a на 3 1/3% (0,0333) и введите результат здесь и в форме 593, строка 36

Обмен :

  1. Сумма, подлежащая удержанию.Для завершенных отложенных обменов введите сумму начисления (наличными или их эквивалента), полученную продавцом / плательщиком
  2. Сумма удержания. Умножьте строку a на 3 1/3% (0,0333) и введите результат здесь и в форме 593, строка 36

Неудачный обмен :

  1. Общая продажная цена. Если отложенный обмен не завершен или не соответствует отложенным требованиям, введите общую продажную цену
  2. Доля владения.Если несколько продавцов / передающих пытались обменять это имущество, введите процент владения этого продавца / передающего. В противном случае введите 100,00%
  3. Сумма, подлежащая удержанию. Умножить строку a на строку b
  4. Сумма удержания. Умножьте строку c на 3 1/3% (0,0333) и введите результат здесь и в форме 593, строка 36

Расчет удержания с использованием альтернативного расчета Выборы

Обычная продажа / передача : введите сумму из строки 29 в строку 36.

Продажа в рассрочку : Расчетная сумма альтернативного удержания для продажи в рассрочку рассчитывается в два этапа.

Шаг 1 : Рассчитайте процент удержания при продаже в рассрочку, который будет применяться ко всем платежам в рассрочку, включая любые депозиты, авансовые платежи или суммы, уплаченные продавцу / передающей стороне, полученные во время условного депонирования:

  1. Ориентировочная прибыль по продаже. Прибыль от продажи по форме 593, строка 28
  2. Общая продажная цена.Цена продажи из формы 593, строка 13
  3. Процент удержания при продаже в рассрочку, разделите строку a на строку b

Шаг 2: Рассчитайте альтернативную сумму удержания:

  1. Рассрочка платежа или первоначальный взнос
  2. Умножьте строку a на процент удержания при продаже в рассрочку, рассчитанный на этапе 1
  3. Сумма удержания. Умножьте строку b на применимую ставку налога * и введите результат здесь и в форме 593, строка 36

При удержании основной части каждого платежа в рассрочку с использованием альтернативного метода расчета удержания продавец / передающая сторона должен предоставить покупателю / получателю процент удержания при продаже в рассрочку.

Отправьте оригинал формы 593, требуемый удерживаемый платеж по первоначальному взносу и копию простого векселя в FTB. Не прилагайте копию векселя с удержанием на рассрочку платежей, отправленного после закрытия сделки с недвижимостью.

Обмен :

  1. Объем загрузки. Не превышать признанную прибыль
  2. Сумма удержания. Умножьте строку a на применимую ставку налога * и введите результат здесь и в форме 593, строка 36

Неудачный обмен :

  1. Прибыль от продажи по форме 593, строка 28
  2. Доля владения.Если несколько продавцов / передающих пытались обменять это имущество, введите процент владения этого продавца / передающего. В противном случае введите 100,00%
  3. Сумма, подлежащая удержанию. Умножить строку a на строку b
  4. Сумма удержания. Умножьте строку c на применимую ставку налога * и введите результат здесь и в форме 593, строка 36

Если при неудачном отложенном обмене было удержано начисление в первоначальной отказной собственности, уменьшите удерживаемую сумму на сумму, ранее переведенную в FTB.

Ставки налога

  • Физические лица — 12,3%
  • Партнерство вне Калифорнии — 12,3%
  • Корпорация — 8,84%
  • Банк и финансовая корпорация — 10,84%
  • S Corporation — 13,8%
  • Financial S Corporation — 15,8%
  • Трасты (Концедент и Негрантор) — 12,3%

Имя и титул подготовителя / Наименование условного депонирования

Укажите имя и фамилию и название компании / условного депонирования и номер телефона составителя.

Как определить свой базис

Себестоимость или покупная цена собственности обычно является основой для расчета прибыли или убытков от ее продажи или иного распоряжения. Однако, если вы приобрели недвижимость путем дарения, наследования, обмена или каким-либо иным образом, кроме покупки, вы должны использовать иное основание, нежели ее стоимость. Следующие инструкции отражают только общие правила. Могут применяться исключения. Получите федеральную публикацию 551 «Основы активов» для получения дополнительной информации. Продавцам / передающим настоятельно рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом для этой цели.

Как было получено имущество Как определить свой базис
Имущество передано в дар

Обычно ваша основа — это скорректированная основа дарителя на момент дарения. Введите скорректированную базу донора в строке 16. Затем заполните оставшуюся часть VI (кроме строки 17), указав свою информацию после того, как вы получили собственность.

Если справедливая рыночная стоимость (FMV) собственности на момент дарения была меньше, чем скорректированная база дарителя, получите федеральную публикацию 551, чтобы определить свою основу.

Имущество было унаследовано не от вашего супруга / супруги / RDP

Обычно за основу берется FMV на дату смерти человека. Вы можете получить эту оценку из документов о наследстве или, если завещания не было, использовать оценочную стоимость на дату смерти. Введите FMV в строке 16. Затем заполните оставшуюся часть VI (кроме строки 17), указав свою информацию после того, как вы получили недвижимость.

Если вы или ваш (а) супруг (а) / RDP первоначально передали имущество умершему в течение одного года после его смерти, получите федеральную публикацию 551, чтобы определить ваше основание.

Вы владели этим имуществом как общественная собственность вместе с умершим супругом / RDP Ваша основа — это FMV всей собственности на дату смерти вашего супруга / RDP. Введите FMV в строке 16. Затем заполните оставшуюся часть VI (кроме строки 17), указав свою информацию после даты смерти.
Вы владели недвижимостью в совместной аренде со своим супругом / супругой / супругой, которая умерла Ваша основа — это сумма: 1) FMV половины имущества вашего супруга / RDP на дату смерти вашего супруга / RDP; и 2) существующая основа вашей половины имущества на дату смерти вашего супруга / РДП.Введите сумму в строку 16. Затем заполните оставшуюся часть VI (кроме строки 17), указав свои данные после даты смерти.
Имущество, полученное от вашего супруга / RDP в связи с вашим разводом / прекращением зарегистрированного домашнего партнерства

Обычно ваша база такая же, как и без этого переноса. Заполните Часть VI, как если бы вы были единственным владельцем до и после передачи.

Если ваш (а) супруг (а) / RDP передал вам собственность до 18 июля 1984 г., получите федеральную публикацию 551, чтобы определить ваше основание.

Имущество, полученное взамен другого имущества Ваша основа будет зависеть от того, получили ли вы недвижимость в порядке необлагаемого, налогооблагаемого или частично налогооблагаемого обмена. Получите федеральную публикацию 551, чтобы определить вашу основу. Введите свою основу в строке 16. Затем завершите оставшуюся часть VI. Однако не включайте в строки с 17 по 22 суммы, которые вы включили в строку 16.
Вы построили дом (или другие улучшения) на продаваемой собственности

Добавьте покупную цену земли и стоимость здания.Введите сумму в строке 16 и заполните оставшуюся часть VI.

Если вы перенесли прибыль от предыдущего дома на эту собственность, получите федеральную публикацию 551

Вы получили недвижимость в порядке выкупа Укажите свою базу в собственности после обращения взыскания в строке 16. (Возможно, вам потребуется обратиться к налоговому специалисту, который поможет вам с этим расчетом). Затем заполните оставшуюся часть VI (кроме строки 17), указав свою информацию после обращения взыскания.

Шаги для получения ипотеки ESL

Как только ваша ипотека ESL будет одобрена, ваш закрывающий представитель ESL будет работать с вами, вашим адвокатом и адвокатом продавца, чтобы завершить урегулирование и назначить дату закрытия.

Вот некоторые из ключей к успешному закрытию.

Поиск и просмотр заголовка

Во время процесса закрытия необходимо будет завершить поиск и проверку титула до того, как будет оформлена ипотека.Поиск и просмотр заголовка включает:

  • Тщательная проверка всех публичных записей, относящихся к собственности
  • Тщательная проверка права собственности для защиты всех заинтересованных сторон от любых ограничений, касающихся полной истории владения недвижимостью.

Прочие необходимые документы

В дополнение к поиску и проверке титула, для оформления ипотеки требуются следующие документы:

  • Документы, относящиеся к условиям, описанным в письме-обязательстве.Эти документы могут включать платежные письма или выписки со счета, необходимые для выполнения условия закрытия.
  • Свидетельство о страховании домовладельца. Вы или ваше страховое агентство должны будете предоставить ESL этот важный документ.

Планирование дня закрытия

После того, как вся необходимая информация будет предоставлена, потребуется минимум три рабочих дня для подготовки всех закрывающих документов. Тогда вы будете готовы назначить официальное закрытие.

  • Если вы покупаете новый дом , ваш закрывающий представитель ESL вместе с вашим поверенным и поверенным продавца назначит дату закрытия
  • .
  • Если вы рефинансируете свой нынешний дом , ваш закрывающий представитель ESL назначит для вас заключительную встречу.

Место для закрытия

Ваше закрытие состоится в штаб-квартире ESL по адресу 225 Chestnut Street, Rochester, NY 14604.Имеется бесплатная парковка.

Что подарить закрытию

Возможно, вам потребуется внести средства для завершения вашего закрытия. В этом случае ваш закрывающий представитель ESL сообщит вам, что именно требуется.

Вам также необходимо иметь при себе действительное удостоверение личности с фотографией для всех заемщиков и правообладателей. Допустимые формы удостоверения личности с фотографией:

  • Водительское удостоверение
  • Паспорт
  • Идентификационный номер без водителя, выданный государством

Кому нужно приехать

Если вы получаете ипотечный кредит на покупку дома, для закрытия сделки необходимо присутствие:

  • Представитель покупателя или его представитель
  • Адвокат продавца
  • Все заемщики или правообладатели

Если вы рефинансируете ипотечный кредит, для закрытия сделки необходимо присутствие:

  • Все заемщики и правообладатели
  • Ваш адвокат (если вы решите иметь один подарок)

Помните, что присутствие вашего адвоката при закрытии рефинансируемой ипотеки не является обязательным.Кроме того, вы будете нести ответственность за любые судебные издержки, связанные с участием адвоката на закрытии.

Краткий обзор закрытия ипотечного кредита

Вот что происходит, если вы покупаете дом:

  • Вы, ваш поверенный, поверенный продавца и ваш закрывающий представитель ESL встретитесь на ESL
  • Подписаны юридические документы, включая ипотеку ESL и ноту
  • Выручка от продаж распределяется между адвокатом продавца.
  • Затраты на закрытие собраны
  • Копии всех подписанных документов предоставляются для использования в будущем.
  • Адвокат продавца или продавцы передают ключи от вашего нового дома

Что будет дальше? Вы можете начать переезжать в свой новый дом.

Вот что произойдет, если вы рефинансируете свою текущую ипотеку:

  • Вы и ваш закрывающий представитель ESL встретитесь на ESL
  • Если вы наняли адвоката для закрытия дела, ваш адвокат также будет присутствовать на встрече.
  • Подписаны юридические документы, включая ипотеку ESL и ноту
  • Копии всех подписанных документов предоставляются для использования в будущем.

Следующий шаг? Вы будете готовы воспользоваться преимуществами своей новой рефинансированной ипотеки ESL.

Как получить развод: пошаговое руководство

Я получил развод в 1997 году, завершив процесс, который начался в 1993 году, когда мой бывший впервые упомянул «слово на букву D». Хотя развод, безусловно, происходит в гораздо более короткие сроки, я не думаю, что мой опыт является необычным для тех, у кого есть дети от брака, и их карьера заставляет их заниматься другими делами. Я многому научился в процессе и хотел бы поделиться с вами своим опытом в надежде, что они могут сэкономить вам время, деньги и / или горе в вашем собственном бракоразводном процессе.

Предупреждаю, что у меня нет юридического образования, и я стараюсь держаться подальше от юридического жаргона, насколько это возможно. Также имейте в виду, что не все в этой статье будет иметь отношение к вашей ситуации. Проконсультируйтесь с юристом, прежде чем вступать в дело о раздельном проживании или разводе.

Начните здесь:

  1. Вы действительно хотите развода?
  2. Вам нужен юрист?
  3. Необходимая документация
  4. Соглашение о раздельном проживании, вызов и встречный иск
  5. Этап обнаружения
  6. Раздел имущества, финансовой поддержки, опеки над детьми и прав на посещения
  7. Мировое соглашение или судебное разбирательство?

Вы действительно хотите развода?

Первый шаг — попробовать все возможное — включая посредничество, терапевтические группы, духовенство, непрерывный отпуск, ваших ближайших друзей и все, что может помочь, — чтобы попытаться сохранить свой брак! Если у вас есть дети от брака, это еще одна причина изо всех сил стараться уладить отношения с супругом.(Я спешу добавить, однако, что сохранение плохого, ожесточенного брака «ради детей» на самом деле не в интересах ваших детей. На эту тему имеется множество литературы; или вы можете проконсультироваться с детским терапевтом. .)

Вы можете подумать, что в вашем браке все сильно ухудшилось, чтобы его можно было спасти, и что развод — ваш единственный выход. Но, за исключением случаев хронического физического или эмоционального насилия, почти всегда есть надежда. Изучите все такие возможности.Если вы думаете, что развод будет легким и решит все ваши проблемы, подумайте еще раз! Развод сложен, требует много времени и может стоить довольно дорого в финансовом и эмоциональном плане. Вернитесь и еще раз поработайте над спасением вашего брака; в случае успеха вы можете найти его еще сильнее для «близкого звонка», и вы, вероятно, станете более близкими со своим супругом и детьми из-за затраченных усилий и вашего нового восприятия того, что ваш брак на самом деле означает для каждого из вас.

Не кричите «Я хочу развода!» посреди жаркого спора. Если этот совет прозвучал для вас слишком поздно, не паникуйте. Постарайтесь как можно спокойнее поговорить с супругом. По крайней мере, вы получили его или ее внимание в этом вопросе. А теперь попробуй все исправить.

Если вы и ваш супруг (а) решите прибегнуть к посредничеству или консультированию, у адвоката по бракоразводным процессам Сьюзан Канстлер есть предостережение. «Как только вы вовлечены в процесс, — говорит она, — проведите« проверку реальности »через определенный период времени, чтобы убедиться, что вы не попали в« петлю », в которой вы повторяете одни и те же жалобы и перефразируя те же проблемы.Вы можете не только потратить впустую много времени и ухудшить отношения, но также обнаружите, что потратили много денег на этот процесс ». Кроме того, не соглашайтесь ни на что, когда вы выступаете посредником в разводе, если только вы не абсолютно уверены. «Худшее, что вы можете сделать, — это согласиться с чем-то на одном сеансе и отказаться от этого на следующем сеансе».

Кунстлер часто рекомендует своим клиентам самостоятельно консультироваться с терапевтом — еще одна «проверка реальности», особенно если развод — единственное решение.«Постарайтесь осознать и принять, что это, вероятно, один из самых травмирующих переживаний, которые вы можете пережить, и краткосрочная целенаправленная терапия может оказаться очень полезной».

Вам нужен юрист?

Людей привлекает развод «сделай сам» (также известный как «Pro Se», что на латинском языке означает «для себя»), потому что они призваны сэкономить время и деньги. К сожалению, большинство разводов относительно сложны и связаны со сложной передачей собственности и их налоговыми последствиями; плюс вопросы поддержки, опеки и доступа, если речь идет о детях или безработном супруге.«Было бы неплохо провести хотя бы одну консультацию с юристом, чтобы в первую очередь определить ваши права», — рекомендует Дэвид Вильдштейн, председатель отдела семейного права в Wilentz Goldman & Spitzer в Вудбридже, штат Нью-Джерси. Вы можете оформить собственный развод, если:

  • он не будет оспариваться;
  • Вы состояли в браке относительно короткий период времени и не имеете детей;
  • вы и ваш супруг полностью согласны относительно раздела имущества и активов;
  • вы оба трудоустроены и способны содержать себя;
  • вы обладаете достаточной умственной и эмоциональной силой, скрупулезным вниманием к деталям и настойчивостью, чтобы взяться за относительно сложную и трудоемкую задачу;
  • вы можете доказать «основания» для развода (см. «Основания для развода» в части 3 для получения дополнительной информации).

Если вы хотите попробовать маршрут pro se , есть некоторые ресурсы, которые могут вам помочь. Первое, что вам следует сделать, это связаться с местным судом, в котором вы будете подавать заявление о разводе, и получить копию судебного «контрольного списка» документов и информации, которые требуются конкретному суду.

Обратитесь в местный общественный колледж, центр обучения взрослых или общественный центр, чтобы узнать, предлагают ли они уроки развода.

Есть несколько недорогих юридических клиник, а также несколько частных адвокатов или помощников юристов, которые за определенную плату заполнят ваши формы и рассмотрят ваше соглашение о раздельном проживании, чтобы убедиться, что документы заполнены, прежде чем они будут поданы в суд.Помощник юриста обычно заполняет только формы за вас, что может быть всем, что вам нужно, если вы знаете все юридические вопросы по вашему делу, потому что вы подробно обсудили свое дело с адвокатом по разводам, прежде чем нанять помощника юриста для заполнения документов. . Параюристы не обучены давать юридические консультации, и вы можете упустить из виду серьезные проблемы, если полагаетесь на помощника юриста, который сообщит вам свои права и обязанности.

Если вы сами заключаете Соглашение о раздельном проживании, каждый из вас и вашего супруга должен нанять независимого поверенного для проверки всех документов перед подписанием — даже если развод является «дружественным», и вы считаете, что ваше соглашение очень простое.Также помните, что во время переговоров с супругом могут быть очень полезны периодические консультации с адвокатом.

Если во время переговоров с супругом что-то пойдет не так, или вы подозреваете, что он / она пытается обманом заставить вас согласиться на мировое соглашение, которое на самом деле не в ваших интересах, вам обязательно нужно проконсультироваться с юристом — которому, возможно, придется взимать с вас еще больше денег, чтобы отменить то, что вы сделали до того, как удержать его или ее.

Еще один вариант для тех, кто хотел бы взять на себя часть работы, связанной с разводом, — «разделить» свои юридические услуги.«Разделение означает, что поверенный и клиент могут договориться о том, что поверенный будет предоставлять некоторые, но не все, услуги, содержащиеся в классическом деле о семейном праве», — говорит М. Сью Талия, автор книги A Client’s Guide to Limited Legal Услуги . «Обсудив проблемы, представленные в вашем случае, и доступные варианты с адвокатом, вы инструктируете его или ее, какие конкретные задачи она должна выполнять, и вы берете на себя ответственность за остальных».

Необходимая документация

Чтобы заключить Соглашение о раздельном проживании, вам необходимо предоставить своему юристу следующую документацию.Начните собирать все вместе как можно скорее, чтобы вы могли узнать, чего может не хватать, и отправлять запросы на дубликаты. Вот список некоторой информации, которую вы должны подготовить:

Личные данные

  • Полные адреса, номера телефонов и номера социального страхования обеих сторон.
  • Полные имена, даты рождения, номера социального страхования и адреса всех детей, состоящих в браке, а также их школы и классы.
  • Дата и место заключения брака
  • Информация о любом предыдущем браке любого из супругов, включая заверенную копию указа о разводе.
  • Копия любых внутренних договоров (например, брачного договора).
  • Информация о предыдущих судебных разбирательствах между супругами или с участием кого-либо из детей.
  • Даты и подробности всех предыдущих разводов, попыток примирения или консультации по вопросам брака.


Финансовые данные

  • Ваша налоговая декларация за предыдущий год и любые связанные данные из IRS. (Кунстлер рекомендует предоставить вашему юристу отчеты за несколько лет)
  • Информация о вашем текущем доходе, (e.г., текущая расчетная ведомость).
  • Список существенных активов и пассивов обоих супругов.
  • Копии любых заявок на получение кредита, например заявок на ипотеку, которые часто содержат множество полезной информации.

Соглашение о раздельном проживании, повестка и встречный иск

Соглашение о раздельном проживании

Очевидно, что самый простой способ доказать разрыв брака — это соблюдение правил «раздельного проживания». Живя отдельно, вы, вероятно, захотите быть защищенным Соглашением о раздельном проживании, в котором подробно излагаются такие вопросы, как финансовая помощь, опека над детьми и их поддержка, права на посещение и раздел имущества.

Часто на завершение Соглашения о раздельном проживании уходит много времени и работы, поэтому, если дело о разводе уже возбуждено, суд имеет право приказать одному из супругов выплачивать алименты другому на время рассмотрения дела. Он также может определять временную опеку и запрещать супругам выполнять одно из следующих действий — например, высылать детей из штата или существенно сокращать семейное имущество.

Если вы мирно расстались, возможно, удастся заключить простое письменное соглашение о выплате алиментов на время развода.(Он должен быть записан и подписан обеими сторонами, чтобы суммы, уплаченные в качестве алиментов, могли вычитаться из налогооблагаемой базы плательщиком). Моя бывшая жена и я прекрасно справились со всем этим и избавили от проблем и возможных враждебных отношений, связанных с судом. -заказная временная поддержка. Наличие действующего Соглашения о раздельном проживании значительно упрощает последующую процедуру развода. При отсутствии соглашения о раздельном проживании в петиции о расторжении брака в любом случае должны быть затронуты все те же вопросы.Так что раннее составление Соглашения о раздельном проживании — разумное вложение.

Повестка о разводе

Иск о разводе начинается с вручения повестки другой стороне (ответчику), в которой кратко излагаются основания, по которым испрашивается развод, и краткое описание того, кем вы (как истец) являетесь добиваться (сам развод, а также такие вопросы, как раздел имущества, опека над детьми, временная поддержка и судебные издержки). Затем у вас есть до 120 дней, чтобы вручить документы другой стороне.Ответчик должен ответить уведомлением о явке в течение 35 дней и явкой в ​​течение 30 дней.

Встречный иск

После (или, иногда, одновременно с) повесткой подается подтвержденная жалоба. Здесь более подробно описаны основания для развода и конкретное искомое средство правовой защиты. После вручения ответчику у него есть 20 дней для ответа. В ответ ответчик может принять или отклонить часть вашей Жалобы, а также может подать встречный иск против вас.Если ответчик соглашается продолжить развод — хотя и не обязательно соглашается с этим — он или она подпишет Аффидевит ответчика.

Стадия открытия

Если нет соглашения о раздельном проживании или развод оспаривается, каждый из юристов начинает процесс раскрытия информации, в ходе которого они собирают как можно больше информации о фактах дела. Эта информация может касаться таких вопросов, как опека, вина и основания для развода. Но в большинстве случаев упор делается на финансовые вопросы.Скорее всего, вас попросят предоставить различную финансовую документацию и подробно описать в письменном виде в Заявлении с информацией о деле все относящиеся к делу факты, касающиеся ваших финансов и имущества. И я про детали! (Вот где я увяз.)

Ожидается, что вы должны составить список и указать разумную и доказуемую стоимость в долларах на каждый важный предмет, который (а) вы привнесли в брак, и (б) что у вас есть в ваше владение на момент подписания Заявления. Итак, в течение следующих двух месяцев или около того вы пытаетесь отследить счета за вещи, которые вы купили до свадьбы, заставить свой банк распечатать пачки бумаг для вашего банковского счета и балансы IRA за день до вашего брака (что довольно сложным и дорогостоящим, если эта дата была более 10 лет назад, и если вы, как и я, несколько раз меняли банк из-за переездов между городами, и, как и я, некоторые из этих городов были иностранными), сбор квитанций для подтверждения непогашенного остатка вашей ипотеки и акций вашей компании до свадьбы, стоимости автомобиля, мотоцикла, каноэ и прочего на два дня и до бесконечности.

Тем временем ваш юрист обратился за помощью к актуарию для определения стоимости пенсионного плана вашей компании на обе даты. Эти расчеты могут быть довольно сложными и требуют большого количества актуарных предположений. «Ваш юрист также может использовать услуги бухгалтера для проверки деловой документации или оценщика для определения стоимости вашего бизнеса или недвижимости», — добавляет Вильдштейн.

Уф! Вы, наконец, закончили с этим — подписали и доставили адвокату вашего супруга.Теперь вы обнаруживаете, что другой юрист обязан внимательно изучить ваши данные и потребовать доказательства всего, о чем идет речь. Итак, вы возвращаетесь к книгам, оценщикам и банкам за дополнительными доказательствами того, что оспаривается. Также могут быть запрошены оценки или оценки в отношении таких вещей, как стоимость бизнеса.

За возможным исключением людей, которые являются скрупулезными хранителями документации, сбор необходимых доказательств в поддержку вашего документа Net Worth может стать кошмаром. Все, что я могу здесь посоветовать, это «продолжайте», поскольку проблема не решится сама по себе.Медлить легко, но маловероятно, что вы сможете действовать осмысленно, пока финансовая информация не будет сочтена полной, точной и приемлемой для «другой стороны».

Процесс раскрытия информации может включать несколько связанных юридических инструментов, таких как допросы (письменные вопросы, требующие письменных ответов от другой стороны для прояснения одной или нескольких проблемных областей) и допросы перед судом, также известные как показания под присягой (та же идея, но выполненная устно под присягой, с заметками судебного репортера).

И вот здесь то доверие и добрая воля, которые вы выстроили во время разлуки, — обращаясь с бывшим с вежливостью, скрупулезной честностью и добротой, — начинают приносить свои плоды. В нашем случае моя бывшая жена признала, что задержки и расходы при получении некоторых документов просто не стоили пары сотен долларов, которые она могла бы получить при окончательном разделе собственности. Она знает — потому что я демонстрировал ей это снова и снова, — что у меня нет желания ни в чем обманывать ее или наших детей.Это позволило нам достичь справедливого урегулирования, не потратив еще 1500 долларов и несколько месяцев на сбор дополнительной документации. Мы сошлись во мнении, что доллары гораздо лучше потратить на наших детей, чем на оценщики и банковские сборы.

Отдел имущества, финансовой поддержки, опеки над детьми и прав на посещение

Отдел имущества

Детали раздела имущества могут существенно отличаться от штата к штату, но вот краткое описание того, что обычно происходит на этом этапе ваш развод:

  1. Имущество классифицируется как «раздельное» (т.е. полученное до брака или во время брака, например, в виде подарка или по наследству и хранимое отдельно), или «супружеское» (имущество, приобретенное во время брака и совместно используемое).
  2. Этому объекту недвижимости присвоена справедливая рыночная стоимость.
  3. Затем он делится между супругами поровну. Государства со справедливым распределением пытаются разделить собственность «справедливо», в отличие от строгого разделения 50/50.

Одна из основных причин раскрытия финансовой информации каждым супругом — это справедливое распределение семейной собственности.Другие соображения включают будущую доходность, налоговые последствия, а также любые предварительные или добрачные соглашения.

Финансовая поддержка

Другой причиной раскрытия финансовой информации является подробное описание ваших доходов и расходов (фактических и предполагаемых), чтобы юристы или суд могли решить, должен ли один из супругов оказывать финансовую поддержку другому. Если в этом участвуют дети, родитель, не являющийся опекуном, обычно должен будет платить установленную ежемесячную сумму алиментов на ребенка в соответствии с руководящими принципами поддержки.Другая сумма может быть определена для выплаты супружеской поддержки или алиментов (ранее называвшаяся «Алименты»).

У каждой из этих сумм будет установленная дата начала и окончания. Как правило, алименты продолжаются до достижения детьми 21 года или до тех пор, пока они не закончат университетское образование, но они могут прекратиться преждевременно, если ребенок решит уйти из дома и отделиться от родительского влияния или контроля или бросить школу. Выплаты алиментов могут продолжаться в течение года и более или даже пожизненно (в случае более длительных браков).Эти выплаты обычно предназначены для того, чтобы «позволить бывшему супругу продолжить образ жизни, к которому он или она привык», говорит Вильдштейн, или в более коротком браке, чтобы помочь бывшему супругу снова встать на ноги: выплаты могут могут использоваться для обучения в университете и могут включать дополнительные деньги на уход за детьми в дневное время, пока он или она посещает занятия, что должно помочь бывшему супругу со временем найти оплачиваемую работу.

Опека над детьми и права на посещения

Соглашение о поддержке или решение о разводе будут предусматривать опеку над детьми (до 18 лет) и права на посещения родителем, не являющимся опекуном.Если у вас есть дети, эти пункты, безусловно, являются наиболее важными в вашем соглашении, особенно если ваше расставание было чем-то менее дружеским. Если есть даже намек на то, что один из родителей подаст на единоличную опеку, вам действительно нужно проконсультироваться с компетентным юристом.

Изначально оба биологических родителя имеют равные права на опеку. Когда вы расстаетесь, вы все равно можете сохранить совместную опеку, хотя один из родителей может тратить непропорционально много времени на фактическую заботу о детях.

Вам и вашему супругу необходимо договориться об опеке. Если вы не можете решить это (например, если вы оба настаиваете на единоличной опеке), тогда суд должен будет решить за вас. Во всех случаях судья ставит в первую очередь интересы детей. Даже в случае предоставления единоличной опеки суд признает, что в большинстве случаев детям лучше всего, когда в их воспитании участвуют оба родителя. Обсудите любые опасения со своим юристом.

Как и в случае с решением об опеке, суды предпочитают, чтобы вы и ваша супруга разработали права доступа или посещения.Моя бывшая жена и я написали в нашем соглашении, что у меня есть доступ к детям каждые вторые выходные (включая дополнительные дни длинных выходных), три недели во время летних каникул и неделю на Рождество. В соглашении также оговариваются разумные объемы свободного общения по телефону, факсу, электронной и обычной почте. Как я уже упоминал, у нас с ней очень дружеские отношения, поэтому я могу видеть детей в другое время и получаю удовольствие. Я знаю, что она ценит, что я провожу с ними дополнительное время так же, как детям нравится меня видеть.Смысл включения моих прав доступа в соглашение — защитить мои интересы, если по какой-либо причине наши отношения испортятся. Хотя в моей ситуации это крайне маловероятная возможность, наличие всего в письменной форме — это простой страховой полис: мои права защищены законом.

Расчетное или судебное разбирательство?

Имея на столе все необходимые финансовые вопросы, вопросы опеки, поддержки и посещения, пришло время определить, можете ли вы уладить любые разногласия и достичь урегулирования, или требуется судебное разбирательство, чтобы выслушать дела раньше судья.

Отрадно отметить, что до суда доходит менее 5% всех разводов. Вам следует очень внимательно отнестись к любому предположению, что ваши проблемы могут быть решены только путем судебного разбирательства. Если возможно, разрешите ваши разногласия с помощью ваших юристов и / или компетентного посредника и / или других консультантов. «В Нью-Джерси, — поясняет Вильдштейн, — стороны должны явиться в Группу по досрочному урегулированию (ESP), прежде чем дело может быть передано в суд». В состав комиссии входят два юриста, которые добровольно выкладывают свое время, чтобы дать рекомендации о том, как следует урегулировать дело — справедливо и быстро.Время проведения этого одноразового заседания комиссии варьируется от округа к округу, но обычно оно проводится за несколько месяцев до суда. Конечно, вы не должны отказываться от своего законного права на судебное разбирательство, если есть реальная необходимость — например, тупиковая ситуация по поводу того, чья опека действительно лучше всего подходит для детей, или честное разногласие в оценке крупного актива. Но зал суда следует использовать только в крайнем случае; это определенно не то место, где можно отомстить своему бывшему за то, что он бросил вас ради своей секретарши.И помните, что каждый потраченный доллар — это доллар, который лучше было бы потратить на детей.

Решение о разводе

После того, как вы и ваш супруг подпишете свое соглашение и все необходимые письменные показания под присягой и другие формы для неоспоримого развода, все ваши документы будут переданы секретарю суда на рассмотрение. Если все в порядке, документы отправляются судье, который затем подпишет решение о разводе (или декрет о разводе), и ваш брак расторгается.

«Если соглашение не будет достигнуто, суд примет решение по завершении судебного разбирательства», — говорит Вильдштейн.

После того, как судья подписал решение, вы официально разведены. Вскоре после этого клерк округа «войдет» в него, сделав решение о разводе частью официальных документов суда. А теперь пора отпраздновать — или, что более вероятно, вспомнить счастливые времена вашего брака и снова задуматься, почему все пошло так плохо.