Что лучше открыть ип или ооо для агентства недвижимости: Что открыть для агентства недвижимости — ИП или ООО

Содержание

индивидуальный предприниматель. Часть 1. Обучение риэлторов

Никому не тайна, что большинство риэлторов работает нелегально или получает серую зарплату в конвертах, являясь  сотрудниками агентств недвижимости по устной договоренности. Эта система сложилась давно еще в девяностые годы. Многих агентов и руководителей агентств это положение вещей устраивает и по сей день.

Но уже не всех и не везде.  Многие хотят стать риэлторами, особенно в кризис, когда каждый день люди теряют работу или зарплату, иной раз согласны на любую работу даже нелегальную.

Минусы нелегальной работы риэлтором:

  • Не начисляется трудовой стаж
  • Нет профессионального и социального статуса
  • Нет трудоустройства-нет кредитов, ипотеки
  • Нет объяснений в ФНС о дорогих покупках (авто, дом, квартира…)
  • Полная не защищенность своих доходов в суде, если вам не заплатили комиссионное вознаграждение
  • Нет прав подписывать договоры, если нет статуса ИП или ООО или легальной должности менеджера в агентстве недвижимости
  • Нет доверия со стороны клиентов
  • Нет пенсионного будущего

Чтобы легализовать свою деятельность и привлечь к себе солидных клиентов, я рекомендую начинающим риэлторам подумать о создании своего ООО или стать индивидуальным предпринимателем (ИП).

Юридический статус

риэлтора — ИП. 

Зто цивилизованный способ зарабатывать деньги риэлторской деятельностью, не нарушая Российского законодательства, открыто и прозрачно рекламировать свои услуги на рынке недвижимости.

Главная причина отказа многих риэлторов работать легально — это нежелание платить налоги. Но, если подумать, то статус ИП гораздо выгоднее, чем статус наемного работника. С зарплаты наемного работника высчитывается 13% подоходного налога, а с доходов

индивидуального предпринимателя всего 6%, если риэлтор работает по схеме УСН ( упрощенной системы налогообложения).

Так как Закон о риэлторской деятельности не принят на государственном уровне, то деятельность риэлторов регулируется Федеральными законами.

  1. Гражданский Кодекс РФ
  2. Гражданский Процессуальный Кодекс РФ
  3. Закон о защите прав потребителей и др.

В статье 24 ГК РФ « Имущественная ответственность гражданина» указана ответственность индивидуального предпринимателя.

«Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается гражданским процессуальным законодательством».

Единственное пригодное для постоянного проживания жилье, питание, орудие труда у вас не отнимут никогда, этот перечень устанавливает П.1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, а также исключения из правил.

Да, господа риэлторы, ответственность за свои действия существует, впрочем, как и в других профессиях тоже. Индивидуальный предприниматель несет ответственность за свои противоправные действия еще 10 лет после закрытия ИП. Главное, добросовестно исполнять свои обязанности, не допускать конфликтных ситуация и избегать криминала в своей работе и в своих сделках.

Надо работать ответственно, тщательно проверять документы по сделке, изучать историю продаваемых объектов недвижимости, лучше перестраховаться лишний раз, чем  что-то упустить потом судебных споров, тем более, если причина проблем некомпетентность или недоработка риэлтора.

Если каждый риэлтор будет работать профессионально, легально, прозрачно, платить налоги, то престиж  профессии поднимется высоко, заработки риэлторов также.

Если придерживаться в своей работе основных принципов, то никакая ответственность

риэлторам не страшна:
  • Определить для себя круг своих обязанностей и прописать их, прежде всего для себя
  • Добросовестно выполнять свои обязанности риэлтора
  • Работать только на основании договора
  • Четко выполнять перечень риэлторских услуг, указанных в договоре
  • Взять за правило – отчитываться пред клиентом о проделанной работе, согласно перечня услуг в договоре
  • Ответственность за принятие нестандартных решений по сделке должен нести клиент, все такие решения должны быть прописаны в Приложении к договору , например, покупая участок без определенных границ ( без межевания), клиент всю ответственность за последствия результатов межевания берет на себя.

Резюме: работай ответственно, добросовестно, не нарушай законы РФ и никакая ответственность не должна пугать риэлторов.

Продолжение следует…

Еще больше и подробнее о Риэлторах — индивидуальных предпринимателях можно узнать здесь.

ОКВЭД для Услуг Риэлтора (Риэлторской деятельности) 2020

Для кого подходит: всем, кто занимается куплей-продажей недвижимости или сдаёт недвижимость в аренду. ОКВЭД для агентств-недвижимости и сборщиков арендной платы тоже относится к этому классу. Покупать, продавать и сдавать в аренду можно любую недвижимость: квартиры, жилые дома, комнаты, нежилые здания и сооружения, помещения, склады, земельные участки. Агентства, которые консультируют и выступают посредниками (риэлторами) при купле-продаже, сдаче в аренду жилой и нежилой недвижимости — квартир, дач, торговых площадей, складов, гаражей. Деятельность включает анализ рынка, рекомендации по выбору объекта недвижимости, проверку «чистоты» сделки, подготовку документов.

68.10

Покупка и продажа собственного недвижимого имущества

68.31

Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе

68.31

Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе

68.31.1

Предоставление посреднических услуг при купле-продаже недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.31.11

Предоставление посреднических услуг при купле-продаже жилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе

68.32

Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе

Как открыть агентство недвижимости с нуля

Рассмотрите идею покупки готового бизнеса

Город Санкт-Петербург

Прибыль 70 000 ₽ / мес.

Окупаемость По запросу

Город Новосибирск

Прибыль 150 000 ₽ / мес.

Окупаемость По запросу

Город Новосибирск

Прибыль По запросу

Окупаемость По запросу

Город Екатеринбург

Прибыль 50 000 ₽ / мес.

Окупаемость По запросу

Город Санкт-Петербург

Прибыль По запросу

Окупаемость По запросу

Город Санкт-Петербург

Прибыль По запросу

Окупаемость По запросу

Город Москва

Прибыль 1 000 000 ₽ / мес.

Окупаемость По запросу

Город Москва

Прибыль 230 000 ₽ / мес.

Окупаемость По запросу

Город Москва

Прибыль 826 184 ₽ / мес.

Окупаемость По запросу

Город Москва

Прибыль 320 000 ₽ / мес.

Окупаемость 6 мес.

Для открытия риэлторского агентства не требуются какие-либо специальные документы. Лицензия для этого вида деятельности не нужна. Действия по регистрации не отличаются от создания любого другого вида бизнеса. Потребуется создать ИП или ООО, встать на учет в налоговой, арендовать офис. Основные затраты составят зарплата сотрудникам и рекламная кампания.

Что нужно знать перед открытием агентства недвижимости

Основными направлениями работы риэлторских компаний являются следующие:

  • Долгосрочная аренда
  • Краткосрочная аренда
  • Посуточная аренда
  • Покупка и продажа недвижимости

При создании бизнеса с нуля выберите определенную сферу, в которой планируете предоставлять услуги: жилой фонд, коммерческая недвижимость, загородные дома, недвижимость за рубежом, аренда квартир.

В идеале необходимо провести маркетинговое исследование и понять, какие услуги востребованы на рынке в вашем городе. Многие риэлторские фирмы предоставляют помимо основных целый ряд дополнительных услуг, которые зачастую приносят существенную часть прибыли:

  • Консультации юриста, специализирующегося на недвижимости
  • Согласование перепланировки объекта
  • Перевод помещения из жилого фонда в нежилой
  • Мероприятия, направленные на повышение взаиморасчетов покупателя и продавца

При продаже недвижимости агентства зарабатывают на комиссионных, которые выплачиваются в ходе различных операций с объектами. Это примерно 4-8% от каждой сделки.


Что нужно для открытия: оформляем документы

Для работы риэлторского агентства достаточно зарегистрироваться как ИП. Это проще и дешевле. Подать заявление можно через сайт налоговой инспекции и после оплаты госпошлины получить свидетельство.

Если вы планируете вести бизнес вместе с партнером потребуется оформить ООО. Для этого нужно собрать пакет документов:

  • Заявление по форме 11001 — о государственной регистрации создания ООО с подписью, заверенной у нотариуса. В заявлении необходимо указать направление работы фирмы.
  • Устав ООО.
  • Решение о создании ООО № 1. Если учредителей несколько — учредительный договор с протоколом собрания № 1.
  • Квитанцию с оплаченной госпошлиной за регистрацию ООО.

Также организацию нужно зарегистрировать в качестве налогоплательщика и в течение 5 дней получить подтверждающие этот факт документы. Далее потребуется открыть банковский счет и передать информацию о нем в налоговую.

Как организовать агентство недвижимости: с чего начать бизнес

После регистрации фирмы необходимо найти подходящее помещение и подписать договор аренды. Ищите офис с хорошей транспортной доступностью, чтобы потенциальные клиенты могли легко вас найти.

Чтобы начать работу потребуется:

  • Мебель и техника: несколько компьютеров, сервер с базой данных организации, принтер, факс.
  • Важный момент — собственная мини-АТС. Настройте ее работу так, чтобы звонки приходили на номер, указанный в рекламе. Лучше всего выбрать простой телефон, который быстро запоминается. Исходящие звонки сотрудников нужно вывести на отдельные линии.
  • Минимальный штат персонала. Это 5-6 агентов и 1 секретарь, который будет принимать звонки, отвечать на вопросы клиентов вести статистику по сделкам.
  • Сайт, на котором будет указана подробная информация о компании и подробно описаны услуги и прайс-лист.

  • Бизнес с недвижимостью: что нужно знать новичку

    Как и в любой деятельности, здесь существуют свои подводные камни. Самой главной проблемой является утечка информации. Недобросовестные сотрудники могут «поделиться» контактами клиентов с вашими конкурентами или проводить сделки в частном порядке.

    Как обезопасить себя? Внимательно отнеситесь к выбору персонала и обязательно пропишите все обязанности и ответственность работников в договоре. Например, укажите размер штрафа за разглашение конфиденциальной информации.

    Еще один вариант упростить себе задачу — приобрести действующее агентство недвижимости. Так вы получите бизнес со сложившейся репутацией, базой клиентов и штатом персонала, если он согласится работать на прежних условиях после продажи.

    Здесь важно понимать: готовый бизнес не гарантирует вам пассивный доход и более простое управление фирмой. Однако если грамотно выбрать работающее агентство и проверить бизнес перед покупкой, вы сможете получить отличное подспорье для старта!

Бизнес-идея открытия агентства недвижимости|Как открыть агентство недвижимости

 

Как открыть агентство недвижимости и не разориться? Именно так начинают вопрос начинающие бизнесмены, которые вплотную проявляют интерес к данной бизнес-идее.

Сегодняшняя статья постарается собрать всю информацию касательно данного направления и постарается помочь Вам на первых шагах.

Для начала откроем для некоторых завесу тайны и изложим непосредственное объяснение того, что такое агентство недвижимости, тут можно и бизнес-план составить.

Если говорить крайне просто и откровенно, то вышеуказанное агентство является неким промежуточным звеном между покупателем(или арендатором) жилья и продавцом(хозяином ) жилой площади.

Данные заведения вплотную занимаются всеми вопросами касательно недвижимости и на настоящий момент времени могут предоставить практически любые услуги касаемо недвижимых объектов собственности.

Перейдем непосредственно к сути всего действия попытаемся рассказать об агентстве недвижимости поподробней.

Как открыть агентство недвижимости

Собственно на начальном этапе основным для Вас станет выбор функций, или точнее сказать сферы, которыми ваше агентство будет непосредственно заниматься.

На сегодняшний момент можно выделить 3 наиболее перспективные сферы деятельности:

  1. Купля-продажа жилья.
  2. Аренда жилых площадей.
  3. Долевое участие при строительстве недвижимости.

Отговаривать Вас выбрать тот или иной пункт будет нецелесообразно.

Однако тут можно дать весьма дельный совет касательно того, что уважающее себя агентство недвижимости будет делать все возможное, чтобы расширять список сфер своей деятельности, пуская даже для этого придется расширять штат своих сотрудников.

Кроме того стоит остановиться над тем, что ждать мгновенных заработков в данном деле не стоит. Прибыль будет носить лавинный характер, но зато в таких объемах, что будет покрывать убыточные периоды.

Перейдем теперь непосредственно к тому, что нам необходимо чтобы удачно стартовать и на что следует обратить пристальное внимание если Вы хотите открыть собственно агентство недвижимости.

С Вашего позволения я традиционно разложу все этапы по номерам и расскажу о каждом в подробности.

  1. Выбор места для агентства недвижимости. Собственно с покупкой площади в данном деле все обстоит гораздо лучше чем например с открытием кинотеатра. Основным плюсом будет именно выбор места. Некоторые специалисты даже советуют не брать во внимание выбор перспективного и собственно дорогого места под такое заведение — главное грамотно вложиться в рекламу. Судить мы их не будем, лишь скажем одно. Выберете такое место, которое без труда можно будет заметить, но и бросаться в глаза оно не будет. Примером может стать не так давно популярная аренда квартир на первом этаже. Впрочем решать Вам.
  2. Оформление агентства недвижимости. Самым наверное утомительным и ужасным шагом станет именно оформление необходимых бумаг. Вы должны будете оформить свою фирму как ООО или ИП, впрочем возможны и другие варианты, но указанные самые распространенные и как раз подходят для нашего варианта. Перед подачей бумаг на оформление не забудьте придумать название своего агентства недвижимости. Тут все сугубо индивидуально и можете дать волю своей сообразительности и именовать себя как угодно. Клиенту все равно будет важно не название Вашей фирмы, а собственно качество предоставляемых вами услуг и собственно их количество.
  3. Необходимое оборудование для работы агентства недвижимости. Для того, чтобы успешно стартовать Вам конечно же придется оборудовать свой офис необходимым для того оборудованием. В помещение придется провести телефон и интернет. Кроме того необходимо будет закупить партию компьютеров для каждого сотрудника и собственно компьютерные столы. Для распечатывание необходимых договоров не лишним будет купить хороший офисный принтер. В плане планировки помещений можно посоветовать помимо основных комнат сделать еще и пару помещений для приватного разговора. Ведь клиенты бывают разные, да и некоторые операции потребуют от Вас предоставления необходимых приватных условий, где могут быть оговорены условия тех или иных договоров. Еще одним не маловажным моментом станет заказ индивидуально печати для Вашей фирмы. Чтобы Ваш клиент был уверен в том, что у Вас не серая контора, а агентство с серьезными намерениями.
  4. Прием сотрудников в агентство. Не маловажным плюсом для агентств недвижимости вполне можно отнести тот факт, что в данном деле не нужно иметь широкий штат сотрудников. Есть примеры крупных агентств где трудятся всего 15 человек и вполне себе успевают делать все и сразу. На первоначальном этапе Вы можете нанять около 5-7 человек до тех пор пока Ваш бизнес не пойдет в гору и Вы не задумаетесь над расширением своей деятельности. Профессионалы из данной области говорят, что секрет успешного ведения бизнеса с недвижимостью при сравнительно малом количестве сотрудников кроется в распределении обязанностей. Просто один сотрудник может отвечать за 2 разных дела и например как составлять договора, так и заниматься привлечением клиентов.
  5. Реклама агентства недвижимости. Собственно в первое время о Вас будут знать единицы. Для того чтобы оповестить граждан о всех своих услугах необходимо вложить часть средств непосредственно в рекламу своего агентства недвижимости. Тут не сложно понять и думаю углубляться именно в данном вопросе не стоит. Просто можно заметить, что если у Вас нет опыта в проведении PR компаний, то лучше будет нанять для этих целей профессионала.

Как сделать из агентства недвижимости прибыльный бизнес

Для того чтобы правильно начать в данном деле Вам необходимо понимать, что из себя представляют современные агентства недвижимости и что Вы можете с успехом перенять.

Собственно анализирование конкурентов в Вашей местности будет не лишним. На сегодняшний момент данные агентства представляют собой что-то вроде огромных архивов.

В этих архивах собрана вся необходимая информация по тому или иному дому.

Если Вы хотя бы раз пользовались услугами данных заведений, то думаю убедились в том, что у них есть информация практически по любому из продающихся или сдающихся в аренду квартирах и домах в той или иной местности, находящейся под их влиянием.

Поэтому Вы должны понимать, что для того чтобы вести вышеуказанный бизнес, нужно быть в курсе событий согласно того, что строится и продается вокруг Вас.

Со временем у Вас уже наберется не только опыт, но и приличная база подведомственных Вашей организации домов и квартир.

Кроме того стоит заметить еще одну особенность данного бизнеса. Управляющие кадры, типа директора агентства, не должны быть новичками данной области.

Они должны иметь как минимум 1-4 года опыта в данной сфере и быть готовыми, что называется войти в процесс уже в первые дни своей работы.

Кроме того, при учете затрат Вам будет не лишним принять во внимание процесс обучения молодых сотрудников.

Для этой работы можно посоветовать подключить опытных работников, которые будут планомерно обучать молодежь на собственном примере.

Это позволит Вам создать действительно мощное агентство недвижимости, которому никакой конкурент будет не страшен.

На этом все. Надеюсь информация была Вам полезна. Все вопросы Вы можете задать в комментариях к статье.

Бесплатные консультации по бизнесу Вы можете получить в моей группе ВК «Новые бизнес-идеи и планы«.

 

Выбор формы собственности: что лучше открывать ИП или ООО

Открытие собственного бизнеса требует от предпринимателя учета многих факторов, что и определяет возможные формы собственности для ведения хозяйственной  деятельности. Организационно-правовая форма является основой и определяет в дальнейшем формат работы компании.

Что учитывать при выборе формы собственности

  • Количество участников в бизнесе;
  • Размер уставного фонда;
  • Право собственности на имущество;
  • Возможность изменения состава участников в бизнесе;
  • Ответственность участников.

Эти факторы напрямую оказывают влияние на форму собственности. В настоящее время широкое распространение получили такие организационно-правовые формы, как ИП и Общество с ограниченной ответственностью. Каждая из них имеет свои особенности и преимущества, а также наиболее применима для конкретного вида и масштаба деятельности.

Что такое ИП и ООО

Индивидуальный предприниматель получает право осуществлять предпринимательскую деятельность с целью получения прибыли без образования юридического лица. За результаты своей деятельности он несет личную ответственность своим имуществом.

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) – правовая форма ведения бизнеса с регистрацией юридического лица, образованное одним или несколькими людьми. Каждый  учредитель  вкладывает  в  уставный  капитал  определенную  долю. От ее размера зависит его дальнейшая  прибыль, а также  риски. Каждый участник рискует в пределах своей доли в уставном фонде.

Что выбрать: ИП или ООО

ИП стоит регистрировать в случае, если:

  • Нет необходимости искать совладельцев бизнеса;
  • Не нужно много персонала;
  • В работе не будут задействованы значительные товарно-материальные обороты;
  • Не планируется привлечение инвестиций;
  • Планируемый вид деятельности можно вести, зарегистрировав ИП.

Общество с ограниченной ответственностью стоит регистрировать в случае, если:

  • Масштабы бизнеса значительные и планируется расширение в будущем;
  • Необходимо привлекать инвестиции для развития компании;
  • Штат сотрудников в течение времени будет расти;
  • У бизнеса будет несколько совладельцев;
  • Планируется работать с крупными заказчиками и предпринимать участие в тендерах и профессиональных конкурсах.

Стоит отметить, что ведение документации для ИП более простое. Кроме того, государство предлагает льготное налогообложение и упрощенную систему ведения отчетности. Более серьезные и масштабные проекты требует большей ответственности в оформлении документации, что предусмотрено ООО.

Плюсы и минусы ИП и ООО

Каждая форма собственности применима в конкретном случае и зависит от целей и задач бизнеса.

Например, при выборе, что лучше ООО или ИП для оптово-розничной торговли, решающим может стать тот аргумент, что индивидуальному предпринимателю не требуется получать каких-либо разрешений.

Приведем положительные и отрицательные стороны ИП и ООО.

Преимущества ИП:

  • Быстрая и простая регистрация;
  • Упрощенная схема ведения бухгалтерии и предоставления отчетной документации;
  • Упрощенное налогообложение;
  • Не нужен уставный капитал;
  • Невысокие затраты на регистрацию ИП;
  • Простой способ закрытия ИП;
  • Нет необходимости получать какие-либо разрешения для осуществления торговли;
  • Предприниматель самостоятельно распоряжается полученной в ходе ведения бизнеса прибылью.

Недостатки ИП:

  • Невыгодное обслуживание в банках, значительные затраты на обслуживание;
  • Есть ограничения по видам деятельности. К примеру, индивидуальный предприниматель не может вести страховую и банковскую деятельность;
  • Предприниматель, в случае образования задолженностей, несет ответственность и своим личным имуществом;
  • Единый налог ИП платит до того, как приступить к работе;
  • В случае, когда месячный оборот достигает 3000 МРОТ, ИП должен оплатить НДС.

Преимущества ООО:

  • Ответственность в рамках компании в размере доли в уставном вкладе;
  • Возможность поменять организационно-правовую форму, выполнить слияние с другими Обществами с ограниченной ответственностью;
  • При отсутствии коммерческой деятельности нет необходимости уплачивать налоги;
  • ООО может быть продано или куплено.

Недостатки ООО:

  • Высокие материальные затраты на регистрацию;
  • Обязательный уставной капитал, являющийся стартовым для работы;
  • Более сложная система налогообложения;
  • Серьезные требования к документации и отчетности;
  • В случае необходимости закрытия, процесс может быть длительным.

Чем отличается ИП от ООО

ИП и ООО — две различные формы собственности. Между этими двумя понятиями есть существенная разница, что можно заметить, оценив преимущества и недостатки каждой.

Итак, чем отличается ИП от ООО:

  • ООО – это юридическое лицо, в то время как ИП не требует образования ЮЛ;
  • У ООО может быть несколько учредителей, ИП же регистрирует только одно лицо;
  • Участники ООО, в случае возникновения обязательств и задолженностей, несут ответственность в пределах своей доли в уставном капитале. Индивидуальный предприниматель в аналогичной ситуации рискует и своим личным имуществом;
  • ООО позволяет вести более масштабный бизнес;
  • Так как при регистрации ИП не создается новое ЮЛ, нет необходимости в уставном капитале;
  • Процесс регистрации ИП значительно проще. Для регистрации ООО необходим юридический адрес;
  • Список учредителей ООО – это конфиденциальная информация, в то время как в случае с ИП на анонимность рассчитывать не придется;
  • ООО позволяет вести совместный бизнес с другими людьми официально. В случае с ИП договоренности между партнерами не имеют юридической силы;
  • У ИП достаточно серьезные ограничения по видам деятельности;
  • В случае с ИП нет необходимости вести строгую отчетность и полный налоговый учет. Для ООО обязательное требование — подробное ведение бухгалтерской отчетности;
  • Ликвидация ООО — это длительный и затратный процесс. Закрыть ИП значительно проще, дешевле и быстрее;
  • Продать бизнес или долю в бизнесе можно только в ООО.

Подводя итоги, стоит сказать, что ИП подойдет тем, кто собирается вести небольшой по размерам бизнес. Это удобно за счет недорогой регистрации, ведения книги расходов и доходов, простой процедуры открытия и закрытия, умеренной схемы налогообложения и т.д.

Если есть необходимость воплотить в жизнь проект совместно с несколькими лицами, то стоит задуматься о регистрации Общества с ограниченной ответственностью. Такая форма собственности позволяет вести масштабный бизнес и не ограничивает виды деятельности учредителей.

Например, для строительства вопрос что лучше открыть ИП или ООО решается в зависимости от роли предпринимателя в этом бизнесе — для инвесторов будет достаточно регистрации ИП, а для застройщиков обязательно открытие ООО.

Преимущества ООО перед ИП

Как уже неоднократно говорилась, каждая из форм собственностей имеет своими преимущества и может быть успешно применена в том или ином случае. Конечно, ООО имеет ряд преимуществ перед индивидуальным предпринимательством.

Во-первых, учредители ООО имеет меньшую ответственность перед кредиторами в отличие от ИП, который рискует даже своим личным имуществом. Если возникнут сложные проблемы, индивидуальный предприниматель может лишиться автомобиля, квартиры, дачи в зачет уплаты долгов и погашения задолженностей. Учредители ООО в аналогичной ситуации находятся в более выигрышном положении, так как независимо от суммы долга они рискуют только своей долей в уставном фонде ООО.

Во-вторых, учредитель ООО может не принимать участие в процессе ведения хозяйственной деятельности. При этом он систематически будет получать прибыль, соответствующую его вкладу в уставной капитал компании.

В-третьих, ООО не ограничено по видам деятельности и позволяет реализовать в действительность любой задуманный проект.

Что нужно знать, открывая ИП

Такая форма собственности, как индивидуальное предпринимательство, позволяет осуществлять практически любые виды деятельности.


Под ограничение попали:

  • частная охранная работа,
  • производство и продажа алкогольных напитков,
  • деятельность с оружием,
  • производство лечебных средств,
  • банковская и страховая деятельность и т.д.
Кроме того, есть деятельность, для ведения которой индивидуальный предприниматель должен получить лицензию. В противном случае даже при регистрации ИП его работа будет считаться незаконной и может стать причиной возбуждения уголовного дела.

Лицензия нужна тем предпринимателям, кто собирается:

  • заниматься автоперевозками,
  • оказывать фармацевтические или медицинские услуги.

Что нужно знать, открывая ООО

Открытие такой компании потребует от предпринимателя больших затрат времени, денег и усилий, нежели открытие ИП.

  • В первую очередь, необходимо собрать все документы. Перечень необходимого пакета документов нужно уточнить у регистрирующего органа.
  • Во-вторых, необходимо грамотно подойти к вопросу выбора названия будущей фирмы. Оно должно полностью отображать направление деятельности компании и быть легко запоминаемым. Этот вопрос стоит обсудить с учредителями будущей компании еще до регистрации юридического лица. После этого  название согласовывается в регистрирующем органе.
  • В-третьих, определяется размер уставного фонда и доля каждого учредителя. Уставный фонд может быть сформирован как в денежном, так и в не денежном виде: закупка организационной техники, специального оборудования и т.д.
  • В-четвертых, для ведения документации понадобиться печать с фирменной символикой. Ее разработку можно доверить  специальным мастерским.
  • В-пятых, открывается счет в банке. Общество с ограниченной ответственностью обязательно должно иметь свой расчетный счет для проведения безналичного расчета. Различные банки предлагают свои условия обслуживания таких счетов юридических лиц. Стоит провести анализ подобных предложений и выбрать максимально выгодное для будущей компании.

В заключение, стоит сказать, что ИП и ООО – это две разные формы ведения бизнеса. Как только будут определены цели и перспективы дальнейшего ведения хозяйственной деятельности, вопрос выбора формы собственности решиться сам по себе.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Должен ли я открыть ООО для моего бизнеса в сфере недвижимости?

Рекомендуется, чтобы большинство предприятий образовали LLC , хотя каждый бизнес отличается.

Компании, занимающиеся недвижимостью, координируют крупные финансовые и юридические сделки между покупателями и продавцами недвижимости. Из-за этого есть вероятность судебных исков и существенная прибыль.

Компании, занимающиеся недвижимостью, включают:

  • Независимые риелторы
  • Брокеры по недвижимости
  • Инвестиционные компании в сфере недвижимости

Владельцы бизнеса в сфере недвижимости должны учитывать следующие факторы при принятии решения о том, является ли ООО правильным выбором:

  • Уровень риска
  • Потенциальная прибыль
  • Авторитет и потребительское доверие

Риск и ограниченная ответственность

Ошибки в документах на недвижимость, нарушение контракта и многое другое могут привести к юридическим проблемам для риэлторов и фирм по недвижимости.Без защиты компании с ограниченной ответственностью ваши личные активы могут оказаться под угрозой.

Пример: Во время дня открытых дверей вы разбиваете антикварную коллекцию текущего владельца. Владелец просит оплатить стоимость замены антиквариата.

Любой бизнес, несущий риск, должен быть юридически отделен от своего владельца.

Это разделение известно как защита с ограниченной ответственностью .

Ограниченная ответственность защищает личные активы владельца бизнеса (т.е., автомобиль, дом и сбережения) в случае, если компания подана в суд или не выполняет свои обязательства по выплате долга.

Прибыль и налоги на ООО

Средняя норма прибыли профессионала в сфере недвижимости составляет не менее 3%. Фирма, которая участвует в сделках на 10 миллионов долларов ежегодно, получит валовую прибыль около 300 000 долларов.

Бизнес в сфере недвижимости, который получает стабильную прибыль, может извлечь выгоду из гибких вариантов налогообложения, которые предлагает LLC.

Владельцы

LLC могут выбирать между сквозным налогообложением или налоговой классификацией S corporation (S corp).

Сквозное налогообложение лучше всего подходит для предприятий с меньшей прибылью, а S corp — для предприятий, которым необходимо получать значительную прибыль из года в год.

Посетите наш справочник LLC vs. S corp, чтобы узнать, как выбрать, как следует облагать налогом вашу LLC.

LLC против корпорации

Защита с ограниченной ответственностью создается путем создания и поддержания ООО или корпорации. Но какая бизнес-структура подходит для вашего бизнеса в сфере недвижимости?

Корпорация полезна только для владельцев бизнеса, которым приходится полагаться на внешних инвесторов.Это из-за способа налогообложения корпораций. Фирма, занимающаяся инвестициями в недвижимость, может выиграть от создания корпорации, если важны внешние инвесторы.

Любой риэлторский бизнес, не нуждающийся в сторонних инвесторах, будет лучше справляться с уплатой налогов, выбрав ООО.

Надежность и доверие потребителей

Компании, занимающиеся недвижимостью, полагаются на доверие потребителей и регулярные покупки. Доверие играет ключевую роль в создании и поддержании любого бизнеса.

Компании, которые образуют LLC, получают определенный уровень потребительского доверия и доверия, просто создавая LLC.

Что LLC может значить для агентов по недвижимости

Для агента по недвижимости создание ООО абсолютно необходимо для создания вашего бизнеса в сфере недвижимости. Большинство агентов по недвижимости работают как индивидуальные предприниматели, независимые подрядчики; даже те агенты, которые работают в брокерских конторах, действуют в аналогичном качестве, заполнив 1099 форм для своих налоговых деклараций.

Независимые подрядчики обычно обладают большей свободой и большим потенциалом заработка, чем наемные работники, но также имеют больше ответственности в соответствии с законом.Например, если домашний продавец или покупатель подает иск против вас, как независимого подрядчика, работающего без отдельной от вас корпоративной структуры, вы можете считаться несущим личную ответственность за любой ущерб. Это может привести к потере вашего дома и личных сбережений, если вы не защищены LLC.

Преимущества ООО дают агентам по недвижимости

Помимо защиты с ограниченной ответственностью, наличие ООО дает множество преимуществ, если вы агент по недвижимости. Вот несколько отличных примеров:

  • Налоговая гибкость. Наличие LLC позволяет вам принять участие в выборах S Corporation в IRS, что может сэкономить вам деньги на налогах на самозанятость.
  • Разделение деловых и личных финансов. Распространенная, но серьезная ошибка при запуске в качестве агента по недвижимости состоит в том, чтобы объединить деловые финансы с личными финансами, например, когда они переносят деловые расходы на свою личную кредитную карту! Наличие LLC рядом с банковским счетом для бизнеса значительно снижает ваши шансы на личную ответственность, которая может возникнуть из-за смешения средств.
  • Повышение профессионального авторитета. Продажа или покупка дома — это такое серьезное обязательство и огромное событие, которое изменит вашу жизнь! Потенциальные клиенты обязательно захотят работать с кем-то, кого они считают профессионалом, — с кем-то, кому они могут доверить все неизвестное и изменения, с которыми им предстоит столкнуться. Работа через ООО и владение фирменным наименованием может показать, что вы являетесь ответственным и законным деловым человеком.

Существует так много причин, по которым ООО может стать большим преимуществом для вашей карьеры в сфере недвижимости.В большинстве случаев отказ от организации окажет себе медвежью услугу.

После того, как вы создадите LLC для своей деятельности в сфере недвижимости, вы можете предпринять некоторые другие действия, которые могут принести дополнительные выгоды, например:

  • Получение идентификационного номера сотрудника (EIN).
  • Получение выбора S Corporation для вашего LLC с IRS. Это может максимизировать вашу налоговую гибкость. Для этого заполните форму IRS 2553.
  • Открытие коммерческого банковского счета.Это позволит разделить ваши личные финансы и финансы бизнеса, а также повысит ваш кредитный рейтинг.
  • Обновление формы W-9 у вашего брокера. Укажите свой новый банковский счет и название юридического лица.
  • Передача вашей личной лицензии на недвижимость в ООО, если ваш штат позволяет вам.
  • Проверка в регулирующей комиссии или правлении, выдавшем вашу лицензию на недвижимость, о любых сборах, квалификации или ограничениях, касающихся вашего LLC.
  • Зная о каких-либо дополнительных сборах или документах.Сборы за регистрацию могут составлять от 40 до 550 долларов. Также может потребоваться годовой отчет с регистрационным сбором.

LLC являются необходимым активом для любого владельца малого бизнеса, защитным барьером для отделения ваших личных финансов и интересов от ваших деловых расходов и усилий, а также легитимации вашего бизнеса с клиентами, другим бизнесом в качестве правительства. Найдите время, чтобы изучить, как получить лицензию, и посчитайте это важной частью начала вашей новой работы.

Является ли индивидуальное предпринимательство лучшей формой собственности для брокера по недвижимости? | Малый бизнес

Брокеры по недвижимости имеют лицензию на недвижимость и обычно платят комиссию более крупной брокерской фирме, но часто они действуют как независимые брокеры.Как и в случае с любым, кто ведет бизнес в одиночку, и кто не организовал или не зарегистрировался в качестве отдельного предприятия, агенты по недвижимости и брокеры по умолчанию имеют статус индивидуального предпринимателя. С юридической точки зрения индивидуальный предприниматель — это то же самое, что и бизнес. Следовательно, индивидуальное предпринимательство может быть не лучшей формой владения бизнесом для брокера.

Определение индивидуального предпринимателя

Как индивидуальный предприниматель, вы составляете таблицы C, D или E для документирования доходов и расходов вашего бизнеса.Вы включаете это в свою личную налоговую декларацию, форму 1040. Любые деловые расходы или обязательства, которые вы принимаете, становятся вашими личными долгами и обязательствами, если сумма превышает ваши коммерческие активы и страховое покрытие.

Определение брокера по недвижимости

Закон о недвижимости устанавливает два уровня брокера. Один из них — брокер по продажам, а другой — нанимающий брокер. Как брокер по продажам вы являетесь агентом по недвижимости или брокером, имеющим лицензию на продажу недвижимости в вашем штате. Как нанимающий брокер или брокер вы являетесь лицензированным агентством, которое продает недвижимость напрямую или через брокеров и агентов, получающих комиссионные.Брокеры-наниматели обычно заключают договор франчайзинга с региональной или национальной фирмой, например Century 21 или Fonville Morrisey.

Другие формы собственности

В качестве брокера по операциям с недвижимостью вы можете действовать как корпорация, товарищество с ограниченной ответственностью или компания с ограниченной ответственностью. Если у вас есть лицензия на недвижимость как корпорация, LLP или LLC, то вы должны выступать в качестве лицензированного брокера, назначенного «физическим лицом». Вы должны быть корпоративным должностным лицом, партнером LLP, участником или менеджером LLC.Как нанимающий брокер вы можете работать только как профессиональная лицензированная корпорация или профессиональная корпорация, в зависимости от вашего штата.

Корпорация может быть оптимальной

Хотя индивидуальное предпринимательство предлагает множество преимуществ для самозанятости, риски судебных исков о халатности или других деловых долгов могут перевесить преимущества. Если вы являетесь брокером, действующим как корпорация или LLC, или если вы являетесь нанимающим брокером, действующим как профессиональная лицензированная корпорация или профессиональная корпорация, это обеспечивает защиту ответственности, которую не обеспечивает работа в качестве индивидуального предпринимателя.Если вы являетесь брокером, работающим с нанимающим брокером, который является профессиональной корпорацией, которая имеет значительную степень защиты от злоупотреблений служебным положением и страхование ответственности, а также использует язык договора, допускающий риски, индивидуальное предпринимательство может предоставить простейший вариант с относительно низким риском.

Примеры

Агент по недвижимости действует как индивидуальное предприятие, имеющее страхование гражданской ответственности на сумму 100 000 долларов США. Показывая дом, она случайно оставила большое окно открытым, и последовавший проливной дождь испортил ковер и дорогие картины домовладельца.Страховая компания домовладельца подала в суд на брокера-работодателя с требованием выплаты 200 000 долларов. Нанимающий брокер заплатил 50 000 долларов через свою страховую компанию, но потребовал, чтобы агент выплатил оставшиеся 150 000 долларов. Поскольку у ее компании страхование ответственности составляет всего 100 000 долларов, агент несет личную ответственность за оставшиеся 50 000 долларов.

Ссылки

Автор биографии

Тиффани К. Райт пишет с 2007 года. Она является владельцем бизнеса, временным генеральным директором и автором книги «Решение уравнения капитала: финансовые решения для малого бизнеса.«Райт помогла компаниям получить финансирование на сумму более 31 миллиона долларов. Она имеет степень магистра в области финансов и управления предпринимательством в Уортонской школе Университета Пенсильвании.

Руководство по созданию ООО для агентов по недвижимости

Создание ООО для агентов по недвижимости — важный шаг в построении вашего бизнеса в сфере недвижимости.

Большинство агентов по недвижимости — это частные предприниматели, работающие не по найму. Даже если они принадлежат к брокерской компании, большинство агентов по недвижимости не являются ее сотрудниками; если вы ежегодно получаете форму 1099 от вашего брокера для налоговых целей, это означает, что правительство считает вас независимым подрядчиком.

Почему это важно? Как независимый подрядчик вы часто имеете большую свободу и более высокий потенциал дохода, чем большинство сотрудников, но вы также имеете определенные обязанности в глазах закона. Если покупатель или продавец дома когда-либо подает иск против вас или заявит о неправомерном поведении против вас при сделке с недвижимостью, вы, как независимый подрядчик, агент по недвижимости без юридической корпоративной структуры, настроенной для вашего бизнеса, вы можете понести личную ответственность за причиненный ущерб. Это означает, что ваши личные сбережения или даже ваш собственный дом могут быть конфискованы кредиторами.

Агенты по недвижимости могут защитить свои личные активы от худших сценариев ведения бизнеса, а также воспользоваться некоторыми налоговыми преимуществами, сделав один простой шаг: учредив компанию с ограниченной ответственностью (LLC).

ООО для агентов по недвижимости имеет многие из характеристик любого другого индивидуального профессионала, но у этой бизнес-структуры есть несколько преимуществ, которые делают ее особенно подходящей для агентов по недвижимости:

  • Налоговые преимущества: Создав LLC для своего бизнеса в сфере недвижимости, вы можете подать налоговую декларацию в качестве S-корпорации, что может дать вам некоторые уникальные преимущества и помочь вам сэкономить на налогах на самозанятость.Чтобы понять, сколько вы можете сэкономить, воспользуйтесь нашим налоговым калькулятором S Corp. LLC — это гибкая бизнес-структура, которая дает вам возможность выбора в налоговое время — поговорите со своим бухгалтером.
  • Снижение риска прохождения аудита: Согласно статистике, приведенной Marketwatch, создание LLC и последующая регистрация S Corporation может помочь вам снизить риск аудита IRS. По состоянию на 2014 год только 0,4% S-корпораций прошли аудит IRS.
  • Держите личные и коммерческие финансы отдельно: Одна из самых больших ошибок, которую часто делают агенты по недвижимости, когда они только начинают работать, — это объединение своих личных и деловых финансов, например, использование личного автомобиля, чтобы отвезти клиентов для просмотра объектов недвижимости, или размещение деловые расходы по личной кредитной карте.Создание LLC для вашего бизнеса позволит вам получить банковский счет для бизнеса и мотивировать вас по-настоящему относиться к своей карьере в сфере недвижимости как к серьезному бизнесу, который не связан с вашими личными расходами. Это также позволит вам получить кредит от имени вашей компании отдельно от вашего личного кредитного рейтинга.
  • Повысьте свою профессиональную репутацию: Покупка или продажа дома — это масштабная сделка и большие обязательства, поэтому ваши клиенты, как правило, захотят работать с профессиональным агентом по недвижимости, которому они доверяют.Создание ООО (вместо работы в качестве индивидуального предпринимателя) часто может повысить ваш авторитет в глазах потенциальных клиентов. Если вы увидите название компании на своих визитных карточках или название компании в подписанном контракте, это поможет показать вашим клиентам, что вы являетесь законным и ответственным профессионалом в сфере недвижимости, готовым к рискам и возможностям ведения бизнеса.

Создание ООО — важный шаг к защите ваших личных активов, повышению доверия к вашему бизнесу и, возможно, к получению дополнительной гибкости и налоговых преимуществ.Наличие ООО в качестве агента по недвижимости дает вам дополнительную защиту и юридическую поддержку, чтобы помочь вам оставаться продуктивным и сосредоточенным на обслуживании своих клиентов, заключении сделок и продвижении своей карьеры.

Узнайте больше об ООО и о том, как создать ООО для вашего бизнеса в сфере недвижимости.

Важна ли структура ООО для агентов по недвижимости?

Одно из первых решений, которое вы должны принять как владелец малого бизнеса (и да, агент по недвижимости — владелец малого бизнеса!), — это то, как структурировать свое новое предприятие.

Бизнес-структура определяет, как вы работаете, какие налоговые правила вы должны соблюдать и какую правовую защиту вы будете иметь в случае возникновения проблем; поэтому очень важно, чтобы вы выбрали правильный тип структуры для своего бизнеса.

Когда вы начинаете свою собственную инвестиционную компанию в сфере недвижимости в качестве агента по недвижимости, вдвойне важно, чтобы вы защищали свои активы с помощью правильной бизнес-структуры. В связи с характером бизнеса очень важно, чтобы вы были защищены от потенциальных последствий судебного разбирательства.Узнайте подробнее, почему структура LLC для агентов по недвижимости важна и как Royal Legal Solutions может помочь вам добиться успеха.

Что такое ООО?

Компания с ограниченной ответственностью (ООО) — это тип бизнес-структуры, которая защищает своих владельцев от потери личных активов в случае судебного преследования компании. LLC также предлагает налоговые преимущества, которые отличаются от индивидуальных предпринимателей или более сложных корпораций.

В качестве бизнес-структуры LLC обычно используются владельцами малого бизнеса, которые хотят ограничить свою личную ответственность.Сюда входят риэлторы / агенты по недвижимости.

Считается ли агент по недвижимости владельцем малого бизнеса?

Агенты по недвижимости, которые также инвестируют в недвижимость, считаются владельцами малого бизнеса. Согласно IRS, агенты по недвижимости считаются самозанятыми и владельцами малого бизнеса, если они:

  • не являются чьим-либо сотрудником
  • ни с кем не заключали партнерских отношений
  • не зарегистрировали свой бизнес

Если вы работаете на себя и подаете форму 1099, в глазах IRS вас считают самозанятым независимым подрядчиком.

Какая самая лучшая бизнес-структура для агента по недвижимости?

Краткая версия? Лучшая бизнес-структура для агентов по недвижимости, владеющих инвестиционным бизнесом в сфере недвижимости, — это ООО.

Структура LLC для агентов по недвижимости предоставляет инвесторам-агентам по недвижимости ряд преимуществ по сравнению с другими бизнес-структурами. Среди них:

Преимущество № 1: Оно

защищает активы

Защита ваших личных активов — одно из самых больших преимуществ структурирования вашего бизнеса в качестве LLC.Если вам предъявят иск, ваша брокерская страховка может не покрыть убытки. Если вы работаете как индивидуальный предприниматель, каждый актив, которым вы владеете, может быть ликвидирован в судебном порядке.

Однако, когда вы структурируетесь как ООО, ваши личные активы защищены. Вы бы просто ликвидировали ООО и основали новую компанию. Вот почему ООО так важно для инвесторов в недвижимость.

Преимущество

№ 2:

экономит налоги

Как независимый подрядчик, вы платите налог на самозанятость для независимых подрядчиков.Хорошая новость заключается в том, что когда вы создаете LLC и работаете с хорошо осведомленной юридической фирмой по недвижимости, вы можете выбрать, чтобы ваша LLC облагалась налогом в качестве юридического лица другого типа.

ООО — это юридическое обозначение, а не налоговое обозначение; следовательно, вы все равно можете облагаться налогом как S-корпорация. Корпорации S не облагаются налогом на самозанятость, который покрывает медицинское обслуживание и социальное обеспечение, который должны платить независимые подрядчики, что приносит вам пользу.

Льгота № 3: Самостоятельные пенсионные счета

Когда вы структурируетесь как LLC, вы можете использовать свою LLC для запуска Solo 401 (k).С помощью этой учетной записи вы можете покупать инвестиции, не облагаемые налогом, стать кредитором с твердыми деньгами и зарабатывать высокие процентные ставки на деньги, которые вы ссудите. При необходимости вы также можете ссудить деньги обратно своему ООО.

Преимущество № 4: Профессионализм

ООО является лицом вашего бизнеса. Когда вы говорите с клиентами о потенциальной инвестиционной собственности, большое значение имеет выступление от имени бизнес-организации, а не от вашего имени. Это придает чувство профессионализма и доверия тем, с кем вы работаете в сфере инвестиций в недвижимость.

Работа с командой юристов по недвижимости

Как агент по недвижимости, возможно, вы не задумывались о необходимости создания корпоративной структуры. Но знаете ли вы, что 80% инвесторов в недвижимость будут привлечены к суду в течение своей жизни?

Вы готовы?

Не позволяйте легкомысленному судебному процессу разрушить ваше будущее. Правильная структура LLC покрывает вас в случае, если страхование вашего брокера решит оставить вас в подвешенном состоянии. Правильная структура может быть разницей между потерей всего или просто потерей вашего ООО.

В приведенном ниже видео Скотт Смит, основатель Royal Legal Solutions, объясняет, как лучше всего агентам по недвижимости платить меньше налогов с помощью различных налоговых стратегий и защищать себя от судебных разбирательств, когда сделки идут плохо.

Когда вы работаете с юридической командой по недвижимости, такой как Royal Legal Solutions, вы настраиваете себя на успех. Вы узнаете, как поддерживать корпоративную структуру LLC, чтобы не потерять свой бизнес.Вы воспользуетесь опытом нашей команды в области структур защиты активов, которые защитят ваши личные активы и возведут стену защиты в случае судебного разбирательства.

Кроме того, Royal Legal Solutions может помочь вам обойти налог на самостоятельную занятость LLC с одним участником, чтобы ваш доход считался пассивным, а вы сохраняли финансовые льготы.

Защитите свои активы с помощью Royal Legal Solutions

Если вы агент по недвижимости, владеющий собственной компанией, инвестирующей в недвижимость, убедитесь, что вы защищены от личной ответственности.Сотрудничайте с Royal Legal Solutions, чтобы структурировать свой бизнес в качестве ООО, чтобы избежать личной ответственности и получить налоговые льготы при работе в качестве компании с ограниченной ответственностью.

Хотите убедиться, что ваш бизнес по инвестированию в недвижимость защищен? Начните с нашей викторины для инвесторов, и мы поможем вам найти способы защитить ваши активы.

Риэлтор фото Kindel Media из Pexels

Как оформить недвижимость ООО

Ключевые выводы


Какие фундаментальные ошибки допускают инвесторы при создании ООО « недвижимость» ?

Инвестиции в недвижимость предлагают множество выгодных преимуществ по сравнению с другими инвестиционными инструментами.С другой стороны, это также может подвергнуть инвесторов в недвижимость рискам и подводным камням, о существовании которых они даже не подозревали. Тем не менее, создание ООО (общества с ограниченной ответственностью), занимающегося недвижимостью, является одной из наиболее важных вещей, которые инвесторы могут сделать, чтобы обезопасить себя от внешнего вмешательства.

ООО по недвижимости — это корпоративная структура, цель которой не только защитить вас от судебного преследования, если что-то пойдет не так, но и защитить ваши личные активы, такие как дом, личный банковский счет или инвестиции. Создав ООО, занимающееся недвижимостью, инвесторы и их уважаемые компании будут рассматриваться в корпоративном мире как две отдельные организации, что поможет защитить их от личной ответственности в случае возникновения долгов или судебных исков со стороны бизнеса.Наряду с защитой ООО, занимающееся недвижимостью, предлагает инвесторам уникальные налоговые преимущества, а также гибкость, позволяющую удовлетворить растущие потребности их бизнеса.

Что такое ООО по недвижимости?

ООО по недвижимости — это зарегистрированное юридическое лицо, которое позволяет инвесторам приобретать и владеть недвижимостью таким образом, чтобы защитить их от личной ответственности. Это означает, что инвестор покупает и продает недвижимость и ведет другой бизнес от имени ООО, а не как физическое лицо.Если какие-либо внешние юридические или физические лица предъявляют претензию, лица, стоящие за организацией, могут избежать личной ответственности. Кроме того, владельцам собственности разрешено создавать отдельные LLC для каждой отдельной собственности, что означает, что они могут избежать перекрестной ответственности между объектами недвижимости.

ООО «Недвижимость» против страхования ответственности

Если инвесторы решат, что процесс создания LLC не стоит той защиты, которую он предоставит в случае судебного иска, они могут вместо этого полагаться на страхование ответственности.Страхование ответственности — это доступный вариант, но эти полисы могут быть рискованными, поскольку они будут включать исключения и ограничения для защиты, которую они предлагают. В целом, LLC становятся все более популярными благодаря преимуществам, которые они предлагают инвесторам в недвижимость.

Ограничение личной ответственности

Одно из самых больших преимуществ, которые LLC предлагают инвесторам, — это ограничение личной уязвимости, с которой они столкнутся, если будет возбужден судебный иск против собственности, которой они владеют. Например, если инвестор лично владеет недвижимостью, он будет назван в иске, в результате чего его личные активы останутся уязвимыми в ходе судебного разбирательства по делу.Однако, если собственность принадлежит ООО, инвесторы могут уменьшить свою личную ответственность в судебном процессе. Вместо того, чтобы защищать свои личные активы, ответственность по делу будет ложиться на ООО, создавая защитный барьер между инвестором и его личной собственностью.


[Вы заинтересованы в том, чтобы научиться переворачивать дома? Зарегистрируйтесь, чтобы посетить наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости и узнать, как начать инвестировать прямо в вашем районе. ]


Как создать ООО в сфере недвижимости за 6 шагов

Начало инвестиций в недвижимость За последнее десятилетие популярность LLC выросла именно благодаря уникальным преимуществам, которые нельзя игнорировать.Создать ООО по недвижимости несложно; скорее, это вопрос исследования и организации. Ниже приводится краткий обзор необходимых шагов, которые могут различаться в зависимости от штата.

  1. Изучите правила вашего штата о создании LLC.
  2. Выберите название компании и выполните поиск, чтобы убедиться, что его еще нет.
  3. Подайте документ «Устав организации», который можно найти на домашней странице вашего государственного секретаря.
  4. Создайте операционное соглашение для вашего LLC, в котором описывается, как ваша организация будет организована и работать.
  5. Узнайте, требует ли ваш штат публикации заявления о намерении через местную газету.
  6. Получите все необходимые бизнес-лицензии и разрешения, а также подайте заявление на получение идентификационного номера налогоплательщика через IRS.

Положение об исследованиях

Формирование LLC будет незначительно отличаться от штата к штату, при этом сборы и правила могут быть изменены. Большинство инвесторов предпочитают регистрироваться в штате, в котором они ведут бизнес, хотя некоторые выбирают регионы с более «мягкими» законами о бизнесе, например, Делавэр или Невада.Обратите внимание, что если вы физически присутствуете или ведете бизнес в разных штатах, вам придется зарегистрировать иностранное ООО в каждом из этих мест. Выбор штата полностью зависит от вас; не забудьте изучить процесс, прежде чем начинать. Вся эта информация будет доступна на веб-сайте государственного секретаря вашего региона.

Выберите название компании

Правильное название компании важнее, чем вы думаете. Он не только должен привлекать потенциальных клиентов, но также должен быть уникальным для регистрации в качестве LLC.Прежде чем выходить в Интернет, запишите несколько возможных вариантов, чтобы проверить их наличие. Один из лучших советов, которым следует следовать, когда вы называете свой бизнес, — не ставить себя в известность. Создание ООО — это только начало вашего бизнеса в сфере недвижимости, поэтому выберите название компании с потенциалом. Когда у вас есть несколько кандидатов, убедитесь, что они еще не приняты. Наиболее частая причина, по которой заявки LLC отклоняются, — это проблемы с названиями компаний.

[Для получения дополнительной информации о выборе правильного названия компании обязательно посмотрите это видео.]

Файл «Статьи организации»

Устав компании LLC — это, по сути, план бизнеса. В нем должны быть указаны название компании, основной адрес, дата начала, владельцы бизнеса (называемые «участниками») и краткое описание бизнеса. Как я уже упоминал выше, особенности могут различаться в зависимости от штата. Помня об этом, убедитесь, что вы включили каждую из необходимых частей, прежде чем подавать свой Устав в канцелярию Государственного секретаря.Это также часть процесса, когда владельцы бизнеса должны платить любые сборы, связанные с открытием LLC. Получение ответа из их офиса может занять несколько недель, но не должно возникнуть проблем с утверждением, если все отправлено правильно.

Создайте операционное соглашение

Не во всех штатах потребуется операционное соглашение, хотя в любом случае неплохо создать его как часть вашего бизнес-плана. Штаты, которые действительно требуют, включают Калифорнию, Делавэр, Мэн, Миссури и Нью-Йорк.В то время как в других штатах действуют другие правила, действующее соглашение может пригодиться независимо от того, где вы живете. По сути, в нем говорится, как бизнес разделен между участниками и как решения будут приниматься внутри компании. Кроме того, он также может описать, что произойдет, если один из участников решит покинуть компанию. Одним из самых больших преимуществ создания ООО является то, что оно может предложить защиту от нескольких негативных ситуаций. Та же логика применима к операционному соглашению: оно защищает участников бизнеса, предвидя возможные сценарии, которые могут нанести вред бизнес-структуре.

Опубликовать намерение подать файл

Есть только три штата, которые требуют подачи заявления о намерении: Аризона, Небраска и Нью-Йорк. Это означает, что если вы создаете ООО в одном из этих трех штатов, вы должны опубликовать в своей местной газете объявление о своем намерении создать ООО в этом штате. Как правило, инвесторы публикуют объявления в газете в течение трех-шести недель. Затем газета отправит обратно аффидевит публикации, который необходимо будет отправить в канцелярию государственного секретаря.

Получение лицензий и разрешений

ООО «Инвестиции в недвижимость» — это, как правило, не единственное назначение, которое вам понадобится, чтобы открыть свои двери для бизнеса. Почти все штаты будут иметь отдельные лицензии и разрешения, необходимые для ведения бизнеса. Это может быть общая лицензия на ведение бизнеса, разрешение на налог с продаж, профессиональная лицензия и многое другое. Опять же, на ваши вопросы по этой части процесса обычно можно ответить, проведя небольшое онлайн-исследование. Я рекомендую начать с U.S. Веб-сайт администрации малого бизнеса и оттуда.

6 основных ошибок, которых следует избегать при запуске инвестиций в недвижимость ООО

Хотя создание ООО, занимающегося недвижимостью, чрезвычайно важно для защиты, начальные этапы его создания также могут быть очень пугающими для новичков. Кроме того, инвесторы допускают несколько распространенных ошибок. Чтобы лучше понять сложность ООО в сфере недвижимости, ниже перечислены самые большие ошибки, которых необходимо избегать при создании ООО:

  1. Не начинать процесс создания ООО до заключения новых сделок.
  2. Выбор неправильной структуры ООО для вашего бизнеса.
  3. Объединение личных и коммерческих средств или неэтичных действий.
  4. Отсутствие консультации у профессионала по поводу лучших корпоративных и налоговых структур для вашего бизнеса.
  5. Отсутствие надлежащих шагов и должной осмотрительности, рекомендованных при создании ООО.
  6. Недооценка текущих затрат и технического обслуживания для поддержания работоспособности ООО.

1. Ожидание создания вашего ООО

Цель ООО по недвижимости — юридически отделить себя от бизнеса.При первом запуске, даже если вы еще не завершили сделку, совершенно необходимо начать необходимые шаги по созданию ООО по недвижимости. Этот инвестиционный зонтик предоставит инвесторам преимущества защиты активов LLC в сфере недвижимости и позволит им немедленно сократить свой налогооблагаемый доход на связанные с бизнесом расходы. Добавление ООО в сфере недвижимости также может помочь укрепить доверие к бизнесу инвестора, поскольку такая корпоративная структура обеспечит элемент профессионализма и доверия, которого не будет у других конкурентов.

Начинающим инвесторам важно не только нажать на курок на раннем этапе создания LLC, но и понять, что LLC регулируются законами отдельных штатов. Это означает, что в зависимости от штата, в котором вы зарегистрировали свое ООО, требования к регистрации и защита, которую они предлагают, будут отличаться от штата к штату. Например, Невада является популярным местом для открытия бизнеса LLC, поскольку штат предлагает оптимальные законы о защите активов.

2. Игнорирование корпоративных уровней

Еще одна ошибка, которую обычно допускают инвесторы при создании ООО, занимающегося недвижимостью, — это неправильный выбор структуры ООО.В результате инвесторы могут не в полной мере воспользоваться всеми доступными им налоговыми льготами.

Вообще говоря, LLC являются «сквозными» организациями, что означает, что владельцы платят налоги с прибыли компании через свои собственные налоговые декларации. Это в основном позволяет инвесторам обходить корпоративные налоги, включая двойное налогообложение. Однако, поскольку существует множество различных вариантов инвестирования в недвижимость, от покупки и удержания, аренды, переоборудования до оптовой продажи, важно отметить, что есть также дочерние компании LLC.

Дочерняя компания LLC, занимающаяся недвижимостью, позволяет инвесторам с различными инвестициями распределять активы своей компании по разным коммерческим структурам, помогая еще больше снизить риски. Эта практика довольно проста и похожа на создание ООО по недвижимости. Для получения дополнительной информации, включая правила открытия ООО, инвесторам рекомендуется посетить SBA.Org.

3. Пронзание корпоративной вуали

Основным преимуществом создания ООО, занимающегося недвижимостью, является способность организации обеспечивать дистанцию ​​между вами и бизнесом, не отказываясь при этом от контроля.

Хотя создание ООО, занимающегося недвижимостью, может обеспечить ряд преимуществ, включая защиту ответственности, в нем также может быть отказано в случае ненадлежащего обращения. ООО — это просто оболочка корпоративной структуры, а это значит, что этого будет недостаточно, чтобы избежать личной ответственности. Этот корпоративный щит может быть разрушен для тех, кто занимается мошенничеством или, чаще всего, смешиванием личных и деловых средств, что делает вас уязвимыми для ответственности. При объединении средств чрезвычайно сложно доказать, что ваша LLC фактически является отдельным от вас лицом.Тем не менее, важность разделения деловых и личных финансов не имеет себе равных, поскольку этот небольшой побочный шаг может нарушить условия ООО по недвижимости.

4. Не нанимать специалиста

Есть время и место, чтобы сделать все самостоятельно, как инвестору, но не тогда, когда речь идет о юридическом или налоговом сегменте вашего бизнеса. Важность консультации с юристом и налоговым консультантом неоспорима, поскольку эти опытные профессионалы предоставят лучший совет в будущем.

Как предприниматель в сфере недвижимости, важно помнить, что ваши навыки лежат в другом месте. Хотя изучение информации о корпоративных структурах и налоговых лазейках имеет свое место, ваше время и усилия лучше потратить на другие отделы бизнеса. Доверьте это профессионалу, чтобы у вас было больше времени, чтобы вывести свой бизнес на новый уровень. Имея правильную команду и людей, ваша ООО по недвижимости не только укрепит ваше положение как бизнеса, включая полную защиту, но и предоставит ему возможность получить все доступные налоговые льготы.

5. Отсутствие должной осмотрительности

Несомненно, самая большая ошибка, которую делают инвесторы при создании ООО в сфере недвижимости, — это неспособность провести необходимую комплексную проверку. Хотя для успешного начала бизнеса требуются время, усилия и мотивация, все это можно стереть (и даже больше) без соответствующей правовой структуры. Принятие надлежащих мер, включая планирование и меры предосторожности, жизненно важно, когда вы начинаете свою карьеру в сфере недвижимости, особенно при создании ООО по недвижимости.Помните, что этот важный шаг касается того, как вы и ваш бизнес будете облагаться налогом, и как он будет защищен в случае возникновения юридических проблем. Потратьте время на то, чтобы понять основы ООО и то, как это применимо к вам и вашему бизнесу, предоставит инвесторам наилучшие возможности для достижения успеха как сейчас, так и в будущем.

6. Недооценка затрат и обязательств

Осознают они это или нет, начинающие предприниматели должны будут взять на себя длительное обязательство просто поддерживать работу LLC; это не разовая сделка.После первоначального создания LLC владельцам бизнеса потребуется каждый год тратить время и деньги, чтобы поддерживать его в рабочем состоянии. Тем не менее, слишком многие начинающие предприниматели недооценивают свою приверженность.

По словам Джеймса Гилмера из Harbour Compliance, предприниматели должны знать, во что они ввязываются, прежде чем регистрироваться в LLC.

«Мы призываем предпринимателей изучить текущие требования для поддержания хорошей репутации своих ООО. Например, обязательства по налогу на франшизу могут быть дорогостоящими, например, в Калифорнии, где это 800 долларов в год на ООО.В большинстве штатов также требуется подача годового отчета, который, хотя и довольно прост, может повлечь за собой сборы и штрафы, если не будет подан вовремя. Хотя это необходимые затраты для ведения бизнеса, предприниматели должны учитывать это в своих бюджетах и ​​планировать заранее », — говорит Гилмер.

ООО «Недвижимость». Часто задаваемые вопросы

В основном из-за их сложной природы, только опытные владельцы бизнеса, как правило, понимают «все тонкости» того, что такое LLC и как они формируются. С другой стороны, потенциальные инвесторы часто не знают, как работают эти юридические лица.Новым инвесторам не дается роскошь многолетнего опыта, и им нелегко усвоить используемые концепции. В результате слишком многие современные инвесторы в недвижимость узнают о юридической структуре своих компаний методом проб и ошибок, что, мягко говоря, рискованно.

Вместо того, чтобы подвергать один из наиболее важных аспектов любого бизнеса в сфере недвижимости ненужному риску, инвесторам лучше учиться у своих предшественников. В частности, инвесторы могут получить огромную выгоду, задав правильные вопросы, не последняя из которых изложена ниже:

Можно ли купить недвижимость с ООО?

Риэлторским компаниям, созданным в рамках ООО, разрешено покупать недвижимость.Фактически, LLC предоставляют инвесторам один из самых универсальных способов укрыть свои налоги и защитить свои активы. С помощью LLC опытным владельцам бизнеса может быть даже разрешено оставить себе больше денег, которые они зарабатывают, когда придет время подавать налоговые декларации.

Почему вы должны сдавать недвижимость в аренду в ООО?

Не только арендуемая недвижимость должна быть передана в ведение ООО, но и каждая недвижимость в соответствующем портфеле должна иметь свое собственное отдельное ООО. Не только регистрация в качестве LLC предоставит инвесторам большие налоговые льготы и защиту активов, но и каждая последующая LLC обеспечит еще один уровень защиты.Кроме того, создание ООО для каждого объекта недвижимости будет «изолировать» их друг от друга, эффективно снижая риски.

В каком штате лучше всего создавать ООО по продаже недвижимости?

В то время как лучший штат для создания ООО в сфере недвижимости является субъективным и зависит от личных устремлений инвестора, Невада — отличное место для создания ООО в сфере недвижимости. Помимо предоставления владельцам бизнеса множества преимуществ, связанных с сегодняшними ООО, те, которые созданы в Неваде, получают дополнительный уровень защиты.В частности, Невада позволяет компаниям с ограниченной ответственностью создавать так называемые серийные ООО. Согласно LegalZoom, «The Series LLC позволяет устанавливать ограждения с ограниченной ответственностью внутри LLC. Например, ООО, занимающееся недвижимостью, может владеть несколькими объектами недвижимости и создать ряд ООО таким образом, чтобы предотвратить изъятие одной собственности в счет погашения долгов другой собственности ».

Вы должны жить в том же штате, что и ваше ООО?

Компании по недвижимости могут свободно создавать ООО в любом штате по своему выбору, за некоторыми исключениями.Владельцы бизнеса обычно подают документы в том штате, в котором они в настоящее время работают, чтобы избежать путаницы в налоговых требованиях, но иногда может быть стоит подать в другом штате. Принимая решение для себя, учитывайте налоговое законодательство штата.

Сколько стоит создать ООО по недвижимости?

Стоимость создания ООО, занимающегося недвижимостью, зависит от государства, в котором оно зарегистрировано, и шагов, предпринятых для создания юридического лица. Индивидуальные государственные пошлины за подачу заявки могут сильно различаться, но обычно составляют от 50 до 500 долларов.Эта цена, однако, представляет собой всего лишь регистрационный сбор. Дополнительные сборы могут потребоваться за ваш собственный федеральный идентификационный номер налогоплательщика или если вы нанимаете юриста или используете онлайн-сайт регистрации.

Что такое оговорка о продаже?

Условие продажи ипотеки обычно требует, чтобы владелец недвижимости, указанный в ипотечных документах, полностью оплатил оставшуюся сумму ипотечного кредита при передаче права собственности. Следовательно, передача права собственности от физического лица к LLC может нарушить положение о продаже, но перед этим можно получить отказ от вашего кредитора.

Сводка

Создание ООО по недвижимости — один из наиболее важных шагов, которые инвестор может предпринять при начале работы. Это не только защищает вас и ваши личные активы, но и позволяет вам получать налоговые льготы, которых вы по праву заслуживаете. Хотя способность генерировать продажи и развивать свой бизнес имеет решающее значение для успеха, не менее (если не более) важно поддерживать его защиту любой ценой. Инвесторы должны помнить, что этот акт относится не только к вашему бизнесу, но и к вашим средствам к существованию.


Хотите узнать больше о том, как начать бизнес в сфере недвижимости?

Имея так много информации, открытие бизнеса в сфере недвижимости или LLC может быть сложным процессом. Наш новый онлайн-курс по недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Мерриллом, охватывает основы, которые вам нужно знать, чтобы начать инвестировать в недвижимость. Эти проверенные временем стратегии помогут научить вас извлекать выгоду из текущих возможностей на рынке недвижимости.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как начать успешный инвестиционный бизнес уже сегодня!

Представленная информация не предназначена для использования в качестве единственной основы для принятия каких-либо инвестиционных решений и не может быть истолкована как совет, предназначенный для удовлетворения инвестиционных потребностей любого конкретного инвестора. Ничто из предоставленного не может представлять собой финансовую, налоговую, юридическую или бухгалтерскую консультацию или индивидуальную консультацию по инвестициям.Эта информация предназначена только для образовательных целей.

Стоит ли создавать ООО? Как создать ООО для инвестирования в недвижимость — Anderson Business Advisors

Обновлено 23 февраля 2021 г.

Стоит ли создавать ООО? Как создать ООО для инвестирования в недвижимость

У владельцев

есть множество вариантов, когда речь идет о структуре их бизнеса. Выбранный вами тип юридического лица повлияет на то, как ваша компания будет облагаться налогом и регулироваться законом.Есть много причин выбрать ООО для своего бизнеса. Вот некоторые из основных шагов, а также основная информация, необходимая для создания LLC.

7 шагов для создания ООО в качестве инвестора в недвижимость
  1. Выберите название компании
  2. Файл Статьи организации
  3. Назначить зарегистрированного агента
  4. Создать операционное соглашение
  5. Получить идентификационный номер работодателя
  6. Плата за подачу заявления
  7. Уплата налогов

Существует несколько способов структурирования бизнеса, и у каждого типа организации есть свои преимущества и недостатки.Компании с ограниченной ответственностью или ООО предлагают универсальность наряду со многими из тех же мер защиты, которые предоставляют другие бизнес-структуры.

Стоит ли создавать ООО?


LLC регулируется законами штата и обычно не учитывается для целей федерального налогообложения. Предприниматели и те, кто заинтересован в инвестировании в недвижимость, могут воспользоваться защитой личной ответственности для защиты своей личной собственности и других инвестиций. Бизнесы обычно делятся на одну из следующих структур: индивидуальное предпринимательство, партнерство, корпорация, S-корпорация и компания с ограниченной ответственностью (LLC).Если вы не уверены, какая бизнес-структура лучше всего подойдет для вашего бизнеса, вы можете проконсультироваться с профессиональным юристом. Стоимость создания ООО обычно ниже, чем у более сложных бизнес-структур, но в разных штатах разные. Для получения дополнительной информации о том, как структурировать свой бизнес, обязательно прочтите наше руководство по созданию юридического лица.

Ограниченная ответственность


Одной из наиболее важных характеристик LLC, корпорации или S-corp является предлагаемая защита ответственности.Без этой защиты личные активы владельца могут быть арестованы для погашения долгов и уплаты налогов. Индивидуальные предприниматели и партнеры в большинстве случаев несут неограниченную ответственность. В рамках партнерства все партнеры могут нести равную или даже полную ответственность в некоторых случаях. Генеральный партнер может быть выбран по вопросам ответственности, при этом другие партнеры получают некоторую защиту ответственности, но генеральный партнер по-прежнему несет личную ответственность за деловую задолженность и другие вопросы. В случае судебного процесса или судебного разбирательства против бизнеса эти владельцы могут понести большие убытки.

Ответ на эту проблему — создать отдельное юридическое лицо для вашего бизнеса. Корпорации предлагают защиту ответственности, но их создание может быть дорогостоящим, и на них распространяются многие правила, включая двойное налогообложение. Компания с ограниченной ответственностью (LLC) сочетает защиту ответственности корпорации или S-корпорации с простотой создания и сквозным налогообложением индивидуальных предпринимателей и товариществ.

Защита ответственности бизнеса не является абсолютной. Есть много дел, когда суды пронзали корпоративную завесу бизнеса и возлагали на владельцев бизнеса или даже менеджеров персональную ответственность за деловые решения.Это может произойти по многим причинам. Такие ситуации возникают, когда владельцы используют свой бизнес для личных расходов, например, используя банковский счет для оплаты личного имущества или расходов.

В зависимости от того, где находится ваш бизнес, могут быть другие требования для обеспечения защиты ответственности. Обычно они служат для отделения хозяйствующего субъекта от собственников. Проведение периодических встреч, ведение отдельных финансовых счетов и книг и отказ от использования коммерческих средств в личных целях могут помочь установить четкое разделение.Также может помочь найм менеджера или избрание членов совета директоров. Инвестирование в недвижимость может вызвать множество проблем, особенно если вы также сдаете в аренду или арендуете недвижимость. Могут возникнуть ситуации, когда защита ответственности может помочь сохранить ваши личные активы в безопасности.

Двойное налогообложение


Одним из основных недостатков корпоративной деятельности является двойное налогообложение. Корпорация считается отдельным юридическим лицом для целей налогообложения, и доход от бизнеса облагается налогом по ставке корпоративного налога.Когда корпорация распределяет прибыль между акционерами, их дивиденды, заработная плата или другое имущество снова облагается налогом в их декларациях о подоходном налоге с населения. Это двойное налогообложение применяется только к корпорациям или ООО, которые выбирают налогообложение как корпорации. Индивидуальные предприниматели, товарищества, S-корпус и некоторые типы компаний с ограниченной ответственностью считаются сквозными организациями, поскольку доход от бизнеса не облагается налогом до тех пор, пока он не передается владельцам, членам или партнерам. Компании, подлежащие сквозному налогообложению, могут получить выгоду от недавних изменений налогового кодекса.

7 шагов для создания ООО в качестве инвестора в недвижимость

1. Выберите название компании


Первым шагом при создании ООО является название вашей компании. В вашем штате могут быть особые правила, регулирующие название вашей компании. Например, в Техасе название вашей компании нельзя спутать с государственным учреждением или содержать запрещенные слова, такие как банк или университет . В названии также должны быть слова Limited Liability Company (L.L.C. или LLC также принимается). Государственный секретарь или другое регулирующее агентство обычно предоставляет доступную для поиска базу данных названий компаний в Интернете. Индивидуальные предприниматели обычно используют свое имя в качестве названия компании, поскольку предприятие и владелец считаются одним и тем же. Однако предприятия могут подавать или регистрировать имя Doing Business As (DBA) для своих деловых операций. Это может быть особенно полезно в определенных маркетинговых ситуациях, но не обеспечивает особой защиты от ответственности.

Если ваша компания будет работать в нескольких штатах, вы также можете провести поиск по названию компании в этих штатах, прежде чем принимать окончательное решение.Вы также можете проверить в Интернете, есть ли доступные URL-адреса, которые точно соответствуют названию вашей компании. Многие штаты также позволяют компании за определенную плату зарезервировать доступное имя.

2. Файл Устава организации


Общества с ограниченной ответственностью созданы в соответствии с государственным уставом. Чтобы узнать требования для вашего конкретного штата, вы можете начать с посещения веб-сайта государственного секретаря или другого регулирующего органа вашего штата. Во многих штатах требуется подача документов с подробной информацией о компании и ее владельцах, а также о целях бизнеса.В Техасе и Калифорнии для ведения деятельности в качестве LLC требуется заполнить «учредительный договор». В Техасе учредительный договор можно назвать «свидетельством об образовании». Другие государства могут называть этот документ сертификатом организации или даже «свидетельством о регистрации». Этот документ служит уставом с базовой информацией, такой как название компании и адрес или основное местонахождение компании. Вам также может потребоваться указать цель или характер бизнеса, имя и адрес зарегистрированного агента, а также имена участников, менеджеров или владельцев во время подачи ваших документов.

После того, как вы создадите и подадите свой устав в свой штат и выполните требования, вы можете получить разрешение и зарегистрироваться для ведения бизнеса в этом штате. Регистрация для ведения бизнеса в штате обычно требуется до того, как банки одобрит ссуды или инвесторы рассмотрят вопрос о финансировании. LLC и многие предприятия, созданные в других штатах, должны зарегистрироваться в каждом дополнительном штате, в котором они планируют вести бизнес, в соответствии с местными законами и постановлениями. Отсутствие регистрации в штате до ведения бизнеса может привести к гражданско-правовым штрафам, налогам и штрафам за просрочку платежа, а также к ограничениям, которые запрещают бизнесу проводить транзакции или использовать суды штата.

3. Создать операционное соглашение


Операционное соглашение — это документ, в котором в основном излагаются права собственности, правила работы компании, а также права и обязанности владельцев и менеджеров. В соглашении также указывается, как будут разрешаться конфликты (например, голосование) и как будут обрабатываться прибыли и убытки. Во многих штатах, таких как Техас, не требуется, чтобы LLC подала операционное соглашение до начала ведения бизнеса. Калифорния, с другой стороны, требует, чтобы у LLC было операционное соглашение, даже если оно может не регистрироваться.

Операционные соглашения очень полезны, и настоятельно рекомендуется их создать, особенно если у вас есть LLC или MMLLC, состоящая из нескольких участников. Определение конкретного метода разрешения конфликтов между владельцами и установление правил, подробно описывающих, как распределяется прибыль, будет иметь большое значение для предотвращения проблем. Даже если между партнерами в ООО все кажется прекрасным, если возникнут разногласия и нет рабочего соглашения, это может разорвать бизнес. Для получения дополнительной информации или помощи в заключении операционного соглашения обратитесь за профессиональной юридической консультацией, чтобы убедиться, что вы включили важные предостережения, характерные для вашего бизнеса и отрасли.

4. Назначить зарегистрированного агента


В большинстве штатов требуется, чтобы LLC учредила зарегистрированного агента, который выступает в качестве контактного лица для бизнеса. Обычно это лицо должно проживать или находиться в одном штате. Агент будет получать уведомления о процессе, а также сообщения от государственного секретаря и другие правительственные уведомления, например, о налогах. Это человек, которого уведомят в случае судебного процесса. В некоторых случаях зарегистрированный агент также может называться «агентом-резидентом» или «официальным агентом».Учитывая, что время для ответа на юридические письма или апелляции на решения регулирующих органов может быть ограниченным, решение о том, кого вы выберете в качестве своего зарегистрированного агента, является очень важным решением. Практически любая третья сторона может выступать в качестве зарегистрированного агента (даже супруга, в зависимости от государственного регулирования), и есть также много компаний, которые предлагают услуги зарегистрированного агента.

5. Получите идентификационный номер работодателя


Идентификационный номер работодателя (или EIN) — это девятизначный номер, выдаваемый налоговой службой (IRS).EIN используется для идентификации бизнеса с сотрудниками по многим важным юридическим документам, включая налоги. Обычно вы можете получить EIN в IRS бесплатно различными способами, такими как онлайн, по телефону или даже лично. Неучтенное лицо, такое как индивидуальное предприятие или ООО с одним участником (SMLLC), может в некоторых случаях использовать номер социального страхования владельца в качестве EIN. Однако, поскольку это будет указано в юридических документах, может быть лучше получить вместо этого бесплатный EIN.

6.Оплатить регистрацию


Создание бизнеса в любом штате связано с широким диапазоном комиссионных. Вы можете рассчитывать на оплату сборов за регистрацию или регистрацию вашей учетной записи, а также за формирование выбранной вами бизнес-структуры. Эти сборы варьируются в зависимости от структуры. Например, вы можете рассчитывать заплатить 300 долларов в Техасе со свидетельством о регистрации только для регистрации LLC. Компании за пределами штата, регистрирующиеся в Техасе, обычно должны платить за регистрацию иностранной LLC в размере 750 долларов. В Калифорнии взимается сбор в размере 70 долларов, но при этом с предприятий взимаются огромные налоги.В зависимости от штата или штатов, в которых вы работаете, вы можете за определенную плату зарезервировать название компании. В Калифорнии взимается плата за бронирование в размере 10 долларов, а в Техасе — 40 долларов. Платежи обычно производятся онлайн с помощью кредитной или дебетовой карты, но вы также можете отправить чек по почте или отправить платеж лично.

В каждом штате есть требования к ведению бизнеса с определенными сроками выполнения для каждого требования. Отказ подать и уплатить соответствующие сборы может привести к штрафам, таким как штраф в размере 50 долларов США, если годовой отчет и налог на франшизу не поданы и не уплачены, соответственно.

7. Уплата налогов


То, как вы решите открыть свой бизнес, будет определять размер вашего налогообложения. Например, корпорации сталкиваются с двойным налогообложением, в то время как S-корпорации избегают двойного налогообложения, передавая прибыль акционерам. Индивидуальные предприниматели и партнеры с коммерческим доходом облагаются налогом в своих декларациях о подоходном налоге с населения. Вы также можете облагаться налогом на самозанятость, в зависимости от того, как классифицируется доход. В дополнение к федеральному подоходному налогу от вас также может потребоваться уплата ежемесячных налогов на трудоустройство, ежеквартальных расчетных налогов, а также государственных и местных налогов, таких как налог на недвижимость.Калифорния взимает почти 9% налог с дохода от бизнеса, а также ежегодный Калифорнийский налог на франшизу в размере 800 долларов. Техас также называет свой налог на бизнес налогом на франшизу, но многие предприятия могут платить только 1% или меньше.

Недавно принят Закон о сокращении налогов и рабочих местах, у владельцев бизнеса появилось много новых способов ограничить свои налоговые обязательства. Инвесторы в недвижимость также выиграют от этого изменения. Например, для некоторых инвесторов в недвижимость и инвестиционных трастов в недвижимость (REIT) доступен новый вычет в размере 20% от приемлемого сквозного дохода от бизнеса.Инвесторы в недвижимость также могут получить выгоду от 1031 подобного обмена, который больше не доступен для других типов собственности. Владельцы бизнеса также могут претендовать на амортизацию бонусов. Одна важная вещь, которую следует знать о вашем бизнесе с недвижимостью, заключается в том, что вы можете требовать амортизации для использования в бизнесе, но когда вы продаете недвижимость, вам, возможно, придется заплатить за эту амортизацию — особенно налоги, причитающиеся с приемлемой суммы амортизации. Когда вы продаете недвижимость, вы можете облагаться налогом на прирост капитала в зависимости от того, как долго вы держали вложения.Вы также можете получить налог на чистый инвестиционный доход (NIIT) за инвестиционный доход, превышающий определенные пороговые значения.

В связи со сложным характером налогообложения, а также многочисленными сроками уплаты сборов и налогов, рекомендуется проконсультироваться с налоговым юристом, чтобы убедиться, что ваш бизнес правильно настроен и правильно зарегистрирован в каждом штате, где вы ведете бизнес. Есть много налоговых льгот для инвесторов в недвижимость, желающих арендовать недвижимость, особенно если они проживают в собственности или жили в ней в течение определенных периодов времени.Например, если вы инвестируете в многоквартирное жилье, вы можете жить в одной квартире, сдавать остальные в аренду и пользоваться некоторыми налоговыми льготами.

Техас и Калифорния


Когда дело доходит до создания LLC, между Техасом и Калифорнией существует много различий. Хотя основные шаги схожи, налоги и сборы могут сильно отличаться. Калифорния требует, чтобы Информационное сообщение было подано в течение 90 дней с момента подачи устава организации, а затем каждые два года.Калифорнийская форма, которую необходимо подать государственному секретарю, — это форма LLC-1. Техас называет это Свидетельством об образовании. Оба штата взимают налог на бизнес, известный как налог на франшизу. Калифорния также требует от LLC иметь операционное соглашение, но не требует его подачи.

Часто задаваемые вопросы о создании ООО для инвестирования в недвижимость
Зачем создавать ООО вместо открытия совместного брокерского счета?


Основной проблемой совместного брокерского счета является отсутствие защиты ответственности.Если вы используете совместный банк или брокерский счет для финансирования инвестиций в недвижимость, вы можете нести личную ответственность за любые возникающие проблемы, такие как предыдущие неуплаченные налоги на недвижимость, судебные иски со стороны арендаторов и т. Д. При правильном обращении ООО или общество с ограниченной ответственностью предлагает гораздо лучшую личную защиту. Вы даже можете открыть совместный брокерский счет на имя LLC, чтобы получить защиту ответственности для своего инвестиционного счета.

Можете ли вы нести личную ответственность в ООО?


Да, существует множество ситуаций, когда суд может привлечь владельцев или участников ООО к личной ответственности по коммерческим долгам или обязательствам.Вы ограничиваете свою ответственность, правильно управляя ООО и связанными с ним бизнес-счетами. Для получения дополнительной информации о способах правильного ограничения вашей ответственности рассмотрите возможность консультации с профессиональным консультантом для получения соответствующей юридической консультации.

Каковы преимущества ООО?

ООО предлагает множество преимуществ по сравнению с другими видами бизнеса. Во-первых, они, как правило, более доступны и проще в создании, чем корпорации или S-корпуса, на которые распространяются дополнительные правила.Компания с ограниченной ответственностью также предлагает защиту ответственности сверх того, что обычно могут получить индивидуальные предприниматели или партнеры. ООО — это также очень гибкая бизнес-структура. Вы можете выбрать налогообложение своей LLC в качестве индивидуального предпринимателя, если есть только один участник, и в качестве партнерства или даже корпорации для более чем одного участника. Существуют ограничения на то, как часто вы можете изменять свою бизнес-структуру, и каждый тип сущности имеет свои преимущества и недостатки.

Вам нужен юрист для создания ООО?


Нет, для создания ООО вам не нужен юрист.Однако вы можете нанять юриста или проконсультироваться с ним, чтобы убедиться, что ваша компания правильно настроена. Один из компонентов защиты с ограниченной ответственностью требует определенного управления бизнесом. Если вы не уверены, что вам нужно сделать, чтобы получить и сохранить защиту ответственности для вашего бизнеса или счетов инвестиций в недвижимость, вам будет полезно обратиться за помощью к юристу. Наем профессионала для помощи в управлении активами вашей арендуемой собственности может сэкономить вам много денег в долгосрочной перспективе.

Каковы основные требования для создания ООО?


Вам необходимо выбрать имя и зарегистрировать ООО в вашем штате. Как правило, это включает в себя регистрацию путем подачи учредительного документа или свидетельства о формировании, а также уплаты соответствующих сборов. Вам нужно будет получить федеральный идентификационный номер работодателя, если вы нанимаете сотрудников, и вам нужно будет создать определенные финансовые счета для управления налогами на трудоустройство. В большинстве штатов требуется, чтобы для приема юридической почты был назначен зарегистрированный агент.После регистрации вам необходимо будет уплатить соответствующие налоги в установленный срок. Как правило, сюда входят налоги с продаж и использования, а также налоги на занятость и самозанятость, которые включают налоги на социальное обеспечение и бесплатную медицинскую помощь.

Создать ООО для инвестирования в недвижимость

Начать свой бизнес довольно просто, но это может оказаться сложным. Одна из основных проблем, с которыми сталкивается каждый владелец бизнеса или инвестор в недвижимость, — это ответственность. Ограничить личную ответственность можно, выбрав бизнес-структуру, которая защитит ваши личные активы от ареста для погашения просроченных налогов или коммерческого долга.Компания с ограниченной ответственностью — отличный способ ограничить вашу ответственность доступным способом без дополнительных шагов, необходимых для создания корпорации или S-corp. Существуют необходимые шаги и процедуры, которым необходимо следовать для сохранения ограниченной ответственности. К ним относятся разделение деловых и личных финансов и доказательство того, что бизнес является отдельным юридическим лицом — в противном случае судебный процесс может привести к тому, что суд пробьет корпоративную завесу бизнеса и наложит арест на личные активы владельца.