Денежный поток положительный: Теоретическое представление категории «денежные потоки»

Содержание

Теоретическое представление категории «денежные потоки»

Библиографическое описание:

Абрамян, А. К. Теоретическое представление категории «денежные потоки» / А. К. Абрамян, О. Г. Коваленко. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2012. — № 1 (36). — Т. 1. — С. 84-86. — URL: https://moluch.ru/archive/36/4123/ (дата обращения: 11.11.2020).

Категория «денежный поток» – это сложная экономическая категория, которую различные экономисты толкуют по-разному. Денежный поток (“cash flow”) в буквальном смысле в переводе с английского – это “денежный поток”, “поток кассовой наличности”, “поток денежных средств”.

По мнению американского ученого Л.А. Бернстайна "сам по себе не имеющий соответствующего толкования термин "потоки денежных средств" ( в его буквальном понимании) лишен смысла". Компания может испытывать приток денежных средств (то есть денежные поступления), и она может испытывать отток денежных средств (то есть денежные выплаты). Более того, эти денежные притоки и оттоки могут относиться к различным видам деятельности - производственной, финансовой или инвестиционной. Можно определить различие между притоками и оттоками денежных средств для каждого из этих видов деятельности, а также для всех видов деятельности предприятия в совокупности. Эти различия лучше всего отнести к чистым притокам или чистым оттокам денежных средств. Таким образом, чистый приток денежных средств будет соответствовать увеличению остатков денежных средств за данный период, тогда как чистый отток будет связан с уменьшением остатков денежных средств в течение отчетного периода.

Большинство же авторов, когда ссылаются на денежные потоки, подразумевают денежные средства, образовавшиеся в результате хозяйственной деятельности.

Другой американский ученый Дж. К. Ван Хорн представляет предприятие живым организмом и сравнивает денежные потоки с системой кровообращения живого существа. По его мнению, если система управления денежными потоками работает непрерывно и эффективно, то и предприятие, как живой организм, будет финансово здоровым и развивающимся. Он считает, что "движение денежных средств фирмы представляет собой непрерывный процесс". Активы фирмы представляют собой чистое использование денежных средств, а пассивы - чистые источники. Объем денежных средств колеблется во времени в зависимости от объема продаж, инкассации дебиторской задолженности, капитальных расходов и финансирования.

В Германии ученые трактуют эту категорию как "Cash-Flow" (поток наличности). По их мнению, Cash-Flow равен сумме годового избытка, амортизационных отчислений и взносов в пенсионный фонд.

Часто из Cash-Flow вычитают запланированные выплаты дивидендов, чтобы перейти от возможных объемов внутреннего финансирования к фактическим. Амортизационные отчисления и взносы в пенсионный фонд сокращают возможности внутреннего финансирования, хотя они происходят без соответствующего оттока денежных средств. В действительности эти средства находятся в распоряжении предприятия и могут быть использованы для финансирования. Следовательно, Cash-Flow может во много раз превосходить годовой избыток. Cash-Flow отражает фактические объемы внутреннего финансирования. С помощью Cash-Flow предприятие может определить свою сегодняшнюю и будущую потребность в капитале.

В России категория "денежные потоки" приобрела важное значение. Об этом говорит то, что с 1995 г. в состав бухгалтерской отчетности была введена дополнительная форма №4 "Отчет о движении денежных средств", которая поясняет изменения, произошедшие с денежными средствами. Она предоставляет пользователям финансовой отчетности базу для оценки способности предприятия привлекать и использовать денежные средства.

Российские ученые понимают под потоком денежных средств разность между всеми полученными и выплаченными предприятием денежными средствами за определенный период времени; они сопоставляют его с прибылью. Прибыль выступает как показатель эффективности работы предприятия и источник его жизнедеятельности. Рост прибыли создает финансовую основу для самофинансирования деятельности предприятия, для осуществления расширенного воспроизводства и удовлетворения социальных и материальных потребностей. За счет прибыли выполняются обязательства предприятия перед бюджетом, банками и другими организациями.

Подводя итог существующим дефинициям, следует признать, что наиболее правильным и точным толкованием “cash flow”, на наш взгляд, является определение денежных потоков предприятия как распределенная во времени последовательность поступлений  и расходований, генерируемая на протяжении временного горизонта операций  внутренними и внешними пользователями в масштабах предприятия.

Любой поток предполагает какое-то движение, исходя из этого и движение денежных средств представляет собой их поступление или выбытие в виде притока или оттока денежных средств. Результатом движения положительного денежного потока и отрицательного денежного потока является чистый денежный поток организации, структура которого представлена в таблице 1.

Приведенная группировка хозяйственных средств характеризует содержательный аспект положительного и отрицательного денежных потоков и позволяет оценивать их с точки зрения финансовой устойчивости, а также их синхронизации. Такое деление денежных потоков позволяет понять природу такого важнейшего показателя денежных средств как чистый денежный поток, который определяется как разница между положительным и отрицательным денежными потоками.

Таблица 1

Структура чистого денежного потока

ЧИСТЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК ОРГАНИЗАЦИИ

Положительный денежный поток (приток денежных средств)

Отрицательный денежный поток (отток денежных средств)

1. Выручка от реализации продукции, товаров, услуг

1. Приобретение товаров, работ и услуг

2. Выручка от реализации основных средств и иного имущества

2. Перечисления в бюджет

3. Авансы полученные от покупателей

3. Перечисления во внебюджетные фонды

4. Бюджетные ассигнования и иное целевое финансирование

4. Выплаты работникам

5. Кредиты и займы полученные

5. Авансы выданные

6. Безвозмездно полученные денежные средства

6. Оплаты процентов по полученным кредитам и займам

7. Дивиденды и проценты по финансовым вложениям

7. Выплаты по долевому участию в строительстве, машин, оборудования

8. Прочие поступления

8. Прочие выплаты

На наш взгляд, особое значение для оценки движения денежных средств имеет деление потоков как раз таки на положительный денежный поток (приток денежных средств) и отрицательный денежный поток (отток денежных средств). Как мы видим, понятие “денежные потоки” является агрегированным, включающим в свой состав различные виды денежных потоков, обслуживающих финансово-хозяйственную деятельность организации. По этой причине, чтобы избежать коллизии, термин “денежные потоки” следует применять в общем смысле, а в каждом конкретном случае использовать термин “денежный поток” и уточнять, о каком именно потоке идет речь.

Этот вопрос является одним из наиболее узких мест в теории денежных потоков. Многие авторы, подробно рассматривая те или иные характеристики денежного потока, не предполагают комплексной классификационной системы денежных потоков. Изучаемая нами категория включает многочисленные виды денежных потоков согласно их классификационному признаку (таблица 2).

Таблица 2

Классификация денежных потоков

Классификационный признак

Характеристика

1. по масштабу обслуживания хозяйственного процесса

позволяет подразделять данные потоки предприятия как объекты различного уровня управления

2. по видам хозяйственной деятельности

позволяет оценить эффективность работы предприятия по видам деятельности

3. по направленности движения денежных средств

позволяет разделить денежные потоки по направлению их движения, и это может использоваться на всех этапах управления или на предприятии

4. по видам активов

дает возможность оценить структуру денежных активов предприятия

5. по вариативности направленности движения денежных средств

позволяет проследить их  динамику, синхронизацию и процесс развития

6. по отношению к предприятию

позволяет выявить удельный вес денежных потоков внутри и вне предприятия

7. по методу исчисления объёма денежного потока

дает возможность более эффективного анализа финансовых результатов предприятия

8. по уровню достаточности объёма денежного потока

дает возможность не только определять эффективность формирования финансовых результатов, но и степень сбалансированности денежных потоков

9. по методу оценки во времени

отражается содержание концепции оценки стоимости денег во времени применительно к хозяйственным операциям предприятия

10. по периоду времени

может быть использован для характеристики отдельных хозяйственных операций предприятия

11. по уровню сбалансированности

помогает оценить эффективность управления денежными потоками предприятия или его структурных подразделений

12. по формам используемых денежных средств

по формам используемых денежных средств – отражает структуру используемых денежных средств и денежных активов

13. по виду используемой валюты (денежный признак)

помогает проследить влияние изменения денежных курсов на остаток денежных средств

14. по предсказуемости возникновения

необходим в процессе планирования и оптимизации денежных потоков

15. по значимости в формировании конечных результатов хозяйственной деятельности

позволяет более эффективно осуществлять анализ финансовых результатов предприятия

16. по возможности регулирования в процессе управления

такая классификация денежных потоков используется на предприятии в процессе их оптимизации во времени или по объёмам

17. по легитимности осуществления

можно оценить эффективность организации денежного обращения, налоговой системы и др.

18. по признаку возможности обеспечения платёжеспособности

позволяет определить платёжеспособность и финансовую устойчивость предприятия

19. по источнику поступления

определяет структуру положительного денежного потока

20. по направлению расходования денежных средств

определяет структуру отрицательного денежного потока предприятия

21. по стабильности временных интервалов формирования

служит следующим уровнем классификации денежных потоков непрерывности формирования

22. по непрерывности формирования

используется при планировании и прогнозировании денежных потоков предприятия

Рассмотренная классификация позволяет целенаправленно осуществлять учет, анализ, планирование и управление денежными потоками различных видов на предприятии.

Исходя из приведенной нами классификации денежных потоков, можно сделать вывод что изучаемое понятие включает в свою очередь многочисленные виды денежных потоков, каждый из которых обслуживает хозяйственную деятельность предприятия.

Рассмотренная классификация позволяет целенаправленно осуществлять учет, анализ, планирование и управление денежными потоками различных видов на предприятии.

Проведённый обзор наиболее существенных характеристик денежного потока предприятия показывает, насколько важной является эта экономическая категория. Именно такая, на наш взгляд, систематизация денежных потоков обеспечивает эффективное целенаправленное управление ими. Исходя из данной классификации, понятие “денежный поток” можно трактовать как “распределенная во времени последовательность синхронного поступления (приток) и расходования (отток), которая генерируется на протяжении временного горизонта операций  тем или иным объектом в определенном масштабе”.

Литература:

  1. Бланк, И.А. Управление денежными потоками / И.А. Бланк. - Киев : Эльга ; Ника-Центр, 2007. - 752 с.

  2. Бригхем, Ю. Финансовый менеджмент / Ю. Бригхем. - М. : Экон. шк., 2005. - 578 с.

  3. Зотов, В.П. Методическое обеспечение управления денежными потоками предприятий: монография / В.П. Зотов, А.А. Синкина. - Кемерово : Изд-во КГУ, 2005. - 135 с.

  4. Крылов, С.И. Финансовые потоки организации: анализ и прогнозирование: учеб. пособие / С.И. Крылов. - Екатеринбург : Изд-во Урал. фил. Рос. экон. акад. им. Г.В. Плеханова, 2003. - 88 с.

  5. Сафонова, К.И. Управление денежными потоками фирмы / К.И. Сафонова. - Владивосток : Изд-во ВГУ, 1997. - 57 с.

  6. Стоянова, Е.С. Финансовый менеджмент: Теория и практика / Е.С. Стоянова. - М. : Перспектива, 2007. - 656 с.

Основные термины (генерируются автоматически): средство, поток, денежный поток, денежный поток предприятия, отрицательный денежный поток, положительный денежный поток, предприятие, ЧИСТЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК, внутреннее финансирование, хозяйственная деятельность.

Дефиниция понятия денежные потоки | Статья в журнале «Молодой ученый»

От непрерывности движения денежных средств и их наличия во многом зависит производственно–хозяйственная деятельность коммерческих структур. Поэтому, функционирование организации в современных условиях возможно только при условии непрерывного движения денежных средств.

В настоящее время в научной и учебно–практической литературе по экономическому анализу, финансовому менеджменту и антикризисному управлению немало внимания уделяется именно вопросам денежных потоков. Однако общепризнанного их определения до сих пор не выработано. Поэтому, денежный поток – это сложная экономическая категория, которую различные экономисты толкуют по–разному.

Денежный поток («cash flow») в буквальном смысле в переводе с английского  – это «денежный поток», «поток кассовой наличности», «поток денежных средств». Идея денежных потоков возникла в США в середине XX века.

Как видно перевод данного словосочетания  на другие языки вызывает некоторые трудности. Видимо, из–за возможности неоднозначного перевода термина «cash flow» среди экономистов сложилось неоднозначное толкование денежных потоков.

Анализ современной отечественной и зарубежной литературы позволил выделить два основных подхода к определению понятия денежных потоков («cash flow»).

Для одной группы авторов денежный поток определяется исходя из элементов денежного баланса, для другой – из содержания показателя денежной наличности, которая остается у организации до дальнейшего её распределения.

Такие авторы, как Колас Б., Крылов Э., Ришар Ш., Уилсон П. [2] определяют денежные потоки как разницу между полученными и выплаченными организацией денежными средствами за определённый период времени.

Такой подход к определению денежного потока основывается на формуле денежного баланса, которая предполагает равенство между следующими её элементами: суммой остатка денежных средств на начало отчетного периода и поступления денежных средств за отчетный период и суммой выбытия денежных средств за отчетный период остатка денежных средств на конец отчетного периода:

 

                        ОДС н.о.п. + ПДС о.п.= ВДС о.п. + ОДС к.о.п.                  (1)

 

где, ОДС н.о.п. – остаток денежных средств на начало отчетного периода;

        ПДС о.п. – поступление денежных средств за отчетный период;

         ВДС о.п – выбытие денежных средств за отчетный период;

        ОДС к.о.п. – остатка денежных средств на конец отчетного периода.

 Согласно этому равенству определяется остаток денежных средств на конец отчетного периода:

              ОДС к.о.п.= ОДС н.о.п. + ПДС о.п.  – ВДС о.п.                                   (2)

где, ОДС н.о.п. – остаток денежных средств на начало отчетного периода;

        ПДС о.п. – поступление денежных средств за отчетный период;

         ВДС о.п – выбытие денежных средств за отчетный период;

        ОДС к.о.п. – остатка денежных средств на конец отчетного периода.

То есть, это определение сводит денежные потоки к остатку денежных средств.

Такое определение денежных потоков, на наш взгляд, является не точным, поскольку денежные потоки относятся к остаткам денежных средств, которые не характеризуют движение денежных средств, а лишь показывают их наличие на отчетную дату.

Кроме того, такой подход затрудняет выявление более точных методов оценки денежного потока.

Вторая группа авторов (Стоянова Е., Бланк И., Гиляровская Л., Крейнина М., Ефимова О., Шеремет А.) [1,3,4], также как и авторы первой группы определяют денежный поток исходя из элементов денежного баланса, но при этом рассматривают его как единство поступления и расходования денежных ресурсов за определённое время.

С нашей точки зрения, такое понятие денежного потока наиболее точно, и оно определяет его как важнейшую категорию, которая характеризует хозяйственную деятельность организации и позволяет правильно формировать чистый денежный поток и его структуру.

Общеизвестно, что любой поток предполагает какое–то движение, исходя из этого и движение денежных средств представляет собой их поступление  или выбытие в виде притока или оттока денежных средств.

Результатом движения положительного денежного потока (приток) и отрицательного денежного потока (отток) является чистый денежный поток организации, структура которого представлена на рисунке 1.

 

 

 

 


Отрицательный денежный поток (отток денежных средств)

 

Положительный денежный поток (приток денежных средств)

 
                                  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 1.  Структура чистого денежного потока

 

Приведенная группировка хозяйственных средств на рисунке 1 характеризует содержательный аспект положительного и отрицательного денежных потоков и позволяет оценивать их с точки зрения финансовой устойчивости, а также их синхронизации. Такое деление денежных потоков позволяет понять природу такого важнейшего показателя денежных средств как чистый денежный поток, который определяется как разница между положительным и отрицательным денежными потоками.

На наш взгляд, особое значение для оценки движения денежных средств имеет деление потоков как раз таки на положительный денежный поток (приток денежных средств) и отрицательный денежный поток (отток денежных средств). Место денежных потоков среди элементов денежного баланса представлено на рис.2.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                               =

Остаток денежных средств на начало отчетного года

 

Остаток денежных средств на конец отчетного года

 

 
 

                                                                             

 

Рис. 2. Место денежных потоков среди элементов денежного баланса

 

Как мы видим, понятие «денежные потоки» является агрегированным, включающим в свой состав различные виды денежных потоков, обслуживающих финансово–хозяйственную деятельность организации. По этой причине, чтобы избежать коллизии, термин «денежные потоки» следует применять в общем смысле, а в каждом конкретном случае использовать термин «денежный поток» и уточнять, о каком именно потоке идет речь.

Этот вопрос является одним из наиболее узких мест в теории денежных потоков. Многие авторы, подробно рассматривая те или иные характеристики денежного потока не предполагают комплексной классификационной системы денежных потоков.

На основании изучения отдельных вопросов экономической теории, финансового менеджмента и углубленного исследования практики работы предприятий была сформирована комплексная классификационная характеристика денежных потоков, которая в зависимости от вида поставленной задачи позволяет оценить и выбрать сектор (или секторы) управленческого воздействия.

При обозначении каждого классификационного признака, который положен в основу систематизации денежных потоков предприятия, необходимо выделить следующие признаки:

1)по масштабу обслуживания хозяйственного процесса – позволяет подразделять данные потоки предприятия как объекты различного уровня управления;

2)по видам хозяйственной деятельности – позволяет оценить эффективность работы предприятия по видам деятельности;

3)по направленности движения денежных средств – позволяет разделить денежные потоки по направлению их движения, и это может использоваться на всех этапах управления или на предприятии;

4)по видам активов, что дает возможность оценить структуру денежных активов предприятия;

5)по вариативности направленности движения денежных средств –позволяет проследить их  динамику, синхронизацию  и процесс развития;

6)по отношению к предприятию ­– позволяет выявить удельный вес денежных потоков внутри и вне предприятия;

7)по методу исчисления объёма денежного потока – дает возможность более эффективного анализа финансовых результатов предприятия;

8)по уровню достаточности объёма денежного потока – дает возможность не только определять эффективность формирования финансовых результатов, но и степень сбалансированности денежных потоков;

9)по методу оценки во времени – отражается содержание концепции оценки стоимости денег во времени применительно к хозяйственным операциям предприятия;

10)  по периоду времени – может быть использован для характеристики отдельных хозяйственных операций предприятия;

11)  по уровню сбалансированности – помогает оценить эффективность управления денежными потоками предприятия или его структурных подразделений;

12)  по формам используемых денежных средств – отражает структуру используемых денежных средств и денежных активов;

13)  по виду используемой валюты (денежный признак) – помогает проследить влияние изменения денежных курсов на остаток денежных средств;

14)  по предсказуемости возникновения – необходим в процессе планирования и оптимизации денежных потоков;

15)  по значимости в формировании конечных результатов хозяйственной деятельности – позволяет более эффективно осуществлять анализ финансовых результатов предприятия;

16)  по возможности регулирования в процессе управления – такая классификация денежных потоков используется на предприятии в процессе их оптимизации во времени или по объёмам;

17)  по законности осуществления – можно оценить эффективность организации денежного обращения страны, её налоговой системы и другое;

18)  по признаку возможности обеспечения платёжеспособности ­– позволяет определить платёжеспособность и финансовую устойчивость предприятия;

19)  по источнику поступления – определяет структуру положительного денежного потока;

20)  по направлению расходования денежных средств – определяет структуру отрицательного денежного потока предприятия;

21)  по стабильности временных интервалов формирования – служит следующим уровнем классификации денежных потоков непрерывности формирования;

22)  по непрерывности формирования – используется при планировании и прогнозировании денежных потоков предприятия.

Рассмотренная классификация позволяет целенаправленно осуществлять учет, анализ, планирование и управление денежными потоками различных видов на предприятии.

Изучив различные понятия «денежного потока» многих зарубежных и отечественных авторов, дадим чёткое определение данного понятия, которое, на наш взгляд, является более содержательным и однозначным: денежный поток представляет собой совокупность распределённых по отдельным интервалам рассматриваемого периода времени поступлений и выплат денежных средств, генерируемых хозяйственной деятельностью предприятия.

Литература

1.      Бланк И.А. Управление денежными потоками. – Киев: Эльга, Ника–Центр, 2007. – 752 с.

2.      Крылов С.И. Финансовые потоки организации: анализ и прогнозирование: Учеб. пособие / Рос. экон. акад. им. Г.В. Плеханова. Ур. фил. – Екатеринбург: Изд–во Ур. фил. РЭА, 2003.– 88 с.

3.      Стоянова Е.С. Финансовый менеджмент. Теория и практика.– М.: Перспектива, 2007. – 656 с.

4.      Шеремет А.Д., Негашев Е.В. Методика финансового анализа деятельности коммерческих организаций. – М.: ИНФРА – М, 2004.–307с.

 

Анализ денежных потоков предприятия. Расчет. Пример

Привет на связи Василий Жданов в статье рассмотрим  анализ денежных потоков предприятия. Денежный поток – он же кэш-фло либо кэш-флоу, в дословном переводе с английского Cash Flow означает «поток денег», а также, как вариант, «поток платежей». Т. е. речь идет о самом ликвидном активе предприятия – деньгах. Они могут находиться в виде наличных денег в кассах предприятия либо в виде безналичных на банковских счетах и в депозитах, оформленных «до востребования».

Говоря именно о денежном потоке, подразумевают движение денег за конкретный временной промежуток. Проще говоря, это разница, отмеченная между денежными поступлениями и тратами, т. е. оборот денег.

Пройдите наш авторский курс по выбору акций на фондовом рынке → обучающий курс

Кэш-флоу характеризует предприятие с позиции его самофинансирования, действительного финансового потенциала, доходности. В экономической теории это важное понятие неразрывно связано с экономическим анализом и планированием, а также с управлением финансами. Поток платежей имеет общеупотребляемое обозначение CF, а его численный ряд фиксируется так: CF0,CF1 и т. д.

Этот термин чаще всего можно встретить при целостной оценке финансового положения предприятия. При этом под денежным потоком (т. е. кэш-флоу) понимают соответствующий план движения денежных средств, который учитывает все поступления данных средств, а также платежи. Зачастую «кэш-флоу» называют отчет о движении средств, отображающий все поступления (либо притоки) денег, а также их расходование (либо оттоки).

Приток денег означает, что значение кэш-флоу больше, чем нуль. А отток, наоборот, подразумевает его значение, меньшее нуля. Кэш-флоу используют для разных целей, а именно:

  1. Составляя, структурируя бизнес-план, направленный на эффективное осуществление бизнес операций.
  2. В бюджетировании деятельности, предусмотренном для целей обеспечения коммерческо–производственного процесса надлежащими денежными ресурсами.
  3. При формировании бюджета движения денеж. средств, обуславливающего прогнозируемый результат деятельности от операций, связанных с притоком и оттоком денег.

На практике оперируют двумя понятиями – положительный либо отрицательный денежный поток. Положительный кэш-флоу – это поступления денег по результатам за конкретный период. Например, после продажи продукции. Отрицательный кэш-флоу включает денежные траты за определенный период. Таковыми являются, к примеру, траты на материалы либо возврат кредита.

Суть анализа кэш-флоу и информационные источники для его проведения

Анализ денежных потоков – это составляющая часть комплексного анализа финансового состояния предприятия. Он проводится, по сути, на основании бух. баланса предприятия. Для целей анализа кэш-флоу формируется отчет о движении денежных средств, который признан обязательным в национальных и международной формах бух. отчетности.

Важно! Форма бух. баланса и названого отчета утверждены Приказом Минфина РФ № 66н от 02.07.2010 (в ред. с изм. от 19.04.2019).

Форма данного отчета идентифицируется по ОКУД по коду 0710005. Она включает сведения о поступающих и выбывающих денежных средств по текущим, инвестиционным и финансовым операциям. Сформированный отчет движения денежных средств позволяет воочию увидеть действительное влияние всех видов деятельности предприятия (как принято, финансовой, операционной, инвестиционной) на состояние имеющихся средств за конкретный период. Например, за месяц, полугодие, поквартально либо ежегодно. Причем благодаря этому отчету можно не только зафиксировать, отметить те либо иные изменения денежных средств за изучаемый период, но и объяснить их.

Главной целью такого анализа является изучение, оценка финансовой устойчивости, прибыльности предприятия. Таким образом можно выяснить эффективность управления кэш-флоу. Так, отсутствие хотя бы минимального запаса средств говорит о финансовых затруднениях и неправильном управлении кэш-флоу. Между тем при грамотном управленческом подходе у предприятия всегда будет в наличии удовлетворительное количество наличных денег. Самоочевидно: без адекватного денежного потока предприятие не сможет нормально функционировать.

Управление денежными потоками выстраивается по принципу денежного кругооборота. В качестве наглядного примера можно привести следующую довольно простую и распространенную ситуацию. Деньги конвертируют в запасы и дебиторскую задолженность, после чего опять преобразуют в денежные средства. Соответственно, цикл движения оборотного капитала замыкается.

Безусловно, кэш-флоу может уменьшиться либо прекратиться. В последнем случае образуется финансовая несостоятельность. Что характерно, как обращают внимание все аналитики, дефицит денежных средств может ощутить даже условно прибыльное предприятие. К примеру, когда нарушаются сроки по платежам, которые должны вносить клиенты.

Если объединить все цели, то получится, что анализ кэш-флоу необходим, чтобы:

  • оценить реальную ликвидность предприятия;
  • грамотно организовать управление оборотными средствами;
  • осуществлять периодический контроль над движением денежных средств и своевременностью расчетов с контрагентами.

Для достижения этих целей и используются сведения из отчета о движении средств предприятия, т. к. анализ кэш-флоу базируется на этой информации и расчетах денежных потоков.

Виды деятельности предприятия, отображаемые в отчете о движении денежных средств

Поскольку в центре фин. отчета стоит текущая, инвестиционная и финансовая деятельность, то следует рассмотреть их более подробно и по-отдельности. Для этого обратимся к структуре и содержанию самого отчета. Итак, состоит он из трех частей, каждая из которых соответствует определенному виду деятельности.

Ключевые составляющие отчета о движении денеж. средств (по ОКУД 0710005)
Текущая либо операционная деятельность Инвестиц. деятельность Финанс. деятельность
 

Это основная и прочая деятельность, по поступлениям и тратам.

Объединяет расходные операции (закупку товаров у поставщиков, зарплату, налоговые перечисления, прочее).

Включает все расчеты, которые обеспечивают суммарную прибыль предприятия

Она направлена на покупку, создание, продажу внеоборотных активов.

Охватывает инвестиции, вложения, которые приносят прибыль предприятию в настоящем и будущем времени (приобретение ценных бумаг, закупка ОС, кредитование сторонних организаций, прочее).

Например, возврат процентов и кредита и будет являться прибылью по этой деятельности

Этот вид деятельности обуславливает изменения по величине, составу капитала, и заемным средствам.

Во многом она связана с действиями, которые выполняют в рамках своих полномочий и осуществляемой деятельности, участники организации.

Например, увеличение размера уставного фонда по их инициативе сказывается должным образом и на прибыли

Фин. отчет в готовом виде показывает, как та либо иная деятельность (указанная в таблице) повлияла на финансовое состояние предприятия. Например, изменила его в худшую либо лучшую сторону и почему. Т. е. причина любого зафиксированного изменения тоже обосновывается на основе данных из фин. отчета по соответствующей деятельности.

Оценка кэш-флоу с участием коэффициентов

При финансовом анализе отчета (т. е. при исследовании кэш-флоу) используются, как правило, четыре группы коэффициентов. Это значит, что на практике рассчитывают и иные коэффициенты, но названые четыре являются основными. Каждая из групп имеет свое название, назначение и обозначение, как–то:

  1. Коэффициенты денежного покрытия прибыли, выручки показывают несоответствие между выручкой (либо прибылью), начисленной и полученной в реальных деньгах. К ним относят: CFО/R, CFО/OP, CFО/EBITDA, CFО/NI, QSR, QIR, CCЕ&CFinI)/R. Калькуляция их производится по-разному, но в основе всех расчетов лежит общеприменяемое соотношение: операционный денежный поток/выручка (показатель прибыли). Поводом для беспокойства считается значение, показывающее существенное отклонение от единицы.
  2. Коэффициенты денежного покрытия капитальных трат, дивидендов характеризуют инвестиционную политику предприятия. Позволяют выяснить его возможности по выплате дивидендов, а затем и по финансированию вложений в собственное развитие. К ним причисляют: CER, IIR, FIR, CDCR, CAPEX&DCR. Нормативным значением для всех названых коэффициентов является результат расчета больше единицы.
  3. Коэффициенты покрытия долгов, прочих обязательств характеризуют платежеспособность, стабильность, фин. риски предприятия, отображают его способность загашать имеющиеся долги, проценты. Среди них выделяют: CDC, STDCR, CFLTL, CMCR, CICR, CDSC, CTLC, CFL.
  4. Коэффициенты рентабельности денежных потоков указывают на способность предприятия формировать денежные потоки. К этой группе относят в основном коэффициенты рентабельности активов, своего капитала, инвестиций: CROA, CROGA, CROE, CFROI, CROCI, CROGI, CROIGI, CROIC. Чем выше значение, полученное при калькуляции, тем лучше для предприятия.

При расчете и анализе названых показателей берут все имеющиеся данные: предшествующие, текущие, будущие (ориентировочные). Следует учесть тот факт, что при использовании прогнозных значений по закупкам, дивидендам и прочим аналогичным показателям оценка кэш-флоу будущих периодов будет иметь прогнозный характер.

Основные формулы для калькуляции коэффициентов кэш-флоу

Калькуляция коэффициентов денежного покрытия выручки (QSR) и прибыли и (QIR).

Расшифровка: CFS – поступившая выручка, S – начисленная выручка.

Расшифровка: CFFO – кэш-флоу от основной деятельности, Ip – % к уплате, Тp – налоги к уплате, NI – ЧП, Ie – % к начислению, Te – налоги для начисления, Dep – амортизация.

Калькуляция коэффициента денежного покрытия капитальных трат CER.

Расшифровка: Dp – дивиденды к выплате, ACO – капитальные денежные траты в активы иных организаций.

Калькуляция коэффициентов рентабельности кэш-флоу: CROA (активов по кэш-флоу) и CROE (своего капитала по кэш-флоу).

Расшифровка: TA – усредненное значение активов.

Расшифровка: TE – усредненное значение своего капитала.

Пример 1. Фрагмент анализа коэффициентов денежных потоков выручки и прибыли у компании Toyota и Ford

Анализу подлежат значения CFО/R, CFО/EBITDA, CFО/NI за 2017 и 2018 гг. Используемые в примере данные условны.

Компания CFО/R

(2017/2018 гг.)

CFО/EBITDA

(2017/2018 гг.)

CFО/NI

(2017/2018 гг.)

Toyota 0,13/0,13 0,83/0,97 1,025/1,176
Ford 0,10/0,070 1,12/0,75 1,29/0,78

Значения CFО/R показывают, что показатели денежной рентабельности продаж у Ford и Volkswagen достаточно высокие. Для сравнения: у Toyota он составляет 13%, а у Ford 10% (меньше). Финансировать собственную деятельность за счет генерации операционного кэш-флоу в состоянии обе компании, о чем свидетельствует CFО/NI.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Вопрос №1: Можно ли не прибегать при финансовом анализе к расчетам коэффициентов с участием кэш-флоу?

Аналитики рекомендуют не исключать расчеты с кэш-флоу из фин. анализа. Считается, что коэффициенты, скалькулированные на основе прибыли, дают не такой точный результат, как расчеты с использованием денежных потоков.

Наглядный пример. Предположим, у предприятия много продаж в кредит. На фоне их оно выглядит очень прибыльным. Но, поскольку оплата пока не произведена, т. е. деньги от продаж еще не получены, то сам факт этого может негативно сказаться на фин. положении предприятия. Соответственно, и калькуляция коэффициентов с участием такой прибыли даст некорректный результат.

Виды денежных потоков организации: важность их анализа и управления

Из этой статьи вы узнаете:

  • Что обеспечивают различные виды денежных потоков организации
  • Какие бывают виды денежных потоков организации
  • Как осуществляется анализ и управление различными видами денежных потоков организации

Успех предприятия напрямую зависит от эффективности управления капиталом. Различные виды денежных потоков организации являются основным фактором стабильности и устойчивости. Они обеспечивают развитие хозяйственной деятельности компании, рост прибыли, достижение поставленных целей.

Чтобы создать условия для экономического развития предприятия в условиях современного рынка, необходимо знать принципы и механизмы управления финансовыми средствами, применять на практике наиболее оптимальные методы ускорения движения различных видов денежных потоков организации, грамотно использовать методы анализа.

Что обеспечивают различные виды денежных потоков организации

Денежный поток (ДП) – это непрерывный процесс движения наличных и безналичных денег. Все виды хозяйственной и финансовой деятельности компании сопровождаются доходами и издержками.

Хозяйственная деятельность каждой организации неразрывно связана с притоком и оттоком средств, поступлением различных платежей и выплатами, которые распределяются во времени.

Разные виды денежных потоков организации объединяются в единый финансовый поток, который является самостоятельным объектом системы управления ресурсами. Стратегия распределения и синхронизации различных ДП играет важнейшую роль в экономическом развитии предприятия. Финансовый менеджмент отражается на итоговом результате деятельности компании.

Без «финансового кровообращения» невозможно обеспечить эффективную работу предприятия в условиях современного рынка. Каждый год на потребительском рынке появляются новые компании. Но почему же одни из них успешно развиваются и наращивают прибыль, а другие приходят к банкротству?

Правильно организованная система управления финансовыми ресурсами, использование современных методов распределения средств позволяют оптимизировать не только хозяйственную деятельность компании, но и обеспечить выгодное вложение инвестиций, создать условия для экономического благополучия и процветания, достичь поставленных целей и получить высокую результативность.


Эффективное управление различными видами денежных потоков организации обеспечивает:

  • Финансовое равновесие, устойчивость и рентабельность предприятия, которые зависят от равномерности движения и уровня синхронизации по объемам и времени разных видов денежных потоков. Чем выше уровень синхронизации, тем быстрее реализуются стратегические цели и интенсивнее развивается компания.
  • Рациональное использование финансовых ресурсов фирмы, что позволяет снизить кредитную зависимость, свести к минимуму потребность предприятия в заемных средствах.
  • Снижение риска неплатежеспособности, когда организация не может вовремя в

Денежные потоки, классификация денежных потоков и виды

Руководители компаний заинтересованы в финансовой безопасности и стабильности бизнеса, которая во многом определяется генерируемым денежным потоком. Денежный поток («кэш-флоу») – это сумма поступлений и платежей за определенный период времени, который разбивается на отдельные интервалы.

Денежные потоки служат для обеспечения функционирования компании фактически во всех аспектах. Чтобы достичь требуемых целей в бизнесе, обеспечить стабильный рост, финансовому менеджеру необходимо оптимально организовать управление денежными потоками. С этой целью удобно классифицировать денежные потоки на виды.

Классификация денежных потоков на виды

1. По направленности движения:

  • Положительный денежный поток, сумма поступлений денежных средств от всех видов операций (иногда пользуются термином "приток денежных средств").
  • Отрицательный денежный поток, сумма выплат денежных средств по всем видам его операций (иногда пользуются термином "отток денежных средств").

Взаимосвязь этих видов достаточно высока. Если в течение определенного периода времени один из этих видов потоков сокращается, то это, скорее всего, повлечет за собой сокращение и второго вида. Поэтому в финансовом менеджменте два этих вида рассматривают как комплексный объект управления.

2. По уровням управления: ЦФО, проектам, видам деятельности позволяет оценить наиболее узкие места управления финансами и своевременно предпринять меры:

  • Денежный поток компании в целом. Этот денежный поток включает в себя все остальные виды и обслуживает бизнес в целом.
  • Денежный поток отдельных структурных подразделений, центров финансовой ответственности (ЦФО) предприятия.
  • Денежный поток по отдельным операциям. Это первичный объект самостоятельного управления.

Рисунок 1. Виды денежных потоков на примере программного продукта «WA: Финансист»: Консолидированный отчет о движении денежных средств по стандартам МСФО.

3. По видам деятельности:

  • Денежный поток по текущей деятельности. Включает в себя поступления от продажи по основной деятельности, авансы от покупателей, выручку по вспомогательной деятельности и погашение задолженности поставщикам, заработной платы, налоговых платежей в бюджетный фонд.
  • Денежный поток по инвестиционной деятельности. Например, включает в себя денежный оборот, связанный с приобретением имущества или продажей долгосрочных активов.
  • Денежный поток по финансовой деятельности. Включает в себя поступления кредитов и займов, погашения процентов, выплаты дивидендови т. д.

Рисунок 2. Виды денежных потоков на примере программного продукта «WA: Финансист».   Сводный отчет по движению денежных средств.

4. По отношению к компании:

  • Внутренний денежный поток. Движение денежных средств в рамках компании.
  • Внешний денежный поток. Движение денежных средств между компанией и ее контрагентами.

5. По методу исчисления:

  • Совокупный денежный поток - вся сумма поступлений или выплат денежных средств за период времени по интервалам.
  • Чистый денежный поток (ЧДП) - разность между положительным и отрицательным кэш-флоу за период времени по интервалам. ЧДП – это значимый результат бизнеса, который определяет его рыночную стоимость и финансовое положение.

Формула расчета ЧДП как по компании в целом, так и по отдельным ЦФО:

Сумма чистого денежного потока за период = Сумма положительного денежного потока (поступлений денежных средств) за период — Сумма отрицательного денежного потока (выплат денежных средств) за период.

Сумма ЧДП может быть как положительной, так и отрицательной. Этот показатель влияет на размер денежных активов компании.

6. По уровню достаточности:

  • Избыточный денежный поток. В этом случае, поступления значительно выше реальной потребности компании в их расходовании. Показателем избыточности является высокая положительная величина ЧДП.
  • Дефицитный денежный поток. В этом случае, поступления значительно ниже реальной потребности компании в их расходовании. При этом сумма ЧДП может быть положительной, но она не обеспечивает все потребности компании по расходованию денежных средств. Отрицательный ЧДП автоматически означает дефицит.

7. По уровню сбалансированности:

  • Сбалансированный денежный поток. Может быть рассчитан как для компании в целом, так и для отдельного ЦФО, отдельной операции.

Формула баланса между отдельными видами денежных потоков за период:

Сумма положительного денежного потока  = Сумма отрицательного денежного потока + Предусмотренный прирост суммы запаса денежных средств.

  • Несбалансированный денежный поток. В этом случае, равенство не обеспечивается. Несбалансированным является как дефицитный, так и избыточный совокупный денежный поток.

8. По периоду времени:

  • Краткосрочный денежный поток. Период от начала поступлений денежных средств (или выплат) до конца не более 1 года.
  • Долгосрочный денежный поток. Период от начала поступлений денежных средств (или выплат) до конца более 1 года.

Обычно эти виды денежных потоков используются для отдельных операций компании: краткосрочный денежный поток обычно связан с текущей и частично с финансовой деятельностью, долгосрочный денежный поток – связан с инвестиционной и частично с финансовой деятельностью (например, долгосрочными кредитами и займами).

9. По значимости в формировании финансовых результатов деятельности:

  • Приоритетный денежный поток - формирует высокий уровень чистого денежного потока (или чистой прибыли). Например, поступления от реализации товаров.
  • Второстепенный денежный поток - по своей функциональной направленности или незначительному объему не оказывает существенного влияния на формирование финансовых результатов. Например, выдача под отчет денежных средств.

10. По методу оценки во времени:

  • Текущий денежный поток - сопоставимая сумма, приведенная по стоимости к текущему моменту времени.
  • Будущий денежный поток - сопоставимая сумма, приведенная по стоимости к конкретному будущему моменту времени.

Обычно такая классификация применяется при дисконтировании.

Видеозаписи прошедших вебинаров по теме «Управление денежными средствами»

11. В соответствии с международными стандартами учета, денежные потоки разделяют также по видам хозяйственной деятельности:

  • Денежный поток по операционной деятельности характеризуется выплатами поставщикам сырья и материалов; сторонними исполнителями отдельных видов услуг, которые обеспечивают операционную деятельность.
  • Денежный поток по инвестиционной деятельности характеризуется платежами и поступлениями средств, взаимодействующие с осуществлением реального и финансового инвестирования.
  • Денежный поток по финансовой деятельности характеризуется поступлениями и выплатами средств, которые связаны с привлечением акционерного или иного капитала, с приобретением долгосрочного и краткосрочного кредита и займа.

С учетом приведенной классификации организуются различные виды финансового планирования и управления денежными потоками. Таким образом, классификация видов денежных потоков помогает осуществлять учет, анализ и планирование движения денежных средств в компании.

Определение Что такое денежный поток или Cash Flow?  — Investing.com

Денежный поток предоставляет собой баланс поступающих средств и произведенных платежей за определенный период.

Положительный денежный поток указывает на достаточную или растущую ликвидность, в то время как отрицательный денежный поток отражает ее недостаток или снижение. Компании, способные формировать сильные денежные потоки, являются более гибкими, способны погашать свои финансовые обязательства, наращивать и обновлять активы, выплачивать средства акционерам и в целом преодолевать препятствия на своем пути.

Денежный поток относится только к денежным средствам или эквивалентам операционной деятельности, и никак не демонстрирует, является ли компания прибыльной или убыточной. У прибыльной компании со слабым денежным потоком могут возникнуть трудности с обеспечением роста или она может оказаться под угрозой банкротства из-за неспособности регулярно погашать краткосрочные обязательства.

Если входящие активы компании, например, включают товарно-материальные ценности, дебиторскую задолженность или недвижимости, которые не являются достаточно ликвидными, компания может столкнуться с проблемами в рамках обеспечения своей деятельности.

С другой стороны, компания с сильным потоком денежных средств, которая может легко оплачивать свои краткосрочные обязательства, используя денежные средства или их эквиваленты, может делать это в ущерб потенциальному росту или получить ликвидность за счет продажи активов, что делает обслуживание долгосрочных обязательств затруднительным. Это может привести к убыточности, но никак не отразится на движении денежных средств компании.

Например, если стартап получит деньги от инвесторов, которые ожидают, что в будущем новый продукт будет приносить доход, компании будет стабильна в краткосрочной перспективе. Однако без текущего дохода компания не может генерировать дополнительный денежный поток, и долгосрочная стабильность компании оказывается под вопросом.

Отчет о движении денежных средств

Отчет включает в себя движение денежных средств по операционной, финансовой и инвестиционной деятельности компании. Потоки от операционной деятельности включают те средства, которые напрямую связаны с основной деятельностью (например, доходы и расходы от реализации продукции).

Инвестиционная деятельность подразумевает улучшение состояния предприятия, например, приобретение или ликвидацию производственного оборудования. Финансовая деятельность включает погашение долговых обязательств и повторный выпуск акций.

Главная страница каждой компании на сайте Investing.com содержит отчет о движении денежных средств. Найти его можно во вкладке «Отчетность». В левом верхнем углу отчета читатели могут изменить период отображения отчетности (годовой или квартальный).

В правом верхнем углу находится кнопка «Все свернуть», позволяющая скрыть компоненты каждого раздела отчета и оставить только суммарные значения.

Что такое положительный денежный поток и почему это важно?

Положительный денежный поток означает, что чистый баланс отчета о движении денежных средств предприятия за определенный период больше нуля. Другими словами, совокупный эффект от общего притока и оттока денежных средств за этот период времени скорее положительный, чем отрицательный, и, таким образом, бизнес увеличивает свои денежные резервы.

Чтобы определить положительный денежный поток более подробно, мы должны сначала понять предпосылку отчета о движении денежных средств. Этот документ показывает сумму денежных средств, доступных для бизнеса за период, например квартал или год, и измеряет ликвидность, сравнивая приток денежных средств с исходящими денежными потоками.

Что такое положительный и отрицательный денежный поток?

Каждый отчет показывает остаток денежных средств предприятия на начало и конец периода, который он охватывает. Проще говоря, этот баланс - это сумма наличных денег в банке. При этом отчет о движении денежных средств должен также включать активы, близкие к наличным (то есть все, что легко конвертируется в известные суммы наличных денег, например облигации или куски золотых слитков).

Если чистый эффект от этих движений показывает, что компания увеличила остаток денежных средств, то это положительный денежный поток.И наоборот, если баланс уменьшается, то у бизнеса отрицательный денежный поток.

Почему важен положительный денежный поток?

Положительный денежный поток указывает на ликвидность бизнеса. Этот показатель означает, что у него достаточно оборотных средств для покрытия своих счетов, и ему не потребуется дополнительное финансирование в течение периода, охватываемого отчетом. Еще один случайный вывод из стабильно положительного остатка денежных средств заключается в том, что бизнес будет увеличивать свои активы и увеличивать их стоимость для акционеров.Во многих ситуациях это правда.

Прежде чем владельцы бизнеса отпразднуют торт и воздушные шары, они должны подумать, может ли этот конкретный показатель случайно замаскировать болезнь. Во-первых, положительный денежный поток не доказывает, что бизнес прибыльный. Избыточная ликвидность может быть связана с факторами, не имеющими отношения к прибыли, такими как приток ссудного капитала или поступления денежных средств от продажи запасов в убыток. Еще один момент, который следует учитывать, - это дивиденды акционерам, которые могут быть объявлены, но еще не выплачены.

Вы можете получить более широкое представление о бизнесе, внимательно изучив детали его кассовой позиции. Очевидное место для начала - взглянуть на все три раздела отчета о движении денежных средств.

  • Операционный денежный поток (т.е. деятельность, связанная с операциями, например, выручка от продаж или затраты поставщика)
  • Инвестиционный денежный поток (т.е. деятельность, связанная с инвестициями, например, покупка или продажа оборудования)
  • Финансовый денежный поток (т.е. деятельность, связанная с поставщиками капитала) е.грамм. долгосрочные ссуды)

Даже беглый взгляд на эти категории покажет, имеет ли бизнес положительный денежный поток в связи с его основной операционной деятельностью или из-за использования средств, созданных в результате раунда финансирования.

Советы по поддержанию положительного денежного потока

Вы делаете продажи. Ваш бухгалтер говорит, что бизнес прибыльный. Но у вас проблемы с оплатой счетов и расходов вовремя. Почему это?

Это называется нехваткой наличных денег. Суровая правда заключается в том, что тот факт, что бизнес приносит прибыль, не означает, что ваш банковский счет наводнен наличными.Отсутствие денег - основная причина банкротства малых предприятий, даже прибыльных.

Если вы хотите избежать очередного несчастного случая в бизнесе, следуйте этим советам, чтобы поддерживать положительный денежный поток.

Положительный денежный поток по сравнению с прибыльностью

Давайте начнем с того, что проясним разницу между денежным потоком и прибылью.

Предположим, вы продаете покупателю на 1000 долларов и отправляете счет, который подлежит оплате в течение 30 дней. Стоимость товаров, проданных на этой распродаже, составляет 400 долларов США за непосредственный труд и 300 долларов США за материалы.

Ваш бухгалтер записывает продажу 1000 долларов в дебиторскую задолженность и взимает 700 долларов со счетов труда и материалов. Эти бухгалтерские записи создают валовую прибыль в размере 300 долларов США. Пока все в порядке.

А как насчет денежного потока?

Ваш поставщик может предоставить вам 30-дневный срок поставки материалов, но заработная плата обычно выплачивается еженедельно. Мало того, ваш бухгалтер мог оплатить несколько накладных расходов, таких как аренда, страховые взносы и зарплата в офисе. В результате у вас больше денег выходит, чем приходит, поскольку ваш клиент еще не оплатил счет на 1000 долларов.

Теперь умножьте этот сценарий, скажем, 50 раз в месяц, и отрицательный денежный поток начнет складываться. Прибыль? Да. Но вы можете видеть, как вывод денег больше, чем поступает, может стать проблемой.

Это пример прибыльного бизнеса, у которого могут возникнуть проблемы с оплатой счетов.

Что значит иметь положительный денежный поток

Компании должны всегда иметь наличные в банке, чтобы покрывать расходы, покупать сырье или инвентарь и платить сотрудникам.Эти средства могут поступать из первоначальных взносов в уставный капитал, поступлений от авансовых платежей или денежных средств, полученных от продаж и получения дебиторской задолженности.

Проблема движения денежных средств возникает из-за разницы во времени между оплатой расходов и получением источников капитала, как показано в приведенном выше примере. Компании часто сталкиваются с проблемами движения денежных средств в периоды сильного роста. Чтобы поддержать этот рост, вам нужно больше средств для более высокого уровня запасов и дополнительного персонала. Если эти расходы упадут до поступления денежных средств по счетам клиентов, у вас возникнут проблемы с денежным потоком.

Проще говоря, положительный денежный поток означает, что в любой момент времени поступает больше денег, чем выходит. По иронии судьбы, даже у убыточных компаний могут быть периоды положительного денежного потока. Они могут оставаться в бизнесе в течение длительного периода времени, если им удастся привлечь больше внешних инвесторов или найти кредиторов, готовых предоставить им кредит для покрытия дефицита денежного потока.

Какие виды денежных потоков?

Денежный поток поступает из трех источников:

  • Операционные операции - Это обычная деятельность предприятия: сбор дебиторской задолженности, покупка материалов, выплата заработной платы и покрытие расходов.
  • Инвестиционная деятельность - Покупка и продажа долгосрочных активов является инвестиционной деятельностью. К ним относятся операции с основными средствами.
  • Финансирование - Займы денег и погашение ссуд являются финансовой деятельностью.

Как рассчитать сальдо денежного потока

Чтобы определить положительный или отрицательный денежный поток, выполните следующие действия:

Свойства положительного денежного потока | ManageCasa

Положительный денежный поток .Эта фраза понравится всем инвесторам. А для инвесторов в недвижимость всегда есть объекты, которые будут приносить положительный денежный поток в течение многих-многих лет. Но как их найти?

На самом деле это простой процесс. Дьявол кроется позже в деталях, где вы оцените их реальную стоимость денежного потока.

Ключевой частью вашей стратегии инвестиций в недвижимость с доходом от аренды является поиск объекта недвижимости с положительным денежным потоком , где бы они ни существовали. Вы можете воспользоваться помощью риэлтора, у которого есть доступ ко всем важным MLS, и вы можете искать себя в других базах данных о недвижимости.Риэлтор - хороший актив, и вы, вероятно, все равно будете использовать его для покупки. Они знают местные рынки, поэтому разумно установить отношения с одним из них.

Прочтите этот пост о лучших городах и об этом на рынке аренды в целом.

Прочтите наш пост о том, какие типы недвижимости лучше, чтобы вы не искали бесцельно. Вы можете владеть красивой, быстрорастущей, дорогой недвижимостью в любимых частях вашего города, и при этом оставаться с низкой доходностью и денежным потоком.Или вы можете приобрести несколько квартир в одном новостройке в быстро развивающемся городе и пользоваться многими другими преимуществами.

Выбор лучшей недвижимости в лучших городах с идеальным потенциалом денежного потока даже более важен, чем разумное финансирование и выбор хороших арендаторов.

Правильные инструменты и стратегия

С правильными инструментами и стратегией вы можете серьезно улучшить жизненно важные денежные потоки вашего бизнеса. Так что независимо от того, являетесь ли вы домовладельцем, управляющим недвижимостью, риелтором или инвестором, «определение денежного потока» должно быть одним из ваших главных навыков.И просто избегая мерзостей, вы можете избавить себя от боли.

Готовы сделать ManageCasa своим новым домом для управления недвижимостью?

Без обязательств, зарегистрируйтесь бесплатно.

Присоединяйтесь к ManageCasa

Лучшие инструменты - это облачное программное обеспечение для управления недвижимостью или, возможно, электронные таблицы, если вы все еще увлекаетесь подобными вещами.

Здесь мы рассмотрим ключевые факторы, а затем разработаем стратегию поиска лучших свойств денежных потоков. Рынки недвижимости Великобритании, Австралии, Канады и США уникальны.Найти лучшую недвижимость и города бывает сложно.

И если вы сдаете в аренду в тенистых районах малообеспеченным арендаторам, денежный поток всегда под вопросом. Решение состоит в том, чтобы знать, какова ваша конечная цель, и выбирать только лучшие дома или квартиры, которые подходят для этой цели. Будьте упрямы и сосредоточены.

Условия движения денежных средств

Положительный денежный поток - это не то же самое, что рентабельность (которая включает увеличение верхнего предела и списание налогов), а вместо этого относится к тому, как сама недвижимость приносит доход.

Общее определение денежного потока: Под денежным потоком понимается арендная плата, которую вы собираете через свою недвижимость, за вычетом затрат на эксплуатацию и владение ею.

Зона движения денежных средств = (годовой валовой доход от аренды / цена недвижимости) × 100%. Те, кто превышает 10%, будут иметь положительный денежный поток.

Например, если дом с 3 спальнями стоит 300 000 долларов, вы можете брать за аренду 2500 долларов в месяц. Теперь вы разделите общую годовую арендную плату в размере 30 000 долларов на покупную цену в 230 000 долларов, умножьте ее на 100, чтобы получить зону денежного потока 10%.

Конечно, дело в расходах. 10% - это, пожалуй, зона с наименьшим денежным потоком , если вы хотите преуспеть в этом бизнесе.

7 простых шагов к поиску выгодных объектов недвижимости с высоким денежным потоком

Шаг 1: Каковы ваши цели по прибыли? Не так давно инвесторы в недвижимость получали от 30 до 40% рентабельности инвестиций, однако в основном это было за счет продажи. От сдачи в аренду собственности вы должны стремиться к 20% прибыли.

Купите недвижимость с положительным денежным потоком и профессионально займитесь привлечением арендаторов, и вы получите 20%.

Если ты умен, ты справишься. Предполагается, что стандартная доходность составляет от 8% до 10%. Купите подходящую недвижимость и профессионально займитесь привлечением арендаторов, и вы получите 20%. 20% - хороший годовой доход, когда ваш портфель составляет 300 тысяч долларов, и чистая радость, когда у вас портфель от 3 до 20 миллионов долларов.

Шаг 2: Сколько вы можете себе позволить? Бюджет в 2 миллиона долларов поможет вам купить хорошее количество качественных квартир. В будущих и перспективных городах ваш денежный поток будет расти, и вы также можете увидеть хорошее прироста капитала.

Шаг 3: Найдите подходящие свойства . Как мы уже говорили в статье о том, как найти подходящую недвижимость для сдачи в аренду, похоже, что 2 спальни пользуются спросом. Так что, хотя вы любите жемчужину с 4 спальнями, соотношение цены и арендной платы, вероятно, слишком велико.

Шаг 4: Найдите подходящую недвижимость в нужных городах. См. Публикацию о лучших городах для покупки недвижимости и статью о доходах от аренды. Вы начнете находить лучшие города и районы, где недвижимость по-прежнему доступна по цене и в которых в будущем будет спрос со стороны арендаторов.Они могут быть возле новых заводов, городских районов или транспортных магистралей.

Будьте специалистом-географом и по-настоящему погрузитесь в то, что вы считаете городом с наибольшим потенциалом. Не бегай, как цыпленок без головы.

Шаг 5: Сколько можно заряжать? Риэлтор может помочь вам определить, сколько вы можете взимать за свою квартиру. Проверьте цены на аренду квартир в США и таких городах, как Сан-Франциско, Сан-Хосе, Лос-Анджелес, Торонто, Великобритания или Австралия.

Шаг 6: Каковы ежемесячные расходы? Используйте ваше любимое программное обеспечение для управления недвижимостью, введите все расходы на владение и управление, включая:

  • Осмотр и оценка собственности
  • Обследование имущества
  • Юридические издержки
  • Ремонт, ремонт и установка новой техники
  • Налог на передачу земли и другое имущество налоги
  • домовладелец или управляющая компания
  • Сборы ТСЖ
  • ипотечные взносы

Шаг 7: Поговорите с риэлтором .Найдите риэлтора, который имеет опыт работы с недвижимостью с доходом от аренды в городе, который, как вы обнаружили, имеет оптимальный положительный потенциал денежного потока . Оцените недвижимость и потенциальную доходность от аренды, а также то, что потребуется, чтобы привлечь как можно более высокооплачиваемого арендатора.

Мы рекомендуем вам использовать программу управления недвижимостью ManageCasa для создания файлов собственности. Благодаря автоматизации расчетов ипотечных кредитов, расходов на недвижимость и доходов, а также возможности их визуализации, он помогает сосредоточиться и экономит ваше время.

Как скажет вам любой ведущий специалист по недвижимости, наиболее важным является сосредоточение на целях получения прибыли.

См. Также: Управление недвижимостью | Программное обеспечение для бухгалтерского учета арендуемой собственности | Персонал компании по управлению недвижимостью | Рынок жилья Калифорнии 2019 | Рынок жилья Великобритании | Рынок жилья Австралии | Рынок жилья Торонто | Цены на кондоминиумы в Торонто | Программное обеспечение Cloud Property | Многосемейное жилье | Цены на аренду в Лос-Анджелесе | Оплата аренды онлайн | Как увеличить доход от аренды | Тенденции управления недвижимостью | Метрики управления недвижимостью | Программное обеспечение для управления ТСЖ | Цены на квартиры в Сан-Франциско | Цены на квартиры в Нью-Йорке | Жилищный рынок | Цены на аренду квартир | Лучшие города для аренды недвижимости | Увеличивайте доходность от аренды | California Property Management

Что означает, когда у компании есть отрицательный и положительный денежный поток в тот же период? | Малый бизнес

Чистый убыток может истощить деньги компании.Отсроченное выставление счетов также может истощить денежные средства, равно как и крупные выплаты по основной сумме долга, покупка активов и капитальные затраты. В отчете о движении денежных средств регистрируется движение денежных средств компании по трем ключевым направлениям - операционная деятельность, инвестирование и финансирование - за определенный период времени. Хотя общий денежный поток может быть положительным или отрицательным, иногда одна или несколько из этих категорий имеют положительный денежный поток, в то время как другие категории имеют отрицательный денежный поток.

Денежный поток

Денежные средства - это то, что ваша компания использует для оплаты своих счетов.Денежный поток - это движение или поток наличных денег в бесчисленных формах, включая чеки, электронные переводы и определенные платежи по кредитным картам в вашу компанию и из нее. Денежные потоки обычно колеблются в любой отчетный период, обычно месяц, квартал или год, и могут быть отрицательными или положительными в любой момент времени.

Отчет о движении денежных средств

В то время как отчет о прибылях и убытках вашей компании документирует доходы, расходы и прибыль за определенный период времени, отчет о движении денежных средств показывает поступления и оттоки денежных средств по категориям и в целом за период времени.В операционном разделе этого отчета показано, как деятельность, приносящая прибыль, и использование активов влияют на денежные средства. В разделе «Финансирование» отчета о движении денежных средств показано, как создание обязательств вашей компании, взносы в акционерный капитал и погашение долга влияют на денежные средства. Раздел инвестирования отслеживает денежные последствия продаж и покупок активов вашей компании.

Положительное и отрицательное

Операционный денежный поток определяется деятельностью, отраженной в отчете о прибылях и убытках. Положительный операционный денежный поток указывает на то, что ваша компания может полностью финансировать операции за счет продаж.Когда операционный денежный поток является отрицательным, денежный поток от инвестиционной или финансовой деятельности должен компенсировать операционный дефицит денежных средств, иначе ваша компания быстро сожжет денежные средства, показанные на ее балансе.

Пример

A-1 Limited показала чистый убыток в размере 50 000 долларов в своем отчете о прибылях и убытках. Дополнительные корректировки, показанные в отчете о движении денежных средств, привели к отрицательному операционному потоку денежных средств компании в размере -100 000 долларов в первом квартале. Однако A-1 продала часть своего оборудования, получив чистый положительный инвестиционный денежный поток в размере 50 000 долларов.Кроме того, A-1 Limited получила ссуду на 40 000 долларов в местном банке и выплатила 5 000 долларов основной суммы по существующим займам, в результате чего чистый положительный финансовый поток денежных средств составил 35 000 долларов. Таким образом, чистый денежный поток по A-1 за квартал был отрицательным и составил -15 000 долларов.

Денежный поток

Денежный поток является важным прогностическим фактором для держателей акций и облигаций компании, потому что денежные средства необходимы для инвестирования для будущего роста, выплаты дивидендов акционерам, а также выплаты процентов и других обязательств во избежание банкротства.Денежный поток также необходим для инвестиционных фондов, таких как товарищества с ограниченной ответственностью и REIT, которые выплачивают периодические дивиденды или распределения, поскольку эти доходы могут быть выплачены только из положительного денежного потока. Без значительного денежного потока инвестиционным фондам, возможно, придется выплачивать более низкие дивиденды или даже приостановить выплаты, что приведет к снижению стоимости инвестиций.

Способность генерировать денежные средства проистекает из операционных показателей и финансовой гибкости компании, например, способности брать взаймы, выпускать акции и продавать активы. Наличные деньги - это, конечно, деньги, но также могут включать монеты, валюту, кассовые чеки, сертифицированные чеки, денежные переводы, личные чеки и банковские тратты. Эквиваленты денежных средств также включены, потому что их можно сразу же конвертировать в денежные средства. Совет по стандартам финансового учета ( FASB ) определяет эквивалентов денежных средств как коммерческие векселя и другие долговые инструменты со сроком погашения не более 3 месяцев.

Расчет денежного потока

Денежный поток бизнеса - это общая сумма денежных средств, фактически полученных за данный период, за вычетом общей суммы денежных средств, фактически выплаченных за тот же период. Положительный денежный поток - это получение денежных средств больше, чем было выплачено; Отрицательный денежный поток возникает в результате выплаты большего количества денежных средств, чем получения. Потенциал прибыли - это способность компании зарабатывать положительный денежный поток сейчас и в будущем, что является важным фактором для ее стоимости акций и будущих результатов.

Денежный поток = Денежные средства получены - Денежные средства выплачены

Ни в отчете о прибылях и убытках, ни в балансе не указывается сумма денежных средств, которые предприятие получает или выплачивает.В учете по методу начисления, который используют большинство компаний, доход указывается по мере его получения, даже до его фактического получения, а расходы регистрируются до фактической выплаты денег. Например, амортизация - это расходы, не требующие немедленной выплаты наличными. Таким образом, сама по себе чистая прибыль, которая представляет собой доход после вычитания всех расходов из всех доходов в заданный период времени, не является точным представлением о том, сколько денежных средств у компании или даже сколько она генерирует.

Существует 2 метода определения денежного потока, которые иногда называют денежной выручкой . Прямой метод берет каждую статью, указанную в отчете о прибылях и убытках, и корректирует ее от начисления к учету по кассовому методу. Косвенный метод обычно проще, начиная с чистой прибыли или чистого убытка и добавляя обратно неденежные расходы, такие как амортизация и отсроченные платежи; затем результат корректируется в соответствии с источниками и использованием денежных средств в течение соответствующего периода.Косвенный метод включает агрегирование информации, содержащейся в двух балансах, отчете о прибылях и убытках за период и отчете о собственном капитале.

Денежный поток = Чистая прибыль + Амортизация + Другие неденежные расходы

Таким образом, компания, сообщившая об убытках, может фактически иметь положительный денежный поток. В конечном итоге компания должна получать прибыль, потому что изношенные или амортизированные предметы в конечном итоге придется заменять.

Источники и отток денежных средств: операции, инвестиции, финансирование

Изменения в денежной позиции являются результатом трех видов деятельности: операции, инвестиции и финансирование.Для глобальных компаний колебания валютных курсов могут увеличивать или уменьшать денежные средства, но изменения в результате колебаний валютных курсов обычно незначительны.

Денежные потоки от операционной деятельности обычно более последовательны и свидетельствуют о финансовой устойчивости. Денежные средства от операционной деятельности равны денежным средствам, полученным из оборотного капитала, которые представляют собой чистое изменение оборотных активов за вычетом текущих обязательств. Если денежный поток от операций положительный, то компания может получить достаточно денежных средств от своей деятельности для оплаты расходов; если отрицательный, то компания должна будет получить доступ к другим источникам денежных средств для оплаты своих расходов, которые будут ограничены, если она не сможет заработать достаточно денег от операций, что является ее бизнесом.

Денежные средства также могут быть получены путем продажи активов или ликвидации инвестиций. Компании получают денежные средства при продаже активов, таких как земля, здания и оборудование, или от продажи удерживаемых ценных бумаг, таких как акции и облигации. Компании платят наличными за капитальные вложения или за финансовые активы.

Компания также может получить денежные средства посредством финансирования, путем выпуска долговых обязательств или акций, обыкновенных или привилегированных акций, или она может заплатить денежные средства, чтобы купить казначейские акции, которые являются ее собственными акциями, для погашения долга или выплаты дивидендов.

Отчет о движении денежных средств

Денежный поток компании, в котором подробно описаны все изменения, влияющие на денежные средства от операционной деятельности, финансирования и инвестиций, можно найти в ее годовых отчетах в разделе Отчет о движении денежных средств или Источники и применение средств Заявление . Отчет о движении денежных средств измеряет как способность компании генерировать денежные средства, так и эффективность управления денежными средствами компании.

Совет по стандартам финансового учета требует раскрытия отчетов о движении денежных средств за предыдущие 3 года, поскольку денежными потоками за отдельные периоды можно в определенной степени манипулировать путем отсрочки выплаты долга или дивидендов или продажи инвестиций.Такие маневры могут значительно увеличить денежный поток за период, но их будет трудно поддерживать, потому что платежи, задержанные в 1 отчетный период, должны быть оплачены в следующем периоде, и только определенное количество активов может быть продано.

Некоторые важные операции не включаются в отчет о движении денежных средств, такие как покупка оборудования с векселем к оплате, приобретение земли или погашение долга за счет основного капитала. FASB требует, чтобы такие значительные операции, даже если они не влияют на денежный счет, были четко описаны в примечаниях к финансовой отчетности.

Использование денежных потоков для оценки компании

Компании используют денежные средства для оплаты капитальных затрат или других инвестиций. Как правило, если компания увеличивает капитальные затраты, это означает, что она ожидает улучшения своего бизнеса, например увеличения продаж. С другой стороны, если он продает крупные активы, он ожидает спада в бизнесе или нуждается в источнике денежных средств: оба красных флажка для потенциального инвестора.

Некоторые инвесторы используют EBITDA - прибыль до вычета процентов, налогов, износа и амортизации - как показатель состояния компании, а не чистой прибыли.EBITDA можно рассчитать, взяв прибыль до уплаты процентов и налогов, которая составляет , операционная прибыль , а затем добавьте обратно неденежные расходы, такие как износ и амортизация. Если EBITDA будет положительной, то у компании будут деньги на выплату процентов и других расходов. Однако если EBITDA будет отрицательной, то компании придется либо занять, либо выпустить больше обыкновенных или привилегированных акций.

Этого показателя EBITDA может быть недостаточно, чтобы указать, что платежеспособность компании была продемонстрирована, например, Enron, у которой был положительный показатель EBITDA за годы до подачи заявления о банкротстве, но после вычета процентов, налогов и капитальных затрат был получен отрицательный результат. денежный поток, а это означает, что Enron не могла покрыть свой долг в течение определенного периода времени.

Лучшим показателем состояния компании, чем EBITDA, является свободный денежный поток , который представляет собой денежный поток за вычетом капитальных затрат, таких как инвестиции в чистый оборотный капитал и долгосрочные активы. Свободным денежным потоком манипулировать сложнее, чем чистой прибылью, и еще сложнее манипулировать в течение нескольких отчетных периодов. Чистая прибыль может быть завышена, например, путем капитализации расходов вместо их вычета в качестве текущих расходов.

Как правило, компании будут иметь положительную или отрицательную денежную наличность в течение нескольких отчетных периодов, но если компания выпускает акции или долговые обязательства, она может не получать достаточно денежных средств от операций.Акции и долговые обязательства обычно выпускаются для того, чтобы компания могла совершать крупные покупки, например, покупки другого бизнеса, или делать новые крупные инвестиции в свой собственный бизнес, что требует больших денежных затрат, которые могут быть получены от ее операций. Любая компания, выпускающая акции или займы для нормальной работы, вероятно, испытывает финансовые трудности.

Коэффициент достаточности денежных потоков ( CFAR ) измеряет свободный денежный поток по сравнению с долгом в течение следующего 5-летнего периода. CFAR - это денежный поток после уплаты налогов, процентов и капитальных затрат, равный свободному денежному потоку, деленному на среднегодовые сроки погашения основной суммы долга в течение следующего 5-летнего периода.CFAR следует анализировать в течение нескольких лет. Если он превышает 1, то у компании есть достаточный денежный поток для выплаты своих долгов в течение определенного периода времени. Если больше 0, но меньше 1, то компания генерирует недостаточный денежный поток для выплаты своего долга в течение периода. Отрицательный CFAR - это красный флаг, который приведет к упадку компании, если его не повернуть вспять.

Если компания испытывает финансовые трудности, она всегда может сократить выплату дивидендов, хотя цена ее акций, вероятно, снизится.Однако такое снижение цен может стать инвестиционной возможностью, если компания сократит дивиденды, чтобы сэкономить денежные средства, чтобы пережить тяжелый период. Если акции продаются с дисконтом к их внутренней стоимости, тогда это может быть покупка, но инвестор должен изучить причины сокращения дивидендов.

Положительный денежный поток инвестиций в недвижимость: полное руководство

Инвестиционная недвижимость с положительным денежным потоком - это собственность, которая платит вам каждую неделю только за то, чтобы владеть ею.

Это может показаться отличным (и, безусловно, может быть), но положительный денежный поток инвестиций в недвижимость - это гораздо больше, чем кажется на первый взгляд.

В этой статье мы рассмотрим, что такое положительный денежный поток (а что нет), а также рассмотрим некоторые преимущества и риски при покупке недвижимости с положительным денежным потоком.

Итак, приступим.

Содержание:

  1. Что такое свойство положительного денежного потока?
  2. Пример инвестиционной собственности с положительным денежным потоком
  3. Положительный денежный поток против положительного зацепления: объяснение
  4. Положительный денежный поток против отрицательного объяснения денежного потока
  5. Топ-5 преимуществ свойства положительного денежного потока
  6. Топ-7 рисков и ловушек, которых следует избегать
  7. Где найти свойства положительного денежного потока?
  8. Контрольный список комплексной проверки имущества с положительным денежным потоком
  9. Как делать следующие шаги

1.Что такое свойство положительного денежного потока?

Определение: Имущество с положительным денежным потоком - это инвестиционная недвижимость, в которой годовая арендная плата превышает общие годовые расходы после учета налоговых вычетов и амортизации.

Другими словами, это тип инвестиционного актива, который «платит вам» за владение им.

Потенциальное преимущество собственности с положительным денежным потоком состоит в том, что она не снижает доход вашей семьи. На самом деле, как раз наоборот.

Одно из преимуществ - получение годового дохода от вашей собственности. Во-вторых, у вас также есть возможность получить прирост капитала, поскольку стоимость вашей инвестиционной собственности со временем растет.

Давайте конкретизируем это на конкретном примере:

2. Пример инвестиционной собственности с положительным денежным потоком

Вот скриншот финансовой модели инвестиций в недвижимость, представленной клиенту. В этом случае недвижимость имеет положительный денежный поток.

(Есть много факторов, которые влияют на выбор подходящей собственности, и ваша ситуация может отличаться от ситуации этого инвестора. Этот пример приведен только в целях иллюстрации.)

Хорошо, давайте распакуем этот пример:

  • Цена покупки $ 500 503
  • Общая арендная плата в неделю составляет 480 долларов США, или 24 461 доллар США в год с учетом 2% доли вакантных площадей
  • Проценты по кредиту составляют 23 358 долларов в год 1, а прочие расходы на аренду составляют 4 125 долларов, что дает денежный поток до налогообложения в размере минус 3 023 долларов.
  • Однако есть дополнительные неденежные вычеты в виде амортизации здания и оборудования плюс расходы по кредиту, которые в сумме составляют еще 7 496 долларов в год 1. Неденежные вычеты означают налоговые вычеты, которые юридически требовать, но не нужно финансировать из вашего собственного кармана в виде наличных денег.
  • При $ 24 461 в общем доходе и $ 34 979 как в наличных, так и в безналичных расходах, бумажный «убыток» в год 1 составляет 10 518 долларов.
  • Эта бумажная потеря позволяет инвестору потребовать от налогового инспектора еще $ 4 102 в качестве налога.
  • В целом, денежный поток после уплаты налогов по этой собственности , следовательно, составляет 1079 долларов или 21 долларов в неделю в год 1.

Положительный денежный поток, который со временем увеличивается

Как видите, модель предсказывает, что положительный денежный поток со временем будет увеличиваться по мере увеличения арендной платы и учета других факторов.

  • В году 1 положительный денежный поток составляет 21 доллар в неделю.
  • В году 2 , это 31 доллар в неделю положительного денежного потока.
  • В году 3 это положительный денежный поток в размере 34 долларов в неделю.
  • В году 5 положительный денежный поток составляет 46 долларов в неделю.
  • В году 10 , это 83 доллара в неделю положительного денежного потока.

Итак, 21 доллар в неделю или даже 83 доллара в неделю может показаться не денежной суммой, которая сделает вас богатым, но вы должны помнить, что эти цифры денежного потока являются наличными деньгами после того, как ВСЕ расходы будут оплачены. .

Между тем, на заднем плане свойство подорожает в цене .

Согласно этой модели, это свойство накопит $ 465 495 собственного капитала через 10 лет.

(Неплохая доходность, учитывая, что недвижимость выгодно держать каждый год в пути!)

Теперь, когда мы рассмотрели пример того, что представляет собой свойство положительного денежного потока, давайте посмотрим, чем эта стратегия отличается от двух других часто путающих терминов ...

3.Положительный денежный поток против положительного зацепления: объяснение

Положительный денежный поток описывает свойство, которое кладет деньги в ваш карман после учета всех затрат И налоговых вычетов, включая амортизацию .

Однако свойство с положительной связью относится к собственности, которая дает сразу положительное сальдо денежных средств, ДО того, как принять во внимание неденежные вычеты , такие как амортизация.

Вот простой (гипотетический) пример для иллюстрации:

  • Приобретена недвижимость за 500000 долларов
  • Все расходы $ 30 000 в год
  • Доход от аренды составляет $ 650 в неделю в течение 50 недель в году, или $ 32 500 в год
  • Утверждается, что это свойство положительно ориентировано на на сумму 2500 долларов США в год
  • (Добавление применимых безналичных вычетов сделало бы цифры еще более привлекательными, но это свойство положительно настроено до этого).

Недвижимость с положительной ориентацией в принципе звучит великолепно, но обычно трудно купить недвижимость, которая имеет положительную привязку с 1 дня и ТАКЖЕ имеет хорошие перспективы роста капитала .

Тем не менее, многие объекты со временем СТАНОВЯТСЯ положительно настроенными.

Это связано с тем, что по мере того, как арендная плата со временем увеличивается из-за инфляции и повышения арендного спроса, доход от инвестиций в недвижимость обычно увеличивается до тех пор, пока недвижимость не станет положительно ориентированной.

(В приведенной выше финансовой модели вы можете увидеть, как в 10-м году имущество приносит $ 3175 в денежном потоке до налогообложения до налогообложения. На данный момент имущество имеет положительную привязку.

4. Разъяснение положительного денежного потока и отрицательного денежного потока

Обратной стороной положительного денежного потока является отрицательный денежный поток. Как следует из названия, свойство отрицательного денежного потока - это свойство, содержание которого стоит денег.

(В Австралии общая сумма убытков может быть компенсирована за счет обязательства инвестора по подоходному налогу с физических лиц, так называемое отрицательное соотношение .)

Следует задать вопрос: «Почему инвестор каждую неделю теряет деньги на собственности, которой он владеет?»

Ответ таков: если принять во внимание будущий рост капитала , они предсказывают, что в целом им будет лучше.

Тем не менее, инвестору приходится постоянно выкачивать наличные из его кошелька каждую неделю.

Также существует риск того, что отрицательный денежный поток может повредить способности инвестора добавить дополнительные активы в свой портфель, что является одной из причин, по которой 7 из 10 инвесторов никогда не приобретают недвижимость №1.

Стоимость недвижимости в Австралии выросла до такой степени, что многие объекты недвижимости в городских районах, в частности, имеют отрицательный денежный поток.

5. 5 главных преимуществ собственности с положительным денежным потоком

Приобретение права Недвижимость с положительным денежным потоком может иметь множество преимуществ для инвестора:
  1. Самообеспечение: Объекты с положительным денежным потоком окупаются сами, не требуя от вас регулярных чаевых
  2. Масштабируемость: Дополнительный денежный поток позволяет вам инвестировать в более чем одну недвижимость одновременно и / или покупать следующую недвижимость раньше
  3. Достигайте своих целей быстрее: Недвижимость с положительным денежным потоком увеличивает ваш доход и, следовательно, вашу способность быстрее купить следующую недвижимость.Это похоже на маховик, который вращается все быстрее и быстрее.
  4. Риск снижения денежного потока: Свойства положительного денежного потока являются автономными. Если с вашим доходом случится что-то непредвиденное, у вас гораздо меньше шансов продать свои инвестиции. Недвижимость с плохим оснащением стоит денег, и как только ваш доход упадет, вы можете столкнуться с нехваткой денег и оказаться в положении, когда вам придется быстро продать.
  5. Эффект двойного удара: Свойства положительного денежного потока позволяют зафиксировать еженедельный денежный поток, ТАКЖЕ получить возможность роста капитала.По этой причине многие инвесторы предпочитают эту стратегию.

Это преимущество, но как насчет потенциального недостатка и как защитить себя?

Давайте исследуем…

6. 7 основных рисков и подводных камней, которых следует избегать

Положительный денежный поток Свойство может быть прибыльной стратегией для инвесторов, но, как и все стратегии инвестирования в недвижимость, то, как вы выполняете , также критически важно.

Купить неправильного типа с положительным денежным потоком - хуже, чем вообще не инвестировать.Вот несколько рисков и ловушек, на которые следует обратить внимание:

  1. Остерегайтесь типов собственности с высоким риском: Некоторые типы собственности, такие как апартаменты с обслуживанием, отели или аренда на время отпуска, обычно могут показывать сильный положительный денежный поток «на бумаге». Но будьте осторожны! Часто у этих типов собственности нет прочной основы для роста.
  2. Каковы перспективы роста? 20 или даже 100 долларов в неделю в кармане - это хорошо, но только если рост также учтен в уравнении.Мы прочесываем сотни пригородов и тысячи объектов недвижимости, чтобы найти объекты с сильными показателями роста.
  3. Остерегайтесь наворотов: «навороты» я имею в виду подсластители, такие как ограниченные по времени гарантии аренды, которые делают денежный поток собственности положительным, но только до тех пор, пока действует гарантия аренды. Вам нужно посмотреть, что общий рынок аренды будет платить после истечения срока гарантии . А также вопрос, почему в первую очередь предлагается гарантия аренды.
  4. Как получается положительный денежный поток? Помните, что свойства положительного денежного потока дают вам денежные и безналичные налоговые вычеты. Неденежные вычеты - это амортизация зданий, оборудования и оборудования. Однако, если положительный денежный поток связан в основном с огромным графиком амортизации, вам следует быть осторожными.
  5. Требуется ли амортизация? Амортизация оборудования составляет только в том случае, если вы являетесь первым владельцем собственности.Таким образом, если вы покупаете новый объект недвижимости , вы можете требовать эти суммы. Если вы являетесь вторым или последующим владельцем, вы не можете претендовать на эти удержания.
  6. А как насчет процентных ставок? Банковские проценты обычно являются основной статьей расходов для инвесторов в недвижимость, и если процентные ставки существенно вырастут, это может превратить вашу собственность с положительным денежным потоком в собственность с нейтральным или отрицательным доходом. Поэтому разумно учитывать увеличение процентной ставки при моделировании, а также рассмотреть возможность фиксации процентной ставки на определенный период времени.
  7. Дважды проверьте свои предположения: финансовые модели хороши ровно настолько, насколько хороши исходные данные и предположения, которые ими руководствуются. Поэтому, если вы ожидаете определенной арендной платы, проведите комплексную проверку, чтобы убедиться, что арендная плата может быть получена. Если вы ожидаете роста, убедитесь, что в пригороде очевидны соответствующие драйверы роста.

Осведомленность о потенциальных рисках - естественная часть должной осмотрительности любого инвестора.

Не позволяйте риску заставить вас действовать (потому что бездействие дорого обходится).Однако убедитесь, что вы делаете домашнее задание, чтобы принимать качественные решения.

На этой ноте давайте поговорим о…

7. Где найти свойства положительного денежного потока?

Свойства положительного денежного потока не всегда легко найти. Традиционно свойства положительного денежного потока имели одну или несколько из следующих характеристик:
  • Расположен вдали от столиц (в региональных или сельских районах)
  • Высокая арендная доходность (хорошая кредитоспособность)
  • Снижение прироста капитала (цена растет медленнее)
  • Более низкая закупочная цена (дешевле покупать)
  • В категориях повышенного риска (например,грамм. шахтерские городки, дачные поселки и др.)

Однако ландшафт австралийской недвижимости изменился, и это принесло пользу инвесторам, которые знают, где искать.

Некоторые разработки, в том числе более широкий доступ к данным о собственности и более низкие процентные ставки, теперь позволяют находить свойства с положительным денежным потоком…

  • В столицах или крупных населенных пунктах
  • С сильным потенциалом роста на основе более высокого спроса по сравнению с предложением
  • С повышенной безопасностью в связи с экономическим разнообразием крупных населенных пунктов

Другими словами, высококачественные свойства положительного денежного потока теперь доступны в областях, которые также готовы к росту.

Теперь давайте посмотрим на некоторые ключевые критерии, которые помогут вам найти эти драгоценные камни с высоким денежным потоком и быстрорастущими ценами:

8. Контрольный список комплексной проверки собственности с положительным денежным потоком

Никогда раньше у нас не было доступа к такому количеству актуальных данных о недвижимости. Проблема не в получении данных. Это интерпретация данных. А затем принять меры в отношении того, что означает эта интерпретация.

Большинство людей смотрят исторические данные - такие как средний рост цен за последний год.

Хотя эти вещи полезны, они обычно говорят вам, что уже произошло в области.

При поиске участков с положительным потенциалом денежных потоков мы принимаем во внимание эти факторы.

Но что еще более важно, мы смотрим на тенденции, которые повлияют на будущих цен в том числе:

  1. Экономический рост: Сильный экономический рост создает рабочие места. Это привлекает людей в район, увеличивая спрос на жилье. А в соответствии с принципом надежного спроса и предложения арендная плата и цены на недвижимость растут.
  2. Ограниченное предложение: Наибольший рост цен происходит при высоком спросе и ограничении предложения.Вот почему цены на жилье ближе к населенным пунктам (где земли мало), как правило, растут больше, чем цены в небольших центрах или сельских городах (где земли много).
  3. Окрестности: Пригород с более дорогими соседними пригородами часто имеет более высокий рост. Это известно как «эффект пульсации». Мы часто ищем места, которые выиграют от более высоких цен в близлежащих пригородах.
  4. Количество свободных мест: Низкий уровень вакантных площадей приводит к увеличению спроса на аренду, что означает более высокие цены и меньшее время без арендатора.Уровень вакантных площадей менее 3% является хорошим показателем стабильного спроса на аренду, гарантируя, что ваша недвижимость никогда не будет пустовать дольше 1-2 недель в году.
  5. Доходность от сдачи в аренду: Высокая доходность от аренды увеличивает денежный поток. Рентабельность около 5% и более - положительный сигнал.
  6. Инфраструктура: Местные удобства оказывают сильное влияние на уровень вакантных площадей и цены на аренду. Поэтому мы ищем места рядом со школами, университетами, магазинами, транспортом и другой желаемой инфраструктурой.Или, что еще лучше, места, где инфраструктура строится, но еще не учтена в стоимости местного рынка недвижимости.
  7. Недавнее изменение цен: Если цена в пригороде за последнее время выросла вдвое, маловероятно, что она снова удвоится в ближайшее время. Мы изучаем тенденции и ищем пригороды, которые рассчитаны на рост в будущем на .
  8. Оценка: Хотя истинная стоимость собственности (или чего-либо еще в этом отношении) - это цена, которую кто-то готов за нее заплатить, мы предпочитаем консервативный подход и полагаемся на профессиональные, независимые оценки как надежный ориентир. .
  9. Возможные налоговые льготы: Цена - лишь один из факторов положительного денежного потока инвестиций в недвижимость. Важно учитывать все аспекты уравнения, включая индивидуальную собственность, структуру и финансирование. Амортизация может играть важную роль в уравнении движения денежных средств. Вот почему у нас есть команда экспертов, которая оценивает каждую возможность получения недвижимости с положительным денежным потоком со всех сторон.

Если вы удовлетворяете вышеуказанным критериям, то весьма вероятно, что вы ищете недвижимость, которая будет очень хорошо работать в вашем портфеле в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

И вас заинтриговал потенциал инвестиций в недвижимость с положительным денежным потоком, тогда вам может быть интересно, что вы можете делать дальше…

9. Как делать следующие шаги

Советы и рекомендации в этой статье помогут вам понять, как работает свойство с положительным денежным потоком, а также о некоторых преимуществах и рисках, которые следует учитывать.

Один из возможных вариантов - обратиться к в одиночку и провести собственное исследование, чтобы найти, оценить, обсудить и приобрести для вас недвижимость с положительным денежным потоком.

В качестве альтернативы вам может потребоваться небольшая помощь.

Если это вы, то мы приглашаем вас запросить бесплатное, без обязательств Сессия по стратегии инвестиций в недвижимость .

Во время этого занятия мы сначала постараемся понять вашу ситуацию и цели. Затем на основе того, что мы обнаружим, мы найдем хорошо изученную недвижимость, которая соответствует вашему бюджету и желаемым результатам.

Недвижимость, которую мы рекомендуем, обычно с положительным денежным потоком и расположена в районах роста, близких к крупным населенным пунктам.

Это часто не рыночные или эксклюзивные возможности в небольших, бутик-проектах. (Обычно мы не рекомендуем квартиры из-за их хронического избытка предложения и плохих перспектив роста.)

Как известно, рынок недвижимости никого не ждет. Бесполезно сожалеть об упущенных возможностях. Мы почти каждый день слышим от инвесторов, которые говорят: «Если бы я только купил в Местоположение X или Y 10 лет назад!» .