ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПОРТАЛ ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

Компания с ограниченной ответственностью (ООО) — это тип бизнес-структуры, которая защищает своих владельцев от потери личных активов в случае судебного преследования компании. LLC также предлагает налоговые преимущества, которые отличаются от индивидуальных предпринимателей или более сложных корпораций.

В качестве бизнес-структуры LLC обычно используются владельцами малого бизнеса, которые хотят ограничить свою личную ответственность.Сюда входят риэлторы / агенты по недвижимости.

Агенты по недвижимости, которые также инвестируют в недвижимость, считаются владельцами малого бизнеса. Согласно IRS, агенты по недвижимости считаются самозанятыми и владельцами малого бизнеса, если они:

• не являются чьим-либо сотрудником
• ни с кем не заключали партнерских отношений
• не зарегистрировали свой бизнес

Если вы работаете на себя и подаете форму 1099, в глазах IRS вас считают самозанятым независимым подрядчиком.

Краткая версия? Лучшая бизнес-структура для агентов по недвижимости, владеющих инвестиционным бизнесом в сфере недвижимости, — это ООО.

Структура LLC для агентов по недвижимости предоставляет инвесторам-агентам по недвижимости ряд преимуществ по сравнению с другими бизнес-структурами. Среди них:

Преимущество № 1: Оно

Защита ваших личных активов — одно из самых больших преимуществ структурирования вашего бизнеса в качестве LLC.Если вам предъявят иск, ваша брокерская страховка может не покрыть убытки. Если вы работаете как индивидуальный предприниматель, каждый актив, которым вы владеете, может быть ликвидирован в судебном порядке.

Однако, когда вы структурируетесь как ООО, ваши личные активы защищены. Вы бы просто ликвидировали ООО и основали новую компанию. Вот почему ООО так важно для инвесторов в недвижимость.

№ 2:

Как независимый подрядчик, вы платите налог на самозанятость для независимых подрядчиков.Хорошая новость заключается в том, что когда вы создаете LLC и работаете с хорошо осведомленной юридической фирмой по недвижимости, вы можете выбрать, чтобы ваша LLC облагалась налогом в качестве юридического лица другого типа.

ООО — это юридическое обозначение, а не налоговое обозначение; следовательно, вы все равно можете облагаться налогом как S-корпорация. Корпорации S не облагаются налогом на самозанятость, который покрывает медицинское обслуживание и социальное обеспечение, который должны платить независимые подрядчики, что приносит вам пользу.

Льгота № 3: Самостоятельные пенсионные счета

Когда вы структурируетесь как LLC, вы можете использовать свою LLC для запуска Solo 401 (k).С помощью этой учетной записи вы можете покупать инвестиции, не облагаемые налогом, стать кредитором с твердыми деньгами и зарабатывать высокие процентные ставки на деньги, которые вы ссудите. При необходимости вы также можете ссудить деньги обратно своему ООО.

Преимущество № 4: Профессионализм

ООО является лицом вашего бизнеса. Когда вы говорите с клиентами о потенциальной инвестиционной собственности, большое значение имеет выступление от имени бизнес-организации, а не от вашего имени. Это придает чувство профессионализма и доверия тем, с кем вы работаете в сфере инвестиций в недвижимость.

Как агент по недвижимости, возможно, вы не задумывались о необходимости создания корпоративной структуры. Но знаете ли вы, что 80% инвесторов в недвижимость будут привлечены к суду в течение своей жизни?

Вы готовы?

Не позволяйте легкомысленному судебному процессу разрушить ваше будущее. Правильная структура LLC покрывает вас в случае, если страхование вашего брокера решит оставить вас в подвешенном состоянии. Правильная структура может быть разницей между потерей всего или просто потерей вашего ООО.

В приведенном ниже видео Скотт Смит, основатель Royal Legal Solutions, объясняет, как лучше всего агентам по недвижимости платить меньше налогов с помощью различных налоговых стратегий и защищать себя от судебных разбирательств, когда сделки идут плохо.

Когда вы работаете с юридической командой по недвижимости, такой как Royal Legal Solutions, вы настраиваете себя на успех. Вы узнаете, как поддерживать корпоративную структуру LLC, чтобы не потерять свой бизнес.Вы воспользуетесь опытом нашей команды в области структур защиты активов, которые защитят ваши личные активы и возведут стену защиты в случае судебного разбирательства.

Кроме того, Royal Legal Solutions может помочь вам обойти налог на самостоятельную занятость LLC с одним участником, чтобы ваш доход считался пассивным, а вы сохраняли финансовые льготы.

Если вы агент по недвижимости, владеющий собственной компанией, инвестирующей в недвижимость, убедитесь, что вы защищены от личной ответственности.Сотрудничайте с Royal Legal Solutions, чтобы структурировать свой бизнес в качестве ООО, чтобы избежать личной ответственности и получить налоговые льготы при работе в качестве компании с ограниченной ответственностью.

Хотите убедиться, что ваш бизнес по инвестированию в недвижимость защищен? Начните с нашей викторины для инвесторов, и мы поможем вам найти способы защитить ваши активы.

Риэлтор фото Kindel Media из Pexels

Как оформить недвижимость ООО

Ключевые выводы

Какие фундаментальные ошибки допускают инвесторы при создании ООО « недвижимость» ?

Инвестиции в недвижимость предлагают множество выгодных преимуществ по сравнению с другими инвестиционными инструментами.С другой стороны, это также может подвергнуть инвесторов в недвижимость рискам и подводным камням, о существовании которых они даже не подозревали. Тем не менее, создание ООО (общества с ограниченной ответственностью), занимающегося недвижимостью, является одной из наиболее важных вещей, которые инвесторы могут сделать, чтобы обезопасить себя от внешнего вмешательства.

ООО по недвижимости — это корпоративная структура, цель которой не только защитить вас от судебного преследования, если что-то пойдет не так, но и защитить ваши личные активы, такие как дом, личный банковский счет или инвестиции. Создав ООО, занимающееся недвижимостью, инвесторы и их уважаемые компании будут рассматриваться в корпоративном мире как две отдельные организации, что поможет защитить их от личной ответственности в случае возникновения долгов или судебных исков со стороны бизнеса.Наряду с защитой ООО, занимающееся недвижимостью, предлагает инвесторам уникальные налоговые преимущества, а также гибкость, позволяющую удовлетворить растущие потребности их бизнеса.

Что такое ООО по недвижимости?

ООО по недвижимости — это зарегистрированное юридическое лицо, которое позволяет инвесторам приобретать и владеть недвижимостью таким образом, чтобы защитить их от личной ответственности. Это означает, что инвестор покупает и продает недвижимость и ведет другой бизнес от имени ООО, а не как физическое лицо.Если какие-либо внешние юридические или физические лица предъявляют претензию, лица, стоящие за организацией, могут избежать личной ответственности. Кроме того, владельцам собственности разрешено создавать отдельные LLC для каждой отдельной собственности, что означает, что они могут избежать перекрестной ответственности между объектами недвижимости.

ООО «Недвижимость» против страхования ответственности

Если инвесторы решат, что процесс создания LLC не стоит той защиты, которую он предоставит в случае судебного иска, они могут вместо этого полагаться на страхование ответственности.Страхование ответственности — это доступный вариант, но эти полисы могут быть рискованными, поскольку они будут включать исключения и ограничения для защиты, которую они предлагают. В целом, LLC становятся все более популярными благодаря преимуществам, которые они предлагают инвесторам в недвижимость.

Ограничение личной ответственности

Одно из самых больших преимуществ, которые LLC предлагают инвесторам, — это ограничение личной уязвимости, с которой они столкнутся, если будет возбужден судебный иск против собственности, которой они владеют. Например, если инвестор лично владеет недвижимостью, он будет назван в иске, в результате чего его личные активы останутся уязвимыми в ходе судебного разбирательства по делу.Однако, если собственность принадлежит ООО, инвесторы могут уменьшить свою личную ответственность в судебном процессе. Вместо того, чтобы защищать свои личные активы, ответственность по делу будет ложиться на ООО, создавая защитный барьер между инвестором и его личной собственностью.

[Вы заинтересованы в том, чтобы научиться переворачивать дома? Зарегистрируйтесь, чтобы посетить наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости и узнать, как начать инвестировать прямо в вашем районе. ]

Как создать ООО в сфере недвижимости за 6 шагов

Начало инвестиций в недвижимость За последнее десятилетие популярность LLC выросла именно благодаря уникальным преимуществам, которые нельзя игнорировать.Создать ООО по недвижимости несложно; скорее, это вопрос исследования и организации. Ниже приводится краткий обзор необходимых шагов, которые могут различаться в зависимости от штата.

1. Изучите правила вашего штата о создании LLC.
2. Выберите название компании и выполните поиск, чтобы убедиться, что его еще нет.
3. Подайте документ «Устав организации», который можно найти на домашней странице вашего государственного секретаря.
4. Создайте операционное соглашение для вашего LLC, в котором описывается, как ваша организация будет организована и работать.
5. Узнайте, требует ли ваш штат публикации заявления о намерении через местную газету.
6. Получите все необходимые бизнес-лицензии и разрешения, а также подайте заявление на получение идентификационного номера налогоплательщика через IRS.

Положение об исследованиях

Формирование LLC будет незначительно отличаться от штата к штату, при этом сборы и правила могут быть изменены. Большинство инвесторов предпочитают регистрироваться в штате, в котором они ведут бизнес, хотя некоторые выбирают регионы с более «мягкими» законами о бизнесе, например, Делавэр или Невада.Обратите внимание, что если вы физически присутствуете или ведете бизнес в разных штатах, вам придется зарегистрировать иностранное ООО в каждом из этих мест. Выбор штата полностью зависит от вас; не забудьте изучить процесс, прежде чем начинать. Вся эта информация будет доступна на веб-сайте государственного секретаря вашего региона.

Выберите название компании

Правильное название компании важнее, чем вы думаете. Он не только должен привлекать потенциальных клиентов, но также должен быть уникальным для регистрации в качестве LLC.Прежде чем выходить в Интернет, запишите несколько возможных вариантов, чтобы проверить их наличие. Один из лучших советов, которым следует следовать, когда вы называете свой бизнес, — не ставить себя в известность. Создание ООО — это только начало вашего бизнеса в сфере недвижимости, поэтому выберите название компании с потенциалом. Когда у вас есть несколько кандидатов, убедитесь, что они еще не приняты. Наиболее частая причина, по которой заявки LLC отклоняются, — это проблемы с названиями компаний.

[Для получения дополнительной информации о выборе правильного названия компании обязательно посмотрите это видео.]

Файл «Статьи организации»

Устав компании LLC — это, по сути, план бизнеса. В нем должны быть указаны название компании, основной адрес, дата начала, владельцы бизнеса (называемые «участниками») и краткое описание бизнеса. Как я уже упоминал выше, особенности могут различаться в зависимости от штата. Помня об этом, убедитесь, что вы включили каждую из необходимых частей, прежде чем подавать свой Устав в канцелярию Государственного секретаря.Это также часть процесса, когда владельцы бизнеса должны платить любые сборы, связанные с открытием LLC. Получение ответа из их офиса может занять несколько недель, но не должно возникнуть проблем с утверждением, если все отправлено правильно.

Создайте операционное соглашение

Не во всех штатах потребуется операционное соглашение, хотя в любом случае неплохо создать его как часть вашего бизнес-плана. Штаты, которые действительно требуют, включают Калифорнию, Делавэр, Мэн, Миссури и Нью-Йорк.В то время как в других штатах действуют другие правила, действующее соглашение может пригодиться независимо от того, где вы живете. По сути, в нем говорится, как бизнес разделен между участниками и как решения будут приниматься внутри компании. Кроме того, он также может описать, что произойдет, если один из участников решит покинуть компанию. Одним из самых больших преимуществ создания ООО является то, что оно может предложить защиту от нескольких негативных ситуаций. Та же логика применима к операционному соглашению: оно защищает участников бизнеса, предвидя возможные сценарии, которые могут нанести вред бизнес-структуре.

Опубликовать намерение подать файл

Есть только три штата, которые требуют подачи заявления о намерении: Аризона, Небраска и Нью-Йорк. Это означает, что если вы создаете ООО в одном из этих трех штатов, вы должны опубликовать в своей местной газете объявление о своем намерении создать ООО в этом штате. Как правило, инвесторы публикуют объявления в газете в течение трех-шести недель. Затем газета отправит обратно аффидевит публикации, который необходимо будет отправить в канцелярию государственного секретаря.

Получение лицензий и разрешений

ООО «Инвестиции в недвижимость» — это, как правило, не единственное назначение, которое вам понадобится, чтобы открыть свои двери для бизнеса. Почти все штаты будут иметь отдельные лицензии и разрешения, необходимые для ведения бизнеса. Это может быть общая лицензия на ведение бизнеса, разрешение на налог с продаж, профессиональная лицензия и многое другое. Опять же, на ваши вопросы по этой части процесса обычно можно ответить, проведя небольшое онлайн-исследование. Я рекомендую начать с U.S. Веб-сайт администрации малого бизнеса и оттуда.

6 основных ошибок, которых следует избегать при запуске инвестиций в недвижимость ООО

Хотя создание ООО, занимающегося недвижимостью, чрезвычайно важно для защиты, начальные этапы его создания также могут быть очень пугающими для новичков. Кроме того, инвесторы допускают несколько распространенных ошибок. Чтобы лучше понять сложность ООО в сфере недвижимости, ниже перечислены самые большие ошибки, которых необходимо избегать при создании ООО:

1. Не начинать процесс создания ООО до заключения новых сделок.
2. Выбор неправильной структуры ООО для вашего бизнеса.
3. Объединение личных и коммерческих средств или неэтичных действий.
4. Отсутствие консультации у профессионала по поводу лучших корпоративных и налоговых структур для вашего бизнеса.
5. Отсутствие надлежащих шагов и должной осмотрительности, рекомендованных при создании ООО.
6. Недооценка текущих затрат и технического обслуживания для поддержания работоспособности ООО.

1. Ожидание создания вашего ООО

Цель ООО по недвижимости — юридически отделить себя от бизнеса.При первом запуске, даже если вы еще не завершили сделку, совершенно необходимо начать необходимые шаги по созданию ООО по недвижимости. Этот инвестиционный зонтик предоставит инвесторам преимущества защиты активов LLC в сфере недвижимости и позволит им немедленно сократить свой налогооблагаемый доход на связанные с бизнесом расходы. Добавление ООО в сфере недвижимости также может помочь укрепить доверие к бизнесу инвестора, поскольку такая корпоративная структура обеспечит элемент профессионализма и доверия, которого не будет у других конкурентов.

Начинающим инвесторам важно не только нажать на курок на раннем этапе создания LLC, но и понять, что LLC регулируются законами отдельных штатов. Это означает, что в зависимости от штата, в котором вы зарегистрировали свое ООО, требования к регистрации и защита, которую они предлагают, будут отличаться от штата к штату. Например, Невада является популярным местом для открытия бизнеса LLC, поскольку штат предлагает оптимальные законы о защите активов.

2. Игнорирование корпоративных уровней

Еще одна ошибка, которую обычно допускают инвесторы при создании ООО, занимающегося недвижимостью, — это неправильный выбор структуры ООО.В результате инвесторы могут не в полной мере воспользоваться всеми доступными им налоговыми льготами.

Вообще говоря, LLC являются «сквозными» организациями, что означает, что владельцы платят налоги с прибыли компании через свои собственные налоговые декларации. Это в основном позволяет инвесторам обходить корпоративные налоги, включая двойное налогообложение. Однако, поскольку существует множество различных вариантов инвестирования в недвижимость, от покупки и удержания, аренды, переоборудования до оптовой продажи, важно отметить, что есть также дочерние компании LLC.

Дочерняя компания LLC, занимающаяся недвижимостью, позволяет инвесторам с различными инвестициями распределять активы своей компании по разным коммерческим структурам, помогая еще больше снизить риски. Эта практика довольно проста и похожа на создание ООО по недвижимости. Для получения дополнительной информации, включая правила открытия ООО, инвесторам рекомендуется посетить SBA.Org.

3. Пронзание корпоративной вуали

Основным преимуществом создания ООО, занимающегося недвижимостью, является способность организации обеспечивать дистанцию ​​между вами и бизнесом, не отказываясь при этом от контроля.

Хотя создание ООО, занимающегося недвижимостью, может обеспечить ряд преимуществ, включая защиту ответственности, в нем также может быть отказано в случае ненадлежащего обращения. ООО — это просто оболочка корпоративной структуры, а это значит, что этого будет недостаточно, чтобы избежать личной ответственности. Этот корпоративный щит может быть разрушен для тех, кто занимается мошенничеством или, чаще всего, смешиванием личных и деловых средств, что делает вас уязвимыми для ответственности. При объединении средств чрезвычайно сложно доказать, что ваша LLC фактически является отдельным от вас лицом.Тем не менее, важность разделения деловых и личных финансов не имеет себе равных, поскольку этот небольшой побочный шаг может нарушить условия ООО по недвижимости.

4. Не нанимать специалиста

Есть время и место, чтобы сделать все самостоятельно, как инвестору, но не тогда, когда речь идет о юридическом или налоговом сегменте вашего бизнеса. Важность консультации с юристом и налоговым консультантом неоспорима, поскольку эти опытные профессионалы предоставят лучший совет в будущем.

Как предприниматель в сфере недвижимости, важно помнить, что ваши навыки лежат в другом месте. Хотя изучение информации о корпоративных структурах и налоговых лазейках имеет свое место, ваше время и усилия лучше потратить на другие отделы бизнеса. Доверьте это профессионалу, чтобы у вас было больше времени, чтобы вывести свой бизнес на новый уровень. Имея правильную команду и людей, ваша ООО по недвижимости не только укрепит ваше положение как бизнеса, включая полную защиту, но и предоставит ему возможность получить все доступные налоговые льготы.

5. Отсутствие должной осмотрительности

Несомненно, самая большая ошибка, которую делают инвесторы при создании ООО в сфере недвижимости, — это неспособность провести необходимую комплексную проверку. Хотя для успешного начала бизнеса требуются время, усилия и мотивация, все это можно стереть (и даже больше) без соответствующей правовой структуры. Принятие надлежащих мер, включая планирование и меры предосторожности, жизненно важно, когда вы начинаете свою карьеру в сфере недвижимости, особенно при создании ООО по недвижимости.Помните, что этот важный шаг касается того, как вы и ваш бизнес будете облагаться налогом, и как он будет защищен в случае возникновения юридических проблем. Потратьте время на то, чтобы понять основы ООО и то, как это применимо к вам и вашему бизнесу, предоставит инвесторам наилучшие возможности для достижения успеха как сейчас, так и в будущем.

6. Недооценка затрат и обязательств

Осознают они это или нет, начинающие предприниматели должны будут взять на себя длительное обязательство просто поддерживать работу LLC; это не разовая сделка.После первоначального создания LLC владельцам бизнеса потребуется каждый год тратить время и деньги, чтобы поддерживать его в рабочем состоянии. Тем не менее, слишком многие начинающие предприниматели недооценивают свою приверженность.

По словам Джеймса Гилмера из Harbour Compliance, предприниматели должны знать, во что они ввязываются, прежде чем регистрироваться в LLC.

«Мы призываем предпринимателей изучить текущие требования для поддержания хорошей репутации своих ООО. Например, обязательства по налогу на франшизу могут быть дорогостоящими, например, в Калифорнии, где это 800 долларов в год на ООО.В большинстве штатов также требуется подача годового отчета, который, хотя и довольно прост, может повлечь за собой сборы и штрафы, если не будет подан вовремя. Хотя это необходимые затраты для ведения бизнеса, предприниматели должны учитывать это в своих бюджетах и ​​планировать заранее », — говорит Гилмер.

ООО «Недвижимость». Часто задаваемые вопросы

В основном из-за их сложной природы, только опытные владельцы бизнеса, как правило, понимают «все тонкости» того, что такое LLC и как они формируются. С другой стороны, потенциальные инвесторы часто не знают, как работают эти юридические лица.Новым инвесторам не дается роскошь многолетнего опыта, и им нелегко усвоить используемые концепции. В результате слишком многие современные инвесторы в недвижимость узнают о юридической структуре своих компаний методом проб и ошибок, что, мягко говоря, рискованно.

Вместо того, чтобы подвергать один из наиболее важных аспектов любого бизнеса в сфере недвижимости ненужному риску, инвесторам лучше учиться у своих предшественников. В частности, инвесторы могут получить огромную выгоду, задав правильные вопросы, не последняя из которых изложена ниже:

Можно ли купить недвижимость с ООО?

Риэлторским компаниям, созданным в рамках ООО, разрешено покупать недвижимость.Фактически, LLC предоставляют инвесторам один из самых универсальных способов укрыть свои налоги и защитить свои активы. С помощью LLC опытным владельцам бизнеса может быть даже разрешено оставить себе больше денег, которые они зарабатывают, когда придет время подавать налоговые декларации.

Почему вы должны сдавать недвижимость в аренду в ООО?

Не только арендуемая недвижимость должна быть передана в ведение ООО, но и каждая недвижимость в соответствующем портфеле должна иметь свое собственное отдельное ООО. Не только регистрация в качестве LLC предоставит инвесторам большие налоговые льготы и защиту активов, но и каждая последующая LLC обеспечит еще один уровень защиты.Кроме того, создание ООО для каждого объекта недвижимости будет «изолировать» их друг от друга, эффективно снижая риски.

В каком штате лучше всего создавать ООО по продаже недвижимости?

В то время как лучший штат для создания ООО в сфере недвижимости является субъективным и зависит от личных устремлений инвестора, Невада — отличное место для создания ООО в сфере недвижимости. Помимо предоставления владельцам бизнеса множества преимуществ, связанных с сегодняшними ООО, те, которые созданы в Неваде, получают дополнительный уровень защиты.В частности, Невада позволяет компаниям с ограниченной ответственностью создавать так называемые серийные ООО. Согласно LegalZoom, «The Series LLC позволяет устанавливать ограждения с ограниченной ответственностью внутри LLC. Например, ООО, занимающееся недвижимостью, может владеть несколькими объектами недвижимости и создать ряд ООО таким образом, чтобы предотвратить изъятие одной собственности в счет погашения долгов другой собственности ».

Вы должны жить в том же штате, что и ваше ООО?

Компании по недвижимости могут свободно создавать ООО в любом штате по своему выбору, за некоторыми исключениями.Владельцы бизнеса обычно подают документы в том штате, в котором они в настоящее время работают, чтобы избежать путаницы в налоговых требованиях, но иногда может быть стоит подать в другом штате. Принимая решение для себя, учитывайте налоговое законодательство штата.

Сколько стоит создать ООО по недвижимости?

Стоимость создания ООО, занимающегося недвижимостью, зависит от государства, в котором оно зарегистрировано, и шагов, предпринятых для создания юридического лица. Индивидуальные государственные пошлины за подачу заявки могут сильно различаться, но обычно составляют от 50 до 500 долларов.Эта цена, однако, представляет собой всего лишь регистрационный сбор. Дополнительные сборы могут потребоваться за ваш собственный федеральный идентификационный номер налогоплательщика или если вы нанимаете юриста или используете онлайн-сайт регистрации.

Что такое оговорка о продаже?

Условие продажи ипотеки обычно требует, чтобы владелец недвижимости, указанный в ипотечных документах, полностью оплатил оставшуюся сумму ипотечного кредита при передаче права собственности. Следовательно, передача права собственности от физического лица к LLC может нарушить положение о продаже, но перед этим можно получить отказ от вашего кредитора.

Сводка

Создание ООО по недвижимости — один из наиболее важных шагов, которые инвестор может предпринять при начале работы. Это не только защищает вас и ваши личные активы, но и позволяет вам получать налоговые льготы, которых вы по праву заслуживаете. Хотя способность генерировать продажи и развивать свой бизнес имеет решающее значение для успеха, не менее (если не более) важно поддерживать его защиту любой ценой. Инвесторы должны помнить, что этот акт относится не только к вашему бизнесу, но и к вашим средствам к существованию.

Хотите узнать больше о том, как начать бизнес в сфере недвижимости?

Имея так много информации, открытие бизнеса в сфере недвижимости или LLC может быть сложным процессом. Наш новый онлайн-курс по недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Мерриллом, охватывает основы, которые вам нужно знать, чтобы начать инвестировать в недвижимость. Эти проверенные временем стратегии помогут научить вас извлекать выгоду из текущих возможностей на рынке недвижимости.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как начать успешный инвестиционный бизнес уже сегодня!

Представленная информация не предназначена для использования в качестве единственной основы для принятия каких-либо инвестиционных решений и не может быть истолкована как совет, предназначенный для удовлетворения инвестиционных потребностей любого конкретного инвестора. Ничто из предоставленного не может представлять собой финансовую, налоговую, юридическую или бухгалтерскую консультацию или индивидуальную консультацию по инвестициям.Эта информация предназначена только для образовательных целей.

Стоит ли создавать ООО? Как создать ООО для инвестирования в недвижимость — Anderson Business Advisors

Обновлено 23 февраля 2021 г.

Стоит ли создавать ООО? Как создать ООО для инвестирования в недвижимость

есть множество вариантов, когда речь идет о структуре их бизнеса. Выбранный вами тип юридического лица повлияет на то, как ваша компания будет облагаться налогом и регулироваться законом.Есть много причин выбрать ООО для своего бизнеса. Вот некоторые из основных шагов, а также основная информация, необходимая для создания LLC.

1. Выберите название компании
2. Файл Статьи организации
3. Назначить зарегистрированного агента
4. Создать операционное соглашение
5. Получить идентификационный номер работодателя
6. Плата за подачу заявления
7. Уплата налогов

Существует несколько способов структурирования бизнеса, и у каждого типа организации есть свои преимущества и недостатки.Компании с ограниченной ответственностью или ООО предлагают универсальность наряду со многими из тех же мер защиты, которые предоставляют другие бизнес-структуры.

LLC регулируется законами штата и обычно не учитывается для целей федерального налогообложения. Предприниматели и те, кто заинтересован в инвестировании в недвижимость, могут воспользоваться защитой личной ответственности для защиты своей личной собственности и других инвестиций. Бизнесы обычно делятся на одну из следующих структур: индивидуальное предпринимательство, партнерство, корпорация, S-корпорация и компания с ограниченной ответственностью (LLC).Если вы не уверены, какая бизнес-структура лучше всего подойдет для вашего бизнеса, вы можете проконсультироваться с профессиональным юристом. Стоимость создания ООО обычно ниже, чем у более сложных бизнес-структур, но в разных штатах разные. Для получения дополнительной информации о том, как структурировать свой бизнес, обязательно прочтите наше руководство по созданию юридического лица.

Одной из наиболее важных характеристик LLC, корпорации или S-corp является предлагаемая защита ответственности.Без этой защиты личные активы владельца могут быть арестованы для погашения долгов и уплаты налогов. Индивидуальные предприниматели и партнеры в большинстве случаев несут неограниченную ответственность. В рамках партнерства все партнеры могут нести равную или даже полную ответственность в некоторых случаях. Генеральный партнер может быть выбран по вопросам ответственности, при этом другие партнеры получают некоторую защиту ответственности, но генеральный партнер по-прежнему несет личную ответственность за деловую задолженность и другие вопросы. В случае судебного процесса или судебного разбирательства против бизнеса эти владельцы могут понести большие убытки.

Ответ на эту проблему — создать отдельное юридическое лицо для вашего бизнеса. Корпорации предлагают защиту ответственности, но их создание может быть дорогостоящим, и на них распространяются многие правила, включая двойное налогообложение. Компания с ограниченной ответственностью (LLC) сочетает защиту ответственности корпорации или S-корпорации с простотой создания и сквозным налогообложением индивидуальных предпринимателей и товариществ.

Защита ответственности бизнеса не является абсолютной. Есть много дел, когда суды пронзали корпоративную завесу бизнеса и возлагали на владельцев бизнеса или даже менеджеров персональную ответственность за деловые решения.Это может произойти по многим причинам. Такие ситуации возникают, когда владельцы используют свой бизнес для личных расходов, например, используя банковский счет для оплаты личного имущества или расходов.

В зависимости от того, где находится ваш бизнес, могут быть другие требования для обеспечения защиты ответственности. Обычно они служат для отделения хозяйствующего субъекта от собственников. Проведение периодических встреч, ведение отдельных финансовых счетов и книг и отказ от использования коммерческих средств в личных целях могут помочь установить четкое разделение.Также может помочь найм менеджера или избрание членов совета директоров. Инвестирование в недвижимость может вызвать множество проблем, особенно если вы также сдаете в аренду или арендуете недвижимость. Могут возникнуть ситуации, когда защита ответственности может помочь сохранить ваши личные активы в безопасности.

Одним из основных недостатков корпоративной деятельности является двойное налогообложение. Корпорация считается отдельным юридическим лицом для целей налогообложения, и доход от бизнеса облагается налогом по ставке корпоративного налога.Когда корпорация распределяет прибыль между акционерами, их дивиденды, заработная плата или другое имущество снова облагается налогом в их декларациях о подоходном налоге с населения. Это двойное налогообложение применяется только к корпорациям или ООО, которые выбирают налогообложение как корпорации. Индивидуальные предприниматели, товарищества, S-корпус и некоторые типы компаний с ограниченной ответственностью считаются сквозными организациями, поскольку доход от бизнеса не облагается налогом до тех пор, пока он не передается владельцам, членам или партнерам. Компании, подлежащие сквозному налогообложению, могут получить выгоду от недавних изменений налогового кодекса.

Первым шагом при создании ООО является название вашей компании. В вашем штате могут быть особые правила, регулирующие название вашей компании. Например, в Техасе название вашей компании нельзя спутать с государственным учреждением или содержать запрещенные слова, такие как банк или университет . В названии также должны быть слова Limited Liability Company (L.L.C. или LLC также принимается). Государственный секретарь или другое регулирующее агентство обычно предоставляет доступную для поиска базу данных названий компаний в Интернете. Индивидуальные предприниматели обычно используют свое имя в качестве названия компании, поскольку предприятие и владелец считаются одним и тем же. Однако предприятия могут подавать или регистрировать имя Doing Business As (DBA) для своих деловых операций. Это может быть особенно полезно в определенных маркетинговых ситуациях, но не обеспечивает особой защиты от ответственности.

Если ваша компания будет работать в нескольких штатах, вы также можете провести поиск по названию компании в этих штатах, прежде чем принимать окончательное решение.Вы также можете проверить в Интернете, есть ли доступные URL-адреса, которые точно соответствуют названию вашей компании. Многие штаты также позволяют компании за определенную плату зарезервировать доступное имя.

Общества с ограниченной ответственностью созданы в соответствии с государственным уставом. Чтобы узнать требования для вашего конкретного штата, вы можете начать с посещения веб-сайта государственного секретаря или другого регулирующего органа вашего штата. Во многих штатах требуется подача документов с подробной информацией о компании и ее владельцах, а также о целях бизнеса.В Техасе и Калифорнии для ведения деятельности в качестве LLC требуется заполнить «учредительный договор». В Техасе учредительный договор можно назвать «свидетельством об образовании». Другие государства могут называть этот документ сертификатом организации или даже «свидетельством о регистрации». Этот документ служит уставом с базовой информацией, такой как название компании и адрес или основное местонахождение компании. Вам также может потребоваться указать цель или характер бизнеса, имя и адрес зарегистрированного агента, а также имена участников, менеджеров или владельцев во время подачи ваших документов.

После того, как вы создадите и подадите свой устав в свой штат и выполните требования, вы можете получить разрешение и зарегистрироваться для ведения бизнеса в этом штате. Регистрация для ведения бизнеса в штате обычно требуется до того, как банки одобрит ссуды или инвесторы рассмотрят вопрос о финансировании. LLC и многие предприятия, созданные в других штатах, должны зарегистрироваться в каждом дополнительном штате, в котором они планируют вести бизнес, в соответствии с местными законами и постановлениями. Отсутствие регистрации в штате до ведения бизнеса может привести к гражданско-правовым штрафам, налогам и штрафам за просрочку платежа, а также к ограничениям, которые запрещают бизнесу проводить транзакции или использовать суды штата.

Операционное соглашение — это документ, в котором в основном излагаются права собственности, правила работы компании, а также права и обязанности владельцев и менеджеров. В соглашении также указывается, как будут разрешаться конфликты (например, голосование) и как будут обрабатываться прибыли и убытки. Во многих штатах, таких как Техас, не требуется, чтобы LLC подала операционное соглашение до начала ведения бизнеса. Калифорния, с другой стороны, требует, чтобы у LLC было операционное соглашение, даже если оно может не регистрироваться.

Операционные соглашения очень полезны, и настоятельно рекомендуется их создать, особенно если у вас есть LLC или MMLLC, состоящая из нескольких участников. Определение конкретного метода разрешения конфликтов между владельцами и установление правил, подробно описывающих, как распределяется прибыль, будет иметь большое значение для предотвращения проблем. Даже если между партнерами в ООО все кажется прекрасным, если возникнут разногласия и нет рабочего соглашения, это может разорвать бизнес. Для получения дополнительной информации или помощи в заключении операционного соглашения обратитесь за профессиональной юридической консультацией, чтобы убедиться, что вы включили важные предостережения, характерные для вашего бизнеса и отрасли.

В большинстве штатов требуется, чтобы LLC учредила зарегистрированного агента, который выступает в качестве контактного лица для бизнеса. Обычно это лицо должно проживать или находиться в одном штате. Агент будет получать уведомления о процессе, а также сообщения от государственного секретаря и другие правительственные уведомления, например, о налогах. Это человек, которого уведомят в случае судебного процесса. В некоторых случаях зарегистрированный агент также может называться «агентом-резидентом» или «официальным агентом».Учитывая, что время для ответа на юридические письма или апелляции на решения регулирующих органов может быть ограниченным, решение о том, кого вы выберете в качестве своего зарегистрированного агента, является очень важным решением. Практически любая третья сторона может выступать в качестве зарегистрированного агента (даже супруга, в зависимости от государственного регулирования), и есть также много компаний, которые предлагают услуги зарегистрированного агента.

Идентификационный номер работодателя (или EIN) — это девятизначный номер, выдаваемый налоговой службой (IRS).EIN используется для идентификации бизнеса с сотрудниками по многим важным юридическим документам, включая налоги. Обычно вы можете получить EIN в IRS бесплатно различными способами, такими как онлайн, по телефону или даже лично. Неучтенное лицо, такое как индивидуальное предприятие или ООО с одним участником (SMLLC), может в некоторых случаях использовать номер социального страхования владельца в качестве EIN. Однако, поскольку это будет указано в юридических документах, может быть лучше получить вместо этого бесплатный EIN.

Создание бизнеса в любом штате связано с широким диапазоном комиссионных. Вы можете рассчитывать на оплату сборов за регистрацию или регистрацию вашей учетной записи, а также за формирование выбранной вами бизнес-структуры. Эти сборы варьируются в зависимости от структуры. Например, вы можете рассчитывать заплатить 300 долларов в Техасе со свидетельством о регистрации только для регистрации LLC. Компании за пределами штата, регистрирующиеся в Техасе, обычно должны платить за регистрацию иностранной LLC в размере 750 долларов. В Калифорнии взимается сбор в размере 70 долларов, но при этом с предприятий взимаются огромные налоги.В зависимости от штата или штатов, в которых вы работаете, вы можете за определенную плату зарезервировать название компании. В Калифорнии взимается плата за бронирование в размере 10 долларов, а в Техасе — 40 долларов. Платежи обычно производятся онлайн с помощью кредитной или дебетовой карты, но вы также можете отправить чек по почте или отправить платеж лично.

В каждом штате есть требования к ведению бизнеса с определенными сроками выполнения для каждого требования. Отказ подать и уплатить соответствующие сборы может привести к штрафам, таким как штраф в размере 50 долларов США, если годовой отчет и налог на франшизу не поданы и не уплачены, соответственно.

То, как вы решите открыть свой бизнес, будет определять размер вашего налогообложения. Например, корпорации сталкиваются с двойным налогообложением, в то время как S-корпорации избегают двойного налогообложения, передавая прибыль акционерам. Индивидуальные предприниматели и партнеры с коммерческим доходом облагаются налогом в своих декларациях о подоходном налоге с населения. Вы также можете облагаться налогом на самозанятость, в зависимости от того, как классифицируется доход. В дополнение к федеральному подоходному налогу от вас также может потребоваться уплата ежемесячных налогов на трудоустройство, ежеквартальных расчетных налогов, а также государственных и местных налогов, таких как налог на недвижимость.Калифорния взимает почти 9% налог с дохода от бизнеса, а также ежегодный Калифорнийский налог на франшизу в размере 800 долларов. Техас также называет свой налог на бизнес налогом на франшизу, но многие предприятия могут платить только 1% или меньше.

Недавно принят Закон о сокращении налогов и рабочих местах, у владельцев бизнеса появилось много новых способов ограничить свои налоговые обязательства. Инвесторы в недвижимость также выиграют от этого изменения. Например, для некоторых инвесторов в недвижимость и инвестиционных трастов в недвижимость (REIT) доступен новый вычет в размере 20% от приемлемого сквозного дохода от бизнеса.Инвесторы в недвижимость также могут получить выгоду от 1031 подобного обмена, который больше не доступен для других типов собственности. Владельцы бизнеса также могут претендовать на амортизацию бонусов. Одна важная вещь, которую следует знать о вашем бизнесе с недвижимостью, заключается в том, что вы можете требовать амортизации для использования в бизнесе, но когда вы продаете недвижимость, вам, возможно, придется заплатить за эту амортизацию — особенно налоги, причитающиеся с приемлемой суммы амортизации. Когда вы продаете недвижимость, вы можете облагаться налогом на прирост капитала в зависимости от того, как долго вы держали вложения.Вы также можете получить налог на чистый инвестиционный доход (NIIT) за инвестиционный доход, превышающий определенные пороговые значения.

В связи со сложным характером налогообложения, а также многочисленными сроками уплаты сборов и налогов, рекомендуется проконсультироваться с налоговым юристом, чтобы убедиться, что ваш бизнес правильно настроен и правильно зарегистрирован в каждом штате, где вы ведете бизнес. Есть много налоговых льгот для инвесторов в недвижимость, желающих арендовать недвижимость, особенно если они проживают в собственности или жили в ней в течение определенных периодов времени.Например, если вы инвестируете в многоквартирное жилье, вы можете жить в одной квартире, сдавать остальные в аренду и пользоваться некоторыми налоговыми льготами.

Когда дело доходит до создания LLC, между Техасом и Калифорнией существует много различий. Хотя основные шаги схожи, налоги и сборы могут сильно отличаться. Калифорния требует, чтобы Информационное сообщение было подано в течение 90 дней с момента подачи устава организации, а затем каждые два года.Калифорнийская форма, которую необходимо подать государственному секретарю, — это форма LLC-1. Техас называет это Свидетельством об образовании. Оба штата взимают налог на бизнес, известный как налог на франшизу. Калифорния также требует от LLC иметь операционное соглашение, но не требует его подачи.

Основной проблемой совместного брокерского счета является отсутствие защиты ответственности.Если вы используете совместный банк или брокерский счет для финансирования инвестиций в недвижимость, вы можете нести личную ответственность за любые возникающие проблемы, такие как предыдущие неуплаченные налоги на недвижимость, судебные иски со стороны арендаторов и т. Д. При правильном обращении ООО или общество с ограниченной ответственностью предлагает гораздо лучшую личную защиту. Вы даже можете открыть совместный брокерский счет на имя LLC, чтобы получить защиту ответственности для своего инвестиционного счета.

Да, существует множество ситуаций, когда суд может привлечь владельцев или участников ООО к личной ответственности по коммерческим долгам или обязательствам.Вы ограничиваете свою ответственность, правильно управляя ООО и связанными с ним бизнес-счетами. Для получения дополнительной информации о способах правильного ограничения вашей ответственности рассмотрите возможность консультации с профессиональным консультантом для получения соответствующей юридической консультации.

ООО предлагает множество преимуществ по сравнению с другими видами бизнеса. Во-первых, они, как правило, более доступны и проще в создании, чем корпорации или S-корпуса, на которые распространяются дополнительные правила.Компания с ограниченной ответственностью также предлагает защиту ответственности сверх того, что обычно могут получить индивидуальные предприниматели или партнеры. ООО — это также очень гибкая бизнес-структура. Вы можете выбрать налогообложение своей LLC в качестве индивидуального предпринимателя, если есть только один участник, и в качестве партнерства или даже корпорации для более чем одного участника. Существуют ограничения на то, как часто вы можете изменять свою бизнес-структуру, и каждый тип сущности имеет свои преимущества и недостатки.

Нет, для создания ООО вам не нужен юрист.Однако вы можете нанять юриста или проконсультироваться с ним, чтобы убедиться, что ваша компания правильно настроена. Один из компонентов защиты с ограниченной ответственностью требует определенного управления бизнесом. Если вы не уверены, что вам нужно сделать, чтобы получить и сохранить защиту ответственности для вашего бизнеса или счетов инвестиций в недвижимость, вам будет полезно обратиться за помощью к юристу. Наем профессионала для помощи в управлении активами вашей арендуемой собственности может сэкономить вам много денег в долгосрочной перспективе.

Вам необходимо выбрать имя и зарегистрировать ООО в вашем штате. Как правило, это включает в себя регистрацию путем подачи учредительного документа или свидетельства о формировании, а также уплаты соответствующих сборов. Вам нужно будет получить федеральный идентификационный номер работодателя, если вы нанимаете сотрудников, и вам нужно будет создать определенные финансовые счета для управления налогами на трудоустройство. В большинстве штатов требуется, чтобы для приема юридической почты был назначен зарегистрированный агент.После регистрации вам необходимо будет уплатить соответствующие налоги в установленный срок. Как правило, сюда входят налоги с продаж и использования, а также налоги на занятость и самозанятость, которые включают налоги на социальное обеспечение и бесплатную медицинскую помощь.

Начать свой бизнес довольно просто, но это может оказаться сложным. Одна из основных проблем, с которыми сталкивается каждый владелец бизнеса или инвестор в недвижимость, — это ответственность. Ограничить личную ответственность можно, выбрав бизнес-структуру, которая защитит ваши личные активы от ареста для погашения просроченных налогов или коммерческого долга.Компания с ограниченной ответственностью — отличный способ ограничить вашу ответственность доступным способом без дополнительных шагов, необходимых для создания корпорации или S-corp. Существуют необходимые шаги и процедуры, которым необходимо следовать для сохранения ограниченной ответственности. К ним относятся разделение деловых и личных финансов и доказательство того, что бизнес является отдельным юридическим лицом — в противном случае судебный процесс может привести к тому, что суд пробьет корпоративную завесу бизнеса и наложит арест на личные активы владельца.