ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПОРТАЛ ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

Инвестиции в недвижимость США — Second Wind

Все, что вам нужно знать об инвестициях в недвижимость США

Общая стоимость всей жилой недвижимости США занимает второе место в мире, уступая лишь рынку Китая. Согласно данным компании Zillow, общая стоимость квадратных метров США на начало 2021 года оценивалась в $36,2 трлн, а стоимость коммерческой недвижимости в стране достигает $17 трлн, что составляет 27% от всего объема этого сектора в мире. Примечательно, что число квадратных метров, находящихся под профессиональным управлением в США значительно превосходит показатели других стран. По данным компании MSCI, на 2020 год объекты в США общей стоимостью более $3650,6 млрд находились под управлением профильных компаний, вторым в списке с отрывом более чем в три раза идет рынок недвижимости Японии с объемом $940 млрд, на третьем месте – Великобритания (объем рынка профессионально управляемой недвижимости $768,5 млрд).

Если вы рассматриваете возможность инвестирования в зарубежную недвижимость и задумываетесь о диверсификации активов, определенно стоит обратить внимание на рынок недвижимости США. В долгосрочной перспективе он имеет высокий потенциал для сохранения и преумножения капитала.

Говоря о вариантах инвестиций в недвижимость США, можно выделить два основных направления: приобретение объектов в частную собственность и инвестиции через профессиональных участников рынка недвижимости.

Приобретение активов в частную собственность

Инвестировать в недвижимость США можно, приобретая объект в частную собственность. Однако, у этого, на первый взгляд простого и понятного способа вложений в недвижимость есть свои нюансы. Инвестору нужно быть готовым к тому, что придется потратить большое количество времени на изучение рынка, поиск объекта, оформление документов, включающее большое число юридических тонкостей.

Законодательство по сделкам с недвижимостью в США регулируется на местном уровне, поэтому процесс проведения сделки, сроки, список документов, а также взаимоотношения между собственниками и арендаторами отличаются от штата к штату. В этой связи самым рациональным при планировании сделки будет делегирование юридической работы риелторам/агентам, адвокатам, специализирующимся именно на том регионе, где будет приобретен объект. Оформить недвижимость в США иностранный инвестор может как на физическое, так и на юридическое лицо.

Состояние рынка жилой недвижимости США

Что касается рынка жилой недвижимости США, то согласно индекса S&P CoreLogic Case-Shiller Indices от компании S&P Dow Jones Indices, рост цен по итогам 2021 года в сегменте составил 18,8%. Это стало рекордом за всю историю наблюдений, то есть с 1987 года. В 20 крупнейших городах страны, вошедших в исследование, рост цен на квартиры и дома стал двузначным. Самый большой скачок зафиксирован в Финиксе (штат Аризона) — 32,5%, а также в Тампе и Майами (штат Флорида) — 27,3%. Минимальный рост зафиксирован в Вашингтоне (10,5%) и Миннеаполисе (11,4%).

Говоря о причинах такого всплеска активности на рынке, аналитики упоминают два главных фактора: из-за пандемии многие американцы решили сменить место жительства и переехали из городов в пригороды и сельскую местность. Также на спрос могли повлиять низкие ставки ФРС — люди спешили приобрести недвижимость в ипотеку до того, как регулятор начал поднимать ставку.

Также сыграл свою роль и такой фактор, как миграция американцев из штатов, где у власти находятся демократы, в регионы с республиканским правительством.

По данным Бюро переписи населения США, такие штаты, как Калифорния, Нью-Йорк, Нью-Джерси, Мичиган и Иллиной потеряли в общей сложности 4 миллиона жителей в период с 2010 по 2019 год. Наибольший приток жителей наблюдается во Флориде, Техасе, Теннесси, Огайо и Аризоне. Это во многом связано с проводимой республиканцами экономической и налоговой политикой — более благоприятной как для бизнеса, так и для домовладений.

По данным CoreLogic, на фоне некоторого охлаждения спроса и снижения цен в 2022 году, такие штаты, как Флорида, Южная Каролина и Мэн продемонстрируют подорожание жилой недвижимости на 8-10%. Минимальный рост цен прогнозируется в Луизиане, Нью-Йорке и Вайоминге – от 2,5% до 3,5%.

Чтобы подобрать конкретный объект, сравнить характеристики и стоимость лотов, можно воспользоваться специальными онлайн-интеграторами.

5 наиболее популярных интеграторов жилой недвижимости США

В Соединенных Штатах можно назвать пять основных интеграторов жилой недвижимости, которыми пользуются большинство покупателей и продавцов.

• Zillow https://www.zillow.com/
• Trulia https://www.trulia.com/
• Yahoo! Homes https://yahoo.com/
• Realtor https://www.realtor.com/
• RedFin https://www.redfin.com/

Коммерческая недвижимость

Коммерческий сектор недвижимости – одно из самых привлекательных направлений для инвестиций. Экономика США достаточно быстро восстанавливается после пандемии и большинство экспертов рынка отмечают рост спроса и стоимости объектов, что обещает инвесторам неплохую доходность. Особенно интересны инвестиции в складские помещения и многоквартирные дома.

Рынок коммерческой недвижимости США очень разнообразен и представлен такими направлениями, как ритейл, гостиничный сектор, логистические центры, офисы, многоквартирные дома для сдачи в аренду (multi-family), промышленные объекты.
5 наиболее популярных интеграторов коммерческой недвижимости США
Коммерческая недвижимость также представлена на сайтах-интеграторах, как и жилая.

Среди самых востребованных в США:

LoopNet http://www.loopnet.com/
MLS https://www.mls.com/
CREXi https://www.crexi.com/
Ten-x https://www.ten-x.com/
42 Floors https://42floors.com/
Catylist https://catalystrealestate.com/
Brevitas https://brevitas.com
theBrokerList https://thebrokerlist.com/

Вышеперечисленные ресурсы помогут вам составить первое впечатление и определиться с бюджетом покупки, расположением и типом объекта. Они послужат хорошей отправной точкой для начала поиска, также с помощью интеграторов инвесторы могут найти риелторов именно в тех регионах, где планируется покупка недвижимости.

Приобретение дома, квартиры или коммерческого объекта в частную собственность потребует от инвестора значительных финансовых вложений, кроме того, существенное количество времени придется потратить на поиск агентов, юристов, налоговых консультантов уже на месте покупки. Стоит также предусмотреть, что содержание объекта, оплата налогов, поиск арендаторов и другие заботы лягут на ваши плечи, либо нужно будет обращаться в профессиональные агентства, предусмотрев бюджет на их услуги.

Для тех же, кто не готов приобретать недвижимость в частную собственность в США, существуют и другие способы получения дохода, не предусматривающие полного владения объектом.

Инвестиции через профессиональные управляющие компании

В США существует большое количество компаний, которые предоставляют услуги по профессиональному управлению недвижимостью. Рынок таких услуг в США – крупнейший в мире. В стране накоплен огромный практический и юридический опыт по инвестированию в различные фонды, трасты, краудфандинг-платформы. При этом потенциальная доходность таких инвестиций будет зависеть от уровня риска и объемов вложений, ниже рассмотрим варианты инвестирования по возрастанию риска:

Инвестирование в недвижимость через REIT

REIT расшифровывается как Real Estate Investment Trust, и представляет собой форму организации юридического лица, обеспечивающего возможность заработка на покупке и управлении недвижимостью. REIT были представлены правительством США широкому кругу инвесторов в 1960 году и представляют собой компании, работающие с недвижимостью, которая в большинстве случаев находится на балансе REIT – в собственности либо на правах аренды.

Основные требования к REIT заключаются в том, что 75% процентов их прибыли должно приходить от сделок с недвижимостью и более 90% дохода должно быть распределено в форме дивидендов инвесторам фонда. Выполняя эти требования, в большинстве случаев компания получает право не платить корпоративный налог на доход.

REITs инвестируют в широкий спектр объектов недвижимости, включая офисы, многоквартирные дома, склады, торговые центры, медицинские учреждения, центры обработки данных, вышки сотовой связи, инфраструктуру и отели. Большинство REIT фокусируются на определенном типе недвижимости, но некоторые держат в своих портфелях несколько типов недвижимости.

Большинство REIT торгуются на крупных фондовых биржах, также существуют частные Real Estate Investment Trust, в которые можно инвестировать напрямую. Всего на NYSE на январь 2022 года зарегистрировано 178 REIT, они отличаются по своими стратегиями, размерами и доходностью.

Если вы решите инвестировать в REIT, сначала уточните, к каким из них ваш брокер может предоставить доступ. Или выберите брокерскую компанию, которая позволит вам вкладывать средства в интересующий именно вас REIT. Ориентировочная доходность Real Estate Investment Trust колеблется в диапазоне от 2 до 12% годовых.

На российских биржах инвесторам доступна покупка акций ETF FXRE, в составе которого более 120 акций компаний сектора недвижимости США. Инвестируя в ETF, вы становитесь обладателем определенной части фонда, который в свою очередь является владельцем активов большого числа REIT. Минимальная сумма инвестиций в FXRE стартует от 1 доллара США.

Инвестиции в недвижимость через Crowdfunding platforms

В США существует достаточно большое количество онлайн-платформ, предоставляющих инвесторам возможность заработать, вложившись в проекты или в фонды с пулом объектов коммерческой недвижимости.

Платформа по определенным критериям отбирает проекты и предлагает их инвесторам в формате фондов с пулом объектов, что обеспечивает инвестору диверсификацию. Кроме того, с помощью таких платформ можно инвестировать в строительство определенного объекта недвижимости.

Один из положительных моментов краудфандинговых платформ в том, что они открыты для инвесторов с небольшим бюджетом. Также от участников не требуется управление активом.

Онлайн-платформа всегда доступна для инвестора, что делает их все более популярными, однако большинство из них работают только с резидентами США или требуют наличие компании, зарегистрированной в стране. Минимальная сумма инвестирования для фондов с большим портфолио объектов стартует от 5 тысяч долларов и составит 25-30 тысяч долларов в случае финансирования одного объекта.

Кроме того, большинство краудфандинг-платформ в Соединенных Штатах работает только с аккредитованными инвесторами*, а доходность в среднем варьируется от 4 до 15% годовых.

*Аккредитованный инвестор – физическое лицо, имеющее состояние свыше 1 млн долларов или доход 200-300 на семью. Кроме того, аккредитованный инвестор может подтвердить наличие определенных профессиональных сертификатов, званий или полномочий, или быть консультантами по инвестициям, зарегистрированными в Комиссии по ценным бумагам и биржам США.

Инвестирование в недвижимость США через фонды недвижимости

Фонды недвижимости в США представлены и другими формами: LLC, партнерствами или вышеупомянутыми REITs, которые также могут быть непубличными и не котироваться на биржах. Фонды могут иметь в своем портфолио как один проект, на который привлекается финансирование, так и пул объектов, отвечающих стратегии фонда. При этом минимальный размер инвестиций, срок инвестирования, доходность, готовность принять иностранных инвесторов и требования по статусу инвестора определяются самим фондом.

Доходность в различных фондах будет зависеть от стратегии каждого из них, и может составлять от 2% годовых с минимальными рисками до 30% при удачном стечении факторов, но и на фоне высоких рисков.

Иммиграционная программа ЕВ-5

Также для тех, кто рассматривает иммиграцию в США, существует возможность получения грин-карты через инвестирование в фонды, управляемые лицензированными Региональными центрами. При этом доходность инвестирования минимальна и основной целью инвестора является получение вида на жительство в США, а также возврат основной суммы инвестиций. В настоящее время минимальный объем вложений по программе ЕВ-5 составляет 800 тысяч долларов для проектов на территории с низким уровнем занятости и 1 млн для остальных проектов. Подробнее здесь.

Проекты для получения грин-карты по программе EB-5.

В заключение

Разнообразие форм инвестирования в профессионально управляемую недвижимость США представляет интерес как для консервативного инвестора, желающего сохранить капитал, так и тех, кто хочет взять от рынка максимум. Независимо от объема вложений и стратегии инвестирования рынок недвижимости США дает возможность диверсификации портфеля и заработка двузначной доходности и в долларах.

Инвестиции в недвижимость | Группа компаний ПИА

На протяжении всего времени существования цивилизации инвестирование в недвижимость было и будет лучшим сбережением средств.

Преимуществами инвестиций в недвижимость являются:

• Надёжность
• Долгосрочность

Вложения в недвижимость выгодно отличается от других способов инвестирования. На наш взгляд вложения в недвижимость является единственным и лучшим вложением средств, как на короткий срок от нескольких месяцев до нескольких лет, так и в целях создания дополнительного пенсионного дохода от сдачи в аренду.

Хранить деньги на депозите в банках или наличными, крайне рискованно из-за состояния самой банковской системы, а так же не стабильной валюты. К тому же банковские проценты с трудом перекрывают инфляцию

Вклады больших средств в фондовый рынок, с какой-то точки зрения тоже не верны, с одной стороны есть масса примеров, когда вложения приносили свыше 100% прибыли, с другой стороны достаточно вспомнить кризисы 1998 и 2008 годов, когда сумма сбережений уменьшилась в разы.

Грамотные объекты недвижимости для инвестирования позволяют рассчитывать, как на рост стоимости самого объекта (как минимум уберечься от инфляции), так и постоянный долгосрочный доход от сдачи в аренду.

Основные направления инвестирования в недвижимость:

Инвестиции в новостройки (Строящаяся недвижимость)

Основные плюсы инвестиций в строительство жилой недвижимости заключаются в прибыли от удорожания объекта при приближении к срокам сдачи. Так же основным положительным фактором является ликвидность нового дома, а соответственно больше денег от аренды или продажи.

Минусы – это риски, как следствие необходимое детальное знание рынка недвижимости, знание уровня надёжности застройщиков.

Первое Ипотечное Агентство владеет информацией о надёжности застройщиков, даёт свои рекомендации, основываясь на опыте, предлагает максимальный выбор, низкие цены и владеет всеми акциями на первичном рынке. Рост цены от степени готовности объекта может варьироваться от 10% до 40%, как показывает статистика. Доходы от сдачи квартиры в аренду редко превышает 7% в год (без учёта роста стоимости).

Инвестиции во вторичное жилье (Готовая недвижимость)

Плюсы вторичной жилой недвижимости состоят в том, что практически полностью отсутствуют риски, появляется возможность закладывать имеющееся жильё в залог (кредитоваться) и снова вкладываться, увеличивая прибыль. По статистике, сроки окупаемости составляют около 15 лет, но уровень надёжности значительно выше, чем у строящихся объектов.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость является наиболее интересной и перспективной. Это способ создания себе не только дополнительных доходов и обеспечения старости, но и возможность передать доходы по наследству.

Выбор торговых коммерческих помещений на вторичном рынке даёт возможность наличия долгосрочных арендаторов, соответственно низкий уровень рисков, можно получать кредиты под залог данного объекта и увеличивать объём инвестиций.

Статистика по таким объектам показывает окупаемость за 8 – 12 лет.

Необходимо понимать, что не просто найти в продаже ликвидный объект с хорошей доходностью, недостаточно просто регулярно мониторить открытые источники и межагентские базы.

Многие такие объекты продаются не публично, именно поэтому, Первое Ипотечное Агентство постоянно накапливает свою базу собственников, которые могут предложить свои объекты под конкретный запрос.

Определённый интерес представляет вложение в офисную недвижимость, которая наиболее активно восстанавливается после кризиса. Особый интерес представляет строящаяся офисная недвижимость от застройщика, при условии единой понятной концепции управления бизнес центра.

Первое Ипотечное Агентство может предложить, как большие коммерческие помещения, так и отдельно стоящие здания. Относительно сложно высчитать уровень проходимости строящихся бизнес центров и определить доходность объекта, но, так же, как и в жилых новостройках, тут можно серьёзно заработать на разнице цены стройки и уже готового объекта.

5 простых способов инвестировать в недвижимость

При поиске вариантов инвестирования существует множество вариантов, куда вложить деньги. Акции, облигации, биржевые фонды, взаимные фонды и недвижимость — все это хорошие инвестиции, независимо от того, какой у вас опыт; форекс или криптовалюта могут быть слишком волатильными для начинающих инвесторов. Какой вариант вы выберете, будет зависеть от того, насколько вы хотите участвовать в своих инвестициях, сколько денег у вас есть, чтобы начать инвестировать, и какой риск вы готовы взять на себя.

Покупка и владение недвижимостью — это инвестиционная стратегия, которая может приносить как удовлетворение, так и прибыль. В отличие от инвесторов в акции и облигации, потенциальные владельцы недвижимости могут использовать кредитное плечо для покупки недвижимости, заплатив часть общей стоимости авансом, а затем со временем погасив остаток плюс проценты.

Что делает хорошие инвестиции в недвижимость? Хорошая инвестиция имеет высокие шансы на успех или возврат ваших инвестиций. Если ваши инвестиции сопряжены с высоким уровнем риска, этот риск должен быть уравновешен высокой возможной прибылью. Но даже если вы выбираете инвестиции с высокой вероятностью успеха, это не гарантия. Вы не должны вкладывать деньги в недвижимость или любые другие инвестиции, если вы не можете позволить себе потерять эти деньги.

Хотя традиционная ипотека обычно требует первоначального взноса в размере от 20% до 25%, в некоторых случаях первоначальный взнос в размере 5% — это все, что требуется для покупки всего имущества. Эта способность контролировать актив в момент подписания документов воодушевляет как владельцев недвижимости, так и арендодателей, которые, в свою очередь, могут брать вторые ипотечные кредиты на свои дома, чтобы вносить авансовые платежи за дополнительную недвижимость. Вот пять основных способов, которыми инвесторы могут зарабатывать деньги на недвижимости.

Ключевые выводы

• Начинающие владельцы недвижимости могут купить недвижимость, используя кредитное плечо, заплатив часть ее общей стоимости авансом и погасив остаток с течением времени.
• Один из основных способов, с помощью которых инвесторы могут зарабатывать деньги в сфере недвижимости, — это стать арендодателем сдаваемой в аренду недвижимости.
• Люди, занимающиеся плаванием, скупая недооцененную недвижимость, ремонтируя ее и продавая, также могут получать доход.
• Инвестиционные группы в сфере недвижимости — это более практичный способ заработка на недвижимости.
• Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) в основном представляют собой акции, приносящие дивиденды.

5 простых способов инвестировать в недвижимость

1. Арендная недвижимость

Владение арендованной недвижимостью может стать отличной возможностью для людей, которые обладают навыками ремонта своими руками (DIY) и терпением, чтобы управлять арендаторами. Однако эта стратегия требует значительных капиталовложений для финансирования первоначальных затрат на техническое обслуживание и покрытия свободных месяцев.

Плюсы

• Обеспечивает регулярный доход и стоимость недвижимости

• Максимизирует капитал за счет кредитного плеча

• Многие связанные с налогом расходы

Минусы

• Управление арендаторами может быть утомительным

• Потенциальный ущерб имуществу арендаторов

• Уменьшенный доход от потенциальных вакансий

Согласно данным Бюро переписи населения США, цены продажи новых домов (приблизительный показатель стоимости недвижимости) неуклонно росли в цене с 1960-х до 2007 года, прежде чем погрузиться во время финансового кризиса. Впоследствии цены реализации возобновили рост, даже превысив докризисный уровень. Долгосрочные последствия пандемии коронавируса для стоимости недвижимости еще предстоит увидеть.

Источник: Исследование строительства, Бюро переписи населения США .

Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна. Если вы считаете, что подверглись дискриминации по признаку расы, религии, пола, семейного положения, использования государственной помощи, национального происхождения, инвалидности или возраста, вы можете предпринять следующие шаги. Одним из таких шагов является подача отчета в Бюро финансовой защиты потребителей или в Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD).

2. Инвестиционные группы в сфере недвижимости (REIG)

Инвестиционные группы в сфере недвижимости (REIG) идеально подходят для людей, которые хотят владеть арендованной недвижимостью без хлопот, связанных с ее управлением. Инвестирование в REIG требует запаса капитала и доступа к финансированию.

REIG похожи на небольшие взаимные фонды, которые инвестируют в сдаваемую в аренду недвижимость. В типичной инвестиционной группе в сфере недвижимости компания покупает или строит ряд многоквартирных домов или кондоминиумов, а затем позволяет инвесторам покупать их через компанию, тем самым присоединяясь к группе.

Один инвестор может владеть одной или несколькими единицами автономной жилой площади, но компания, управляющая инвестиционной группой, коллективно управляет всеми единицами, занимаясь техническим обслуживанием, рекламируя вакансии и проводя собеседования с арендаторами. В обмен на выполнение этих управленческих задач компания берет процент от ежемесячной арендной платы.

Стандартная групповая аренда недвижимости оформляется на имя инвестора, и все единицы объединяют часть арендной платы, чтобы защититься от случайных вакансий. С этой целью вы будете получать некоторый доход, даже если ваш блок пуст. До тех пор, пока уровень вакантных площадей в объединенных единицах не поднимется слишком высоко, их должно быть достаточно для покрытия расходов.

3. Переворот дома

Переворачивание домов предназначено для людей со значительным опытом в области оценки недвижимости, маркетинга и ремонта. Перепродажа дома требует капитала и способности делать или контролировать ремонт по мере необходимости.

Это пресловутая «дикая сторона» инвестирования в недвижимость. Точно так же, как внутридневная торговля отличается от инвесторов, торгующих по принципу «купи и держи», так и те, кто занимается продажей недвижимости, отличаются от арендодателей, которые покупают и сдают в аренду. Показательный пример: любители недвижимости часто стремятся выгодно продать недооцененную недвижимость, которую они покупают менее чем за шесть месяцев.

Сторонники чистой собственности часто не вкладывают средства в улучшение свойств. Таким образом, инвестиции уже должны иметь внутреннюю стоимость, необходимую для получения прибыли без каких-либо изменений, иначе они исключат собственность из споров.

«Флипперы», которые не могут быстро разгрузить недвижимость, могут столкнуться с проблемами, потому что у них, как правило, недостаточно свободных денежных средств для выплаты ипотечного кредита на недвижимость в долгосрочной перспективе. Это может привести к постоянным, лавинообразным убыткам.

Есть еще один вид дельцов, которые зарабатывают деньги, покупая недвижимость по разумной цене и повышая ее стоимость, ремонтируя ее. Это могут быть долгосрочные инвестиции, когда инвесторы могут позволить себе приобретать только один или два объекта одновременно.

4. Инвестиционные фонды недвижимости (REIT)

Инвестиционный траст в сфере недвижимости (REIT) лучше всего подходит для инвесторов, которые хотят иметь доступ к недвижимости без традиционной сделки с недвижимостью.

REIT создается, когда корпорация (или траст) использует деньги инвесторов для покупки и эксплуатации доходной недвижимости. REIT покупаются и продаются на основных биржах, как и любые другие акции.

Корпорация должна выплачивать 90% своей налогооблагаемой прибыли в виде дивидендов, чтобы сохранить свой статус REIT. Делая это, REIT избегают уплаты корпоративного подоходного налога, тогда как обычная компания будет облагаться налогом на свою прибыль, а затем должна решить, распределять ли свою прибыль после налогообложения в качестве дивидендов.

Как и обычные акции, приносящие дивиденды, REIT являются надежной инвестицией для инвесторов фондового рынка, которые хотят получать регулярный доход. По сравнению с вышеупомянутыми типами инвестиций в недвижимость, REIT позволяют инвесторам вкладывать средства в нежилые помещения, такие как торговые центры или офисные здания, которые, как правило, не могут быть приобретены отдельными инвесторами напрямую.

Что еще более важно, REIT очень ликвидны, потому что они являются биржевыми трастами. Другими словами, вам не понадобится агент по недвижимости и передача права собственности, чтобы помочь вам обналичить свои инвестиции. На практике REIT представляют собой более формализованную версию инвестиционной группы в сфере недвижимости.

Наконец, рассматривая REIT, инвесторы должны различать фонды REIT, владеющие зданиями, и ипотечные REIT, которые обеспечивают финансирование недвижимости и балуются ценными бумагами, обеспеченными ипотекой (MBS). Оба предлагают доступ к недвижимости, но природа воздействия различна. Долевые REIT более традиционны в том смысле, что они представляют право собственности на недвижимость, тогда как ипотечные REIT фокусируются на доходах от ипотечного финансирования недвижимости.

5. Онлайн-платформы по недвижимости

Платформы для инвестиций в недвижимость предназначены для тех, кто хочет присоединиться к другим в инвестировании в более крупную коммерческую или жилую сделку. Инвестиции осуществляются через онлайн-платформы недвижимости, которые также известны как краудфандинг недвижимости. Это по-прежнему требует вложения капитала, хотя и меньше, чем требуется для прямой покупки недвижимости.

Онлайн-платформы связывают инвесторов, которые хотят финансировать проекты, с застройщиками. В некоторых случаях вы можете диверсифицировать свои инвестиции с небольшими деньгами.

Часто задаваемые вопросы

Почему я должен добавить недвижимость в свой портфель?

Недвижимость представляет собой отдельный класс активов, который, по мнению многих экспертов, должен быть частью хорошо диверсифицированного портфеля. Это связано с тем, что недвижимость обычно не тесно связана с акциями, облигациями или товарами. Инвестиции в недвижимость могут также приносить доход от арендной платы или платежей по ипотеке в дополнение к возможности прироста капитала.

Что такое прямое и косвенное инвестирование в недвижимость?

Прямые инвестиции в недвижимость подразумевают фактическое владение недвижимостью и управление ею. Косвенная недвижимость включает в себя инвестирование в объединенные транспортные средства, которые владеют и управляют недвижимостью, такие как REIT или краудфандинг в сфере недвижимости.

Является ли краудфандинг недвижимости рискованным?

По сравнению с другими формами инвестирования в недвижимость краудфандинг может быть несколько более рискованным. Часто это связано с тем, что краудфандинг для недвижимости появился относительно недавно. Кроме того, некоторые из доступных проектов могут появиться на сайтах краудфандинга, потому что они не могут получить финансирование из более традиционных источников. Наконец, многие платформы краудфандинга в сфере недвижимости требуют, чтобы деньги инвесторов были заблокированы на несколько лет, что делает их несколько неликвидными. Тем не менее, согласно исследованию Investopedia, ведущие платформы могут похвастаться годовой доходностью от 2% до 20%.

Итог

Независимо от того, используют ли инвесторы недвижимости свою собственность для получения дохода от аренды или выжидают, пока не появится идеальная возможность продажи, можно создать надежную инвестиционную программу, заплатив относительно небольшую часть от общей стоимости недвижимости авансом. И, как и в случае с любыми инвестициями, в недвижимости есть прибыль и потенциал, независимо от того, растет или падает рынок в целом.

Инвестирование в недвижимость: руководство для начинающих

Когда вы думаете об инвестициях в недвижимость, первое, что, вероятно, приходит на ум, это ваш дом. Конечно, у инвесторов в недвижимость есть много других вариантов, когда дело доходит до выбора инвестиций, и не все они связаны с физической недвижимостью.

Недвижимость стала популярным инвестиционным инструментом за последние 50 лет или около того. Вот взгляд на некоторые из ведущих вариантов для индивидуальных инвесторов, а также причины для инвестирования.

Ключевые выводы

• Недвижимость считается отдельным классом активов и должна быть как минимум частью хорошо диверсифицированного портфеля.
• Один из основных способов заработать деньги для инвесторов — стать владельцем сдаваемой в аренду недвижимости.
• Флипперы пытаются купить недооцененную недвижимость, отремонтировать ее и продать с прибылью.
• Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) обеспечивают непрямой доступ к недвижимости без необходимости владеть, управлять или финансировать недвижимость.

Исторические цены

Недвижимость уже давно считается надежной инвестицией, и на то есть веские причины. До 2007 года исторические данные о жилье создавали впечатление, что цены могут продолжать расти бесконечно. За немногими исключениями, средняя цена продажи домов в США увеличивалась каждый год на 1963 и 2007 год — начало Великой рецессии. Цены на жилье действительно немного пострадали в начале пандемии COVID-19 весной 2020 года. Однако по мере того, как вакцины были развернуты, а опасения по поводу пандемии уменьшились, цены на жилье ускорились и достигли рекордных максимумов к 2022 году.

На этой диаграмме Федерального резервного банка Сент-Луиса показаны средние цены реализации в период с 1963 по 1 квартал 2022 года (самые последние доступные данные). Области, заштрихованные светло-серым цветом, указывают на рецессии в США.

Цены на жилье в США.

Самый значительный спад на рынке недвижимости до пандемии COVID-19 совпал с Великой рецессией. Долгосрочные результаты кризиса с коронавирусом еще предстоит увидеть.

Арендная недвижимость

Если вы инвестируете в сдаваемую в аренду недвижимость, вы становитесь арендодателем, поэтому вам нужно подумать, комфортно ли вам будет в этой роли. Как арендодатель, вы будете нести ответственность за такие вещи, как уплата ипотечного кредита, налогов на недвижимость и страхование, содержание собственности, поиск арендаторов и решение любых проблем.

Если вы не нанимаете управляющего недвижимостью для обработки деталей, быть арендодателем — это практические инвестиции. В зависимости от вашей ситуации забота об имуществе и арендаторах может быть работой 24/7, и это не всегда приятно. Однако, если вы тщательно выбираете недвижимость и арендаторов, вы можете снизить риск возникновения серьезных проблем.

Один из способов заработка арендодателей — взимание арендной платы. Размер арендной платы, которую вы можете взимать, зависит от того, где находится пункт проката. Тем не менее, может быть трудно определить лучшую арендную плату, потому что, если вы берете слишком много, вы прогоните арендаторов, а если вы берете слишком мало, вы оставите деньги на столе. Распространенная стратегия заключается в том, чтобы взимать арендную плату, достаточную для покрытия расходов, до тех пор, пока не будет выплачена ипотека, после чего большая часть арендной платы становится прибылью.

Другой основной способ, которым арендодатели зарабатывают деньги, — оценка. Если стоимость вашей собственности возрастет, вы сможете продать ее с прибылью (когда придет время) или взять кредит под залог собственного капитала для следующих инвестиций. Хотя недвижимость имеет тенденцию к росту, нет никаких гарантий.

Это особенно актуально в периоды сильной волатильности на рынке недвижимости, в том числе в последнее время во время пандемии COVID-19. С февраля 2020 года по март 2022 года средние цены на недвижимость в США выросли на поразительные 38%. Резкий рост заставил многих задуматься, не вызваны ли цены обвалом.

Переворачивание домов

Как и дейтрейдеры, которые находятся в нескольких лигах от инвесторов, торгующих по принципу «купи-и-держи», спекулянты недвижимостью — совершенно иная порода, чем арендодатели, покупающие-и-арендующие. Флипперы покупают недвижимость с намерением владеть ею в течение короткого периода времени (часто не более трех-четырех месяцев) и быстро продать ее с прибылью.

Существует два основных подхода к переворачиванию свойства:

1. Ремонт и обновление. При таком подходе вы покупаете недвижимость, стоимость которой, по вашему мнению, вырастет после определенного ремонта и обновлений. В идеале вы завершаете работу как можно быстрее, а затем продаете по цене, которая превышает ваши общие инвестиции (включая ремонт).
2. Хранить и перепродавать. Этот тип переворачивания работает иначе. Вместо того, чтобы покупать недвижимость и ремонтировать ее, вы покупаете недвижимость на быстро растущем рынке, держите ее в течение нескольких месяцев, а затем продаете с прибылью.

При любом типе перепродажи вы рискуете, что не сможете продать недвижимость по цене, которая принесет прибыль. Это может представлять собой проблему, потому что флипперы, как правило, не имеют достаточно наличных денег для выплаты ипотечных кредитов на недвижимость в долгосрочной перспективе. Тем не менее, флиппинг может быть прибыльным способом инвестирования в недвижимость, если он сделан правильно.

REIT

Инвестиционный траст в сфере недвижимости (REIT) создается, когда создается корпорация (или траст) для использования денег инвесторов для покупки, эксплуатации и продажи приносящей доход недвижимости. REIT покупаются и продаются на крупных биржах, как акции и биржевые фонды (ETF).

Чтобы квалифицироваться как REIT, организация должна выплатить 90% своей налогооблагаемой прибыли в виде дивидендов акционерам. Делая это, REIT избегают уплаты корпоративного подоходного налога, в то время как обычная компания будет облагаться налогом на свою прибыль, таким образом съедая прибыль, которую она могла бы распределить между своими акционерами.

Подобно обычным акциям, приносящим дивиденды, REIT подходят для инвесторов, которым нужен регулярный доход, хотя они также предлагают возможность роста. REIT инвестируют в различные объекты недвижимости, такие как торговые центры (около четверти всех REIT специализируются на них), медицинские учреждения, ипотечные кредиты и офисные здания. По сравнению с другими видами инвестиций в недвижимость, REIT обладают высокой ликвидностью.

Инвестиционные группы в сфере недвижимости

Инвестиционные группы в сфере недвижимости (REIG) похожи на небольшие взаимные фонды для сдачи в аренду недвижимости. Если вы хотите владеть сдаваемой в аренду недвижимостью, но не хотите быть арендодателем, инвестиционная группа по недвижимости может стать для вас решением.

Компания покупает или строит ряд зданий, часто квартир, а затем позволяет инвесторам покупать их через компанию, таким образом присоединяясь к группе. Один инвестор может владеть одной или несколькими единицами автономной жилой площади. Но компания, управляющая инвестиционной группой, управляет всеми подразделениями и заботится о содержании, рекламе и поиске арендаторов. В обмен на это управление компания берет процент от ежемесячной арендной платы.

Существует несколько вариантов инвестиционных групп. В стандартной версии аренда оформляется на имя инвестора, и все квартиры объединяют часть арендной платы, чтобы защититься от случайных вакансий. Это означает, что вы получите достаточно, чтобы выплатить ипотечный кредит, даже если ваша квартира пуста.

Качество инвестиционной группы полностью зависит от компании, которая ее предлагает. Теоретически это безопасный способ инвестировать в недвижимость, но группы могут взимать высокие комиссионные, характерные для индустрии взаимных фондов. Как и во всех инвестициях, исследования являются ключевыми.

Товарищества с ограниченной ответственностью по недвижимости

Товарищество с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости (RELP) похоже на инвестиционную группу в сфере недвижимости. Это организация, созданная для покупки и владения портфелем недвижимости, а иногда и одной недвижимостью. Однако RELP существуют в течение конечного числа лет.

Генеральным партнером выступает опытный управляющий недвижимостью или девелоперская фирма. Затем привлекаются внешние инвесторы для финансирования проекта недвижимости в обмен на долю собственности в качестве партнеров с ограниченной ответственностью. Партнеры могут получать периодические выплаты от доходов, полученных от собственности RELP, но реальная отдача наступает, когда собственность продается — если повезет, со значительной прибылью — и RELP постепенно распадается.

Взаимные фонды недвижимости

Взаимные фонды недвижимости инвестируют в основном в REIT и компании, занимающиеся операциями с недвижимостью. Они дают возможность получить диверсифицированный доступ к недвижимости с относительно небольшим капиталом. В зависимости от своей стратегии и целей диверсификации они предоставляют инвесторам гораздо более широкий выбор активов, чем это может быть достигнуто путем покупки отдельных REIT.

Как и REIT, эти фонды довольно ликвидны. Еще одним существенным преимуществом для розничных инвесторов является аналитическая и исследовательская информация, предоставляемая фондом. Это может включать подробную информацию о приобретенных активах и точку зрения руководства на жизнеспособность и эффективность конкретных инвестиций в недвижимость и как класса активов. Более спекулятивные инвесторы могут инвестировать в семейство взаимных фондов недвижимости, тактически перевешивая определенные типы собственности или регионы, чтобы максимизировать доход.

Зачем инвестировать в недвижимость?

Недвижимость может улучшить профиль риска и доходности портфеля инвестора, предлагая конкурентоспособную доходность с поправкой на риск. В целом рынок недвижимости отличается низкой волатильностью, особенно по сравнению с акциями и облигациями.

Недвижимость также привлекательна по сравнению с более традиционными источниками дохода. Этот класс активов обычно торгуется с премией доходности к казначейским облигациям США и особенно привлекателен в условиях низких ставок по казначейским обязательствам.

Диверсификация и защита

Еще одним преимуществом инвестиций в недвижимость является ее потенциал диверсификации. Недвижимость имеет низкую, а в некоторых случаях и отрицательную корреляцию с другими основными классами активов — это означает, что когда акции падают, недвижимость часто растет. Это означает, что добавление недвижимости в портфель может снизить его волатильность и обеспечить более высокую прибыль на единицу риска. Чем более прямые инвестиции в недвижимость, тем лучше хеджирование: менее прямые, публично торгуемые инструменты, такие как REIT, будут отражать общую производительность фондового рынка.

Поскольку она опирается на кирпичи и раствор, прямая недвижимость также сопряжена с меньшим конфликтом между принципалом и агентом или степенью, в которой интересы инвестора зависят от честности и компетентности менеджеров и должников. Даже более косвенные формы инвестиций имеют некоторую защиту. REIT, например, требуют, чтобы минимальный процент прибыли (90%) выплачивался в виде дивидендов.

Некоторые аналитики считают, что теперь, когда акции REIT представлены в S&P 500, между REIT и фондовым рынком станет больше корреляции.0003

Хеджирование инфляции

Способность недвижимости хеджировать инфляцию проистекает из положительной взаимосвязи между ростом валового внутреннего продукта (ВВП) и спросом на недвижимость. По мере роста экономики спрос на недвижимость повышает арендную плату, а это, в свою очередь, приводит к повышению стоимости капитала. Следовательно, недвижимость имеет тенденцию поддерживать покупательную способность капитала, передавая часть инфляционного давления на арендаторов и включая часть инфляционного давления в форме прироста капитала.

Сила рычага

За исключением REIT, инвестирование в недвижимость дает инвестору один инструмент, недоступный инвесторам фондового рынка: кредитное плечо. Кредитное плечо означает использование долга для финансирования более крупной покупки, чем у вас есть наличные деньги. Если вы хотите купить акцию, вы должны заплатить полную стоимость акции в момент размещения ордера на покупку, если только вы не покупаете с маржей. И даже в этом случае процент, который вы можете занять, все равно намного меньше, чем в случае с недвижимостью, благодаря этому волшебному методу финансирования — ипотеке.

Большинство обычных ипотечных кредитов требуют 20% первоначального взноса. Однако, в зависимости от того, где вы живете, вы можете найти ипотеку, которая требует всего 5%. Это означает, что вы можете контролировать все имущество и принадлежащий ему капитал, заплатив лишь часть от общей стоимости. Конечно, размер вашей ипотеки влияет на размер вашей собственности на недвижимость, но вы контролируете ее в ту минуту, когда документы подписаны.

Это то, что воодушевляет как владельцев недвижимости, так и арендодателей. Они могут взять второй ипотечный кредит на свои дома и отложить платежи за два или три других объекта недвижимости. Сдают ли они их в аренду, чтобы арендаторы платили по ипотеке, или ждут возможности продать с прибылью, они контролируют эти активы, несмотря на то, что заплатили лишь небольшую часть от общей стоимости.

Как я могу добавить недвижимость в свой портфель?

Помимо прямой покупки недвижимости, обычные инвесторы могут приобретать REIT или фонды, инвестирующие в REIT. REIT — это объединенные инвестиции, которые владеют недвижимостью и/или управляют ею или владеют ипотечными кредитами.

Почему недвижимость считается защитой от инфляции?

Цены на жилье имеют тенденцию расти вместе с инфляцией. Это связано с тем, что затраты строителей растут с инфляцией, которую необходимо переложить на покупателей новых домов. Существующие дома тоже растут вместе с инфляцией. Если у вас есть ипотечный кредит с фиксированной ставкой, по мере роста инфляции ваши фиксированные ежемесячные платежи становятся более доступными. Кроме того, если вы арендодатель, вы можете увеличить арендную плату, чтобы не отставать от инфляции.

Почему процентные ставки влияют на цены на жилье?

Поскольку недвижимость является таким большим и дорогостоящим активом, для финансирования ее покупки часто приходится брать кредиты. Из-за этого повышение процентных ставок делает выплаты по ипотечным кредитам более дорогостоящими для новых кредитов (или для существующих кредитов с регулируемой процентной ставкой, таких как ARM). Это может отпугнуть покупателей, которые должны учитывать расходы на ежемесячное хранение недвижимости.

Итог

Недвижимость может быть надежной инвестицией, которая может обеспечить стабильный доход и увеличить благосостояние. Тем не менее, одним из недостатков инвестирования в недвижимость является неликвидность: относительная сложность преобразования актива в наличные деньги и денежных средств в актив.

В отличие от сделки с акциями или облигациями, которая может быть завершена за секунды, сделка с недвижимостью может занять месяцы. Даже с помощью брокера простой поиск подходящего контрагента может занять несколько недель работы. Конечно, REIT и взаимные фонды недвижимости предлагают лучшую ликвидность и рыночные цены. Но они достигаются ценой более высокой волатильности и меньшей выгоды от диверсификации, поскольку они имеют гораздо более высокую корреляцию с общим фондовым рынком, чем прямые инвестиции в недвижимость.

Как и в случае с любыми инвестициями, сохраняйте реалистичность своих ожиданий и не забудьте сделать домашнее задание и провести исследование, прежде чем принимать какие-либо решения.