Вычет при покупке квартиры с изменениями 2020 года: Россиянам упростили получение налогового вычета: как будет работать схема

Содержание

Новый «сотый» закон упрощает получение налоговых вычетов на приобретение жилья и погашение процентов по ипотеке

Владимир Путин подписал федеральный закон 100-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», направленный на упрощение порядка получения налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц.

    

Фото: www.protarif.info

    

Согласно подписанному документу, Глава 23 второй части Налогового Кодекса РФ (Кодекса) дополняется новой статьей 221.1, устанавливающей упрощенный порядок предоставления налогоплательщику налоговым органом предусмотренных пп.3 и 4 п.1 ст.220 Кодекса имущественных налоговых вычетов по расходам на приобретение жилья и погашение процентов по целевым займам (кредитам).

Упрощенный порядок получения указанных налоговых вычетов предполагает взаимодействие физического лица и налогового органа с использованием интернет-сервиса «Личный кабинет налогоплательщика» (ЛКН).

Налоговый вычет в упрощенном порядке может быть предоставлен по окончании налогового периода на основании заявления, представленного в налоговый орган через ЛКН.

    

Фото: www.solreg.ru

     

Для получения налоговых вычетов в упрощенном порядке не требуется представление в налоговый орган налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц и документов, подтверждающих право на вычеты. Сведения о расходах на приобретение жилья и погашение процентов по целевым займам (кредитам) передаются в налоговый орган налоговым агентом (банком) в автоматизированном режиме в рамках информационного взаимодействия.

Кроме того, получение налогового вычета возможно при наличии в налоговом органе сведений о доходах налогоплательщика и суммах налога, исчисленного, удержанного и перечисленного налоговым агентом в бюджет, представляемых в соответствии с п. 2 ст.230 Кодекса за налоговый период, в котором понесены соответствующие расходы, либо в котором у налогоплательщика имеется неиспользованный остаток имущественных налоговых вычетов.

   

  

Важно, что право на имущественный налоговый вычет возникает:

• при приобретении объекта недвижимого имущества или доли (долей) в нем — с даты государственной регистрации права собственности налогоплательщика на такой объект недвижимого имущества или долю (доли) в нем;

• при приобретении земельных участков (ЗУ) или доли (долей) в них, предоставленных для ИЖС, — с даты государственной регистрации права собственности налогоплательщика на расположенные на таком ЗУ жилой дом или долю (доли) в нем;

• при приобретении прав на квартиру, комнату или долю (доли) в них в строящемся доме — с даты передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства по подписанному ими передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. При этом налогоплательщик вправе обратиться за получением такого вычета после государственной регистрации его права собственности на данные квартиру, комнату или долю (доли) в них.

    

Фото: www.fms21.ru

    

Законом уточняется, что в случае если за вычетом обращаются налогоплательщики-супруги, которые в период брака потратили денежные средства на строительство или приобретение в совместную собственность одного или нескольких объектов, в том числе с использованием кредитных денежных средств, от них потребуется заявление о распределении понесенных ими расходов. При этом размеры расходов распределяются между супругами исходя из фактически произведенных расходов.

Одновременно законом вносятся изменения в ст.88 Кодекса, устанавливающие, что на основе заявления о получении налоговых вычетов в упрощенном порядке проводится камеральная налоговая проверка в течение 30 календарных дней с даты представления заявления. Указанный срок может быть продлен до трех месяцев в случае, если налоговым органом установлены признаки, указывающие на возможное нарушение законодательства о налогах и сборах.

Таким образом, законом устанавливается сокращенный срок проведения камеральной налоговой проверки на основе заявления о получении налоговых вычетов в упрощенном порядке. Срок сокращается с трех месяцев до 30 дней.

    

Фото: www.buhguru.com

     

В случае, если по результатам камеральной налоговой проверки на основе заявления не были выявлены нарушения законодательства о налогах и сборах, налоговый орган в течение трех дней после окончания проверки принимает решение о предоставлении налогового вычета.

Кроме того, ст.221.1 Кодекса предусматривается внесение изменений в части оформления результатов камеральной налоговой проверки на основе заявления о предоставлении вычетов в упрощенном порядке, выявившей нарушения. В частности, вынесение налоговым органом решения:

• о предоставлении налогового вычета полностью;

• либо об отказе в предоставлении налогового вычета полностью;

• либо о предоставлении налогового вычета частично и решение об отказе в предоставлении налогового вычета частично.

    

Фото: www. cherlock.ru

     

На основании принятых решений о предоставлении налогового вычета полностью или частично налоговым органом определяется сумма налога, подлежащая возврату налогоплательщику в связи с предоставлением налогового вычета на указанный в заявлении банковский счет.

Стоит обратить внимание, что при наличии у налогоплательщика недоимки по налогу, иным налогам, задолженности по соответствующим пеням и (или) штрафам налоговым органом производится самостоятельно зачет суммы налога, подлежащей возврату налогоплательщику в связи с предоставлением налогового вычета, в счет погашения указанных недоимки и задолженности по пеням и (или) штрафам.

   

Фото: www.kubantoday.ru

     

Поручение на возврат суммы налога, подлежащей возврату налогоплательщику, направляется налоговым органом в территориальный орган Федерального казначейства не позднее десяти дней со дня принятия налоговым органом соответствующего решения.

Федеральное казначейство осуществляет возврат налогоплательщику течение пяти дней со дня получения поручения от налогового органа.

При нарушении срока возврата суммы налога, подлежащей возврату налогоплательщику, начиная с 16-го дня после принятия соответствующего решения начисляются проценты, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Подписанный закон 100-ФЗ вступает в силу с 1 января 2022 года.

   

Фото: www.muzkult.ru

   

  

  

  

  

Другие публикации по теме:

Марат Хуснуллин: Спрос на ипотеку среди россиян растет

Верховный Суд: льготная налоговая ставка не применяется, если предназначенный для ИЖС участок используется в предпринимательской деятельности

На заметку застройщикам: позиции высших судов по вопросам налогообложения имущественными налогами за 2020 год

ФНС: услуги застройщика при продаже нежилого помещения по ДДУ не облагаются НДС

Получение налогового вычета по НДФЛ будет максимально упрощено переводом процедуры в онлайн-формат

Получение налогового вычета по НДФЛ будет максимально упрощено переводом процедуры в онлайн-формат

Новые правила налогового вычета для дольщиков

ФНС России: дольщик, не подписавший акт приемки квартиры, имеет право на налоговый вычет

Россиян, продавших свое прежнее жилье ради покупки квартиры в стандартной новостройке, освободят от уплаты НДФЛ?

Справка 2-НДФЛ при ипотеке больше не нужна

С пяти до трех лет сокращен срок, в течение которого можно перепродавать жилье без уплаты НДФЛ

ЖК «Государев дом»: ипотека и выгодные цены на квартиры в новостройке от застройщика

Окружение

А что вокруг?

Видное – один из самых благополучных и экологически чистых городов Подмосковья. Тут находятся большое количество детских садов, учреждений общего и дополнительного образования, спортивных и развлекательных учреждений. Вблизи ЖК расположены река Битца, Сухановский и Спасский пруд, усадьбы «Тимохово-Салазкино», «Суханово», музей-заповедник «Горки Ленинские», Аллея Славы и районный историко-культурный центр.

Аптека

Трифарма

‘ }, { cords: ‘55.533465,37.64351’, pin: ‘

Аптека

ТриФарма

‘ }, { cords: ‘55.536583,37.635018’, pin: ‘

Аптека

ТриФарма

‘ }, ], 2: [ { cords: ’55.
535705,37.640779′, pin: ‘

ТЦ

Аструм-Видное

‘ }, { cords: ‘55.545561,37.590245’, pin: ‘

ТЦ

Мармелад

‘ }, { cords: ‘55.551676,37.702528’, pin: ‘

ТЦ

Курс

‘ }, ], 4: [ { cords: ‘55.532795,37.641912’, pin: ‘

МБОУ

Лопатинская СОШ

‘ }, { cords: ‘55.541837,37.64645’, pin: ‘

МБОУ

СОШ № 6

‘ }, ], 5: [ { cords: ’55. 535305,37.63554′, pin: ‘

Детский сад

№ 24 Жар-птица

‘ }, { cords: ‘55.533734,37.641201’, pin: ‘

Детский сад

№ 29 Мечта

‘ }, { cords: ‘55.530133,37.64595’, pin: ‘

Детский центр

Мамин хвостик

‘ }, { cords: ‘55.532095,37.650929’, pin: ‘

Детский центр

Пеликан

‘ }, ], 6: [ { cords: ‘55.533576,37. 645054′, pin: ‘

Кофейня

Just Meet

‘ }, { cords: ‘55.531904,37.641769’, pin: ‘

Пиццерия

АртПицца

‘ }, { cords: ‘55.531162,37.653674’, pin: ‘

Пиццерия

Алло! Пицца

‘ }, { cords: ‘55.537085,37.66135’, pin: ‘

Банкетный зал

Сказка Востока

‘ }, { cords: ‘55.535615,37.640695’, pin: ‘

Кафе

MiliAni

‘ }, ], 7: [ { cords: ’55. 535544,37.640938′, pin: ‘

Магазин продуктов

ВкусВилл

‘ }, { cords: ‘55.531909,37.640846’, pin: ‘

Магазин продуктов

Верный

‘ }, { cords: ‘55.533885,37.645459’, pin: ‘

Супермаркет

Лента

‘ }, ], } ;

Медицина

Торговые центры

Школы

Детям

Рестораны и кафе

Магазины

Пилотный проект «Шаңырақ» (5-10-20)

Новое направление программы «Нұрлы жер», предусматривает кредитование очередников акиматов на приобретение жилья на условиях:

Ставка по кредиту

Минимальный
первоначальный взнос

Срок займа

Если вы являетесь очередником акимата на жилье, то можете подать заявку на участие в программе прямо сейчас. Для этого вам нужно нажать на кнопку «Подать заявку» и перейти в Интернет банкинг ЖССБ24, где вам необходимо заполнить форму электронного заявления.

В 2021 году заявки принимаются от очередников акиматов, которые встали на учет с 1986 по 2021 год, как от клиентов Отбасы банка, так от тех, кто не является нашим клиентом.

Важно! Перед тем, как нажать кнопку, просим вас внимательно ознакомиться с условиями программы (ниже), чтобы заранее понять, подходит эта программа для вас или нет. Проверить, являетесь ли Вы очередником акимата, можно здесь:

Что нужно для получения займа «Шаңырақ»?

Участниками пилотного проекта «Шаңырақ» могут быть граждане, состоящие на учете в акимате, как нуждающиеся в жилье.

Доход на каждого члена семьи за последние шесть месяцев не должен превышать 3,7 прожиточного минимума (ПМ в 2021 года — 34 302 тенге) в месяц. То есть размер дохода на одного члена семьи в 2021г не должен превышать 126 917 тенге.

Жилье можно приобрести в любых новых жилых объектах. Они могут быть построены как акиматами, в рамках программы «Шаңырақ», так и частными застройщиками. Можно приобрести жилье и по договору долевого участия (не введенное в эксплуатацию), но только при наличии у застройщика гарантии Единого оператора жилищного строительства.

Максимальная сумма займа зависит от ценового диапазона региона РК по первичному жилью у частных застройщиков:

Для городов Нур-Султан, Алматы и их пригородных зон

Для городов Атырау, Актау, Актобе, Шымкент, Туркестан, Караганда и Карагандинской области

Для остальных регионов

По кредитному жилью, построенному акиматами, утверждены следующие ценовые параметры 1 кв.м. жилья:

до 240 тыс. тенге — В городе Алматы;

до 220 тыс. тенге — В городе Нур-Султан и его пригородной зоне;

до 200 тыс. тенге — В городе Шымкент и пригородной зоне города Алматы;

до 180 тыс. тенге — в городах Актобе, Атырау, Актау, Туркестан, Караганда и Карагандинской области;

до 160 тыс. тенге — в остальных регионах.

Список строительных компаний, у которых можно приобрести квартиру по программе «Шаңырақ», можно скачать здесь Эксклюзивно для клиентов BI Group скидка 7% на приобретаемую недвижимость или уменьшение ежемесячного платежа на первые 12 месяцев. Подробнее здесь

Что учитывается как доход?

Вы можете получить кредит только при наличии дохода от трудовой и (или) предпринимательской деятельности. 

Для подтверждения платежеспособности принимаются дополнительные доходы, в случае недостаточности дохода от трудовой и (или) предпринимательской деятельности.

Если ваших доходов не будет достаточно для погашения кредита, вы можете привлечь до двух созаемщиков.

Основным доходом является:

Заработная плата

Доходы от ИП

Доход по договору о возмездном
оказании услуг

Дополнительным для оценки платежеспособности доходом является:

Пенсия и пенсионные отчисления
(при наличии основного дохода)

Экологические выплаты

Жилищные выплаты
Пособия
Стипендия (доход в виде стипендии лиц, направленных на обучение работодателем)

Как получить жилье по программе?

1. Быть очередником в акимате.
Жилье можно приобрести только в том регионе, где Вы стоите в очереди.
Жилье можно приобрести только в новых жилых объектах, как построенных в рамках программы «Шаңырақ», так и у частных застройщиков.

2. Подать электронное заявление на участие в программе.
Для подачи электронного заявления нужно нажать на кнопку «Подать заявку» выше.
После подачи заявления в течение трёх рабочих дней Вам позвонит сотрудник Контакт-центра для назначения встречи в Банке.
Пройти оценку платежеспособности в Банке Вы можете только в назначенное время.

3. Заключить договор о жилстройсбережениях.
Это можно сделать в любом отделении Отбасы банка, при визите в Банк в назначенное время, для подачи кредитной заявки. Для заключения договора Вам необходимо иметь при себе удостоверение личности.

4. Пройти оценку платежеспособности.

Наличие у вас кредитов может повлиять на Вашу платежеспособность.

Внимание: если есть просрочки по другим кредитам, советуем их погасить.

5. Выбрать жилье.
На данном этапе Вы должны найти и выбрать жилье, сделать оценку выбранной недвижимости у любого оценщика и получить от продавца копии правоустанавливающих документов на жилье.

Внимание: срок предоставления оценки недвижимости и правоустанавливающих документов составляет не более 6 (шести) месяцев, при условии предоставления документов за 5 (пять) рабочих дней до истечения срока действия уведомления о прохождении квалификации

6. Получить одобрение на получение займа.
Для этого Вам необходимо прийти в банк с оценкой недвижимости, копиями правоустанавливающих документов на жилье и получить одобрение на получение займа и по залогу выбранного вами жилья.

7. Внести первоначальный взнос.

Минимальный первоначальный взнос составляет 10% от суммы займа. Внести деньги можно в отделениях, через интернет-банкинг, платежные терминалы Отбасы банка или через интернет-банкинг и платежные терминалы партнеров банка.

Внимание: консультанты банка не принимают взносы.

8. Заключить договор купли-продажи с продавцом.
После получения одобрения Вам необходимо у нотариуса заключить договор купли-продажи с продавцом, получить согласие на залог супруга или супруги (при необходимости) и предоставить в Банк.

9. Получить заем.
Заключить договор банковского займа и зарегистрировать залог в ЦОНе или у нотариуса. После чего осуществляется выдача займа.

10. Переехать в свою новую квартиру или дом!

Внимание! Банк вправе запросить дополнительные документы при необходимости согласно законодательству РК, внутренним документам и условиям программы.

Предварительный расчет ежемесячного платежа по кредиту в ЖССБК «Шаңырақ» (на 20 лет)

Сумма займа, тенге

10 000 000

12 000 000

15 000 000

16 000 000

18 000 000

Ставка, год

5%

5%

5%

5%

5%

Первоначальный взнос, тенге

10% 
1 000 000

10% 
1 200 000

10% 
1 500 000

10% 
1 600 000

10% 
1 800 000

Срок, лет

19

19

19

19

19

Ежемесячный платеж, тенге

77 666 — 
первые 8 лет, 
38 859 — последующие годы

93 200 — 
первые 8 лет, 
42 281 — последующие годы

116 500 — 
первые 8 лет, 
62 414 — последующие годы

124 266 — 
первые 8 лет, 
67 125 — последующие годы

139 800 — 
первые 8 лет, 
76 546 — последующие годы

Чистая переплата, тыс. тенге**

3 600

4600

6 000

6 400

7 400

 Вознаграждение по займу, тыс.тенге 4 900 5 900 7 500 8 000 9 000
*Расчеты ознакомительные, чтобы получить точную информацию по кредиту просим обратиться в отделение Банка 
**Расчет произведен за вычетом премии Государства и вознаграждении Банка по вкладу
Предварительный расчет ежемесячного платежа по кредиту в ЖССБК «Шаңырақ» (на 13 лет)

Сумма займа, тенге

10 000 000

12 000 000

15 000 000

16 000 000

18 000 000

Ставка, год

5%

5%

5%

5%

5%

Первоначальный взнос, тенге

10% 
1 000 000

10% 
1 200 000

10% 
1 500 000

10% 
1 600 000

10% 
1 800 000

Срок, лет

13

13

13

13

13

Ежемесячный платеж, тенге

77 666 — 
первые 8 лет, 
76 732 — последующие годы

93 200 — 
первые 8 лет, 
95 337 — последующие годы

116 500 — 
первые 8 лет, 
123 244 — последующие годы

124 266 — 
первые 8 лет, 
132 547 — последующие годы

139 800 — 
первые 8 лет, 
151 151 — последующие годы

Чистая переплата, тыс. тенге**

3100

3 900

5 100

5 500

6 300

Вознаграждение по займу, тыс.тенге 4 400 5 300 6 600 7 100 8 000
*Расчеты ознакомительные, чтобы получить точную информацию по кредиту просим обратиться в отделение Банка
**Расчет произведен за вычетом премии Государства и вознаграждении Банка по вкладу

13 Налоговые льготы для домовладельцев и покупателей жилья

Владение домом — часть американской мечты. Любите ли вы бревенчатый домик посреди нигде, пригород Кейп-Код с белым частоколом или квартиру в центре города в небе, есть что-то особенное в обмене на аренду за дело. Но этот переход может быть трудным и дорогостоящим. Трудно накопить достаточно денег для первоначального взноса, а затем не отставать от выплат по ипотеке — не говоря уже о расходах на обслуживание, которые теперь все на вас!

К счастью, у дяди Сэма в рукаве есть несколько налоговых уловок, которые помогут вам купить дом, сэкономить на расходах, связанных с домом, и продать его без уплаты налогов.Некоторые из них сложны, ограничены или содержат обручи, через которые вам придется прыгать, но они могут окупиться, если вы пройдете квалификацию. А если ваш бюджет и без того ограничен, вам понадобится вся доступная помощь. Итак, без лишних слов, — это 13 налоговых льгот, которые помогут вам купить дом и преуспеть в качестве домовладельца .

1 из 13

Использование пенсионных фондов для авансового платежа

Прежде чем вы сможете стать домовладельцем, вы должны наскрести достаточно денег для первоначального взноса. Если у вас есть учетная запись IRA или 401 (k), вы можете использовать эти средства, чтобы помочь себе купить дом. Вкладчики с традиционным IRA могут снять со счета до 10 000 долларов, чтобы купить, построить или перестроить первый дом без уплаты 10% штрафа за досрочное снятие средств, даже если вы моложе 59,5 лет. Если вы состоите в браке, и вы, и ваш супруг (-а) можете снять по 10 000 долларов каждый из отдельных IRA без уплаты штрафа. (Чтобы считаться первым домом, вы и ваш супруг не могли владеть домом в течение последних двух лет.) Однако, даже если вы избежите штрафа, вы все равно обязаны платить налог с суммы, которую вы снимаете.

С помощью Roth IRA вы можете снять взносов в любое время и по любой причине без уплаты налогов или штрафов. IRS уже получил свою долю. Вы также можете снять до 10 000 долларов из заработков до достижения возраста 59½ лет, чтобы помочь купить первый дом без 10% штрафа за досрочное снятие средств. (Ваш супруг (а) может сделать то же самое.) Если у вас есть учетная запись в течение пяти лет, ваши доходы также не будут облагаться налогом.

Если вы хотите снять деньги со счета 401 (k) для внесения авансового платежа, вам придется занять у плана. Обычно вы можете взять ссуду без налогов и штрафов из своего плана 401 (k) на сумму до половины вашего баланса, но не более 50 000 долларов. Деньги, взятые в долг у 401 (k), обычно должны быть возвращены (с процентами) в течение пяти лет, но период погашения кредитов, использованных для покупки основного дома, может быть продлен. Однако имейте в виду, что вам придется выплатить ссуду до подачи следующей налоговой декларации, если вы уволитесь или потеряете работу.В противном случае вам придется заплатить налоги с неоплаченного остатка и 10% штраф за досрочное снятие средств, если вам еще не исполнилось 55 лет.

(Обратите внимание, что в соответствии с Законом CARES люди, пострадавшие от коронавируса в прошлом году, могут занимать больше от их плана 401 (k) — до менее чем 100 000 долларов США или 100% баланса счета — до 23 сентября 2020 г. Им также был предоставлен дополнительный год для погашения существующих займов 401 (k) со сроком погашения с 27 марта по 31 декабря , 2020. )

2 из 13

Удержание ипотечных баллов

Обычно вы должны платить кредитору «баллы» при оформлении ипотечного кредита.В большинстве случаев баллов, которые вы платите по ссуде для покупки, строительства или существенного улучшения вашего основного места жительства, полностью вычитаются в том году, в котором вы их выплачиваете. Есть некоторые требования, которые должны быть выполнены — например, ссуда должна быть обеспечена вашим основным домом — но обычно вам не нужно ждать, чтобы вычесть баллы, уплаченные за стандартную ипотеку.

С другой стороны, , если вы покупаете второй дом, вы не можете вычесть кредитные баллы в том году, в котором вы их платите. Но вы все равно можете вычитать их постепенно в течение срока ссуды. Это означает, что вы можете вычитать 1/30 балла каждый год, если это 30-летняя ипотека. Это 33 доллара в год на каждую 1000 долларов, которые вы заплатили — возможно, немного, но не выбрасывайте их.

При рефинансировании вы также обычно должны вычесть все баллы, которые вы выплачиваете по установленной ставке в течение срока действия новой ссуды. Однако, если вы используете часть рефинансированных поступлений от ипотеки для существенного улучшения вашего основного дома, вы можете вычесть часть баллов, связанных с улучшением в том году, в который вы им заплатили, если выполняются определенные требования (вы можете вычесть оставшуюся часть баллов в течение срока ссуды).Кроме того, в том году, в котором вы выплачиваете ссуду рефинансирования (например, потому что вы продаете дом или повторно рефинансируете), вы можете вычесть все еще не списанные баллы. Из этого приятного правила есть одно исключение: если вы рефинансируете второй раз у того же кредитора, вы добавляете баллы, уплаченные по последней ссуде, к остаткам от предыдущего рефинансирования, а затем постепенно вычитаете эту сумму в течение срока действия новой ссуды. Боль? Да, но, по крайней мере, вы получите компенсацию за хлопоты.

Есть еще одна загвоздка, и она применяется независимо от того, вычитаете ли вы баллы в том году, в котором они были выплачены, или в течение всего срока действия ссуды. Вы должны перечислить, чтобы потребовать вычет. (Большинство людей берут стандартный вычет вместо детализации.) Для деклараций 2020 года составители статей должны указывать вычитаемые баллы в строке 8a или 8c Приложения A (Форма 1040).

3 из 13

Удержание страховой премии по ипотеке

Домовладельцы, которые оплачивают частную ипотечную страховку по ссудам, выданным после 2006 года, могут вычесть свои страховые взносы, если они укажут свои позиции. (PMI обычно взимается, если вы вкладываете менее 20% при покупке дома.) Этот вычет постепенно прекращается, если ваш скорректированный валовой доход превышает 100 000 долларов США, и исчезает, если ваш AGI превышает 109 000 долларов США (50 000 долларов США и 54 500 долларов США соответственно, если вы женаты, но подаем отдельную декларацию).

Посмотрите в графе 5 формы 1098, которую вы получаете от своего кредитора, указаны суммы страховых взносов, уплаченных вами в течение года. Укажите сумму франшизы в строке 8d вашего Приложения A на 2020 год (форма 1040).

Срок действия этого вычета в настоящее время истекает после 2021 налогового года. Однако срок вычета истек, а затем он несколько раз возобновлялся в прошлом, поэтому его можно было снова продлить после этого года.

4 из 13

Удержание процентов по ипотеке

Для большинства людей самая большая налоговая льгота от владения домом исходит от вычета процентов по ипотеке. Если вы перечисляете, вы можете вычесть проценты по долгу до 750 000 долларов (375 000 долларов, если вы женат / замужем отдельно), которые использовались для покупки, строительства или существенного улучшения вашего основного дома или единственного второго дома. (Для ипотечных кредитов до 2018 года вычитаются проценты по долгу в размере до 1 миллиона долларов.) Улучшения являются «существенными», если они повышают ценность дома, продлевают срок его полезного использования или адаптируют дом для новых целей. В основном, пристройки и капитальный ремонт являются «существенными», а основной ремонт и техническое обслуживание — нет.

Ваш кредитор отправит вам форму 1098 в январе с указанием процентов по ипотеке, которые вы уплатили в течение предыдущего года. Это сумма, которую вы вычитаете в строке 8a Приложения A 2020 (Форма 1040). Если вы только что купили дом, убедитесь, что в 1098 включены проценты, уплаченные вами с даты вашего закрытия до конца этого месяца. Эта сумма указана в вашем расчетном листе для покупки дома. Вы можете вычесть ее, даже если кредитор не включил ее в Форму 1098. (Проценты по ипотеке, не указанные в Форме 1098, указаны в строке 8b Приложения A.)

5 из 13

Кредит по ипотечным кредитам

Помимо вычета процентов по ипотеке, также существует налог на проценты по ипотеке , кредит , доступный для домовладельцев с низким уровнем дохода, которым был выдан соответствующий сертификат ипотечного кредита (MCC) от государство или местное правительство для субсидирования покупки первичного дома. Сумма кредита составляет от 10% до 50% выплачиваемых в течение года процентов по ипотеке. (Точный процент указан в MCC, выданном вам.) Кредит ограничен 2000 долларами, если ставка кредита выше 20%. Однако, если ваш допустимый кредит уменьшается из-за лимита, вы можете перенести неиспользованную часть кредита на следующие три года или до использования, в зависимости от того, что наступит раньше.

Чтобы запросить кредит, заполните форму 8396 и приложите ее к своему 1040. Вам также необходимо указать сумму кредита в строке 6 Приложения 3 2020 года (форма 1040). Не забудьте поставить галочку в поле c и написать «8396» в строке 6.

Для этого кредита существует ряд ограничений и специальных правил. Например, двойное окунание не допускается. Если вы претендуете на процентный кредит по ипотеке, вы должны уменьшить размер вычета процентов по ипотеке в Приложении А на сумму кредита. Если вы рефинансируете свою первоначальную ссуду, вам придется получить новый MCC, чтобы потребовать кредит по новой ссуде, и сумма кредита по новой ссуде может измениться. Кроме того, если вы продадите дом в течение девяти лет, вам, возможно, придется полностью или частично выплатить пособие, полученное вами по программе MCC.

6 из 13

Вычет из расходов на домашний офис

Если вы работаете не по найму и работаете дома, вы можете вычесть расходы на использование дома в коммерческих целях. Вычет из домашнего офиса доступен для домовладельцев и арендаторов, и не имеет значения, какой у вас дом — на одну семью, таунхаус, квартиру, квартиру, дом на колесах или даже лодку. Вы также можете потребовать вычет, если вы работаете в пристройке на своем участке, например, в отдельном гараже, студии, сарае или теплице.

Ключом к вычету домашнего офиса является регулярное использование части вашего дома исключительно для ваших денежных целей. Пройдите этот тест, и часть ваших счетов за коммунальные услуги, расходы на страхование, общий ремонт и другие домашние расходы могут быть вычтены из вашего дохода от бизнеса. Вы также можете списать часть своей арендной платы или, если вы владеете своим домом, амортизацию (безналичный расход, который может сэкономить вам реальные деньги на вашем налоговом счете).

Есть два способа рассчитать вычет. При использовании метода «фактических расходов» вы умножаете расходы на эксплуатацию дома на процентную долю вашего дома, предназначенную для использования в коммерческих целях. Проблема с этим методом заключается в том, что собрать воедино все записи, необходимые для расчета и обоснования вывода, может быть кошмар.Если вы используете «упрощенный» метод, вы вычитаете 5 долларов за каждый квадратный фут пространства в вашем доме, используемом для квалифицированных деловых целей. Например, если у вас домашний офис площадью 300 квадратных футов (максимальный размер, разрешенный для этого метода), ваш вычет составит 1500 долларов.

Сотрудники, работающие удаленно, не могут вычесть расходы на содержание домашнего офиса (включая сотрудников, работающих на дому во время пандемии). До 2018 года сотрудники могли требовать расходы на домашний офис в качестве вычета по разным статьям, если затраты превышали 2% от их скорректированного валового дохода.Однако этот вычет был отменен Законом о налоговой реформе 2017 года.

7 из 13

Кредиты на улучшение энергосбережения

Чтобы стимулировать использование возобновляемых источников энергии, Дядя Сэм вознаградит вас налоговой скидкой, если вы установите определенное энергоэффективное оборудование в своем доме . Вы сэкономите 26% на подходящих новых системах, которые используют энергию солнца, ветра, геотермальной энергии, биомассы или топливных элементов для производства электроэнергии, нагрева воды или регулирования температуры в вашем доме.Кредит на оборудование топливных элементов ограничен 500 долларами на каждые полкиловатта мощности. (Обратите внимание, что этот кредит упадет до 23% в 2023 году и в настоящее время истекает в 2024 году.)

Домовладельцы, идущие на экологию, также могут сэкономить до 500 долларов на своих налоговых счетах с помощью другого кредита, установив энергоэффективную изоляцию, двери, кровлю и т. Д. системы отопления и кондиционирования, дровяные печи, водонагреватели и т.п. Кредит составляет до 200 долларов на новые энергоэффективные окна. Общий лимит в 500 долларов и максимум в 200 долларов для окон являются пожизненными кредитными лимитами (например,g., кредиты, взятые в предыдущие годы, засчитываются в лимит). Существуют также другие индивидуальные кредитные лимиты для усовершенствованных главных вентиляторов циркуляции воздуха (50 долларов США), определенных печей и котлов (150 долларов США) и энергоэффективного здания (300 долларов США).

Если вы имеете право на получение любого из этих налоговых кредитов, используйте форму 5695 для расчета суммы, а затем запросите кредит (-ы) в строке 5 Приложения 3 2020 г. (Форма 1040).

8 из 13

Вычет на необходимые с медицинской точки зрения улучшения дома

Вы можете иметь право на вычет медицинских расходов, если вы устанавливаете в своем доме специальное оборудование или модифицируете его по медицинским причинам. Распространенные примеры необходимых с медицинской точки зрения обновлений дома включают добавление пандусов, расширение дверных проемов, установку поручней, опускание шкафов, перемещение электрических розеток, установку лифтов или лифтов, замену дверных ручек и выравнивание земли для обеспечения доступа к дому. Затраты на эксплуатацию и содержание этих обновлений также вычитаются как медицинские расходы, если обновление само по себе необходимо по медицинским показаниям. Однако улучшения, которые просто делают ваш дом более удобным для пожилых людей (например, обновления «старение на месте»), не подлежат вычету, если они не являются необходимыми с медицинской точки зрения.

Однако есть некоторые ограничения. Вы должны указать в Приложении A (Форма 1040), чтобы потребовать вычет, и вы можете вычесть только медицинские расходы, которые превышают 7,5% от вашего скорректированного валового дохода. Вычет также уменьшается при увеличении стоимости вашей собственности. Так, например, если вы потратите 50 000 долларов на установку лифта, и это повысит стоимость вашего дома на 40 000 долларов, вы можете вычесть только 10 000 долларов (50 000 — 40 000 долларов). И, опять же, обновление должно быть по медицинским показаниям.

9 из 13

Удержание арендных расходов

Что делать, если вы сдаете в аренду часть своего дома, например комнату или подвал? Вы должны будете платить налог со своего дохода от аренды, но вы можете вычесть расходы за аренду помещения. Потенциально вычитаемые расходы включают расходы на страхование, ремонт и общее техническое обслуживание, налоги на недвижимость, коммунальные услуги, расходные материалы и многое другое. Вы также можете вычесть амортизацию части вашего дома, используемой для сдачи в аренду, а также любой мебели или оборудования на арендованной площади.Вам также не нужно перечислять, чтобы вычесть расходы на аренду помещения в Графике А. Вместо этого вы запрашиваете их в Приложении E (Форма 1040) и вычитаете их из своего дохода от аренды.

Сложная часть — выяснить, сколько вы можете вычесть, если расходы покрывают весь дом, например, счет за электричество или налоги на имущество. В этом случае вы должны разделить расходы и выделить их часть на арендуемую площадь . Вы можете использовать любой разумный метод разделения расходов. Например, если вы снимаете комнату площадью 200 квадратных футов в доме площадью 2000 квадратных футов, вы можете просто выделить (и вычесть) 10% от стоимости всего дома в качестве расходов на аренду.Вам не нужно делить расходы, связанные только с арендуемой площадью. Например, если вы красите комнату, которую снимаете, вся ваша стоимость — это вычитаемые арендные расходы.

Правила немного отличаются, если вы сдаете в аренду загородный дом или инвестиционную недвижимость. Вы по-прежнему будете должны платить налог с дохода от аренды, и вы все равно сможете вычесть расходы на аренду, но есть другие методы расчета этих двух сумм.

10 из 13

Удержание налога на имущество

Вы получаете все виды налогов — не только подоходный налог. Как домовладелец, вы должны будете привыкнуть платить один из дополнительных налогов — местный налог на недвижимость. Хорошая новость заключается в том, что вы можете вычесть государственные и местные налоги на недвижимость, которые вы платите в своей федеральной налоговой декларации.

Однако есть несколько складок, которые могут испортить этот вывод. Во-первых, вы должны детализировать, чтобы вычесть налог на недвижимость . Если вы указали данные за 2020 налоговый год, вы можете вычесть их в строке 5b Приложения A (Форма 1040).

Существует также предел в 10 000 долларов (5 000 долларов, если вы состоите в браке, но подаете отдельную декларацию) на совокупную сумму государственного и местного подоходного налога, налога с продаж и налога на имущество, который вы можете вычесть. Все, что превышает 10 000 долларов, не подлежит вычету. Это особенно сильно ударит по домовладельцам в штатах, где подоходный налог, налоги с продаж и / или налоги на имущество находятся на высоком уровне.

11 из 13

Прощение долга при потере права выкупа или короткой продаже

В тяжелые экономические времена все больше домовладельцев не выплачивают свои ипотечные платежи.В некоторых случаях кредитор может в конечном итоге уменьшить или погасить вашу ипотечную задолженность посредством «короткой продажи» или обращения взыскания. Обычно после погашения долга списанная сумма рассматривается как доход для должника. Но, , когда дело доходит до ипотечного долга, прощенного в рамках потери права выкупа или короткой продажи, до 2 миллионов долларов погашенного долга по основному месту жительства не облагается налогом (1 миллион долларов при раздельной подаче документов в браке).

Исключение распространяется только на ипотеку, которую вы взяли для покупки, строительства или существенного улучшения вашего основного дома.Он также должен быть защищен вашим основным домом. Задолженность, обеспеченная вашим основным домом, которую вы использовали для рефинансирования ипотеки, которую вы взяли для покупки, строительства или существенного улучшения вашего основного дома, также учитывается, но только в пределах суммы старой основной суммы ипотеки непосредственно перед рефинансированием.

Налоговые льготы не предоставляются, если погашение долга произошло из-за услуг, которые вы оказали кредитору, или по любой другой причине, не связанной напрямую со снижением стоимости вашего дома или вашего финансового состояния.Кроме того, исключенная сумма снижает базовую стоимость вашего дома.

12 из 13

Исключение прибыли от прироста капитала при продаже вашего дома

У IRS есть особый подарок для вас, когда вы продаете свой дом: вам, вероятно, не придется платить налоги со всей или части прибыли от продажи. Ваш дом считается основным активом. Обычно вы должны платить налог на прирост капитала, когда продаете основной актив с целью получения прибыли. Однако, если вы состоите в браке и подаете совместную декларацию , вам не нужно платить налог на сумму до 500 000 долларов США (250 000 долларов США для индивидуальных заявителей) от прибыли от продажи вашего дома , если вы (1) владели домом в течение как минимум двух из последних пяти лет (2) жили в доме как минимум два из последних пяти лет и (3) не использовали это исключение для получения дохода от продажи жилья за последние два года. Так, например, если вы купили свой дом пять лет назад за 600 000 долларов и продали его за 700 000 долларов, вы не будете платить никакого налога на прибыль в 100 000 долларов, если будут выполнены все условия исключения. (К сожалению, если вы продали свой дом с убытком, вы не сможете вычесть убыток.) ​​Любая прибыль, превышающая сумму исключения 500 000 или 250 000 долларов США, указывается как прирост капитала в Приложении D.

Если вы не выполняете все требования требования, вы все равно можете исключить часть своей прибыли от продажи дома , если вам пришлось продать свой дом из-за изменения места работы, проблемы со здоровьем, развода или другой непредвиденной ситуации.Размер вашего исключения зависит от того, насколько вы приблизились к удовлетворению требований владения, проживания и предыдущего использования исключения. Например, если вы не замужем, вы владели своим домом два из последних пяти лет, вы не использовали исключение для другой продажи дома за последние два года, но вы жили в своем доме только один из прошлых через пять лет, потому что ваш работодатель перевел вас в другой город, вы можете исключить 125 000 долларов прибыли — половину обычного исключения, потому что вы выполнили только половину требований к проживанию.

Осторожно: Когда вы продаете свой дом, вам, возможно, придется погасить любую амортизацию, заявленную вами за использование дома в коммерческих целях, кредиты впервые покупателя жилья, если вы приобрели дом в 2008 году, или любые федеральные ипотечные субсидии, которые вы получили. .

13 из 13

Увеличенная база при продаже вашего дома

Если исключение прироста капитала не полностью уничтожает ваш налоговый счет при продаже дома, вы все равно можете уменьшить налог, который вы должны, изменив базис вашего дома .Ваша налогооблагаемая прибыль равна продажной цене вашего дома за вычетом стоимости дома. Итак, чем выше база, тем ниже налог.

То, что вы изначально заплатили за дом, включено в основу — это хорошо! Но вы также можете взять на себя различные расходы, связанные с покупкой и улучшением вашего дома. Например, вы можете включить определенные комиссионные за расчет и закрытие сделки, которые вы заплатили при покупке дома. Если у вас был дом, построенный на земле, которой вы владели, основа включает стоимость земли, гонорары архитектора и подрядчика, затраты на разрешение на строительство, плату за подключение к коммунальным услугам и соответствующие судебные издержки.Стоимость дополнений и крупных улучшений дома также может быть добавлена ​​к базовой стоимости (но не к базовым расходам на ремонт и обслуживание).

Налоговые вычеты, отмененные после Закона о сокращении налогов и занятости

Закон о сокращении налогов и занятости (TJCA) был подписан в 2017 году. Закон почти удвоил стандартный вычет и отменил или ограничил многие детализированные вычеты. Результатом налоговой реформы стало то, что многие люди, которые раньше указывали в таблице А, взяли вместо этого стандартный вычет.

Ниже приведен список исключений, вычетов и кредитов, которые были отменены, ограничены, сокращены или изменены в результате принятия TCJA.

Ключевые выводы:

  • Закон о сокращении налогов и рабочих местах отменил или ограничил многие вычеты, кредиты и ограничения.
  • Стандартный вычет, однако, увеличился почти вдвое.
  • Срок действия закона истекает 31 декабря 2025 года.
  • Освобождение от налогов для физических лиц и иждивенцев в настоящее время устарело, хотя налоговая скидка на детей остается.
  • Значительные вычеты, которые были отменены, включают расходы на переезд и алименты, в то время как были установлены ограничения на вычеты по ипотечным процентам, а также государственным и местным налогам.
  • Основные расходы, которые больше не подлежат вычету, включают расходы, связанные с инвестированием, подготовкой налоговой отчетности и хобби.
  • Расходы на азартные игры подлежат вычету, а порог благотворительных отчислений увеличен.

Исключения и льготы

Изъятия и отчисления уменьшают налогооблагаемый доход. Налоговые льготы вычитаются из суммы ваших налогов. TCJA повлиял на все три элемента, и каждый по-своему влияет на сумму, которую вы платите.

Например, если ваш скорректированный валовой доход (AGI) составляет 100 000 долларов, ваша задолженность по налогам на 2020 год составит 18 289,50 долларов. Вычет (или освобождение от уплаты налогов) в размере 10 000 долларов снизит ваш AGI до 90 000 долларов, что приведет к налоговому счету в размере 15 889,50 долларов. При налоговом вычете в размере 10 000 долларов ваш AGI останется на уровне 100 000 долларов, но ваши налоги составят всего 8 289,50 долларов — сумму, которую вы получите, вычтя 10 000 долларов из 18 289,50 долларов.

Личные исключения

Личные и иждивенческие льготы исчезли. Хотя освобождение от уплаты налогов технически не является вычетом, оно действует таким же образом, позволяя вам уменьшить налогооблагаемый доход на сумму освобождения.В этом случае, допустим, освобождение составило 4050 долларов для вас и каждого иждивенца, на которое вы претендуете. Теперь это ноль.

Используйте вместо этого детский налоговый кредит

TCJA удвоил налоговый кредит на детей (CTC) с 1000 до 2000 долларов для тех, кто имеет на это право, включая родителей с более высокими доходами, чем в прошлом. Пороговые значения дохода на 2020 год составляют 200 000 долларов для родителей-одиночек и 400 000 долларов для тех, кто состоит в браке вместе.

Налоговый кредит на ребенка подлежит возмещению, что означает, что даже если вы не должны платить налоги из-за низкого дохода, вы все равно можете получить частичный кредит, обеспечивающий (или увеличивающий) возмещение.

Помните, что это налоговый кредит, поэтому, в отличие от вычета, который снижает налогооблагаемый доход, он напрямую зависит от общей суммы налогов, которую вы должны. Кроме того, новый налоговый кредит в размере 500 долларов доступен для иждивенцев в возрасте 17 лет и старше.

Лимит налоговой скидки на ребенка, ранее составлявший 2 000 долларов, был увеличен до 3 000 долларов для детей в возрасте от 6 до 17 лет и до 3 600 долларов для детей до 6 лет. Кредит теперь также полностью возмещается; ранее возмещению подлежали только 1400 долларов. Эти изменения являются частью Закона об оказании помощи США от 2021 года и вступают в силу только в 2021 налоговом году, если они не продлены дополнительным актом Конгресса. Он прекращается для одиноких с доходом выше 75000 долларов и пар с доходом выше 150,00 долларов.

Вычет по более высокому стандарту

TCJA повысил стандартные вычеты. Для супружеских пар, подающих совместную регистрацию, вычет составляет 24 800 долларов США в 2020 налоговом году и 25 100 долларов США в 2021 налоговом году. Для индивидуальных лиц, подающих документы, вычет составляет 12 400 долларов США в 2020 налоговом году и 12 550 долларов США в 2021 году. Это почти вдвое больше, чем ставки до TCJA. .

Федеральная система подоходного налога и некоторые штаты имеют более высокие стандартные вычеты для людей старше 65 лет и для слепых.Согласно федеральным правилам, если вам 65 лет и старше и вы одиноки, ваш стандартный вычет увеличивается на 1650 долларов на 2020 год. Если вы состоите в браке совместно, и одному из вас 65 лет или больше, ваш стандартный вычет увеличивается на 1300 долларов. Если вам обоим 65 лет и старше, вычет увеличивается на 2600 долларов.

Независимо от вашего возраста вы можете обнаружить, что новый стандартный вычет больше, чем совокупная сумма ваших детализированных вычетов, даже если вы вычитаете проценты по ипотеке. Ниже приводится более подробный взгляд на то, как детализированные вычеты из Таблицы А изменились с TCJA.В некоторых случаях также есть несколько предложений, что делать вместо этого.

90%

Расчетный процент подателей налоговых деклараций, которые взяли стандартный вычет вместо детализации за 2018 налоговый год.

Льготы по пригородному налогу

Раньше ваш работодатель мог возмещать вам до 20 долларов в месяц — 240 долларов в год — за не облагаемые налогом расходы на поездку на велосипеде. Кроме того, ваш работодатель может взять вычет за предоставление льготы. TCJA приостановил действие этой льготы как для велосипедистов, так и для их работодателей.Он также отменил отчисления работодателя за парковку, проезд и совместное использование автомобилей.

Используйте другие транспортные расходы, чтобы дать отпор

Расходы на дорогу, которые считаются «необходимыми для обеспечения безопасности работника», будут по-прежнему вычитаться работодателями, но TCJA не уточняет, какие расходы соответствуют требованиям, а налоговая служба (IRS) на сегодняшний день не дала никаких реальных указаний.

Сотрудники продолжают получать от своих работодателей льготы, не облагаемые налогом на парковку, проезд и совместное использование автомобилей.Суммы исключения составляли 265 долларов в месяц в 2019 году и увеличились до 270 долларов в месяц в 2020 году.

Однако, поскольку компании больше не получают вычет за предоставление льготы, у большинства из них мало стимулов для ее предложения. Ваш работодатель также может предлагать льготы на поездки на велосипеде в любую сумму, но теперь эта льгота будет облагаться налогом.

Удержание транспортных расходов

Раньше расходы, связанные с переездом на новую работу, вычитались из формы 1040 в виде сверхлимитного вычета (который вы могли вычесть из своего валового дохода для расчета своего AGI), но теперь это не так. Расстояние, на которое вы движетесь, не имеет значения. Расходы на переезд просто не подлежат вычету, за одним исключением: если вы находитесь на действительной военной службе и переезжаете по причине, связанной со службой, вычет по-прежнему применяется.

Удержание алиментов

Раньше лицо, производившее алименты, получало вычет сверх нормы, и лицо, получавшее алименты, считало деньги налогооблагаемым доходом. Начиная с 2019 года для любого развода, произошедшего после 31 декабря 2018 года, платящий супруг больше не будет получать вычет, а получающий супруг больше не должен будет декларировать выплаты в качестве налогооблагаемого дохода.На платежи, инициированные до 2019 года, это не повлияет. Выплаты алиментов также не подлежат вычету из суммы налогообложения платящим супругом (а) и не облагаются налогом для получателя.

Подарить IRA вместо

Одна из предлагаемых тактик для платящего супруга заключается в предоставлении принимающей супруге единовременного индивидуального пенсионного счета (IRA). Это фактически дает платежеспособному супругу вычет, потому что он раздает деньги, за которые в конечном итоге пришлось бы платить налоги.

Принимающая супруга будет нести ответственность за уплату налогов при снятии средств (включая штраф в размере 10%, если деньги снимаются до достижения возраста 59½ лет), но будет иметь преимущество безналогового роста до момента снятия средств.Перевод учетной записи IRA не облагается налогом.

Очевидно, это не сработает, если принимающему супругу деньги понадобятся сразу.

Удержание медицинских расходов

Вычет на медицинские расходы никуда не делся, и в 2020 году вы можете вычесть невозмещенные медицинские расходы, которые превышают 7,5% от вашего AGI в Списке A. Этот вычет первоначально был возвращен к 10% -ному порогу AGI, но это изменилось с принятием закона. подписано 20 декабря 2019 г. Вычет заявлен в строках 1–4 Приложения А.

Имейте в виду, что медицинские расходы должны вычитаться. Например, большинство косметических операций — нет.

Удержание налога на СОЛЬ

Вычет по Графику А для государственных и местных налогов (ОСВ) раньше был неограниченным. К ним относятся подоходный налог (или общие налоги с продаж), налоги на недвижимость и личное имущество. С принятием TCJA вычет из ОСВ теперь ограничен 10 000 долларов (5 000 долларов, если состоят в браке и подаются отдельно).

Это может стать настоящей проблемой для жителей штатов с высокими налогами на прибыль или имущество, таких как Флорида, Нью-Йорк и Калифорния.

Некоторые штаты сопротивляются

Некоторые штаты пытались компенсировать ограничение, разрешив резидентам вносить взносы в государственный благотворительный фонд вместо налогов. Затем выплаты могут быть вычтены как благотворительные взносы из федеральных доходов. Но в июне 2019 года Министерство финансов и IRS издали окончательные постановления, ограничивающие эту практику.

Отдельно четыре штата выступили с конституционным оспариванием ограничения ОСВ. Эти усилия также потерпели неудачу, когда федеральный суд отклонил иск в сентябре.2019.

Нью-Йорк принял обходной путь, названный «Налог на компенсацию работодателя», добровольный налог со стороны работодателя, предназначенный для создания налоговой льготы для работников. Этот шаг основан на том факте, что у предприятий нет ограничения на вычет государственных и местных налогов. В 2019 налоговом году в программе приняли участие 262 работодателя.

Коннектикут ввел обязательный сквозной налоговый кредит для субъектов, который создает налог для сквозных субъектов, а также предоставляет налоговый кредит для партнеров предприятия.

Налоги на недвижимость за рубежом

TCJA исключает вычет иностранных налогов, уплачиваемых на недвижимость. Раньше вы могли вычитать налоги на недвижимость за рубежом по Приложению А так же, как в Соединенных Штатах, как для постоянного проживания, так и для второго дома.

Используйте вместо этого квалифицированные жилищные расходы

По крайней мере, один эксперт высказал мнение, что налоги на недвижимость за рубежом теперь могут считаться вычитаемыми квалификационными расходами на жилье в форме 2555 «Доходы за рубежом» для целей исключения иностранного жилья для определенных U.S. граждане или резиденты, проживающие за пределами США и получающие заработную плату за границей.

Внимание! Этот вычет предполагает толкование налогового законодательства. Не пытайтесь это сделать, не посоветовавшись с квалифицированным налоговым экспертом.

Квалифицированные расходы на жилье включают арендную плату, коммунальные услуги (кроме телефонных), парковку, аренду мебели и другие предметы.

Удержание процентов по ипотеке

Раньше вы могли вычесть проценты по ипотечному долгу в размере до 1 миллиона долларов (500 000 долларов для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих отдельно).Это по-прежнему применяется к любой ссуде, выданной 16 декабря 2017 г. или ранее. Но если вы создали новую ипотеку после этой даты, применяется новый лимит в 750 000 долларов (375 000 долларов, если вы состоите в браке и подаете отдельную заявку).

Поскольку вы можете получить вычет по ипотечным процентам только в том случае, если вы заполните Приложение A и перечислите его по статьям, изменение не имеет значения для людей, использующих стандартный вычет.

Вычет процентов HELOC

Раньше вы могли вычесть проценты по ссуде под залог собственного капитала и кредитной линии под залог собственного капитала (HELOC) так же, как и с ипотечной ссудой, независимо от того, как вы использовали деньги.Этот вывод исчез, по крайней мере частично. С 2018 года вы не можете удерживать проценты по этим видам ссуд, за исключением определенных обстоятельств, даже если вы взяли ссуду до этого года.

Серебряная подкладка для HELOC Interest

Если у вас есть или вы берете ссуду под залог собственного капитала или кредитную линию и используете деньги, чтобы «купить, построить или существенно улучшить» свой основной или второй дом, проценты все равно могут быть вычтены.

Обратите внимание, что для вычета ссуда под залог недвижимости должна относиться к собственности, которую вы ремонтируете.Вы не можете взять ссуду под залог вашей городской квартиры для финансирования ремонта вашего лыжного дома. Вы также можете рефинансировать существующую ипотеку и вычесть проценты при условии, что сумма рефинансирования не превышает остаток по старому кредиту (другими словами, при условии, что вы не снимаете наличные деньги).

Удержание по ипотечному страхованию

Хотя это не связано конкретно с TCJA, вычет по Таблице A для взносов по ипотечному страхованию (MIP / PMI) истек в конце 2017 года.Однако закон, подписанный 20 декабря 2019 года, продлил удержание до 2020 года. Вычет заявлен в строке 8d Приложения A.

Несчастный случай, вычет за кражу

Исчерпывающий вычет по Таблице А для несчастных случаев и потерь от краж исчезли после принятия Закона о гражданском судопроизводстве (TCJA). В прошлом вы могли вычесть убытки, связанные со стихийным бедствием или кражей, в той степени, в которой эти убытки не покрывались страховкой или оказанием помощи при стихийных бедствиях.

Вычет по-прежнему доступен, если вы живете в федеральной зоне бедствия.Часто эти обозначения делаются от округа к округу, поэтому, даже если округ рядом с вами является федерально объявленной зоной бедствия, ваш округ может не входить в эту категорию.

Вычеты по разным статьям

Разное расписание В 2018 году были отменены детализированные вычеты с учетом 2% порогового значения AGI. Это включает вычеты по следующим категориям:

  • Невозмещенные расходы на работу. Это связанные с работой расходы, которые вы оплатили из собственного кармана, и включают в себя поездки, транспорт и питание, профсоюзы и профессиональные взносы, страхование деловой ответственности, амортизацию офисного оборудования, профессиональное образование, расходы на домашний офис, затраты на поиск новая работа, судебные издержки, рабочая одежда и униформа.Все это ушло. Лучше всего попросить работодателя возместить вам эти расходы. Возмещение не облагается налогом. Вы также можете попросить о повышении заработной платы, но это будет облагаться налогом.
  • Инвестиционные расходы. Это плата за инвестиционные консультации или управление, налоговые или юридические консультации, плата за доверительное управление (т. Е. За управление IRA или другими инвестициями) или арендная плата за сейф. Хотя приведенные выше статьи больше не подлежат вычету, если вы занимаете деньги для покупки инвестиции, проценты по этой ссуде (так называемые инвестиционные проценты) вычитаются, если вы перечисляете их.Вычет ограничен суммой налогооблагаемого инвестиционного дохода, который вы заработали за год.
  • Сборы за подготовку налогов. Сюда входит стоимость программного обеспечения для подготовки налоговых деклараций, найма специалиста по налогам или покупки налоговых публикаций. Также пропали вычеты за электронную регистрацию и сборы, которые вы платите в борьбе с IRS, включая гонорары адвокатам, бухгалтерские сборы или сборы, которые вы платите, чтобы оспорить решение или потребовать возмещения. Если вы нанимаете кого-то для подготовки как ваших личных, так и бизнес-налогов, попросите отдельный счет для каждого.Комиссионные, которые вы платите за подготовку деловой отчетности, полностью вычитаются как коммерческие расходы.
  • Расходы на хобби. Эти расходы, вплоть до суммы дохода, который вы зарабатываете каждый год, больше не подлежат вычету, даже если вы должны отчитываться (и платить налоги) о любом доходе, который вы получаете от своего хобби. Если вы продаете покупателям товары, связанные с вашим хобби, вы можете вычесть их стоимость при расчете дохода от хобби.

Постатейные вычеты еще доступны

После 2018 года осталось несколько вычетов по разным статьям:

  • Убытки от азартных игр по-прежнему подлежат вычету в соответствии с TCJA в пределах суммы вашего выигрыша за год.На проигрыши в азартных играх не распространяется 2% -ный лимит по разным детализированным вычетам.
  • Проценты по студенческим ссудам по-прежнему подлежат вычету из налогооблагаемой базы, даже если вы не перечисляете вычеты.
  • Вычет классного учителя в размере 250 долларов для классных учителей по-прежнему действует и доступен, даже если учитель не перечислил.
  • Стандартный вычет миль по медицинским показаниям составлял 20 центов за милю в 2019 году и снизился до 17 центов в 2020 году.Для благотворительности ставка составила 14 центов на 2019 год и останется прежней на 2020 год.

Примечание для учителей

Учителя могут удерживать невозмещенные расходы на образование в размере до 250 долларов в год. Кроме того, эти расходы могут включать средства защиты от COVID-19, приобретенные с 12 марта 2020 года, согласно новому руководству IRS.

Улучшение отчислений

Наряду с новым стандартным вычетом, несколько других лучше в рамках TCJA.

  • Размер освобождения от налога на наследство увеличился с 5 долларов.49 миллионов долларов в 2017 году до 11,4 миллиона долларов в 2019 году, 11,58 миллиона долларов в 2020 году и 11 700 000 долларов в 2021 году.
  • Погашение задолженности по студенческому кредиту в связи со смертью или инвалидностью не облагалось налогом с 2018 года. Ранее погашенная задолженность по причине инвалидности или смерти облагалась налогом для вас или вашего имущества.
  • Постатейные вычеты AGI не подлежат никаким ограничениям, начиная с этого года, хотя могут быть наложены другие ограничения в зависимости от вычета.
  • Благотворительные взносы теперь включают более высокие лимиты.Большинство подарков наличными или чеками могут составлять до 60% вашего AGI по сравнению с предыдущим пределом в 50%.

Итог

Оказывают ли вычеты, отмененные TCJA, или другие изменения отрицательно на вас, зависит от вашего личного финансового положения, а также от типов и сумм вычетов, которые вы можете получить.

Стоит отметить, что изменения, внесенные в этот закон, в настоящее время истекают после 31 декабря 2025 года, если Конгресс не решит их продлить.

Более подробная информация представлена ​​в документе «Основы налоговой реформы для частных лиц и семей» Службы внутренних доходов.

2020 год выглядит убыточным для сдачи в аренду. Как обращаться с налогами

Экономические последствия кризиса COVID-19 и гражданских беспорядков могут привести к налоговым убыткам многих сдаваемых в аренду объектов недвижимости в 2020 году и, возможно, в последующий период. В этом столбце приведены наиболее важные вопросы о федеральном подоходном налоге и ответы на них для владельцев арендуемой недвижимости. Вот оно.

Здесь ничего нового. Вы можете вычесть проценты по ипотеке и налоги на недвижимость при сдаче в аренду. Вы также можете списать все стандартные операционные расходы, связанные с владением арендуемой недвижимостью: коммунальные услуги, страхование, ремонт и обслуживание, уход и обслуживание открытых площадок и т. Д.

А как насчет списания амортизационных отчислений?

Для многих владельцев арендной недвижимости бонус экономии на налогах заключается в том, что вы можете амортизировать стоимость жилых домов свыше 27.5 лет, даже если они (как вы надеетесь) растут в цене. Обычно вы можете амортизировать стоимость коммерческих зданий за 39 лет.

Пример. Вы владеете небольшим многоквартирным домом стоимостью 1,5 миллиона долларов, не считая земли. Ежегодный вычет амортизации составляет 54 545 долларов (1,5 миллиона долларов / 27,5). Этот вычет может защитить этот годовой положительный денежный поток от подоходного налога. Таким образом, списание амортизации — хороший способ сэкономить на налогах, особенно если вы владеете дорогой недвижимостью или несколькими объектами недвижимости.

Вариант: Как указывалось ранее, коммерческие здания должны амортизироваться в течение гораздо более длительного 39-летнего периода. Даже в этом случае ежегодное списание амортизации для коммерческого здания стоимостью 1,5 миллиона долларов составляет 38 462 доллара. Этот вычет может защитить этот годовой денежный поток от подоходного налога.

Могу ли я потребовать 100% -ную амортизацию бонуса за первый год?

Да, в отношении расходов на квалифицированную улучшенную собственность (QIP) нежилого здания. Закон о помощи, помощи и экономической безопасности в связи с коронавирусом (Закон CARES) включал ретроактивную поправку к официальной формулировке Закона о сокращении налогов и занятости (TCJA).Корректировка позволяет значительно быстрее амортизировать коммерческую недвижимость, подлежащую усовершенствованию (QIP), которая будет введена в эксплуатацию в 2018-2022 годах. QIP определяется как улучшение внутренней части нежилого здания, которое вводится в эксплуатацию после того, как здание было введено в эксплуатацию. Тем не менее, QIP не включает какие-либо расходы, относящиеся к: (1) увеличению здания, (2) любому лифту или эскалатору или (3) внутреннему каркасу здания. Благодаря исправлению CARES Act, вы можете списать всю стоимость QIP в 1-й год, потому что он имеет право на 100% амортизацию бонуса за первый год.

В качестве альтернативы вы можете выбрать амортизацию QIP в течение 15 лет с использованием линейного метода. Эта альтернатива может иметь смысл, если вы ожидаете более высоких налоговых ставок в будущем. Обсудите варианты амортизации QIP со своим налоговым профи.

Что еще мне нужно знать о списании амортизационных отчислений?

Вот такие хорошие вопросы задаете. Есть больше. TCJA увеличил максимальный вычет амортизационных отчислений за первый год по Разделу 179 для квалифицируемых расходов на недвижимое имущество до 1 миллиона долларов с учетом ежегодных поправок на инфляцию.Максимальный с поправкой на инфляцию максимум для налоговых лет, начинающихся в 2020 году, составляет 1,04 миллиона долларов. Привилегия удержания по Разделу 179 потенциально позволяет вам вычесть всю стоимость квалифицируемых расходов на недвижимое имущество в 1-м году. Я говорю потенциально, потому что вычеты по Разделу 179 подлежат нескольким ограничениям. За подробностями обращайтесь к своему налоговому профсоюзу.

TCJA также расширил определение квалифицируемой собственности, включив в нее расходы на крыши нежилых зданий, оборудование HVAC, системы противопожарной защиты и сигнализации, а также системы безопасности.

Наконец, TCJA расширил определение квалифицируемой собственности, включив в нее амортизируемое материальное личное имущество, используемое преимущественно для меблировки жилья. Примеры такого имущества включают кровати, другую мебель и технику, используемую в жилых помещениях многоквартирного дома.

Могу ли я претендовать на вычет квалифицированного коммерческого дохода (QBI) на основе моего чистого арендного дохода?

Может быть. На 2018-2025 годы TCJA установил новый личный вычет, основанный на квалифицированном коммерческом доходе (QBI), переданном в вашу личную форму 1040 от транзитного юридического лица (имеется в виду индивидуальное предприятие, LLC, рассматриваемое как индивидуальное предприятие для целей налогообложения, партнерство, LLC, рассматриваемое как партнерство для целей налогообложения, или корпорация S).Вычет может составлять до 20% от QBI с учетом ограничений, которые действуют при более высоких уровнях дохода. Какое-то время было неясно, можете ли вы требовать удержания QBI на основе чистого арендного дохода, полученного вами от одной из вышеупомянутых сквозных организаций. IRS в конечном итоге выпустило удобное для налогоплательщиков руководство, которое разрешает вычеты QBI в большинстве таких случаев, но вы должны соблюдать сложные правила, чтобы получить налоговую льготу. Как ваш налоговый профи, чтобы узнать подробности.

А как насчет правил пассивных потерь?

тьфу.Если ваша сдаваемая в аренду собственность не покрывает налоговые убытки (по крайней мере, в первые годы и в годы, когда экономика страдает, как сейчас), все может усложниться. В игру могут вступить так называемые правила потери пассивной активности (PAL). Убытки от сдачи в аренду собственности обычно классифицируются как пассивные убытки.

Как правило, правила PAL позволяют вычитать пассивные убытки только в той мере, в какой у вас есть текущий пассивный доход из других источников, например, положительный доход от другой арендуемой собственности или прибыль от ее продажи.Пассивные убытки, превышающие пассивный доход, приостанавливаются до тех пор, пока у вас либо не будет достаточного пассивного дохода, либо вы не продадите имущество, которое привело к убыткам. Итог: правила PAL могут отложить получение налоговой выгоды от потерь арендуемой собственности, иногда на годы. К счастью, есть несколько исключений из правил PAL, которые могут позволить вам вычесть потери арендуемой собственности раньше, чем позже. Ваш налоговый профи может объяснить исключения и помочь вам спланировать получение права, если это возможно.

Это конец плохих новостей?

Не совсем так.Допустим, вам удалось успешно преодолеть препятствия, налагаемые правилами PAL в отношении потерь вашего арендуемого имущества. Все идет нормально. Но TCJA установил еще одно препятствие, которое вы также должны устранить, чтобы вычесть эти убытки в настоящее время. Для налоговых лет, начинающихся в 2018-2025 годах, вы не можете вычесть избыточный коммерческий убыток в текущем году. Чрезмерный коммерческий убыток — это убыток, превышающий 250 000 долларов США или 500 000 долларов США для супружеской пары, подающей совместную регистрацию. Любые избыточные коммерческие убытки переносятся на следующий налоговый год и могут быть вычтены в соответствии с правилами переноса чистых операционных убытков (NOL) на будущие периоды.Это правило запрета потерь применяется после применения правил PAL. Итак, если правила PAL запрещают ваши арендные убытки, это правило не играет роли.

Помощь в связи с COVID-19: К счастью, Закон CARES приостанавливает действие правила о недопущении сверхнормативных коммерческих убытков для убытков, которые возникают в налоговые годы, начинающиеся в 2018-2020 годах. Это хорошие новости.

Что делать с чистыми операционными убытками?

Допустим, вам удалось успешно преодолеть оба предыдущих препятствия для потери арендуемой собственности.Сейчас мы говорим, потому что вы, как правило, можете использовать эти убытки в настоящее время для компенсации налогооблагаемой прибыли из других источников. Если убытки за год превышают доход из других источников, у вас может быть чистый операционный убыток (NOL) за год.

Помощь в связи с COVID-19: Закон CARES разрешает пятилетнюю привилегию переноса NOL, возникающую в налоговом году, начинающемся в 2018-2020 годах. Таким образом, вы можете перенести NOL с одного из этих лет на более ранний, вычесть его и вернуть часть или весь федеральный подоходный налог, уплаченный за год переноса.Поскольку ставки федерального подоходного налога, как правило, были выше в годы до вступления в силу TCJA, NOL, перенесенные в те годы, могут быть особенно полезными. TCJA начал свою работу с налоговых лет, начинающихся в 2018 году.

Что делать, если у меня есть положительный налогооблагаемый доход?

В конце концов, ваша арендуемая недвижимость должна начать приносить положительный налогооблагаемый доход вместо убытков, потому что рост арендной платы превысит ваши вычитаемые расходы. Конечно, вы должны платить подоходный налог с этой прибыли.Но если в предыдущие годы вы накопили отложенные пассивные убытки, теперь вы можете использовать их для компенсации своей пассивной прибыли.

Еще одна приятная вещь: положительный налогооблагаемый доход от сдачи в аренду недвижимости не облагается ужасным налогом на самозанятость (SE), который применяется к большинству других некорпоративных коммерческих предприятий. Ставка налога SE может достигать 15,3%. Что-то, чего следует избегать, когда это возможно.

Одна плохая вещь: положительный пассивный доход от сдачи в аренду недвижимости, принадлежащей человеку с более высоким доходом, может сократиться с 3.Налог на чистый инвестиционный доход в размере 8% (NIIT) и прибыль от продажи недвижимости также могут пострадать от NIIT. За подробностями обращайтесь к своему налоговому профсоюзу.

Итог

Вот и все: большая часть того, что вам нужно знать о вопросах федерального подоходного налога, которые могут иметь значение для владельцев арендуемой недвижимости. Экономические последствия кризиса COVID-19 и недавние гражданские беспорядки увеличивают вероятность того, что арендуемая недвижимость понесет убытки в 2020 году, но положения о налоговых льготах могут смягчить удар.

Удержание процентов по ипотеке: что подходит в 2021 году

Многие или все продукты, представленные здесь, предоставлены нашими партнерами, которые компенсируют нам.Это может повлиять на то, о каких продуктах мы пишем, где и как они появляются на странице. Однако это не влияет на наши оценки. Наше мнение — наше собственное.

Что такое вычет процентов по ипотеке?

Вычет по ипотечным процентам — это налоговый вычет, который выплачивается по ипотечным процентам, выплаченным на первый миллион долларов ипотечного долга. Домовладельцы, купившие дома после 15 декабря 2017 года, могут вычесть проценты на первые 750 000 долларов ипотечного кредита. Для получения вычета процентов по ипотеке необходимо указать в налоговой декларации.

Вот как это работает и как можно сэкономить при уплате налогов.

Как работает вычет процентов по ипотеке в 2021 году

Вычет по ипотечным процентам позволяет вам уменьшить налогооблагаемый доход на сумму денег, которую вы заплатили в виде процентов по ипотеке в течение года. Так что, если у вас есть ипотечный кредит, ведите хороший учет — проценты, которые вы платите по жилищному кредиту, могут помочь сократить ваши налоговые счета.

Как уже отмечалось, в целом вы можете вычесть проценты по ипотеке, уплаченные в течение налогового года, на первый миллион долларов вашей ипотечной задолженности за ваш основной или второй дом.Если вы купили дом после 15 декабря 2017 года, вы можете вычесть проценты, уплаченные в течение года, на первые 750 000 долларов ипотечного кредита.

Например, если вы получили ипотечный кредит в размере 800000 долларов США на покупку дома в 2017 году, и вы заплатили 25000 долларов США процентов по этой ссуде в течение 2020 года, вы, вероятно, сможете вычесть все 25000 долларов США из этих процентов по ипотеке в своей налоговой декларации. Однако, если вы получили ипотеку в размере 800000 долларов в 2020 году, этот вычет может быть немного меньше. Это связано с тем, что Закон о сокращении налогов и занятости от 2017 года ограничил вычет процентов на первые 750 000 долларов ипотечного кредита.

Есть исключение из этого отсечения 15 декабря 2017 года: если вы заключили письменный договор, имеющий обязательную силу, до этой даты, чтобы закрыть его до 1 января 2018 года, и вы закрыли дом до 1 апреля 2018 года, IRS считает ваше ипотека должна быть получена до 16 декабря 2017 г.

Хотите, чтобы мы сделали это за вас?

Загрузите приложение, чтобы в любое время увидеть свою чистую стоимость одним взглядом.

Что считается процентами по ипотеке?

Публикация IRS 936 содержит все подробности, но вот краткий список.

Проценты по ипотеке для вашего основного дома
  • Недвижимость может быть домом, кооперативом, квартирой, кондоминиумом, передвижным домом, жилым трейлером или плавучим домом.
  • Дом должен быть залогом по ссуде.
  • В доме должны быть спальные, кухонные и туалетные принадлежности для подсчета.
  • Если вы получаете необлагаемое налогом жилищное пособие от армии или через министерство, вы все равно можете вычесть проценты по ипотеке.
  • Ипотечный кредит, который вы получаете, чтобы «выкупить» половину дома вашего бывшего при разводе, засчитывается.

»ПОДРОБНЕЕ: Как получить лучшую ставку по ипотеке

Проценты по ипотеке для вашего второго дома
  • Вам не нужно пользоваться домом в течение года.
  • Дом должен быть залогом по кредиту.
  • Если вы сдаете в аренду второй дом, вы должны находиться там не менее 14 дней или более 10% от количества дней, в течение которых вы его сдавали.
Очки, уплаченные по ипотеке
  • Баллы — это форма предоплаты процентов по кредиту.Вы можете вычитать баллы понемногу в течение срока действия ипотеки, или вы можете вычесть их все сразу, если вы соответствуете каждому из девяти требований.
  • В целом девять требований заключаются в том, что ипотека должна быть для вашего основного дома, выплата баллов является установившейся практикой в ​​вашем районе, баллы не являются необычно высокими, баллы не предназначены для покрытия расходов на закрытие, вашего первоначального взноса. выше, чем баллы, баллы рассчитываются как процент от вашей ссуды, баллы указаны в вашем отчете о расчетах, и вы используете кассовый метод учета при уплате налогов.
Платы за просрочку платежа по ипотеке
Штрафы за досрочное погашение
Проценты по ссуде под залог собственного капитала

»ПОДРОБНЕЕ: Узнайте, как вычесть налог на недвижимость из вашей налоговой декларации.

Взносы по ипотечному страхованию
  • Сюда входят суммы, уплаченные по частному страхованию ипотечных кредитов, взносы по ипотечному страхованию FHA, сборы за гарантию кредита USDA и сборы за финансирование VA.
  • Договор страхования должен быть заключен после 2006 года.
  • Вы не можете вычесть стоимость ипотечного страхования, если ваш скорректированный валовой доход превышает 109 000 долларов США, или 54 500 долларов США при раздельной регистрации брака в форме 1040 или 1040-SR, строка 8b.
  • Сумма, которую вы можете вычесть, уменьшается, если ваш скорректированный валовой доход превышает 100 000 долларов (50 000 долларов при раздельном подаче документов в браке).

Что не подлежит вычету

  • Страхование домовладельцев
  • Выплаты дополнительной основной суммы по ипотеке
  • Страхование титула
  • Расчетные расходы (большую часть времени)
  • Депозиты, авансовые платежи или задаток, которые вы лишили
  • Проценты, начисленные по обратной ипотеке

Как подать заявку на вычет процентов по ипотеке

Вам необходимо выполнить следующие действия.

1. Найдите в своем почтовом ящике форму 1098. Ваш ипотечный кредитор отправит вам форму 1098 в январе или начале февраля. В нем подробно указано, сколько вы заплатили процентов и баллов по ипотеке в течение налогового года. Ваш кредитор отправляет копию этого 1098 в IRS, которое попытается сопоставить его с тем, что вы указываете в своей налоговой декларации.

Вы получите 1098, если заплатили кредитору 600 долларов или более процентов по ипотеке (включая баллы) в течение года. (Узнайте больше о форме 1098 здесь.Вы также можете получить актуальную информацию о процентных ставках по ипотеке из ежемесячных банковских отчетов вашего кредитора.

2. Ведите записи. Хорошая новость заключается в том, что при определенных обстоятельствах вы можете вычесть проценты по ипотеке в следующих ситуациях:

  • Вы использовали часть дома в качестве домашнего офиса (возможно, вам придется заполнить Приложение C и потребовать еще больше вычетов).
  • Вы были владельцем квартиры в кооперативе.
  • Вы арендовали часть своего дома.
  • Дом был таймшером.
  • Часть дома строилась в течение года.
  • Вы использовали часть поступлений от ипотеки для выплаты долга, инвестирования в бизнес или для чего-то, не связанного с покупкой дома.
  • Ваш дом был разрушен в течение года.
  • Вы развелись или разошлись, и вы или ваш бывший должны выплатить ипотечный кредит на дом, которым вы оба владеете (проценты могут фактически рассматриваться как алименты).
  • Вы и кто-то, кто не является вашим супругом, несете ответственность и выплачиваете проценты по ипотеке на ваш дом

Плохая новость в том, что правила становятся более сложными.Обратитесь к публикации IRS 936 за подробностями или проконсультируйтесь с квалифицированным налоговым профи. Обязательно ведите учет задействованных квадратных метров, а также доходов и расходов, относящихся к определенным частям дома.

3. Составьте детали по налогам. Вы претендуете на вычет процентов по ипотеке в Приложении А формы 1040, что означает, что вам нужно будет детализировать вместо стандартного вычета при уплате налогов.

Это также может означать, что вы тратите больше времени на подготовку налогов, но если ваш стандартный вычет меньше, чем ваши детализированные вычеты, вам все равно следует детализировать и сэкономить деньги.Если ваш стандартный вычет превышает ваши детализированные вычеты (включая вычет по ипотечным процентам), воспользуйтесь стандартным вычетом и сэкономьте время. (Узнайте больше о составлении списков по сравнению со стандартным вычетом.)

Schedule A позволяет вам выполнить математические вычисления для расчета вычета. Ваша налоговая программа поможет вам выполнить все действия.

4. Посмотрите, имеете ли вы право на специальные правила вычета. Если вы получили помощь от программы «Hardest Hit Fund» государственного агентства по финансированию жилищного строительства или программы экстренного ссуды домовладельцев (которую администрирует штат или Департамент жилищного строительства и городского развития), вы можете вычесть все выплаты, которые вы оформлено по ипотеке в течение года.

Больше от NerdWallet:

Налоговое время, уже? Налоговые вычеты 2021 для домовладельцев + скидка COVID

Время чтения: 5 минут

Ваша налоговая декларация может оказаться наивысшей точкой в ​​вашем году, особенно если вы недавно стали домовладельцем. Средняя сумма возмещения за прошлый год, поданная в середине июля из-за пандемии, составила 2741 доллар *. Эта цифра может увеличиться, если у вас есть дом и есть иждивенцы или дети.

Налоговый гид для вашего домовладельца на 2021 год: 5 больших льгот и еще 3 льготы

В этом году IRS начало прием налоговых деклараций 2020 года немного позже — с 12 февраля 2021 года, с традиционным сроком подачи 15 апреля.Налоговый сезон для некоторых может быть более сложным, в зависимости от того, как вы пострадали от пандемии.

С учетом годовой инфляции, налоговых категорий, а также стандартного вычета выросли для налогов, поданных в 2020 году:

Как вы, наверное, заметили, реформированное налоговое законодательство позволяет потребителям хранить больше денег. Это возможно благодаря более низким налоговым ставкам и более высоким стандартным вычетам. (Забегая вперед, вот где вы можете найти новый стандартный вычет / скобки на 2021 налоговый год.)

При более высоком стандартном вычете может быть меньше налогоплательщиков, которые перечисляют (перечисляют расходы, которые могут быть вычтены из годовых налогов). Если вам нечего перечислять, стандартный вычет освобождает от уплаты налога вдвое большую часть вашего дохода.

Но если у вас есть дом, перечисление некоторых или всех этих налоговых льгот потенциально может принести больше экономии:

1. Кредит под залог собственного капитала / проценты HELOC.

  • Теперь вы можете вычесть только проценты по собственному капиталу, которые использовались для ремонта — значительное изменение по сравнению с прошлыми годами.Но для тех, кто планирует ремонт, это изменение в налоговом законодательстве 2018 года предлагает большие преимущества.
  • Если вы имеете право на вычет процентов за ремонт, эта сумма пойдет на ваш общий лимит вычета в размере 750 000 долларов по ипотечным процентам. (См. Ниже.)
  • Этот вид ссуды может быть обозначен как кредитная линия собственного капитала (HELOC), ссуда собственного капитала или вторая ипотека.

2. Проценты по ипотеке.

  • Максимальный размер вычетов по ипотечным кредитам снизился в 2018 году с 1000000 до 750000 долларов.Этот вычет может включать вторичное проживание. Ваш второстепенный дом также может быть кондоминиумом, домом на колесах или лодкой, хотя для получения подробной информации рекомендуется связаться с вашим CPA.
  • Для домов, профинансированных до 15 декабря 2017 г., по-прежнему применяется прежняя сумма вычета.
  • Вы найдете все вычитаемые проценты по ипотеке в своем заявлении о процентах по ипотеке или в форме 1098 IRS, предоставленной кредитором. Государства, в которых вы должны подавать налоговую декларацию штата, могут разрешить вам списать проценты по ипотеке, даже если вы не Не фигурирую в вашей федеральной форме.

3. Ипотечные баллы.

  • Если вы заплатили ипотечные баллы, взимаемые вашим кредитором за уменьшение вашей процентной ставки, вы можете включить их в свои вычеты. Списание баллов может быть ограничено для домов стоимостью более 750 000 долларов.
  • Вы можете вычесть все свои баллы за один налоговый год, за который они были выплачены. (Например, если вы купили дом в 2020 году.)
  • Или вы можете вычитать постепенно, списывая процент от ваших баллов за каждый год, когда у вас есть ипотечный кредит.Каждый балл равен 1% от общей суммы кредита.

Поскольку ставки по ипотечным кредитам все еще находятся на рекордно низком уровне, сейчас самое подходящее время для продажи и переезда. Свяжитесь с местным кредитным специалистом, чтобы узнать, как получить возмещение.

4. Некоторые улучшения в доме.

  • Ремонт дома, считающийся медицинскими расходами, включая расходы на оборудование и плату за установку, может быть полностью вычтен. (Кстати, вы можете вычесть невозмещенные медицинские расходы, превышающие 7.5 процентов вашего AGI, или скорректированного валового дохода.)
  • Примеры необходимого с медицинской точки зрения домашнего ремонта включают пандусы, модификации лестниц и дверных проемов, опорные балки, новые розетки или приспособления и системы предупреждения, если они не увеличивают стоимость вашего дома.
  • Вы также можете получить кредит в размере до 26 процентов от стоимости установки солнечных панелей, солнечных водонагревателей и других видов солнечной энергии.

5. Государственные / местные налоги.

  • Налоговая реформа также ограничила вычеты по государственным и местным налогам (ОСВ), но хорошая новость заключается в том, что это списание не было отменено.
  • Для налогов, уплаченных в 2020 году, общая вычитаемая сумма налога на имущество, продаж и подоходного налога на одного налогоплательщика не превышает 10 000 долларов США. Если вы купили и продали дом в прошлом году, вы можете вычесть часть налогов на свою бывшую собственность.
  • Вы должны получить налоговые льготы в большинстве регионов США, за исключением регионов с более высокими налогами. Но поскольку вычет ОСВ может быть использован только для комбинации государственных / местных налогов на имущество и государственных / местных налогов с продаж или подоходного налога, разбивка по статьям может быть сложной.Это еще одно хорошее время, чтобы проконсультироваться со своим CPA.
Хотя налоговые вычеты помогают компенсировать ваш налогооблагаемый доход, вы также можете иметь право на получение некоторых налоговых вычетов, которые помогают уменьшить размер налогов, которые вы платите:

6. Налоговая скидка на ребенка.

  • Если вы являетесь домовладельцем с детьми или другими иждивенцами, вы можете оценить, что после реформы 2017 года максимальный размер детской налоговой скидки увеличился вдвое.
  • Кредит увеличен до 2000 долларов на каждого ребенка, который соответствует требованиям, и максимальный доход для супружеских пар, подающих совместную регистрацию, составляет 400 000 долларов.Кредит в размере 500 долларов США для других иждивенцев может быть доступен для любых дополнительных иждивенцев, на которые налогоплательщик не может претендовать.
  • При более высоких лимитах дохода больше семей имеют право на получение пособия и могут получить больше. Кроме того, до 1400 долларов США из детской налоговой скидки может быть возвращено в качестве дополнительной детской налоговой скидки, что позволяет получить возмещение, даже если вы не обязаны платить налоги. Кредит на усыновление на 2020 год также составляет 14 300 долларов на ребенка.

7. Возвратный бонус.

  • Если вы получили в 2020 году платеж, повлиявший на экономический эффект в связи с COVID, вам понадобится сопроводительное Уведомление 1444 для вашей налоговой отчетности.
  • Вы можете иметь право потребовать возвратный кредит на восстановление при подаче налоговой декларации 2020 года, если ваш платёж экономического воздействия составил менее 1200 долларов (2400 долларов для совместной подачи документов, состоящих в браке), плюс 500 долларов для детей, соответствующих критериям. Вы также можете иметь право на участие, если не получили Платеж, влияющий на экономический эффект.
  • Чтобы подать заявку, вам необходимо заполнить ведомость возмещения кредита по форме 1040 или 1040-SR 2020 года, которая используется для подсчета суммы кредита, на которую вы можете претендовать.

8. Пенсионные взносы.

  • Как и детская налоговая льгота, вычеты для взносов на пенсионный счет технически не могут быть привязаны к конкретному домовладельцу, но, вероятно, будут применяться. Новое налоговое изменение в 2019 году дало больший перерыв тем, кто вкладывает деньги в пенсию.
  • Лимиты на взносы IRA увеличены до 6000 долларов, а максимальные взносы для 401 (k) также увеличились до 19 500 долларов.
  • Для налогоплательщиков в возрасте 50 лет и старше вы можете добавить 1000 долларов к своему взносу в IRA или 6500 долларов к вашему 401 (k).Обычно вы не можете вносить больше, чем зарабатываете. Существует также пенсионный накопительный кредит в размере 1000 долларов США (2000 долларов США при совместной регистрации в браке), если вы соответствуете требованиям к уровню дохода.

Тем не менее, есть несколько расходов, связанных с домом, которые вы не можете вычесть в 2020 году: взносы ассоциации домовладельцев (ТСЖ), сборы за оценку жилья, страхование домовладельцев и стоимость любого ремонта дома, который не требуется по медицинским показаниям. Большинство этих налоговых изменений вступают в силу до 2025 года. И если вы начали работать внештатным сотрудником в результате пандемии, возможно, в этом году стоит изучить вычеты из домашнего офиса.

Можете ли вы обналичить налоговую декларацию за новое место?

Как домовладелец, вы можете получить обратно больше денег, и вы могли бы использовать эти средства для нового первоначального взноса. Дом побольше. Больше открытого пространства. Даже переход на более доступный почтовый индекс, если вы работаете удаленно. Пройдите предварительную квалификацию и узнайте, что возможно.

* «Статистика сезона подачи за неделю, заканчивающуюся 24 июля 2020 г.» IRS, 2020.

Только для образовательных целей. Cornerstone Home Lending, Inc.и ее аффилированные лица не предоставляют консультации по вопросам налогообложения. Проконсультируйтесь со своим профессиональным налоговым консультантом для получения конкретных рекомендаций.

Источники считаются надежными, но не гарантированными.

Удержание процентов по ипотеке | Вычет процентов по ипотеке

Ключевые выводы

  • В настоящее время вычет процентов по ипотечным жилищным кредитам (HMID) позволяет вычитать проценты по ипотечным кредитам, выплаченные на сумму до 750 000 долларов США, по их первому или второму месту жительства.Это ограничение было введено Законом о сокращении налогов и занятости (TCJA) и вернется к 1 миллиону долларов после 2025 года.

  • В 2018 году менее 4 процентов налогоплательщиков с доходом менее 50 000 долларов будут требовать вычета, и эти налогоплательщики получат менее 1 процента от общих налоговых расходов. Налогоплательщики, зарабатывающие более 200 000 долларов, будут составлять 34 процента требований и получать 60 процентов льгот.

  • Хотя HMID рассматривается как политика, увеличивающая частоту домовладения, исследования показывают, что вычет не увеличивает количество домовладельцев.Однако есть свидетельства того, что вычет увеличивает стоимость жилья за счет увеличения спроса на жилье.

  • До принятия TCJA налоговый кодекс в основном нейтрально трактовал решение о сбережении в жилье, занимаемом владельцем, или о потреблении собственного дохода. Налоговый кодекс добился этого, разрешив вычет процентов по ипотеке, позволив приросту капитала от продажи жилья, занимаемого владельцами, не облагаться налогом, и не облагая налогом вмененную арендную плату.

  • Уменьшение TCJA предельного значения HMID увеличило эффективную предельную ставку налога на жилье, занимаемое владельцами, особенно на жилье, финансируемое за счет заемных средств.Эти изменения ставят в невыгодное положение домовладельцев, которые полагаются на заемные средства для финансирования своих домов, и увеличивают стоимость сбережений в собственном жилье.

  • Политика, направленная на сокращение разницы в эффективных предельных налоговых ставках между жильем, занимаемым собственниками, и другими формами капитала, повысит экономическую эффективность. Осуществление вычета налоговой льготы позволит налогоплательщикам с низкими доходами, которые не учитывают статьи, воспользоваться этим положением.

Введение

Согласно действующему законодательству, вычет процентов по ипотеке (HMID) позволяет домовладельцам, перечисляющим свои налоговые декларации, вычитать проценты по ипотеке, выплаченные на сумму до 750 000 долларов в качестве основного долга, по их первому или второму месту жительства.Текущее ограничение в размере 750 000 долларов было введено в рамках Закона о сокращении налогов и занятости (TCJA) и вернется к старому ограничению в 1 миллион долларов после 2025 года.

Преимущества HMID идут в первую очередь налогоплательщикам с высоким доходом, потому что налогоплательщики с высоким доходом, как правило, чаще перечисляют детали, а стоимость HMID возрастает с увеличением цены дома. В то время как общая стоимость HMID снизилась из-за TCJA, доля льгот в настоящее время больше сконцентрирована среди налогоплательщиков с высокими доходами из-за того, что все больше налогоплательщиков выбирают более щедрые стандартные вычеты.

Хотя HMID часто рассматривается как политика, увеличивающая частоту домовладения, исследования показывают, что HMID не достигает этой цели. Однако есть свидетельства того, что HMID увеличивает стоимость жилья за счет увеличения спроса на жилье среди перечисляющих налогоплательщиков.

Хотя вычет процентов по жилищной ипотеке нуждается в реформе, для этого есть обоснование налоговой политики. Поскольку кредиторы платят налоги с получаемых ими процентов по ипотеке, вычет процентов по ипотечным кредитам является подходящим режимом учета процентов для домовладельцев, которые финансируют за счет долга.В более общем плане налоговый кодекс относится к жилью более нейтрально, чем к инвестициям в другие активы. Хотя жилье, занимаемое владельцами, является бенефициаром ряда значительных налоговых расходов, эти налоговые расходы означают, что учет жилья, занимаемого владельцами, больше соответствует тому, как он будет учитываться в налоге на потребление.

TCJA уменьшил сумму основного долга для HMID с 1 миллиона долларов до 750 000 долларов. Это увеличило налоговую нагрузку на жилье, занимаемое владельцами, особенно на дома, финансируемые за счет заемных средств.Эти ограничения смещают налоговый кодекс в пользу домовладения, финансируемого за счет долевого участия, и увеличивают налоговую нагрузку на занимаемое владельцами жилье в целом.

HMID можно реформировать несколькими способами. Директивные органы могли бы сделать вычет более эффективным, сократив разницу в эффективных предельных налоговых ставках между жильем, занимаемым владельцами, и другими формами капитала. Чтобы решить проблемы распределения, политики могли бы сделать вычет более доступным для налогоплательщиков с низкими доходами, сделав вычет налоговым зачетом.Кроме того, установление фиксированной суммы кредита вместо процента от ипотечной ссуды домовладельца может помешать налоговому кодексу стимулировать покупку более крупных домов.

Фон

Закон о доходах 1913 года сделал все формы личных и деловых кредитов вычитаемыми. В то время многие предприятия находились в ведении семей, и правительство не могло отличить личные интересы от интересов, связанных с бизнесом [1]. На протяжении большей части двадцатого века все проценты по потребительским кредитам подлежали вычету.Эта политика стала дорогостоящей, особенно во время бума кредитных карт 1970-х годов [2]. В результате положения о вычете личных интересов были тщательно изучены в 1980-х годах [3].

Администрация Рейгана существенно не ограничила HMID, поскольку расширила налоговую базу для увеличения доходов в соответствии с Законом о налоговой реформе 1986 года [4]. Хотя этим Законом был установлен лимит в размере 1 миллиона долларов на соответствующую основную сумму, проценты по ипотеке оставались в значительной степени вычитаемыми при разбивке домовладельцев по статьям [5]. После финансового кризиса 2008 года политики начали сомневаться в том, следует ли разрешить HMID сокращать расходы домовладельцев, если оно субсидирует более рискованные ссуды.Этот сдвиг сделал изменения в HMID жизнеспособными для налоговой реформы 2017 года. [6]

Действующий закон

Согласно действующему законодательству, физические лица, которые вносят в список, могут вычесть проценты, уплаченные по ипотеке, в размере до 750 000 долларов США в качестве основной суммы из своего налогооблагаемого дохода. Этот предел основной суммы ипотечного кредита был снижен с 1 миллиона долларов в рамках изменений в подоходном налоге с физических лиц в TCJA. Текущий предел в 750 000 долларов применяется до 2025 года, после чего он вернется к уровню, который был до TCJA. [7]

Если основная сумма ипотеки превышает 750 000 долларов, налогоплательщики могут вычесть процент от общей суммы уплаченных процентов.Например, налогоплательщик с основной суммой ипотеки в размере 1,5 миллиона долларов на один дом, приобретенный в 2018 году, сможет вычесть 50 процентов своих процентных платежей в течение срока действия своей ипотеки (750 000 долларов / 1,5 миллиона долларов). Ограничение применяется как к основному, так и к второстепенному месту жительства. [8] Если человек покупает два дома по 500 000 долларов каждый (на общую сумму 1 миллион долларов), проценты на основную сумму первого дома будут полностью вычитаться, а проценты на 250 000 долларов в основную сумму второго дома будут вычитаться по сниженной ставке.[9]

TCJA также изменил правила вычета процентов по ссудам собственного капитала. До TCJA проценты по ссудам под залог недвижимости на сумму до 100 000 долларов вычитались в дополнение к процентам, выплачиваемым по основной сумме долга до 1 миллиона долларов. Этот заем можно использовать для покрытия таких расходов, как задолженность по кредитной карте или плата за обучение. После TCJA ссуды под залог недвижимости теперь включаются в основную сумму ипотеки, а проценты вычитаются только в том случае, если они используются для строительства или улучшения подходящего жилья [10].

Цифры вычета процентов по жилищной ипотеке

The U.По оценкам Министерства финансов США, HMID сократит федеральные доходы на 597,6 млрд долларов в период с 2019 по 28 год. Налоговые расходы меньше по сравнению с базовым уровнем до TCJA из-за более низкого предела для основной суммы ипотеки с 2019 по 2025 год, меньшего количества пунктов и более низких налоговых ставок. Таким образом, влияние HMID на доходы вырастет после 2025 года, поскольку срок действия положений TCJA по подоходному налогу с физических лиц истечет. [11]

Вычет процентов по жилищной ипотеке снижает налоговые обязательства в наибольшей степени для налогоплательщиков с высокими доходами.На Рисунке 2 показана пропорция деклараций, требующих HMID, и сумма общих налоговых расходов, понесенных по доходной группе. Оценки Объединенного комитета по налогообложению (JCT) показывают, что как доля налогоплательщиков, которые будут требовать HMID, так и сумма понесенных налоговых расходов увеличится с доходом в 2018 году. Менее 4 процентов налогоплательщиков с доходом менее 50 000 долларов США будут требовать HMID, и эти налогоплательщики будут брать менее 1 процента от общих налоговых расходов. Налогоплательщики, зарабатывающие более 200 000 долларов, составят 34 процента требований HMID и 60 процентов от общих налоговых расходов.

Существует несколько причин, по которым налогоплательщики с высоким доходом получают большую часть упущенного дохода от HMID. Чтобы получить HMID, налогоплательщик должен указать свою декларацию. По действующему законодательству доля налогоплательщиков, перечисляющих свои отчисления в 2019 году, составит около 13,7 процента. Эта пропорция значительно ниже, чем та, которая была бы в 2019 году в соответствии с законом до принятия TCJA, которая составила бы чуть более 31 процента. Это связано с тем, что TCJA увеличил стандартный вычет с 6500 долларов в 2017 году до 12000 долларов в 2018 году (с 13000 до 24000 долларов при совместной регистрации в браке).Теперь меньшее количество налогоплательщиков учитывает общие статьи, а доля налогоплательщиков, перечисляющих статьи, увеличивается с увеличением дохода. [12]

Таблица 1: Процент разбивки налогоплательщиков по группам доходов

Источник: Модель общего равновесия налогового фонда, апрель 2019 г.

Доходная группа Действующее законодательство (2019) Закон до принятия TCJA (2019)
от 0% до 20% 1,20% 3.70%
от 20% до 40% 2,50% 9,30%
от 40% до 60% 5,30% 21,90%
от 60% до 80% 13,80% 45,30%
от 80% до 90% 30,30% 67,80%
от 90% до 95% 50,20% 82,20%
от 95% до 99% 72,80% 91,50%
от 99% до 100% 91.50% 92,10%
ИТОГО 13,70% 31,10%

Плательщики с более высоким подоходным налогом чаще вносят в списки и с большей вероятностью получат выгоду от вычета процентов по ипотеке, поскольку их общие расходы с большей вероятностью превысят значение стандартного вычета. [13] Например, домовладелец, который только что получил ипотеку на сумму 200 000 долларов с процентной ставкой 5 процентов, получит примерно 10 000 долларов в виде процентных вычетов в течение первого года; 5-процентная процентная ставка по ипотеке в 750 000 долларов будет стоить около 37 500 долларов.[14]

Кроме того, вычеты, как правило, приносят больше пользы налогоплательщикам с высоким доходом, чем налогоплательщикам с низким доходом, благодаря нашему прогрессивному подоходному налогу. Человек из нижней налоговой категории снижает свои налоговые обязательства на 10 центов за каждый вычитаемый доллар, в то время как человек из верхней налоговой категории снижает свои налоговые обязательства на 37 центов за каждый доллар, который они вычитают с дохода в этой налоговой категории. [15]

Удержание процентов по ипотеке и домовладение

Сторонники

HMID утверждают, что вычет стимулирует домовладение за счет снижения стоимости домовладения, финансируемого за счет долга.[16] Тем не менее, исследования показывают, что HMID не увеличивает количество домовладельцев. [17] Также не существует взаимосвязи между долей собственников жилья и долей населения, которое перечисляет, что говорит о том, что налогоплательщики не полагаются на HMID, чтобы позволить себе жилье. [18]

Исследования действительно предполагают, что вычет процентов по ипотеке увеличивает стоимость жилья за счет увеличения спроса на жилье, [19] , что ограничивает способность политики увеличивать домовладение [20]. Таким образом, отмена вычета может привести к увеличению затрат на жилье для некоторых налогоплательщиков, но снизит общий спрос и цены, а также сделает жилье, занимаемое владельцами, доступным для более широкой группы людей.[21]

HMID также может сделать цены на жилье более волатильными. Поскольку вычеты процентов по ипотеке капитализируются в стоимости жилья, цены на жилье в США выше, чем они были бы в противном случае, а более высокие цены на жилье отталкивают людей от переезда [22]. Это означает, что изменения на рынке жилья не всегда включаются в цену отдельных домов, что приводит к большей волатильности цен [23]. Эта нестабильность может быть проблематичной, потому что неопределенность в отношении цен оказывает негативное влияние на домовладение, возможно, больше, чем какая-либо конкретная жилищная политика. [24]

Другие утверждают, что налоговая политика в отношении жилья могла способствовать финансовому кризису 2008 года, побуждая людей покупать дома, которые они не могли себе позволить. [25] HMID более ценен для рискованных заемщиков в США, потому что предел вычета основан на основной сумме кредита, а не на сумме удерживаемых процентов. Это позволяет более рискованным покупателям жилья с более высокими процентными ставками получить выгоду больше, чем менее рискованным покупателям жилья. Тем не менее, неясно, были ли налоговые факторы более важными по сравнению с другими факторами, такими как другая государственная политика, направленная на расширение домовладения.Цены на жилье также выросли в других странах с гораздо другими налоговыми системами, чем в США, что указывает на другие факторы. [26]

Удержание процентов по жилищной ипотеке и налоговый режим жилья

Обсуждение HMID обычно происходит в контексте того, поощряет ли он домовладение. Как обсуждалось выше, исследования показывают, что это не способствует развитию домовладения. Однако вычет процентов по ипотеке представляет разумную налоговую политику. В целом жилье, занимаемое собственниками, как основной капитал трактуется в некоторой степени правильно.Однако этот режим выгоден по сравнению с другими видами инвестиций.

Жилье, как и любые другие капиталовложения, обеспечивает прибыль физическому или юридическому лицу, владеющему активом. Для бизнеса жилье обеспечивает доход за счет арендной платы, которую платит арендатор. Возврат одинаков для человека, который живет в собственном доме, но арендная плата фактически выплачивается им самим. Этот доход физическим лицам называется «вмененным доходом от аренды».

Согласно действующему законодательству, доходы от жилья, занимаемого владельцами, по большей части не облагаются налогом.Физическим лицам не нужно отчитываться или платить налог на вмененный доход от аренды. Налогоплательщики также могут исключить 250 000 долларов прироста капитала (500 000 долларов для состоящих в браке налогоплательщиков) от продажи дома, занимаемого владельцем, из своего налогооблагаемого дохода, если они прожили в доме два года из предыдущих пяти. [27] Этот налоговый режим для жилья, занимаемого владельцами, аналогичен тому, как IRA Рота относятся к пенсионным сбережениям. [28]

Для домовладельцев, которые финансируют покупку дома с помощью ипотеки, проценты, уплаченные кредитору, подлежат вычету, в то время как проценты, полученные кредитором, облагаются налогом.В принципе, такой подход к процентам является нейтральным, поскольку все выплаченные вычитаемые проценты должны совпадать с полученными налогооблагаемыми процентами. Однако на практике некоторые процентные платежи могут вычитаться заемщиком и облагаться налогом по более низкой ставке или вообще не взиматься с кредитора. Или не подлежит вычету для заемщика и не подлежит налогообложению для кредитора. [29] Это приводит либо к чистой субсидии, либо к налогу на заемные средства.

Удержание процентов по жилищной ипотеке и эффективные предельные ставки налога

Влияние подоходного налога на жилье можно резюмировать путем измерения эффективной предельной ставки налога (EMTR) на жилье.EMTR — это сводная мера, выраженная в виде одного процента, которая оценивает, как налоговая система снижает доходность и, следовательно, стимул к инвестированию в новый актив, например, дом.

EMTR можно рассматривать как налоговый «клин», равный ставке доходности инвестиций до налогообложения за вычетом ставки доходности после налогообложения, деленной на норму прибыли до налогообложения. Например, если налог составляет 3 процентных пункта от 9-процентной нормы прибыли до налогообложения, EMTR для актива будет 33,3 процента ((0,09–0,06) /.09). Если предположить, что для обеспечения безубыточности и удовлетворения инвесторов требовалось 6-процентное возвращение после уплаты налогов, то для покрытия налога рентабельность инвестиций должна была увеличиться на 50 процентов [30].

Нулевое значение EMTR означает, что налоги не влияют на решения о предельных инвестициях, а положительное (отрицательное) значение EMTR означает, что налоговый кодекс препятствует (субсидирует) маржинальные инвестиции. Большие различия в EMTR между активами являются признаком экономической неэффективности, поскольку налоговый кодекс поощряет инвестиции в капитал с более низкими EMTR по сравнению с капиталом с более высокими EMTR.[31]

Согласно действующему закону, Бюджетное управление Конгресса (CBO) оценивает, что EMTR на жилье, занимаемое владельцами, будет положительным в период с 2018 по 2025 год, в пределах от 5,1 процента до 6,8 процента. Жилье, финансируемое за счет акционерного капитала, получает почти нейтральный режим с EMTR -0,4 процента до 2025 года. Напротив, жилье, финансируемое за счет долга, сталкивается с положительным налоговым бременем — от 17,8 процента до 22,5 процента.

В 2026 году EMTR для жилищного строительства упадет ниже нуля, примерно до -3%. Это связано с истечением срока действия изменений в индивидуальном подоходном налоге, принятых в рамках TCJA.Расширение TCJA стандартного вычета ограничило количество участников, которые будут вычитать проценты по ипотеке. А для тех, кто перечисляет, стоимость процентов по ипотеке снизилась из-за уменьшения допустимой основной суммы с 1 миллиона долларов до 750 000 долларов. Срок действия этих изменений истекает в 2025 году.

Таблица 2: Эффективные предельные ставки налога на жилье, занимаемое собственниками, после принятия TCJA, 2018-2028 годы

Источник: Бюджетное управление Конгресса, «Бюджетные и экономические данные», налоговые параметры и эффективные предельные налоговые ставки, EMTR on Capital, апр.2018 г., https://www.cbo.gov/about/products/budget-economic-data.

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
Жилье, занимаемое собственником 6,8 6,6 6,2 5,9 5,6 5,4 5.3 5,1 -3,0 -3,0 -3,1
Финансирование за счет собственных средств -0,4 -0,4 -0,4 -0,4 -0,4 -0,4 -0,4 -0,3 -3,3 -3,3 -3,3
С привлечением заемных средств 22,5 22,0 21,0 20,1 19,2 18,7 18.3 17,8 -2,3 -2,3 -2,7

Ограничения TCJA по вычету процентов по ипотеке сделали жилье, занимаемое владельцами, менее привлекательным вариантом для инвестиций, сделав его более дорогим. Однако это сократило разрыв в налоговом бремени между жильем, занимаемым собственниками, и другими формами капитала. Этот разрыв может способствовать чрезмерному инвестированию в жилье, занимаемое владельцами, по сравнению с другими инвестициями. [32] Тем не менее, жилье, занимаемое владельцами, привлекательно по сравнению с другими активами, поскольку оно примерно подлежит надлежащему налогообложению, в то время как другие формы — нет.[33] Для контекста, EMTR для всех основных фондов (включая жилье, занимаемое владельцами) будет варьироваться от 14,5% до 16,5% в период с 2018 по 2028 год, в то время как EMTR для всех предприятий (включая корпорации C и сквозные организации, за исключением собственника -жилая площадь) составит от 18,4% до 24,4% [34].

Возможные реформы

Политики могут реформировать HMID несколькими способами. Политики могут превратить HMID в налоговую льготу, чтобы сделать политику более доступной для налогоплательщиков с низкими доходами.Политики также могут сделать этот кредит фиксированной суммой, которая не будет варьироваться в зависимости от стоимости дома налогоплательщика, что не позволит политике поощрять покупку домов большего размера, чем можно себе позволить. Политики могут также уменьшить разницу в EMTR между жильем, занимаемым владельцами, и другими активами, что уменьшит искажения в налоговом кодексе, но для этого потребуются серьезные изменения в налоговом кодексе.

Одним из способов увеличения пособий для домохозяйств с низкими доходами было бы сделать вычет налоговой льготой.Чтобы получить налоговый кредит, налогоплательщикам не нужно будет разбивать их по статьям. Исследования также показали, что замена HMID на кредит, который снижает федеральные доходы на ту же сумму, лучше нацелит субсидии на домовладение налогоплательщикам с более низким доходом, при этом возвращаемые налоговые льготы обеспечат наибольшие выгоды нижнему квинтилю налогоплательщиков. [35]

Требование, чтобы любой кредит на домовладение представлял собой фиксированную сумму денег, а не процент от выплаты по ипотеке, также помешало бы налоговому кодексу стимулировать покупку домов большего размера, чем можно себе позволить.Например, Фихтнер и Фельдман рекомендуют фиксированный кредит в 900 долларов для всех, у кого есть ипотечный кредит, предоставляемый на несколько лет. Такой кредит повысит ставки домовладения, но, поскольку кредит фиксированный, стоимость кредита не будет увеличиваться вместе со стоимостью дома налогоплательщика [36].

Директивные органы могут также уменьшить диспропорции между различными типами капитальных вложений за счет снижения налогового бремени на другие типы капитальных активов. Например, CBO изложил три последовательных шага, которые могут изменить U.S. налоговый кодекс от налогообложения дохода от капитала. Во-первых, отменить различные ограничения, наложенные на индивидуальные пенсионные счета, что снизит эффективные налоговые ставки на доход от капитала на индивидуальном уровне. Во-вторых, можно было бы полностью списать капитальные вложения на расходы, что снизило бы эффективные ставки для предприятий. Третий шаг — запретить вычеты по чистой процентной ставке. Все эти реформы в конечном итоге сведут к нулю EMTR всех капиталовложений, включая жилищное строительство. [37]

Отказ от HMID также может уменьшить разницу в EMTR между основными активами.Тем не менее, это повысит эффективную ставку налога на жилье, если вы также не избавитесь от налогообложения полученных процентов — этого можно достичь с помощью широкой реформы порядка учета процентов. [38]

Заключение

Хотя многие считают, что вычет процентов по ипотечному жилищному кредиту является политикой, которая увеличивает частоту домовладения, исследования показывают, что этот вычет не увеличивает процент домовладельцев. Напротив, вычет увеличивает цены на жилье, делая домовладение более доступным для перечисления налогоплательщиков, что может ограничить возможность вычета повлиять на домовладение.Данные подтверждают идею о том, что вычет приносит больше пользы более состоятельным налогоплательщикам, чем налогоплательщикам с более низким доходом, в основном потому, что вычет требует, чтобы человек перечислял детали, а выгода от вычета увеличивается с увеличением цены дома.

Тем не менее, вычет процентов по жилищной ипотеке действительно представляет собой разумную налоговую политику. Этот вычет является частью более широкого набора политик, которые рассматривают сбережения в жилом доме, занимаемом владельцем, нейтрально с решением о потреблении. Поскольку некоторые рассматривают HMID как субсидию для домовладения, жилье, занимаемое владельцами, является привлекательным по сравнению с другими формами сбережений, поскольку другие формы капиталовложений плохо рассматриваются в нашем налоговом кодексе.Ограничения TCJA на вычет процентов по ипотеке и более крупный стандартный вычет увеличили налоговое бремя на жилье, занимаемое владельцами.

Политики могли бы повысить экономическую эффективность, приблизив налоговое бремя на занимаемое владельцами жилье к налоговому бремени, возлагаемому на другие основные фонды, либо отменив вычет, либо исключив капитал из налоговой базы. Для тех, у кого есть проблемы с распределением, HMID может быть преобразован в налоговый кредит на основе фиксированной суммы в долларах.Это сделало бы полис более доступным для домовладельцев с любым уровнем дохода, поскольку налогоплательщикам не нужно было бы перечислять детали, чтобы претендовать на кредит. Эта политика также будет означать, что стоимость HMID не будет зависеть от размера ипотеки домовладельца.

Банкноты


[1] Деннис Дж. Вентри мл., «Случайное удержание: история и критика налоговой субсидии на проценты по ипотеке», Law & Contemporary Problems 73 (18 марта 2011 г.), 102–166, https : //papers.ssrn.com / sol3 / paper.cfm? abstract_id = 1498784.

[2] Роджер Левенштейн, «Кому нужен вычет процентов по ипотеке?» The New York Times , 5 марта 2006 г., https://www.nytimes.com/2006/03/05/magazine/who-needs-the-mortgageinterest-deduction.html.

[3] Вентри мл., «Случайное удержание: история и критика налоговой субсидии на проценты по ипотеке».

[4] Там же.

[5] H.R. 3838, «Закон о налоговой реформе 1986 года», https://www.congress.gov/bill/99th-congress/house-bill/3838.

[6] Уильям Г. Гейл, «Пора выпотрошить вычет процентов по ипотеке», Институт Брукингса, 6 ноября 2017 г., https://www.brookings.edu/blog/up-front/2017/11/ 06 / его-время-потушить-вычет-проценты-по закладной /.

[7] Ипотечные кредиты, оформленные до 15 декабря 2017 г., по-прежнему имеют право на вычет процентов на последние $ 250 000 основной суммы долга. Любая ипотечная задолженность, связанная с рефинансированием, связана с первоначальной датой ипотеки. (Если он был рефинансирован до 15 декабря 2017 года, применимый предел по-прежнему составляет 1 миллион долларов; в противном случае — 750 000 долларов.) Любая новая ссуда не может превышать стоимость первоначальной ссуды. См. Кодекс США 26 § 163 (h) (3) (F). См. Также Исследовательская служба Конгресса, «Сезон подачи налоговых деклараций 2018: Удержание процентов по ипотеке», 8 января 2019 г., https://fas.org/sgp/crs/misc/IF11063.pdf.

[8] Налогоплательщики не могут вычитать проценты по ипотеке более чем с двух домов, а второй дом должен использоваться налогоплательщиком в качестве места жительства. Квалифицированное место жительства означает «основное место жительства… налогоплательщика и… 1 другое место жительства налогоплательщика, которое выбирается налогоплательщиком… (и) используется налогоплательщиком в качестве места жительства.См. Кодекс США 26 § 163 (h) (4).

[9] Исследовательская служба Конгресса, «Сезон подачи налоговых деклараций 2018 г .: Удержание процентов по ипотеке».

[10] См., В частности, Кодекс США 26 § 163 (h) (3) (F) (i) (I), Исследовательская служба Конгресса, «Сезон подачи налоговой декларации 2018 г .: Удержание процентов по ипотеке», и Исследовательская служба Конгресса, «2019 г. Сезон подачи налоговой декларации (2018 налоговый год): примеры вычета процентов по ипотечной задолженности и жилищным кредитам », 21 февраля 2019 г., https://fas.org/sgp/crs/misc/IF11111.pdf.

[11] Министерство финансов США, Управление налогового анализа, «Налоговые расходы», 19 октября 2018 г., https://home.treasury.gov/system/files/131/Tax-Expenditures-FY2020.pdf. По оценкам JCT, стоимость HMID в 2018-2022 годах составит 163,2 миллиарда долларов. См. Объединенный комитет по налогообложению, «Оценка федеральных налоговых расходов на 2018–2022 финансовые годы», 4 октября 2018 г., https://www.jct.gov/publications.html?id=5148&func=startdown.

[12] Скотт Истман, «Сколько налогоплательщиков учитываются в соответствии с действующим законодательством?» Налоговый фонд, сентябрь.12, 2019, https://taxfoundation.org/standard-deduction-itemized-deductions-current-law-2019/.

[13] Скотт Гринберг, «Кто перечисляет вычеты?» Налоговый фонд, 22 февраля 2016 г., https://taxfoundation.org/who-itemizes-deductions/.

[14] Стоимость вычета процентов по ипотеке снижается по мере того, как домовладелец выплачивает основную сумму по ипотеке, что делает вычет более ценным в первые годы ипотеки. См. Мори Бэкман, «Как я могу рассчитать размер вычета процентов по ипотеке», The Motley Fool , Mar.11, 2017, https://www.fool.com/retirement/2017/03/11/how-do-i-calculate-my-mortgage-interest-deduction.aspx.

[15] Анна Тайгер и Скотт Истман, «Регрессивность удержаний», Налоговый фонд, 28 июня 2019 г., https://taxfoundation.org/regresstivity-of-deductions/.

[16] Национальная ассоциация риэлторов, «Удержание процентов по ипотеке», https://www.nar.realtor/mortgage-interest-deduction, и обсуждение Вентри-младшего в статье «Случайное удержание: история и критика Налоговая субсидия на проценты по ипотеке.”

[17] Уильям Г. Гейл, Джонатан Грубер и Сет Стивенс-Давидовиц, «Поощрение домовладения через налоговый кодекс», Tax Notes , 18 июня 2007 г., https://www.taxpolicycenter.org/publications/encouraging -homeownership-through-tax-code / full, и Эдвард Л. Глезер и Джесси М. Шапиро, «Преимущества удержания процентов по жилищной ипотеке», Рабочий документ NBER № w9284, 19 октября 2002 г., https: // paper.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=342440.

[18] Глезер и Шапиро, «Преимущества удержания процентов по ипотеке» и Ловенштейн, «Кому нужен вычет процентов по ипотеке?»

[19] Дэн Эндрюс, «Реальные цены на жилье в странах ОЭСР: роль шоков спроса и структурных и политических факторов», Рабочие документы Департамента экономики ОЭСР, №831, 13 декабря 2010 г., https://www.oecd-ilibrary.org/docserver/5km33bqzhbzr-en.pdf?expires=1561745202&id=id&accname=guest&checksum=E62281A3DEF80FC7178B347B097884A1.

[20] Стивен К. Бурасса, Дональд Р. Хаурин, Патрик Х. Хендершотт и Мартин Хоэсли, «Вычеты по ипотечным процентам и домовладение: международный обзор», Швейцарский финансовый институт, серия исследовательских работ N12-06, 13 марта, 2013 г., https://www.nmhc.org/uploadedFiles/Articles/External_Resources/SSRN-id2002865.pdf.

[21] Камила Соммер и Пол Салливан, «Последствия налоговой политики США для цен на жилье, ренты и домовладения», American Economic Review 108 (02): 241-274, февраль 2018 г., https: //files.taxfoundation .org / 201174745 / An-Overview-of-Capital-Gains-Taxes.pdf.

[22] Тамим Баюми и Джелле Баркема, «Мель! Как растущее неравенство подавляет миграцию в США и причиняет боль тем, кто остался позади », Международный валютный фонд, Рабочий документ МВФ № 19/122, 27 июня 2019 г., https: // paper.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=3411031.

[23] Эндрюс, «Реальные цены на жилье в странах ОЭСР: роль шоков спроса и структурных и политических факторов».

[24] Харви С. Розен, Кеннет Т. Розен и Дуглас Хольц-Икин, «Право владения жильем, неопределенность и налогообложение», Серия рабочих документов NBER № 1168, июль 1983 г., https://www.nber.org /papers/w1168.pdf.

[25] Ребекка Н. Морроу, «Миллиарды налоговых долларов, потраченные на раздувание жилищного пузыря: как и почему не удалось удержать процент по ипотеке», Fordham Journal of Corporate & Financial Law 17: 3 (2012), https: // ir.lawnet.fordham.edu/cgi/viewcontent.cgi?referer=https://scholar.google.com/&httpsredir=1&article=1308&context=jcfl.

[26] Вьери Чериани, Стефано Манестра, Джакомо Рикотти, Алессандра Санелли и Эрнесто Зангари, «Налоговая система и финансовый кризис», PSL Quarterly Review 64: 256 (2011), 39-94, https: // pdfs.semanticscholar.org/f541/59644c622730a9dee283c9d8512ff2e36220.pdf.

[27] Кроме того, налогоплательщики могут воспользоваться этим исключением на прирост капитала только один раз в два года.См. Эрика Йорк, «Обзор налогов на прирост капитала», Налоговый фонд, 16 апреля 2019 г., https://taxfoundation.org/capital-gains-taxes/.

[28] Бюджетное управление Конгресса, «Налогообложение доходов от капитала: эффективные ставки и подходы к реформе», октябрь 2005 г., https://www.cbo.gov/sites/default/files/109th-congress-2005-2006/reports/ 10-18-tax.pdf.

[29] Алан Коул, «Вычет процентов — проблемы и реформы», Налоговый фонд, 4 мая 2017 г., https://taxfoundation.org/interest-deductibility/.

[30] Маржинальная инвестиция — это инвестиция «безубыточность», которая принесет достаточно большой доход, чтобы удовлетворить инвесторов после уплаты налогов. Проекты с доходностью ниже этой безубыточной инвестиции не будут реализовываться, потому что они не принесут прибыли, достаточной для удовлетворения инвесторов. См. Бюджетное управление Конгресса, «Налогообложение доходов от капитала: эффективные ставки и подходы к реформе».

[31] Там же.

[32] Эрика Йорк, «Три пункта по вычету процентов по ипотеке», Налоговый фонд, декабрь.8, 2017, https://taxfoundation.org/three-points-mortgage-interest-deduction/.

[33] Алан Коул, «Частичная защита вычета процентов по ипотеке», Налоговый фонд, 20 августа 2013 г., https://taxfoundation.org/partial-defense-mortgage-interest-deduction/.

[34] Бюджетное управление Конгресса, «Бюджетные и экономические данные: налоговые параметры и эффективные предельные налоговые ставки», EMTR on Capital, апрель 2018 г., https://www.cbo.gov/about/products/budget-economic-data.

[35] Эрик Тодер, Марджери Остин Тернер, Кэтрин Лим и Лиза Гетсингер, «Реформирование вычета процентов по ипотеке», Институт городского развития и Центр налоговой политики, апрель 2010 г., http: // urbaninstitute.org / sites / default / files / alfresco / publishing-pdfs / 412099-Reforming-the-Mortgage-Interest-Deduction.PDF.

[36] Джейсон Фихтнер и Джейкоб Фельдман, «Реформирование вычета процентов по ипотеке», Центр Mercatus в Университете Джорджа Мейсона, Рабочий документ № 14-17, июнь 2014 г., https://www.mercatus.org/system/files /Fichtner-Reforming-Mortgage-.pdf.

[37] Бюджетное управление Конгресса, «Налогообложение доходов от капитала: эффективные ставки и подходы к реформе».

[38] Коул, «Вычитаемость процентов — проблемы и реформы».”

21 Налоговые вычеты для арендодателей в 2021 году

11. Страхование арендуемого имущества и страхование невыполнения обязательств по арендной плате

Как и страхование домовладельца для вашего основного места жительства, страховые взносы домовладельца для каждого имущества также не облагаются налогом.

Вы также можете вычесть стоимость страховых полисов по умолчанию при аренде для каждого объекта недвижимости. Не знакомы со страхованием на случай невыполнения арендной платы? Если арендатор перестает платить арендную плату, страховая компания платит ее до тех пор, пока вы не пройдете процесс выселения и не подпишете договор аренды с новым арендатором.Он защищает вас от невыплаты арендной платы арендаторами, поэтому вы никогда не останетесь без арендного денежного потока.

Они тоже не очень дорогие, обычно от 300 до 450 долларов в год. Попробуйте Steady, мы отметили их как надежную страховую компанию, с которой легко работать.

12. Проценты по ипотеке

Все проценты, которые вы платите своему ипотечному кредитору по ссудам на аренду недвижимости, не облагаются налогом. Как упоминалось выше, это вычет «сверх нормы», который просто вычитается из вашего налогооблагаемого дохода от сдачи в аренду собственности.

Но для вашего основного места жительства Налоговое управление США (IRS) ограничивает вычет по ипотечным процентам только до 750 000 долларов по жилищной ипотечной задолженности на 2020 налоговый год.

13. Ипотечное страхование (PMI / MIP)

Ипотечное страхование (кроме банков) не любит никто. Но, по крайней мере, вы можете вычесть стоимость из налогооблагаемого дохода от сдачи в аренду собственности.

Обратите внимание, что ипотечное страхование распространяется только на обычные ссуды и ссуды FHA, но не на частные портфельные ссуды. Если вы взяли ссуду на аренду недвижимости через частного портфельного кредитора, такого как Lending Home или LendingOne, вам не нужно беспокоиться о ипотечном страховании.

Пока вы это делаете, проверьте, не упал ли какой-либо из ваших остатков по ипотеке ниже 80% от соответствующей стоимости собственности. Если это так, вы можете подать заявку на исключение PMI из ссуды и потенциально сэкономить сотни долларов в месяц.

То же самое и с вашим домом, а не только с арендуемой недвижимостью!

14. Бухгалтерские, юридические и другие профессиональные услуги

Все профессиональные сборы, связанные с арендой вашей собственности, не облагаются налогом.Бухгалтерия, бухгалтерский учет, услуги адвоката, агента по недвижимости и любые другие сборы, которые вы выплачиваете за профессиональные услуги, могут быть вычтены из вашего налогооблагаемого дохода. Не забывайте о стоимости любого бухгалтерского программного обеспечения или программного обеспечения арендодателя (кхм!), Которое вы используете.

Тем не менее, TCJA вводит один недостаток: личных расходов на подготовку налогов больше не подлежат вычету из налогооблагаемой базы с 2018 года. Но бухгалтерский учет, например, для вашего ООО или S-corp, связанного с недвижимостью, по-прежнему подлежит вычету как расходы на аренду для арендодателей.Поговорите со своим бухгалтером о том, чтобы переложить как можно больше ваших налоговых расходов на деловую часть бухгалтерских книг!

15. Проверка арендаторов

Если вы заплатили за кредитные отчеты арендатора, проверку наличия судимости, проверку личности, отчеты о выселении, проверку работы и дохода или проверку жилищной истории, эти сборы вычитаются.

Еще лучше, если заявитель оплатит непосредственно стоимость отчета о проверке арендатора. Могу добавить, что наше программное обеспечение для арендодателей позволяет вам это делать!

16.Юридические формы

Купили в этом году договор аренды для конкретного штата? Уведомления о выселении? Контракты на управление недвижимостью? Стоимость юридических форм также подлежит вычету.

Хотя я должен добавить, что мы предлагаем бесплатные письма арендаторам и уведомления о выселении в зависимости от штата, поэтому вам вообще не нужно за них платить.

17. Налог на имущество

В соответствии с Законом о сокращении налогов и занятости домовладельцы могут вычитать налог на арендную собственность в качестве расходов.

Но для домовладельцев это немного сложнее, и даже при том, что это список налоговых вычетов домовладельцев, давайте рассмотрим изменения для домовладельцев, не так ли?

В 2020 налоговом году вы больше не можете удерживать налоги штата и местные налоги, превышающие 10 000 долларов США.Эти государственные налоги включают в себя такие вещи, как: государственный и местный подоходный налог, налоги с продаж, налог на личное имущество и… налоги на собственность домовладельцев.

Что это означает для штатов с высокими налогами, таких как Нью-Йорк, Нью-Джерси или Коннектикут? Что ж, это может означать, что больше людей могут переехать в штаты с более низкими налогами, такие как Флорида, и даже может вызвать снижение стоимости собственности в таких штатах, как Нью-Джерси. Время покажет.

18. Телефоны, планшеты, компьютеры, телефонная связь, Интернет

Купили в этом году новый телефон? Может новый ноутбук или планшет? Если вы используете его для работы, вы, вероятно, сможете убедить своего бухгалтера (и IRS) в том, что расходы должны быть вычтены из вашего налогооблагаемого дохода.Или, что более вероятно, со снижением стоимости, так как большинство этих устройств имеют срок службы, который IRS классифицирует как несколько лет.

Аналогичным образом, для счетов за Интернет, телефонных услуг и т.п., с той оговоркой, что вы должны иметь возможность документально подтвердить, что это было сделано для целей Business . Тонер для принтера, компьютерная бумага, ручки и т.п. сохраните эти квитанции.

19. Лицензионные сборы и регистрационные сборы на аренду недвижимости

Лицензионные и регистрационные сборы иногда являются местным требованием для сдачи в аренду недвижимости.Например, в городе Филадельфия требуется плата за лицензию на аренду вместе с осмотром собственности.

Итак, если вам пришлось купить или продлить лицензию арендодателя или арендовать недвижимость, эта стоимость вычитается.

Кроме того, в некоторых населенных пунктах потребуется лицензия на аренду на время отпуска для краткосрочной аренды, такой как сезонная, AirBnB и т.п. Эти лицензионные расходы также подлежат вычету.

20. Налог на помещение

Есть штаты, которые взимают налог на размещение с собранных сумм арендной платы, сопоставимый с уплатой налога с продаж.Вы видите это чаще в штатах, где краткосрочная аренда является обычным явлением. Флорида, Аризона и Нью-Джерси являются примерами штатов, которые взимают налог на проживание или туристический налог.

Если вы владеете арендуемой недвижимостью в районе, где взимается налог, аналогичный налогу на проживание, то эта сумма не подлежит налогообложению. Однако помните, что размер налога будет отличаться не только от штата к штату, но и от местных юрисдикций, таких как города и округа.

21. Транзитный вычет для юридического лица

TCJA внес значительные изменения в то, как юридические лица (например,г. LLC) и сквозные. Индивидуальные предприниматели, партнерства и юридические лица теперь имеют право на «сквозной» вычет, если арендная деятельность соответствует требованиям для целей налогообложения бизнеса.

Краткая версия заключается в том, что арендодатели могут вычитать 20% дохода от арендного бизнеса из суммы налогооблагаемого дохода от бизнеса. Например, если вы владеете арендуемой недвижимостью, за которую вы получили 10 000 долларов в прошлом году, сквозной вычет снижает ваш налогооблагаемый доход от аренды с 10 000 до 8 000 долларов.Довольно мило, а?

Конечно, есть ограничения. Вычеты постепенно отменяются для плательщиков единого налога со скорректированным валовым доходом более 163 300 долларов США и состоящих в браке налогоплательщиков, зарабатывающих более 326 600 долларов США. Хотя при некоторых условиях арендодатели с более высоким доходом все же могут воспользоваться сквозным вычетом — обязательно обсудите это с вашим бухгалтером.