ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПОРТАЛ ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИСрочный выкуп ипотечных квартир
Агентство «Капитал-Выкуп» осуществляет срочный выкуп квартир в ипотеке на территории Москвы и области, помогая решить все текущие проблемы с банком кредитором. Ипотека – один из самых долгосрочных видов кредитования. Заемщикам десятилетиями приходится выплачивать долги. Для многих, кто испытал на себе финансовый кризис, кредитная нагрузка становится не под силу.
Причины срочного выкупа ипотеки?
Причин для продажи ипотечной недвижимости может быть масса. Как правило, срочный выкуп ипотеки (чаще всего это ипотечные квартиры) требуется по трем причинам:
- Владелец ипотечной квартиры решил сменить место жительства.
- По ипотеке накопилась задолженность, и высок риск вовсе потерять квартиру.
- Владельцы квартиры в ипотеке решили продать жилье с целью раздела имущества.
Какова бы ни была причина срочной продажи квартиры – выкуп ипотеки непростая процедура и не каждое агентство недвижимости готово работать с проблемной собственностью.
В Капитал-Выкуп через собственный многолетний опыт разработали эффективные алгоритмы выкупа ипотечных квартир и любой недвижимости, находящейся под арестом. Мы оперативно решаем юридические проблемы с кредиторами, самостоятельно готовим документы и проводим сделку купли-продажи ипотечной квартиры оперативно, используя собственный капитал, без посредников.
Порядок выкупа ипотечных квартир
Процедура выкупа ипотечных квартир не так сложна, как может показаться, если доверить дело профессиональным риэлторам, специализирующимся на такой недвижимости. Агентство «Капитал-Выкуп» более 15 лет на рынке недвижимости Москвы. Мы зарекомендовали себя как надёжная компания и дорожим доверием своих клиентов. Все сделки с ипотечной недвижимостью осуществляются оперативно и в рамках закона.
Процедура выкупа ипотеки
- Обращение в «Капитал-Выкуп». По телефону опишите свою ситуацию и получите бесплатную консультацию эксперта;
- Специалист выезжает на объект для более точной оценки объекта залога;
- Изучение документов на квартиру, включая залоговый и кредитный договора;
- Подбираем оптимальную схему решения проблемы, заключаем первичный договор на оказание услуг;
- Выплачиваем долг банку, снимаем обременение с квартиры;
- Оформляем договор купли-продажи, регистрируем сделку в Росреестре;
- Вы получаете полную сумму по сделке за продажу ипотечной квартиры.
Обратите внимание! Если вам срочно нужны деньги – мы готовы выплатить аванс в размере 30% от рыночной стоимости ипотечной квартиры в день обращения!
Преимущества Капитал-Выкуп
Наши агенты самостоятельно проводят оценку недвижимости, учитывая все особенности объекта залога. Это позволяет сэкономить массу времени и более точностью оценить состояние и стоимость квартиры.
4 причины обратиться за помощью именно к нам
- Обратившись к нам по услуге «выкуп ипотеки», вы можете рассчитывать на оперативность и гораздо более быструю процедуру продажи, нежели при самостоятельном поиске покупателя.
- Мы приступаем к выкупу квартиры в ипотеке сразу после проверки документов и предварительной оценки, а также самостоятельно улаживаем проблемы с кредиторами.
- Вам не нужно самостоятельно заниматься поиском покупателя и вести переговоры с банком.
- Вы избавляетесь от долгов и получаете живые деньги в полном объеме уже спустя несколько дней после обращения к нам.
Выкупом квартир в ипотеке занимаются опытные риэлторы с юридическим образованием. Мы выкупаем недвижимость за свои деньги, без посредников. Сроки проведения сделки от А до Я — минимальны. Ваша выгода очевидна. Звоните сейчас!
Выкуп ипотечных квартир — сделки по выкупу долей квартир с обременением
Ипотечное кредитование для многих стало удобным решением, позволяющим приобрести собственное жилье. Его популярность обуславливается довольно мягкими условиями, которые предполагают облегченные варианты выплат.
Выплачивать ипотечный кредит приходится долго, а за это время в жизни может произойти многое – возникнет необходимость переезда на другое место жительства, изменения в бизнесе (его крах или, наоборот, значительное расширение, благодаря чему утратится актуальность именно в этой квартире), развод, разъезд, критические проблемы со здоровьем, требующие дорогостоящей терапии, и т.д. В любом из этих случаев выкуп квартир в ипотеке становится по-настоящему спасительным кругом, который позволяет заемщику рассчитаться с банком.
К тому же, можно еще вернуть и свои собственные средства, которые вложены в ипотечное жилье. Выкуп ипотечных квартир – это один из самых быстрых и надежных способов получения на руки денежных средств за ипотечную недвижимость без погашения кредита.
Преимущества
Срочный выкуп квартир в ипотеке, равно как и выкуп долей квартир в ипотеке нашей компанией, позволит владельцу квартиры получить необходимую сумму денег оперативно, не дожидаясь, когда появится покупатель на нее. Будьте уверены, что выкуп квартир в ипотеке – это процедура, которая полностью юридически обоснована и документально заверяется на законодательном уровне.
Если же доверить продажу квартиры непосредственно банку, то надо быть готовым к томительным ожиданиям. Лишь малый процент потенциальных покупателей интересуется жильем, заложенным через банк. Вдобавок ко всему принятие решения о продаже квартиры не отменяет обязательств своевременных выплат ипотеки. Стоит иметь ввиду, что банк заинтересован только в погашении долга, поэтому готов проводить сделку, которая выгодна ему, не принимая во внимание интересов прямого продавца.
Наша компания, завоевавшая репутацию надежного партнера в сфере операций с недвижимостью, гарантирует законность, оперативность, профессиональное сопровождение всех этапов процедуры, которые предполагает выкуп квартир в ипотеке.
Как происходит выкуп
- Владелец ипотечной квартиры звонит в нашу компанию или оставляет заявку на сайте. Наши специалисты подробно объясняют весь процесс, называют сроки окончания планируемой сделки, называют примерную сумму выкупа квартиры/доли в квартире.
- Наш оценщик осуществляет выезд для определения точной стоимости жилья.
- Владелец вправе согласиться с названной суммой выкупа квартиры, находящейся в ипотеке, или выкупа доли в квартире, или отказаться от предложения, если оно его не устраивает.
- Если клиент согласен с условиями, то формируется пакет документов для сделки (в случае с ипотекой этот процесс более сложный, чем при обычном выкупе, потому что третьей стороной является банк). Работу по согласованию действий с банком берет на себя наша компания.
- Происходит подписание договора купли-продажи, его быстрая регистрация, и бывший владелец квартиры получает деньги за минусом суммы оставшейся задолженности.
Выкуп из-под залога
Выкуп квартиры из-под залога – это специфичная процедура, которая подразумевает для заемщика риски потери имущества и вложенных денег. В виду высоких рисков и возможных дополнительных финансовых затрат, большинство риэлторских компаний отказывается браться за выкуп проблемных квартир. Агентство недвижимости «ОГРК» оказывает услуги по срочному выкупу залоговых квартир, долей, комнат и загородной недвижимости. Многолетний опыт нашей компании позволяет в максимально короткие сроки оценить и проверить вашу недвижимость, быстро найти покупателя и предложить лучшую цену!
• Срочный выкуп до 90% от рыночной стоимости!
• Выдача срочного аванса в течение 30 минут!
• Выкупим квартиру за собственные средства! Быстрое решение о покупке!
• Продажа квартиры с обременением любой сложности!
• Бесплатная оценка недвижимости!
• Выкупаем недвижимость, заложенную как физическими, так и юридическими лицами!
• Выкуп залоговых и ипотечных квартир!
• Выкуп загородной недвижимости: участков, домов, коттеджей!
• Выкуп квартир с долгами по квартплате!
• Выкуп квартир в новостройках!
• Прозрачная сделка и никаких скрытых комиссий!
• Услуги по срочному выкупу для клиентов агентства бесплатны!
• Бесплатная юридическая консультация и сопровождение сделки!
ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ НА ВЫКУП ИЗ-ПОД ЗАЛОГА
Не получается продать квартиру под залогом? Мы выплатили за Вас кредит и найдём для Вас покупателя!Продажа недвижимости под залогом — это довольно частое явление, которое, в основном, связано с оформлением ипотеки или потребительского кредита в банке на внушительную сумму.
Из-за наложенного обременения на квартиру собственник может столкнуться с серьезными проблемами, например, не удается погасить задолженность в срок, возрастают долги по ранее взятым кредитам, что приводит к риску лишиться своего имущества. Если по тем или иным причинам заемщик не может больше выплачивать ипотеку в полном объеме, то появляется риск как лишения квартиры, так и лишения вложенных в нее денег, т.к. кредитор может подать в суд, чтобы продать залог и возместить тем самым себе убытки.
Услуга агентства недвижимости «ОГРК»
по срочному выкупу залоговой недвижимости поможет Вам оперативно решить Ваш жилищный вопрос в кротчайшие сроки. Вы закрываете вопрос финансовых поисков и получаете возможность вновь распоряжаться своим имуществом.Мы рассматриваем сделки любой сложности! Получите бесплатную консультацию!
ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ НА БЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ
Срочный выкуп квартиры, купленной в ипотеку, является, пожалуй, единственным выгодным способом сохранить свое имущество, если больше нет возможности выплачивать ипотеку.
Агентство недвижимости «ОГРК» рассматривает каждый случай в индивидуальном порядке и помогает решить жилищный вопрос на самых выгодных условиях. Наша компания имеет преференции у банков-партнеров, и мы предоставим Вам готовые решения, при которых будут соблюдены все законодательные нормы.
Агентство недвижимости «ОГРК» поможет реализовать вашу недвижимость и получить деньги после ее продажи, а также оформить права собственности и обязательства на других членов семьи, если это будет необходимо!
ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ НА СРОЧНЫЙ ВЫКУП ИЗ-ПОД ЗАЛОГА
Выкуп ипотечных квартир в Москве
- Мы сами рассчитываемся за Вас с банком или кредитором
- Мы выплачиваем до 90 % от рыночной стоимости Вашей квартиры
- Мы сами выкупаем Вашу квартиру за свои деньги, а не ищем покупателя
- Вы получаете на руки разницу между суммой долга и стоимостью квартиры
- Мы проводим сделку за 3 дня — с момента обращения к нам до момента осуществления расчетов
- Мы можем погасить за Вас задолженность по коммунальным платежам
- Мы не выставляем «втихаря» Вашу квартиру в рекламу и не ищем на нее покупателя вместо обещанного выкупа
Жизнь непредсказуема.
Может случиться что взятый кредит становится непосильной ношей. Потеря работы, снижение дохода, семейные проблемы, срочно нужны деньги на операцию и т.д.
Нечем платить. Пошли просрочки по платежам. Начисляются пени и штрафные санкции. Банк или Кредитор начинают Вам намекать, что квартиру могут забрать за долги. Что делать? Можно пустить все на самотек и лишиться квартиры. Но лучше продать, чтобы рассчитаться за кредит и получить на руки разницу между кредитом и стоимостью квартиры. При этом у Вас остаются деньги и остается «белой» Ваша кредитная история. Вы можете приобрести что-то взамен или взять другой кредит.
Обращаясь к нам в «Департамент Недвижимости», Вы получаете ряд преимуществ, а именно:
- Стоимость проданной квартиры будет максимально близка к рыночной.
- Полное проведение сделки займет не более 3 дней.
- Мы заинтересованы в сделке, а значит, окажем Вам максимальное содействие во всех вопросах, касающихся тонкостей продажи.
- Вы полностью контролируете весь процесс сделки. Мы работаем «прозрачно»: клиенты участвуют на всех этапах продажи, у нас нет скрытых комиссий.
- Мы готовы рассмотреть любые варианты при любом бюджете.
- Вы не платите налог с продажи, даже если владели недвижимостью менее 3 лет.
- Мы оперативно оцениваем конкретный объект и быстро принимаем решение.
- У нас всегда есть средства для выкупа, нам не надо бегать в банк за деньгами.
- Мы не занижаем стоимость Вашего жилого имущества и не гонимся за сверхприбылью.
Продажа квартиры, купленной в ипотеку – это сложная процедура, так как вначале банк требует погасить задолженность продавца перед банком, т. е. покупатель должен внести сумму кредита на счет банка, где была взята ипотека (оплатить долг продавца), и только тогда банк снимет обременение, и покупатель сможет купить квартиру. Это замкнутый круг: Ваш покупатель боится отдавать Вам деньги до регистрации договора купли-продажи по ипотечной недвижимости, чтобы Вы оплатили долг перед банком, а банк не дает согласие на снятие залога с квартиры, пока Вы с ним не рассчитаетесь.
Мы не «вешаем» лапшу на уши, как делают большинство «компаний»: — Вам говорят что есть покупатель, обещают что быстренько продадим Вашу квартиру, а при этом разговор о выкупе даже не идет. Просто таким образом находят очередного клиента чтобы «срубить» комиссию. Вашу квартиру выставляют в рекламу по заниженной цене — без Вашего согласия, без каких либо договоров, а это является мошенничеством согласно ст. 159 УК РФ. Вам начинают с утра до вечера названивать какие то личности и просят провести просмотр и обещают что именно они и есть покупатели. У Вас начинается проходной двор. И никто ничего конкретно не говорит а только «кормят завтраками». Мы рекомендуем Вам в таких случаях не стесняться обращаться в полицию.
Если Вы столкнулись с ситуацией, когда Вы не можете совершать платежи по кредиту или хотите просто поменять квартиру, то компания «Департамент Недвижимости» готова выкупить Вашу квартиру по самой выгодной цене. Мы работаем на столичном рынке недвижимости с 1994 года и оказываем услуги по срочному выкупу ипотечных квартир. Если вам нужно как можно быстрее продать квартиру, которая находится в ипотеке, то наши специалисты всегда готовы обсудить с вами все вопросы, касающиеся сделки купли-продажи.
Компания «Департамент Недвижимости» берет на себя решение всех юридических вопросов сопровождающих выкуп ипотечных квартир в Москве. Вам достаточно позвонить нам по телефону и обсудить с нашим сотрудником цену выкупа квартиры в ипотеке. Мы дорожим временем наших клиентов и готовы принять решение о покупке и зафиксировать цену, которую мы готовы заплатить за вашу квартиру, непосредственно во время телефонного разговора. Вы получите за свою недвижимость максимальную сумму и сможете погасить ипотечный кредит, полностью рассчитавшись с банком!
Если вас интересует выкуп ипотечных квартир – обращайтесь в нашу компанию! Мы выкупим вашу квартиру в течение нескольких дней, при этом вы сможете получить на руки до 90% от стоимости недвижимости.
Выкуп квартир, находящихся в ипотеке – одно из важнейших направлений нашей деятельности и мы даем гарантию, что сделка будет проведена с полным соблюдением требований законодательства, и вы забудете про ипотеку.Выкуп ипотечных квартир в Москве и Подмосковье
Отличительные особенности срочного выкупа квартир в ипотеке
Выкуп ипотечной квартиры является одной из самых быстрых и надежных форм получения финансовых средств за недвижимое имущество. Данный вопрос особо актуален для тех граждан, которые желают продать квартиру, находящуюся в ипотеке, иными словами, без погашения кредитной линии.
Ипотечный кредит выплачивается долго и за это время в жизни будущего владельца недвижимого имущества могут произойти различные изменения – вынужденная смена места проживания, крах бизнеса или наоборот, его расширение и утрата актуальности наличия именно этой квартиры, разъезд жильцов, развод, необходимость в материальных средствах для проведения в срочном порядке оперативного вмешательства, проблемы со здоровьем и потребность в дорогостоящей терапии, смерть близкого родственника с получением наследства и т.
д.
Экономия времени и абсолютная безопасность при выкупе
Срочный выкуп ипотечных квартир известной компанией Респект – недвижимость позволяет владельцу квартиры оперативно получить необходимые денежные средства, не дожидаясь того момента, когда найдется покупатель на данное жилье. Данная процедура является полностью юридически обоснованной и документально заверенной на законодательном уровне. В отличие от сделок, перед банком будущим хозяином полностью погашается задолженность по выплате, расторгается договор и снимаются обязательства по материальному погашению долга.
В свою очередь, компания Респект – недвижимость, выкупая ипотечную квартиру, получает от ее владельца скидку в размере 10-40% стоимости квартиры (в зависимости от типа объекта) за оказанную помощь и содействие. В результате срочного выкупа ипотечных квартир Респект – недвижимость производит оплату в сумме меньшей ее рыночной стоимости.
Взаимодействовать с нами экономически выгодно, обоснованно во временном факторе, абсолютно безопасно и надежно.
В нашей компании работают исключительно высокопрофессиональные специалисты, готовые в любое время прийти на помощь и заключить необходимый договор о выкупе квартиры, находящейся в ипотеке.
Ипотека от агентства недвижимости МГСН в Москве ― Рассчитать стоимость
“Профессиональный, корректный риэлтор. Продажа квартиры прошла без сучка и задоринки. На всех этапах отличная помощь. Выражаю огромную признательность Щукину Петру Николаевичу.“
Сергей
26.07.2021
Москва
“Хочу выразить огромную благодарность Сергею Владимировичу. Я поставил задачу перед ним в реализации двух объектах недвижимости в кротчайшие сроки. Оперативность, четкость грамотность и накопленый опыт Сергей Владимировича позволил провести две сделки в уставленные сроки. Цель была достигнута. Я не буду описывать, с какими юридическими тонкостями пришлось столкнуться, остались довольны и продавец и покупатель. Спасибо за профессионализм.
“
Гофман Владимирович
22.07.2021
Москва
“Выражаем огромную благодарность риелтору Уварову Павлу Борисовичу (МГСН «Преображенское») от всей нашей семьи! Перед покупкой квартиры, мы обзванивали разные агенства недвижимости, общаясь с разными агентами, но остановились на МГСН. Павел Борисович, единственный, кто четко и ясно ответил на все наши вопросы сразу. Профессионально вел сам процесс поиска и покупки квартиры, успокаивал, чувствуя наше волнение (так как мы не знали, что при покупке вторичного жилья есть много подводных камней). Павел Борисович один из редких риэлторов, который умеет слушать и слышать клиентов! И теперь, благодаря ему, мы стали счастливыми обладателями квартиры своей мечты!“
Анна
14.06.2021
Москва
“Мы хотели бы поблагодарить Евгению Кудряшову за прекрасную высокопрофессиональную работу. Мы очень удачно решили свой жилищный вопрос, продали свою квартиру с ее помощью через МГСН.
Евгения грамотно информировала нас по любым нюансам сделки, в том числе при поиске покупателей, при подготовке к сделке, и в процессе ее проведения.
Всегда была на связи. Мы получали консультации в отношении своевременности продажи, ситуации на рынке, актуальной стоимости. Евгения нашла для нас хороших покупателей, которым мы с удовольствием передали свой дом. С организационной и юридической стороны все всегда было очень ясно и четко. Евгения полностью проводила все переговоры со стороной покупателя и со всеми участниками. Учла все нюансы и наши пожелания при продаже. Все интересующие вопросы были разрешены в нашу пользу и с учётом наших интересов. Причём от самых масштабных до самых мелочей.
Евгения, большое вам спасибо! Вы прекрасно сделали своё дело, мы очень довольны. Будем вас рекомендовать и при необходимости обращаться ещё“
Александра Б.
9.06.2021
Москва
“Огромное спасибо Петру Николаевичу Щукину (отделение МГСН на Кутузовском) за его профессионализм. Необходимо было приобрести квартиру. Близкие друзья порекомендовала Петра. Обратились, и не ошиблись! Купили очень хорошую квартиру.
Работой риэлтора и результатом очень довольны!!! Риэлтор всегда сопровождал на всех этапах сотрудничества – показы, переговоры, аванс, сделка. Все на высоком уровне. Благодарим Щукина Петра !!! Очень порядочный, пунктуальный, спокойный, выдержанный, всегда на связи, в любое время!!! Обращайтесь обязательно!!!“
В. Светлана
26.05.2021
Москва
“Все понравилось, долго не могли продать комнату и вот все произошло. Спасибо МГСН и Щукину Петру! Благодарны за помощь!“
Светлана
27.04.2021
Москва
“Как же нам повезло с Петром Щукиным! Продавали квартиру. Очень было страшно. Боялись упустить что-то, попасть на недобросовестных покупателей, риелторов. Пётр очень внимательный, вежливый, ответственный. Объяснил каждый этап продажи, заключения сделки, какие необходимы документы. Успокоил) Был всегда на связи. Нашли покупателя за 3 дня. Очень удачно организовал просмотр квартиры (в один день сразу несколько в течении часа, что очень удобно), участвовал в общении с покупателями.
На сделку вышли быстро. Квартиру продали даже дороже, чем планировали. Будем Вас всем рекомендовать. Спасибо Вам огромное за ваше добросовестное отношение к работе!“
Елена
25.04.2021
Москва
“Огромное спасибо Петру Щукину (отделение МГСН на Кутузовсокм) зо его профессионализм и умение быть отзывчивым . Он смог сделать невозможное. Найти квартиру нашей мечты.“
Игорь Валентинович
30.03.2021
Москва
“Хочу поблагодарить Петра Николаевича Щукина. (МГСН Кутузовское отделение) Когда встал вопрос о поиске риэлтора, мне его порекомендовала знакомая. Обратилась, и не ошиблась! Человек сразу располагает к себе. Помог справиться со сложными ситуациями в процессе продажи, всегда на связи-любую возникшую проблему можно сразу обсудить и получить грамотное решение. Специалист с большим опытом и, что немаловажно, спокойный, выдержанный, да и просто порядочный человек, которому можно доверять! Большое Спасибо)“
Наталия
2.
02.2021
Москва
“Большое спасибо риелтору Исаковой Наталье! Обратились в офис МГСН Марьино, для продажи квартиры. Встретили с ее стороны понимание наших запросов, реальное видение ситуации на рынке недвижимости. Грамотное сопровождение сделки, отстаивание интересов клиента, ответственное выполнение Натальей своей работы повлияло на то, что трудное и волнительное событие нашей жизни прошло легко и спокойно. Сделка была сложная, в ней принимали участие 12 собственников, не считая четырех риелторов. Отдельное спасибо, руководителю офиса Светлане Валерьевне, за профессионализм и высокую компетенцию в юридических вопросах при заключении сделки и открытию аккредитива. Ее замечания, упростили в дальнейшем раскрытие аккредитива, всем собственникам. Имеет смысл обращаться в этот офис, и конкретно к риэлтору Наталье, всем, для кого важны честность и надежность.“
Андрей и Ирина
27.01.2021
Москва
Срочный выкуп квартиры с сопровождением риэлтора в Москве
Выкуп недвижимости
На рынке недвижимости существует такая услуга, как срочный выкуп квартиры.
В этом случае, владелец квартиры получает деньги максимум в течение недели, а занимается дальнейшей продажей недвижимости уже лицо, выкупившее ее. В этой ситуации особенно нужен опытный риэлтор. Это довольно редкая сделка, и нужна она тем собственникам квартир, кому сразу требуется большая сумма денег по различным обстоятельствам форс-мажорного характера. Это может быть оплата дорогостоящего лечения, выплата долгов, срочные инвестиции в бизнес или покупка недвижимости в другом месте или стране по выгодной цене. Сложность этой операции, также как и при срочной продаже квартир в максимально сжатых сроках, которые необходимо соблюдать!
Не так-то просто найти покупателя со свободными деньгами. Тот человек, у кого на руках имеется большая сумма и кто выкупает недвижимость (в которой, по большому счету, он не нуждается), рассчитывает получить прибыль от такой операции. Часть этих покупателей действительно может срочно приобрести квартиру для себя, тем более, если есть свободные средства и квартира им понравилась.
На рынке есть как предложение, так и спрос. Но любой покупатель, посмотрев и одобрив предложенный вариант, все равно размышляет некоторое время: действительно ли эта квартира ему подходит?
Если решение выкупить квартиру принято, то покупатель вносит аванс. Далее идет обсуждение условий сделки и подготавливается договор купли-продажи. Некоторое время требуется для проверки квартиры на предмет юридической чистоты. После проверки, обе заинтересованные стороны встречаются в банке и подписывают договор. Потом происходит закладка денег в ячейку в банке и договор отправляется в регистрационную палату на регистрацию. Обычно процесс регистрации занимает около семи дней. После этого покупатель становится полноправным владельцем квартиры, а продавец поучает деньги полностью. Весь процесс может занять как минимум месяц (при самых удачных раскладах), зачастую – гораздо больше.
Если покупатель решается на выкуп квартиры, тогда он вносит аванс, обсуждает условия сделки, идет подготовка к купле-продаже.
Через несколько дней, после юридической проверки жилья, все встречаются в банке на сделке, там подписывается договор обеими сторонами, затем деньги закладываются в банковскую ячейку и документы уходят на регистрацию в регпалату.
Регистрация проходит 14 дней и тогда покупатель становится собственником жилья. Если разложить этот процесс по дням, то в среднем, с момента размещения рекламы о продаже квартиры и до момента получения денег за нее, уходит около 30 дней.
В современных условиях этот процесс растягивается на месяцы!
Но в ситуации, когда требуется срочно продать недвижимость и получить все деньги сразу, ждать целый месяц невозможно. Поэтому люди, оказавшиеся в таком безвыходном положении, обращаются к риэлтору с просьбой помочь в срочном выкупе квартиры. Но здесь есть нюанс. Покупателя, имеющего свободные средства и согласного на срочный выкуп, нужно серьезно заинтересовать. Самый верный способ сделать ему выгодное предложение – это сделать скидку, которая может колебаться от 15% до 35%.
Это существенный дисконт, но, когда срочно требуются деньги, приходится идти на уступки.
Я могу помочь вам со срочным выкупом квартиры! — потому что сотрудничаю с крупной юридической компанией и проблем с привлечением средств для срочного выкупа недвижимости у меня нет! Тут вопрос скорее не в деньгах а в цене квартиры.
Как купить и профинансировать многоквартирные дома
Ссуды на жилищное строительство во многом похожи на другие виды финансирования жилой недвижимости. Все начинается с собственности, заемщика и кредитора, и все заканчивается, если все идет хорошо, закрытой ссудой и недавно приобретенной или рефинансируемой недвижимостью.
Вот руководство, которое нужно знать заемщикам о том, как покупать и финансировать многоквартирные дома:
Что представляет собой многоквартирный дом?
Отдельные дома, кондоминиумы, дуплексы, триплексы и четырехэтажные дома обычно классифицируются как одноквартирные дома на четыре или четыре квартиры.
Недвижимость с пятью и более жилищами классифицируется как многоквартирные дома или многоквартирные дома.
Кредит на дуплекс, триплекс или четырехплекс не сильно отличается (если вообще) от ссуды на частный дом, но ссуды на более крупную недвижимость включают «немного другое андеррайтинг, немного более высокую квалификацию», — говорит Дэн Борланд, офис-менеджер по коммерческой недвижимости в Wells Fargo в округе Ориндж, штат Калифорния.
Как пройти
Одно из отличий заключается в том, что до утверждения ссуды на квартиру кредитор может рассмотреть более качественную информацию, чтобы попытаться понять опыт заемщика как владельца или управляющего арендуемой недвижимостью.
«Мы посмотрим на кандидата и скажем:« Чем владеет этот человек и каков его управленческий опыт при сборе арендной платы, управлении недвижимостью и реализации проекта такого размера? » — говорит Borland.
Кредитный рейтинг заемщика, налоговые декларации о доходах и личных и коммерческих налогах будут рассматриваться вместе с отчетами о производственной деятельности за два года и текущим списком арендной платы за недвижимость.
Наиболее важные показатели собственности:
- Чистый операционный доход: годовой доход за вычетом расходов, которые объект недвижимости генерирует от своей деятельности
- Покрытие долговых обязательств: Измерение денежного потока относительно обязательств по выплате долгов
- Отношение ссуды к стоимости (LTV): мера суммы ссуды по отношению к стоимости собственности
«Недвижимость должна обслуживать свой долг с приемлемой маржой», — говорит Борланд.
Заемщики, которым требуется большая гибкость, могут захотеть обратиться в небольшой банк, — говорит Блейк Кройц, специалист по коммерческим кредитам в County Commerce Bank в Вентуре, штат Калифорния.
«Обычно мы ищем 30-процентный первоначальный взнос, и кредитный рейтинг важен, но это не является препятствием для сделки», — говорит Кройц. «Если кто-то сильнее в одной области и слабее в другой, мы можем обойти это».
Объекты смешанного и частично заселенного назначения
Объекты смешанного использования могут быть классифицированы как коммерческие или жилые, частично в зависимости от пропорций каждого использования.
Типичная конфигурация многих квартир в несколько магазинов рассматривается как квартирный кредит.
«Если будет 50 на 50 или намного больше коммерческих, андеррайтинг изменится, и структура станет немного более консервативной», — говорит Борланд.
Могут быть профинансированы пустующие или частично заселенные многоквартирные дома; однако ссуда может быть краткосрочной и иметь переменную ставку с ожиданием, что она будет заменена долгосрочным финансированием после стабилизации состояния собственности.
Если арендная плата не поддерживает долг, может помочь денежный поток заемщика; однако «потребуется довольно сильный заемщик, чтобы поддержать целое здание с ипотекой», — говорит Кройц.
Соответствие или портфолио?
Как и ссуды от одного до четырех, ссуды на квартиры бывают стандартных типов, которые кредиторы могут продать Fannie Mae или Freddie Mac, и индивидуальных типов, известных как портфельные ссуды, которые кредиторы хранят в своих собственных книгах.
Стандартные или соответствующие ссуды обычно имеют несколько более низкую процентную ставку, но правила более жесткие.
Условия и виды кредитов
Квартирные ссуды могут быть долгосрочными (25 или 30 лет) или краткосрочными (пять, семь или 10 лет).
Процентные ставки могут быть фиксированными, переменными или гибридными, которые сначала фиксируются, а затем сбрасываются или становятся переменными по истечении определенного периода времени.
Краткосрочные ссуды могут быть продлены или рефинансированы в конце первоначального срока, хотя процентная ставка, вероятно, изменится, и могут потребоваться некоторые комиссии.
«Когда срок погашения кредита истечет, ставка, вероятно, изменится», — говорит Кройц.«Он может быть зафиксирован на три или пять лет, а затем в какой-то момент скорректирован. Вы, вероятно, будете иметь дело по крайней мере с одним изменением ставки в течение этого периода времени».
Сумма кредита
Большинство l enders предлагают ссуды на квартиры от 1 миллиона долларов или 2 миллионов долларов до многих миллионов.
Максимальный LTV составляет 70 или 75 процентов, что означает, что заемщику требуется 25 или 30 процентов первоначального взноса для покупки (или такой же суммы капитала для рефинансирования). Более низкий LTV обычно получает более низкую ставку.
Комиссии
Заемщики обычно оплачивают комиссию за выдачу кредита и обычные затраты на закрытие, включая затраты на оценку, право собственности и условное депонирование, а также расходы на любые инспекции, экологические или другие отчеты о комплексной проверке.Страхование имущества — необходимость. Страхование от наводнения потребуется, если недвижимость находится в зоне затопления, установленной правительством.
Собственность
Большинство покупателей приобретают многоквартирный дом через корпорацию с ограниченной ответственностью или ООО.
«Очень редко люди имеют титул в своем имени», — говорит Борланд. «Обычно это ООО».
ООО делают то, что подразумевает их название: ограничивают ответственность.
«Большинство заемщиков владеют своей отдельной недвижимостью, принадлежащей их собственному специализированному предприятию, или SPE, — говорит Борланд.«Они делают это так, чтобы, если у одного объекта недвижимости есть проблема, (например, авария поскользнуться и упасть, она не может проникнуть в другие активы (владельца)».
Еще один уровень сложности, который может потребоваться для очень большого жилищного кредита, — это единое предприятие, удаленное от банкротства, которое защищает имущество от личного банкротства заемщика и банкротства его или ее другой собственности.
«Актив защищен для нас, — объясняет Borland, — поэтому в случае, если он перестанет выплачивать проценты по нашей ссуде, мы можем потребовать взыскания права выкупа в отношении нашего здания, и нам все равно, что вы и другие ваши организации объявили о банкротстве.«
Штрафы за досрочное погашение
Некоторые ссуды на покупку квартир имеют штраф за досрочное погашение, известный как поддержание доходности.
Если заемщик выплачивает всю или большую часть ссуды, кредитор применяет формулу, чтобы определить, сколько заемщик должен заплатить, чтобы возместить упущенные проценты.
У других квартирных ссуд есть схема предоплаты, известная как пониженная. Формат 3-2-1 является примером.
Borland объясняет: «Если вы выплачиваете ссуду в первый год, вы должны 3 процента от суммы, которую вы предоплатили.Год два, это 2 процента. На третий год это 1 процент. Начиная с четвертого года, на 37-м месяце или позже, вы можете погасить его с нулевой предоплатой ».
Та же схема может быть применена с форматом 5-4-3-2-1.
«Это определенно хорошая вещь, о которой можно спросить и попытаться договориться», — говорит Кройц.
Предположение
Некоторые жилищные ссуды являются предполагаемыми, что означает, что новый заемщик может взять на себя ссуду первоначального заемщика. Допущение может быть использовано для продажи собственности и избежания штрафа за предоплату.
«Те же правила кредитования, что и первоначальный заемщик, будут наложены на нового заемщика», — говорит Борланд. «Если это будет одобрено, этот заемщик будет пользоваться оставшимися условиями предполагаемой ссуды».
Не все ссуды допускаются к погашению, поэтому заемщикам следует спросить, есть ли у ссуды эта функция.
Кредиты без права регресса, без права регресса
Если ссуда является «полным регрессом», кредитор может арестовать личные активы заемщика (или поручителя), если ссуда не погашена.Если речь идет о невозвращении права регресса, единственный вариант для кредитора удовлетворить ссуду в случае дефолта — это выкупить и забрать имущество.
«Цена ссуды без права регресса будет немного выше, потому что банк берет на себя немного больший риск, поэтому ставки выше», — говорит Борланд.
Документация
После принятия решения о подаче заявки на ссуду заемщик должен предоставить кредитору всю информацию, необходимую ему для принятия решения, — говорит Фрэнк Бэрфилд-младший, президент компании Abbey Residential, Бирмингем, Алабама. которой принадлежит 8 500 квартир в Алабаме, Техасе и Флориде.
Вместо того, чтобы заставлять кредитора извлекать информацию по частям, Barefield готовит 30- или 40-страничный пакет, предназначенный для предоставления кредитору всей необходимой информации об имуществе. В комплект входит:
- Фотографии объекта недвижимости
- Описание объекта: размер участка, год постройки, количество квартир и существующие удобства
- Планы по модернизации, такие как парк для собак, детская площадка, новая бытовая техника, столешницы, сантехника или осветительные приборы, и сколько эти улучшения будут стоить
- Карта, показывающая расположение отеля и близлежащих конкурирующих объектов
- Объяснение того, как конкурирующая недвижимость сравнивается с приобретаемой недвижимостью
- Арендные ставки и сколько они будут повышены или понижены
- Копии планов этажей
- Сводная информация об источниках и использовании средств для транзакции
- Закупочная цена и закрытие
- Сумма кредита и сумма денежных средств
- Сумма резервного фонда
- Имена брокеров по недвижимости, титульных компаний, адвокатов и других специалистов, участвовавших в сделке
«Я хочу предоставить именно ту информацию, которая кому-то нужна», — говорит Бэрфилд.«Не слишком много и не слишком мало».
Изображение: iStock (Gesundheit)
Почему мой банк не сотрудничает с финансами?
Распечатать страницу
Как купить квартиру | Что нужно знать
Вы можете осуществить американскую мечту о домовладении, владея квартирой так же, как и традиционным домом. Владение вместо аренды также может быть полезно для ваших финансов, поскольку вы увеличиваете долю в собственности, которую позже можете продать, а не выбрасывать деньги домовладельцу.Итак, если вы заинтересованы в покупке квартиры для себя и своей семьи, вот что вам нужно знать.
Решение «аренда против покупки»Возможно, самым важным фактором при принятии решения о покупке или аренде является продолжительность предполагаемого проживания в новой квартире. Вообще говоря, если вы не планируете прожить там по крайней мере пять лет, аренда, вероятно, будет более разумным с финансовой точки зрения решением.
Если вы планируете прожить там пять или более лет, сравните, сколько вы платите за аренду, с тем, сколько вы могли бы платить за владение.Выплата по ипотеке обычно меньше арендной платы при условии, что место, которое вы хотите купить, похоже на то, которое вы снимаете. Это потому, что ваш домовладелец платит так же, как вы, за основную сумму, проценты, налоги, сборы ассоциации домовладельцев и ремонт, плюс небольшую дополнительную прибыль.
Тем не менее, владение — это не только оплата. Чтобы что-то купить, вам придется вложить больше денег, чем нужно для заключения договора аренды. Самые большие затраты будут на первоначальный взнос. Сумма, необходимая для этого, зависит от типа ипотеки, которую вы получаете, и, возможно, даже от того, где находится дом.
Большинство обеспеченных государством ипотечных кредитов, застрахованных Федеральной жилищной администрацией (FHA), требуют небольшого первоначального взноса в размере не менее 3,5% от покупной цены. Ветераны могут даже получить ссуду в размере $ 0 авансового платежа через Департамент по делам ветеранов (VA). Ожидается, что для обычного кредита, не обеспеченного государством, вы заплатите 20%.
Например, если квартира, которую вы хотите купить, стоит 200 000 долларов, вы можете рассчитывать на выплату 7 000 долларов в качестве первоначального взноса FHA в размере 3,5%.С другой стороны, обычный кредитор захочет заплатить 40 000 долларов.
Вам также понадобятся наличные для покрытия расходов на закрытие сделки. Они оплачивают, среди прочего, обследование, оценку, осмотр дома и страхование титула. Затраты на закрытие дома за 200 000 долларов могут составить несколько тысяч долларов. Вы можете включить в сумму ссуды расходы на закрытие сделки, хотя это, очевидно, увеличит ваши выплаты по ипотеке. Однако обычно вы не можете занять первоначальный взнос. Вам нужно будет иметь это наличными.
Выяснение того, что вы можете себе позволитьА теперь пора посмотреть, сколько вы можете себе позволить заплатить.Начните с определения отношения долга к доходу. Для этого сложите все ваши ежемесячные платежи по долгам, такие как кредитные карты, автокредиты, студенческие ссуды, выплаты алиментов, алименты и, наконец, предполагаемый платеж по ипотеке.
Затем вы можете разделить эту цифру на свой ежемесячный доход и выразить результат в процентах. Если ваши общие ежемесячные выплаты по долгу составляют 2000 долларов, а ваш ежемесячный доход составляет 5000 долларов, вы разделите 2000 долларов на 5000 долларов. Результат 0,4, или 40%.
Кредиторы используют это отношение долга к доходу, чтобы определить, сколько платежей вы можете позволить себе делать ежемесячно.Обычно они ищут отношение долга к доходу не более 43%. Если вы окажетесь выше этой отметки, будет сложно получить ипотечный кредит. Вы можете улучшить соотношение долга к доходу, запланировав более низкую выплату по ипотеке. Обычно это означает покупку квартиры по более низкой цене.
Ипотечный калькуляторSmartAsset может помочь вам смоделировать весь процесс, описанный выше. Все, что вам нужно, это полная стоимость дома, размер вашего первоначального взноса, тип и срок ипотеки, которую вы получаете, и процентная ставка, которую вы ожидаете получить.Однако не стоит пренебрегать другими расходами. К ним относятся налоги на недвижимость, страхование домовладельцев и, возможно, сборы ассоциации домовладельцев. Все эти расходы вместе могут добавить несколько сотен долларов в месяц к вашим платежам.
А как насчет кондоминиумов и кооперативов?Покупка квартиры может означать покупку кондоминиумов или кооператива. Это отличается от покупки типичного особняка на одну семью. Когда вы покупаете кондоминиум, вы покупаете квартиру в здании.Это означает, что вы разделите расходы на содержание здания с другими владельцами кондоминиумов. Покупка кооператива означает покупку части собственности корпорации, которая владеет зданием. Вы будете владеть акциями корпорации, а не конкретным подразделением.
Ипотечные кредиторы предъявляют разные требования к ссуде для кондоминиума и кооператива. Например, они могут захотеть убедиться, что у ассоциации кондоминиумов достаточно денег в банке в качестве финансовых резервов для покрытия любого необходимого ремонта или обслуживания. Некоторые кредиторы неохотно предоставляют кооперативные ссуды, потому что они не могут вернуть квартиру, если у вас возникнут проблемы с осуществлением платежей.
Дополнительная помощьПотенциальные покупатели квартир могут получить помощь в навигации по этому пути покупки жилья от лицензированного агента по недвижимости. Агент может помочь с вопросами о ценах, налогах, сборах и сообществах. В то же время он или она может дать ценную информацию о том, как вести переговоры с продавцами.
Вы даже можете интегрировать финансового консультанта в свой опыт покупки жилья. Эти люди часто работают вместе с агентами по недвижимости, чтобы обеспечить соответствие принимаемых вами решений вашим общим финансовым целям.
Советы по улучшению ваших финансов- Хорошо продуманный бюджет — это первый шаг к достижению полного контроля над своими финансами. Если вам сложно начать процесс составления бюджета, калькулятор бюджета SmartAsset может предложить несколько советов, которые помогут вам встать на правильную ногу.
- Хотя финансовые консультанты обычно занимаются формированием вашей инвестиционной стратегии, они часто могут справиться и с гораздо большим. Инструмент подбора финансовых консультантов SmartAsset может объединить вас с тремя консультантами в вашем районе, которые помогут вам внедрить целостное финансовое планирование в вашу жизнь.Найдите минутку, чтобы внимательно изучить нашу анкету, так как ваши ответы определят совпадения, которые вы получите.
Фото: © iStock.com / ewg3D, © iStock.com / mizar_21984, © iStock.com / Hispanolistic
Марк Хенрикс Марк Хенрикс занимается личными финансами, инвестированием, выходом на пенсию, предпринимательством и другими темами более 30 лет. Его авторская подпись внештатного сотрудника появилась на CNBC.com и в The Wall Street Journal, The New York Times, The Washington Post, Kiplinger’s Personal Finance и других ведущих изданиях.Марк написал книги, в том числе «Не просто жизнь: полное руководство по созданию бизнеса, который даст вам жизнь». Его любимые репортажи — это те репортажи, которые помогают обычным людям увеличить свое личное богатство и удовлетворение жизнью. Выпускник программы журналистики Техасского университета, он живет в Остине, штат Техас. В свободное время он любит читать, работать волонтером, выступать в дуэте с акустической музыкой, каякингом, альпинизмом в дикой природе и соревнованиями по триатлону.Как получить ипотеку на аренду недвижимости
Я ждал пять месяцев, чтобы получить ответ от банка, что они приняли мое предложение об аренде собственности: 85 000 долларов!
Все мои документы были заполнены, проверка прошла лучше, чем ожидалось, и банк даже дал мне 2% на покрытие расходов на закрытие.
Казалось, что процесс приобретения будет гладким, до тех пор, пока через неделю после начала условного депонирования мне не позвонил мой ипотечный брокер, чтобы сообщить эту новость: андеррайтер решил, что я «слишком рискован», чтобы финансировать ипотеку. Я вернулся на круги своя, и мне нужно было найти нового кредитора.
Следующая неделя была кошмаром.
Я предоставил свой финансовый профиль более чем 20 учреждениям, и ни одно из них не могло гарантировать своевременное закрытие условного депонирования. К счастью, поговорив с десятками кредиторов, я нашел одну компанию (прямого кредитора), которая могла заключить сделку.Я ускорил время, чтобы получить все документы, представленные новому кредитору, и мне пришлось продлить условное депонирование еще два раза, прежде чем окончательно закрыть собственность.
Перепрыгнув через все эти обручи, я поклялся, что никогда не совершу одну и ту же ошибку дважды. Прежде чем я совершил следующую арендную покупку, я провел обширное исследование ипотечного финансирования и нашел время, чтобы наладить отношения с надежным местным кредитором.
Оглядываясь назад на эту сделку, я бы хотел, чтобы кто-нибудь поделился со мной менее известными аспектами получения ссуд на аренду недвижимости.Получение ипотеки редко бывает легким процессом без икоты и головной боли, но получение ссуды на инвестиционную недвижимость может быть еще сложнее.
Задумывались ли вы об инвестировании в недвижимость? Вот что нужно знать, прежде чем подавать заявление на получение кредита.
Знайте свои (кредитные) лимиты
Fannie Mae в настоящее время позволяет каждому инвестору иметь одновременно 10 займов. (Скучно? Вы можете прочитать все о требованиях Fannie Mae к андеррайтингу инвестиционных ипотечных кредитов.) Если вы работаете с правильным кредитором, они могут помочь вам разработать как долгосрочный, так и краткосрочный план, чтобы гарантировать, что вы воспользуетесь преимуществами Ваш 10-кредитный лимит.
Стоит отметить, что многие кредитные организации выдают до четырех займов (как правило, более крупные банки). Вам, вероятно, придется немного поработать, чтобы найти кредитора, который достигнет лимита в 10 займов.
Ищите кредиторов, дружественных к инвесторам
При покупке арендуемой недвижимости важным аспектом вашего долгосрочного успеха является создание сильной и надежной команды, и ваш кредитор является БОЛЬШЕЙ частью этого уравнения.
Когда я впервые начал инвестировать в недвижимость, я совершил ошибку, наняв брокера, который не понимал инвестиционного ландшафта.В результате я потратил много времени, пытаясь объяснить свою стратегию и цель. В итоге я получил много плохих советов, и это почти стоило мне нескольких сделок. Я мог бы легко избежать этого, если бы с самого начала работал с правильным кредитором, в основном с прямым кредитором.
Нет ничего плохого в том, чтобы работать с ипотечным брокером, когда вы находитесь на рынке основного жилья, но если вы пытаетесь создать портфель арендуемой недвижимости, я рекомендую вам работать с прямым кредитором.
Основное различие между брокером и кредитором заключается в том, что брокер обращается к вашему финансовому профилю со своим выбранным списком кредиторов, где в качестве прямого кредитора выступает учреждение, фактически предоставляющее вам ссуду.
По теме: следует ли использовать ипотечного брокера или кредитного специалиста банка?
Когда вы работаете с брокером, вы теряете контроль. Андеррайтер может изменить стандарты кредитования (часто во время условного депонирования) или решить, что они хотят отказаться от сделки в последнюю минуту. Когда вы работаете с прямым кредитором, вы находитесь в более тесном контакте с лицами, принимающими решения.
Перед тем, как начать работу с кредитором, задайте несколько хороших вопросов:
- Работаете ли вы сейчас с активными инвесторами?
- Сколько кредитов вы можете предложить одному инвестору?
- Вы лично владеете арендуемой недвижимостью?
Перед тем, как брать ссуду, рекомендуется просмотреть информацию в Интернете.Как ни странно, вы можете найти одни из лучших цен, не вставая с дивана. Отличный сайт для сравнения нескольких ставок по ипотечным кредитам и одновременного поиска предложений по ипотечным кредитам — Fiona . Вы просто введете несколько элементов при поиске ипотечного кредита, например, стоимость дома, сумму первоначального взноса и кредитный диапазон, чтобы получить ставки и предложения от нескольких ипотечных кредиторов. Вы также можете выбрать тип ипотечных продуктов (например, фиксированный срок на 30 лет, фиксированный срок на 15 лет и т. Д.)) для вашей цитаты.
Еще один отличный сайт для одновременного получения нескольких кредитных предложений — Credible . Если какие-либо цитаты от кредиторов, которые занимаются арендной недвижимостью, вы — золото. В противном случае у вас все равно будет информация, необходимая для сравнения в других местах.
Ознакомьтесь со списком некоторых ведущих кредиторов на рынке сегодня.
Чем больше у вас кредитов, тем строже требования к кредитам
Как я упоминал ранее, Fannie Mae в настоящее время предоставляет до 10 кредитов на одного инвестора.Малоизвестным фактом является то, что для получения этих ссуд существует два разных принципа кредитоспособности. Первый предназначен для свойств 1–4, а второй — для объектов 5–10, перечисленных ниже:
- Ссуды 1-4: требуется кредитный рейтинг не менее 630
- Ссуды 5-10: требуется кредитный рейтинг не менее 720
Убедитесь, что у вас достаточно денег
В дополнение к первоначальному взносу кредиторы потребуют, чтобы у вас был шестимесячный резерв наличности для каждого объекта недвижимости.
Это означает, что если у вас есть основное место жительства и вы собираетесь арендовать жилье, кредитор потребует от вас выплаты по ипотеке в течение шести месяцев (наличными в банке) как за ваше основное место жительства, так и за будущую аренду.
Как только вы узнаете цену предполагаемой аренды, которую вы рассматриваете, неплохо было бы попросить кредитора предоставить вам примерный ежемесячный платеж, чтобы вы могли соответственно сэкономить.
Связано: какой процент вашего дохода вы можете позволить себе на выплаты по ипотеке
Чем больше у вас кредитов, тем больше вы должны заплатить авансом
Точно так же, как существует два набора руководящих принципов для вашего кредита, существует также несколько наборов руководящих принципов относительно авансовых платежей, перечисленных ниже:
- Ссуды 1–4 (на одну семью): на 20% меньше
- 5–10 (одна семья): снижение на 25%
- 1-10 (многоквартирный дом): снижение на 25% (примечание: многие кредиторы потребуют, чтобы вы заплатили 30% после четвертой ссуды)
Воспользуйтесь нашим калькулятором погашения кредита, чтобы узнать, как различные процентные ставки и платежи влияют на ваш кредит.
Кредитору необходимо будет увидеть квитанции (например, ваш W-2)
Кредиторам потребуется как минимум два твердых года дохода W-2. Они хотят видеть, что вы работали или работали в одной отрасли не менее двух лет.
Андеррайтер рассчитает ваш годовой доход, рассчитав ваш валовой доход за последние два года. Например, если в этом году вы заработали 100 000 долларов, а в прошлом году — 50 000 долларов, ваш средний годовой доход составит 75 000 долларов.
Если вы работаете не по найму, вам необходимо будет предоставить налоговые декларации за два года, отчет о прибылях и убытках за текущий год и, скорее всего, письмо от CPA, подтверждающее действительность ваших предыдущих налоговых деклараций.Расчет вашего годового дохода такой же, как у сотрудника W-2.
Сводка
Изначально я начал покупать арендуемую недвижимость, чтобы разнообразить свою стратегию повышения благосостояния. После того, как я приобрел три дома, я заметил, что в течение шести месяцев мои арендные платы намного превосходили мои IRA и 401 (k). Я решил вывести свои деньги с финансовых рынков и реинвестировать их в создание сильного арендного портфеля.
Я не говорю, что это стратегия, которую должен использовать каждый, но я скажу, что любой, кто хочет разбогатеть, должен, по крайней мере, пересмотреть механизм инвестирования в недвижимость.
Подробнее:
15 советов по аренде недвижимости для первой покупки
Думаете о покупке инвестиционной недвижимости? Недвижимость стала источником многих самых богатых людей в мире, поэтому есть много причин думать, что это хорошее вложение. Однако эксперты сходятся во мнении, что, как и в случае с любыми инвестициями, лучше быть хорошо осведомленным, прежде чем нырять с сотнями тысяч долларов. Вот вещи, которые вам следует рассмотреть и изучить.
Ключевые выводы
- Покупка инвестиционной недвижимости для получения дохода от аренды может быть рискованной.
- Покупателям обычно требуется внести как минимум 20% предоплату.
- Для того, чтобы стать арендодателем, требуется широкий спектр навыков, которые могут быть самыми разнообразными, от понимания основных законов об арендаторах до возможности починить протекающий кран.
- Эксперты рекомендуют иметь финансовую подушку на случай, если вы не сдадите недвижимость в аренду или если доход от аренды не покрывает ипотеку.
1. Готовы ли вы быть домовладельцем?
Вы разбираетесь в инструментах? Как вы ремонтируете гипсокартон или прочищаете туалет? Конечно, вы можете позвонить кому-нибудь, чтобы он сделал это за вас, или вы могли бы нанять управляющего недвижимостью, но это отразится на вашей прибыли.Владельцы недвижимости, у которых есть один или два дома, часто сами ремонтируют, чтобы сэкономить.
Конечно, это меняется по мере того, как вы добавляете новые объекты в свое портфолио. Лоуренс Перейра, президент King Harbour Wealth Management в Редондо-Бич, Калифорния, живет на Западном побережье, но владеет недвижимостью на Восточном побережье. Как человек, который говорит, что он совсем не пригоден, он заставляет это работать. Как? «Я собрал сплоченную команду уборщиков, разнорабочих и подрядчиков», — говорит Перейра.
Это не рекомендуется для новых инвесторов, но, когда вы научитесь инвестировать в недвижимость, вам не нужно оставаться на месте.
Если вы не из тех, кто умеет пользоваться услугами, и у вас нет лишних денег, то работа домовладельцем может вам не подойти.
2. Погашение личного долга
Опытные инвесторы могут носить долг в рамках своей стратегии портфельных инвестиций, но среднему человеку следует избегать этого. Если у вас есть студенческие ссуды, неоплаченные медицинские счета или дети, которые скоро будут учиться в колледже, то покупка арендуемой недвижимости может быть неправильным шагом.
Перейра соглашается, что осторожность является ключевым моментом, говоря: «Нет необходимости выплачивать долг, если ваша прибыль от вашей недвижимости превышает стоимость долга.Это расчет, который вам нужно сделать ». Перейра предлагает иметь денежную подушку.« Не ставьте себя в положение, когда у вас не хватает денег для оплаты своего долга. Всегда имейте запас прочности «.
3. Обеспечьте первоначальный взнос
Инвестиционная недвижимость обычно требует большего первоначального взноса, чем недвижимость, занимаемая владельцем; у них более строгие требования к утверждению. 3%, которые вы, возможно, положили на дом, в котором вы сейчас живете, не будут работать на инвестиционную недвижимость.Вам потребуется как минимум 20% предоплата, учитывая, что ипотечное страхование не распространяется на арендуемую недвижимость. Вы можете получить первоначальный взнос за счет банковского финансирования, например, личного кредита.
4. Найдите правильное место
Меньше всего вам хочется оставаться с арендуемой недвижимостью в районе, который приходит в упадок, а не стабильно или набирает обороты. Город или район, где население растет и выполняется план возрождения, представляют собой потенциальную возможность для инвестиций.
Выбирая выгодную арендуемую недвижимость, ищите место с низкими налогами на недвижимость, приличным школьным районом и множеством удобств, таких как парки, торговые центры, рестораны и кинотеатры. Кроме того, район с низким уровнем преступности, доступом к общественному транспорту и растущим рынком труда может означать увеличение числа потенциальных арендаторов.
5. Стоит ли покупать или финансировать?
Что лучше: купить за наличные или профинансировать инвестиционную недвижимость? Это зависит от ваших инвестиционных целей.Оплата наличными может помочь генерировать положительный ежемесячный денежный поток. Возьмем арендуемую недвижимость, покупка которой стоит 100000 долларов. С учетом дохода от аренды, налогов, амортизации и подоходного налога покупатель за наличные может получить 9 500 долларов годового дохода или 9,5% годовой прибыли от инвестиций в размере 100 000 долларов.
С другой стороны, финансирование может принести вам большую прибыль. Для инвестора, который кладет 20% на дом с добавлением 4% по ипотеке, после вычета операционных расходов и дополнительных процентов, прибыль составляет примерно 5 580 долларов в год.Денежный поток ниже для инвестора, но годовой доход в размере 27,9% на инвестиции в размере 20 000 долларов США намного выше, чем 9,5%, заработанные покупателем наличными.
6. Остерегайтесь высоких процентных ставок
Стоимость заимствования денег может быть относительно низкой в 2020 году, но процентная ставка по инвестиционной собственности, как правило, выше, чем традиционная процентная ставка по ипотеке. Если вы все же решите профинансировать покупку, вам понадобится низкий платеж по ипотеке, который не будет слишком сильно влиять на вашу ежемесячную прибыль.
7. Рассчитайте маржу
Фирмы с Уолл-стрит, покупающие проблемную недвижимость, стремятся получить доход от 5% до 7%, потому что, помимо прочих расходов, им нужно платить персоналу. Физические лица должны установить цель получения 10% прибыли. Оцените расходы на содержание в размере 1% от стоимости недвижимости ежегодно. Другие расходы включают страхование домовладельцев, возможные сборы ассоциации домовладельцев, налоги на имущество, ежемесячные расходы, такие как борьба с вредителями и озеленение, а также регулярные расходы на техническое обслуживание при ремонте.
8. Инвестируйте в страхование арендодателя
Защитите свои новые инвестиции: в дополнение к страхованию домовладельцев рассмотрите возможность приобретения страховки домовладельца. Этот тип страхования обычно покрывает имущественный ущерб, потерянный доход от аренды и защиту ответственности — в случае, если арендатор или посетитель получит травму в результате проблем с обслуживанием собственности.
Чтобы снизить свои расходы, выясните, разрешит ли страховая компания объединить страховку домовладельца с полисом страхования домовладельца.
9. Фактор непредвиденных затрат
Доходы от сдачи в аренду отнимают не только расходы на содержание и содержание. Всегда есть вероятность возникновения чрезвычайной ситуации — например, повреждения крыши в результате урагана или прорыва труб, разрушающего пол на кухне. Планируйте откладывать от 20% до 30% вашего дохода от аренды на такие расходы, чтобы у вас был фонд для своевременного ремонта.
10. Избегайте фиксации верха
Заманчиво поискать дом, который можно получить по выгодной цене и сдать в аренду.Однако, если это ваша первая собственность, это, вероятно, плохая идея. Если у вас нет подрядчика, который выполняет качественные работы по дешевке, или вы не умеете крупномасштабные ремонтные работы в доме, вы, вероятно, заплатите слишком много за ремонт. Вместо этого ищите дом по цене ниже рыночной и требующей лишь незначительного ремонта.
11. Расчет операционных расходов
Эксплуатационные расходы на вашу новую недвижимость будут составлять от 35% до 80% вашего валового операционного дохода. Если вы берете 1500 долларов за аренду, а ваши расходы составляют 600 долларов в месяц, вы получаете 40% операционных расходов.Для еще более простого расчета используйте правило 50%. Если арендная плата составляет 2000 долларов в месяц, ожидайте, что вы заплатите 1000 долларов в качестве общих расходов.
12. Определите свой доход
Какова ваша прибыль на каждый вложенный доллар? Акции могут предлагать 7,5% доходность наличными, в то время как облигации могут приносить 4,5%. Прибыль в размере 6% за первый год работы арендодателем считается нормальным явлением, особенно потому, что со временем эта цифра должна расти.
13. Купите недорогой дом
Чем дороже дом, тем больше будут ваши текущие расходы.Некоторые эксперты рекомендуют начинать с дома за 150 000 долларов в многообещающем районе. Кроме того, эксперты советуют никогда не покупать самый красивый дом на продажу в квартале, как и худший дом в квартале.
14. Знайте свои юридические обязательства
Владельцы аренды должны быть знакомы с законами об арендодателях и арендаторах в своем штате и регионе. Например, важно понимать права ваших арендаторов и свои обязанности в отношении гарантийных депозитов, требований к аренде, правил выселения, справедливого жилья и многого другого, чтобы избежать юридических проблем.
15. Оцените риски и награды
Принимая каждое финансовое решение, вы должны определить, стоит ли отдача от возможных рисков. Имеет ли для вас смысл инвестировать в недвижимость?
НаградыПоскольку ваш доход является пассивным, несмотря на первоначальные вложения и расходы на содержание, вы можете зарабатывать деньги, вкладывая большую часть своего времени и энергии в свою обычную работу.
Если стоимость недвижимости вырастет, ваши инвестиции также вырастут в цене.
Вы можете сдать недвижимость в самостоятельную ИРА (SDIRA).
Доход от аренды не включается в ваш доход, облагаемый налогом на социальное обеспечение.
Проценты, которые вы платите по ссуде на инвестиционную недвижимость, не облагаются налогом.
Если не считать очередного кризиса, стоимость недвижимости в целом более стабильна, чем фондовый рынок.
В отличие от инвестиций в акции или другие финансовые продукты, которые вы не можете увидеть или потрогать, недвижимость является материальным физическим активом.
Хотя доход от аренды является пассивным, с арендаторами может быть сложно иметь дело, если вы не пользуетесь услугами компании по управлению недвижимостью.
Если ваш скорректированный валовой доход (AGI) превышает 200 000 долларов США (холостой) или 250 000 долларов США (совместная регистрация в браке), то вы можете облагаться дополнительным налогом в размере 3,8% на чистый инвестиционный доход, включая доход от аренды.
Доход от аренды может не покрывать полную сумму ипотечного платежа.
В отличие от акций, вы не можете мгновенно продать недвижимость, если рынки ухудшаются или вам нужны наличные.
Стоимость входа и выхода может быть высокой.
Если у вас нет арендатора, вам все равно нужно оплатить все расходы.
Последнее слово
Будьте реалистичны в своих ожиданиях. Как и в случае с любыми инвестициями, аренда недвижимости не принесет сразу большой ежемесячной зарплаты, и выбор неправильной собственности может быть катастрофической ошибкой.
Если вы хотите арендовать первую недвижимость, подумайте о сотрудничестве с опытным партнером.Или сдавайте на время собственный дом в аренду, чтобы проверить свою склонность стать домовладельцем.
Легкая покупка многоквартирного дома (12-шаговое руководство)
Это руководство содержит все, что вам нужно знать, чтобы купить многоквартирный дом, и решить, является ли это выгодным вложением средств для вас.
Большинству новых инвесторов покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей, выполнение которой слишком сложно или дорого. Раньше я сам так думал, пока не закрыл свой первый 12-ти квартирный дом, и понял, что весь процесс не так уж сильно отличается от процесса, который я уже изучил, чтобы купить меньшую арендуемую недвижимость.Самым большим преимуществом является масштаб: за одну покупку я смог удвоить свой портфель, при этом купив актив у многих арендаторов, чтобы снизить риск. нескольких пустующих единиц, наносящих ущерб моему денежному потоку.
Хотя входной барьер может показаться высоким, поскольку некоторые жилые комплексы действительно требуют первоначального взноса в размере 100 000 долларов и более, не все квартиры такие дорогие. Мы также обсудим несколько креативных вариантов финансирования, которые позволят вам приобрести квартиру. с первоначальным взносом, который намного меньше, чем вы могли подумать.В некоторых случаях вы действительно можете купить без уплаты денег.
Является ли покупка многоквартирного дома хорошей инвестицией?
При инвестировании важно учитывать доходность с поправкой на риск — сумму денег, которую вы можете надеяться заработать, несмотря на риск, который вы берете на себя. В целом, доходность многоквартирных домов с поправкой на риск высока, но она варьируется для каждой отдельной собственности, обычно в зависимости от покупной цены, по которой вы можете купить квартиру.
Вкратце: многоквартирные дома в целом являются хорошими инвестициями, но не каждый индивидуальный многоквартирный дом является хорошим вложением. Потенциальные инвесторы должны проявлять осторожность при оценке собственности и принимать во внимание множество факторов, включая состояние собственности, цену по сравнению с другими аналогичными объектами недвижимости, местные тенденции в области недвижимости, арендную плату по сравнению с спросом на владение в этом районе. Проще всего сделать это с помощью калькулятора арендуемой недвижимости, который позволяет прогнозировать прибыль, которую вы можете ожидать от покупки определенного жилого комплекса.
Однако людям всегда нужно место для жизни, и аренда квартиры часто является наиболее доступным вариантом жилья.В настоящее время в большинстве американских городов наблюдается нехватка доступного жилья, что является хорошим предзнаменованием для владельцев жилых комплексов, предлагающих доступное и среднее жилье. С другой стороны, в настоящее время строится большое количество новых роскошных квартир, и они первыми снизят арендную плату или освободятся, если экономика упадет.
Сколько обычно стоит покупка многоквартирного дома?
Средняя стоимость покупки многоквартирного дома действительно зависит от того, что вы определяете как многоквартирный дом.Если вы думаете о покупке дуплекса, триплекса или четырехуровневого и многоквартирного дома, то средняя стоимость резко снижается. На моем рынке я могу купить четырехэтажный дом с денежными потоками примерно за 100000 долларов, и если бы я был готов жить в этой собственности, я мог бы использовать ссуду FHA и взлом дома, живя в одной из квартир всего на 3,5%.
Банки профинансируют все, что составляет четыре единицы или меньше, с помощью жилищной ипотеки, и все, что превышает 4 единицы, вам понадобится коммерческая ссуда. Лично я провожу черту так же, как и банки, и считаю, что все 4 единицы под «малым». многоквартирный дом », и что-то большее, чем« многоквартирный комплекс.”
Квартирные комплексы могут стоить десятки миллионов долларов и более, если вы покупаете огромные многоэтажки с сотнями квартир. Тем не менее, есть середина небольших жилых комплексов, которые больше, чем 4plex, но все же достаточно доступны для большинства. инвесторы.
В таблице ниже показана средняя стоимость многоквартирного дома, которую вы можете ожидать. Обратите внимание, что более 50% всех многоквартирных домов было продано менее чем за 1 000 000 долларов за последние 12 месяцев.
| Значения и проданные цены (за последние 24 месяца) | США | ||
| Средняя цена / кв. Фут | $ 1,684 | ||
| Средняя цена продажи | $ 1,598,091 | Средняя цена продажи$ 1,598,091 | 238 400 долл. США |
| Количество продаж | 329 305 | ||
| Количество продаж свыше 250 тыс. Долл. США | 160,131 | ||
| Число продаж свыше 1 млн долл. США | 46,669 | 46,669 | 7,659 |
| Средняя общая сумма налога | 31 708 долл. США | ||
| Средняя оценочная стоимость | 758 959 долл. США | ||
| Средняя рыночная стоимость | 1 205 696000 | Купить