Выкуп квартир в ипотеке: Срочный выкуп ипотечных квартир

Содержание

Срочный выкуп ипотечных квартир

Агентство «Капитал-Выкуп» осуществляет срочный выкуп квартир в ипотеке на территории Москвы и области, помогая решить все текущие проблемы с банком кредитором. Ипотека – один из самых долгосрочных видов кредитования. Заемщикам десятилетиями приходится выплачивать долги. Для многих, кто испытал на себе финансовый кризис, кредитная нагрузка становится не под силу.

Причины срочного выкупа ипотеки?

Причин для продажи ипотечной недвижимости может быть масса. Как правило, срочный выкуп ипотеки (чаще всего это ипотечные квартиры) требуется по трем причинам:

  • Владелец ипотечной квартиры решил сменить место жительства.
  • По ипотеке накопилась задолженность, и высок риск вовсе потерять квартиру.
  • Владельцы квартиры в ипотеке решили продать жилье с целью раздела имущества.

Какова бы ни была причина срочной продажи квартиры – выкуп ипотеки непростая процедура и не каждое агентство недвижимости готово работать с проблемной собственностью.

В Капитал-Выкуп через собственный многолетний опыт разработали эффективные алгоритмы выкупа ипотечных квартир и любой недвижимости, находящейся под арестом. Мы оперативно решаем юридические проблемы с кредиторами, самостоятельно готовим документы и проводим сделку купли-продажи ипотечной квартиры оперативно, используя собственный капитал, без посредников.

Порядок выкупа ипотечных квартир

Процедура выкупа ипотечных квартир не так сложна, как может показаться, если доверить дело профессиональным риэлторам, специализирующимся на такой недвижимости. Агентство «Капитал-Выкуп» более 15 лет на рынке недвижимости Москвы. Мы зарекомендовали себя как надёжная компания и дорожим доверием своих клиентов. Все сделки с ипотечной недвижимостью осуществляются оперативно и в рамках закона.

Процедура выкупа ипотеки

  1. Обращение в «Капитал-Выкуп». По телефону опишите свою ситуацию и получите бесплатную консультацию эксперта;
  2. Специалист выезжает на объект для более точной оценки объекта залога;
  3. Изучение документов на квартиру, включая залоговый и кредитный договора;
  4. Подбираем оптимальную схему решения проблемы, заключаем первичный договор на оказание услуг;
  5. Выплачиваем долг банку, снимаем обременение с квартиры;
  6. Оформляем договор купли-продажи, регистрируем сделку в Росреестре;
  7. Вы получаете полную сумму по сделке за продажу ипотечной квартиры.

Обратите внимание! Если вам срочно нужны деньги – мы готовы выплатить аванс в размере 30% от рыночной стоимости ипотечной квартиры в день обращения!

Преимущества Капитал-Выкуп

Наши агенты самостоятельно проводят оценку недвижимости, учитывая все особенности объекта залога. Это  позволяет сэкономить массу времени и более точностью оценить состояние и стоимость квартиры.

4 причины обратиться за помощью именно к нам
  1. Обратившись к нам по услуге «выкуп ипотеки», вы можете рассчитывать на оперативность и гораздо более быструю процедуру продажи, нежели при самостоятельном поиске покупателя.
  2. Мы приступаем к выкупу квартиры в ипотеке сразу после проверки документов и предварительной оценки, а также самостоятельно улаживаем проблемы с кредиторами.
  3. Вам не нужно самостоятельно заниматься поиском покупателя и вести переговоры с банком.
  4. Вы избавляетесь от долгов и получаете живые деньги в полном объеме уже спустя несколько дней после обращения к нам.

Выкупом квартир в ипотеке занимаются опытные риэлторы с юридическим образованием. Мы выкупаем недвижимость за свои деньги, без посредников. Сроки проведения сделки от А до Я — минимальны. Ваша выгода очевидна. Звоните сейчас!

Выкуп ипотечных квартир — сделки по выкупу долей квартир с обременением

Ипотечное кредитование для многих стало удобным решением, позволяющим приобрести собственное жилье. Его популярность обуславливается довольно мягкими условиями, которые предполагают облегченные варианты выплат.

Выплачивать ипотечный кредит приходится долго, а за это время в жизни может произойти многое – возникнет необходимость переезда на другое место жительства, изменения в бизнесе (его крах или, наоборот, значительное расширение, благодаря чему утратится актуальность именно в этой квартире), развод, разъезд, критические проблемы со здоровьем, требующие дорогостоящей терапии, и т.д. В любом из этих случаев выкуп квартир в ипотеке становится по-настоящему спасительным кругом, который позволяет заемщику рассчитаться с банком. К тому же, можно еще вернуть и свои собственные средства, которые вложены в ипотечное жилье. Выкуп ипотечных квартир – это один из самых быстрых и надежных способов получения на руки денежных средств за ипотечную недвижимость без погашения кредита.

Преимущества

Срочный выкуп квартир в ипотеке, равно как и выкуп долей квартир в ипотеке нашей компанией, позволит владельцу квартиры получить необходимую сумму денег оперативно, не дожидаясь, когда появится покупатель на нее. Будьте уверены, что выкуп квартир в ипотеке – это процедура, которая полностью юридически обоснована и документально  заверяется на законодательном уровне.

Если же доверить продажу квартиры непосредственно банку, то надо быть готовым к томительным ожиданиям. Лишь малый процент потенциальных покупателей интересуется жильем, заложенным через банк. Вдобавок ко всему принятие решения о продаже квартиры не отменяет обязательств своевременных выплат ипотеки. Стоит иметь ввиду, что банк заинтересован только в погашении долга, поэтому готов проводить сделку, которая выгодна ему, не принимая во внимание интересов прямого продавца.

Наша компания, завоевавшая репутацию надежного партнера в сфере операций с недвижимостью, гарантирует законность, оперативность, профессиональное сопровождение всех этапов процедуры, которые предполагает выкуп квартир в ипотеке.

Как происходит выкуп

  1. Владелец ипотечной квартиры звонит в нашу компанию или оставляет заявку на сайте. Наши специалисты подробно объясняют весь процесс, называют сроки окончания планируемой сделки, называют примерную сумму выкупа квартиры/доли в квартире.
  2. Наш оценщик осуществляет выезд для определения точной стоимости жилья.
  3. Владелец вправе согласиться с названной суммой выкупа квартиры, находящейся в ипотеке, или выкупа доли в квартире, или отказаться от предложения, если оно его не устраивает.
  4. Если клиент согласен с условиями, то формируется пакет документов для сделки (в случае с ипотекой этот процесс более сложный, чем при обычном выкупе, потому что третьей стороной является банк). Работу по согласованию действий с банком берет на себя наша компания.
  5. Происходит подписание договора купли-продажи, его быстрая регистрация, и бывший владелец квартиры получает деньги за минусом суммы оставшейся задолженности.

Выкуп из-под залога

Выкуп квартиры из-под залога – это специфичная процедура, которая подразумевает для заемщика риски потери имущества и вложенных денег. В виду высоких рисков и возможных дополнительных финансовых затрат, большинство риэлторских компаний отказывается браться за выкуп проблемных квартир. Агентство недвижимости «ОГРК» оказывает услуги по срочному выкупу залоговых квартир, долей, комнат и загородной недвижимости. Многолетний опыт нашей компании позволяет в максимально короткие сроки оценить и проверить вашу недвижимость, быстро найти покупателя и предложить лучшую цену!

•    Срочный выкуп до 90% от рыночной стоимости!
•    Выдача срочного аванса в течение 30 минут!
•    Выкупим квартиру за собственные средства! Быстрое решение о покупке!
•    Продажа квартиры с обременением любой сложности!
•    Бесплатная оценка недвижимости!
•    Выкупаем недвижимость, заложенную как физическими, так и юридическими лицами!
•    Выкуп залоговых и ипотечных

квартир!
•    Выкуп загородной недвижимости: участков, домов, коттеджей!
•    Выкуп квартир с долгами по квартплате!
•    Выкуп квартир в новостройках!
•    Прозрачная сделка и никаких скрытых комиссий!
•    Услуги по срочному выкупу для клиентов агентства бесплатны!
•    Бесплатная юридическая консультация и сопровождение сделки!
•    Помощь в быстрой продаже квартиры!

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ НА ВЫКУП ИЗ-ПОД ЗАЛОГА

Не получается продать квартиру под залогом? Мы выплатили за Вас кредит и найдём для Вас покупателя!

Продажа недвижимости под залогом — это довольно частое явление, которое, в основном, связано с оформлением ипотеки или потребительского кредита в банке на внушительную сумму.

Из-за наложенного обременения на квартиру собственник может столкнуться с серьезными проблемами, например, не удается погасить задолженность в срок, возрастают долги по ранее взятым кредитам, что приводит к риску лишиться своего имущества. Если по тем или иным причинам заемщик не может больше выплачивать ипотеку в полном объеме, то появляется риск как лишения квартиры, так и лишения вложенных в нее денег, т.к. кредитор может подать в суд, чтобы продать залог и возместить тем самым себе убытки.

Услуга агентства недвижимости «ОГРК» по срочному выкупу залоговой недвижимости поможет Вам оперативно решить Ваш жилищный вопрос в кротчайшие сроки. Вы закрываете вопрос финансовых поисков и получаете возможность вновь распоряжаться своим имуществом.

Мы рассматриваем сделки любой сложности! Получите бесплатную консультацию!


ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ НА БЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ

Нашли покупателя с ипотечным продуктом? Не получается провести сделку? Мы можем выкупить квартиру у банка!

Срочный выкуп квартиры, купленной в ипотеку, является, пожалуй, единственным выгодным способом сохранить свое имущество, если больше нет возможности выплачивать ипотеку. Агентство недвижимости «ОГРК» рассматривает каждый случай в индивидуальном порядке и помогает решить жилищный вопрос на самых выгодных условиях. Наша компания имеет преференции у банков-партнеров, и мы предоставим Вам готовые решения, при которых будут соблюдены все законодательные нормы. 

Вы приобрели квартиру в одном банке, а заложили ее в другом? Мы оперативно выкупаем квартиру за счет своих собственных средств, и покупатель приобретает её как свободную!

Агентство недвижимости «ОГРК» поможет реализовать вашу недвижимость и получить деньги после ее продажи, а также оформить права собственности и обязательства на других членов семьи, если это будет необходимо!

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ НА СРОЧНЫЙ ВЫКУП ИЗ-ПОД ЗАЛОГА

Выкуп ипотечных квартир в Москве

  • Мы сами рассчитываемся за Вас с банком или кредитором
  • Мы выплачиваем до 90 % от рыночной стоимости Вашей квартиры
  • Мы сами выкупаем Вашу квартиру за свои деньги, а не ищем покупателя
  • Вы получаете на руки разницу между суммой долга и стоимостью квартиры
  • Мы проводим сделку за 3 дня — с момента обращения к нам до момента осуществления расчетов
  • Мы можем погасить за Вас задолженность по коммунальным платежам
  • Мы не выставляем «втихаря» Вашу квартиру в рекламу и не ищем на нее покупателя вместо обещанного выкупа

Жизнь непредсказуема.

Может случиться что взятый кредит становится непосильной ношей. Потеря работы, снижение дохода, семейные проблемы, срочно нужны деньги на операцию и т.д.

Нечем платить. Пошли просрочки по платежам. Начисляются пени и штрафные санкции. Банк или Кредитор начинают Вам намекать, что квартиру могут забрать за долги. Что делать? Можно пустить все на самотек и лишиться квартиры. Но лучше продать, чтобы рассчитаться за кредит и получить на руки разницу между кредитом и стоимостью квартиры. При этом у Вас остаются деньги и остается «белой» Ваша кредитная история. Вы можете приобрести что-то взамен или взять другой кредит.

Обращаясь к нам в «Департамент Недвижимости», Вы получаете ряд преимуществ, а именно:
  • Стоимость проданной квартиры будет максимально близка к рыночной.
  • Полное проведение сделки займет не более 3 дней.
  • Мы заинтересованы в сделке, а значит, окажем Вам максимальное содействие во всех вопросах, касающихся тонкостей продажи.
  • Вы полностью контролируете весь процесс сделки. Мы работаем «прозрачно»: клиенты участвуют на всех этапах продажи, у нас нет скрытых комиссий.
  • Мы готовы рассмотреть любые варианты при любом бюджете.
  • Вы не платите налог с продажи, даже если владели недвижимостью менее 3 лет.
  • Мы оперативно оцениваем конкретный объект и быстро принимаем решение.
  • У нас всегда есть средства для выкупа, нам не надо бегать в банк за деньгами.
  • Мы не занижаем стоимость Вашего жилого имущества и не гонимся за сверхприбылью.

Продажа квартиры, купленной в ипотеку – это сложная процедура, так как вначале банк требует погасить задолженность продавца перед банком, т. е. покупатель должен внести сумму кредита на счет банка, где была взята ипотека (оплатить долг продавца), и только тогда банк снимет обременение, и покупатель сможет купить квартиру. Это замкнутый круг: Ваш покупатель боится отдавать Вам деньги до регистрации договора купли-продажи по ипотечной недвижимости, чтобы Вы оплатили долг перед банком, а банк не дает согласие на снятие залога с квартиры, пока Вы с ним не рассчитаетесь. Покупатель в данной ситуации прав: деньги он уже отдал, а квартиру ипотечную, выставленную на продажу, в конечном итоге может вообще не получить. Таким образом, Вы просто теряете время и клиентов. А ведь все можно решить очень простым способом — просто обратившись к нам.

Мы не «вешаем» лапшу на уши, как делают большинство «компаний»: — Вам говорят что есть покупатель, обещают что быстренько продадим Вашу квартиру, а при этом разговор о выкупе даже не идет. Просто таким образом находят очередного клиента чтобы «срубить» комиссию. Вашу квартиру выставляют в рекламу по заниженной цене — без Вашего согласия, без каких либо договоров, а это является мошенничеством согласно ст. 159 УК РФ. Вам начинают с утра до вечера названивать какие то личности и просят провести просмотр и обещают что именно они и есть покупатели. У Вас начинается проходной двор. И никто ничего конкретно не говорит а только «кормят завтраками». Мы рекомендуем Вам в таких случаях не стесняться обращаться в полицию.  

Если Вы столкнулись с ситуацией, когда Вы не можете совершать платежи по кредиту или хотите просто поменять квартиру, то компания «Департамент Недвижимости» готова выкупить Вашу квартиру по самой выгодной цене. Мы работаем на столичном рынке недвижимости с 1994 года и оказываем услуги по срочному выкупу ипотечных квартир. Если вам нужно как можно быстрее продать квартиру, которая находится в ипотеке, то наши специалисты всегда готовы обсудить с вами все вопросы, касающиеся сделки купли-продажи.

Компания «Департамент Недвижимости» берет на себя решение всех юридических вопросов сопровождающих выкуп ипотечных квартир в Москве. Вам достаточно позвонить нам по телефону и обсудить с нашим сотрудником цену выкупа квартиры в ипотеке. Мы дорожим временем наших клиентов и готовы принять решение о покупке и зафиксировать цену, которую мы готовы заплатить за вашу квартиру, непосредственно во время телефонного разговора. Вы получите за свою недвижимость максимальную сумму и сможете погасить ипотечный кредит, полностью рассчитавшись с банком!

Если вас интересует выкуп ипотечных квартир – обращайтесь в нашу компанию! Мы выкупим вашу квартиру в течение нескольких дней, при этом вы сможете получить на руки до 90% от стоимости недвижимости. Выкуп квартир, находящихся в ипотеке – одно из важнейших направлений нашей деятельности и мы даем гарантию, что сделка будет проведена с полным соблюдением требований законодательства, и вы забудете про ипотеку.

Выкуп ипотечных квартир в Москве и Подмосковье

Отличительные особенности срочного выкупа квартир в ипотеке

Выкуп ипотечной квартиры является одной из самых быстрых и надежных форм получения финансовых средств за недвижимое имущество. Данный вопрос особо актуален для тех граждан, которые желают продать квартиру, находящуюся в ипотеке, иными словами, без погашения кредитной линии.

Ипотечный кредит выплачивается долго и за это время в жизни будущего владельца недвижимого имущества могут произойти различные изменения – вынужденная смена места проживания, крах бизнеса или наоборот, его расширение и утрата актуальности наличия именно этой квартиры, разъезд жильцов, развод, необходимость в материальных средствах для проведения в срочном порядке оперативного вмешательства, проблемы со здоровьем и потребность в дорогостоящей терапии, смерть близкого родственника с получением наследства и т. д.

Экономия времени и абсолютная безопасность при выкупе

Срочный выкуп ипотечных квартир известной компанией Респект – недвижимость позволяет владельцу квартиры оперативно получить необходимые денежные средства, не дожидаясь того момента, когда найдется покупатель на данное жилье. Данная процедура является полностью юридически обоснованной и документально заверенной на законодательном уровне. В отличие от сделок, перед банком будущим хозяином полностью погашается задолженность по выплате, расторгается договор и снимаются обязательства по материальному погашению долга.

В свою очередь, компания Респект – недвижимость, выкупая ипотечную квартиру, получает от ее владельца скидку в размере 10-40% стоимости квартиры (в зависимости от типа объекта) за оказанную помощь и содействие. В результате срочного выкупа ипотечных квартир Респект – недвижимость производит оплату в сумме меньшей ее рыночной стоимости.

Взаимодействовать с нами экономически выгодно, обоснованно во временном факторе, абсолютно безопасно и надежно. В нашей компании работают исключительно высокопрофессиональные специалисты, готовые в любое время прийти на помощь и заключить необходимый договор о выкупе квартиры, находящейся в ипотеке.

Ипотека от агентства недвижимости МГСН в Москве ― Рассчитать стоимость

“Профессиональный, корректный риэлтор. Продажа квартиры прошла без сучка и задоринки. На всех этапах отличная помощь. Выражаю огромную признательность Щукину Петру Николаевичу.“

Сергей

26.07.2021

Москва

“Хочу выразить огромную благодарность Сергею Владимировичу. Я поставил задачу перед ним в реализации двух объектах недвижимости в кротчайшие сроки. Оперативность, четкость грамотность и накопленый опыт Сергей Владимировича позволил провести две сделки в уставленные сроки. Цель была достигнута. Я не буду описывать, с какими юридическими тонкостями пришлось столкнуться, остались довольны и продавец и покупатель. Спасибо за профессионализм.

Гофман Владимирович

22.07.2021

Москва

“Выражаем огромную благодарность риелтору Уварову Павлу Борисовичу (МГСН «Преображенское») от всей нашей семьи! Перед покупкой квартиры, мы обзванивали разные агенства недвижимости, общаясь с разными агентами, но остановились на МГСН. Павел Борисович, единственный, кто четко и ясно ответил на все наши вопросы сразу. Профессионально вел сам процесс поиска и покупки квартиры, успокаивал, чувствуя наше волнение (так как мы не знали, что при покупке вторичного жилья есть много подводных камней). Павел Борисович один из редких риэлторов, который умеет слушать и слышать клиентов! И теперь, благодаря ему, мы стали счастливыми обладателями квартиры своей мечты!“

Анна

14.06.2021

Москва

“Мы хотели бы поблагодарить Евгению Кудряшову за прекрасную высокопрофессиональную работу. Мы очень удачно решили свой жилищный вопрос, продали свою квартиру с ее помощью через МГСН. Евгения грамотно информировала нас по любым нюансам сделки, в том числе при поиске покупателей, при подготовке к сделке, и в процессе ее проведения. Всегда была на связи. Мы получали консультации в отношении своевременности продажи, ситуации на рынке, актуальной стоимости. Евгения нашла для нас хороших покупателей, которым мы с удовольствием передали свой дом. С организационной и юридической стороны все всегда было очень ясно и четко. Евгения полностью проводила все переговоры со стороной покупателя и со всеми участниками. Учла все нюансы и наши пожелания при продаже. Все интересующие вопросы были разрешены в нашу пользу и с учётом наших интересов. Причём от самых масштабных до самых мелочей. Евгения, большое вам спасибо! Вы прекрасно сделали своё дело, мы очень довольны. Будем вас рекомендовать и при необходимости обращаться ещё“

Александра Б.

9.06.2021

Москва

“Огромное спасибо Петру Николаевичу Щукину (отделение МГСН на Кутузовском) за его профессионализм. Необходимо было приобрести квартиру. Близкие друзья порекомендовала Петра. Обратились, и не ошиблись! Купили очень хорошую квартиру. Работой риэлтора и результатом очень довольны!!! Риэлтор всегда сопровождал на всех этапах сотрудничества – показы, переговоры, аванс, сделка. Все на высоком уровне. Благодарим Щукина Петра !!! Очень порядочный, пунктуальный, спокойный, выдержанный, всегда на связи, в любое время!!! Обращайтесь обязательно!!!“

В. Светлана

26.05.2021

Москва

“Все понравилось, долго не могли продать комнату и вот все произошло. Спасибо МГСН и Щукину Петру! Благодарны за помощь!“

Светлана

27.04.2021

Москва

“Как же нам повезло с Петром Щукиным! Продавали квартиру. Очень было страшно. Боялись упустить что-то, попасть на недобросовестных покупателей, риелторов. Пётр очень внимательный, вежливый, ответственный. Объяснил каждый этап продажи, заключения сделки, какие необходимы документы. Успокоил) Был всегда на связи. Нашли покупателя за 3 дня. Очень удачно организовал просмотр квартиры (в один день сразу несколько в течении часа, что очень удобно), участвовал в общении с покупателями. На сделку вышли быстро. Квартиру продали даже дороже, чем планировали. Будем Вас всем рекомендовать. Спасибо Вам огромное за ваше добросовестное отношение к работе!“

Елена

25.04.2021

Москва

“Огромное спасибо Петру Щукину (отделение МГСН на Кутузовсокм) зо его профессионализм и умение быть отзывчивым . Он смог сделать невозможное. Найти квартиру нашей мечты.“

Игорь Валентинович

30.03.2021

Москва

“Хочу поблагодарить Петра Николаевича Щукина. (МГСН Кутузовское отделение) Когда встал вопрос о поиске риэлтора, мне его порекомендовала знакомая. Обратилась, и не ошиблась! Человек сразу располагает к себе. Помог справиться со сложными ситуациями в процессе продажи, всегда на связи-любую возникшую проблему можно сразу обсудить и получить грамотное решение. Специалист с большим опытом и, что немаловажно, спокойный, выдержанный, да и просто порядочный человек, которому можно доверять! Большое Спасибо)“

Наталия

2. 02.2021

Москва

“Большое спасибо риелтору Исаковой Наталье! Обратились в офис МГСН Марьино, для продажи квартиры. Встретили с ее стороны понимание наших запросов, реальное видение ситуации на рынке недвижимости. Грамотное сопровождение сделки, отстаивание интересов клиента, ответственное выполнение Натальей своей работы повлияло на то, что трудное и волнительное событие нашей жизни прошло легко и спокойно. Сделка была сложная, в ней принимали участие 12 собственников, не считая четырех риелторов. Отдельное спасибо, руководителю офиса Светлане Валерьевне, за профессионализм и высокую компетенцию в юридических вопросах при заключении сделки и открытию аккредитива. Ее замечания, упростили в дальнейшем раскрытие аккредитива, всем собственникам. Имеет смысл обращаться в этот офис, и конкретно к риэлтору Наталье, всем, для кого важны честность и надежность.“

Андрей и Ирина

27.01.2021

Москва

Срочный выкуп квартиры с сопровождением риэлтора в Москве

Выкуп недвижимости

На рынке недвижимости существует такая услуга, как срочный выкуп квартиры. В этом случае, владелец квартиры получает деньги максимум в течение недели, а занимается дальнейшей продажей недвижимости уже лицо, выкупившее ее. В этой ситуации особенно нужен опытный риэлтор. Это довольно редкая сделка, и нужна она тем собственникам квартир, кому сразу требуется большая сумма денег по различным обстоятельствам форс-мажорного характера. Это может быть оплата дорогостоящего лечения, выплата долгов, срочные инвестиции в бизнес или покупка недвижимости в другом месте или стране по выгодной цене. Сложность этой операции, также как и при срочной продаже квартир в максимально сжатых сроках, которые необходимо соблюдать!

Не так-то просто найти покупателя со свободными деньгами. Тот человек, у кого на руках имеется большая сумма и кто выкупает недвижимость (в которой, по большому счету, он не нуждается), рассчитывает получить прибыль от такой операции. Часть этих покупателей действительно может срочно приобрести квартиру для себя, тем более, если есть свободные средства и квартира им понравилась. На рынке есть как предложение, так и спрос. Но любой покупатель, посмотрев и одобрив предложенный вариант, все равно размышляет некоторое время: действительно ли эта квартира ему подходит?

Если решение выкупить квартиру принято, то покупатель вносит аванс. Далее идет обсуждение условий сделки и подготавливается договор купли-продажи. Некоторое время требуется для проверки квартиры на предмет юридической чистоты. После проверки, обе заинтересованные стороны встречаются в банке и подписывают договор. Потом происходит закладка денег в ячейку в банке и договор отправляется в регистрационную палату на регистрацию. Обычно процесс регистрации занимает около семи дней. После этого покупатель становится полноправным владельцем квартиры, а продавец поучает деньги полностью. Весь процесс может занять как минимум месяц (при самых удачных раскладах), зачастую – гораздо больше.

Если покупатель решается на выкуп квартиры, тогда он вносит аванс, обсуждает условия сделки, идет подготовка к купле-продаже. Через несколько дней, после юридической проверки жилья, все встречаются в банке на сделке, там подписывается договор обеими сторонами, затем деньги закладываются в банковскую ячейку и документы уходят на регистрацию в регпалату.

Регистрация проходит 14 дней и тогда покупатель становится собственником жилья. Если разложить этот процесс по дням, то в среднем, с момента размещения рекламы о продаже квартиры и до момента получения денег за нее, уходит около 30 дней.

В современных условиях этот процесс растягивается на месяцы!

Но в ситуации, когда требуется срочно продать недвижимость и получить все деньги сразу, ждать целый месяц невозможно. Поэтому люди, оказавшиеся в таком безвыходном положении, обращаются к риэлтору с просьбой помочь в срочном выкупе квартиры. Но здесь есть нюанс. Покупателя, имеющего свободные средства и согласного на срочный выкуп, нужно серьезно заинтересовать. Самый верный способ сделать ему выгодное предложение – это сделать скидку, которая может колебаться от 15% до 35%. Это существенный дисконт, но, когда срочно требуются деньги, приходится идти на уступки.

Я могу помочь вам со срочным выкупом квартиры! — потому что сотрудничаю с крупной юридической компанией и проблем с привлечением средств для срочного выкупа недвижимости у меня нет! Тут вопрос скорее не в деньгах а в цене квартиры.

Как купить и профинансировать многоквартирные дома

Ссуды на жилищное строительство во многом похожи на другие виды финансирования жилой недвижимости. Все начинается с собственности, заемщика и кредитора, и все заканчивается, если все идет хорошо, закрытой ссудой и недавно приобретенной или рефинансируемой недвижимостью.

Вот руководство, которое нужно знать заемщикам о том, как покупать и финансировать многоквартирные дома:

Что представляет собой многоквартирный дом?

Отдельные дома, кондоминиумы, дуплексы, триплексы и четырехэтажные дома обычно классифицируются как одноквартирные дома на четыре или четыре квартиры. Недвижимость с пятью и более жилищами классифицируется как многоквартирные дома или многоквартирные дома.

Кредит на дуплекс, триплекс или четырехплекс не сильно отличается (если вообще) от ссуды на частный дом, но ссуды на более крупную недвижимость включают «немного другое андеррайтинг, немного более высокую квалификацию», — говорит Дэн Борланд, офис-менеджер по коммерческой недвижимости в Wells Fargo в округе Ориндж, штат Калифорния.

Как пройти

Одно из отличий заключается в том, что до утверждения ссуды на квартиру кредитор может рассмотреть более качественную информацию, чтобы попытаться понять опыт заемщика как владельца или управляющего арендуемой недвижимостью.

«Мы посмотрим на кандидата и скажем:« Чем владеет этот человек и каков его управленческий опыт при сборе арендной платы, управлении недвижимостью и реализации проекта такого размера? » — говорит Borland.

Кредитный рейтинг заемщика, налоговые декларации о доходах и личных и коммерческих налогах будут рассматриваться вместе с отчетами о производственной деятельности за два года и текущим списком арендной платы за недвижимость.

Наиболее важные показатели собственности:

  • Чистый операционный доход: годовой доход за вычетом расходов, которые объект недвижимости генерирует от своей деятельности
  • Покрытие долговых обязательств: Измерение денежного потока относительно обязательств по выплате долгов
  • Отношение ссуды к стоимости (LTV): мера суммы ссуды по отношению к стоимости собственности

«Недвижимость должна обслуживать свой долг с приемлемой маржой», — говорит Борланд.

Заемщики, которым требуется большая гибкость, могут захотеть обратиться в небольшой банк, — говорит Блейк Кройц, специалист по коммерческим кредитам в County Commerce Bank в Вентуре, штат Калифорния.

«Обычно мы ищем 30-процентный первоначальный взнос, и кредитный рейтинг важен, но это не является препятствием для сделки», — говорит Кройц. «Если кто-то сильнее в одной области и слабее в другой, мы можем обойти это».

Объекты смешанного и частично заселенного назначения

Объекты смешанного использования могут быть классифицированы как коммерческие или жилые, частично в зависимости от пропорций каждого использования. Типичная конфигурация многих квартир в несколько магазинов рассматривается как квартирный кредит.

«Если будет 50 на 50 или намного больше коммерческих, андеррайтинг изменится, и структура станет немного более консервативной», — говорит Борланд.

Могут быть профинансированы пустующие или частично заселенные многоквартирные дома; однако ссуда может быть краткосрочной и иметь переменную ставку с ожиданием, что она будет заменена долгосрочным финансированием после стабилизации состояния собственности.

Если арендная плата не поддерживает долг, может помочь денежный поток заемщика; однако «потребуется довольно сильный заемщик, чтобы поддержать целое здание с ипотекой», — говорит Кройц.

Соответствие или портфолио?

Как и ссуды от одного до четырех, ссуды на квартиры бывают стандартных типов, которые кредиторы могут продать Fannie Mae или Freddie Mac, и индивидуальных типов, известных как портфельные ссуды, которые кредиторы хранят в своих собственных книгах.

Стандартные или соответствующие ссуды обычно имеют несколько более низкую процентную ставку, но правила более жесткие.

Условия и виды кредитов

Квартирные ссуды могут быть долгосрочными (25 или 30 лет) или краткосрочными (пять, семь или 10 лет).

Процентные ставки могут быть фиксированными, переменными или гибридными, которые сначала фиксируются, а затем сбрасываются или становятся переменными по истечении определенного периода времени.

Краткосрочные ссуды могут быть продлены или рефинансированы в конце первоначального срока, хотя процентная ставка, вероятно, изменится, и могут потребоваться некоторые комиссии.

«Когда срок погашения кредита истечет, ставка, вероятно, изменится», — говорит Кройц.«Он может быть зафиксирован на три или пять лет, а затем в какой-то момент скорректирован. Вы, вероятно, будете иметь дело по крайней мере с одним изменением ставки в течение этого периода времени».

Сумма кредита

Большинство l enders предлагают ссуды на квартиры от 1 миллиона долларов или 2 миллионов долларов до многих миллионов. Максимальный LTV составляет 70 или 75 процентов, что означает, что заемщику требуется 25 или 30 процентов первоначального взноса для покупки (или такой же суммы капитала для рефинансирования). Более низкий LTV обычно получает более низкую ставку.

Комиссии

Заемщики обычно оплачивают комиссию за выдачу кредита и обычные затраты на закрытие, включая затраты на оценку, право собственности и условное депонирование, а также расходы на любые инспекции, экологические или другие отчеты о комплексной проверке.Страхование имущества — необходимость. Страхование от наводнения потребуется, если недвижимость находится в зоне затопления, установленной правительством.

Собственность

Большинство покупателей приобретают многоквартирный дом через корпорацию с ограниченной ответственностью или ООО.

«Очень редко люди имеют титул в своем имени», — говорит Борланд. «Обычно это ООО».

ООО делают то, что подразумевает их название: ограничивают ответственность.

«Большинство заемщиков владеют своей отдельной недвижимостью, принадлежащей их собственному специализированному предприятию, или SPE, — говорит Борланд.«Они делают это так, чтобы, если у одного объекта недвижимости есть проблема, (например, авария поскользнуться и упасть, она не может проникнуть в другие активы (владельца)».

Еще один уровень сложности, который может потребоваться для очень большого жилищного кредита, — это единое предприятие, удаленное от банкротства, которое защищает имущество от личного банкротства заемщика и банкротства его или ее другой собственности.

«Актив защищен для нас, — объясняет Borland, — поэтому в случае, если он перестанет выплачивать проценты по нашей ссуде, мы можем потребовать взыскания права выкупа в отношении нашего здания, и нам все равно, что вы и другие ваши организации объявили о банкротстве.«

Штрафы за досрочное погашение

Некоторые ссуды на покупку квартир имеют штраф за досрочное погашение, известный как поддержание доходности. Если заемщик выплачивает всю или большую часть ссуды, кредитор применяет формулу, чтобы определить, сколько заемщик должен заплатить, чтобы возместить упущенные проценты.

У других квартирных ссуд есть схема предоплаты, известная как пониженная. Формат 3-2-1 является примером.

Borland объясняет: «Если вы выплачиваете ссуду в первый год, вы должны 3 процента от суммы, которую вы предоплатили.Год два, это 2 процента. На третий год это 1 процент. Начиная с четвертого года, на 37-м месяце или позже, вы можете погасить его с нулевой предоплатой ».

Та же схема может быть применена с форматом 5-4-3-2-1.

«Это определенно хорошая вещь, о которой можно спросить и попытаться договориться», — говорит Кройц.

Предположение

Некоторые жилищные ссуды являются предполагаемыми, что означает, что новый заемщик может взять на себя ссуду первоначального заемщика. Допущение может быть использовано для продажи собственности и избежания штрафа за предоплату.

«Те же правила кредитования, что и первоначальный заемщик, будут наложены на нового заемщика», — говорит Борланд. «Если это будет одобрено, этот заемщик будет пользоваться оставшимися условиями предполагаемой ссуды».

Не все ссуды допускаются к погашению, поэтому заемщикам следует спросить, есть ли у ссуды эта функция.

Кредиты без права регресса, без права регресса

Если ссуда является «полным регрессом», кредитор может арестовать личные активы заемщика (или поручителя), если ссуда не погашена.Если речь идет о невозвращении права регресса, единственный вариант для кредитора удовлетворить ссуду в случае дефолта — это выкупить и забрать имущество.

«Цена ссуды без права регресса будет немного выше, потому что банк берет на себя немного больший риск, поэтому ставки выше», — говорит Борланд.

Документация

После принятия решения о подаче заявки на ссуду заемщик должен предоставить кредитору всю информацию, необходимую ему для принятия решения, — говорит Фрэнк Бэрфилд-младший, президент компании Abbey Residential, Бирмингем, Алабама. которой принадлежит 8 500 квартир в Алабаме, Техасе и Флориде.

Вместо того, чтобы заставлять кредитора извлекать информацию по частям, Barefield готовит 30- или 40-страничный пакет, предназначенный для предоставления кредитору всей необходимой информации об имуществе. В комплект входит:

  • Фотографии объекта недвижимости
  • Описание объекта: размер участка, год постройки, количество квартир и существующие удобства
  • Планы по модернизации, такие как парк для собак, детская площадка, новая бытовая техника, столешницы, сантехника или осветительные приборы, и сколько эти улучшения будут стоить
  • Карта, показывающая расположение отеля и близлежащих конкурирующих объектов
  • Объяснение того, как конкурирующая недвижимость сравнивается с приобретаемой недвижимостью
  • Арендные ставки и сколько они будут повышены или понижены
  • Копии планов этажей
  • Сводная информация об источниках и использовании средств для транзакции
  • Закупочная цена и закрытие
  • Сумма кредита и сумма денежных средств
  • Сумма резервного фонда
  • Имена брокеров по недвижимости, титульных компаний, адвокатов и других специалистов, участвовавших в сделке

«Я хочу предоставить именно ту информацию, которая кому-то нужна», — говорит Бэрфилд.«Не слишком много и не слишком мало».

Изображение: iStock (Gesundheit)

Почему мой банк не сотрудничает с финансами?

Распечатать страницу

Как купить квартиру | Что нужно знать

Вы можете осуществить американскую мечту о домовладении, владея квартирой так же, как и традиционным домом. Владение вместо аренды также может быть полезно для ваших финансов, поскольку вы увеличиваете долю в собственности, которую позже можете продать, а не выбрасывать деньги домовладельцу.Итак, если вы заинтересованы в покупке квартиры для себя и своей семьи, вот что вам нужно знать.

Решение «аренда против покупки»

Возможно, самым важным фактором при принятии решения о покупке или аренде является продолжительность предполагаемого проживания в новой квартире. Вообще говоря, если вы не планируете прожить там по крайней мере пять лет, аренда, вероятно, будет более разумным с финансовой точки зрения решением.

Если вы планируете прожить там пять или более лет, сравните, сколько вы платите за аренду, с тем, сколько вы могли бы платить за владение.Выплата по ипотеке обычно меньше арендной платы при условии, что место, которое вы хотите купить, похоже на то, которое вы снимаете. Это потому, что ваш домовладелец платит так же, как вы, за основную сумму, проценты, налоги, сборы ассоциации домовладельцев и ремонт, плюс небольшую дополнительную прибыль.

Тем не менее, владение — это не только оплата. Чтобы что-то купить, вам придется вложить больше денег, чем нужно для заключения договора аренды. Самые большие затраты будут на первоначальный взнос. Сумма, необходимая для этого, зависит от типа ипотеки, которую вы получаете, и, возможно, даже от того, где находится дом.

Большинство обеспеченных государством ипотечных кредитов, застрахованных Федеральной жилищной администрацией (FHA), требуют небольшого первоначального взноса в размере не менее 3,5% от покупной цены. Ветераны могут даже получить ссуду в размере $ 0 авансового платежа через Департамент по делам ветеранов (VA). Ожидается, что для обычного кредита, не обеспеченного государством, вы заплатите 20%.

Например, если квартира, которую вы хотите купить, стоит 200 000 долларов, вы можете рассчитывать на выплату 7 000 долларов в качестве первоначального взноса FHA в размере 3,5%.С другой стороны, обычный кредитор захочет заплатить 40 000 долларов.

Вам также понадобятся наличные для покрытия расходов на закрытие сделки. Они оплачивают, среди прочего, обследование, оценку, осмотр дома и страхование титула. Затраты на закрытие дома за 200 000 долларов могут составить несколько тысяч долларов. Вы можете включить в сумму ссуды расходы на закрытие сделки, хотя это, очевидно, увеличит ваши выплаты по ипотеке. Однако обычно вы не можете занять первоначальный взнос. Вам нужно будет иметь это наличными.

Выяснение того, что вы можете себе позволить

А теперь пора посмотреть, сколько вы можете себе позволить заплатить.Начните с определения отношения долга к доходу. Для этого сложите все ваши ежемесячные платежи по долгам, такие как кредитные карты, автокредиты, студенческие ссуды, выплаты алиментов, алименты и, наконец, предполагаемый платеж по ипотеке.

Затем вы можете разделить эту цифру на свой ежемесячный доход и выразить результат в процентах. Если ваши общие ежемесячные выплаты по долгу составляют 2000 долларов, а ваш ежемесячный доход составляет 5000 долларов, вы разделите 2000 долларов на 5000 долларов. Результат 0,4, или 40%.

Кредиторы используют это отношение долга к доходу, чтобы определить, сколько платежей вы можете позволить себе делать ежемесячно.Обычно они ищут отношение долга к доходу не более 43%. Если вы окажетесь выше этой отметки, будет сложно получить ипотечный кредит. Вы можете улучшить соотношение долга к доходу, запланировав более низкую выплату по ипотеке. Обычно это означает покупку квартиры по более низкой цене.

Ипотечный калькулятор

SmartAsset может помочь вам смоделировать весь процесс, описанный выше. Все, что вам нужно, это полная стоимость дома, размер вашего первоначального взноса, тип и срок ипотеки, которую вы получаете, и процентная ставка, которую вы ожидаете получить.Однако не стоит пренебрегать другими расходами. К ним относятся налоги на недвижимость, страхование домовладельцев и, возможно, сборы ассоциации домовладельцев. Все эти расходы вместе могут добавить несколько сотен долларов в месяц к вашим платежам.

А как насчет кондоминиумов и кооперативов?

Покупка квартиры может означать покупку кондоминиумов или кооператива. Это отличается от покупки типичного особняка на одну семью. Когда вы покупаете кондоминиум, вы покупаете квартиру в здании.Это означает, что вы разделите расходы на содержание здания с другими владельцами кондоминиумов. Покупка кооператива означает покупку части собственности корпорации, которая владеет зданием. Вы будете владеть акциями корпорации, а не конкретным подразделением.

Ипотечные кредиторы предъявляют разные требования к ссуде для кондоминиума и кооператива. Например, они могут захотеть убедиться, что у ассоциации кондоминиумов достаточно денег в банке в качестве финансовых резервов для покрытия любого необходимого ремонта или обслуживания. Некоторые кредиторы неохотно предоставляют кооперативные ссуды, потому что они не могут вернуть квартиру, если у вас возникнут проблемы с осуществлением платежей.

Дополнительная помощь

Потенциальные покупатели квартир могут получить помощь в навигации по этому пути покупки жилья от лицензированного агента по недвижимости. Агент может помочь с вопросами о ценах, налогах, сборах и сообществах. В то же время он или она может дать ценную информацию о том, как вести переговоры с продавцами.

Вы даже можете интегрировать финансового консультанта в свой опыт покупки жилья. Эти люди часто работают вместе с агентами по недвижимости, чтобы обеспечить соответствие принимаемых вами решений вашим общим финансовым целям.

Советы по улучшению ваших финансов
  • Хорошо продуманный бюджет — это первый шаг к достижению полного контроля над своими финансами. Если вам сложно начать процесс составления бюджета, калькулятор бюджета SmartAsset может предложить несколько советов, которые помогут вам встать на правильную ногу.
  • Хотя финансовые консультанты обычно занимаются формированием вашей инвестиционной стратегии, они часто могут справиться и с гораздо большим. Инструмент подбора финансовых консультантов SmartAsset может объединить вас с тремя консультантами в вашем районе, которые помогут вам внедрить целостное финансовое планирование в вашу жизнь.Найдите минутку, чтобы внимательно изучить нашу анкету, так как ваши ответы определят совпадения, которые вы получите.

Фото: © iStock.com / ewg3D, © iStock.com / mizar_21984, © iStock.com / Hispanolistic

Марк Хенрикс Марк Хенрикс занимается личными финансами, инвестированием, выходом на пенсию, предпринимательством и другими темами более 30 лет. Его авторская подпись внештатного сотрудника появилась на CNBC.com и в The Wall Street Journal, The New York Times, The Washington Post, Kiplinger’s Personal Finance и других ведущих изданиях.Марк написал книги, в том числе «Не просто жизнь: полное руководство по созданию бизнеса, который даст вам жизнь». Его любимые репортажи — это те репортажи, которые помогают обычным людям увеличить свое личное богатство и удовлетворение жизнью. Выпускник программы журналистики Техасского университета, он живет в Остине, штат Техас. В свободное время он любит читать, работать волонтером, выступать в дуэте с акустической музыкой, каякингом, альпинизмом в дикой природе и соревнованиями по триатлону.

Как получить ипотеку на аренду недвижимости

Я ждал пять месяцев, чтобы получить ответ от банка, что они приняли мое предложение об аренде собственности: 85 000 долларов!

Все мои документы были заполнены, проверка прошла лучше, чем ожидалось, и банк даже дал мне 2% на покрытие расходов на закрытие.

Казалось, что процесс приобретения будет гладким, до тех пор, пока через неделю после начала условного депонирования мне не позвонил мой ипотечный брокер, чтобы сообщить эту новость: андеррайтер решил, что я «слишком рискован», чтобы финансировать ипотеку. Я вернулся на круги своя, и мне нужно было найти нового кредитора.

Следующая неделя была кошмаром.

Я предоставил свой финансовый профиль более чем 20 учреждениям, и ни одно из них не могло гарантировать своевременное закрытие условного депонирования. К счастью, поговорив с десятками кредиторов, я нашел одну компанию (прямого кредитора), которая могла заключить сделку.Я ускорил время, чтобы получить все документы, представленные новому кредитору, и мне пришлось продлить условное депонирование еще два раза, прежде чем окончательно закрыть собственность.

Перепрыгнув через все эти обручи, я поклялся, что никогда не совершу одну и ту же ошибку дважды. Прежде чем я совершил следующую арендную покупку, я провел обширное исследование ипотечного финансирования и нашел время, чтобы наладить отношения с надежным местным кредитором.

Оглядываясь назад на эту сделку, я бы хотел, чтобы кто-нибудь поделился со мной менее известными аспектами получения ссуд на аренду недвижимости.Получение ипотеки редко бывает легким процессом без икоты и головной боли, но получение ссуды на инвестиционную недвижимость может быть еще сложнее.

Задумывались ли вы об инвестировании в недвижимость? Вот что нужно знать, прежде чем подавать заявление на получение кредита.

Знайте свои (кредитные) лимиты

Fannie Mae в настоящее время позволяет каждому инвестору иметь одновременно 10 займов. (Скучно? Вы можете прочитать все о требованиях Fannie Mae к андеррайтингу инвестиционных ипотечных кредитов.) Если вы работаете с правильным кредитором, они могут помочь вам разработать как долгосрочный, так и краткосрочный план, чтобы гарантировать, что вы воспользуетесь преимуществами Ваш 10-кредитный лимит.

Стоит отметить, что многие кредитные организации выдают до четырех займов (как правило, более крупные банки). Вам, вероятно, придется немного поработать, чтобы найти кредитора, который достигнет лимита в 10 займов.

Ищите кредиторов, дружественных к инвесторам

При покупке арендуемой недвижимости важным аспектом вашего долгосрочного успеха является создание сильной и надежной команды, и ваш кредитор является БОЛЬШЕЙ частью этого уравнения.

Когда я впервые начал инвестировать в недвижимость, я совершил ошибку, наняв брокера, который не понимал инвестиционного ландшафта.В результате я потратил много времени, пытаясь объяснить свою стратегию и цель. В итоге я получил много плохих советов, и это почти стоило мне нескольких сделок. Я мог бы легко избежать этого, если бы с самого начала работал с правильным кредитором, в основном с прямым кредитором.

Нет ничего плохого в том, чтобы работать с ипотечным брокером, когда вы находитесь на рынке основного жилья, но если вы пытаетесь создать портфель арендуемой недвижимости, я рекомендую вам работать с прямым кредитором.

Основное различие между брокером и кредитором заключается в том, что брокер обращается к вашему финансовому профилю со своим выбранным списком кредиторов, где в качестве прямого кредитора выступает учреждение, фактически предоставляющее вам ссуду.

По теме: следует ли использовать ипотечного брокера или кредитного специалиста банка?

Когда вы работаете с брокером, вы теряете контроль. Андеррайтер может изменить стандарты кредитования (часто во время условного депонирования) или решить, что они хотят отказаться от сделки в последнюю минуту. Когда вы работаете с прямым кредитором, вы находитесь в более тесном контакте с лицами, принимающими решения.

Перед тем, как начать работу с кредитором, задайте несколько хороших вопросов:

  • Работаете ли вы сейчас с активными инвесторами?
  • Сколько кредитов вы можете предложить одному инвестору?
  • Вы лично владеете арендуемой недвижимостью?

Перед тем, как брать ссуду, рекомендуется просмотреть информацию в Интернете.Как ни странно, вы можете найти одни из лучших цен, не вставая с дивана. Отличный сайт для сравнения нескольких ставок по ипотечным кредитам и одновременного поиска предложений по ипотечным кредитам — Fiona . Вы просто введете несколько элементов при поиске ипотечного кредита, например, стоимость дома, сумму первоначального взноса и кредитный диапазон, чтобы получить ставки и предложения от нескольких ипотечных кредиторов. Вы также можете выбрать тип ипотечных продуктов (например, фиксированный срок на 30 лет, фиксированный срок на 15 лет и т. Д.)) для вашей цитаты.

Еще один отличный сайт для одновременного получения нескольких кредитных предложений — Credible . Если какие-либо цитаты от кредиторов, которые занимаются арендной недвижимостью, вы — золото. В противном случае у вас все равно будет информация, необходимая для сравнения в других местах.

Ознакомьтесь со списком некоторых ведущих кредиторов на рынке сегодня.

Чем больше у вас кредитов, тем строже требования к кредитам

Как я упоминал ранее, Fannie Mae в настоящее время предоставляет до 10 кредитов на одного инвестора.Малоизвестным фактом является то, что для получения этих ссуд существует два разных принципа кредитоспособности. Первый предназначен для свойств 1–4, а второй — для объектов 5–10, перечисленных ниже:

  • Ссуды 1-4: требуется кредитный рейтинг не менее 630
  • Ссуды 5-10: требуется кредитный рейтинг не менее 720

Убедитесь, что у вас достаточно денег

В дополнение к первоначальному взносу кредиторы потребуют, чтобы у вас был шестимесячный резерв наличности для каждого объекта недвижимости.

Это означает, что если у вас есть основное место жительства и вы собираетесь арендовать жилье, кредитор потребует от вас выплаты по ипотеке в течение шести месяцев (наличными в банке) как за ваше основное место жительства, так и за будущую аренду.

Как только вы узнаете цену предполагаемой аренды, которую вы рассматриваете, неплохо было бы попросить кредитора предоставить вам примерный ежемесячный платеж, чтобы вы могли соответственно сэкономить.

Связано: какой процент вашего дохода вы можете позволить себе на выплаты по ипотеке

Чем больше у вас кредитов, тем больше вы должны заплатить авансом

Точно так же, как существует два набора руководящих принципов для вашего кредита, существует также несколько наборов руководящих принципов относительно авансовых платежей, перечисленных ниже:

  • Ссуды 1–4 (на одну семью): на 20% меньше
  • 5–10 (одна семья): снижение на 25%
  • 1-10 (многоквартирный дом): снижение на 25% (примечание: многие кредиторы потребуют, чтобы вы заплатили 30% после четвертой ссуды)

Воспользуйтесь нашим калькулятором погашения кредита, чтобы узнать, как различные процентные ставки и платежи влияют на ваш кредит.

Кредитору необходимо будет увидеть квитанции (например, ваш W-2)

Кредиторам потребуется как минимум два твердых года дохода W-2. Они хотят видеть, что вы работали или работали в одной отрасли не менее двух лет.

Андеррайтер рассчитает ваш годовой доход, рассчитав ваш валовой доход за последние два года. Например, если в этом году вы заработали 100 000 долларов, а в прошлом году — 50 000 долларов, ваш средний годовой доход составит 75 000 долларов.

Если вы работаете не по найму, вам необходимо будет предоставить налоговые декларации за два года, отчет о прибылях и убытках за текущий год и, скорее всего, письмо от CPA, подтверждающее действительность ваших предыдущих налоговых деклараций.Расчет вашего годового дохода такой же, как у сотрудника W-2.

Сводка

Изначально я начал покупать арендуемую недвижимость, чтобы разнообразить свою стратегию повышения благосостояния. После того, как я приобрел три дома, я заметил, что в течение шести месяцев мои арендные платы намного превосходили мои IRA и 401 (k). Я решил вывести свои деньги с финансовых рынков и реинвестировать их в создание сильного арендного портфеля.

Я не говорю, что это стратегия, которую должен использовать каждый, но я скажу, что любой, кто хочет разбогатеть, должен, по крайней мере, пересмотреть механизм инвестирования в недвижимость.

Подробнее:

15 советов по аренде недвижимости для первой покупки

Думаете о покупке инвестиционной недвижимости? Недвижимость стала источником многих самых богатых людей в мире, поэтому есть много причин думать, что это хорошее вложение. Однако эксперты сходятся во мнении, что, как и в случае с любыми инвестициями, лучше быть хорошо осведомленным, прежде чем нырять с сотнями тысяч долларов. Вот вещи, которые вам следует рассмотреть и изучить.

Ключевые выводы

  • Покупка инвестиционной недвижимости для получения дохода от аренды может быть рискованной.
  • Покупателям обычно требуется внести как минимум 20% предоплату.
  • Для того, чтобы стать арендодателем, требуется широкий спектр навыков, которые могут быть самыми разнообразными, от понимания основных законов об арендаторах до возможности починить протекающий кран.
  • Эксперты рекомендуют иметь финансовую подушку на случай, если вы не сдадите недвижимость в аренду или если доход от аренды не покрывает ипотеку.

1. Готовы ли вы быть домовладельцем?

Вы разбираетесь в инструментах? Как вы ремонтируете гипсокартон или прочищаете туалет? Конечно, вы можете позвонить кому-нибудь, чтобы он сделал это за вас, или вы могли бы нанять управляющего недвижимостью, но это отразится на вашей прибыли.Владельцы недвижимости, у которых есть один или два дома, часто сами ремонтируют, чтобы сэкономить.

Конечно, это меняется по мере того, как вы добавляете новые объекты в свое портфолио. Лоуренс Перейра, президент King Harbour Wealth Management в Редондо-Бич, Калифорния, живет на Западном побережье, но владеет недвижимостью на Восточном побережье. Как человек, который говорит, что он совсем не пригоден, он заставляет это работать. Как? «Я собрал сплоченную команду уборщиков, разнорабочих и подрядчиков», — говорит Перейра.

Это не рекомендуется для новых инвесторов, но, когда вы научитесь инвестировать в недвижимость, вам не нужно оставаться на месте.

Если вы не из тех, кто умеет пользоваться услугами, и у вас нет лишних денег, то работа домовладельцем может вам не подойти.

2. Погашение личного долга

Опытные инвесторы могут носить долг в рамках своей стратегии портфельных инвестиций, но среднему человеку следует избегать этого. Если у вас есть студенческие ссуды, неоплаченные медицинские счета или дети, которые скоро будут учиться в колледже, то покупка арендуемой недвижимости может быть неправильным шагом.

Перейра соглашается, что осторожность является ключевым моментом, говоря: «Нет необходимости выплачивать долг, если ваша прибыль от вашей недвижимости превышает стоимость долга.Это расчет, который вам нужно сделать ». Перейра предлагает иметь денежную подушку.« Не ставьте себя в положение, когда у вас не хватает денег для оплаты своего долга. Всегда имейте запас прочности «.

3. Обеспечьте первоначальный взнос

Инвестиционная недвижимость обычно требует большего первоначального взноса, чем недвижимость, занимаемая владельцем; у них более строгие требования к утверждению. 3%, которые вы, возможно, положили на дом, в котором вы сейчас живете, не будут работать на инвестиционную недвижимость.Вам потребуется как минимум 20% предоплата, учитывая, что ипотечное страхование не распространяется на арендуемую недвижимость. Вы можете получить первоначальный взнос за счет банковского финансирования, например, личного кредита.

4. Найдите правильное место

Меньше всего вам хочется оставаться с арендуемой недвижимостью в районе, который приходит в упадок, а не стабильно или набирает обороты. Город или район, где население растет и выполняется план возрождения, представляют собой потенциальную возможность для инвестиций.

Выбирая выгодную арендуемую недвижимость, ищите место с низкими налогами на недвижимость, приличным школьным районом и множеством удобств, таких как парки, торговые центры, рестораны и кинотеатры. Кроме того, район с низким уровнем преступности, доступом к общественному транспорту и растущим рынком труда может означать увеличение числа потенциальных арендаторов.

5. Стоит ли покупать или финансировать?

Что лучше: купить за наличные или профинансировать инвестиционную недвижимость? Это зависит от ваших инвестиционных целей.Оплата наличными может помочь генерировать положительный ежемесячный денежный поток. Возьмем арендуемую недвижимость, покупка которой стоит 100000 долларов. С учетом дохода от аренды, налогов, амортизации и подоходного налога покупатель за наличные может получить 9 500 долларов годового дохода или 9,5% годовой прибыли от инвестиций в размере 100 000 долларов.

С другой стороны, финансирование может принести вам большую прибыль. Для инвестора, который кладет 20% на дом с добавлением 4% по ипотеке, после вычета операционных расходов и дополнительных процентов, прибыль составляет примерно 5 580 долларов в год.Денежный поток ниже для инвестора, но годовой доход в размере 27,9% на инвестиции в размере 20 000 долларов США намного выше, чем 9,5%, заработанные покупателем наличными.

6. Остерегайтесь высоких процентных ставок

Стоимость заимствования денег может быть относительно низкой в ​​2020 году, но процентная ставка по инвестиционной собственности, как правило, выше, чем традиционная процентная ставка по ипотеке. Если вы все же решите профинансировать покупку, вам понадобится низкий платеж по ипотеке, который не будет слишком сильно влиять на вашу ежемесячную прибыль.

7. Рассчитайте маржу

Фирмы с Уолл-стрит, покупающие проблемную недвижимость, стремятся получить доход от 5% до 7%, потому что, помимо прочих расходов, им нужно платить персоналу. Физические лица должны установить цель получения 10% прибыли. Оцените расходы на содержание в размере 1% от стоимости недвижимости ежегодно. Другие расходы включают страхование домовладельцев, возможные сборы ассоциации домовладельцев, налоги на имущество, ежемесячные расходы, такие как борьба с вредителями и озеленение, а также регулярные расходы на техническое обслуживание при ремонте.

8. Инвестируйте в страхование арендодателя

Защитите свои новые инвестиции: в дополнение к страхованию домовладельцев рассмотрите возможность приобретения страховки домовладельца. Этот тип страхования обычно покрывает имущественный ущерб, потерянный доход от аренды и защиту ответственности — в случае, если арендатор или посетитель получит травму в результате проблем с обслуживанием собственности.

Чтобы снизить свои расходы, выясните, разрешит ли страховая компания объединить страховку домовладельца с полисом страхования домовладельца.

9. Фактор непредвиденных затрат

Доходы от сдачи в аренду отнимают не только расходы на содержание и содержание. Всегда есть вероятность возникновения чрезвычайной ситуации — например, повреждения крыши в результате урагана или прорыва труб, разрушающего пол на кухне. Планируйте откладывать от 20% до 30% вашего дохода от аренды на такие расходы, чтобы у вас был фонд для своевременного ремонта.

10. Избегайте фиксации верха

Заманчиво поискать дом, который можно получить по выгодной цене и сдать в аренду.Однако, если это ваша первая собственность, это, вероятно, плохая идея. Если у вас нет подрядчика, который выполняет качественные работы по дешевке, или вы не умеете крупномасштабные ремонтные работы в доме, вы, вероятно, заплатите слишком много за ремонт. Вместо этого ищите дом по цене ниже рыночной и требующей лишь незначительного ремонта.

11. Расчет операционных расходов

Эксплуатационные расходы на вашу новую недвижимость будут составлять от 35% до 80% вашего валового операционного дохода. Если вы берете 1500 долларов за аренду, а ваши расходы составляют 600 долларов в месяц, вы получаете 40% операционных расходов.Для еще более простого расчета используйте правило 50%. Если арендная плата составляет 2000 долларов в месяц, ожидайте, что вы заплатите 1000 долларов в качестве общих расходов.

12. Определите свой доход

Какова ваша прибыль на каждый вложенный доллар? Акции могут предлагать 7,5% доходность наличными, в то время как облигации могут приносить 4,5%. Прибыль в размере 6% за первый год работы арендодателем считается нормальным явлением, особенно потому, что со временем эта цифра должна расти.

13. Купите недорогой дом

Чем дороже дом, тем больше будут ваши текущие расходы.Некоторые эксперты рекомендуют начинать с дома за 150 000 долларов в многообещающем районе. Кроме того, эксперты советуют никогда не покупать самый красивый дом на продажу в квартале, как и худший дом в квартале.

14. Знайте свои юридические обязательства

Владельцы аренды должны быть знакомы с законами об арендодателях и арендаторах в своем штате и регионе. Например, важно понимать права ваших арендаторов и свои обязанности в отношении гарантийных депозитов, требований к аренде, правил выселения, справедливого жилья и многого другого, чтобы избежать юридических проблем.

15. Оцените риски и награды

Принимая каждое финансовое решение, вы должны определить, стоит ли отдача от возможных рисков. Имеет ли для вас смысл инвестировать в недвижимость?

Награды
  • Поскольку ваш доход является пассивным, несмотря на первоначальные вложения и расходы на содержание, вы можете зарабатывать деньги, вкладывая большую часть своего времени и энергии в свою обычную работу.

  • Если стоимость недвижимости вырастет, ваши инвестиции также вырастут в цене.

  • Вы можете сдать недвижимость в самостоятельную ИРА (SDIRA).

  • Доход от аренды не включается в ваш доход, облагаемый налогом на социальное обеспечение.

  • Проценты, которые вы платите по ссуде на инвестиционную недвижимость, не облагаются налогом.

  • Если не считать очередного кризиса, стоимость недвижимости в целом более стабильна, чем фондовый рынок.

  • В отличие от инвестиций в акции или другие финансовые продукты, которые вы не можете увидеть или потрогать, недвижимость является материальным физическим активом.

Риски
  • Хотя доход от аренды является пассивным, с арендаторами может быть сложно иметь дело, если вы не пользуетесь услугами компании по управлению недвижимостью.

  • Если ваш скорректированный валовой доход (AGI) превышает 200 000 долларов США (холостой) или 250 000 долларов США (совместная регистрация в браке), то вы можете облагаться дополнительным налогом в размере 3,8% на чистый инвестиционный доход, включая доход от аренды.

  • Доход от аренды может не покрывать полную сумму ипотечного платежа.

  • В отличие от акций, вы не можете мгновенно продать недвижимость, если рынки ухудшаются или вам нужны наличные.

  • Стоимость входа и выхода может быть высокой.

  • Если у вас нет арендатора, вам все равно нужно оплатить все расходы.

Последнее слово

Будьте реалистичны в своих ожиданиях. Как и в случае с любыми инвестициями, аренда недвижимости не принесет сразу большой ежемесячной зарплаты, и выбор неправильной собственности может быть катастрофической ошибкой.

Если вы хотите арендовать первую недвижимость, подумайте о сотрудничестве с опытным партнером.Или сдавайте на время собственный дом в аренду, чтобы проверить свою склонность стать домовладельцем.

Легкая покупка многоквартирного дома (12-шаговое руководство)

Это руководство содержит все, что вам нужно знать, чтобы купить многоквартирный дом, и решить, является ли это выгодным вложением средств для вас.

Большинству новых инвесторов покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей, выполнение которой слишком сложно или дорого. Раньше я сам так думал, пока не закрыл свой первый 12-ти квартирный дом, и понял, что весь процесс не так уж сильно отличается от процесса, который я уже изучил, чтобы купить меньшую арендуемую недвижимость.Самым большим преимуществом является масштаб: за одну покупку я смог удвоить свой портфель, при этом купив актив у многих арендаторов, чтобы снизить риск. нескольких пустующих единиц, наносящих ущерб моему денежному потоку.

Хотя входной барьер может показаться высоким, поскольку некоторые жилые комплексы действительно требуют первоначального взноса в размере 100 000 долларов и более, не все квартиры такие дорогие. Мы также обсудим несколько креативных вариантов финансирования, которые позволят вам приобрести квартиру. с первоначальным взносом, который намного меньше, чем вы могли подумать.В некоторых случаях вы действительно можете купить без уплаты денег.

Является ли покупка многоквартирного дома хорошей инвестицией?

При инвестировании важно учитывать доходность с поправкой на риск — сумму денег, которую вы можете надеяться заработать, несмотря на риск, который вы берете на себя. В целом, доходность многоквартирных домов с поправкой на риск высока, но она варьируется для каждой отдельной собственности, обычно в зависимости от покупной цены, по которой вы можете купить квартиру.

Вкратце: многоквартирные дома в целом являются хорошими инвестициями, но не каждый индивидуальный многоквартирный дом является хорошим вложением. Потенциальные инвесторы должны проявлять осторожность при оценке собственности и принимать во внимание множество факторов, включая состояние собственности, цену по сравнению с другими аналогичными объектами недвижимости, местные тенденции в области недвижимости, арендную плату по сравнению с спросом на владение в этом районе. Проще всего сделать это с помощью калькулятора арендуемой недвижимости, который позволяет прогнозировать прибыль, которую вы можете ожидать от покупки определенного жилого комплекса.

Однако людям всегда нужно место для жизни, и аренда квартиры часто является наиболее доступным вариантом жилья.В настоящее время в большинстве американских городов наблюдается нехватка доступного жилья, что является хорошим предзнаменованием для владельцев жилых комплексов, предлагающих доступное и среднее жилье. С другой стороны, в настоящее время строится большое количество новых роскошных квартир, и они первыми снизят арендную плату или освободятся, если экономика упадет.

Сколько обычно стоит покупка многоквартирного дома?

Средняя стоимость покупки многоквартирного дома действительно зависит от того, что вы определяете как многоквартирный дом.Если вы думаете о покупке дуплекса, триплекса или четырехуровневого и многоквартирного дома, то средняя стоимость резко снижается. На моем рынке я могу купить четырехэтажный дом с денежными потоками примерно за 100000 долларов, и если бы я был готов жить в этой собственности, я мог бы использовать ссуду FHA и взлом дома, живя в одной из квартир всего на 3,5%.

Банки профинансируют все, что составляет четыре единицы или меньше, с помощью жилищной ипотеки, и все, что превышает 4 единицы, вам понадобится коммерческая ссуда. Лично я провожу черту так же, как и банки, и считаю, что все 4 единицы под «малым». многоквартирный дом », и что-то большее, чем« многоквартирный комплекс.”

Квартирные комплексы могут стоить десятки миллионов долларов и более, если вы покупаете огромные многоэтажки с сотнями квартир. Тем не менее, есть середина небольших жилых комплексов, которые больше, чем 4plex, но все же достаточно доступны для большинства. инвесторы.

В таблице ниже показана средняя стоимость многоквартирного дома, которую вы можете ожидать. Обратите внимание, что более 50% всех многоквартирных домов было продано менее чем за 1 000 000 долларов за последние 12 месяцев.

Средняя цена продажи Купить 6 996 Cash Back

Если вы думаете о покупке квартиры сложный, Умный может помочь.

Мы сотрудничаем с лучшими агентами, специализирующимися на инвестиционной недвижимости по всей стране, от крупных брендов и местных брокерских компаний с самым высоким рейтингом.

Агент, с которым мы связываем вас, может помочь вам найти недвижимость как на рынке, так и вне его, а также проведет вас через весь процесс.

Лучше всего то, что в штатах, где это разрешено, вы можете претендовать на возврат денежных средств в размере до 0,5% от стоимости покупки. При покупке на 750 000 долларов покупка с помощью Clever может вернуть вам в карман 3750 долларов после закрытия!

Найти агента бесплатно и нет никаких обязательств по продвижению вперед.

Сколько денег вы можете заработать, владея жилым комплексом?

Есть 4 основных способа заработать деньги, владея жилым комплексом:

  1. Доход от аренды — после того, как вы оплатите все свои расходы, у вас останется денежный поток, который вы можете потратить, когда захотите
  2. Оценка имущества — Часто именно здесь зарабатывается большая часть денег, поскольку многоквартирные дома стремительно росли в цене за последние 10 лет. Некоторые инвесторы даже готовы купить здание, которое просто окупается за счет ренты, потому что они уверены, что с признательностью получат большую отдачу от своих инвестиций.
  3. Кредитное плечо — Если вы одалживаете в банке миллион долларов под 4% и используете его для покупки жилого комплекса с капитальной ставкой 8% (возврат инвестиций) — вы можете получить прибыль от разницы. Если вы сделаете это с миллионами долларов, вы можете получить огромную прибыль.
  4. Налоговые льготы. Недвижимость — одна из наиболее выгодных с точки зрения налогообложения инвестиций, поскольку вы можете обесценить свои вложения и списать проценты, уплаченные по ипотеке.

Вы можете узнать больше о 4 способах получения дохода от недвижимости в нашем руководстве по инвестициям в недвижимость

Когда дело доходит до того, сколько денег вы можете заработать от инвестиций в многоквартирные дома, это зависит от того, насколько велики ваши инвестиции. делать.Вообще говоря, вы можете рассчитывать на ставку капитализации от 4 до 10% при покупке квартиры.

Плюсы вложения в многоквартирный дом

  • Высокий потенциал заработка: Вы можете увеличить свой портфель быстрее, купив одну большую квартиру, чем при аренде одной семьи.
  • Надежный денежный поток: Многоквартирные дома обеспечивают надежный поток доходов. Если некоторые из ваших квартир свободны или арендаторы не платят, у вас все равно есть другие квартиры, которые оплачивают ваши расходы.
  • Оценка актива: Как и вся недвижимость, многоквартирные дома являются ценным активом. Если вы больше не хотите управлять своим комплексом, вы можете продать его с прибылью через несколько лет.

Минусы инвестирования в многоквартирный дом

  • Сложнее диверсифицировать свое присутствие на рынке: Многоквартирные дома могут быть дорогими, и новым инвесторам сложно купить их много. Это означает, что сложно диверсифицировать свой портфель по разным классам рынка.
  • Более высокая текучесть кадров: Дома на одну семью обычно арендуются на более длительный срок. Поскольку многоквартирным домам приходится иметь дело с более высокой текучестью жителей, владельцам необходимо тратить больше времени на поиск новых арендаторов и выполнение ремонтных работ, чтобы подготовить свои квартиры к новым жильцам.
  • Большой первоначальный взнос: Покупка многоквартирного дома обычно обходится недешево и часто требует значительного первоначального взноса. Требуемый первоначальный взнос для стоимость многоквартирной собственности обычно выше, чем первоначальный взнос при аренде на одну семью.

12 шагов для покупки многоквартирного дома

Если вы хотите купить многоквартирный комплекс — вы можете следовать этому руководству из 12 шагов:

  1. Установите свои цели — Если вы не знаете, где вы идете, вы никогда не доберетесь туда. Спросите себя, чего вы хотите добиться от владения жилым комплексом, а затем работайте в обратном направлении, чтобы выяснить, какой доход вам нужно получить.
  2. Определите свой бюджет — Определите сумму, которую вы готовы потратить на покупку жилого комплекса.Убедитесь, что у вас достаточно денег для ремонта, а ваше портфолио должно быть разнообразным. Не рекомендуется размещать более 50% ваш инвестиционный портфель в одном объекте.
  3. Узнайте, как прогнозировать денежный поток — Здесь вам пригодится упомянутый выше калькулятор свойств почек. Вы должны уметь моделировать перспективные сделки, чтобы знать, на чем сосредоточить свое время и энергию.
  4. Выберите рынок — Я рекомендую вам начать с изучения вашего местного рынка и моделирования нескольких сделок, чтобы увидеть, возможно ли это, прежде чем вы начнете искать вне штата.Гораздо проще управлять тем, на чем можно проехать, и вы Вы можете быть более уверены в том, что понимаете динамику соседства.
  5. Получите предварительное одобрение для финансирования — Поговорите с 3+ разными кредиторами и сравните их различные продукты и ставки. Рекомендуется предварительно получить как минимум 2 предложения, чтобы вы могли получить подробные расценки для сравнения, когда найдете свою недвижимость.
  6. Начать поиск недвижимости — Вы можете посмотреть на MLS, Loopnet и других веб-сайтах коммерческой недвижимости, а также наладить контакты с брокерами, у которых есть нерыночная недвижимость.Вы можете узнать здесь 5 советов, как найти выгодные предложения.
  7. Начать делать предложения — Не выходите из себя! Это инвестиции, и вам следует предлагать только ту цифру, которая имеет для вас смысл, даже если она значительно ниже прейскурантной цены.
  8. Осмотр — Убедитесь, что ваш многоквартирный комплекс находится в том же состоянии, в котором он рекламировался. Обязательно проверьте крышу, систему отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, водопровод и электрические системы, так как они могут быть самыми дорогими, если они нуждаются в ремонте.
  9. Выберите компанию по управлению недвижимостью — Управляющая компания, которую вы выберете, принесет или разрушит ваши инвестиции, поэтому обязательно собеседуйте по крайней мере с 3 компаниями и выслушайте реальные отзывы некоторых из нынешних владельцев, которыми они управляют. для.
  10. Блокировка вашего финансирования — Вернитесь к тем же кредиторам, которые предварительно одобрили вас, и принесите фактическую сделку, которую вы нашли, чтобы вы могли сравнить ставки. Выберите кредитора, и он возьмет ваш личный финансовый отчет и предоставит вам полную информацию. одобренный.
  11. Последний день работы — Поздравляем! Приготовьтесь подписать массу документов, а затем отметьте свои достижения.
  12. Расширение вашего портфеля — После того, как вы стабилизируете свои инвестиции и начнете генерировать денежный поток, самое время повторить этот процесс и начать искать свои следующие инвестиции!

Для более подробного объяснения вы можете прочитать наше подробное руководство о том, как приобрести инвестиционную недвижимость.

Пример — покупка 12-квартирного дома

Картинка выше не очень хороша, но, вероятно, это лучшая инвестиция, которую мы с партнером сделали на сегодняшний день.Это 12-квартирный комплекс, который мы с партнером купили несколько лет назад в необработанном виде и вернули его к жизни.

Мы приобрели здание у инвестора, который недавно спас здание от заколки, но не сделал ничего большего. Блоки были в грубой форме и имели структурные проблемы, протекающие крыши, проблемы с канализацией и поврежденные интерьеры.

Мы купили весь комплекс примерно за 270 000 долларов, или 22 500 долларов за дверь. В тот момент, когда мы закрылись, мы пригласили нашу команду и установили новые крыши, починили канализацию, переделали выверку и начали ремонт квартир по мере их освобождения (3 единицы были пустует, 2 жильца не платят).В течение следующего года мы завершили ремонт и повысили среднюю арендную плату с 550 до 650 долларов. По нашим расчетам, мы увеличили стоимость этого жилого комплекса более чем на 100%, как мы сейчас оцениваем. стоимость этой собственности — 600 000 долларов, а ремонт стоил всего около 130 000 долларов.

Эта недвижимость теперь приносит нам денежный поток более 2000 долларов после покрытия всех наших расходов.

5 советов по покупке многоквартирного дома

Вы уверены, что жилой комплекс — правильное вложение для вас? Вот пять профессиональных советов, которые помогут сделать процесс покупки гладким.

1. Станьте партнером опытного агента по недвижимости

Когда дело доходит до покупки жилых комплексов, многие лучшие объекты недвижимости никогда не выходят на рынок и продаются агентами, имеющими связи со своими клиентами, которые, как они знают, могут закрыть.

Если вы серьезно относитесь к покупке многоквартирного дома, вам нужен агент, ориентированный на инвесторов и имеющий доступ к множеству продавцов, которые хотят продать, но не хотят выставлять свою недвижимость на рынок. Если ты не уверен Где найти одного из этих агентов, Клевер может помочь.

Свяжитесь с опытным агентом, чтобы купить квартиру

Clever может подобрать вам лучших агентов, которые специализируются на квартирах!

2. Выберите свой тип недвижимости

Существует довольно много разных типов многоквартирных домов: многоэтажные, средние, садовые и пешеходные. Обязательно оцените текущие тенденции в сфере недвижимости в вашем районе, прежде чем решать, какой тип покупать, поскольку популярность будет варьироваться. по регионам. Ваш агент по недвижимости может дать рекомендации на основе того, что они видят в своей повседневной работе.

Вам также необходимо решить, хотите ли вы новый жилой комплекс или тот, который потребует некоторого ремонта. Обычно можно найти более выгодные варианты, но они требуют больших временных затрат и внимательного отношения к недооцененной собственности.

3. Посетите несколько домов и сделайте свою домашнюю работу

Не покупайте первое, что увидите. Изучите местный спрос, проведите осмотр, чтобы получить представление о состоянии дома, и посетите как можно больше объектов.

Соотношение арендаторов и собственников в регионе может быть хорошим индикатором вероятности успеха ваших инвестиций. Города, в которых арендаторов больше, чем собственников, будут иметь больший спрос на квартиры, поэтому обязательно изучите эту статистику, прежде чем совершать покупку.

4. Разберитесь в финансовом процессе и наберите номера

Чтобы купить инвестиционную недвижимость, вам нужно будет внести 20% первоначальный взнос, а также вам нужно будет оплатить страхование, выплаты по ипотеке, обслуживание и расходы на управление. , и маркетинговые расходы.

Расходы на содержание могут существенно снизить вашу прибыль. Перед покупкой комплекса узнайте местные расценки на некоторые из наиболее распространенных ремонтов, таких как перекраска фасада здания и интерьера квартир на случай, когда арендаторы выйди.

Убедитесь, что после всех этих расходов вы все равно будете в плюсе. Нет ничего хуже, чем владеть многомиллионным жилым комплексом, который ежемесячно теряет ваши деньги.

5. Выберите подходящего кредитора

Существует три распространенных типа ссуд для многоквартирных домов (не считая жилищных ссуд для зданий менее 4 единиц:

  • Квартирные ссуды, обеспеченные государством: Эти ссуды предлагают высокий LTV (ссуды) отношения к стоимости) и находятся в диапазоне от 750 000 до 6 миллионов долларов.Fannie Mae, Freddie Mac и FHA предлагают этот тип ссуды. Типичные ставки составляют 3,5-6%.
  • Банковский баланс Квартирные ссуды : Многие местные кредиторы любят давать ссуды инвесторам для покупки квартир. Вы можете рассчитывать на срок займа от 20 до 25 лет, с воздушными выплатами от 3 до 15 лет и процентной ставкой от 3 до 6%.
  • Варианты краткосрочного финансирования квартир: Эти займы предназначены для того, чтобы помочь инвесторам конкурировать с наличными покупателям, предлагая ипотеку в короткие сроки.Минимальная сумма кредита составляет 100 000 долларов США с LTV до 90%. Ставки высокие — 7,5-12%.

После того, как вы определились, какой тип ссуды подходит вам, начните исследовать предложения каждого отдельного кредитора. Каждый банк и кредитор разные, поэтому не забудьте изучить все возможные варианты. Небольшое повышение ставки может съесть вашу прибыль.

Часто задаваемые вопросы о покупке многоквартирного дома

Где найти многоквартирные дома на продажу?

Работа с агентом по недвижимости — лучший способ найти многоквартирные дома для продажи.Они могут использовать свою профессиональную сеть и MLS для отслеживания новых объявлений и оповещения вас о подходящей недвижимости для продажи. Помимо агента по недвижимости, вы можете найти объявления в местной газете и в Интернете.

Как вы оцениваете жилой комплекс?

Есть три способа оценки многоквартирного дома: подход продаж, подход замены и подход дохода. Из них наиболее распространен доходный подход.

Чтобы определить стоимость квартиры с использованием доходного подхода, начните с определения NOI.Умножьте ежемесячную арендную плату за единицу на количество квартир в здании и вычтите все эксплуатационные расходы. Затем разделите NOI на ставку капитализации, которая является общей для местоположения собственности. Вы можете узнать максимальную ставку, поговорив с агентами по недвижимости в вашем районе.

В качестве примера: если NOI на собственности составляет 30 000 долларов, а максимальная ставка составляет 0,12, стоимость собственности составляет 250 000 долларов.

Как вы финансируете многоквартирный дом?

Чтобы профинансировать многоквартирный дом, вам необходимо найти кредитора, который предлагает ссуды под государственную поддержку, ссуды для баланса банка или варианты краткосрочного финансирования.Ставки и максимальные суммы ссуды варьируются в зависимости от типа ссуды. По сравнению с жилым кредиторы недвижимости, кредиторы коммерческой недвижимости с большей вероятностью будут основывать решения о кредитовании на опыте заявителя инвестирования в недвижимость.

Как я могу купить инвестиционную недвижимость без денег?

В некоторых случаях продавцы готовы предложить продавцу финансирование для всей покупки или достаточно, чтобы покрыть первоначальный платеж с помощью коммерческого кредитора. Лично у меня было несколько продавцов, которые готовы были профинансировать наш первоначальный взнос на 3-5 лет, так что мы можем рефинансировать, но продавец еще не согласился на то, чтобы владелец профинансировал всю недвижимость.

Статьи по теме

Вам также могут понравиться

Полное руководство по ипотеке для инвестиций в недвижимость в 2021 году

Если бы путь к богатству недвижимостью был легким, каждый был бы домовладельцем-миллионером или домовладельцем.

Заработать большие деньги на инвестиционной собственности (недвижимость, приобретенная с целью получения дохода от сдачи в аренду или прибыли от ее перепродажи) редко бывает так просто, как «покупай дешево, продавай дорого». Это требует тщательного исследования, планирования, тяжелой работы и доли удачи.

Но пока вы принимаете решения об инвестировании в недвижимость с широко открытыми глазами, финансовое вознаграждение может вас удивить и порадовать.

Готовы купить инвестиционную недвижимость? Щелкните здесь, чтобы проверить свое право на участие.

В 2019 году средняя валовая прибыль (прибыль до расходов) от ремонта домов — покупки, ремонта и быстрой перепродажи домов — составила 39,9%.

Другими словами, средний игрок дома зарабатывал 39 900 долларов на каждые 100 000 вложенных долларов.

Средняя рентабельность аренды недвижимости в 2019 году составила 15%.Это означает, что средний покупатель многоквартирного дома за 500 000 долларов зарабатывает 75 000 долларов за один год!

Напротив, средняя доходность фондового рынка за последние 50 лет составляла около 8%, в то время как средняя доходность инвестора по паевым инвестиционным фондам составляла 4-5% за последние 30 лет.


В этой статье:


Мифы об общей инвестиционной собственности

Прежде чем исследовать преимущества покупки инвестиционной недвижимости, давайте развеем два устойчивых мифа:

Миф 1: Покупка основного места жительства — это то же самое, что покупка инвестиционной собственности.

Факт: Хотя многие люди думают, что своих домов являются инвестициями, дом не является инвестиционной собственностью, если только вы не покупаете его для специальной цели получения дохода от аренды или прибыли от перепродажи.

Миф 2: Стоимость жилья всегда росла, поэтому основное жилье в конечном итоге станет инвестиционной собственностью, если вы владеете им достаточно долго.

Факт: С поправкой на инфляцию и условия местного рынка стоимость жилья не всегда повышалась.На национальном и местном уровнях цены на жилье подвержены циклам подъемов и спадов. Независимо от того, как долго вы владеете недвижимостью, нет гарантии, что вы получите прибыль, перепродав ее.

Плюсы и минусы покупки инвестиционной недвижимости

Для мелких инвесторов наиболее распространенные сделки с недвижимостью бывают двух видов: (1) покупка недвижимости в аренду и (2) предприятия по продаже жилья.

Вот основные преимущества и недостатки каждого из них.

House Flipping Плюсы и минусы

House Flipping Pros

  • Хорошая прибыль, быстрая и единовременная доставка.
  • Возможность быстрой и крупной прибыли.

Если вы смотрите HGTV, вы знаете, что делать.

Во-первых, купите слегка «проблемную» недвижимость в многообещающем районе по цене ниже рыночной — или меньше, чем ее стоимость в ближайшем будущем. Затем превратите этот фиксатор-верх в модельный дом. Как только косметический ремонт будет завершен, найдите покупателя, готового заплатить за недвижимость больше, чем вы вложили.

Промыть и повторить.

Минусы переворота домов

  • Высокое вознаграждение сопряжено с большим риском.
  • Большая прибыль может быть обманчива. Иногда в них не включаются все затраты на приобретение и ремонт недвижимости. Эти затраты обычно поглощают от 20% до 30% прибыли. В дополнение к затратам на ремонт вы оплачиваете заключительные расходы, налоги на недвижимость, страховку и (часто) гонорары риелтора. А если вы возьмете ипотеку и не перепродаете недвижимость быстро, ежемесячные платежи начнут подрывать вашу прибыль.
  • Если у вас нет много наличных денег, вам понадобится краткосрочная ссуда для покупки недвижимости.К сожалению, требования к ссудам на инвестиционную недвижимость строже, чем к основному жилью, и часто намного дороже.
  • Ваша прибыль будет облагаться налогом на прирост капитала. Долгосрочный прирост капитала (инвестиции, удерживаемые в течение года или дольше) облагается налогом по ставке от 10% до 15%, но краткосрочный прирост капитала облагается налогом по той же ставке, что и обычный доход. Поскольку прибыль от переворота дома обычно зависит от быстрого возврата инвестиций, вы можете платить по ставке до 20%, если только вы не сделаете обмен по Разделу 1031, чтобы отложить налоговый счет.

Самая большая ошибка, которую делают многие новички в ластах, — это недооценка стоимости покупки и ремонта собственности. Если вы любите дома, вы делаете ставку на то, что сможете продать отремонтированный дом со значительной наценкой в ​​, прежде чем постоянно растущие расходы в размере разрушат вашу прибыль.

Это игра не для наивных или нетерпеливых людей.

Успешный флиппер тщательно исследует местный рынок перед покупкой инвестиционной недвижимости. Идеальный район — это такой район, где дома по-прежнему доступны по цене, но быстро растут.

Проверьте текущие ставки по ипотеке.

Плюсы и минусы аренды недвижимости

Плюсы аренды недвижимости: Независимо от того, покупаете ли вы жилой комплекс или дуплекс, самым большим преимуществом аренды недвижимости является предсказуемый поток доходов, который она генерирует.

В то время как трехмесячное предприятие по продаже домов может принести валовую прибыль в размере 50 000 долларов при вложении 200 000 долларов, аренда недвижимости на 200 000 долларов может приносить, скажем, 1 000 долларов в месяц после вычета расходов. При такой скорости вы превысите сумму «быстрой прибыли» через 50 месяцев, и доходы на этом не остановятся.Они будут поступать месяц за месяцем, год за годом.

Помимо получения прибыли, доход от аренды поможет вам выплатить ссуду, полученную для финансирования недвижимости. А в некоторых случаях текущий и будущий доход от аренды поможет вам получить более выгодные условия ссуды.

Самым большим преимуществом владения арендуемой недвижимостью могут быть налоговые льготы. Помимо получения дохода и потенциальной прибыли от прироста капитала, сдаваемая в аренду недвижимость предусматривает вычеты, которые могут снизить налог на вашу прибыль.

Общие вычеты включают деньги, потраченные на проценты по ипотеке, ремонт и техническое обслуживание, страхование, налоги на имущество, поездки, уход за газонами, убытки от несчастных случаев (наводнения, ураганы и т. Д.), А также сборы ТСЖ и сборы за содержание кондоминиумов или кооперативов.

Если чистый денежный поток не является положительным после вычета расходов, ваш доход от аренды может даже не облагаться налогом!

Минусы арендуемой собственности: Если вы когда-нибудь разговаривали с арендодателем, вы знаете, что владение арендуемой собственностью сопряжено с головными болями и хлопотами.

Помимо дохода, сдача внаем собственности приводит к расходам, которые составляют от 35% до 80% валового операционного дохода. (Большинство свойств находятся в диапазоне от 37% до 45%. Если ваша смета расходов намного ниже этого значения, перепроверьте свои расчеты.)

Многие новые арендодатели недооценивают стоимость владения и содержания своей собственности.

( Примечание : расходы не могут быть полностью вычитаемыми из налогооблагаемой базы . Это зависит от того, классифицирует ли IRS ваш доход от аренды как «непассивный» или «пассивный».«Если вы не проводите как минимум 750 часов в год, работая над арендуемой недвижимостью, любые убытки будут пассивными и вычитаются только в размере до 25 000 долларов из дохода от аренды. (К счастью, убытки более 25000 долларов можно перенести на следующий год.)

И когда что-то ломается — от холодильников и духовок до водопроводных труб и систем отопления, вентиляции и кондиционирования — вы должны это ремонтировать. Если вам неудобно или вы не хотите получать полуночные звонки от арендаторов, вам нужно нанять компанию по управлению недвижимостью для решения таких задач.

Хорошая новость заключается в том, что фирмы по управлению недвижимостью могут справиться с некоторыми (или даже со всеми) неприятными рутинными делами — от содержания единиц жилья до надзора за ремонтом и техническим обслуживанием, сбора арендной платы, поиска надежных новых арендаторов и выселения бездельников.

Хорошая управляющая компания также будет иметь все необходимые договоры аренды, заявки и другие документы, чтобы ваше здание работало как хорошо отлаженная машина, приносящая доход. Они также будут знатоками законов об арендодателях вашего города и штата.

Но эти услуги платные.

Ожидайте, что управляющая фирма будет платить ежемесячную плату в размере от 7% до 10% от собранной арендной платы. Кроме того, некоторые фирмы по управлению недвижимостью взимают дополнительную плату за выполнение или надзор за ремонтом, за поиск новых арендаторов или даже за продление арендатором договора аренды. Некоторые также взимают плату за вакансию, то есть вы должны платить ее, даже если подразделение не приносит никакого дохода.

Существует также риск того, что непослушный арендатор нанесет ущерб вашей собственности, но для выселения потребуется несколько месяцев.Тщательный отбор потенциальных арендаторов и покупка недвижимости в стабильных районах среднего класса может снизить риск появления долгосрочных вакансий и невыплачиваемых арендаторов, но нет гарантии, что вы не столкнетесь с этими проблемами.

Нажмите, чтобы проверить сегодняшние ставки.

Как получить лучшую ссуду для инвестиций в недвижимость

Наилучшее финансирование инвестиционной недвижимости для вас будет зависеть от вашей конкретной финансовой ситуации. Тем не менее, эти простые советы должны помочь вам профинансировать больше недвижимости за меньшие деньги.

Сделайте покупки по лучшим ценам.

Свяжитесь с несколькими кредиторами, начиная с банка, выдавшего вашу первую ипотеку, чтобы сравнить процентные ставки и условия, а также стоимость закрытия и другие сборы.

Проверьте мелкий шрифт.

Всегда читайте «мелкий шрифт», чтобы раскрыть любые крупные комиссии и дополнительные расходы, включая дополнительные расходы, вызванные количеством существующих ссуд / ипотечных кредитов, которые у вас уже есть.

По возможности выбирайте более крупный первоначальный взнос.

По возможности уменьшайте процентную ставку в обмен на больший первоначальный взнос.В некоторых случаях также имеет смысл внести предоплату («баллы») для снижения ставки. Если вы подаете заявку на крупную ссуду и планируете владеть недвижимостью в течение длительного времени, уплата авансовых платежей и / или более высокий первоначальный взнос может сократить сумму вашего погашения на тысячи долларов.

Получите низкий кредитный рейтинг

За несколько месяцев до начала поиска недвижимости проверьте свой кредитный отчет, чтобы узнать, на какие типы ссуд вы имеете право. Если ваш счет немного анемичен, предпримет шаги, чтобы улучшить счет — e.g., выплатив (или погасив) как можно большую сумму долга.

Имейте наличные деньги под рукой.

Убедитесь, что у вас достаточно денежных средств или других ликвидных активов. Для получения права на ипотеку инвестиционной собственности обычно требуются шестимесячные денежные резервы.

Сосредоточьтесь на долгосрочных целях.

Обдумайте свои долгосрочные цели, чтобы определить, какой тип ссуды будет лучше всего работать в вашей текущей и возможной будущей ситуации. Например, что бы вы сделали, если бы ваша компания заставила вас переехать в то время, когда вы были заняты постоянным трудом? Достаточно ли вы одолжили, чтобы нанять подрядчиков для завершения работы? (Если да, насколько это уменьшит вашу прибыль — и способность погасить ссуду?)

Придерживайтесь бюджета.

Определите, сколько недвижимости вы можете себе позволить, и придерживайтесь своего бюджета. Начинающие инвесторы в недвижимость часто недооценивают свои затраты. Если вы покупаете только ту недвижимость, которую можете себе позволить, перерасход средств может вызвать раздражение и незначительное снижение вашей прибыли. Если вы влюбитесь в недвижимость и превысите свои предельные цены, любые дополнительные расходы могут обернуться катастрофой.

Что лучше: сдать или сдать?

Стоит ли менять дома или покупать недвижимость для сдачи в аренду?

Все зависит от ваших целей и от того, в какой степени вы можете использовать свои навыки, опыт (строительные навыки очень полезны, ) и вашего текущего финансового положения.

В общем, переворот дома — обычно более серьезная игра, потому что эти сделки зависят от того, вырастет ли стоимость недвижимости в ближайшем будущем. Хотя снижение цен никогда не идет на пользу владельцам недвижимости, стабильные и / или падающие цены оказывают меньшее влияние на тех, чей основной источник дохода поступает от арендной платы, по сравнению с быстрой перепродажей недвижимости.

В середине 2017 года самая высокая доходность флиппинга была в Питтсбурге — 146,6%; Батон-Руж, Луизиана — 120,3%; Филадельфия — 114%; Гаррисберг, Пенсильвания, 103.3%; и Кливленд — 101,8%, согласно данным ATTOM Data Solutions. Эти города возглавили список, потому что в них было много недорогих старых домов, которые можно было быстро отремонтировать. В то же время цены на жилье там тоже росли.

Что касается сдачи в аренду, то в начале 2017 года лучшими рынками были Кливленд с годовой доходностью 11,5%; Цинциннати — 9,8%; Колумбия, Южная Каролина, на 8,6%; Мемфис, Теннесси — 8,5%; и Ричмонд, штат Вирджиния, с 8,2%. Худшие рынки обычно располагались в крупнейших городах на обоих побережьях, где цены на недвижимость уже давно заоблачные.

Но местные рынки всегда меняются. Как и любой другой вид инвестиций, недвижимость несет в себе как риски, так и выгоды. Вы можете снизить риски, тщательно изучив рынки и варианты финансирования, но полностью исключить их невозможно.

Шесть типов ссуд на инвестиционную недвижимость

Получить ссуду на инвестиционную недвижимость сложнее, чем получить ссуду для дома, занимаемого владельцем, и, как правило, дороже.

Многие кредиторы хотят видеть более высокие кредитные рейтинги, лучшее соотношение долга к доходу и надежную документацию (W2, платежные квитанции и налоговые декларации), чтобы доказать, что вы проработали на одной и той же должности в течение двух лет.(Последнее требование может усложнить жизнь пенсионерам и самозанятым.)

Кроме того, большинство будет настаивать на первоначальном взносе в размере не менее 20%, и многие хотят, чтобы у вас были шесть месяцев наличных (или почти наличных) резервов.

Если у вас уже есть четыре ипотечных кредита, вам понадобится смекалка, чтобы получить пятую. Большинство банков не будут выдавать новые ипотечные кредиты инвесторам, у которых уже есть четыре, даже если кредиты будут застрахованы государственным агентством.

Но то, что получить ссуду на инвестиционную недвижимость сложнее, не означает, что вам не следует пытаться.Хотя вы можете не иметь права на получение обычной ипотеки, вы можете получить ее при поддержке Федеральной жилищной администрации (FHA) или Управления по делам ветеранов (VA). Вы также можете выбрать ссуду в твердой валюте или кредитную линию под залог собственного капитала (HELOC).

Некоторых кредиторов даже не заботит ваша кредитная история или история занятости, если они видят большую потенциальную прибыль от инвестиционной собственности, которую вы рассматриваете.

Ссуды под твердые деньги

Эти ссуды в основном используются любителями недвижимости и профессиональными инвесторами в недвижимость.Также известные как ссуды на коммерческую недвижимость и ссуды с фиксированной ценой, у них есть три основных преимущества:

    1. Более быстрое утверждение и финансирование . В некоторых случаях ссуды утверждаются в тот же день, когда подана заявка, а финансирование может занять всего три дня. Благодаря такой скорости ссуды под твердые деньги идеально подходят для инвесторов, которые хотят купить недвижимость быстро — до того, как конкуренты смогут ее выкупить.
    1. Проще пройти квалификацию. Если вы вносите первоначальный взнос в размере от 25% до 30%, имеете достаточные денежные резервы и хорошую репутацию инвестора в недвижимость, многие кредиторы проигнорируют низкий кредитный рейтинг. И им может быть все равно, что у вас уже есть 4+ ипотеки.
  1. Это краткосрочные займы . Большинство кредитов твердыми деньгами имеют срок 1-2 года или 3-5 лет. Для кого-то, кто покупает недвижимость в аренду, это было бы убийцей сделки. Немногие (вменяемые) покупатели арендуемой недвижимости хотят выплатить ссуду в течение года или двух.Но для домовладельцев эти условия идеальны, и это хорошо, потому что не существует такой вещи, как 12-месячная ипотека. Даже если бы банки выдали краткосрочные ипотечные кредиты, большинство из них никогда не ссудили бы деньги на недвижимость, нуждающуюся в серьезном ремонте — такую, которая могла бы не квалифицироваться как жилые .

Помимо требования к собственному капиталу от 25% до 30%, самым большим недостатком ссуды в твердой форме является стоимость. Процентные ставки обычно варьируются от 9% до 14%, и многие из них также предусматривают предоплату (в виде «баллов») от 2% до 4% от общей суммы кредита.

Обычная ипотека

По сравнению с ссудами в твердой валюте, обычная ипотека относительно дешевая. Однако они дороже, чем ссуды на недвижимость, занимаемую собственниками. В общем, вы, вероятно, заплатите от половины до одного процента более высокой процентной ставки за обычную ипотеку для инвестиционной собственности.

Однако для некоторых будущих магнатов недвижимости проблема с обычными ипотечными кредитами заключается не в их стоимости, а в получении одобрения.

Предполагая, что вы будете , а не , занимаете единицу в здании, большинство банков захотят увидеть следующее, чтобы одобрить ипотеку для арендуемой собственности:

    • Первоначальный взнос не менее 20%.Если вы хотите более низкую ставку, внесите первоначальный взнос в размере 25% +. (Положительным моментом является отсутствие ипотечной страховки, когда вы кладете 20% и более.)
    • Кредитный рейтинг 720 или выше. Результаты ниже 720 (не обязательно) обречены на гибель вашего приложения, но они приведут к более высоким процентным ставкам, более высоким комиссиям и более низким LTV.
    • Шесть месяцев «ликвидных резервов» (денежных средств или активов, которые можно легко конвертировать в наличные).

Если у вас есть четыре ипотечных кредита, многие обычные кредиторы не одобрят вашу пятую ипотеку.

Хотя программа , представленная Fannie Mae в 2009 году, действительно разрешает выдачу 5-10 ипотечных кредитов в кредит заемщика, найти банк, который предоставит вам ипотечный кредит, может быть непросто, несмотря на гарантии Fannie Mae.

Программа требует, чтобы платежи за шесть месяцев сохранялись в качестве ликвидного резерва на момент расчета. Для односемейных домов требуется минимум 25% скидки, а для 2–4-квартирных домов — 30%.Если у вас шесть или более ипотечных кредитов, ваш кредитный рейтинг должен быть не менее 720. Без исключений.

Проверьте свое право на получение обычной ипотеки.

FHA Ипотека

Чтобы профинансировать аренду недвижимости, ипотека FHA может быть идеальным «стартовым комплектом» для начинающих инвесторов.

Но есть загвоздка. Чтобы претендовать на щедрые ставки и условия ипотеки FHA, вы должны купить недвижимость на 2–4 единицы и занять одну единицу в здании. Тогда собственность квалифицируется как «занятая владельцем».”

Ипотечные кредиты

FHA не выдаются напрямую государственным учреждением. Вместо этого ссуды предоставляются частными кредиторами, и FHA страхует этих кредиторов от убытков. Это дает банкам больше стимулов для кредитования заемщиков, которые в противном случае могли бы считаться слишком рискованными.

Благодаря поддержке правительства ипотечные кредиторы FHA снисходительны к минимальным кредитным рейтингам, размерам первоначального взноса и предыдущему опыту заемщика в сфере недвижимости.

Требование к первоначальному взносу для ипотечных кредитов FHA составляет всего 3.5% для зданий от одной до четырех квартир. (Но помните, что вы должны купить недвижимость на 2-4 единицы, чтобы использовать FHA для инвестиционной собственности). Напротив, для обычного кредита может потребоваться 20% -ная скидка на покупку двух квартир и 25% на покупку трех- или четырехквартирного дома.

Поскольку FHA разрешает денежные подарки в качестве первоначального взноса и использование субсидий на первоначальный взнос от муниципалитета, есть даже возможность получить дом, финансируемый FHA, без собственных денег.

Не менее важно то, что агентство заявляет, что оно будет страховать ссуды заемщикам с кредитным рейтингом от 500.Это более чем на 100 пунктов ниже минимальных значений для обычных ипотечных кредитов.

FHA также делает скидки для покупателей жилья, которые недавно испытали потерю права выкупа, короткую продажу или банкротство из-за «смягчающих обстоятельств», таких как болезнь или потеря работы.

FHA ипотечные кредиторы хотели бы, чтобы соискатели имели минимальный кредитный рейтинг 580, но большинству кредиторов потребуется гораздо более высокий балл, чтобы претендовать на 2-4 единицы собственности, в которой вы сдаете в аренду одну или несколько дополнительных единиц.

Проверьте свое право на участие в FHA.

ВА Ипотека

Согласно исследованию Национальной ассоциации риэлторов, проведенному в 2016 году, 16% военнослужащих, находящихся на действительной военной службе, владеют инвестиционной недвижимостью по сравнению с 9% населения в целом.

На это есть две причины:

    1. Поскольку действующий персонал часто вынужден переезжать, они часто не могут продать свои нынешние дома по цене, которая позволила бы им окупить свои вложения.Поэтому вместо того, чтобы продавать дома, они становятся заочными арендодателями.
    2. Ипотечные кредиты
    3. VA позволяют ветеранам, действующим военнослужащим и их оставшимся в живых супругам получать ссуды на инвестиционную недвижимость без выплаты денег и с низкими ставками по ипотечным кредитам. Как и в случае ссуды FHA, единственное требование — заемщик должен проживать в одной из единиц здания (в данном случае не менее одного года). После этого они могут сдать все здание в аренду и жить в другом месте.

Сдается в аренду до четырех квартир, дуплекс или триплекс.Имущество может быть даже домом, в котором снимается комната, или домом с отдельной квартирой на участке.

Заемщики могут даже купить одну недвижимость, прожить в ней год, а затем повторять процесс с несколькими зданиями, пока не достигнут максимум финансирования, известный как лимит прав.

Еще одно преимущество ипотеки VA: заемщики могут использовать арендную плату от других единиц в здании для получения ссуды, включив эту арендную плату в качестве дохода. Как правило, они могут добавить 75% рыночной ренты к своим доходам.

С другой стороны, арендуемая собственность должна быть в состоянии въезда и получить одобрение от оценщика жилья VA до того, как ссуду можно будет одобрить.

Проверьте свое право на участие в программе VA.

Кредитные линии собственного капитала (HELOC)

HELOC — это возобновляемые кредитные линии, которые обычно предоставляются с плавающей процентной ставкой. Ваш ежемесячный платеж зависит от текущей ставки и остатка кредита.

HELOCS похожи на кредитные карты. Вы можете снять любую сумму в любое время в пределах вашего лимита.Вы можете погасить или погасить ссуду по своему желанию.

HELOC имеют две фазы. В течение периода розыгрыша вы используете кредитную линию сколько угодно, и ваш минимальный платеж может покрывать только причитающиеся проценты. Но в конце концов (обычно через 10 лет) период использования HELOC заканчивается, и ваш заем переходит в фазу погашения. На этом этапе вы больше не можете привлекать средства, и ссуда полностью амортизируется за оставшиеся годы.

По сравнению с обычными ипотечными кредитами, HELOC предлагают большую гибкость и более низкие ежемесячные платежи в период выдачи.Вы можете брать столько или меньше, сколько вам нужно — когда вам это нужно.

Потенциальными недостатками являются переменные процентные ставки (которые растут вместе с основной ставкой Федеральной резервной системы) и возможность того, что ежемесячные платежи могут резко возрасти после начала фазы погашения.

В некоторых ситуациях HELOC может быть более дешевой альтернативой ссуде в твердой валюте.

Но в отличие от ссуды в твердых деньгах, HELOC может быть сопряжен с большим риском: если у вас еще нет инвестиционной собственности, вы получите HELOC вместе с вашим основным местом жительства.Если вы не погасите ссуду, кредитор лишит вас права выкупа вашего дома , а не инвестиционной собственности.

Если у вас уже есть инвестиционная недвижимость, вы можете решить эту проблему, подав заявку на HELOC для одного или нескольких из этих объектов. Единственная уловка — найти кредитора.

Поскольку многие инвесторы в недвижимость объявили дефолт во время жилищного кризиса 2008 года, многие банки не одобряют кредитные линии под залог собственного капитала, обеспеченные инвестиционной недвижимостью. Несколько банков, которые или предлагают эти HELOC, значительно усложняют им квалификацию, чем когда-то.

Кредиторы захотят увидеть более низкое соотношение долга к доходу (от 30% до 35% для заемщиков инвестиционной собственности по сравнению с 40% для тех, кто берет взаймы под основное место жительства). И они также будут взимать более высокие процентные ставки или требовать от вас предоплаты 2-3 «пункта».

Однако вы можете взять HELOC в свое основное место жительства на гораздо более выгодных условиях. Затем используйте выручку для внесения первоначального взноса за инвестиционную недвижимость.

Финансирование продавца

Раз в каждую третью «синюю луну» вы можете получить финансирование от продавца для инвестиционной собственности.Это соглашение, также известное как «финансирование собственником», земельный договор или договор о праве собственности, — это договор, в котором продавец выступает в качестве банка, предоставляя вам частную ипотеку.

Вместо получения традиционной ссуды через ипотечную компанию или банк, вы финансируете покупку у нынешнего владельца дома.

Получить финансирование от продавца непросто. Подавляющее большинство продавцов хотят получить полную оплату при закрытии сделки, чтобы погасить свою ипотеку.

Кроме того, по закону дом не может быть профинансирован продавцом, если он не находится в свободном владении.Относительно немногие дома находятся в собственности свободных и чистых. У большинства владельцев есть какая-то ипотека.

Земельные контракты, финансируемые собственником, часто заключаются в виде пятилетней ипотечной ссуды. Это означает, что они подлежат оплате в полном объеме всего через пять лет, независимо от того, сколько или насколько мало покупатель заплатил.

Некоторые из них имеют 10-летнюю амортизацию, то есть график платежей, при котором кредит полностью погашается через 10 лет. Этот вариант приводит к очень высоким выплатам по ипотеке.

В некоторых случаях финансирование продавца может иметь смысл для домашнего флиппера.Но в большинстве случаев этот вид кредита невозможен и нежелателен.

Проверьте текущие ставки по ипотеке.

Подать заявку на инвестиционный кредит

Готовы начать инвестировать? Посмотрите, какие кредитные программы вам доступны, и узнайте, какие ставки доступны. За считанные минуты вы сузите круг поиска своей инвестиционной собственности.

Щелкните, чтобы начать.

Купите дуплекс, триплекс или четыреплекс, чтобы получать доход от аренды

Вы когда-нибудь задумывались, можете ли вы купить дом и попросить кого-нибудь заплатить по ипотеке? Вы можете сделать это с подходящей собственностью, правильной ипотекой и подходящими арендаторами.

Готовы купить многоквартирную недвижимость? Щелкните здесь, чтобы проверить свое право на участие.

Стратегия многокомпонентной аренды недвижимости

Поскольку цены на жилье начали стабилизироваться в большей части страны, а продажи домов растут, это свидетельствует о том, что рынок недвижимости действительно находится в стадии «оттепели» и находится на пути к восстановлению.

Точно так же растет спрос на арендуемую недвижимость. Спрос на жилье также позволил домовладельцам требовать более высокую арендную плату.

Сочетание низких ставок и более высокой доступной арендной платы означает, что возможно, что часть или весь ваш платеж по ипотеке может быть оплачен арендатором. Как такое могло случиться? Купите многоквартирную недвижимость, такую ​​как дуплекс или трех- или четырехкомнатную недвижимость. Вы живете в одной из квартир в качестве основного места жительства, а остальные сдаете в аренду.

Щелкните здесь, чтобы проверить ставки по многоквартирным жилищным кредитам.


В этой статье:


Дуплекс, триплекс или четыреплекс

Правильная собственность для такого расположения по существу означает, сколько единиц присоединено к вашему.В дуплексе владелец живет с одной стороны, а арендатор — с другой. Недвижимость на 2–4 единицы, которую иногда называют «триплекс» или «четырехплекс», имеет две или три квартиры, которые можно сдать в аренду.

Это отличается от свободной комнаты или подвала с кухней. Настоящая собственность на 2-4 единицы содержит юридически отдельные единицы. Записи округа должны показывать, что собственность состоит из нескольких единиц.

Каждый блок должен иметь отдельный вход, кухню, санузел и счетчики.Как показывает практика, каждая квартира должна иметь те же удобства, что и стандартный дом на одну семью.

Некоторые большие односемейные дома были преобразованы в соответствующие многоквартирные дома, особенно в густонаселенных городских районах. Это нормально, если собственность преобразована на законных основаниях и изменения внесены в архив округа или местной юрисдикции.

Щелкните здесь, чтобы увидеть текущие ставки по многоквартирным жилищным кредитам.

Вот пример экономического преимущества собственности на 2–4 единицы.Если вы берете с каждого арендатора 1500 долларов в месяц за аренду, то проживание в четырехэтажном доме принесет вам 4500 долларов в месяц дохода от аренды (1500 долларов в месяц, умноженные на 3 единицы, которые вы сдаете в аренду).

Также можно купить многоквартирную недвижимость в качестве инвестиционной собственности, также известной как сдача внаем. Однако их будет труднее финансировать, поскольку ипотечные ссуды FHA и VA не будут доступны для недвижимости, которая не занята собственниками. Вы будете ограничены обычной ипотекой с высоким первоначальным взносом, не говоря уже о более высокой процентной ставке.

Недвижимость с более чем четырьмя квартирами считается коммерческой недвижимостью и не отвечает требованиям для получения обычного или государственного финансирования, такого как ссуды FHA или VA.

Как финансировать 2-4 единицы недвижимости

Ваш следующий шаг — определить подходящее финансирование для вашей собственности. Ссуды FHA и VA — это ссуды, обеспеченные государством, и выдаются только владельцам квартир. Эти ссуды с низким первоначальным взносом доступны для двух-, трех- или четырехкомнатной недвижимости.Пока вы живете в одной из квартир, дом имеет право на получение одной из этих ссуд.

Первое, что нужно учитывать при ипотеке — это определение денежного потока. Чем ниже ваш ежемесячный платеж и выше арендная плата, тем больше ваш доход от собственности.

Вот затраты, влияющие на денежный поток:

  • Основная сумма и процентные платежи
  • Налоги на недвижимость
  • Страхование собственника жилья
  • Расходы на ремонт / техобслуживание

Имейте в виду, что вашему арендатору или арендаторам не нужно платить весь платеж по ипотеке, чтобы эта стратегия имела смысл.Даже если ваш ежемесячный платеж составляет 2000 долларов, а вы получаете 1000 долларов в качестве арендной платы, размер вашего платежа резко снижается. Кроме того, арендатор помогает вам наращивать капитал быстрее, чем вы могли бы в одиночку.

Проверьте сегодняшние тарифы на дуплекс, триплекс или четыреплекс.

Первоначальный взнос менее 20% для многоквартирных домов

У вас нет предоплаты в размере 20%? Ссуды FHA требуют только 3,5% -ную скидку на 2-4 квартиры.

Если вы имеете право на жилищную ссуду VA, вы можете претендовать на ссуду с нулевой оплатой.

Если вы хотите использовать обычную ссуду, вам потребуется более высокая сумма первоначального взноса. Вот требования к мультиплексированию:

  • 2-х квартирный: требуется 15% первоначальный взнос
  • 3-х элементный: требуется первоначальный взнос 25%
  • 4-х квартирный: требуется первоначальный взнос 25%

Вам понадобится частная ипотечная страховка для покупки двух единиц со скидкой 15%. Но покупатели жилья могут отменить политику PMI, когда остаток по кредиту достигнет 78% от стоимости.

Подайте заявку на получение многокомпонентной ссуды с первоначальным взносом ниже 20%.

Лимиты мультиплексных займов

Обычные ссуды и ссуды FHA позволяют увеличить максимальную сумму ссуды при покупке 2-4-квартирной недвижимости. Многоквартирные дома обычно дороже одноквартирных домов, поэтому ипотечные кредиторы принимают это во внимание при установлении лимитов по ссуде.

Например, ссуды FHA в округе Риверсайд, штат Калифорния, позволяют ссуду до 442 750 долларов США на дом на одну семью и до 851 450 долларов США на недвижимость с 4 квартирами.

Обычный лимит ссуды на 4-квартирную недвижимость в настоящее время составляет 1 054 500 долларов США, а в некоторых областях даже выше.По состоянию на 1 января 2020 года официальных лимитов на ссуды VA не существует, хотя кредиторы могут иметь свои собственные лимиты.

Вот ссылки на лимиты ссуд каждого кредитного агентства:

Хотя эти суммы кредита могут показаться большими, помните, что ваши арендаторы помогут вам оплатить покупную цену. Со временем у заемщика будет увеличиваться собственный капитал в активе очень высокой стоимости. 4-квартирный дом стоимостью 600 000 долларов сегодня может стоить 850 000 долларов или даже 1 миллион долларов не так давно. Это настоящий пенсионный план!

Сколько я беру арендной платы?

Итак, как вы определяете, какую арендную плату ваши арендаторы будут вам должны ежемесячно? Самый простой способ — выполнить быстрый поиск на веб-сайте, который показывает списки аренды.Узнайте, сколько арендодатели взимают плату за аналогичную недвижимость.

Говоря о доходе от аренды, можете ли вы использовать предложенный доход от аренды недвижимости, которую вы покупаете, чтобы получить право на ипотеку? Да, это возможно. Если у вас есть опыт арендодателя, ваши шансы использовать будущий доход от аренды выше. Тем не менее, некоторые типы ссуд позволяют использовать полученный доход для соответствия требованиям, даже если у вас нет опыта работы с арендодателем.

Быть домовладельцем

Наконец, есть ли обратная сторона? Может быть.Если вам не нравится перспектива ежемесячного сбора арендной платы со своих жильцов, разделения стен с соседями, ремонта мусорных баков или замены водонагревателя в неурочное время, возможно, вы не будете домовладельцем.

Когда вы арендодатель, вы обязаны поддерживать недвижимость в хорошем состоянии для своих арендаторов и быть там, когда что-то нужно починить. Если вам это не кажется забавным, услуги по управлению недвижимостью могут выполнять все ваши обязанности арендодателя за ежемесячную плату.

Ознакомьтесь с сегодняшними ставками по ипотеке здесь.

И всегда есть риск, что вы не сможете найти арендаторов для своих запасных частей. Убедитесь, что у вас есть достаточные денежные резервы для выплаты ипотечного кредита в этом сценарии.

Независимо от того, есть ли у вас достаточный доход от аренды, чтобы выплатить весь платеж по ипотеке или просто помочь, проживание в многоквартирном доме может быть отличной стратегией. Владение 2-4 квартирами может быть отличным способом привлечь кого-то еще, чтобы помочь вам заплатить за ваш дом.

Проверить расценки на многоквартирные дома

Многоквартирные дома — отличное вложение в будущее.Владельцы этой собственности пользуются надежной долгосрочной стратегией выхода на пенсию и получения дохода.

Получите предварительное разрешение на покупку недвижимости и узнайте текущие цены здесь.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Значения и проданные цены (за последние 24 месяца) США
Средняя цена / кв. Фут $ 1,684
Средняя цена продажи $ 1,598,091 $ 1,598,091 238 400 долл. США
Количество продаж 329 305
Количество продаж свыше 250 тыс. Долл. США 160,131
Число продаж свыше 1 млн долл. США 46,669 46,669 7,659
Средняя общая сумма налога 31 708 долл. США
Средняя оценочная стоимость 758 959 долл. США
Средняя рыночная стоимость 1 205 696000