Перевод жилого помещения в нежилое в 2022 году: правила
Разборы законов
С 9 июня перевести жилое помещение в нежилое станет сложнее. Теперь нужно получить письменное согласие соседей со всех сторон, а в списке документов появился протокол общего собрания. Причем для этого собрания установили отдельный порядок определения кворума и подсчета голосов.
Екатерина Мирошкина
экономист
Профиль автора
Это касается не только предпринимателей, которые покупают квартиры, чтобы потом открыть там салон красоты. Еще это имеет прямое отношение к жильцам многоквартирных домов: без их согласия в квартире по соседству не появится бизнес. Даже если у вас квартира на верхних этажах, вы все равно можете повлиять на перевод любых помещений в своем доме в нежилые.
Источник:
Федеральный закон от 29.05.19 № 116-ФЗ
Что изменилось в переводе жилых помещений в нежилые
С 9 июня для изменения назначения помещения нужно проводить общие собрания и получать согласие от каждого соседа. Вот главное:
- В список для согласования перевода добавили два документа: протокол общего собрания и согласие соседей.
- Для кворума собрания по вопросу перевода установили особые правила. Необходимый минимум участников зависит от количества подъездов в доме.
- Решение о переводе нужно принимать большинством голосов участников. При этом тоже учитывается количество подъездов.
- От собственника каждого помещения, которое имеет общее перекрытие с будущим магазином, салоном или офисом, нужно получить письменное согласие на перевод.
- Если для перевода нужна реконструкция, согласие понадобится от 100% собственников помещений во всем доме. Но так было и раньше.
- После перевода нужно исключить проход через общие помещения, которыми пользуются жильцы квартир.
Зачем переводить жилое помещение в нежилое?
В жилом помещении можно только жить или совмещать проживание с личными подработками. Но в квартире нельзя открыть офис для клиентов, переоборудовать ее под продуктовый магазин, склад или хостел. Чтобы так сделать, придется изменить назначение помещения — сделать его официально нежилым.
Перевод жилого помещения в нежилое — это отдельная процедура. Для нее нужно выполнить требования к самому помещению, например оборудовать отдельный вход, усилить звукоизоляцию и установить пожарную сигнализацию. Еще нужно собрать документы по списку из статьи 23 жилищного кодекса. Специальный орган рассмотрит заявление, и, если все в порядке, назначение помещения изменят. А если документов не хватит или перевод вообще невозможен, будет отказ.
Если вас коснулся закон о запрете хостелов и вы планировали переводить квартиру в нежилое помещение, чтобы сохранить бизнес, то новые требования придется учитывать уже сейчас. Они начинают действовать раньше запрета гостиничных услуг.
В России запретили хостелы. Что это значит?
При чем тут согласие соседей?
Раньше. Формально согласие всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое было не нужно. Протокола общего собрания не было в списке обязательных документов. Но такое согласие приходилось получать, если перевод предусматривал какие-то действия с общим имуществом. Например, предприниматель выкупил квартиру и решил открыть там салон красоты. Для этого он сделал отдельный вход с улицы и пристройку — но занять часть общего участка возле дома можно только с согласия всех жильцов. А если он его не получит, соседи могут подать в суд и заставить вернуть все как было. Помещение останется жилым, салона там не будет, а крыльцо с козырьком заставят убрать.
С 9 июня. В список документов для перевода помещения в нежилое добавили протокол общего собрания собственников. Теперь это обязательный документ. Судьбу и назначение помещения будет решать не только его владелец, но и соседи. Если они против, то даже без реконструкции и переустройства перевод невозможен.
Новые документы для перевода
Вот что придется собирать дополнительно:
- Протокол общего собрания, в котором один из вопросов повестки дня — это согласие других жильцов на то, чтобы вот это помещение в их доме стало нежилым.
Это значит, что на обсуждение нужно выносить не только реконструкцию или перепланировку, а именно назначение помещения.
- Письменные согласия всех непосредственных соседей — то есть собственников примыкающих помещений. Перевод придется персонально согласовать с пенсионеркой из квартиры справа, молодой семьей из квартиры сверху и постоянно живущим за границей мужчиной, которому принадлежит доля в квартире слева.
Если бабушка из соседней квартиры против перевода помещения в нежилое, на заявление ответят отказом. Даже если все остальные жильцы мечтают о продуктовом магазине и аптеке в соседнем подъезде — без бабушки этот вопрос теперь не решить. Вся слава бабушкам.
Права собственника квартиры
Для общего собрания установили свои правила кворума
Кворум — это сколько голосов нужно для того, чтобы собрание вообще могло рассматривать какой-то вопрос. Количество голосов зависит от повестки. Если на собрании рассматривают согласие на перевод помещения в нежилое, кворум определяют по специальным правилам из нового закона.
Сколько собственников должны прийти на собрание
В доме один подъезд | В доме несколько подъездов |
---|---|
Собственники, которым принадлежит более ⅔ голосов | Собственники, которым принадлежит не менее 50% голосов во всем доме |
В том числе собственники, которым принадлежит более ⅔ помещений в том же подъезде |
В доме один подъезд
В доме несколько подъездов
Собственники, которым принадлежит более ⅔ голосов
Собственники, которым принадлежит не менее 50% голосов во всем доме
В том числе собственники, которым принадлежит более ⅔ помещений в том же подъезде
Если в доме несколько подъездов, два условия должны соблюдаться одновременно. И их нельзя путать, иначе кворума не будет и решение оспорят. Если организуете собрание в доме с несколькими подъездами, нужно собрать не ⅔ голосов во всем доме, а хотя бы половину. Зато должны прийти собственники с более чем ⅔ голосов именно из нужного подъезда.
Голоса считают не по количеству собственников, а по площади помещений, которые им принадлежат. У троих владельцев однушки меньше голосов, чем у одного владельца трешки. То есть людей может быть меньше, а голосов при этом будет больше. А кворум зависит даже от тех людей, что живут в другом подъезде и далеко от будущего магазина.
Кворум — это еще не решение о согласии на перевод. Если наберется кворум, это значит, что собрание правомочно и можно выносить на рассмотрение вопрос о назначении помещения.
Минстрой объяснил нюансы по общим собраниям собственников
Для решения о переводе нужно большинство голосов
Участники собрания принимают решение: согласны они на перевод помещения в нежилое или нет. Для такого решения тоже установили специальный порядок.
Сколько голосов нужно набрать для принятия решения
В доме один подъезд | В доме несколько подъездов |
---|---|
Большинство от общего количества голосов участников собрания | Большинство от общего количества голосов участников |
И одновременно большинство от общего количества голосов участников из того же подъезда |
В доме один подъезд
В доме несколько подъездов
Большинство от общего количества голосов участников собрания
Большинство от общего количества голосов участников
И одновременно большинство от общего количества голосов участников из того же подъезда
Эти условия нужно учесть при оформлении протокола общего собрания. Любая проверка должна явно увидеть, кто в каком подъезде живет и как считались голоса. Если набрать большинство голосов во всем доме, но не набрать большинства в конкретном подъезде, перевод не согласуют.
Один экземпляр протокола нужно приложить к документам на согласование перевода помещения в нежилое. А еще один — передать в УК или ТСЖ, по общему правилу. Так что составляйте два оригинала бюллетеней и протокола, чтобы потом не собирать соседей заново.
Согласие соседей на перевод оформляют в произвольной форме, но с обязательными реквизитами
Если удалось получить решение общего собрания о переводе помещения в нежилое, нужно собрать письменные согласия от всех соседей. Это отдельные документы. Собственники примыкающих помещений вообще могли не участвовать в собрании, а кворум набрался и без их голосов. Но письменное согласие от них придется получать в любом случае.
Такое согласие составляют в произвольной форме, специального бланка нет. Но нужно соблюдать требования к реквизитам. Вот что обязательно должно быть указано:
- Фамилия, имя, отчество собственника.
- Полное наименование юрлица, если помещение принадлежит фирме.
- Паспортные данные собственника.
- Номер примыкающей квартиры.
- Реквизиты документов, подтверждающих право собственности.
Можно сделать шаблон и попросить соседей написать согласие от руки. При этом нужно убедиться, что согласие дает именно собственник, а не его супруга, мама или квартиросъемщик. Голоса есть только у собственников по документам, а не у фактических жильцов.
Одна женщина реконструировала балкон и может лишиться квартиры
Для переустройства и реконструкции нужно согласие 100% собственников
Если перевод помещения в нежилое предусматривает реконструкцию, перепланировку или переустройство и придется как-то задействовать общее имущество, нужно получить согласие 100% собственников. Не большинства, не ⅔ и не только собственников примыкающих помещений, а вообще всех, кто владеет квартирами и другими помещениями в этом доме и имеет право на общее имущество.
В этом плане ничего не изменилось: такое согласие при реконструкции нужно было получать и раньше. А реконструкцией могут признать не только пристройку, но даже крыльцо с металлическими поручнями, которое не влияет на прочность стен и не затрагивает несущих конструкций.
На реконструкцию в жилом доме лучше взять согласие 100% собственников
В нежилое помещение не должно быть прохода через жилые
Если помещение переводят в нежилое, там должен быть отдельный вход или возможность его оборудовать. Это требование было всегда, но его уточнили.
С 9 июня при переводе помещения в нежилое нужно сделать так, чтобы доступ в этот магазин или салон был вообще невозможен через те помещения, где люди проходят в свои квартиры. Теперь мало оборудовать отдельный вход. Нежилое помещение нужно изолировать от общей площадки или лестницы так, чтобы доступ через них был полностью исключен.
Как заставить соседей демонтировать общую дверь и убрать мусор из коридора?
Если помещение сразу было нежилым, запреты не действуют
В новых домах первые этажи обычно сразу отводят под магазины, салоны, фитнес-клубы или офисы. Это часть проекта, там сразу предусмотрен отдельный вход и нежилое назначение помещения. То есть покупатели соседних квартир заранее знают, что под ними будет офис продаж, компьютерный клуб или «Пятерочка». И что вид из окна частично закрывает входная группа, а рядом всегда будут парковаться посторонние люди.
В таком случае согласие этих соседей на работу магазина или салона не понадобится. Их права не нарушаются. Кто не хочет жить рядом с магазином, покупает квартиру с окнами на противоположную сторону, в другом подъезде или другом доме.
Этот закон защищает тех собственников, что рассчитывали жить в тихом районе рядом с пенсионерами, а через полгода в соседней квартире внезапно открыли пивной бар, а еще одну продают под зоомагазин.
Если вы против перевода соседнего помещения в нежилое
Допустим, рядом с вашей квартирой на первом этаже появилось объявление, что соседнее жилье продается под торговые площади. Или его начали переделывать, чтобы сдать в аренду. Если это точно была квартира, такие действия можно запретить.![](/800/600/http/kremenki-gorod.ru/wp-content/uploads/3/8/6/386a8011eabf073157bc297ddb686a66.jpeg)
У вас должны спросить согласия на реконструкцию и перевод. Если вы против, никакой магазин рядом не откроют. А если собственнику удастся получить согласование, его можно оспорить в суде. Есть случаи, когда все получалось, а о требовании 100% голосов для реконструкции все давно знают.
Если в доме проводят собрание по поводу перевода какого-то помещения в нежилое, примите в нем участие. Тогда ваш голос повлияет на решение. Если у вас примыкающая квартира, можете не давать письменного согласия на перевод, даже если по итогам собрания его одобрили. Без такого согласия с 9 июня изменить назначение помещения невозможно. Или пусть собственник позаботится о вашем комфорте в обмен на согласие: поменяет окна, усилит звукоизоляцию фасада или просто даст денег на ремонт. Вы не обязаны жертвовать своим комфортом ради его бизнеса.
Предприниматели, ¯\_(ツ)_/¯
Для бизнеса или перевод квартиры в нежилой фонд
hidden г.Омск пр. Карла Маркса 34а 1 этаж
Войти / Регистрация
Логин *
Пароль *
Запомнить меня
- Забыли пароль?
- Забыли логин?
- Регистрация
тел. 214-109, 595-977, 272-262 [email protected]
- Главная
- Статьи
- Перепланировка
- Для бизнеса или перевод квартиры в нежилой фонд
Перевод квартиры в нежилой фонд производится в том случае, если собственник жилья принимает решение использовать его для коммерческих или иных целей, не связанных с проживанием в нем людей.Перевод в нежилой фонд квартиры осуществляется в соответствии с действующим жилищным законодательством.
Перевод в нежилое помещение и дальнейшее использование в коммерческих и иных целях, может проводиться только при соблюдении определенных условий. Главная задача состоит в том, чтобы не ущемились права других жильцов дома, в котором находится квартира, и не ухудшились условия проживания для них. Обязательным условием перевода является устройство отдельного входа, не совпадающего с входом для других жильцов дома.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, не являются жилыми.
Согласно санитарным нормам и правилам нежилое помещение не должно быть газифицировано. Если в квартире имеется газовая плита, то при переводе в нежилой фонд необходимо обратиться в газовую службу для отключения газа.
Перевод недвижимо сти в нежилой фонд представляет собой сбор различных документов и справок с последующим получением необходимого разрешения. При этом необходимо получить разрешение на ведение определенного вида бизнеса в различных организациях, т.е. нужно обязательно указать причину и цель этих действий.
Итак, Вы желаете перевести квартиру из жилого фонда в нежилой? У Вас нет времени? Вы не знаете в какую компанию обратиться? Компания ЗАО «Омскстройпроект» поможет Вам решить эту проблему, 272-262! Всегда рады помочь.
Если у Вас возникли вопросы, Вы можете записаться на бесплатную консультацию по переводу Вашей квартиры. Звоните прямо сейчас, 272-262!
Admin
Сайт: opsp.ru
Специалист компании ЗАО «Омскстройпроект»
Последнее от Admin
- Как заказать перепланировку, не выходя из дома?
- Госдума ликвидирует дыру в законе, допускающую самовольную перепланировку
- Мы работаем в обычном режиме с 30 марта по 03 апреля. Скидка 18%!
- Тренды рынка недвижимости: какие помещения будут пользоваться спросом в 2020 году. Условия и ограничения при разделе помещений на студии
- Об одной из главных проблем сферы предпринимательства в Омске – переводе жилого помещения в нежилое
Реконструкция и проектирование в Омске Негативные последствия самовольной перепланировки
Заполните форму |
|
Вам будет интересно:
Перепланировка квартиры в Омске
jQuery(function($) { $. each([ { «selector»: «.demowobble «, «duration»: 1000, «delay»: 0, «offset»: 100, «iteration»: 0, «effect»: «wobble», «mobile»: false, «groupDelay»:…
[…]
Прочитать далее…
Для бизнеса или перевод квартиры в нежилой фонд
Перевод квартиры в нежилой фонд производится в том случае, если собственник жилья принимает решение использовать его для коммерческих или иных целей, не связанных с проживанием в… […]
Прочитать далее…
Перевод квартир в нежилой фонд по закону
Компания ЗАО «Омсктройстроект» поможет Вам оформить перевод в нежилое помещение в г. Омске. Мы знаем, что порядок оформления с… […]
Прочитать далее.
Несогласованная перепланировка в квартире — чем грозит?
По нормам Жилищного кодекса РФ перепланировка представляет собой любое изменение конфигурации помещений в квартире, требующее внесения изменения в технический… […]
Прочитать далее…
В ближайшее время решили заняться перепланировкой квартиры, есть ли необходимость обращаться за получением разрешения в соответствующие органы?
Собственники жилья в случае проведения ремонта в квартире, связанным с перепланировкой, обязаны иметь разрешение на перепланировку. Ответственность за самовольную перепланировку определяется… […]
Прочитать далее…
Перевод под продовольственный магазин
Хотите открыть собственный бизнес, а именно подумываете о собственном магазине продовольственных товаров? Для этого Вы можете купить землю и построить магазин или использовать имеющуюся квартиру,…
[. ..]
Прочитать далее…
Виды перепланировок и порядок оформления перепланировки
Когда требуется согласие соседей на перепланировку?
Чаще у граждан не всегда хорошие отношения с соседями и, планируя ремонт, связанный с перепланировкой, мы думаем: нужно ли получать согласие соседей на… […]
Прочитать далее…
Реконструкция объекта, правовые аспекты
Пожалуй, у каждого владельца недвижимости: здания, сооружения помещения, рано или поздно возникает желание или необходимость расширить объект, перестроить, надстроить дополнительный… […]
Прочитать далее. ..
К вам пришли судебные приставы…
Как вести себя руководителю, если в отношении его предприятия суд или налоговый орган вынес решение о взыскании задолженности. Вы были уверены,… […]
Прочитать далее…
Закон о новых мерах поддержки арендаторов прошел первое чтение в Государственной Думе РФ
Главная • Аналитика и брошюры • Оповещения • Закон о новых мерах поддержки арендаторов прошел первое чтение в Государственной Думе РФ
Пепеляев Групп сообщает, что 12 мая 2020 года Государственная Дума рассмотрела в первом чтении законопроект № 953580-7 («Проект») [1] , которым предусмотрено, в том числе, право арендатора в одностороннем порядке отказаться от договора коммерческой аренды без каких-либо штрафных санкций и продлевать договоры аренды на государственное недвижимое имущество.
Законопроект вносит изменения в Закон № 98-ФЗ[2], вступивший в силу с 1 апреля 2020 года, и в настоящее время предусматривает следующие меры поддержки арендаторов, пострадавших от вспышки COVID-19:
- а отсрочка арендных платежей, предусмотренная в 2020 году, до 1 октября 2020 года;[3]
- уменьшение арендной платы (в случае невозможности использования арендованного имущества в связи с введением режима повышенной готовности или чрезвычайного положения в субъекте Российской Федерации)[4].
Указанные меры могут быть дополнены правом арендатора в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от договора аренды без применения штрафных санкций и правом требовать продления договора аренды государственного или муниципального имущества.
Право арендатора в одностороннем порядке отказаться от договора аренды без штрафных санкций [5] Законопроектом предлагается предоставить арендаторам, у которых ежемесячная выручка снизилась более чем на 50%, право в одностороннем порядке отказаться от договора аренды без каких-либо платежей взимаемые, в том числе плата за выход из аренды, и убытки в виде упущенной выгоды и убытков при расторжении договора, в отношении которых статья 393. 1 ГК РФ предусматривает и которые связаны исключительно с досрочным расторжением договора аренды. Соответствующий отказ может быть осуществлен путем направления арендодателю уведомления об отказе.
Обязательным условием реализации указанного права является надлежащее исполнение арендатором договора аренды до даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайного положения.
Залог (если он предусмотрен договором аренды и уплачен арендатором) подлежит возврату, за исключением случаев неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств, не связанных с уплатой арендной платы, после принятия государственным органом выше решение.
Следует отметить, что договоры аренды коммерческой недвижимости редко предусматривают право арендатора в одностороннем порядке отказаться от договора аренды до истечения срока его действия; поэтому данная возможность может быть особенно актуальна для арендаторов, желающих досрочно прекратить деятельность на арендуемом объекте по экономическим и иным причинам.
В то же время действующая редакция введенной нормы содержит двусмысленные формулировки, оставляющие за судом окончательное решение о правомерности расторжения конкретных договоров аренды. Остается особенно неясным, означают ли доходы арендатора только его доходы или прибыль, или как определять падение этих доходов (путем сравнения с предыдущим месяцем, с тем же месяцем предыдущего года или среднемесячным доходом арендатора за год). любой предыдущий период).
Продление договоров аренды объектов публичного недвижимого имущества [6]Проектом Закона предусмотрено, что до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного договора аренды быть заключено о продлении срока такой аренды, независимо от задолженности по арендной плате. Это право предоставляется арендатору при соблюдении следующих условий:
- договор аренды земельного участка заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайного положения в субъекте Российской Федерации;
- на дату предъявления арендатором соответствующего требования, срок аренды земельного участка не истек или арендодатель не обращался в суд с иском о прекращении аренды; №
- на дату подачи арендатором соответствующего заявления компетентный орган не располагает сведениями о выявленных в рамках государственного земельного надзора нарушениях законодательства Российской Федерации, допущенных при использовании земельного участка.
Срок, на который продлевается договор аренды земельного участка, определяется арендатором; однако он не может превышать срок такой аренды, о котором стороны договорились до ее продления, или три года, если срок аренды превышает три года. Не применяются положения Земельного кодекса Российской Федерации, ограничивающие сроки, на которые может быть заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Наймодатель обязан заключить такое дополнительное соглашение с нанимателем не позднее 5 рабочих дней с даты требования наймодателя о его заключении.
В отношении иного государственного и муниципального недвижимого имущества (преимущественно нежилых помещений), переданного в аренду на аукционе, арендодатель не вправе отказаться от заключения дополнительного соглашения к договору аренды, продлевающего срок его действия в 2020 году на арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязательства до принятия решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайного положения.
Согласно законопроекту, такая аренда должна быть продлена на срок до одного года на тех же условиях или на иных условиях, о которых договорятся стороны, при условии, что такие условия не ухудшают положение арендатора. Дополнительное соглашение должно быть заключено вне аукциона и без определения рыночной стоимости предмета лизинга.
О чем подумать и что делатьАрендодателям и арендаторам советуем иметь в виду, что рассматриваемый законопроект, скорее всего, будет принят и может вступить в силу в ближайшее время.
Помощь вашего консультантаСпециалисты «Пепеляев Групп» оперативно информируют вас о любых изменениях нормативно-правового регулирования в сфере недвижимости и готовы оказать комплексное юридическое сопровождение сторон договора аренды по всем вопросам, возникающим при реализации арендатором предоставленные ему меры поддержки.
[1] Проект Закона № 953580-7 «О внесении изменений в отдельные статьи законодательства Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого роста экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» инфекционное заболевание».
[2] Федеральный закон от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные статьи законодательства Российской Федерации в части предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» («Закон № 98-ФЗ»).
[3] Статья 19(1) Закона № 98-ФЗ.
[4] Пункт 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ.
[5] Пункт 3 статьи 18 законопроекта № 953580-7.
[6] Пункт 3 статьи 18 законопроекта № 953580-7.
Предлагаемый отзыв и пересмотр и дополнительная информация
EPA в Оклахоме
Уведомление о предлагаемом отзыве и пересмотре решения от 1 октября 2020 г. о безопасном, подотчетном, гибком и эффективном транспортном капитале от 2005 г. и возможность для комментариев.
22 декабря 2021 г. Агентство по охране окружающей среды США (EPA) предложило отозвать и пересмотреть решение от 1 октября 2020 г. об утверждении запроса губернатора штата Оклахома от 22 июля 2020 г. программы экологического регулирования в определенных районах индийской страны в пределах штата (предлагаемый выход). Запрос штата от июля 2020 г. и решение Агентства по охране окружающей среды от октября 2020 г. были приняты на основании раздела 10211(a) Закона о безопасном, подотчетном, гибком и эффективном транспортном капитале от 2005 г. (SAFETEA).
Ниже вы найдете Предложение об отзыве и другие документы, содержащие справочную информацию о запросе штата Оклахома от июля 2020 года и решении Агентства по охране окружающей среды от октября 2020 года.
- Уведомление о предлагаемом отзыве и пересмотре решения SAFETEA от 1 октября 2020 г. и возможность для комментариев (pdf) (95,7 КБ)
- 22 июля 2020 г. Просьба штата Оклахома об управлении экологическими программами, одобренными Агентством по охране окружающей среды, в районах штата, находящихся в индейской стране. (pdf) (324,13 КБ)
- 1 октября 2020 г. Утверждение запроса штата Оклахома в соответствии с разделом 10211(a) Закона о безопасном, подотчетном, гибком и эффективном транспортном капитале от 2005 г.