ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПОРТАЛ ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

Нежилые помещения и места общего пользования в многоквартирном доме

Очень часто сегодня возникает вопрос о понятии «нежилое помещение» в многоквартирном доме.

Многие путают его с помещениями, входящими в состав общего имущества, или местами общего пользования (МОП), и от этого вопросов по расчету размера платы за коммунальные услуги становится ещё больше.

В этой статье мы разъясним, что же относится к нежилым помещениям в многоквартирном доме, и каким образом для них рассчитывается плата за коммунальные услуги.

Итак, согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее – Постановление № 354) нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

К нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Нежилые помещения можно условно обозначить как коммерческие – различные магазины, офисы, аптеки, кафе, которые расположены в доме и, естественно, являются его частью.

У нежилых помещений также имеются собственники, на них также должны быть оформлены свидетельства регистрации права собственности конкретным юридическим или физическим лицом, впрочем, как и для обычных квартир.

Так как собственники нежилых помещений в многоквартирном доме имеют такие же права и обязанности, как и собственники квартир, расчет размера платы за коммунальные услуги производится для них на общих основаниях.

Они обязаны нести расходы на оплату коммунальных услуг по отоплению, согласно занимаемой общей площади, газоснабжению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению по показаниям индивидуальных приборов учета или по объемам, выявленным расчетным способом. Также за ними сохраняется обязанность по оплате коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды.

В формулах расчета размера платы за коммунальные услуги Постановления № 354 применяется понятие общей площади всех жилых и нежилых помещений, и здесь используется именно площадь помещений, за которыми закреплены собственники или пользователи помещений, помещения общего пользования, входящие в состав общего имущества, в эту площадь не включаются.

Следует отметить, что вопросы с правильным определением площади стали возникать в связи с необходимостью оборудования многоквартирных домов общедомовыми приборами учета, ведь на тех домах, где такие приборы отсутствуют, совершенно все равно какую площадь занимают, допустим, магазины, расположенные на первом этаже, расчет производится для квартир по нормативам, для нежилых помещений определенный объем коммунальной услуги рассчитывает ресурсоснабжающая организация, учитывая, что в этом помещении находится, какая у него площадь и другие параметры.

Когда же на доме установлен общедомовой прибор учета на какую-нибудь коммунальную услугу очень важно учитывать все помещения, а не только квартиры, например. Ведь если в расчет не брать нежилые помещения, доля расходов по оплате за коммунальные услуги, предоставленных на общедомовые нужды, существенно возрастет для собственников и пользователей квартир.

Бдительные граждане в многоквартирных домах совсем недавно стали обращать на это внимание, так как эта проблема касается как новостроек, так и старых домов. Сегодня становится популярным выкупить в многоквартирном доме квартиру, расположенную на первом этаже, перевести в нежилое помещение и открыть в нем магазин, например.

Если в дальнейшем это помещение учитывается при расчете размера платы за коммунальные услуги, ничего плохого в этом нет, а вот если расчет производится без учета таких помещений, это уже неправильно.

Хотя вопросы возникают и с другой стороны – от собственников нежилых помещений, которые согласно формулам должны оплачивать, например, отопление или электроснабжение, используемые в подъездах многоквартирного дома, хотя они такими помещениями не пользуются, так как имеют отдельный выход на улицу. Но исключение нежилых помещений из общего расчета было бы нарушением как самого Постановления № 354, так и принципов всего жилищного законодательства.

Бывают случаи, когда некоторые помещения, входящие в состав общего имущества, такие как

подвалы или цоколи, переходят в категорию нежилых помещений. Говорить о том насколько это законно мы не будем, а вот по порядку расчета размера платы за коммунальные услуги будет вырисовываться следующая картина. Если некоторые помещения в подвале или цоколе оформлены юридически как нежилые помещения, то есть на них оформлены свидетельства регистрации права собственности, то расчет будет производиться как для нежилых помещений.

А вот если такие помещения не зарегистрированы как нежилые помещения, то подвалы и цоколи будут относиться к помещениям, входящим в состав общего имущества многоквартирного дома, соответственно и плата за коммунальные услуги, потребляемые в этих помещениях будет распределяться на собственников и пользователей жилых и нежилых помещений этого дома.

Если же подвал или цоколь, например, сдаются в аренду (такое тоже очень часто используется) для этого нужно решение общего собрания собственников помещений, на котором и определяется порядок сдачи в аренду таких помещений, стоимость оплаты, а также порядок использования средств, полученных от сдачи в аренду таких помещений. Обязанность по оплате коммунальных услуг для арендатора возникнет, только если такое решение будет принято общим собранием и предусмотрено договором аренды.

Поэтому в многоквартирных домах, где помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений используется в коммерческих целях, а также имеются нежилые помещения необходимо четко знать, на каком основании такие помещения занимаются, и каким образом рассчитывается для них плата за коммунальные услуги.

В связи с этим напоминаем, что подпунктом р) пункта 31 Постановления № 354 в обязанность исполнителя коммунальных услуг входит предоставлять любому потребителю в течение 3 рабочих дней со дня получения от него заявления письменную информацию за запрашиваемые потребителем расчетные периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), о суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных ресурсов, потребленных в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды.

Поэтому потребителям коммунальных услуг не нужно стесняться, а необходимо своевременно обращаться к исполнителю за разъяснением при возникновении вопросов по оплате за коммунальные услуги. Может чувство контроля со стороны потребителей заставит исполнителей более серьезно и ответственно подходить к своим обязанностям.

Читайте также:

Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт

Значимым потребительским свойством многоквартирного жилого здания и входящего в него каждого жилого или нежилого помещения является имущественно-правовой статус объекта недвижимости и объекта долевого строительства, как его составной части, который определяется имущественно-правовыми отношениями в многоквартирном доме. В рамках этого статуса определяются права и обязанности субъектов правовых отношений, в качестве которых выступают с одной стороны собственники помещений, с другой стороны сами помещения, которые могут являться субъектами права[1].

 Информация об имущественно-правовых отношениях в многоквартирном жилом доме в общем случае может содержать:

• сведения об общем имуществе многоквартирного дома предназначенного для обслуживания каждого объекта долевого строительства;
• сведения о доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, приходящейся на каждый объект долевого строительства;
• сведения о границах зон действия публичных сервитутов в отношении объекта недвижимости (при их наличии). Указание лиц, в пользу которых установлен сервитут, срок действия сервитута, иные условия установления сервитута;
• сведения о границах зон действия публичных сервитутов в отношении объекта долевого строительства (при их наличии). Указание лиц, в пользу которых установлен сервитут, срок действия сервитута, иные условия установления сервитута;
• сведения о границах эксплуатационной ответственности собственника объекта долевого строительства в отношении инженерно-технических и других коммуникаций, обеспечивающих ресурсоснабжение и надлежащее функционирование объекта долевого строительства, а также содержание путей эвакуации;
• сведения о границах зон действия публичных сервитутов в отношении смежных с объектом недвижимости других зданий и сооружений, включая земельные участки на которых они расположены (при их наличии). Указание лиц, в пользу которых установлен тот или иной сервитут, срок действия сервитута, иные условия установления сервитута.

Из выше изложенного видно, что тот иной многоквартирный жилой дом и входящее в него то или иное жилое или нежилое помещение характеризуются определённой совокупностью имущественно-правовых отношений, которая является значимым потребительским свойством соответствующего помещения, а следовательно и объекта долевого строительства и влияет на его имущественно-правовую привлекательность. Имущественно-правовые отношения в доме в отношении каждого жилого или нежилого помещения, то есть объекта долевого строительства, определяются принятыми и реализованными при создании соответствующего здания архитектурными, объёмно-планировочными, конструктивными и инженерно-техническимии решениями (проектными решениями). Застройщик, исполняя свои обязанности по своевременному предоставлению участнику долевого строительства необходимой и достоверной информации об объекте долевого строительства и объекте недвижимости, должен предоставить ему и сведения об имущественно-правовых отношениях в доме, которые будут иметь место после ввода его в эксплуатацию и регистрации прав собственности на объекты долевого строительства.

Многоквартирное жилое здание, жилые и нежилые помещения в котором предназначены для передачи в собственность многим лицам, должно обеспечивать не только безопасность и комфорт, но и защиту прав и законных интересов собственников этих помещений. Информация о зданиях для совместного домовладения (кондоминиумах) и помещениях в них должна раскрывать всю совокупность их потребительских свойств, в частности и в отношении их имущественно-правового статуса. Она должна доводиться до участников долевого строительства на стадии выбора ими того или иного помещения. Не доведение сведений об имущественно-правовом статусе объекта недвижимости и объекта долевого строительства может рассматриваться как факт введения в заблуждение участника долевого строительства. Посредством этих сведений раскрываются права и обязанности собственников помещений в доме и определяются условия и порядок их взаимодействия в процессе эксплуатации помещений и  пользования общим имуществом.

Следует отметить, что формализация и документированное закрепление имущественно-правовых отношений в доме-кондоминиуме в отношении каждого объекта долевого строительства является одним из основных условий, для обеспечения в нём безопасной и комфортной среды жизнедеятельности, уважения прав и законных интересов собственников и потребителей, надлежащего содержания общего имущества, а также справедливого и рационального его использования. Накопленный в течение последних 25 лет опыт создания и эксплуатации зданий для совместного домовладения свидетельствует о том, что без документированного закрепления обременений в отношении каждого жилого и нежилого помещения, которые являются следствием использованных при их создании проектных решений, а также установления прав и обязанностей собственников этих помещений, учитывающих эти обременения, достижение устойчивого функционирования и развития жилищного фонда, представленного жилыми помещениями в многоквартирных домах, находящихся в собственности многих лиц и, в прежде всего физических, будет оставаться неразрешимой проблемой. Сведения об обременениях и связанных с ними правами и обязанностями собственников помещений должны доводиться до них не только по умолчанию, проистекающему из норм технического регулирования, исходно-разрешительной и проектной документации, но и посредством их отражения в исполнительной и технической документации, включая эксплуатационную документацию на дом (объект недвижимости) и жилое или нежилое помещение (объект долевого строительства), а также в регистрационных документах. В рамках законодательства о долевом строительстве многоквартирных домов (N214-ФЗ[2]) документированное закрепление имущественно-правовых отношений в доме-кондоминиуме в отношении каждого объекта долевого строительства представляется целесообразным осуществлять в инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является принадлежностью соответствующего жилого или нежилого помещения и  неотъемлемой частью передаточного акта.

ООО «Институт развития строительной отрасли» разработаны «Рекомендации по подготовке инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства» (Рекомендации) и технология моделирования пространственно-имущественных отношений в многоквартирных домах, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность многим лицам. Этими Рекомендациями предусматривается отражение в инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства имущественно-правового статуса объекта недвижимости и помещения, а также прав и обязанностей собственника этого помещения, определяемых статусом.

Технология пространственно-имущественного моделирования (ПИМ) предназначена для осуществления учёта имущественно-правовых отношений при проектировании и эксплуатации объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения в которых предназначаются для передачи в собственность многим лицам. Использование этой технологии даёт возможность устанавливать в многоквартирном доме или другом здании или имущественном комплексе, в котором имеют место отношения совместного домовладения, взаимосвязь между объектом долевого строительства, общим имуществом, предназначенным для обслуживания этого объекта и расходами на содержание соответствующего общего имущества. Установление этой взаимосвязи в процессе проектирования многоквартирных жилых зданий даёт возможность адаптировать проектные решения к тем или иным программируемым пространственно-имущественным отношениям в доме-кондоминиуме. ПИМ позволяет оценивать потребительский потенциал общего имущества дома, уровень и эффективность его использования и развития. Эта технология предоставляет возможность формировать в доме общее имущество в оптимальном объёме и с тем или иным уровнем качества, и обеспечивает его рациональное использование.

Технология ПИМ предоставляет возможность на стадии проектирования регулировать обеспеченность общим имуществом, тех или иных объектов долевого строительства и их однородных групп, а также доступность и интенсивность использования общего имущества, в том числе и посредством наделения его теми или иными функциями для оказания дополнительных услуг в доме. Эта технология позволяет пространства мест нахождения общего имущества в многоквартирном доме трансформировать из пространств пересечения интересов, в пространства их взаимодействия. С помощью ПИМ на всех стадиях жизненного цикла можно оценивать количество и качество того или иного общего имущества, которое используется для обслуживания тех или иных объектов долевого строительства и их однородных групп. Посредством ПИМ определяются размеры долей в праве общей собственности на общее имущество, приходящиеся на отдельные группы однородных объектов долевого строительства и размеры долей в праве общей собственности на общее имущество, приходящиеся на каждый объект долевого строительства. Использование этого моделирования также позволяет рассчитывать значения показателей равномерности распределения общего имущества по этажам, секциям, частям многоквартирного дома и группам однородных объектов долевого строительства.

При пространственно-имущественном моделировании многоквартирное жилое здание рассматривается как совокупность дискретных объектов собственности, в качестве которых выступают жилые и нежилые помещения, предназначенные для передачи в ведение и пользование отдельным физическим и юридическим лицам и возникающая между этими объектами системами связей и отношений. Система связей определяется местом положения этих объектов в пространстве здания и использованными при его создании проектными решениями. Она формируется посредством общего имущества дома. Система связей обеспечивает возможность доступа к объекту собственности, определяет его потребность в том или ином общем имуществе, а также дифференциацию этого имущества для обслуживания объектов собственности. Система отношений определяется количеством и качеством общего имущества, предназначенного для обслуживания каждого дискретного объекта собственности, а также обременениями этого объекта и границами эксплуатационной ответственности в отношении его.

При создании зданий для кондоминиумов использование ПИМ позволяет упреждать возможность возникновения системных рисков, связанных, прежде всего, с обустройством объектов долевого строительства неполной строительной готовности, переустройством, перепланировкой и трансформацией жилых и нежилых помещений. Эта технология также позволяет локализовывать риски, связанные с ненадлежащей эксплуатацией отдельных объектов долевого строительства и их групп, а также общего имущества, исходящие от действий обслуживающего персонала, управляющих и эксплуатационных организаций, которые не соответствуют интересам собственников жилых и нежилых помещений. На стадии эксплуатации многоквартирного дома ПИМ позволяет оценивать имущественное взаимодействии партнёров по собственности в этом доме. Находить решения, которые бы более полно обеспечивали удовлетворение потребностей сообщества собственников, групп собственников и отдельных собственников, в том числе при осуществлении ремонта и реконструкции домов, устройства надстроек и пристроек. ПИМ позволяет соизмерять вклад каждого собственника помещения в доме в его ремонт и реконструкцию

Системное формирование общего имущества с использованием ПИМ предполагает программируемое его распределение в здании. Обеспечение посредством его управляемых доступности помещений и пространств, и интенсивности пользования ими. Это предоставляет возможность проектировать общее имущество не только как материальную среду для коммуницирования и обслуживания жилых и нежилых помещений, которые будут являться объектами собственности, принадлежащие многим лицам, но и как среду добрососедства. При этом общее имущество, представленное помещениями и инженерным оборудованием, формируется как система коммуникаций для обслуживания как жилых и нежилых помещений, так и здания в целом, отдельных его частей и элементов. Всё это позволяет оплату содержания общего имущества увязывать с реальным его использованием для обслуживания каждого объекта долевого строительства, их однородных групп, а также осуществлять формально-логистический контроль за его использованием.

Технология ПИМ позволяет в многоквартирном доме формировать локальные среды жизнедеятельности, представленные объектами долевого строительства, помещениями общего имущества и оборудованием, земельными участками и другим общим имуществом, адаптированные к потребительским предпочтениям, отдельных собственников и (или) их групп. При этом ПИМ обеспечивает в каждом конкретном случае преодоление оторванности оплаты содержания общего имущества от реального его использования для обслуживания того или иного объектами долевого строительства. Эта технология даёт возможность учитывать правовой аспект взаимосвязи и взаимовлияния принимаемых проектных решений и надлежащим образом характеризовать потребительские качества, как объектов долевого строительства, так и объекта недвижимости, в состав которого они входят. Всё это позволяет доводить до участников оборота недвижимого имущества сведения о его потребительских качествах и правилах безопасного и эффективного пользования им. Легализация этих сведений упреждает введение в заблуждение потребителей недвижимого имущества. Доведение их до собственников объектов долевого строительства является значимым фактором обеспечения защиты имущественных и неимущественных прав, как производителей строительной продукции, так и потребителей.

Использование ПИМ позволяет создавать другое качество среды жизнедеятельности посредством учёта на стадии создания строительной продукции правового аспекта, связанного с её функционированием. Это достигается путём оценки принимаемых проектных решений с учётом будущих отношений собственности, включая их влияние, как на безопасность и комфорт, так и на защиту имущественных и неимущественных прав и законных интересов владельцев отдельных жилых и нежилых помещений в доме. Такой подход предоставляет возможность наделять жилые здания и входящие в их состав помещения дополнительными потребительскими качествами, в том числе, и направленными на минимизацию обременениями помещений, находящихся в собственности отдельных лиц, а также сокращению в доме пространств пересечения интересов. Функциональные возможности общего имущества в таких зданиях и связанные с ними его потребительские качества, обеспечивающие безопасность и комфорт социального бытиеустройства, а также защиту имущественных и неимущественных интересов собственников жилых и нежилых помещений, становятся значимым фактором, влияющим на выбор клиента.

Информирование участников долевого строительства об отношениях собственности в многоквартирном доме, являющимися следствием принятых проектных решений, свидетельствует о добросовестности производителей строительной продукции и не введения потребителя в заблуждение при её приобретении. Оно является подтверждением того, что объект капитального строительства запроектирован и построен с учётом его адаптации к использованию в условиях совместного домовладения. Владение помещениями в таком доме ориентирует собственников на ответственное имущественное поведение. Использование пространственно-имущественного моделирования при создании объектов капитального строительства и входящих в их состав жилых и нежилых помещений и укомплектование последних инструкциями по их эксплуатации позволяет укрепить позиции добросовестных производителей и потребителей строительной продукции на всех стадиях её жизненного цикла. Отмеченное выше является значимым фактором формирования в нашем обществе новой жилищной культуры—культуры совместного домовладения и ответственного собственника.

В конкурентной среде строительная продукция, представленная многоквартирными жилыми зданиями, другими объектами недвижимости и имущественными комплексами, предназначенными для совместного домовладения, и произведенная в рамках традиционного подхода всегда будет проигрывать аналогичной продукции, созданной с использованием пространственно-имущественного моделирования и её приложений. Важнейшим из этих приложений является система поддержки подготовки, использования, актуализации и оборота эксплуатационной документации. Основным документом этой системы, направленным на обеспечение защиты прав и законных интересов создателей и потребителей строительной продукции, являются инструкции по эксплуатации жилых и нежилых помещений, входящих в состав объектов-кондоминиумов. Потребительское доверие к строительной продукции, представленной помещениями укомплектованными инструкциями по их эксплуатации, в частности подготовленными в соответствии с Рекомендациями, всегда будет выше, чем в случае отсутствия этих инструкций или их не надлежащей разработки.

Приобрести Рекомендации можно по ссылке.

 

Александр СИДОРЕНКО, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли»

__________________________

[1] ISO/TS 19158:2012  Географическая информация. Обеспечение качества предоставления данных. (Объект недвижимости может быть субъектом права, поскольку может обладать сервитутом)

[2] Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ в редакции от 03.07.2016 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

 

В чем разница между жилым и нежилым помещением: идеи

Определение понятий жилое и нежилое помещение всегда вызывало множество вопросов.

Отсутствие четкой законодательной регламентации приводит к тому, что на практике нередко возникает путаница понятий, сопряженные с этим мошеннические действия, а отсюда вытекают и  судебные споры.

Хотя законодательство и не содержит четких определений для данных понятий, оно позволяет вполне конкретно обозначить признаки, с помощью которых видна разница между жилым и нежилым помещением, а также признаки, характеризующие схожие черты этих двух типов помещений.

В первую очередь, лучше всего разобраться с тем, что такое помещение и в чем разница между зданием и помещением.

Жилое и нежилое помещение: признаки

Сразу оговоримся, что закон не дает четких определений и этих понятий.

Из сложившейся практики, можно установить, что зданием является сложное недвижимое имущество, а точнее комплекс недвижимого имущества, архитектурно-строительный объект, который создает условия для труда, социального и культурного обслуживания населения, проживания, хранения ценностей и состоит из стен, крыши, а также фундамента.

Составляющими же здания являются помещения, которые могут быть как жилыми, так и нежилыми.

Таким образом, мы делаем вывод, что помещение – это единица комплекса недвижимого имущества, часть здания, которая предназначена для самостоятельного использования в жилых, и иных целях, находящаяся в собственности физических, юридических лиц, государства или его субъектов.

Недвижимость и изолированность помещений

Любому помещению, в гражданско-правовом и жилищно-правовом аспекте присущи два признака:

1. любое помещение является недвижимым имуществом
2. помещения отличаются своей изолированностью

Давайте рассмотрим подробнее каждый из признаков.

Прежде всего, и жилое и нежилое помещение должно быть недвижимым имуществом. Это значит, что они должны быть прочно связаны с землей и их перемещение не должно быть возможно без значительного влияния на их использование по назначению.

Именно поэтому жилыми помещениями никогда не признаются вагончики, бытовки, различные сборно-разборные домики. Нежилые помещения также должны относиться к недвижимому имуществу, поскольку права на них в соответствии с законодательством подлежат государственной регистрации.

Следующий признак – изолированность. Этот признак означает, что оба вида помещений должны представлять собой изолированный объект, т.е. должны быть материально ограничены посредством стен, пола и потолка.

В любом помещении также обязательно должен быть вход.

Состояние и характеристики жилых помещений

Остальные признаки жилых и нежилых помещений указывают как раз таки на разницу между ними.

Так, жилое помещение, помимо вышеуказанных черт характеризуется пригодностью для постоянного проживания граждан в нём. В соответствии с этим признаком, жилое помещение должно находиться в жилой зоне, оно должно быть в хорошем состоянии: все конструкции здания должны быть работоспособны, без каких-либо повреждений и разрушений, чтобы не нарушалась их несущая способность.

Помещение должно быть оборудовано таким образом, чтобы исключалась любая возможность получения травм жильцами при нахождении внутри него и ведении обычного образа жизни.

Кроме того, жилое помещение должно быть оборудовано необходимым инженерными системами, такими как канализация, электричество, газ, водоснабжение, отопление и т.д.

Доступ к жилым помещениям, находящимся выше 5 этажа, должен осуществляться с помощью лифта. В помещении должны соблюдаться нормы шумоизоляции, освещенности, воздухообмена и микроклимата.

Чтобы быть признанным жилым, помещению необходимо своими качествами соответствовать всем требованиям, установленным санитарно-эпидемиологической документацией. Кроме того, оно должно отвечать техническим и пожарным правилам и нормативам.

Жилыми помещениями в соответствии с Гражданским кодексом РФ признаются жилой дом, либо его часть, квартира, либо её часть, а также, комната.

Состояние и характеристики нежилых помещений

Нежилые помещения характеризуются, прежде всего, тем, что оно должно относиться к нежилому фонду.

При этом, такие объекты могут располагаться как в жилых, так и не в жилых зданиях.

По функциональному назначению это может быть: имущество, которое не предназначено для постоянного проживания физических лиц, а также имущество, предназначенное для каких-либо производственных и общественных целей.

Что касается жилых строений, то нежилым помещением в таких объектах являются все изолированные пространства, которые не являются жилищем и общим имуществом собственников.

Функциональное назначение помещений

Основным назначением жилых помещений, естественно, является проживание в них граждан. При этом, пользование своим жилищем не должно нарушать права и законные интересы других лиц, проживающих в этом же помещении.

Кроме того, при проживании граждане должны соблюдать правила и технику пожарной безопасности, санитарные и гигиенические правила, экологические нормы и иные законодательные требования и установки.

При этом, закон не запрещает использовать помещения граждан, проживающих в помещении на законном основании, для осуществления профессиональной и предпринимательской деятельности, если такая деятельность не доставляет неудобств и не нарушает прав других граждан.

Что касается промышленного производства, то его оборудование в жилом помещении запрещено законом.

Нежилые помещения при этом могут выступать пространством практически любого назначения. Так, одно из видов назначения – общественное.

К таким помещениям относятся объекты здравоохранения: поликлиники и больницы, станции скорой медицинской помощи, школы и образовательные учреждения, помещения, предназначенные для торговли и общественного питания, для отдыха и развлечений, офисные помещения и другие.

Кроме того, у нежилых помещений может быть производственное назначение: они могут использоваться в сфере промышленности, металлургии, электроэнергетики и в других сферах.

Обратите внимание на то, что целевое и функциональное назначение помещений определяется ещё на этапе их строительства и закрепляется в проектной документации. При этом, собственники не могут самопроизвольно менять назначение помещений.

 

Просмотров: 11 509

У вас есть вопрос юридического характера?

Вопрос-ответ – ООО УК «Кристалл»

Вопрос:
В моем жилом помещении установлены индивидуальные приборы учета горячего водоснабжения. Поставщиком данного энергоресурса являлось ООО «Октан-Сервис». ООО «Октан-Сервис» выставляло квитанции исходя из норматива потребления энергоресурса. По незнанию действующего законодательства, я оплачивала квитанции выставляемые ООО «Октан-Сервис». Недавно я узнала, что жильцы в квартирах которых, установлены индивидуальные приборы учета, должны оплачивать поставку энергоресурса по показанию индивидуальных приборов учета. В настоящий момент ООО «Октан-Сервис» отказывается осуществить перерасчет на основании показаний счетчиков индивидуального прибора учета. Что в сложившейся ситуации необходимо предпринять?

Вопрос:
Может ли собственник нежилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного дома не платить за обслуживание и текущий ремонт общего имущества, апеллируя это тем, что имуществом этим не пользуется.?

Ответ:

Прежде всего, следует подчеркнуть, что Жилищный кодекс РФ не делает различия в правовом статусе жилого и нежилого помещения, возлагая равные обязанности и наделяя равными правами собственников как одного, так и другого. Отсюда неважно, является нежилое помещение пристроенным или встроенным, главное — оно признается составной частью жилого здания в соответствии с техническим паспортом дома, а значит, в силу п. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны наравне нести бремя расходов на содержание общего имущества. Это бремя должно быть соразмерно долям в праве общей собственности на общее имущество. По поводу возможности установления иной дифференциации обязанностей оплаты, нежели предписывает ЖК РФ (например, путем принятия решений на общем собрании многоквартирного дома), нужно признать, что позиция законодателя не предполагает изъятий. Исходя из судебной практики, можно сделать вывод о том, что неважно, пользуется ли собственник нежилого помещения подъездом, крышей, лифтом многоквартирного дома или иным общим имуществом. В своем Решении от 26.05.2005 № ГКПИ05-588 Верховный суд указал, что обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе и лифта, возлагается на всех без исключения нанимателей жилых помещений в этом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое жилое помещение. И хотя речь шла о нанимателях, а не о собственниках, на сегодняшний день ни для тех, ни для других не предусмотрено никаких исключений.

Понятно, что собственникам нежилых помещений подход ЖК РФ, предусматривающий равную оплату за содержание общего имущества, может казаться несправедливым и нелогичным, но другого на сегодняшний день не дано.

Понятие и специфика нежилых помещений

Библиографическое описание:

Решетов, Ф. Ф. Понятие и специфика нежилых помещений / Ф. Ф. Решетов. — Текст : непосредственный // Актуальные вопросы юридических наук : материалы I Междунар. науч. конф. (г. Челябинск, ноябрь 2012 г.). — Челябинск : Два комсомольца, 2012. — С. 50-55. — URL: https://moluch.ru/conf/law/archive/43/2592/ (дата обращения: 20.03.2021).

С развитием рыночных отношений нежилые помещения все чаще вовлекаются в гражданский оборот. Все объекты гражданского права дифференцируются на три группы: полностью оборотоспособные; с ограниченной оборотоспособностью; изъятые из оборота. Большая масса вещей относится к первой группе; в этом собственно и заключается смысл гражданского права, которое регулирует правоотношение в основном по поводу оборотоспособных объектов. Нежилые помещения являются оборотоспособными объектами недвижимого имущества. Каждый из объектов недвижимого имущества характеризуется особыми потребительскими свойствами. Так, например, нежилые помещения как объект недвижимого имущества характеризуются: разнообразным назначением (промышленные, общественные, хозяйственные), особой формой функционирования, длительностью хозяйственного оборота и т.д.

Для понимания специфики нежилых помещений как объектов недвижимости необходимо рассмотреть прежде всего само понятие помещения. Определение «помещения» имелось в Федеральном законе от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»: помещение – это единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных организаций. Как видно из данного определения под помещением понималось часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости. Однако, большинство нежилых помещений не связаны с жилыми зданиями. В связи с чем, данное определение представляется не совсем корректным.

Более широкое понимание термина «помещение» содержится в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно этому закону, помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений» (п. 2 ч.6 ст.12).

Вместе с тем, весьма интересной остается точка зрения на проблему определения помещения как самостоятельной единицы, а не части здания (сооружения). Например, существуют здания, состоящие только из одного помещения. В этом случаи два объекта пространственно совпадают. С.П. Гришаев выделяет также наружные пристройки к зданию, которые имеют самостоятельное хозяйственное значение. Такие пристройки могут быть как самостоятельными объектами права, так и частью здания или сооружения. От таких пристроек следует отличать случаи, когда здания примыкают друг к другу и имеют общую стену. В последнем случае речь идет о совершенно самостоятельных объектах недвижимости [7].

Авторы концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, приводят свой аргумент в защиту данного довода [27, с.48-54]. По их мнению, нежилое помещение нельзя рассматривать как часть здания, поскольку здания сами по себе являются неделимыми вещами и соответственно части здания не могут быть предметом сделок. Таким образом, собственник здания, желающий совершить сделку с нежилым помещением, должен выделить это помещение и зарегистрировать право собственности на него. Выходом из положения, по мнению авторов Концепции, может быть общая собственность на здание и законодательное закрепление доли в праве, соответствующей размеру нежилого помещения.

Однако здесь необходимо учитывать следующие моменты. Во-первых, существование помещения невозможно вне какого-либо здания и сооружения. Даже если здание состоит из одного помещения, объектом права будет являться здание, а помещение будет лишь составляющей данного здания. Во-вторых, вывод о том, что нежилое помещение нельзя рассматривать как часть здания, поскольку здания сами по себе являются неделимыми вещами и соответственно части здания не могут быть предметом сделок, противоречит действующему законодательству. По смыслу ст. 288 ГК РФ квартиры в многоквартирном доме, переведенные в соответствии с жилищным законодательством в нежилые помещения могут быть предметом сделок. Между тем, данные нежилые помещения физически являются частью здания.

Интересной представляется точка зрения И.А. Дроздова, который определяет помещение как пространство, ограниченное трехмерным контуром, который образует объект недвижимости и имеет вход [8, с.49]. При этом автор выделяет три признака помещения: недвижимый характер; пространство, ограниченное трехмерным контуром, так как невозможно представить помещение без крыши, стен и пола; наличие входа, иначе помещение невозможно отличить от ниши.

Однако, в данном определении не содержится признака помещения как части здания (сооружения). В связи с чем, пользуясь неполнотой формулировки данное определение можно применить и к понятию здания.

Основными положениями системы нормативных документов в строительстве помещение определяется как пространство внутри здания, имеющее определенное функциональное назначение и отграниченное строительными конструкциями (стенами, полом, потолком) [2].

Что касается непосредственно понятия нежилых помещений, то следует отметить, что в настоящее время не существует единой общепризнанной теории о нежилых помещениях как самостоятельном объекте гражданско-экономического оборота. Хотя исследования последних лет значительно расширили наше представление о нежилых помещениях. Следует отметить, что не одна из концепций о нежилых помещениях не претендует на исключительность.

В законодательстве также не содержится понятия нежилого помещения, но вместе с тем в Жилищном кодексе РФ от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ (далее ЖК РФ) сформулировано понятие помещения жилого – это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требования законодательства). ГК РФ содержит положение о праве собственности на жилое помещение и позволяет перевод жилого помещения в нежилое (абз.2 п.3 ст.288 ГК РФ), а также рассматривает здание и сооружение как единый объект. В техническом учете принято следующее определение нежилого помещения – это функциональная часть здания, сооружения, отделенная от других функциональных частей физическими границами, не имеющими разрывов. Однако на практике предметом сделок являются именно части зданий и сооружений, соответствующие коммуникации [26, с.75].

Законодатель неоднократно пользовался понятием нежилого помещения, распространяя его только на помещения, расположенные в жилых домах. Ранее ст. 1 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» нежилые помещения рассматривались не просто как некая функциональная противоположность жилым помещениям, а как составная часть жилых домов любого вида жилищного фонда (наряду с жилыми помещениями, сооружениями и элементами инфраструктуры жилищной сферы и др.).

Региональный закон г. Москвы от 3 июля 2002 года № 38 «О государственном контроле за учетом и использованием объектов нежилого фонда г. Москвы» рассматривает нежилые помещения как объект нежилого фонда. В п.2 ст.2 данного Закона дается определение объектов нежилого фонда, под которыми понимаются: а) отдельно стоящие нежилые здания, строения, сооружения и их части; б) нежилые помещения в жилых домах, включая встроено-пристроенные помещения и их части, за исключением помещений, отнесенных к жилищному фонду.

Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219 [1] утверждены «Правила ведение единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которые устанавливают, что жилые и нежилые помещения (наряду с иными) есть составляющие здания и сооружения (подраздел 1 – 3). То есть, под нежилыми помещениями данным нормативно правовым актом понимаются такие помещения, которые являются частями более крупного целого, каковым является здание (сооружение) как жилые так и нежилые. Указанное соотношение целого (здания, сооружения) и его части (помещения) подчеркивается такими подлежащими внесению в реестр реквизитами помещения, как этаж, номера помещений на поэтажном плане, назначение. В отличие от Закона о государственной регистрации, упомянутый нормативный акт сосредоточивает внимание не на объектной характеристике помещений, а на объемно-пространственном и планировочном сочетании и размещении их в зданиях и сооружениях.

Следует отметить, что Правила рассматривают нежилые помещения в качестве самостоятельных объектов недвижимости (п.23 Постановления) и отдельного вида недвижимого имущества (п.24 Постановления).

В соответствии с точкой зрения Ю.Г. Жарикова и М.Г. Масевич «к нежилым помещениям относятся здания, строения, сооружения и другие помещения, не включенные в жилищный фонд и предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и других целей» [9]. Такое же, по сути, определение предлагает Т.Д. Аппак: «под нежилым помещением предлагается понимать отдельно стоящее здание (строение) или его часть, предназначенное для производственных, торговых, административных и иных целей, не связанных с его использованием по лично-бытовому назначению, отвечающее соответствующим строительным, техническим и противопожарным нормам, а также поставленное на учет в установленном порядке» [3, с.8].

Е.О. Трубачев предлагает различать нежилое помещение как некий реально существующий строительный объект, имеющий материальное воплощение, и нежилое помещение как объект гражданских прав [23, с.74].

Таким образом, единого подхода при определении понятия нежилого помещения не существует. Вместе с тем, на проблему определения нежилого помещения как самостоятельного объекта гражданских прав в науке сложились два противоположных взгляда. Первый отвергает возможность признания нежилых помещений самостоятельными объектами гражданских прав [10, с.56; 16, с.170-193; 19]. Как минимум две причины позволяют сделать данный вывод. Во-первых, в ст. 130 ГК РФ помещения среди объектов недвижимого имущества не указаны, однако, их, несомненно, следует отнести к недвижимому имуществу, о чем в частности отмечается в указанном выше проекте о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ. Это обусловлено тем, что у них присутствует важнейший признак недвижимого имущества - прочная связь с землей (хотя такая связь осуществляется не прямо, а опосредованно — через здания и сооружения). Во-вторых, помещения – это не просто части зданий, а части не существующие вне зданий и без зданий, доказать самостоятельность нежилых помещений невозможно [13, с.376]. Второй взгляд на проблему, наоборот, признает нежилые помещения объектами гражданских прав [4; 24; 28] и указывает на активное использование данных объектов в гражданском обороте.

В науке гражданского права имеется и третья точка зрения. Помещение является самостоятельным объектом права наряду со зданием: нежилые помещения — это самостоятельное «узкое» понятие [5, с.50]. В данном случае акцент делается на тесной взаимосвязи нежилого помещения и здания, в котором нежилое помещение расположено. Однако возникает проблема: если помещение, расположенное в здании, объект права, то является ли объектом само здание. Несмотря на различные точки зрения, каждая из вышеприведенных концепций показывает актуальность выделения нежилых помещений в самостоятельный объект гражданских прав. В связи с изложенным выработка понятия нежилое помещение будет полезна в научном и правоприменительном аспектах. Самое простое определение, которое можно дать: нежилое помещение – это помещение, предназначенное для целей не связанных с проживанием граждан. Ключевое слово в данном определении – это помещение.

Как видно из данных определений юридическое понятие нежилого помещения базируется и фактически включает в себя техническую составляющую определения. Разумеется, не учитывать «строительную» специфику нежилого помещения нельзя. Поскольку только таким образом можно точно пространственно отграничить нежилое помещение от другого объекта. На наш взгляд, формулируя определение нежилого помещения необходимо учитывать его специфику как объекта недвижимого имущества и объекта гражданских прав.

Согласно точке зрения А.А. Маковской, ГК РФ не урегулировал в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества нежилые помещения в связи с тем, что «положения ГК РФ были разработаны исходя из того, что здание представляет собой единый и неделимый объект гражданского права, который мог находиться в общей (долевой или совместной) собственности нескольких лиц на условиях, определяемых Кодексом, но который в принципе не мог быть разделен на несколько самостоятельных объектов. И потому нежилые помещения в здании, являясь, по сути, частью этого неделимого объекта (в отличии от жилых помещений), вообще-то не должны были выступать в качестве самостоятельного объекта гражданско-правовых сделок. Однако в результате прошедшей в России приватизации нежилые помещения были вовлечены в гражданский оборот именно как самостоятельные объекты» [14, с.19].

По мнению Г.Ф. Шершеневича многие дома являются по своей природе неделимыми, так как при разделе их отдельные части, лишенные необходимых принадлежностей (кухни, погреба, сараи), не будут отвечать той цели, для которой существует дом. Однако, по мнению автора, возможна и обратная ситуация – обширный дом может иметь многочисленные службы и пристройки, так что при разделе каждая часть была бы снабжена всем необходимым. Г.Ф. Шершеневич так же отмечает, что увеличение необходимых принадлежностей может быть предпринято намеренно ввиду предполагаемого раздела. Следовательно, как полагает автор «следует признать, что по существу дом должен предполагаться вещью раздельной, но что предположение это может быть опровергнуто доказательством невозможности деления данного дома с сохранением за частями экономического значения целого» [25].

Схожей позиции придерживался Д.И. Мейер, определяя дом (в том числе с двором) как вещь неделимую, обращая внимание на некоторые исключения [15].

К.П. Победоносцев относил дом к единой (неделимой) вещи на основании его хозяйственной и юридической цельности. Напротив, «если допустить распределение дома между несколькими владельцами по комнатам, то право собственности каждого будет неполное, так как без согласия других не вправе будет предпринимать постройки и починки в стенах, физически уже не подлежащих разделу» [17].

В.Н. Литовкин, комментируя положения ст.650 ГК РФ, пишет: «Нежилые здания (нежилые помещения): промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-санитарные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и для других целей использования». Автор дает широкую трактовку понятия нежилого помещения, включая в него не только помещения как часть зданий и сооружений, но и сами нежилые здания.

Рассматривая проблемы нежилых помещений как объектов гражданских прав, В.А. Лапач считал «необходимым параллельное установление родового и видового соотношения между понятиями объектов нежилого фонда (род) и нежилыми помещениями (вид), а также между частью (помещение) и целым (здание, сооружение)», и далее автор отмечает, что «в то же время, очевидно, к нежилым можно отнести и помещения, составляющие функциональные части зданий и сооружений, не предназначенных для проживания» [12, с.8]. Автор под нежилыми помещениями понимал, прежде всего, части жилого многоквартирного дома, находящиеся в режиме общей долевой собственности.

О.Ю. Скворцов, выделяя нежилые помещения в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, подчеркивает их производный, рукотворный характер. При этом среди производных объектов автор также выделяет здания и сооружения [18]. С.П. Гришаев также относит нежилые помещения к объектам вещных и обязательственных прав, ссылаясь на установившуюся в России правоприменительную практику [6]. И. Исрафилов, соглашаясь с указанной позицией, также обращает внимание на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть [11].

Можем сделать вывод, что перед законодателем, правоприменителем и гражданско-правовой наукой в данном случае стоит непростая задача: каким образом соотнести одно из концептуальных положений цивилистики о неделимости и индивидуальной определенности недвижимой вещи, которой является здание, с возможностью (и даже необходимостью) относительно свободного, независимого от юридической судьбы здания участия в обороте его «технической» части – нежилого помещения как самостоятельного недвижимого объекта гражданских прав. Если следовать логике догматических правил сделок с недвижимостью, продавец (он же собственник здания) обязан предварительно «расчленить» здание на два новых объекта: отчуждаемое помещение и «остающееся» недвижимое имущество, а затем соответствующим образом зарегистрировать права на них. По нашему мнению необходимо выделить точку зрения В.В. Чубарова, которую мы считаем вполне обоснованной. Автор указывает, что здание как объект недвижимого имущества в данной ситуации должно прекратиться, уступив двум новым недвижимостям: помещению и зданию без этого помещения. Технически здание существует, а юридически — нет, поскольку гражданское законодательство не признает возможность регистрации права на иной объект, отличный от указанных в законе.

Вместе с тем, согласно точке зрения Е.А. Суханова признание помещений, как жилых, так и нежилых, в качестве самостоятельных объектов гражданских прав ведет к юридическому исчезновению здания (сооружения, дома), в котором рассматриваемое помещение расположено. При этом дом как объект права собственности перестает существовать с момента возникновения в качестве объектов гражданских прав отдельных помещений и общего имущества дома [21, с.20-21]. Автор рассматривает вопрос и о том, что является реальным воплощением объекта, если общие стены смежных помещений по горизонтали являются общими для их собственников, так же как потолок и пол для смежных помещений по вертикали [22]. Е.А. Суханов предлагает введение общей долевой собственности на объект в целом (с выделением соответствующих помещений в пользование отдельных собственников), считая индивидуальную собственность на части этого объекта невозможной. В противном случае возникают логически неразрешимые споры о собственности на места общего пользования. При этом они касаются возможности признания на соответствующие объекты именно вещных, а не обязательственных прав, ибо последние (например, в форме аренды) могут иметь объектом любые обособленные помещения, поскольку они передаются во временное пользование на соответствующих условиях.

Однако, на наш взгляд, поскольку помещения (жилые или нежилые) как таковые фактически представляют собой внутреннею составляющую или внутреннею площадь любого здания и сооружения, важным является именно легальное установление конкретных границ помещения, находящихся в общей собственности (смежные стены в многоквартирном доме, пол, потолок), но само помещение, будучи внутренней частью, может являться объектом права исключительной собственности, не затрагивая законные права и интересы других собственников.

Давая определение понятию нежилого помещения необходимо учитывать оборотоспособность данного объекта, видовые признаки, единое хозяйственное назначение, отраслевую принадлежность, что позволит выделить нежилое помещение как правовой объект. Считаем целесообразным воспользоваться словарным определением понятия нежилое строение, поскольку именно термин строение позволяет наиболее правильно охарактеризовать собственно нежилое помещение. Нежилое строение — отдельная постройка, предназначенная для использования не в качестве жилья, а как складское, производственное, торговое, коммунально-бытовое помещение.

Следовательно, на наш взгляд нежилое помещение можно определить следующим образом: нежилое помещение – это индивидуально обособленное строение, используемое по единому хозяйственному назначению, подразделяемое в зависимости от места расположения и целей использования на виды (функциональное назначение).

Выделение категории нежилых помещений в самостоятельный объект гражданских правоотношений влечет установление определенного правового режима, то есть возможности или невозможности совершения с нежилыми помещениями тех или иных действий (сделок), влекущих юридический результат. Режим определяет допустимые способы определения прав на нежилые помещения, объем и содержание этих прав, пределы их осуществления.

Что касается вообще урегулирования в законодательстве правового режима зданий и находящихся в них нежилых помещений, то на наш взгляд будет правильным согласиться с Е.А. Сухановым в том, что речь идет об «особом правовом режиме, который… должен регулироваться специальным законодательством, а не общими правилами ГК» [20], чему на наш взгляд может поспособствовать принятие в дальнейшем специального закона о нежилых помещениях.

Соглашаясь с мнением Е.А. Суханова, мы также полагаем, что в Гражданском кодексе РФ следует в общем виде закрепить правовое положение нежилых помещений как объектов имущественного оборота (объектов недвижимости, гражданских прав, права собственности и т.д.). Представляется правильным, соглашаясь с проектом изменений в Гражданском кодексе РФ на 2011-2012 годы, в ст.130 ГК РФ нежилые помещения выделить в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества.

Литература:

1. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219.

2. Система нормативных документов в строительстве. Основные положения. СНиП 10-01-94. М.: ГП ЦПП, 1994.

3. Аппак Т.Д. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: На примере договора аренды нежилых помещений в г.Москве: Автореф.дис. …канд.юрид.наук. М.2004. С.8.

4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Кн. 2. 4-е издание М.:Статут 2002.

5. Витрянский В.В. Аренда отдельных видов имущества // Хозяйство и право. 1999. № 10. Приложение С. 50.

6. Гришаев С.П. Здания и сооружения как объекты недвижимости.

7. Гришаев С.П. Нежилые помещения как объекты гражданского права // Гражданин и право, № 1, январь 2006 г.

8. Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. – М.: Статут,2006.

9. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Понятие недвижимости в России и зарубежных странах // Право и экономика. 1996. № 5-6.

10. Зинченко С., Корх С. Вопросы собственности: законодательство и практика // Хозяйство и право 2000. № 6.

11. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10.

12. Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав. Законодательство. 2003. №4.

13. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб.: Юридический центр «Пресс», 2002.

14. Маковская А.А. Срок договора аренды нежилых помещений и государственная регистрация договора // Хозяйство и право. 2000. № 11. Приложение.

15. Мейер Д.И. Русское гражданское право. Петроград: Типография «Двигатель», 1914.

16. Писков П.И. Гражданско-правовой режим зданий и сооружений. Дис… канд. юрид. наук. М., 2003.

17. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. В 3 т. Санкт-Петербург: Синодальная типография, 1896.

18. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). М.: Волтерс Клувер, 2006.

19. Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ. 2003. № 8.

20. Суханов Е.А. Вещные права и права на нематериальные объекты // Вестник ВАС РФ. 2007. № 7(176).

21. Суханов Е.А. Некоторые проблемы гражданского права // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2007. N 7.

22. Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2006. № 12.

23. Трубачев Е.О. О самостоятельности нежилого помещения как объекта гражданских прав // Вестник Омского университета. Серия «Право». 2005 № 2 (3).

24. Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. № 3.

25. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Издание братьев Башмаковов, 1911.

26. Ярошенко К.Б. Договор аренды и отношения с финансовыми органами // Право и экономика. 1998. № 10.

27. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исслед. центр частного права; Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. – М.: «Статут», 2004.

28. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1.06.2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»// Информационно-правовая система «Гарант».

Правила проживания в многоквартирных домах

Правила – настоящие Правила проживания в многоквартирных жилых домах, находящихся в управлении Управляющая компания «Атриум» (далее – «Жилые дома») разработаны в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ, Правилами пользования жилыми помещениями, Правилами содержания общего имущества, утвержденными Правительством РФ и другими нормативными актами.

2.1. Правила проживания распространяются на всех Проживающих в многоквартирном доме (собственник, родственники, арендатор, служащие, гости или приглашенные).

2.2. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.

2.3. Жилые помещения в Жилом доме используются исключительно для проживания.

2.4. Проживающие не вправе менять назначение жилого или нежилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности, иначе, как в соответствии с действующим законодательством.

2.5. Содержание домашних животных в Жилом доме допускается при условии соблюдения санитарно-гигиенических правил и правил содержания домашних животных. Содержание на балконах и лоджиях животных, птиц и пчел запрещается.

2.6. Домашних животных можно выгуливать на поводке в строго определенных для этого местах.

2.7. Владельцы, выгуливающие домашних животных на придомовой территории должны немедленно убирать за ними экскременты (гигиенические пакеты Проживающие могут получить бесплатно в Управляющей компании).

2.8. Запрещается разводить животных внутри жилого либо нежилого помещения в коммерческих целях.

2.9. Проживающий обязан содержать принадлежащее ему жилое или нежилое помещение в чистоте и порядке.

2.10. Проживающий обязан обеспечивать сохранность жилых и нежилых помещений, бережно относиться к занимаемому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, соблюдать правила пользования жилыми и нежилыми помещениями, правила пожарной безопасности, правила пользования санитарно-техническим и иным оборудованием.

2.11. Запрещается загромождать балконы и лоджии вещами, оборудованием и т.п., особенно с фасадной стороны домовладения.

2.12. Разведение цветов и других растений возможно только внутри балкона или лоджии. Поливка растений должна осуществляться без ущерба для живущих этажами ниже.

2.13. Сушка белья также осуществляется только внутри балкона или лоджии.

2.14. Строго запрещается выброс мусора, чистка половиков, белья и т.п. из окон, с балконов и лоджий, а также на лестничную клетку и другие общие помещения многоквартирного дома.

2.15. Запрещается сбрасывать пепел при курении из окон, с балконов и лоджий.

2.16. Запрещается хранение в помещениях Жилого дома взрывчатых, токсичных и иных опасных веществ и предметов.

2.17. Порядок переустройства помещений в Жилом доме:

1. 2.17.1. Любое переустройство и перепланировка помещений допускается с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления, на основании принятого им решения с обязательным уведомлением Управляющей компании.

2. 2.17.2. Запрещается производство работ:
   • в воскресные и праздничные нерабочие дни;
   • сопряженных с шумом, ранее 9.00 и заканчивать их позднее 19.00 часов;
   • с применением оборудования и инструментов, вызывающих превышение нормативно допустимого уровня шума и вибраций;
   • без специальных мероприятий, исключающих протечки в смежных помещениях, образование трещин и разрушений стен и потолков;
   • с загромождением и загрязнением строительными материалами и отходами эвакуационных путей и других мест общего пользования;
   • с использованием пассажирских лифтов для транспортировки строительных материалов и отходов.

3. 2.17.3. Проживающий, желающий осуществить ремонт принадлежащего ему помещения, пользуясь услугами Управляющей компанией, подает об этом заявку за 10 дней до начала ремонта.

4. 2.17.4. Проживающий, допустивший самовольное переустройство помещений, обязан за свой счет привести это помещение в прежнее состояние.

2.18. Уровень шума внутри помещений не должен превышать установленных нормативами величин. Пользование телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами допускается лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя других Проживающих.
С 22.00 до 7.00 часов должна соблюдаться тишина.

2.19. Проживающие обязаны допускать в занимаемое помещение представителей Управляющей компании для осмотра технического и санитарного состояния помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ.

2.20. В случае невозможности проведения Управляющей компанией профилактических осмотров и мероприятий по техническому обслуживанию домовладения и помещений, Проживающий несет всю полноту ответственности за возможное причинение вреда имуществу и здоровью 3-х лиц.

3.1. Проживающим запрещается:

• использовать чердаки, технические этажи, венткамеры и другие технические помещения для организации производственных участков, мастерских, а также хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов;
• размещать в лифтовых холлах кладовые, киоски, ларьки и т.п.;
• снимать предусмотренные проектом двери эвакуационных выходов из поэтажных коридоров, холлов, фойе, тамбуров и лестничных клеток, другие двери, препятствующие распространению опасных факторов пожара на путях эвакуации. Производить изменения объемно-планировочных решений, в результате которых ухудшаются условия безопасной эвакуации людей, ограничивается доступ к огнетушителям, пожарным кранам и другим средствам пожарной безопасности или уменьшается зона действия автоматических систем противопожарной защиты;
• загромождать мебелью, оборудованием и другими предметами двери, люки на балконах и лоджиях, переходы в смежные секции и выходы на наружные эвакуационные лестницы;
• проводить уборку помещений и стирку одежды с применением бензина, керосина и других легковоспламеняющихся жидкостей и горючих жидкостей;
• устраивать в лестничных клетках и поэтажных коридорах кладовые (чуланы), а также хранить под лестничными маршами и на лестничных площадках вещи, мебель и другие горючие материалы;
• устанавливать дополнительные двери или изменять направление открывания дверей (в отступлении от проекта) из квартир в общий коридор (на площадку лестничной клетки), если это препятствует свободной эвакуации людей или ухудшает условия эвакуации из соседних квартир.

3.2. Согласно решения собственников, установка внешних блоков кондиционеров, телевизионных, спутниковых антенн и других устройств на крыше, фасаде и лоджиях зданий не допускается. В соответствии с п. 4.3.4. договора технического обслуживания и эксплуатации необходимо согласование факта, места и времени установки внешнего блока.

3.3. Места общего пользования, а также иные объекты общего имущества в доме используются для обеспечения Проживающих теми услугами и только в тех целях, для которых они предназначены. Использование их в других целях не разрешено.

3.4. Проживающие обязаны соблюдать санитарно-гигиенические правила: соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, на придомовой территории и в других местах общего пользования; производить чистку одежды, ковров и т.п. в местах, определяемых Управляющей компанией.

3.5. Разрешается вывешивать объявления только в местах определенных Управляющей компанией.

3.6. Парковка транспортных средств, производится в специально отведенных для этой цели местах. Не позволяется парковка транспортных средств на газонах, детских площадках, пешеходных дорожках, в местах расположения противопожарного оборудования и иных местах не предназначены для этой цели. В случае нанесения ущерба общему имуществу в доме при пользовании транспортным средством, владелец транспортного средства обязан компенсировать за свой счет ремонт поврежденных объектов общей собственности.

3.7. Запрещается мойка транспортных средств и их ремонт во всех вышеперечисленных местах.

3.8. Проживающий не имеет права менять замки на входных дверях подъездов и других местах общего пользования, устанавливать дополнительные двери, решетки без уведомления и согласования с Управляющей компанией.

3.9. Проживающие обязаны бережно относиться к общему имуществу в многоквартирном доме и не допускать его порчи или загрязнения.

3.10. Строго запрещается сброс или складирование (в т.ч. временное) мусора где-либо, кроме специально установленных для этих целей контейнеров или накопителей. Бытовой мусор допускается выбрасывать в контейнер, и оплата его вывоза входит в перечень коммунальных услуг оплачиваемых Проживающими.

3.11. Вывоз строительного мусора оплачивается Проживающими дополнительно по действующим на соответствующий период расценкам.

3.12. Проживающие обязаны бережно относиться к объектам благоустройства и зеленым насаждениям, соблюдать правила содержания придомовой территории, не допускать ее загрязнения.

4.1. В случае обнаружения Проживающим неисправности в работе сантехнического, электрического или иного оборудования необходимо немедленно сообщить об этом в Управляющую компанию.

4.2. Если неисправность оборудования наступила в результате небрежного отношения к нему либо иных действий со стороны Проживающего последний обязан оплатить ремонт оборудования, который может быть осуществлен как Управляющей компанией, так и самим проживающим по согласованию сторон.

4.3. Проживающему необходимо придерживаться следующих правил при установлении неисправностей инженерного оборудования.

1. 4.3.1. Утечка воды внутри помещения:
   • перекрыть поступление воды в неисправный участок трубы либо трубопровода;
   • если отсутствует возможность остановить утечку воды, немедленно уведомить об этом Управляющую компанию;
   • вытереть пол, чтобы вода не проникла в другие помещения;
   • не открывать неисправный кран, пока он не будет отремонтирован;
   • не производить самостоятельно ремонтные работы.
2. 
   4.3.2. Затопление помещения извне:
   • установить источник затопления:
     • если это крыша – необходимо уведомить об этом Управляющую компанию и предохранить вещи от порчи;
     • если это помещение, расположенное над Вашим помещением – немедленно связаться с собственником данного помещения для предотвращения утечки, в случае отсутствия собственника помещения – связаться с Управляющей компанией.
3. 
   4.3.3. Неисправность электросети:
   • установите, повреждена ли электросеть только в Вашем помещении;
   • уведомите Управляющую компанию;
   • если в помещении произошла крупная авария, необходимо вызвать аварийную службу.

4.4. В случае возникновения опасности для жилого либо нежилого помещения в отсутствие Проживающего (поломка оборудования, пожар и другая аварийная ситуация) комиссия, в состав которой входит Управляющая компания, берет на себя ответственность в соответствии с заключенным с Проживающим Договором управления.

4.5. Каждому Проживающему необходимо соблюдать следующие правила безопасности:

• не оставляйте дверь Вашего помещения открытой;
• не оставляйте автомобили открытыми;
• старайтесь давать меньше поводов для установления Вашего отсутствия в помещении;
• не храните ценные вещи на балконе или лоджии;
• не позволяйте чужим людям входить в ваш дом, остерегайтесь приглашать незнакомых людей в квартиру, не установив их личности, в случае возникновения сомнений сообщите об этом в опорный пункт милиции;
• при установлении в Вашем доме подозрительных лиц немедленно сообщите об этом сотрудникам милиции или Управляющей компании.

4.6. По всем вопросам, возникающим у Проживающего необходимо обратиться в Управляющую компанию.

5.1. При несоблюдении Правил Проживающие несут ответственность в соответствии с действующим законодательством. Документом, подтверждающим факт нарушения правил является Акт о нарушении Правил проживания (далее именуемый «Акт»), составленный уполномоченным представителем Управляющей компании в присутствии двух свидетелей, в качестве которых могут выступать любые лица, в том числе сотрудники Управляющей компании.

5.2. Нарушение Правил проживания, правил санитарного содержания мест общего пользования, лестничных клеток, лифтов, подъездов, придомовых территорий, нарушение правил эксплуатации жилых домов, жилых и нежилых помещений, инженерного оборудования, бесхозяйственное их содержание, а также самовольное переоборудование и перепланировка жилых домов, жилых и нежилых помещений, использование их не по назначению, порча жилых домов, жилых и нежилых помещений, их оборудования и объектов благоустройства влечет уголовную, административную ответственность в соответствии с законодательством РФ.

В случае несоблюдения Правил проживания Проживающим, не являющимся собственником данного помещения, и уклонения его от ответственности, ответственность несет собственник данного помещения, предоставивший его в наем, аренду или пользование.

Жилое vs нежилое: следующий шаг

Чуть меньше месяца назад я прочитал пост о том, что в России хотят запретить строительство апартаментов. Сначала я подумал: ну вот, очередной запрет, сколько их уже было. Но по прошествии некоторого времени это предложение в моей голове склеилось с некоторыми другими историями последних лет и заставило меня сделать определенные обобщения. Ведь апартаменты относятся к нежилым помещениям, зачем же их запрещать? Казне — чистая выгода: льготы по оплате коммунальных услуг применительно к ним не действуют, денег можно собрать больше, а значит, растут и отчисления в бюджет. Однако их запрещают… Неужели потому, что в нежилых помещениях можно выбирать назначение отдельных частей и использовать их, как заблагорассудится, типа слишком много свободы, тогда как жилые помещения нужно использовать для проживания граждан и никак иначе!

И тут вспомнилось другое, уже состоявшееся, действо последних лет — de facto запрет использовать в качестве мини-отелей квартир, которые находятся в многоквартирных домах (опускаю детали). Ведь гостиницы (отели) — тоже нежилые помещения, непонятно, правда, почему, ведь они-то как раз используются для проживания граждан. Просто исторически так сложилось, что они не относятся к жилому фонду, хотя идентичные с ними общежития — относятся. В советские времена систематическая сдача в наём квартир, как минимум, не приветствовалась, а то и была наказуема. Помогает пополнению казны запрет на мини-отели или нет, определить непросто. С одной стороны, коммунальные услуги отпускаются им по «льготным» ценам, с другой, систематическая сдача помещений в наём, как правило, требовала соответствующего оформления и уплаты налогов, которые бюджет теряет.

А ещё раньше разгорелись многочисленные конфликты между собственниками и жильцами квартир в многоквартирных домах и ресторанами, расположенными там же, которые шумят и работают по ночам, не давая спать (на Патриках в Москве, на Рубинштейна в Питере). Власти в этих конфликтах, как правило, вставали на сторону жильцов, ограничивая рестораторов или вовсе запрещая им вести свою деятельность. Цель при этом декларировалась благая — защита интересов граждан, проживающих в многоквартирных домах, пусть и с ущербом для бюджета, который лишался налоговых поступлений. Не уверен, впрочем, что поступлений больших, ведь всем известно, как трудно заставить рестораторов платить налоги в полном объёме.

Казалось бы, все три ситуации могут служить красивыми примерами того, как государственные (муниципальные) органы и их должностные лица заботятся об интересах граждан. Только граждане в это вряд ли поверят. Улучшение качества обслуживания жилого фонда и снижение платы за жильё и коммунальные услуги гораздо в большей степени способствовало бы росту благосостояния граждан. Вот где нужно было бы приложить максимум усилий. Однако цены в жилищной сфере неуклонно растут, а качество снижается. Спросите, что бы выбрал среднестатистический гражданин: изгнать ресторан с первого этажа дома или снизить в два-три раза платежи за жильё. Думаю, что большинство выступит за уменьшение платежей. Значит, дело не в заботе об интересах граждан, а в чём-то ином. В чём?

Я вижу здесь лишь одну причину: маниакальное желание государственных (муниципальных) органов ограничить свободу использования гражданами и организациями принадлежащего им имущества. Что такое апартаменты? Нежилые помещения свободного назначения! Запретить! Мини-отели — тоже способ вырваться из жестких ограничений, установленных для жилых помещений, одновременно увеличив доход. Нельзя! Использование помещений для размещения в них ресторанов и развлекательных заведений при соблюдении установленных ограничений вроде бы легально. Организовать регулярное проверки, лишая дохода! Вы хотите изменить назначение помещений? А вот вам такой порядок, который нельзя преодолеть! Про коронавирус даже не буду вспоминать…

Нельзя забывать, что бюрократический аппарат и граждане с самостоятельными источниками доходов — исторические враги. В периоды, когда свобода общества оказывается под угрозой, этот аппарат использует любые лазейки, чтобы ущемить интересы частных собственников, как мелких, так и крупных. Просто у последних есть гораздо больше средств защиты, хотя и они не всегда помогают. И одной из таких лазеек, на мой взгляд, является жёсткое деление объектов недвижимости, прежде всего помещений, на жилые и нежилые (ст. 288 ГК). Это, несомненно, родимое пятно советского строя, сохранившееся в нашем гражданском праве. Когда-то оно использовалось для того, чтобы запретить гражданам иметь в собственности имущество, используемое для осуществления предпринимательской деятельности. Сначала такое имущество экспроприировали после 1917 года, а затем следили, чтобы оно не появилось у граждан вновь.

С падением СССР возможность нахождения в собственности частных лиц производительного имущества была легализована, однако деление объектов недвижимости на жилые и нежилые почему-то осталось. Будучи безобидным в 90-е годы XX века, когда степень свободы была высокой, это правило дало о себе знать при изменении социально-политической обстановки в последнее десятилетие. Бюрократия взяла его на вооружение и использовала в качестве методологического обоснования для ограничения свободы использования имущества частными лицами. А в качестве прикрытия стала ссылаться на идею защиты прав жильцов. Спора нет, идея благая. Но почему, радея об интересах одних, ущемляют права других, тогда как можно было бы ввести разумное регулирование по модели win-win. Где здесь свобода, равенство и братство?

О том, каким может быть подобное регулирование, я расскажу позднее. И так получилось слишком много букв.
 
https://realty.rbc.ru/news/5fb69f9a9a7947470401a256?fbclid=IwAR2e1oXZFWeOjvJb3cKX0B3A25cnMo3gl1ja_zfOS3vAEcmdLilKeS2E9-A

Определение нежилого помещения от Merriam-Webster

non · res · i · den · tial | \ Nän-ˌre-zə-ˈden (t) -shəl , -ˌRez-ˈden (t) — \

б : , не ограниченный жилыми домами и не занятый ими нежилой район

c : не предоставляется пациентам, проживающим в учреждении программа лечения без проживания

Амортизация и изменения в использовании недвижимого имущества

Редактор: Алан Вонг, CPA

Амортизация

Для целей налогообложения доходов налогоплательщики, владеющие арендной платой недвижимость с валовой выручкой от жилого или при использовании в нежилых помещениях следует соблюдать правила бухгалтерского учета на амортизацию.В этом пункте обсуждается различие между жилой и нежилой недвижимостью, амортизация и применение изменения в использовании правила, если арендуемое имущество меняется с от жилого использования до нежилого или наоборот.

Тесты квартирных и брутто-поступления

сек. 168 (e) (2) определяет жилую арендуемую недвижимость как любое здание или сооружение, из которых 80% или более валовой доход от аренды за налоговый год от жилья единицы.Нежилая недвижимость — гл. 1250 недвижимость, которая не является арендуемой жилой недвижимостью или которая не имеет жизни в классе менее 27,5 лет.

При определении того, соответствует ли объект Проверка 80% валовой выручки на аренду жилья имущество, налогоплательщики могут включать в валовой доход от аренды арендная стоимость любой части здания, которая они занимают. Для гостиниц, мотелей и др. предприятий, проверка 80% валовой выручки не принимается во внимание, если более 50% жилых единиц используется на «временной основе».”

Для целей определение арендуемой жилой недвижимости, «жилая единица» означает дом или квартиру, используемые для проживания жилье в здании или строении, но это не включать жилье в отеле, мотеле или другом учреждение, в котором более 50% единиц находятся используется на временной основе. Бывшие рег. Разд. 1.167 (k) -3 (c) (1) и (2), которые были удалены в 1993 году, при условии, что жилой блок использовался на временном основание, если в течение более половины дней, в которые квартира была арендована во время налоговый год налогоплательщика, он был занят арендатором или ряд арендаторов, каждый из которых занимал квартиру на менее 30 дней.Если жилище было заселено предметом субаренды налогоплательщик смотрел на субарендатора, чтобы определить, была ли жилая единица используется на временной основе.

Определение единиц жилья указывает, что под правым обстоятельства, свойства, такие как дома престарелых, дома престарелых и общежития колледжей могут квалифицироваться как жилая недвижимость, сдаваемая в аренду, пока они не работают нарушает требование переходной базы.Это предполагает определение «переходной основы» 1993 г. по-прежнему применяется, поскольку термин все еще появляется в гл. 168 (e) (2) (A) (ii) (I), который определяет «жилую единицу». В CCM 201147025 Офис главного юрисконсульта процитировал Regs. Разд. 1.167 (k) -3 (c) (1) и (2) при определении того, что a общежитие налогоплательщика квалифицируется как жилая недвижимость. Предполагая, что загородный дом в соответствии с правилами временного проживания, загородный дом классифицируется как арендуемая жилая недвижимость, если Тест на валовой доход от аренды выполнен, и он сдается каждому арендатор более 30 дней более 50% дней в налоговом году сдается в аренду; в противном случае загородный дом будет классифицироваться как нежилая недвижимость.

Методы амортизации, периоды и Условные обозначения

разд. 167 (а) допускает амортизацию вычет за истощение и износ имущество, используемое в торговле или бизнесе или предназначенное для производство дохода. П. 168 излагает методы, периоды и правила, в соответствии с которыми налогоплательщик может амортизировать материальное имущество в соответствии с разд. 167 (а).

В случае сдачи в аренду жилой недвижимости и нежилое недвижимое имущество, гл.168 (б) (3) состояния что применимый метод амортизации — это метод прямой линии. П. 168 (c) заявляет, что применимый период восстановления составляет 27,5 лет для жилых аренда недвижимости и 39 лет нежилой недвижимости свойство. Применимое соглашение, которое будет использоваться как для аренда жилой недвижимости и нежилой недвижимости недвижимость в сек. 168 (d) — это соглашение на середину месяца.

Определенное имущество, указанное в разд.168 (г) (материальный имущество, которое в течение налогового года используется преимущественно за пределами США и определенное другое имущество) амортизируется по альтернативной системе начисления амортизации (ОБЪЯВЛЕНИЯ). Жилая недвижимость в аренду и нежилое недвижимое имущество, подпадающее под действие ADS, амортизируется с использованием прямолинейный метод, период восстановления 40 лет, и середина месяца.

Изменения в использовании

Поскольку валовая Тест на доход от аренды — «за налоговый год», 80% тест нужно рассчитывать ежегодно.Разница в нормы износа арендуемой жилой недвижимости по сравнению с Нежилая недвижимость может быть значительной.

Пример: В январе 2010 года налогоплательщик X помещен в обслуживают здание в штате Нью-Йорк, которое соответствует требованиям Проверка 80% валовой выручки и квартиры требования и не имели временных арендаторов.Следовательно, свойство соответствовало определению сдаваемое в аренду жилое помещение и было амортизировано с использованием прямолинейным методом при годовой ставке примерно 3,6364% (12 месяцев ÷ [12 месяцев × 27,5 годы]). (Годовая норма амортизации отличается в первый и последний год недвижимость находится в услуга из-за применения середины месяца соглашение.)

В 2011 году имущество не соответствовало тест 80% валовой выручки и, следовательно, больше не квалифицируется как жилая недвижимость в аренду. Следовательно, так как недвижимость теперь нежилой имущества, амортизация начисляется линейным метод с годовой ставкой примерно 2,5641% (12 месяцев ÷ [12 месяцев × 39 лет]). (Ежегодный норма амортизации разная в первом и последнем год ввода объекта в эксплуатацию из-за применение соглашения о переходе на середину месяца.)

Жилая недвижимость сдаётся в аренду. обесценились примерно на 30% (1 — [2.5641 ÷ 3.6364]) быстрее нежилой недвижимости. В разница может привести к значительному доходу от инвестиции за счет экономии на налогах, но это также может быть большим выдача при аудите.

Рег. П. 1,168 (я) -4 предоставляет правила определения амортизации скидка на свойство MACRS при изменении использования в руки того же налогоплательщика.Изменения в использовании включают, когда недвижимость превращается из личной собственности в служебную или использование, приносящее доход, и наоборот, и когда изменение в использовании приводит к другому периоду восстановления и / или метод начисления амортизации. Пособие на амортизация в соответствии с этим разделом представляет собой амортизационные отчисления, разрешенные в соответствии с гл. 167 (а).

Изменение использования свойства MACRS происходит, когда основное использование имущества MACRS в налоговом году отличается от такового за непосредственно предшествующий налоговый год.Основное использование свойства MACRS может быть определено в любым разумным и последовательно применяемым способом. Если основное использование изменения свойств MACRS, отчисление на амортизацию за год изменения составляет определяется, как если бы использование изменилось с первого день года изменения.

В случае изменения в использовании приводит к более короткому периоду восстановления и / или метод амортизации, более ускоренный, чем метод, использованный до изменения в использовании, налогоплательщик должен два варианта: (1) налогоплательщик может вычислить амортизационные отчисления с использованием более короткого и / или большего количества метод ускоренной амортизации в год изменения в использовании, или (2) налогоплательщик может выбрать продолжить определение амортизационных отчислений как хотя изменения в использовании не произошло.Эти варианты предоставить возможность планирования в соответствии с потребностями налогоплательщика для более-менее ускоренных амортизационных отчислений. Например, налогоплательщик с избыточным чистым операционным убытком переходящие остатки могут не использовать максимум амортизационные отчисления разрешены и могут захотеть использовать более длительный и менее ускоренный метод амортизации.

Если изменение в использовании приводит к более длительному восстановлению период и / или менее ускоренный метод амортизации, чем перед изменением использования налогоплательщик должен рассчитать амортизационные отчисления с использованием более длинного и / или меньшего метод ускоренной амортизации в год изменения в использовании произошло.

Изменение в вычислении амортизационные отчисления в год изменения собственность в соответствии с Рег. П. 1.168 (i) -4 не является изменение метода учета согласно гл. 446 (е). К провести выборы или проигнорировать выборы, налогоплательщику нужно только заполнить форму 4562, Амортизация и Амортизация (включая информацию о листинговых Собственность), в год изменения. Тем не менее правила под гл.446 (e) и 481 применяются, если налогоплательщик не учитывает амортизационные отчисления в порядке, установленном Рег. П. 1.168 (i) -4 или отменяет выборы, чтобы не принимать во внимание изменение в использовании. Если Разд. 446 (e) и 481 действительно применяются, налогоплательщик должен подать Форма 3115, Заявление об изменении Метод учетной записи, чтобы запросить автоматический изменять.

Имущество, затронутое изменением способа использования правила не подлежат специальной амортизации удержания в год изменения, если иное разрешено в гл.168 (k) (амортизация бонусов), п. 179 (выборы для расходования определенных амортизируемых бизнес-активов (обычно не применимо к жилым и нежилой собственности)) и гл. 1400L (налоговые льготы для собственности New York Liberty Zone). Дополнительно для цели определения того, соглашение применяется к другому свойству MACRS, помещенному в обслуживания в течение года, измененное имущество не принимается во внимание.

Рег. П. 1,168 (я) -4 также обсуждает применимость и варианты использования таблицы амортизации в расчете, правила к вычислить новую амортизационную скидку и активы при условии ADS.

Стоимость Изоляция

По бывшей инвестиционной налоговой льготе (ITC) правила в Рег. П. 1.48-1 (c) в интерпретации Налоговый суд в больничном корпусе г. Америка, 109 т.C. 21 (1997), предметы в здании которые квалифицируются как материальная личная собственность, могут быть отдельно амортизируется согласно MACRS как личное имущество. Кроме того, суд постановил, что если компонент здания не является личной собственностью в соответствии с прежними правилами ИТЦ, это считается структурным компонентом и не может быть амортизируются отдельно. Следовательно, сегрегация затрат исследование по выявлению структурных компонентов конкретных единицы в здании, чтобы максимизировать амортизацию, не быть полезными владельцам здания, в котором арендаторы, которые используют отдельные и идентифицируемые единицы для бизнес-целей и других подразделений в качестве их жилые единицы длительного пользования.

Под временные правила в T.D. 9564, которые применяются к налогам лет, начинающихся 1 января 2012 г. или позднее, налогоплательщик может утилизируйте структурный компонент здания и используйте любые разумный метод распределения затрат на компонент продано в отношении более крупного актива, т. е. строительство.

Заключение

Много налоговых Клиенты практикующих владеют одной или несколькими арендуемыми объектами к которому применяются вышеуказанные правила.Налоговым практикам нужны постоянно общаться с теми клиентами, которые владеют сдача в аренду как жилой, так и нежилые квитанции и проверка, изменилось использование и влияние изменения на налоговые декларации клиентов.

EditorNotes

Алан Вонг — старший менеджер Holtz Rubenstein Reminick LLP, DFK International / США, в Нью-Йорке Город.

Для получения дополнительной информации об этих товарах, свяжитесь с г-ном Вонгом по телефону 212-697-6900, доб. 986 или [email protected].

Если не указано иное, участники являются членами или связаны с DFK International / USA.

Определение жилого объекта для сдачи в аренду

Что такое жилая недвижимость в аренду?

Жилая недвижимость в аренду — это дома, которые приобретаются инвестором и населены арендаторами по договору аренды или другому типу договора аренды.Жилая собственность — это собственность, зонированная специально для проживания или проживания отдельных лиц или домашних хозяйств; он может включать как отдельные дома на одну семью, так и большие многоквартирные дома.

Жилая недвижимость в аренду может быть противопоставлена ​​коммерческой арендуемой собственности, которая вместо этого сдается в аренду предприятиям в собственности, которая зонируется явно для получения прибыли.

Ключевые выводы

• Жилая недвижимость, сдаваемая в аренду — это недвижимость, используемая в качестве жилья для арендаторов.
• По закону, недвижимость должна получать 80% дохода от жилищных целей, чтобы считаться жилой с точки зрения налогообложения.
• Жилая недвижимость в аренду может быть популярным вложением средств, потому что люди хорошо знакомы с идеей аренды недвижимости для проживания.

Как работает жилая недвижимость в аренде

Жилая недвижимость может представлять собой дома на одну семью, кондоминиумы, квартиры, таунхаусы, дуплексы и так далее. Термин «жилая арендуемая недвижимость» отличает этот класс инвестиций в арендуемую недвижимость от коммерческой недвижимости, где арендатором, как правило, выступает юридическое лицо, а не физическое или семейное лицо, а также отелей и мотелей, в которых арендатор не проживает в собственности в течение длительного времени.

Жилая недвижимость в аренду может быть привлекательным вложением средств. В отличие от акций, фьючерсов и других финансовых вложений, многие люди не понаслышке знакомы как с рынком аренды в качестве арендаторов, так и с рынком жилой недвижимости в качестве домовладельцев. Знакомство с процессом и инвестициями делает жилую недвижимость менее устрашающей по сравнению с другими инвестициями. Помимо фактора знакомства, арендуемая жилая недвижимость может предложить ежемесячный денежный поток, долгосрочное повышение стоимости, использование заемных средств и вышеупомянутые налоговые преимущества в отношении дохода от инвестиций.

Владение арендуемой жилой недвижимостью может иметь налоговые преимущества, которые другие, более косвенные инвестиции в недвижимость, такие как инвестиционный траст в недвижимость (REIT), не предоставляют владельцу. Конечно, прямое владение арендуемой жилой недвижимостью также связано с обязанностью действовать в качестве арендодателя или привлекать компанию по управлению недвижимостью, а также риски, связанные с пустыми квартирами и спорами между арендаторами.

Риски аренды жилой недвижимости

Конечно, у сдачи в аренду жилой недвижимости есть и недостатки.Ключевым является то, что сдача в аренду жилой недвижимости не является очень ликвидным вложением средств. Денежный поток и высокая оценка — это очень хорошо, но если объект перестает приносить одну или обе из-за плохого управления или рыночных условий, фактически сократить убытки и выйти из этого может быть сложно. Чтобы продать сдаваемую недвижимость в затруднительное положение, вам нужно найти покупателя, который оценит ценность инвестиции, которую вы больше не видите или просто не существует.

Существуют также значительные головные боли, связанные с работой в качестве арендодателя, хотя привлечение компании по управлению недвижимостью может помочь, и эта стоимость еще больше влияет на размер прибыли от инвестиций.Наконец, существует риск, связанный с изменением налоговых кодексов. Налоговый режим аренды жилой недвижимости может измениться, что частично снизит привлекательность инвестиций.

Налогообложение арендуемой жилой недвижимости

В Соединенных Штатах IRS считает жилую недвижимость недвижимостью, более 80% дохода которой поступает от жилых единиц. Для сдачи жилья в аренду используется 27,5-летний модифицированный график ускоренной системы возмещения затрат (MACRS) для начисления амортизации.Доход от жилой недвижимости рассматривается как пассивный доход, поэтому существуют правила, регулирующие порядок учета убытков при активном участии собственника. Публикация IRS 527 Residential Rental Property содержит обзор налоговых правил и обновляется при изменении правил или положений.

Определения типов занятости

Определения типов занятости

Определения типов размещения

Односемейный Жилище, если строение является жилым домом на одну семью, или односемейное жилище в многоквартирном доме; случайный заполняемость допускается, если она ограничена менее 50% площади здания. общая площадь дома.В эту категорию входит жилой таунхаус / таунхаус, который представляет собой многоэтажный блок, отделенный от аналогичных блоков сплошными, вертикальными, несущие стены, не имеющие в стенах проемов между агрегатами и без горизонтальных разделений между любыми единицами.

Для многофункциональных зданий с более чем одной семьей юнита, здание классифицируется как нежилой бизнес или прочие нежилые помещения, если их площадь превышает 25 процентов от общей площади используется для служебных или иных нежилых целей.

Для дома на одну семью (например, отдельно стоящего дом, таунхаус или таунхаус), здание классифицируется как нежилое бизнес или другое нежилое помещение, если 50 или более процентов от общей площади Площадь используется для деловых или иных нежилых целей.

ПРИМЕЧАНИЕ: Случайное размещение — офисы, частные школы, студии или небольшие сервисные операции в жилом доме.

2-4 семейный дом если строение представляет собой жилой дом, состоящий из 2–4 единиц; случайное заселение (см. примечание выше) разрешено, если общая площадь таких помещений ограничивается менее 25% от общей площади пола. внутри здания. В эту категорию входят многоквартирные дома и кондоминиумы. здания. Сюда не входят отели и мотели со стандартной арендой комнат на менее 6 месяцев.

Другое Жилая Здание, если строение представляет собой жилой дом, в котором есть более 4 квартир / единиц; случайные занятия (см. примечание выше) разрешены, если общая площадь таких помещений ограничена менее более 25% от общей площади здания.Эта категория включает в себя кондоминиумы и многоквартирные дома, а также отели, мотели, туристические дома и пансионаты, где обычно проживает гость. составляет 6 месяцев и более. Примеры других жилых домов включают общежития. и вспомогательные жилые помещения.

Нежилое Бизнес, если названный застрахованный является лицензированным коммерческим предприятием который приносит доход и покрытие составляет:

А здание, спроектированное как нежилое, или

A многофункциональное здание, в котором общая площадь отведена под коммерческие использование превышает 25 процентов от общей площади здания, или

A здание, предназначенное для использования под офисные или торговые помещения, помещения для оптовой торговли, гостеприимство или для аналогичного использования.

Это размещение включает, но не ограничивается:

• Малый предприятия

• Торговые здания

• Коммерческие сельскохозяйственные постройки

• Производственные здания

• Склады

• Коммерческие гаражи

• Дом престарелых

• Отели типа «постель и завтрак» по лицензии

• Гостиницы и мотели с нормальной арендой комнат менее 6 месяцев.

Другое нежилое если полис страхует нежилое здание или смешанное здание, которое не квалифицируется как жилое или нежилое коммерческая недвижимость.

Это вместимость включает, но не ограничивается:

• Дома поклонения

• Некоммерческие здания

• Школы

• Государственные и муниципальные здания

• Некоммерческие сельскохозяйственные постройки (в т.ч. зерновые бункеры и силосы)

• Сельскохозяйственные постройки, не используемые как часть предприятия

• Навесы для инструментов и хранения

• Гаражи

• Домики с бассейнами

• Клубные дома

Многосемейных и нежилых объектов

Сбор за охрану качества воды (WQPC) является частью каждого счета по налогу на недвижимость округа Монтгомери.Если вы владеете многоквартирной или нежилой недвижимостью, есть несколько способов снизить комиссию!

Многосемейная недвижимость — это многоквартирные дома или квартиры. Если вы живете в доме или таунхаусе, посетите нашу страницу с жильем.

Получите кредит на управление ливневыми водами

Уменьшение количества апелляций и смежных прав

---

Кредит на управление ливневыми водами

Снижение платы до 60%. будет присуждено в зависимости от объема воды, очищенной за счет сочетания экологического дизайна площадки и других систем управления ливневыми водами; или 80% сокращение в зависимости от объема очищенной воды, если собственность полностью обрабатывается только методами экологического проектирования.(Не знаете, что это значит? Позвоните по телефону 3-1-1 или , отправьте запрос на обслуживание

Методы управления ливневыми водами — это методы или сооружения ландшафтного дизайна, которые помогают уменьшить сток ливневых вод. Они помогают предотвратить повреждение водотока, наводнения и эрозию. Некоторые практики даже украсят вашу собственность!

Кредит предоставляется владельцам собственности, которые владеют и поддерживают методы управления ливневыми стоками на месте (см. Список методов), и основаны на объеме уловленной воды.Целью кредитной программы является стимулирование владельцев собственности за помощь в очистке и контроле ливневых стоков.

Что дает право на получение кредита?

В настоящее время в округе действует более 10 000 практик управления ливневыми водами. Вы можете иметь один! Типы практик, имеющих право на получение кредита, включают:

• Дождевые сады

• Проницаемое покрытие

• Пруды с дождевой водой

• Сохранение ландшафта

• Зеленые крыши

• Трава Swale

Нет доступа к онлайн-форме? Позвоните по телефону 3-1-1 или и отправьте запрос на обслуживание

Просмотрите нашу карту, чтобы узнать, есть ли в вашей собственности устройства для отвода ливневых стоков:

(Загрузка карты может занять несколько секунд)

Могу ли я получить кредит?

Право на получение кредита имеет только недвижимость с практикой управления ливневыми стоками.Эти методы должны соблюдаться владельцем собственности и в соответствии с требованиями Департамента охраны окружающей среды округа Монтгомери.

Есть ли у вас методы управления ливневыми стоками на вашем участке?

• Да! Тогда вы можете оформить кредит! Продолжайте читать на этой странице для получения более подробной информации или запустите приложение прямо сейчас.

• Нет, , но я хочу получить кредит в будущем.

  • Программа RainScapes работает с владельцами недвижимости над внедрением методов управления ливневыми стоками, такими как дождевые сады, ландшафтный дизайн и зеленые крыши. Вы даже можете получить финансовые стимулы, чтобы помочь со стоимостью установки, ВНЕШНЯЯ ЧАСТЬ, чтобы получить право на получение кредита.

• Не уверены?

  • В вашем доме могут быть конструкции, которые были установлены предыдущим владельцем или во время строительства.Найдите свой адрес на карте выше, чтобы узнать, есть ли у вас практика, зарегистрированная в округе.

  • У вашей собственности есть сад, который может быть RainScape? Чтобы узнать, отправьте электронное письмо программе RainScapes.

Уход за дождевым садом — отличный способ заработать кредит WQPC

Насколько велик мой кредит?

• Снижение платы до 60% будет присуждено в зависимости от объема воды, очищенной за счет сочетания экологического дизайна площадки и других систем управления ливневыми водами; или 80% сокращение в зависимости от объема очищенной воды, если собственность полностью обрабатывается только методами экологического проектирования.

• Для режима кондоминиума необходимо заполнить только одно заявление (например, ассоциацию кондоминиума). Если практика ливневой канализации применяется ко всем владельцам собственности в кондоминиуме, то необходимо включить список налоговых счетов, на которые распространяется кредит.

• Крайний срок: заявку на кредит необходимо подать до 30 сентября, чтобы она была применена к вашему текущему налоговому счету.

• Возникли проблемы? Не знаете, что все это значит? Позвоните по телефону 3-1-1 или , отправьте запрос на обслуживание

Нет доступа к онлайн-форме? Позвоните по телефону 3-1-1 или и отправьте запрос на обслуживание

Что мне нужно для заполнения кредитной заявки?

Информация об аккаунте (требуется вся информация)

• Идентификатор счета, указанный в счете по налогу на имущество (8-значное число)

• Проверьте, является ли это «новой» заявкой или «заявкой на продление».

• Важно: правила округа требуют от владельцев собственности продлевать кредит WQPC каждые три (3) года.

• Имя владельца в том виде, в котором оно указано в вашем счете по налогу на недвижимость.

• Адрес собственности, город, штат и почтовый индекс физического местонахождения собственности с локальной системой управления ливневыми водами.

• Почтовый адрес, город, штат и почтовый индекс, если он отличается от адреса сайта. Это необходимо для отправки корреспонденции по кредитной заявке.

• Номер телефона, по которому можно связаться с владельцем недвижимости по поводу заявки на кредит и координации посещения объекта.

• Адрес электронной почты для связи с владельцем недвижимости по поводу заявки на кредит (включая напоминание о продлении) и координации посещения объекта.

• Номер телефона, по которому можно связаться с владельцем недвижимости по поводу заявки на кредит и координации посещения объекта.

• Адрес электронной почты для связи с владельцем недвижимости по поводу заявки на кредит (включая напоминание о продлении) и координации посещения объекта.

Кандидат может напрямую ввести объем проектирования в Кредитный калькулятор NR / MFR, если имеются планы проектирования или другие данные по проекту.Если отсутствуют проектные данные для объема очистки системы управления ливневыми водами, Кредитный калькулятор NR / MFR автоматически рассчитает Предполагаемый объем очистки на основе эпохи проектирования практики и соответствующей площади дренажа. Для получения дополнительной информации позвоните по телефону 3-1-1 или , отправьте запрос на обслуживание

Планы, сертифицированные инженерами, включают:

• Общая непроницаемая площадь (квадрат).Сюда входят здания, автостоянки, пешеходные дорожки, проезды, навесы. Раздел 19-21 Кодекса графства определяет непроницаемую зону как «любую поверхность, которая предотвращает или значительно затрудняет проникновение воды в нижележащий грунт, включая любые конструкции, здания, внутренний дворик, тротуар, уплотненный гравий, тротуар, асфальт, бетон. , камень, кирпич, плитка, бассейн или искусственный газон ».

• Год установки (требуется для определения процента кредита по кредитной линии).

• Размер и единицы помещения (требуется DEP для оценки сооружения и обработки непроницаемой зоны). Например, размер дождевого сада может быть указан как количество квадратных футов.

• Непроницаемая территория, обработанная системой управления ливневыми водами (требуется для расчета кредита). Приложите фотографию системы управления ливневыми водами (требуется DEP для оценки практики и обработки непроницаемой зоны).

Интересуетесь, как мы рассчитали ваш платеж? Посмотрите, как мы это сделали!

---

Апелляции и смежные свойства единоличного собственника

Объединение смежных свойств

Владельцы недвижимости могут подать заявку на объединение смежных счетов собственности одного собственника в один.

Если собственность охватывает несколько налоговых счетов, вы можете подать апелляцию, чтобы отдельные счета были объединены в один для целей расчета WQPC.Если вы хотите подать апелляцию, заполните форму выше.

Примечание: Объединение смежных объектов недвижимости, принадлежащих одному владельцу, является частью формы апелляции.

Крайний срок: Объединение непрерывных заявок на собственность одного собственника является частью формы апелляции. Апелляцию необходимо подать не позднее 30 сентября того года, в котором должна быть произведена оплата.

Нет доступа к онлайн-форме? Позвоните по телефону 3-1-1 или и отправьте запрос на обслуживание

Подайте апелляцию на оплату WQPC

Если владелец недвижимости считает, что плата за охрану качества воды была назначена или рассчитана неправильно, он может обратиться к директору Департамента охраны окружающей среды с ходатайством о корректировке, подав письменный запрос, используя форму апелляции.

Крайний срок: Апелляция должна быть подана не позднее 30 сентября того года, когда должна быть произведена оплата сбора.

Нет доступа к онлайн-форме? Позвоните по телефону 3-1-1 или и отправьте запрос на обслуживание

Подача апелляции

При подаче апелляции собственник недвижимости должен предоставить:

1. Подробное изложение основания ходатайства и
2. Документы, подтверждающие утверждение, что объекту следует присвоить другую классификацию; или что измерения водонепроницаемой зоны, использованные для расчета эквивалентных жилых единиц для собственности, неверны; или что собственность не подлежит WQPC в соответствии с применимым законодательством.

В течение 60 дней после получения петиции, Директор рассмотрит WQPC, присвоенный собственности, и примет письменное решение о том, следует ли удовлетворить просьбу собственника об изменении размера оплаты или отклонить ее.

Обжалование вашего платежа: часто задаваемые вопросы

Я считаю, что мой WQPC был рассчитан неверно. Как мне подать апелляцию на обвинение?

Если владелец недвижимости считает, что плата за охрану качества воды (WQPC) была назначена или рассчитана неправильно, он может обратиться к директору Департамента охраны окружающей среды с ходатайством о корректировке, подав письменный запрос с использованием онлайн-формы апелляции.

Когда заканчивается срок подачи апелляции в WQPC?

Апелляции должны быть поданы не позднее 30 сентября того года, когда должна быть произведена оплата сбора.

У меня несколько объектов недвижимости. Могу ли я объединить свойства вместе для расчета WQPC?

Да. Владельцы собственности могут подать заявку на объединение смежных (без разделения, например, дороги между владениями) счетов собственности одного владельца в один.Обратитесь к директору Департамента охраны окружающей среды с просьбой о корректировке, подав письменный запрос, используя онлайн-форму апелляции.

Если собственность охватывает несколько налоговых счетов, вы можете подать апелляцию, чтобы отдельные счета были объединены в один для целей расчета WQPC. Если вы хотите подать апелляцию, заполните форму апелляции.

Как округ рассчитывает непроницаемую поверхность моей собственности?

Данные о непроницаемой поверхности были собраны из изображений с помощью географических информационных систем (ГИС), доступных в округе Монтгомери и в Комиссии по планированию и национальному парку штата Мэриленд.Чтобы просмотреть аэрофотоснимок вашей собственности, который использовался для определения вашего сбора, перейдите на страницу просмотра вашего счета.

Что считается площадью непроницаемой поверхности?

Непроницаемые поверхности — это любые поверхности, которые не позволяют дождевой воде или талому снегу попадать в землю. Непроницаемые поверхности вашей собственности, используемые для расчета WQPC, включают:

Включено в WQPC:

• Площадь застройки
• Патио
• Пристроенный или отдельно стоящий гараж
• Дорожки
• Проезд
• Баскетбольные / теннисные корты
• Частные автостоянки
• Прочие участки с твердым покрытием, например бетонным или асфальтовым

Не входит в WQPC:

• Бассейны (включая патио и мощеные площадки вокруг бассейна)
• Деревянные настилы
• Подъезды
• Общественные тротуары
• Строения сельскохозяйственного предприятия, такие как амбары или силосы
• Сельскохозяйственные подъездные пути или пешеходные дорожки

Почему моя гравийная подъездная дорога считается непроницаемой?

При определении непроницаемой поверхности Департамент следует определениям, содержащимся в Руководстве по проектированию ливневых вод, опубликованном Департаментом окружающей среды Мэриленда.Согласно Руководству по проектированию, кирпичные поверхности являются непроницаемыми, а гравийные поверхности, используемые для транспортных средств или тяжелой техники, также являются непроницаемыми.

Просмотрите страницу Руководства по проектированию ливневых вод, посвященную непроницаемости проезжей части и дороги. (PDF, 36 КБ)

Руководство основано на исследованиях, показывающих, что участки с гравием и грязью, используемые для подъезда транспортных средств или стоянки, имеют пониженную влагоудерживающую способность и демонстрируют дренажные характеристики, аналогичные асфальту или бетону. Уплотнение гравия и почвы под ним значительно снижает его проницаемость по сравнению с естественными проницаемыми поверхностями.Следовательно, даже если гравий кажется проницаемым, на самом деле он становится непроницаемым.

Есть ли у моего бассейна непроницаемая поверхность?

Округ Монтгомери не включает площадь бассейна, содержащего воду, в вычислениях WQPC. В WQPC будет включена только вымощенная территория вокруг бассейна, такая как внутренний дворик.

У меня есть проницаемый тротуар для моей подъездной дороги, но эта область все еще включена в мой WQPC.Почему?

Устройства для очистки ливневых вод, такие как водопроницаемое покрытие и стояки, включаются в состав непроницаемых поверхностей, поскольку они были застроены землей. Однако владельцы собственности могут использовать их, чтобы подать заявку на получение кредита (или скидки) от WQPC.

В моем блоке нет ливневых стоков. Почему я должен платить WQPC?

Вода не обязательно должна течь через ливневые стоки, чтобы загрязнять ливневые воды. Дождевая вода может собирать мусор, загрязняющие вещества и масла, когда течет по проездам и другим мощеным поверхностям, а затем стекает прямо в ручьи.Кроме того, застройка и мощеные поверхности препятствуют естественному впитыванию воды в землю, создавая большие объемы стока, которые быстро попадают в наши ручьи, вызывая эрозию и наводнения. Ливневые воды являются серьезной проблемой в городских и пригородных частях округа, а также могут наблюдаться в сельской местности.

У меня несколько объектов недвижимости. Могу ли я объединить свойства вместе для расчета WQPC?

Да.Владельцы собственности могут подать заявку на объединение смежных (без разделения, например, дороги между владениями) счетов собственности одного владельца в один. Подать прошение Директору Департамента охраны окружающей среды о корректировке, подав письменный запрос в качестве апелляции.

Если собственность охватывает несколько налоговых счетов, вы можете подать апелляцию, чтобы отдельные счета были объединены в один для целей расчета WQPC. Если вы хотите подать апелляцию, заполните ее.

Жилая и коммерческая недвижимость

Фрэнк Галлинелли

ср часто слышите это: «Что лучше сделать? Жилой или коммерческий инвестиционная недвижимость? » Неудивительно, что нет односложный ответ на этот вопрос. Вы придете к своему лучшему выбору — тот, который максимизирует ваши шансы на успех — работая через процесс принятия решений, который включает некоторые «глобальные» проблемы, некоторые местные и некоторые из них полностью личные.

Определения

Let’s начнем с некоторой терминологии. Для целей нашего обсуждения мы определять как жилую недвижимость любую недвижимость, в которую входят все или почти все доход от жилых единиц. Дома на одну семью, на несколько семей, многоквартирные дома, квартиры, кооперативы все жилые. (К вашему сведению, налог Кодекс классифицирует любую недвижимость, в которой 80% или более валового дохода происходит от жилых единиц как жилых, поэтому многие объекты смешанного назначения могут быть классифицированы как жилые для целей налогообложения.)

Для коммерческой недвижимости, мы будем использовать типичное определение непрофессионала: собственность который получает доход из нежилых источников, таких как офисы, торговые площади и промышленные арендаторы.

Почему я так говорю это определение непрофессионала? Потому что оценщики и кредиторы считать большие (> 4-х квартирные) многоквартирные дома коммерческими инвестиционной собственности, так как они покупаются и продаются строго для способность приносить доход, а не в качестве потенциального личного места жительства для собственник / инвестор.Однако для нашего обсуждения лучше относиться ко всем многоквартирным домам как к жилым объектам.

Продолжайте читать эту статью в нашем блоге ->

Авторские права 2010, RealData® Inc. Все права защищены.

Информация, представленная в этой статье, отражает мнение автора и не обязательно отражает мнение RealData® Inc. Материалы, содержащиеся в статьях на сайте realdata.com, являются не предназначены для предоставления юридических, налоговых или других профессиональных советов или заменяет надлежащий профессиональный совет и / или должную осмотрительность.Мы призываем проконсультироваться с юристом, CPA или другим подходящим профессионалом прежде чем предпринимать какие-либо действия в отношении вопросов, обсуждаемых в любой статье или размещение. Размещение любой статьи и любой обратной ссылки на автор и / или компания автора не означает одобрение или рекомендация продуктов или услуг автора.

Вы не можете воспроизводить, распространять или передавать какие-либо материалы на этот сайт без явного письменного разрешения RealData® Inc. или другие правообладатели.Содержимое веб-сайтов, отображаемых или связанных с сайта realdata.com является защищенным авторским правом материалом соответствующих места.

Актуальность различения жилых и нежилых помещений для наблюдения и борьбы с Aedes aegypti в Рио-де-Жанейро, Бразилия

Abstract

Энтомологические исследования Aedes aegypti (L.) часто сосредоточены на жилых помещениях, игнорируя нежилые помещения. жилые помещения. Было предложено, чтобы последние подлежали конкретным стратегиям мониторинга, поскольку они могут вносить значительный вклад в общую популяцию комаров.В этом исследовании мы использовали ловушки для откладывающих яйца самок, чтобы сравнить уровни Ae. aegypti в жилых и нежилых помещениях и оценить, имеются ли какие-либо доказательства пространственной ассоциации заражения между нежилыми помещениями и окружающими домами. Эта информация важна для разработки конкретных программ наблюдения для этих особых участков и их окрестностей. Это исследование проводилось в трех районах города Рио-де-Жанейро, Бразилия, с разной плотностью населения, услугами водоснабжения, историей денге и растительностью. Ae. Численность aegypti измерялась с использованием ловушек двух типов (стандартных и липких), установленных в пяти нежилых помещениях и 80 жилых помещениях на квартал. Комаров собирали летом (с января по март) и зимой (с июня по сентябрь) 2007 года. Распределение уловов на домашнее хозяйство в неделю существенно не отличалось между сезонами, хотя большее количество яиц и взрослых особей было получено летом. Большинство нежилых помещений были заражены ненамного больше, чем дома, несмотря на большее количество контейнеров.Было несколько исключений, включая транспортную компанию, два центра утилизации и лодочную верфь. Эти сильно зараженные нежилые помещения также были пространственно связаны с сильно зараженными соседними домами. Непрерывный мониторинг с помощью ловушек может быть эффективным способом оценки нежилых помещений как источников переносчиков денге для близлежащих населенных пунктов.