ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПОРТАЛ ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

* * *

договор под отлагательным условием; документ, находящийся на хранении у третьего лица

* * *

Менеджмент

условно депонированный документ

скрепленный печатью и подписью документ, который полностью оформлен, но выдан с условием, что он не вступит в силу до наступления какого-либо определенного события

——

Банки/Банковские операции

1. условное депонирование

денежные средства, ценные бумаги, ценности, принадлежащие двум и более владельцам и взятые банком на хранение с условием их возвращения на строго согласованных и документально зафиксированных условиях

2. эскроу

——

Контракты

договор трехсторонний

разновидность соглашения, предусматривающего, что третья сторона отвечает за хранение договора, который не вступает в силу до тех пор, пока лицо, получающее выгоду от его действия, не выполнит определенные условия

Зачем нужен счет эскроу? | GFLO Consultancy

Обновлено: 10.08.20

Счет эскроу (от анг. «escrow») или счет условного депонирования — популярный среди экономически развитых стран способ осуществления расчетов. Эскроу счет является своеобразной гарантией исполнения обязательств участниками сделки и служит для целей минимизации рисков при осуществлении крупных операций. К примеру на Уолл стрит эскроу всегда пользовался спросом: при совершении сделок купли-продажи или иных крупных сделок между предприятиями существуют очевидные риски, которые использование подобных счетов позволяет минимизировать. 

Механизм эскроу

Счет эскроу предлагает механизм, по которому на специальном условном счету владельца счета (депонента) в банке (эскроу-агент) учитываются и блокируются денежные средства в целях их передачи конкретному лицу (бенефициару) при возникновении оговоренных между этими сторонами обстоятельств. Юридическим обрамлением отношений выступает трехсторонний договор между депонентом, эскроу-агентом и бенефициаром. Простыми словами, благодаря счету эскроу, деньги могут храниться на счету до тех пор, пока не произойдет действие или не случится событие, которое имеет ключевое значение для исполнения обязательств. Простой пример: покупка квартиры в доме на этапе строительства. Сколько людей потенциально могут потерять свои денежные средства по причине того, что стройка прекратилась или даже не началась? Система эскроу позволяет «задержать» денежные средства за покупку квартиры, перечисленные продавцу, на специальном условном счету — счету эскроу, до момента, пока дом не будет сдан в эксплуатацию. Таким образом, интересы и продавца, и покупателя могут быть надежно защищены.

Интересно:
В России с 01.07.2019 года вступил в силу Федеральный закон от 25.12.2018 № 478-ФЗ, который как раз коснулся долевого строительства многоквартирных домов и других объектов недвижимости. Одним из ключевых нововведений стало увеличение объектов недвижимости, при покупке которой требуется счет эскроу. Соответственно, количество объектов, в отношении которых застройщик может напрямую (без счетов эскроу) привлекать средства граждан, уменьшилось. С 01.07.2019 года возможность прямого привлечения денежных средств с покупателей существует лишь в отношении домов с высокой степенью готовности, что, безусловно, способствует защите покупателей.

Стоит сразу отметить, что механизм эскроу (сочетает в себе договор условного депонирования и договор специального счета) может различаться в зависимости от страны. Например, за рубежом на счет эскроу могут быть переданы не только денежные средства, но и ценные бумаги, результаты интеллектуальной деятельности, недвижимое имущество и др. В то время как по смыслу российского законодательства, счет эскроу может быть открыт только для движимого имущества.

Обратите внимание:
Статья 806.7 ГК РФ содержит указание только на денежные средства, однако перечень депонируемых объектов был расширен с 1 июня 2018 года Законом от 23.05.2018.

Помимо этого, в России под эскроу-агентом понимается только банк (и, с оговорками, с 1 июня 2018 года — нотариусы), в то время как за рубежом широко предоставляются услуги различных эскроу-агентов, которые специализируются на конкретном виде сделок. В роли эскроу-агентов в таком случае выступают не только кредитные организации, но и различные финансовые учреждения, нотариусы и юристы.

Важно:
В США и Великобритании деятельность эскроу-агента подлежит лицензированию, а потому не каждый юрист имеет право выступать эскроу-агентом.

Где применяется механизм эскроу?

Сфера применения эскроу очень обширна, и данный инструмент лишь набирает популярность. В частности, он постоянно используется в США, Европе и ОАЭ при заключении сделок с недвижимостью. Первое, что можно увидеть на иностранных сайтах в части эскроу — это их использование для покупки дома. Зачастую такие сделки предполагают значительную сумму, и риски неисполнения обязательств велики. Чтобы обезопасить себя, стороны обращаются к содействию эскроу-агента.

В США и Великобритании механизм эскроу также применяется при заключении сделок слияния и поглощения (M&A), что позволяет следить за целевым использованием денежных средств и обеспечивать исполнение обязательств сторонами. В России применение эскроу в слияниях и поглощениях не распространено, однако принятые летом 2019 года изменения могут оказать влияние на будущее этого института. Кто знает, возможно, через несколько лет использование условного депонирования при слияних и поглощениях будет успешно применяться и в российской практике.

Эскроу-счета также широко используются при заключении лицензионных договоров, в особенности в части предоставления прав на ПО. Механизм эскроу предоставляет дополнительную защиту в случае неисполнения лицензиаром обязательств по договору/банкротства или нежелания лицензиара преждевременно раскрывать лицензиату связанную с ПО конфиденциальную информацию (к примеру, коды программ).

Также, эскроу-счет используется в жилищном строительстве. В особенности стоит отметить Россию, так как с 1 июля 2019 года, как уже было указано, вступили в силу изменения в законодательстве, по которым застройщики теперь в большинстве случаев обязаны использовать счета эскроу для зачисления и хранения денег дольщиков. Нововведения создали дополнительный способ защиты интересов покупателей, снизив риск так называемого «котлового» механизма сбора денежных средств (когда сумма собирается зстройщиками на один объект строительства, а вместо этого строится другой). Более того, теперь, если строительная компания обанкротится, банк (эскроу-агент) вернет покупателю внесенную на счет эскроу сумму.

В отдельную категорию стоит выделить и онлайн-эскроу, который часто используется за рубежом для защиты сторон при покупке товара или услуги через Интернет. Модель онлайн-эскроу работает аналогичным образом: деньги удерживаются на счете эскроу третьей стороной (эскроу-агентом), пока условия договора купли-продажи не будут удовлетворены как покупателем, так и продавцом.

Заключение

Подводя итоги, цель механизма эскроу можно свести к следующему: снижение рисков покупателя и продавца при эффективном заключении сделки. Использование условного депонирования сокращает издержки при неисполнении обязательств, снижает расходы на применение последствий недействительности сделки, защищает интересы сторон и является важной гарантией исполнения обязательств. Если Вас интересует возможность использования счета эскроу при заключении сделки и Вам необходима помощь специалистов, напишите команде GFLO Consultancy, мы всегда будем рады помочь!

Эскроу счета — что это такое простыми словами

Относительно новая система, которая обеспечивает безопасность любой сделки – расчеты через счета эскроу – набирает все большую популярность у россиян. Отчасти это связано с постепенным замещением со стороны эскроу схемы оплаты строящегося жилья по ДДУ. Законом предусмотрен полный переход на счета эскроу взамен обычной схемы ДДУ в ближайшие годы, однако платежи по новым правилам можно применять не только в сделках с застройщиком.

Что такое эскроу счет

Счет эскроу – это специальный банковский счет для безопасных расчетов. Плательщик зачисляет на него деньги, которые замораживаются до момента исполнения обязательств другой стороной. Если сторона выполнит свою часть договора – банк переведет ей оплату. Если нет, средства вернутся плательщику.

Внимание! Плательщик не может произвольно, без серьезных оснований, закрыть счет и забрать замороженные деньги, поэтому интересы исполнителя (подрядчика, продавца) в данном случае тоже защищаются.

Когда открывается счет эскроу, стороны доверяют оплату третьей стороне – банку, которому эти стороны доверяют. Банк не вернет деньги плательщику, если исполнитель выполнит свои обязательства, но и не переведет оплату получателю, пока не убедится, что сделка соблюдена.  Таким образом, обеспечивается надлежащее исполнение договора.

Эскроу: объясняем простыми словами на примере

Проще всего понять механизм действия счета эскроу на примере с куплей-продажей недвижимости. После заключения договора купли-продажи покупатель и продавец:

Бесплатная консультация юриста круглосуточно

Москва и московская область

Онлайн-чат (круглосуточно)

Ответ в течение 5 минут

1. Оформляют соглашение с банком об открытии счета эскроу и правилах перечисления средств.
2. Сдают документы на регистрацию права собственности покупателя в МФЦ.
3. Регистрация завершается выдачей продавцу выписки из ЕГРН.
4. Продавец предъявляет выписку в банк, а банк проверяет документы и перечисляет средства.

Счета эскроу можно применять не только в купле-продаже недвижимости, но и в других сделках, где есть опасения в надлежащем исполнении договора. Например, при переоформлении бизнеса, заключении мировых соглашений в суде, передаче ценных бумаг на большие суммы. Скорее всего, счета эскроу будут популярны в договорах по отчуждению интеллектуальных прав.

Как это работает: схема

Схема работы счета эскроу одинакова при расчетах по любой сделке. Она включает несколько этапов:

1. Разработка условий основной сделки. При этом, прописывая порядок расчета в основном договоре, нужно добавить условие об оплате через счет эскроу в определенном банке.
2. Заключение договора с банком. Стороны подписывают трехстороннее соглашение об открытии счета эскроу, в котором указывают, при каких обстоятельствах деньги переводятся получателю.
3. Открытие счета эскроу и перечисление денег плательщиком. С момента зачисления средств деньги замораживаются до исполнения сделки. Они все еще принадлежат плательщику, однако он не может ими свободно распоряжаться.
4. Исполнение сделки и предъявление в банк документов. Проверка банком представленных справок, выписок, актов. С момента исполнения сделки (а не с момента перечисления) деньги принадлежат получателю.
5. Перечисление денег получателю в течение 10 дней.

Счет эскроу очень похож на аккредитив и депозит нотариуса тем, что в расчетах активное участие принимает третье лицо, которому доверяют обе стороны.

Внимание! Важная особенность – пока деньги заморожены на счете эскроу, их нельзя списать в счет других долгов. Например, приставы не смогут их арестовать в рамках исполнительного производства.

Действующие лица

• депонент – плательщик по договору, тот, кто должен перечислить деньги в банк;
• эскроу-агент – банк, который открывает счет и ведет все приходно-расходные операции;
• бенефициар – получатель денег, которому банк перечислит средства со счета.

Заморозка денег на счете эскроу именуется депонированием.

Система эскроу в долевом строительстве с застройщиком

Летом прошлого, 2019 года, в ФЗ о долевом строительстве были внесены существенные изменения. Ст. 15.4 названного закона гласит, что теперь рассчитываться с застройщиком за строящееся жилье можно только с помощью счета эскроу.

Как работает система эскроу с застройщиком:

1. Застройщик договаривается с банком заранее о кредитовании строительства.
2. Дольщик открывает счет эскроу в банке застройщика и перечисляет на него деньги после регистрации договора в Росреестре.
3. Банк кредитует строительство.
4. После ввода дома в эксплуатацию застройщик получает деньги со счета эскроу дольщика, а дольщик – квартиру. Банк получает проценты по кредиту от застройщика.

Эта схема одинаково хорошо применяется и при расчете из собственного кармана дольщика, так и при ипотеке.

Внимание! Основное преимущество счетов эскроу в долевом строительстве – минимизация рисков дольщиков. Нововведения призваны исключить вероятность возникновения долгостроев и обманутых граждан.

Преимущества и недостатки счета эскроу

Как средство безопасных расчетов, счет эскроу вполне может конкурировать с наиболее безопасным видом – нотариальным депозитом, благодаря своим преимуществам:

• стороны защищены от мошенничества – в одностороннем порядке никто не может отказаться от исполнения договора и присвоить себе деньги;
• стороны сами устанавливают список доказательств исполнения договора, которые банк обязан принять;
• деньги на счете защищены от арестов и притязаний со стороны третьих лиц;
• деньги на счете эскроу в рамках ДДУ застрахованы на 10 млн. р., а покупатель открывает счет бесплатно.

Однако можно выделить и минусы, прежде всего связанные с дороговизной эскроу:

• это достаточно дорогая услуга – примерно 1% от суммы договора;
• не все банки открывают счета эскроу;
• за обслуживание счета платит застройщик (в ДДУ) или плательщик – во всех остальных сделках;
• на замороженные деньги не начисляется банковский процент, как при депозите.

Предполагается, что с ростом популярности счетов эскроу стоимость их обслуживания для клиентов снизится.

Эскроу, аккредитив или банковская ячейка

В качестве альтернативы эскроу счетам можно рассматривать банковский аккредитив и аренду специальной ячейки.

Напомним:

• аккредитив – специальный банковский счет, на который плательщик перечисляет оплату по сделке, а впоследствии банк выплачивает деньги получателю по предъявлении специальных документов;
• ячейка – банковский сейф, в который закладываются наличные деньги. Забрать сумму по сделке получатель может, предъявив в банк подтверждающие документы.

Однако ячейка в отличие от двух других форм не может использоваться в расчетах с коммерческими фирмами – только по договорам между гражданами. Банк не несет никакой ответственности за сохранность содержимого, автоматически содержимое не страхуется, а деньги в ячейке могут взыскать по суду или арестовать приставы до того, как их заберет получатель. С другой стороны, стоимость аренды небольшая – в районе 2 тыс. р., что не идет ни в какое сравнение с безналичными счетами.

Аккредитив, в отличие от счета эскроу, плательщик может закрыть по собственному распоряжению до даты перечисления средств получателю. Банк в данном случае никакой гарантии получателю средств не дает. Деньги с аккредитива могут быть арестованы приставами, и при этом они не застрахованы от банкротства самого банка. Цены на аккредитив напрямую зависят от суммы сделки. Например, Сбербанк попросит минимум 0,2%.

Среди перечисленных форм расчетов эскроу – самый безопасный. Средства защищены страхованием от банкротства, их нельзя взыскать по суду или арестовать, и плательщик не сможет отозвать их по собственному желанию распоряжением, как при аккредитиве. Цена на услуги эскроу начинается от 0,7% от суммы сделки.

Внимание! В долевом строительстве можно использовать только счета эскроу. Аккредитив и ячейка не подойдут.

Эскроу счет и договор эскроу: в чем разница

Эскроу – это не обязательно счет в банке. По договору эскроу третьей стороной, которой стороны основного договора доверяют свои деньги, может быть кто угодно. Например, определенный человек, нотариус. Однако банковские счета могут открывать и вести только банки, поэтому если агентом выступает банк, то говорят о заключении договора на счет эскроу.

Кстати, по договору эскроу можно депонировать (замораживать) не только деньги, но и любое движимое имущество. Например, автомобиль. Квартиру, комнату или дом депонировать нельзя – только передавать в залог.

Открываем эскроу счет

Счет эскроу открывается после заключения соответствующего договора, в котором указывается:

• существо сделки, все основные условия по ней;
• перечень документов, свидетельствующих об исполнении сделки.

Как правило, банки сами разрабатывают необходимые формы договоров на счета эскроу. Заверять такой договор у нотариуса не нужно.

Внимание! Если агентом выступает не банк, договор эскроу подлежит нотариальному удостоверению.

После подписания документов открывается сам счет эскроу, на который плательщик перечисляет деньги.

Какие банки работают

Сегодня все больше банков предлагают услуги по открытию и ведению счетов эскроу. Для дольщиков по ДДУ открытие и обслуживание счета всегда бесплатно. Обратиться можно в любой из следующих банков:

• Газпромбанк;
• Почта Банк;
• Совкомбанк;
• ВТБ
• Альфа-Банк;
• РНКБ Банк;
• Связь-Банк;
• Сбербанк;
• Открытие;
• Росбанк;
• Россельхозбанк.

Вне ДДУ банки будут просить оплату услуг от депонента – того, кто вносит деньги. Например, Сбербанк установил цену в 0,7% от цены договора, минимум 15 тыс.р. за 3 месяца.

Документы для открытия

Для открытия счета эскроу необходимы документы, удостоверяющие личность, и в некоторых случаях основной договор. У коммерсантов банк может попросить бухгалтерскую отчетность или справки из налоговых органов.

Что говорят клиенты: отзывы об эскроу

Когда речь заходит про долевое строительство, общественность отмечает, что банк – агент по эскроу, получает тройную выгоду:

• кредитует строительство и получает процент с застройщика, а также комиссии за ведение счета;
• кредитуя дольщика (например, при ипотеке), получает процент с гражданина;
• пользуясь деньгами на счете, получает дополнительную выгоду с их оборота – ведь платить дольщику процент по депозиту не приходится.

С другой стороны, обслуживание эскроу для дольщика бесплатное, при этом он получает гарантию сохранности своих средств.

Внимание! Практика применения счетов эскроу пока в достаточном объеме не сложилась. Этой форме расчетов в июле 2020 г исполнится только один год. Все предыдущие застройки, начавшиеся по ДДУ, продолжат работу по старой схеме, поэтому в какую сторону пойдет клиентское мнение, пока неясно.

В заключение

Счета эскроу – удобный инструмент для обеспечения безопасности при расчетах в любой сделке. Особенно актуально для крупных сделок, например при продаже бизнеса или недвижимости. Эскроу налагает часть ответственности за передачу денег на агента, которому доверяют обе стороны сделки. В случае со счетами таким агентом выступает банк.

Shopeasy.ru — Escrow: что это такое?

В этой статье пойдет речь о платежной системе Aliexpress.com: Escrow. Что это такое? Зачем использовать Escrow и сколько составляет комиссия? 

Escrow aliexpress

Что такое Escrow?

Обо всем по частям: Escrow — это дополнительный уровень безопасности при вашем платеже в пользу продавца с Aliexpress. По сути, это не самостоятельная платежная система, то есть, вы не можете зайти в Escrow как в PayPal и отправить из нее платеж. Эта система нужна чтобы обезопасить покупателя: покупатель платит не продавцу, а Aliexpress, таким образом, продавец не видит данные вашей пластиковой карты и не  получает деньги сразу, а только после того, как вы получите посылку и проверите ее содержимое. В общем, то что надо при работе с китайцами. 

Эта система действительно нужна когда вы покупаете у незнакомых продавцов или продавцов с невысоким рейтингом. Это не избавляет вас от необходимости следовать правилам безопасности, так как Escrow — не PayPal и не всегда идет навстречу покупателю, наказывая мошенника/недобросовестного продавца. 

Как пользоваться Escrow?

Отдельно открывать аккаунт не нужно, он открывается автоматически, после регистрации на Алиэкспресс. Особо пользоваться тут нечем: система работает в фоновом режиме, многие пользователи Али даже не знают о ее существовании. Система предельно проста: вы отправляете деньги — Алиэкспресс их получает — сообщает продавцу что получил их — продавец отправляет вам товар — вы получаете и сообщаете, что претензий нет — Алиэкспресс отдает деньги продавцу. Чтобы бороться с недобросовестными покупателями, которые не жмут на кнопку, все посылки с Али отправляются почтой с трекингом и можно проверить, получена ли посылка. Если вы не получили посылку до истечения 60-дневного срока, деньги вам вернут автоматически (имеются ввиду рабочие дни).

Если вы получили посылку, но не довольны состоянием вещей (например, размер одежды другой или смартфон не работает), то можно открыть диспут в системе Aliexpress, потребовать возмещения. Или попытаться сперва договориться с продавцом. 

Чем нужно оплачивать, чтобы мою покупку защитили?

Тем же, чем и обычно. Главное, чтобы платеж прошел через систему чекаута Алиэкспресс. То есть, если вас попросят отправить деньги Вестерн Юнионом или PayPal, то ваш платеж не будет защищен Эскроу. Платя картой, Qiwi и т.д. вы участвуете в системе.

Можно ли обойти Escrow?

В целом — да. И так как поставщику не нужно ждать 40-50 дней пока до вас дойдет посылка и им не нужно платить комиссию за сервис, они могут предложить лучшие цены. Но тогда вы не будете защищены, что может свести на нет всю выгоду: поставщик может банально вас кинуть.  Поэтому, если уж решили чуть сэкономить, то работайте только с поставщиками, с которыми работали раньше. И помните о риске. Кстати, комиссию за перевод в этом случае заплатите вы: Вестерну или PayPal.

Сколько стоят услуги Эскроу?

Конечно же Escrow берет комиссию, но она вам не видна: продавец включает ее в стоимость. В среднем, комиссия составляет от 2 до 5%, но Алиэкспресс может обнулить ее для важных продавцов, которые привлекают новых покупателей на сайт, а может поставить выше 5% для новичков. 

Насколько это безопасно?

Данные ваших карт сохраняются на сервере Алиэкспресса и их потенциально могут украсть. Но Aliexpress — крупная компания, которая надежно защищает свои сервера и хранить данные в зашифрованном виде. Так что по уровню безопасности использование Эскроу немногим уступает PayPal. 

Эскроу-счета. Выгодны ли они на самом деле?

Многие покупатели недвижимости делают выбор в пользу долевого строительства. Это действительно помогает хорошо сэкономить при покупке квартиры. Но вместе с тем следует помнить, что низкая цена жилья в этом случае достигается за счет определенных рисков. Нередки случаи, что застройщик оказывается банкротом или мошенником, и по всей стране на данный момент тысячи людей имеют статус обманутых дольщиков. Защитить покупателей государство надеется с помощью введения эскроу-счетов. Что это такое, и что на практике они дают обычным людям?

Что такое эскроу-счет?

Это понятие уже привычно за рубежом. У нас эскроу-счета введены с 1 июля 2019 года — ими должны пользоваться все застройщики, работающие по договорам долевого строительства. Такие сделки являются трехсторонними, и подразумевают не только наличие продавца и покупателя, но и посредника — гаранта безопасности. В этом качестве представлены банки. Банки при заключении договора хранят средства покупателя на эскроу-счете до тех пор, пока все обязательства продавца не будут исполнены в полной мере. Для разблокирования средств продавец должен предоставить банку пакет разрешительных документов, подписанных покупателем. Также эскроу-счета подразумевают страхование доверенных банку средств. Закрыть счет можно лишь при участии всех трех сторон договора, что обеспечивает защиту как покупателю, так и продавцу. Таким образом, застройщики больше не используют деньги покупателей для возведения жилых комплексов, а берут на это кредиты.

Читайте также: Три способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Что значит для покупателей введение эскроу-счетов?

Несмотря на то, что на первый взгляд данная инициатива выглядит со всех сторон выгодной для тех, кто планирует приобретение недвижимости, введение эскроу-счетов вызвало немало слухов и опасений. Насколько они справедливы?

Главный минус эскроу-счетов для застройщиков, а следовательно, и для покупателей — в том, что теперь строиться на деньги дольщиков уже невозможно. Для строительства привлекаются кредитные средства, а это означает, что застройщикам придется переплачивать за это проценты. Естественно, это не может не отразиться на стоимости жилья. Именно поэтому эксперты обещают повышение цен на квартиры с введением практики использования эскроу-счетов.

Еще один спорный момент — это решение о том, насколько точно выполнены обязательства перед покупателем. Здесь может возникнуть множество проблем: даже если переданы ключи, это еще не значит, что покупатель удовлетворен сделкой. Кто будет принимать решение о готовности жилья и его соответствия первоначальному договору? Банковские служащие не имеют нужной компетенции для этого.

И конечно, даже многие профессиональные эксперты соглашаются с тем, что лучше не ввязываться в любую новую практику, пока не будут отработаны все механизмы на деле.

Читайте также: Чему уделить внимание при покупке квартиры

Фото: us86.ru

Эскроу: Что такое условное депонирование и как оно связано с блокчейном | Обучение

Рассказываем, что такое условное депонирование, как оно работает и как используется в мире блокчейна.

Условное депонирование (эскроу) — это юридическая конструкция, в которой финансовый инструмент или актив удерживается третьей стороной от имени двух сторон, совершающих сделку. Другими словами, при условном депонировании третья сторона, называемая эскроу-агентом, выступает в качестве гаранта. Эта сторона контролирует весь процесс и гарантирует выполнение обязательств, и, таким образом, ни одна из сторон не может использовать средства самостоятельно без согласия других участников.

Как это работает?

Одна из распространенных методик называется разделением секрета.

В этом случае ключевая информация, необходимая для доступа к активу, делится между людьми или компаниями, которым вы доверяете. Можно разделить на части пароль, номер банковского счета или код для доступа к ценным бумагам, и в этом случае никто сам по себе не сможет получить этот доступ, необходимо будет взаимное согласие участников.

Но у этой схемы есть слабые места. Если одна из сторон теряет доступ к информации и не имеет связи с другими сторонами, или если участники перестают доверять друг другу, никакого способа восстановить доступ нет.

Что делать, если вы не можете связаться со всеми вовлеченными людьми? Рассмотрим пороговую схему.

Что такое пороговая схема?

Пороговая схема — это улучшенная версия методики с разделением секрета.

Пороговая схема не требует согласия всех сторон. Например, вы делите информацию на пять участников, но любые трое из них могут восстановить секрет. Таким образом, если нужно кого-то исключить из схемы, это не проблема. Причем участников можно разделить на несколько групп, в зависимости от уровня доверия. Предположим, у нас шесть участников, причем троим мы полностью доверяем, а еще троим доверяем меньше.

В этой ситуации можно создать разные схемы восстановления данных. Например, это может быть возможно при участии троих людей из первой группы и любого одного из второй или любых двоих из первой и трех из второй.

В пороговой схеме ограничений нет — вы устанавливаете их сами.

Это безопасно?

Да, это подтверждается математикой и криптографией.

Над этой проблемой работали многие математики и криптографы, и они разработали алгоритмы для безопасного депонирования. Было проведено много исследований, подтверждающих их безопасность.

Была разработана дополнительная схема, позволяющая избежать сговора сторон — одни участники могут отменять решения других, и если одна из сторон пытается обмануть других, с этим тоже можно справиться. Кроме того, если один из участников теряет доступ, ключ менять не обязательно.

Если условное депонирование — это так здорово, почему его не используют все?

Многих отпугивает сложность реализации.

Описанные модели довольно сложны для понимания — сложнее, чем может показаться на первый взгляд. Скорее всего, для создания такой схемы компании понадобится привлечь в команду математика или криптографа. Кроме того, некорректная реализация может дорого обойтись — вы можете не заметить ошибку в системе, а позже окажется, что она уязвима для кражи, или средства при определенных обстоятельствах станут недоступны.

И нужно помнить, что гаранты ручаются своей репутацией, а значит, их услуги стоят дорого.

Как условное депонирование используется в мире блокчейна?

Популярность этих механизмов растет — многие компании понимают важность защиты инвесторов от возможного мошенничества. Команда может быть неизвестна широкой публике, но в мире блокчейна есть свои непререкаемые авторитеты, кроме того, в качестве третьей стороны в разных соглашениях иногда выступают компании.

Некоторые стартапы уже запускают ICO с условным депонированием, а на крупнейшей блокчейн-платформе, Ethereum, уже есть специальные эксроу-смарт-контракты. Постепенно использование условного депонирования становится одним из способов доказать серьезность намерений игрока.

Подготовила Тая Арянова

Что такое условное депонирование и как оно работает?

Независимо от того, где вы покупаете дом, в какой-то момент вы окажетесь в эскроу. (Не волнуйтесь. Это не так плохо, как кажется.) Что такое эскроу? В сфере недвижимости это слово имеет несколько значений, но все они сводятся к тому, что ваш дом и ваши деньги находятся в некой неопределенности.

Условное депонирование — это когда беспристрастная третья сторона удерживает что-то ценное во время транзакции.

Escrow и предложения

Когда вы делаете предложение на дом, вы должны выписать чек задатка, который будет помещен на «условное депонирование».Это означает, что он не поступает напрямую к продавцу, а находится у беспристрастной третьей стороны до тех пор, пока вы и продавец не проведете переговоры по контракту и не закроете сделку. Вы не можете прикасаться к нему, и продавец не может его трогать. Он находится на депонировании.

Это важно, потому что защищает обе стороны. Допустим, вы внесли задаток, который поступил напрямую продавцу, а затем не смогли достичь окончательного соглашения о купле-продаже. Вы же не хотите, чтобы продавец взял в заложники ваши задатки в качестве уловки на переговорах.Точно так же продавец не захочет подписывать договор с домом, пока вы за него не заплатите. И вы не захотите отдавать наличные без подписи акта. Escrow гарантирует, что каждый получит то, что ему причитается, по сути в одно и то же время.

Escrow и кредиторы

Когда вы разговариваете со своим ипотечным кредитором, вы снова услышите об условном депонировании. Они могут говорить о «условном депонировании», «конфискованном» счете или «резервах». Они могут использовать эти термины как синонимы, и это нормально, потому что все они означают одно и то же.Это средства, удерживаемые кредитором для оплаты страховки домовладельцев и налогов на недвижимость. Кредиторы будут собирать их ежемесячно вместе с вашим платежом по кредиту, а затем оплачивать налоги и страховые счета в срок. Это потому, что ваш кредитор кровно заинтересован в том, чтобы эти платежи были произведены. Вы также можете услышать термин «предоплата». Это деньги, собранные заранее для оплаты этих счетов, чтобы у них было достаточно денег, чтобы оплатить их в установленный срок.

Escrow и закрытие

Наконец, вы можете услышать, как кто-то ссылается на «закрытие условного депонирования.«Вот когда ваша покупка будет завершена. Ответственный за закрытие сделки или «ответственный за условное депонирование» будет следить за оформлением окончательных документов и заниматься обменом средств и регистрацией документов. Этот человек, иногда адвокат, будет следить за тем, чтобы все деньги были выплачены должным образом, что документы были подписаны и зарегистрированы, и что все необходимые условия были соблюдены перед закрытием условного депонирования.

Что такое удержание средств?

Иногда продажа может быть завершена и право собственности передано, пока средства все еще хранятся на условном депонировании.Например, если вы согласились позволить семье продавца оставаться в доме на дополнительную неделю, пока их новый дом не будет готов, вы должны подписать соглашение об «обратной аренде», требующее, чтобы продавец выплачивал вам дневную ставку за этот период. их пребывания. В случае такого возврата арендной платы ваш агент по недвижимости, вероятно, посоветует вам, чтобы агент условного депонирования удерживал часть выручки продавца до тех пор, пока он не съедет и не покинет дом в условиях, указанных в вашем контракте.

Или, возможно, вы обнаружили что-то не так во время последнего обхода дома.Возможно, продавец согласился произвести ремонт, но работа не могла быть завершена до дня закрытия. Деньги могут храниться на условном депонировании для покрытия расходов.

Если вы покупаете новое строительство, ваши средства могут храниться на условном депонировании до тех пор, пока все работы не будут завершены и вы не подпишетесь на нем.

После закрытия условного депонирования и выплаты всех средств вы и продавец получите по почте окончательное заключительное заключение и другие документы. Внимательно проверьте выписку и немедленно позвоните агенту по закрытию, если заметите ошибку.Подайте заявление вместе с самыми важными бумагами. Он понадобится вам при подаче следующей налоговой декларации.

Что такое условное депонирование? | DaveRamsey.com

Если вы играете в Scrabble и придумываете слова, связанные с покупкой дома, то escrow может принести вам много очков.

Мало того, что это звучит как выдуманное слово из пакета букв, но вы никогда не услышите его, пока не купите дом. Или, может быть, вы видите знак «Продается» с надписью «На депонировании» вверху и думаете: «» Что это, черт возьми, означает «»?

Давайте посмотрим на условное депонирование, чтобы узнать, что это такое, и объяснить, почему это важно при покупке или продаже дома.

Что такое условное депонирование?

Проще говоря, условное депонирование — это процесс, когда нейтральная третья сторона отвечает за хранение чего-то ценного — обычно наличных — до завершения транзакции между покупателем и продавцом.

Проще говоря, условное депонирование — это процесс, когда нейтральная третья сторона отвечает за хранение чего-то ценного — обычно наличных — до завершения транзакции между покупателем и продавцом.

Думайте об условном депонировании как о судье в футбольном матче.Они не принимают чью-либо сторону и следят за тем, чтобы все играли по правилам, пока игра не закончилась. Но главное здесь — недвижимость.

Найдите опытных агентов, которые помогут вам купить дом.

Если вы покупатель или продавец дома, условное депонирование означает разные вещи:

• Как покупатель , вы соглашаетесь вносить процент от цены собственности на условное депонирование для хранения.

• Как продавец , вы соглашаетесь снять дом с продажи, пока он находится в условном депонировании, и предоставить его для проверки.

Основная задача условного депонирования — обеспечить честную и беспроблемную сделку с недвижимостью от начала до конца. Вы можете использовать счета условного депонирования для других транзакций, таких как покупки в Интернете (где служба условного депонирования удерживает деньги от покупателя до подтверждения того, что товары были получены). Но прямо сейчас мы проведем вас через эскроу в сфере недвижимости.

Давайте нырнем!

Какие существуют типы условного депонирования?

Как упоминалось выше, вы в основном будете использовать условное депонирование для самой крупной покупки, которую вы сделаете в своей жизни — дома! Но вы также будете использовать его после , когда вы закроете свой дом.

условное депонирование недвижимости

Условное депонирование недвижимости начинается, когда вы находите дом своей мечты и продавец принимает ваше предложение.

• Ваш агент по недвижимости даст вам несколько рекомендаций относительно агента условного депонирования , с которым вы и продавец согласны. Этим агентом условного депонирования может быть профессиональный титульный агент, юрист по недвижимости или специалист по ипотечным кредитам.

• Вам будет предложено внести залог .Это небольшой процент от продажной цены дома (от 1 до 3%), который вы должны уплатить эскроу-провайдеру. Они будут держать ваши деньги до финальной продажи.

Задаток показывает продавцу, что вы серьезно относитесь к покупке его дома. В свою очередь, они соглашаются снять дом с рынка, предоставить его для осмотра и провести любой согласованный ремонт или предоставить информацию, чтобы помочь осуществить продажу. Когда вы, наконец, дойдете до дня закрытия, задаток будет вычтен из суммы, которую вы должны продавцу, и вложит в залог или расходы на закрытие сделки.

Если по какой-либо причине продавец не произведет согласованный ремонт к дате закрытия, то деньги могут быть оставлены у него на условном депонировании для покрытия ваших затрат. А если сделка сорвется? Не волнуйтесь: вы получите обратно свои задатки за вычетом небольшой комиссии за отмену.

Счет условного депонирования домовладельца

Как мы упоминали ранее, большинство ипотечных кредиторов будут запрашивать у вас постоянный депозитный счет для налогов и страхования, когда вы просите у них деньги на покупку дома.Счет условного депонирования — это счет на ваше имя, содержащий внесенные вами деньги и доступный для вашего ипотечного кредитора.

Ваша ипотечная компания открывает ваш счет условного депонирования после того, как вы закрыли свой дом, и вы вносите на него ежемесячные платежи в рамках ежемесячного платежа по ипотеке. Это не самый интересный счет в мире, потому что его единственная цель — оплатить такие расходы, как страхование жилья и налоги на имущество. Но это избавляет вас от необходимости помнить о том, чтобы каждый год составлять бюджет и платить налоги на недвижимость и страховку.

Обычно от вас требуется, чтобы в вашем аккаунте всегда оставались расходы на депонирование за два месяца. Это необходимо для того, чтобы вы были застрахованы, если ваши налоги или страховые взносы неожиданно увеличатся.

Как работает счет условного депонирования?

Представьте, что сейчас последний день покупки дома. Ура! Шампанское на льду, и вы подписываете документы в офисе поверенного по недвижимости. Это когда вы получите разбивку ежемесячного платежа ипотечному кредитору.Глоток!

Допустим, ваш ежемесячный платеж по ипотеке составляет 2000 долларов. Вот за что платит:

• Основная сумма кредита (деньги, которые вам предоставили взаймы для покупки дома, в который вы собираетесь въехать)

• Проценты по ссуде, которую вы только что взяли

• Деньги на счет условного депонирования для покрытия жилищного страхования и налогов на имущество

Вспомните аббревиатуру «PITI», когда речь идет о ежемесячном платеже по ипотеке.

Причина, по которой ипотечные кредиторы хотят, чтобы у вас был счет условного депонирования, заключается в том, что им не нужно беспокоиться о том, что вы отстаете по этим важным расходам.В конце концов, вы не хотите терять свой дом, и они не хотят терять деньги, которые только что дали вам взаймы!

Ипотечные кредиторы хотят, чтобы у вас был счет условного депонирования, потому что им не нужно беспокоиться о том, что вы отстаете по важным расходам, таким как налоги и страхование.

И, как мы уже отмечали, эскроу-счет также полезен для вас, потому что вам не нужно беспокоиться о том, чтобы каждый год вовремя выплачивать налоги на имущество и страхование жилья.Счет условного депонирования сделает это за вас!

Что происходит с моей учетной записью условного депонирования, когда я продаю свой дом?

Не волнуйтесь: если вы продаете дом, ваш ипотечный кредитор вернет все деньги на ваш счет условного депонирования в течение 30 дней после продажи собственности. Если вы продаете свой дом, чтобы превратить его в более просторную площадку, будет разумно использовать средства условного депонирования из старой ипотеки, чтобы покрыть расходы на новое жилье.

Могу ли я избежать наличия счета условного депонирования?

Обычно вам не удается избежать счета условного депонирования, потому что он является обязательным при оформлении ипотеки у большинства кредиторов. И если есть лазейка, позволяющая отказаться от использования счета условного депонирования, есть множество препятствий, через которые можно прыгнуть.

Во-первых, вы должны иметь ипотеку как минимум на год и в течение этого времени не иметь просроченных платежей. Затем вам нужно будет уведомить в письменной форме о том, что вы хотите отказаться от условного депонирования. И каждый год вы должны будете предоставлять письменное подтверждение того, что вы вовремя заплатили страхование жилья и налоги на имущество.

Для большинства людей это не стоит хлопот! Большинство людей рады иметь счет условного депонирования, который позаботится обо всем этом.

Следующий шаг к вашему новому дому!

Если вы ищете, где в следующий раз позвонить домой, и хотите найти агента, который знает все, что нужно знать об условном депонировании, затратах на закрытие сделок и всем остальном, не ищите дальше! Дом — это самая большая инвестиция, которую вы когда-либо сделаете. Даже не думайте о принятии этого решения без профессионала, который поможет вам.

Первоклассный агент по недвижимости , , такой же, как и те, что участвуют в нашей программе одобренных местных поставщиков (ELP), поможет вам шаг за шагом ориентироваться в процессе покупки жилья, чтобы вы могли с уверенностью приобрести дом.Наши ELP — отраслевые эксперты с проверенной репутацией, не говоря уже об отличном обслуживании клиентов.

Найдите профессионала в сфере недвижимости сегодня!