Жилое нежилое помещение: ЖК РФ Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение \ КонсультантПлюс

26.05.2023
Комментариев нет

Проблемы и практика перевода жилого помещения в нежилое

Проблемы и практика перевода жилого помещения в нежилое

На сегодняшний день существует огромный спрос на коммерческие метры. Особенно этот спрос ярко выражен в сфере стрит-ритейла. Так, выкупаются жилые квартиры на первых этажах и переводятся в нежилой фонд, чтобы уже после использовать их в коммерческих целях. Но данная операция сопряжена с некоторыми сложностями и нюансами, о коих будет рассказано в данной статье.

Что говорит закон

Жилищный кодекс Российской Федерации в ст.17 «Назначение жилого помещения и пределы его использования» указывает на то, что жилое помещение можно использовать только для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающих на законных основаниях в жилом помещении граждан. Таким образом, жилое помещение не может быть использовано для размещения офисов, магазинов, торговых точек, складов и т.

п. Указанная деятельность может осуществляться только после перевода жилого помещения в помещение нежилое.

Существует определенная процедура при переводе помещения и жилого фонда в нежилой, которая должна быть соблюдена. Таким образом, исключена возможность признания жилого помещения нежилым по факту, т.е. в том случае, если в нем находится фирма или предприниматель.

На сегодняшний день вопрос перевода помещения в нежилое является вопросом крайне актуальным. На это, в первую очередь, влияет то, что арендные ставки на коммерческое помещение намного выше, чем на жилое. А кроме того, у предпринимателя, затеявшего вести свой бизнес на улицах города, просто нет другого выхода. Сегодня градостроительный регламент разрешает строить бизнес и торговые центры только в отведенных для этого общественно-деловых зонах. Поэтому, если названный выше предприниматель решает открывать, например, магазин на территории, которую не разрешает использовать в коммерческих целях регламент, то у него не останется выбора, кроме как выкупить квартиру и перевести ее в нежилое.

Процедура перевода жилого помещения в нежилое, определена параграфами стать 22 Жилищного кодекса Российской Федерации. И прежде чем за это взяться, стоит проверить выполнимы ли следующие требования:

• Возможно ли оборудование отдельного входа в помещение. Ведь законодательство запрещает использовать для этих целей подъездный вход.

• Помещение не должно быть частью помещения жилого.

• Помещение не должно являться местом постоянного проживания.

• Помещение не должно быть арестовано, находиться в залоге или иным образом зависеть от третьих лиц.

• Помещение должно находиться на первом этаже, либо же, если оно находится выше, то находящиеся под ним помещения должны быть тоже нежилыми.

Если все, вышеперечисленные требования возможно выполнить, то следующим шагом идет обращение в администрацию необходимого района города. Они же, в свою очередь, затребуют следующие документы:

• Заявление на перевод помещения в нежилой фонд.

• Правоустанавливающие документы на помещение (заверенные нотариусом подлинники или копии).

• Технический паспорт помещения.

• Поэтажный план здания.

• Проект перепланировки (если она требуется для использования помещения, как нежилого)

Проект перепланировка нужен обязательно, хотя 23 статья Жилищного кодекса и допускает отсутствие оного, но на практике, при переводе помещения в нежилое, почти всегда приходится оборудовать отдельный вход, что и является по сути операцией перепланировки помещения.

Процедура перевода помещения из жилого фонда в нежилой требует некоторого времени. Так, в обязательном порядке получив расписку в администрации о том, что они получили перечисленные выше документы, придется ждать решения от муниципалитета. Он, в свою очередь, обязан его вынести в срок не более чем 45 дней с момента обращения. Приняв решение, муниципалитет в течение трех рабочих дней должен направить его заявителю. Полученный акт муниципалитета и является конечным основанием для использования помещения с коммерческим умыслом.

Закон запрещает требовать от заявителя еще какие-либо документы, помимо перечисленных выше. Но мы, как известно, живем в России и у нас существует множество противоречий в сложившемся законодательстве. Так, скорее всего, потребуется предоставление согласований с ГИБДД, СЭС, МЧС и прочими. И в случае, если какое-либо согласование получить не удастся, возможность перевода помещения в нежилое активно стремится к нулю. Как основания для своего отказа Жилищный кодекс выдвигает следующее:

• Отсутствие каких-либо из затребованных документов.

• Предоставление документов в ненадлежащий орган.

• Нарушение статьи 22 ЖК РФ и ее предписаний.

• Несоответствие проекта перепланировки помещения предписаниям законодательства.

И тут у нас получается крайне неприятная ситуация. Установленный запрет для муниципалитета о требовании дополнительных документов у заявителя, видимо, исходил из того, что перечисленного выше пакета документов вполне хватает, чтобы понять всю подноготную операции перевода помещения в нежилое и судить о ее законности и возможности. При этом 22 статья Жилищного кодекса РФ гласит, что операция перевода помещения в нежилой фонд в строгом соответствии с ЖК, а кроме того в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, которое, в свою очередь, состоит еще и из Земельного кодекса, а также множества других подзаконных актов. В итоге, учитывая всю витиеватость нашего законодательства, у чиновников появляется масса причин для того, чтобы отказать заявителю в переводе помещения в нежилое.

Кроме того, согласно все той же 22 статье, муниципалитет может затребовать от заявителя получить согласие на процедуру переводу помещения от соседей. Практика показывает, что может потребоваться как согласие собственников соседних квартир, так и собственников всего дома или подъезда. Так, если заявитель все таки получил согласие соседей, то нет никакой гарантии что от него не потребуют также и согласие всего дома.

Опыт «бывалых»

В одном из случаев предприниматель решает перевести приобретенную квартиру в нежилое помещение. Так, он обращается в администрацию города с соответствующим заявлением, кипой необходимых документов, и в том числе с согласиями, полученными от собственников соседних квартир. Но, тем не менее, от администрации был получен отказ, основанный на том, что было получено согласие не всех собственников дома. Но предприниматель, полагающий что он и так подготовил документов гораздо больше, чем требовалось, обращается в суд. Который, в свою очередь, тоже отказывает предпринимателю в его прошении, обосновывая свой отказ тем, что земельный участок, находящийся под домом, часть которого будет занята при переводе квартиры в нежилое, находится в собственности муниципалитета, у которого предприниматель согласия не спрашивал. В подобных ситуациях суд исходит из того факта, что при переводе помещения в нежилое, уменьшается общее имущество, которое является собственностью жильцов дома. 

Обычно здесь имеется ввиду участок земли придомовой территории. Но в случае, когда участок под домом не сформирован до введения ЖК Российской Федерации, этот самый участок может находиться в собственности и муниципалитета и жильцов дома.

В подобных случаях нужно обязательно получать согласие мэрии на процедуру перевода помещения в нежилое.

Также бывают случаи, когда муниципалитет обязывается в судебном порядке принять прошение о переводе помещения в нежилое, так как отказ администрации был неправомерным. В этом случае положительных заключений надзорных органов о процедуре перевода не было в перечне документов, которые администрация запросила от заявителя.

Кроме того бывали ситуации, когда администрация в процессе вынесения решения обязывала оплатить заявителя инвестиционный взнос в нежилой фонд. Но согласно Налоговому кодексу РФ, органам государственной власти и местного самоуправления запрещается самостоятельно устанавливать какие-либо сборы и налоги. Как итог, суд признал все доводы администрации несостоятельными, такой «инвестиционный взнос» незаконным, а сделку ничтожной.

Перевести жилое в нежилое — далеко не всем под силу

Процедура перевода помещения в нежилое довольно сложна и сопряжена со многими нюансами вопросами влияния свыше. Так, далеко не каждый в состоянии успешно ее закончить. Суд часто в процессе разбирательств может принимать кардинально разные решения. Например, в первой инстанции отказать заявителю, во второй признать его прошение законным и обоснованным, а в третьей и вовсе одобрить. Поэтому, решив перевести помещение в нежилой фонд, стоит обязательно идти до конца и отстаивать свои права в судебном порядке.


Источник: аналитический отдел портала о коммерческой недвижимости knkras.ru


ВС России уточнил правила перевода помещения из жилого в нежилое

Свежий номер

РГ-Неделя

Родина

Тематические приложения

Союз

Свежий номер

Власть

11.07.2022 19:49

Поделиться

Наталья Козлова

Скандальную, но часто встречающуюся ситуацию изучил Верховный суд, когда пересмотрел итоги спора соседей в многоквартирном доме. Хозяин одной из этих квартир захотел превратить свои квадратные метры на первом этаже многоквартирного дома в магазин с отдельным входом. По закону для этого ему нужно сначала заручиться поддержкой других собственников. Но сколько необходимо голосов «за»? Придется ли получать одобрение всех собственников или достаточно 2/3 от общего числа их голосов?

Перевод квартиры в нежилое помещение — процедура для хозяина помещения очень непростая. / Сергей Михеев

На этот вопрос ответил Верховный суд в одном из своих недавних определений, а рассказал об этом деле портал «Право ru». Эта история произошла в Краснодаре, где у гражданина была квартира на первом этаже многоквартирного дома. Вот он и решил перевести ее в нежилое помещение, чтобы открыть там магазин.

Для воплощения задуманного квартировладелец инициировал проведение собрания собственников помещений дома. Собственники, обладающие 73,11 процента голосов от общего числа, высказались за перевод. Они же согласились с предложением хозяина квартиры, которой предстояло стать магазином, сделать в этот магазин отдельный вход, использовав для этого часть общего имущества, в том числе землю, прилегающую к дому.

Границы помещений в многоквартирном доме должны быть одобрены всеми собственниками

Перевод недвижимости в нежилое помещение дала добро и межведомственная комиссия администрации Краснодара по использованию жилищного фонда. А еще спустя некоторое время городские чиновники признали эту бывшую квартиру нежилым помещением и согласовали обустройство отдельного входа. Владелец быстро соорудил отдельный вход. А через некоторое время получил иск от жильцов. Две соседки не согласились с большинством и потребовали признать недействительным решение собрания владельцев.Гражданки сослались на то, что владелец квартиры не получил согласия всех собственников на использование придомовой территории.

Дело слушал Ленинский райсуд Краснодара. Суд частично удовлетворил иск, так как установил, что перепланировка и переустройство, которые провел квартировладелец, уменьшили размер общего имущества. Такие работы, как сказано в статье 40 ЖК («Изменение границ помещений в многоквартирном доме»), должны быть одобрены всеми собственниками помещений многоквартирного дома. А ответчик же заручился лишь 73,11 процента голосов. Суд признал решение общего собрания недействительным. Но он не стал обязывать ответчика демонтировать построенный вход и восстанавливать дорожное покрытие. Следующей инстанцией стал краевой суд. Он не согласился с первой инстанцией в части признания решения общего собрания недействительным. По мнению апелляции, тут нужно применять статью 44 («Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме») и статью 46 ЖК («Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме»).

Первая норма относит к компетенции общего собрания собственников принятие решений о пределах использования земли, на котором расположен многоквартирный дом. А вторая устанавливает необходимое число голосов для вынесения соответствующего решения — не менее 2/3 от общего числа голосов собственников. Перевод квартиры в нежилое помещение и оборудование отдельного входа было одобрено 73,11 процента голосов — это больше, чем 2/3. Таким образом, краевой суд признал правильным решение собрания. Кассационный поддержал его выводы. Тогда недовольная решением соседка пошла в Верховный суд РФ.

Там сослались на статью 40 ЖК. Где сказано, что если реконструкция, перепланировка и (или) переустройство невозможны без присоединения к помещению части общего имущества, то такие работы требуют согласия всех собственников помещений, — заявил ВС. По мнению высокой судебной инстанции, нижестоящим судам в настоящем деле следовало установить, какие правовые последствия для общего имущества имело принятое на собрании решение: влекло ли оно его уменьшение или нет. От этого зависело правильное применение нормы и определение необходимого числа голосов.

Перевод квартиры в нежилое помещение требовал перепланировки и переустройства с уменьшением общего имущества. Следовательно, одобрить его должны были все собственники. ВС также обратил внимание на доводы истцов об отсутствии подлинника решения и протокола собрания. Эти бумаги, по закону нужно предоставить в жилищную инспекцию. При этом сама Госжилинспекция Краснодарского края заявляла, что не получала таких документов. Этих бумаг нет и в материалах дела, заметила гражданская коллегия.

Поэтому установить факт голосования и то, как именно оно проходило, объективно невозможно, как и определить отсутствие нарушений при созыве собрания, его проведении и подведении итогов. Этому суды не дали никакой оценки, подчеркнул ВС и отменил все решения, отправив дело на новое рассмотрение.

Российская газета — Федеральный выпуск: №148(8796)

Поделиться

Жилищное правоВерховный судПостановления и разъяснения Верховного Суда РФЖилищное законодательство

Жилая и нежилая земля

Инвестирование в землю существенно отличается от покупки построенной недвижимости. Тем не менее, доход от инвестиций в значительной степени зависит от типа земли, в которую вы инвестируете. Один из наиболее часто задаваемых вопросов всеми инвесторами: что предлагает более высокую рентабельность инвестиций — жилая земля или нежилая земля? Покупатели мало осознают, что существуют различные типы нежилых земель, каждый из которых имеет свой собственный набор проблем и перспектив роста. Если вы столкнулись с этой дилеммой, какой тип земельной собственности купить, важно понимать типы земельных участков и тип отдачи от инвестиций, которую вы можете получить от этого участка земли.

В зависимости от использования земля подразделяется на жилую и нежилую. Нежилые земли далее классифицируются на –

  • Промышленные
  • Коммерческие
  • Сельскохозяйственные

Из всех, независимые покупатели могут инвестировать, коммерческие и промышленные земли. Правительство владеет землей, зарезервированной для рекреационных и транспортных целей, и предоставляет ее частным игрокам для развития через тендеры.

Жилая земля

Любая земля, земельный участок, земельный участок, участок или площадь земли, включая любое здание, используемое в основном или предназначенное для использования в качестве жилья, занимаемого владельцем или арендатором, представляет собой жилую землю. Жилье на одну семью, а также многоквартирные дома могут быть построены на жилой земле, чтобы квалифицироваться как жилая недвижимость.

Земельный участок выделяется для использования под жилую застройку местным органом развития или отделом городского и сельского планирования. Но вы можете использовать его для других инвестиционных целей, таких как получение дохода от аренды и, при определенных обстоятельствах, для коммерческих или сельскохозяйственных целей.

Как купить землю под застройку?

Для покупки земли необходимо предварительно составить договор с продавцом на гербовой бумаге номиналом 50 рупий. Соглашение должно содержать такие детали, как:

  • Согласованная стоимость земли
  • Детали авансового платежа
  • Действия, которые необходимо предпринять в случае невыполнения обязательств одной из сторон при продаже
  • Данные о земле, такие как размер и местонахождение

После того, как соглашение будет подготовлено, следующим шагом будет регистрация земли. Вы должны подготовить все соответствующие документы и зарегистрироваться в офисе субрегистратора гарантий после оплаты регистрационного сбора, который различается в разных штатах. Соответствующие документы также различаются от штата к штату, например, в Гуджарате вы должны предоставить фотографию участка, а в Махараштре вы должны предоставить карточку собственности и документ о выписке 7/12.

Последним шагом является изменение права собственности с предыдущего владельца на нового в земельных и налоговых документах местной администрации или муниципальных властей.

Как можно использовать землю под застройку?

Жилая земля в основном используется для строительства жилой единицы для одной семьи или строительства многоквартирного кондоминиума или многоквартирного дома.

Другое использование земли для инвестиций в качестве сдаваемого в аренду имущества. Для этого необходимо учитывать несколько факторов, в том числе 9.0003

  • Близость объекта к городским удобствам, таким как школы, торговые районы и места трудоустройства
  • Доступность объекта по дороге и сообщение с важными узлами города

Нежилая земля

Любой участок Земельный участок, на котором не находится жилая недвижимость, может быть отнесен к нежилым. Кроме того, незастроенная земля технически является нежилой, но может быть жилой, если в течение эффективного периода времени на ней будет построено жилое здание. Этот тип земли используется для таких целей, как строительство учебного заведения или жилья для студентов, учреждения для оказания медицинской или паллиативной помощи, исправительных или реабилитационных учреждений, гостиницы, для сельского хозяйства, строительства завода и т.д.

В зависимости от конкретного назначения земли нежилого назначения подразделяются на различные категории:

Промышленные земли

Когда земля используется для строительства завода или сборочной линии для производства, она называется промышленной землей. Города и поселки часто разграничивают определенные территории или участки земли под промышленное строительство, и они обычно располагаются на окраинах городского ландшафта, чтобы избежать конфликтов между бизнесом и местными жителями. Предприятия используют этот тип земли для строительства заводов, складов, холодильных камер, предприятий легкой промышленности и научно-исследовательских лабораторий.

Коммерческая земля

Офисы в центральных деловых районах и торговые площади обычно строятся на землях, отведенных под коммерческую застройку. Эта земля обычно находится в центре города или в районах, до которых легко добраться на общественном транспорте. В то время как жилая недвижимость имеет низкую и стабильную доходность, коммерческая недвижимость предлагает высокую доходность, что сопряжено с более высоким риском. Коммерческие земли часто классифицируются как первичные, вторичные и третичные в зависимости от того, насколько они удалены от центра города. Если вы планируете купить коммерческую землю, ищите место поблизости с будущими инфраструктурными проектами.

Преимущества инвестирования в промышленную или коммерческую недвижимость

Промышленная или коммерческая недвижимость считается высокодоходным инвестиционным инструментом в сфере нежилой недвижимости. Преимущества инвестирования в промышленную или коммерческую недвижимость:

Более высокая доходность

Промышленная недвижимость имеет меньше отклонений в рыночной стоимости, из-за чего стоимость такой собственности может увеличиваться на семь или десять процентов ежегодно. Такая высокая отдача от инвестиций означает, что вложенная сумма возвращается за короткий промежуток времени. Известно также, что коммерческая недвижимость обеспечивает более высокую доходность от сдачи в аренду в размере 3-4% по сравнению с жилой недвижимостью (1-2%), что делает ее лучшим инструментом для инвестиций.

Долгосрочные арендаторы

Арендаторы промышленных и коммерческих земель обычно подписывают более длительные договоры аренды, чем арендаторы жилья, на срок от трех до 10 лет и даже до 99 лет. Это обеспечивает долгосрочный поток доходов с минимальными усилиями со стороны землевладельца.

Отсутствие затрат на содержание

В случае промышленной или коммерческой недвижимости, арендаторы обычно берут на себя бремя ремонта и оплаты работ по техническому обслуживанию, поскольку они предпочитают сохранять привлекательную витрину для привлечения бизнеса на своих условиях . Арендаторы, сдающие в аренду земли промышленного назначения, любят минимальное вмешательство помещика в их дела, что экономит землевладельцу значительные расходы на содержание.

Арендаторы платят налоги

Договоры аренды промышленной и коммерческой недвижимости обычно заключаются таким образом, что арендаторы платят налог на имущество и другие ставки, такие как муниципальная ставка, ставка на воду и земельный налог.

Сельскохозяйственные земли

Пахотные земли, которые используются для выращивания многолетних культур или пастбищ, называются сельскохозяйственными землями. Правила, касающиеся продажи сельскохозяйственных земель, разрешают совершать сделки с этой собственностью только фермерам. Тем не менее, некоторые городские инвесторы находят способы инвестировать в этот тип недвижимости, чтобы в долгосрочной перспективе получить значительную прибыль от инвестиций. Использование сельскохозяйственных земель ограничено сельскохозяйственной деятельностью, и владельцам необходимо преобразовать их в несельскохозяйственную собственность, чтобы использовать собственность в жилых или коммерческих целях.

Плюсы покупки сельскохозяйственных земель

Потенциал высокой окупаемости инвестиций : Поскольку сельскохозяйственные земли доступны в сельских и развивающихся районах, с возможностью будущих инфраструктурных проектов, таких как специальные экономические зоны (ОЭЗ) и автомагистрали, стоимость такая земля может вырасти в геометрической прогрессии. Это гарантирует гарантированную высокую отдачу от инвестиций и идеальную стоимость при перепродаже.

Стоимость компенсации в случае государственного проекта : В соответствии с Законом о приобретении земли, 1894, правительство может приобретать частную землю для целей общественного развития, и оно обычно приобретает для этой цели сельскохозяйственные угодья. В зависимости от стоимости земли и улучшений, внесенных в землю, правительство выплачивает землевладельцу адекватную компенсацию, которая выше в случае сельской земли по сравнению с городской.

Освобождение от налога : Сельская земля сельскохозяйственного назначения не считается капитальным активом, поэтому, когда вы продаете эту землю, она может быть полностью освобождена от подоходного налога по статье «Прирост капитала». Компенсация, полученная при принудительном отчуждении этой земли государством, также не подлежит налогообложению.

Минусы покупки сельскохозяйственных земель

Только фермеры могут покупать сельскохозяйственные земли : В большинстве штатов Индии только земледельцам разрешается покупать сельскохозяйственные земли. Несельскохозяйственный человек может наследовать указанную землю в этой ситуации только в порядке дарения или наследования имущества по завещанию.

Сложный процесс преобразования : Процесс преобразования «земли» из сельскохозяйственного в жилой или наоборот включает в себя большое количество документов и сложных процедур, что приводит к задержкам. Тем не менее, несколько штатов приняли онлайн-маршрут для конверсии, обойдя многие из этих препятствий.

Закон о максимальном размере земельного участка : Законы о максимальном размере земельного участка, различающиеся от штата к штату, устанавливают определенные ограничения на количество земли, которой вы можете владеть. Если земля орошается для получения двух культур в год, количество земли, которое можно удерживать, будет намного меньше, чем если бы на ней постоянно выращивалась одна культура. Эти законы также запрещают количество сельскохозяйственных земель, которые вы можете сдавать в аренду.

Советы по покупке сельскохозяйственных угодий

Владение сельскохозяйственными угодьями может принести вам большие выгоды, учитывая, что доход, полученный от этих земель, не облагается налогом. Однако правила, регулирующие продажу сельскохозяйственной продукции, различны для разных штатов. Например, Телангана позволяет вам покупать сельскохозяйственные земли независимо от того, есть ли у вас опыт работы фермером или нет, тогда как Карнатака позволяет вам покупать обрабатываемую землю только в том случае, если вы зарегистрированы как фермер.

Некоторые другие предпосылки для покупки сельскохозяйственной земли

  • Убедитесь, что продаваемая земля имеет четкое право собственности
  • Убедитесь, что в отношении собственности не было каких-либо судебных разбирательств
  • Правила, относящиеся к соответствующему штату, должны быть проверены, как в некоторых штатах предел площади сельскохозяйственных угодий, которыми вы можете владеть, в то время как другие не разрешают преобразование земли в землю под жилую застройку
  • Убедитесь, что земля зарегистрирована в органе по земельным и налоговым сборам как сельскохозяйственная земля

Преобразование сельскохозяйственных земель в жилые земли

Вы можете преобразовать сельскохозяйственные земли в жилые земли, получив «изменение землепользования» после получения необходимого разрешения от местных властей. Во-первых, вы должны написать письмо уполномоченному отдела земельных доходов с описанием вашего намерения преобразовать землю. К заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • Удостоверение личности
  • Письмо о мутации
  • Оригинал акта купли-продажи/документ о разделе дарения
  • Последняя уплаченная налоговая квитанция
  • Сертифицированная карта земельного участка
  • Подробная информация о площади земли, именах нынешних и прошлых владельцев, вид почвы и посевов, ипотечные кредиты и судебные разбирательства

Любой Инвестиции в недвижимость, будь то жилая или нежилая, требуют от инвестора рассмотрения всех аспектов собственности. Текущая лизинговая среда, существующие рыночные тенденции, юридические ограничения и разрешения, удаленность от важных промышленных и коммерческих узлов и другие нюансы определяют степень возврата инвестиций. После того, как все эти аспекты взвешены, вы можете выбрать тип земли, в которую вы хотите инвестировать.

Отказ от ответственности: мнения, выраженные выше, предназначены только для информационных целей и основаны на отраслевых отчетах и ​​связанных с ними новостях. 99acres не гарантирует точность, полноту или достоверность информации и не несет ответственности за любые действия, предпринятые на основании опубликованной информации.

НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ определение | Кембриджский словарь английского языка

Примеры нежилых помещений

нежилое помещение

Оценочные значения для 90 203 нежилых 90 204 — 90 203 жилых 90 204 объектов представляют более смешанный сценарий.

Из Денвер Пост