Решение об отказе перевода жилого помещения в нежилое: Как оспорить решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение?

Содержание

Региональный портал государственных и муниципальных услуг

Прочее

Электронная запись к врачу

медицина 1

безопасность2

безопасность1

Семья и дети

Брак, материнство, льготы многодетным семьям

Паспорта, регистрации, визы

Гражданство и въезд в РФ, регистрация граждан

Транспорт и вождение

Автомобильный, водный и воздушный транспорт

Образование

Дошкольное, среднее и высшее образование

Налоги и финансы

ИНН, налоговые задолженности, декларации и доходы

Пенсия, пособия и льготы

Пенсионные начисления и получение льгот для всех категорий граждан

Лицензии, справки, аккредитации

Отраслевые, профессиональные и личные справки, сертификаты, выписки и лицензии

Квартира, строительство и земля

ЖКХ, оформление прав, кадастровый учет и строительство

Безопасность и правопорядок

Судебные задолженности, оформление оружия, охранная деятельность

Работа и занятость

Профессиональное лицензирование, страхование работников и помощь безработным

Культура, досуг, спорт

Услуги, связанные с библиотеками, туризмом, охотой и спортом

Бизнес, предпринимательство, НКО

Оформление предпринимательской деятельности и других организаций

Производство и торговля

Производство, таможня, торговля и права потребителей

Информация, связь и реклама

Информационные технологии, СМИ, радиоэлектронные средства

Природопользование и экология

Водные ресурсы, недропользование, картография

Здравоохранение, медицина, лекарства

Получение медицинской помощи, оформление инвалидности

Популярные

Муниципальные услуги — Сведения о муниципальной услуге

Полное наименованиеПрием документов и выдача решений о переводе или об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Реестровый номер услуги02/00/019
Форма предоставления в электронном виде
Дата и время последнего обновления информации о получении муниципальной услуги11. 03.2021 9:56
Результат предоставления услуги

Распоряжение администрации города о переводе жилого помещения в нежилое помещение либо распоряжение о переводе нежилого помещения в жилое помещение либо решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое помещение.

Категория заявителя

Физические и юридические лица

Срок предоставления услугиОбщий срок предоставления услуги не должен превышать 45 дней
Перечень оснований для отказа в предоставлении услугисм. пункты 19, 20 Регламента
Перечень документов, необходимых для предоставления услуги
Сведения о платности (безвозмездности) предоставления услуги

муниципальная услуга предоставляется бесплатно

Сведения о порядке досудебного (внесудебного) обжалования
см. раздел V Регламента
Административный (типовой) регламент предоставления услуги (Регламент)

распоряжение администрации города от 27.06.2019 № 190-р (в ред. распоряжения от 10.03.2021 № 77-р)


 


 


Статистика запросов страницы с услугой15376

Статья 24 ЖК РФ. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

Новая редакция Ст. 24 ЖК РФ

1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;

1.1) поступления в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в переводе помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий перевод помещений, после получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

2. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

3. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Комментарий к Статье 24 ЖК РФ

1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение возможен в четырех случаях, исчерпывающим образом определенных в ч. 1 ст. 24 Кодекса. В правовых актах ряда субъектов Российской Федерации условия, при которых допускается отказ в переводе помещений, сформулированы иначе. В силу ст. 4 Вводного закона подобного рода положения актов региональных органов могут применяться лишь в части, не противоречащей Кодексу и должны быть приведены в соответствие с ним.

В то же время нельзя не обратить внимание на то, что, например, такое основание отказа, как «несоблюдение предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения» оставляет слишком большой простор для административного усмотрения при принятии решения.

Как известно, именно допускаемая правом возможность широкого административного усмотрения является одной из основных причин коррумпированности чиновников. Кроме того, невысокий уровень квалификации работников многих органов местного самоуправления неизбежно скажется на качестве юридической оценки степени соблюдения указанных условий. Поэтому подобные правовые нормы, с нашей точки зрения, следует рассматривать в качестве недостатков Кодекса (они, к сожалению, не единичны).

2 — 3. Указанный выше недостаток в известной степени компенсируется предусмотренным Кодексом правом заявителя обжаловать решение об отказе в переводе помещения в судебном порядке. В таких случаях нужно руководствоваться положениями гл. 24 АПК РФ или гл. 25 ГПК РФ в зависимости от подведомственности конкретного дела. Однако реализовать указанное право в условиях неэффективной судебной системы значительно сложнее, чем принять незаконное решение об отказе в переводе помещения.

Другой комментарий к Ст. 24 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Часть 1 комментируемой статьи перечисляет четыре случая отказа в переводе жилого помещения в нежилое и нежилого — в жилое, а именно:

непредставление определенных ч. 2 ст. 23 ЖК документов;

представление документов в ненадлежащий орган;

несоблюдение условий перевода помещения, предусмотренных ст. 22 ЖК РФ;

несоответствие проекта переустройства жилого помещения требованиям законодательства РФ.

Очевидно, в первых двух случаях следует вести речь не об отказе в переводе жилого помещения в нежилое (или наоборот), а об отказе в рассмотрении вопроса о переводе. При этом в первом случае заявителю должно быть предложено представить недостающие документы, а во втором — обратиться в надлежащий орган.

Решение об отказе в переводе помещения необходимо обосновать.

2. Представляется, что, помимо перечисленных в ч. 1, основанием отказа должно быть нарушение прав и законных интересов собственников помещений, примыкающих к переводимому, а также пользователей соседними помещениями (см. комментарий к ст. 23).

3. Заявитель вправе обжаловать решение об отказе в судебном порядке (в соответствии с положениями гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ — в зависимости от подведомственности спора).

Что касается положительного решения, то его могут оспорить собственники (пользователи) помещений, примыкающих к переведенному, если сочтут свои права нарушенными.

последние изменения и поправки, судебная практика

СТ 24 ЖК РФ.

1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в
жилое помещение допускается в случае:
1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов,
обязанность по представлению которых возложена на заявителя;

1.1) поступления в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа органа
государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу
государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный
запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для
перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение
в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не
представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в переводе помещения по указанному
основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий перевод помещений, после
получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю
представить документ и (или) информацию, необходимые для перевода жилого помещения в
нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2
статьи 23 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в
течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода
помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

2. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с
обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

3. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее
чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем
в судебном порядке.

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:

Комментарий к Ст. 24 Жилищного кодекса РФ

1. 1) Орган местного самоуправления до вынесения решения об отказе заявителю может назначить срок для представления недостающих документов. При непредставлении этих документов в установленный срок выносится решение об отказе.

2) При представлении документов в ненадлежащий орган последний выносит решение об отказе в рассмотрении документов в связи с несоблюдением порядка перевода помещений со ссылкой на ч. 1 ст. 23 Кодекса. В решение об отказе включается рекомендация об обращении в местный орган самоуправления по месту нахождения помещения.

3) При невозможности выполнения требований об условиях перевода (в частности, из-за отсутствия технических возможностей) выносится мотивированное решение об отказе в переводе со ссылкой на данные, представленные органами архитектуры и градостроительства, МУП жилищно-коммунального хозяйства и др.

4) Отказ из-за несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства (см. комментарий к ч. 5 ст. 23 Кодекса).

2. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа со ссылкой на нарушения, возможность их устранения и повторного обращения с просьбой о переводе.

3. Эта статья предусматривает возможность непосредственного обжалования решения в суд, исключая возможность обжалования его в вышестоящий орган.

Решение не может быть обжаловано в порядке подчиненности в вышестоящий орган, поскольку принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения является исключительной компетенцией органов местного самоуправления (п. 6 ч. 1 ст. 14 Кодекса).

Региональный портал электронных услуг

ПОРЯДОК ОБЖАЛОВАНИЯ ДЕЙСТВИЙ (БЕЗДЕЙСТВИЯ) ДОЛЖНОСТНЫХ ЛИЦ, А ТАКЖЕ ПРИНИМАЕМЫХ ИМИ РЕШЕНИЙ ПРИ ПРЕДОСТАВЛЕНИИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ УСЛУГИ

Заявители имеют право на досудебное (внесудебное) обжалование действий (бездействия) должностных лиц в ходе предоставления муниципальной услуги.
Заявитель может обратиться с жалобой в том числе в следующих случаях:
1) нарушение срока регистрации запроса заявителя о предоставлении муниципальной услуги;
2) нарушение срока предоставления муниципальной услуги;
3) требование у заявителя документов, не предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Мурманской области для предоставления муниципальной услуги;
4) отказ в приеме документов, предоставление которых предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Мурманской области актами для предоставления муниципальной услуги у заявителя;
5) отказ в предоставлении муниципальной услуги, если основания отказа не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Мурманской области;
6) затребование с заявителя при предоставлении муниципальной услуги платы, не предусмотренной нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Мурманской области;
7) отказ (органа, предоставляющего муниципальную услугу), должностного лица (органа, предоставляющего муниципальную услугу), в исправлении допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления муниципальной услуги документах либо нарушение установленного срока таких исправлений.
Жалоба подается на имя руководителя муниципального органа (главы администрации муниципального образования).
Заявители имеют право обратиться с жалобой в устной форме при личном приеме или направить письменную жалобу.
Письменная жалоба должна содержать:
1) наименование органа, предоставляющего муниципальную услугу, должностного лица органа, предоставляющего муниципальную услугу, либо муниципального служащего, решения и действия (бездействие) которых обжалуются;
2) фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), сведения о месте жительства заявителя — физического лица либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя — юридического лица, а также номер (номера) контактного телефона, адрес (адреса) электронной почты (при наличии) и почтовый адрес, по которым должен быть направлен ответ заявителю;
3) сведения об обжалуемых решениях и действиях (бездействии) (органа, предоставляющего муниципальную услугу), должностного лица (органа, предоставляющего муниципальную услугу), либо муниципального служащего;
4) доводы, на основании которых заявитель не согласен с решением и действием (бездействием) (органа, предоставляющего муниципальную услугу), должностного лица (органа, предоставляющего муниципальную услугу), либо муниципального служащего. Заявителем могут быть представлены документы (при наличии), подтверждающие доводы заявителя, либо их копии.
Жалоба может быть направлена по почте, через многофункциональный центр, с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», официального сайта (органа, предоставляющего муниципальную услугу), единого портала государственных и муниципальных услуг либо регионального портала государственных и муниципальных услуг, а также может быть принята при личном приеме заявителя.
Жалоба, поступившая в (наименование исполнительного органа) или должностному лицу в форме электронного документа, подлежит рассмотрению в порядке, установленном настоящим Административным регламентом. В жалобе гражданин в обязательном порядке указывает свои фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), адрес электронной почты, если ответ должен быть направлен в форме электронного документа, и почтовый адрес, если ответ должен быть направлен в письменной форме. Гражданин вправе приложить к такой жалобе необходимые документы и материалы в электронной форме либо направить указанные документы и материалы или их копии в письменной форме.
Перечень оснований для отказа в рассмотрении жалобы:
— если в жалобе не указаны фамилия заявителя и почтовый адрес, по которому должен быть направлен ответ, ответ на жалобу не дается;
— если в жалобе содержатся нецензурные либо оскорбительные выражения, угрозы жизни, здоровью и имуществу должностного лица, а также членов его семьи, должностное лицо, ответственное за рассмотрение жалобы вправе оставить ее без ответа по существу поставленных в ней вопросов и сообщить заявителю, направившему жалобу, о недопустимости злоупотребления правом.
— если текст жалобы не поддается прочтению, ответ на жалобу не дается, о чем сообщается заявителю, если его фамилия и почтовый адрес поддаются прочтению.
— если в жалобе содержится вопрос, на который заявителю многократно давались письменные ответы по существу в связи с ранее направляемыми обращениями, должностное лицо ответственное за рассмотрение жалобы вправе принять решение о безосновательности очередной жалобы и прекращении переписки с заявителем по данному вопросу при условии, что указанная жалоба и ранее направляемые жалобы направлялись в один и тот же муниципальный орган или одному и тому же должностному лицу. О данном решении уведомляется заявитель, направивший жалобу.
Основанием для начала процедуры досудебного (внесудебного) обжалования является получение жалобы Заявителя лично или письменно .
Жалоба, поступившая в (орган, предоставляющий муниципальную услугу), подлежит рассмотрению должностным лицом, наделенным полномочиями по рассмотрению жалоб, в течение пятнадцати рабочих дней со дня ее регистрации, а в случае обжалования отказа (органа, предоставляющего муниципальную услугу), должностного лица (органа, предоставляющего муниципальную услугу), в приеме документов у заявителя либо в исправлении допущенных опечаток и ошибок или в случае обжалования нарушения установленного срока таких исправлений — в течение пяти рабочих дней со дня ее регистрации.
По результатам рассмотрения жалобы (орган, предоставляющий муниципальную услугу), принимает одно из следующих решений:
1) удовлетворяет жалобу, в том числе в форме отмены принятого решения, исправления допущенных (органом, предоставляющим муниципальную услугу), опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления муниципальной услуги документах, возврата заявителю денежных средств, взимание которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Мурманской области, а также в иных формах;
2) отказывает в удовлетворении жалобы.
Не позднее дня, следующего за днем принятия одного из указанных решений заявителю в письменной форме и по желанию заявителя в электронной форме направляется мотивированный ответ о результатах рассмотрения жалобы.
В случае установления в ходе или по результатам рассмотрения жалобы признаков состава административного правонарушения или преступления должностное лицо, наделенное полномочиями по рассмотрению жалоб, незамедлительно направляет имеющиеся материалы в органы прокуратуры.
Ответ на жалобу, поступившее в орган местного самоуправления или должностному лицу в форме электронного документа, направляется в форме электронного документа по адресу электронной почты, указанному в обращении, или в письменной форме по почтовому адресу, указанному в обращении.
Жалоба считается рассмотренной, если в установленный срок дан письменный ответ заявителю по существу поставленных в жалобе вопросов.
Если заинтересованные лица не удовлетворены решением, принятым в ходе рассмотрения обращения, то решения, принятые в рамках предоставления муниципальной услуги, могут быть обжалованы в судебном порядке.
Порядок подачи, рассмотрения и разрешения обращений, направляемых в суды, определяется законодательством Российской Федерации.
В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации действия (бездействие) должностных лиц, а также решения, принятые в ходе предоставления муниципальной услуги, могут быть оспорены в трехмесячный срок, исчисляемый со дня, когда лицу стало известно о таком решении, действии (бездействии).
Если заявитель полагает, что нарушены его законные права и интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, оно вправе обратиться в арбитражный суд. В случае же, если заявитель полагает, что нарушены его права и свободы, оно вправе обратиться в суд общей юрисдикции.

Статья 24 «ЖК РФ». Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещен…

Статья 24 «ЖК РФ». Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещен…
  1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:
  • непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;
  • поступления в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в переводе помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий перевод помещений, после получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;
  • представления документов в ненадлежащий орган;
  • несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;
  • несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.
  1. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
  2. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Администрация МО «Муринское сельское поселение»

Вчера, в последний день Масленичной недели, в МО «Муринское городское поселение» повеселились на славу: наигрались, натанцевались, наелись блинов, приняли участие в спортивных состязаниях, сожгли чучела Маслениц и попрощались с Зимушой-ЗимойВ…

Номинация «Ай да Масленица»I место — Семья Лаврентьевых (Екатерина, Алексей, Лев)II место — Гусева ПолинаIII место — Боброва Виктория Номинация «Всем блинам блин»I место — Горохов АнтонII место — Семья…

В период с 15 по 26 марта 2021 года, жители Ленинградской области смогут сообщить о фактах, связанных с нарушением законодательства о наркотических средствах и психотропных веществах, по специальному выделенному. ..

Администрация муниципального образования «Муринское городское поселение», Муринский Совет Ветеранов с глубоким прискорбием сообщают, что 9 марта 2021 г. на 92-м году ушел из жизни участник Великой Отечественной войны, юнга Северного…

Доводим до Вашего сведения, что в первом полугодии 2021 года, на основании статьи 5 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»…

19 марта 2021 года Комитет по развитию малого, среднего бизнеса и потребительского рынка проводит третий Ленинградский Форум потребительского рынка (далее Форум), приуроченный к Дню работников бытового обслуживания населения и жилищно-коммунального…

10 марта 2021 года в 19:00 в конференц-зале администрации (г. Мурино, ул. Оборонная, д. 32-А) состоится отчёт главы муниципального образования, главы администрации муниципального образования «Муринское городское поселение» Всеволожского муниципального района…

Постановление Правительства РФ от 25.12.2020 N 2273 «О проведении на территории Российской Федерации эксперимента по маркировке средствами идентификации и мониторингу оборота отдельных видов никотинсодержащей продукции»

Номинации конкурса: «Ай да Масленица» — фото масленичных кукол-чучел, выполненных из любых материалов. — «Всем блинам блин» — фото самой высокой стопки блинов, лучшего украшения блина, блюда из блинов и. ..

14 февраля 2021 года в г.Мурино состоялось открытие лыжного сезона, в котором приняли участие более 60-ти любителей лыжного спорта.Для популяризации этого зимнего вида спорта МКУ «Центр муниципальных услуг» была подготовлена…

Даты начала обязательной маркировки зависят от вида продукции и срока ее хранения: с 1 июня 2021 года начало маркировки категории сыры и мороженое; с 1 сентября (молоко, сливочное масло, творог,…

Пройти процедуру внесудебного банкротства можно в МФЦ Ленинградской области за полгода. Если человек не в состоянии платить по кредитам и счетам, например, потерял работу, случилась авария или тяжелая болезнь, процедура…

11 февраля 2021 года учащиеся МОБУ «СОШ» Муринский ЦО № 1» приняли эстафету у своих соперников из МОБУ Муринская СОШ № 3 по выполнению нормативов ВФСК ГТО в рамках…

МКУ «Центр муниципальных услуг» МО «Муринское городское поселение» сообщает об открытии ЛЫЖНОГО СЕЗОНА и приглашает любителей лыжного спорта с 14 февраля 2021 года на лыжню По адресу: г.Мурино, ул.Оборонная, д.37 кор.2…

Уважаемые жители Мурино! Приглашаем принять участие в фотоконкурсе «ХОЧУ НА ПАПУ БЫТЬ ПОХОЖИМ», приуроченном ко Дню защитника Отечества. Ваша задача: предоставить совместную фотографию или фотоколлаж, где ребёнок повторяет сюжет фотографии, на которой изображен…

МКУ «Центр муниципальных услуг» МО «Муринское городское поселение» приглашает команды организаций, учреждений, любительские команды принять участие в ЧЕМПИОНАТЕ ПО ВОЛЕЙБОЛУ СРЕДИ МУЖСКИХ КОМАНД СОРЕВНОВАНИЯ ПРОЙДУТ 21 февраля 2021 года Подробная. ..

Ограничения на передачу недвижимого имущества

Современные Недействительные ограничения на возможность передачи недвижимого имущества

Меньшие ограничения на возможность отчуждения собственности могут быть действительными, в зависимости от того, как далеко они зашли и сколько они отрицательно влияют на поток торговли. Ограничение пользования имуществом в течение ограниченного времени после продажи, например, может быть действительным. Давайте посмотрим на несколько примеров ограничений, которые в целом допустимы, а затем некоторые из них это не так.

Относится частичное пресечение отчуждения к ограничению отчуждения, которое является квалифицированным. «Разумные ограничения» Доктрина предоставляет руководящие принципы того, что считается действительным частичным ограничением. Ограничение отчуждения будет классифицироваться как действительное частичное ограничение, если оно ограничивает собственность переводы на (A) ограниченный срок И (B) для разумной цели.

Например, A, который владеет и проживает в Blackacre передает половину своего интереса к Blackacre своей сестре Б.В договор о передаче этой половины процента, A включает положение, в котором говорится: что « В течение жизни A и B каждый партия обещает не передавать свой интерес к Blackacre никому, кроме членов семьи без согласия другой стороны.

Целью ограничения является предотвратить принуждение любой из сторон жить с кем-то, кто не является семьей член. Поскольку эта цель разумна и из-за продолжительности жизни ограничение, это ограничение, вероятно, будет считаться действительным.

Разумные ограничения в коммерческих также допустимы сделки с недвижимостью и продажа. Пример разумным ограничением может быть ситуация, когда владелец ресторана продает половину своего лот с условием, что покупатель не откроет на этом сайте конкурирующий ресторан. Половина лота на ближайшие 20 лет. Поскольку эти ограничения являются продуктом сделки на расстоянии вытянутой руки, сделки, совершаемые по сделке, они обычно считаются разумный.

Другой пример общего приемлемое ограничение на отчуждение — это «преимущественное право отказа», что означает что передающая сторона оставляет за собой право иметь первую возможность приобрести собственность по решению собственника продать на тех же условиях, которые предлагает третье лицо (или на условиях, продиктованных ограничением).Хотя право первого отказ ограничивает возможность собственника недвижимости продать ее, не обязательно ограничивать коммерческие возможности, доступные в отношении собственность, потому что лицо с правом преимущественного отказа все еще должно соответствовать экономические условия стороннего оферента.

Как и в других примерах, права первый отказ должен быть разумным, что означает, что право первого отказа позволяет владелец контракта на покупку на тех же условиях, что и другой предлагает.Кроме того, в контракте должна быть предусмотрена четкая процедура выполнения право преимущественной покупки, и в нем также должно быть предусмотрено разумное время для осуществление права преимущественной покупки.

И наоборот, есть несколько категорий ограничений на отчуждение, запрещенных законом. Например, ограничения которые запрещают переносимость на защищенные классы людей, почти обязательно аннулируется. Таким образом, нельзя передавать имущество при наложении ограничения по таким категориям, как раса, религия, этническая принадлежность или пол.

В деле Верховного суда 1948 года, Shelley v. Kraemer , афроамериканец Семья стремилась купить дом в Сент-Луисе. Дом, который они хотели покупка, однако, подпадала под действие ограничительного в расовом отношении соглашения, в соответствии с которым Владельцы здания согласились не продавать его никому, кроме европеоидной расы.

Суд постановил, что заветы были неконституционные ограничения на отчуждение. Если бы государственный суд соблюдал заветы запретив продажу дома людям определенной расы, тогда это было бы «Дискриминационные действия государства», нарушающие Конституцию. Суд установил, что Гарантия Четырнадцатой поправки равной защиты законов включает: права человека на приобретение и распоряжение имуществом. Принцип, лежащий в основе Shelley , был значительно расширен. более широкий спектр ограничений сегодня.

В дополнение к конституционным принципам в Shelley и в любом применимом штате правил, Конгресс принял Закон о справедливом жилищном обеспечении в 1968 году, который запретил жилье дискриминация при продаже и аренде жилья. Закон сделал незаконным дом отказать собственнику или домовладельцу в переговорах о жилье, сделать жилье недоступным, устанавливать различные условия или привилегии для продажи или аренды дома, или предоставлять различные жилищные услуги в зависимости от предполагаемого покупателя или арендатора раса, цвет кожи, религия, пол, семейное положение или национальное происхождение.[8]

Правила ограничений на отчуждение отражает баланс конкурирующих принципов. С одной стороны, у вас есть рыночный принцип, который способствует разрешению любой коммерческой сделки, которая стороны соглашаются. С другой стороны, ограничения на отчуждение должны быть ограничены, так что они не заходят слишком далеко в ограничении способности делать экономические использование собственности или для достижения дискриминационных или аморальных целей. Этот презентация иллюстрирует некоторые эффекты проверки баланса между эти принципы.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое

Постановлением Кабинета Министров от 09.03.2016 № 70 утверждено Положение о порядке выдачи разрешения на перевод помещения в нежилую категорию.

Разрешение выдается уполномоченным органом на основании заявлений юридических и физических лиц — субъектов предпринимательства, поданных через единые центры оказания государственных услуг предприятиям по принципу «одного окна».

Разрешение выдается на основании заключения Исполнительной власти о переводе жилого помещения в нежилую категорию, представленного в уполномоченный орган по результатам учебного кабинета.

При рассмотрении заявки взимается комиссия:

• в Ташкенте — 20% минимальной заработной платы;

• в Нукусе и районных центрах — 10% минимальной заработной платы;

• на территориях районов и городов областного подчинения — 30% минимальной заработной платы.

К разрешительным требованиям и условиям преобразования нежилого помещения в категорию относятся:

— Внесенные изменения в структуру здания не должны приводить к снижению устойчивости собственности;

— Соблюдение санитарных правил, норм и гигиенических норм при определении функционального назначения жилых помещений;

— Помещение не должно быть в аварийном состоянии или непригодным для перевода в нежилую категорию;

— Обязательное соблюдение экологического законодательства;

— Расположение помещения на первом этаже;

— Предотвращение количества изменений и расположения эвакуационных выходов;

— Помещение не подлежит включению в целевое назначение жилищного фонда

— Наличие возможности сделать отдельный вход;

— Помещение не должно быть предметом судебных споров.

Для перевода заявитель должен подать заявку в центр «Единого окна» или в уполномоченный орган через единый портал онлайн-госуслуг. Документы подаются в электронном виде, подтверждаются электронной подписью.

К заявлению необходимо приложить:

— Нотариально заверенное письменное согласие собственников помещения и совершеннолетних членов семьи;

— Согласие КЭН в многоквартирных домах;

— документ, подтверждающий оплату сбора за рассмотрение заявки.

Уполномоченный орган рассматривает заявление, выдает разрешение или отказывает в этом в срок, не превышающий 11 дней со дня подачи документов.

В разрешении может быть отказано, если:

— Документы заявителя не полностью;

— Несоответствие помещения разрешительным требованиям и условиям;

— Наличие в документах недостоверной или искаженной информации;

— Наличие мотивированного отрицательного заключения по результатам исследования.

Отказ в выдаче разрешения по иным причинам, в том числе нецелесообразности, не допускается.

В случае принятия решения об отказе в выдаче разрешения заявителю дается период (не менее 10 рабочих дней с момента получения уведомления об аннулировании), в течение которого он имеет право устранить причины отказа и предоставить документы на пересмотр.

Заявитель имеет право обжаловать отказ в выдаче разрешения, а также действия (бездействие) официального органа.

Разрешение выдается бессрочно.

В случае утери или повреждения разрешения заявителю выдается дубликат, за выдачу разрешения не взимается.

Дела о приостановлении, прекращении, возобновлении и отзыве производятся в порядке, предусмотренном статьями 22-25 Закона «О порядке лицензирования в сфере предпринимательства».

Право арендодателя-арендатора | Wex | Закон США

Обзор

Закон о арендодателях и арендаторах регулирует аренду коммерческой и жилой недвижимости.Он состоит в основном из статутов штатов и общего права. Ряд штатов основывают свое статутное законодательство либо на Едином законе о домовладельцах и квартиросъемщиках (URLTA), либо на Типовом кодексе домовладельцев и арендаторов жилых помещений. Кроме того, федеральное статутное право может иметь значение во время национальных / региональных чрезвычайных ситуаций и для предотвращения форм дискриминации.

Четыре основных типа отношений арендодатель-арендатор

Правовые отношения между арендодателем и арендатором основаны как на договорном, так и на имущественном праве.Арендатор имеет имущественный интерес в земле (исторически не являющийся недвижимостью) в течение определенного периода времени, прежде чем имущественный интерес переходит обратно к арендодателю. См. памятников государственной собственности. Хотя эти четыре типа отношений в целом верны, они регулируются законодательными актами штата, а также фактическим договором аренды, согласованным между домовладельцем и арендатором.

Срок аренды обычно классифицируется по 1 из 4 категорий:

  1. Срок аренды
    1. Отношения длятся в течение фиксированного периода, который заранее согласовывается как арендодателем, так и арендатором.Когда период заканчивается, то же самое происходит и с собственническими правами арендатора /
    2. В этих отношениях арендатор имеет право владеть землей, ограничивать доступ других (в том числе землевладельца, а также сдавать в субаренду или уступать собственность).
  2. Периодическая аренда
    1. Отношения автоматически возобновляются, если домовладелец заранее не уведомляет о расторжении
    2. В этих отношениях арендатор имеет право владеть землей, ограничивать других (включая арендодателя в доступе на землю и сдавать в субаренду или передавать имущество).
  3. Аренда по желанию
    1. Нет фиксированного периода окончания. Отношения продолжаются столько, сколько желает арендатор и арендодатель.
  4. Аренда с правом собственности
    1. Арендатор продолжает проживать в собственности после истечения срока аренды.

Отношения арендодателя и арендатора основаны на обязанностях, запрещенных статутным правом, общим правом или индивидуальной арендой. В основе всех договоров аренды лежит подразумеваемое соглашение о спокойном наслаждении.Этот договор гарантирует арендатору, что его владение не будет нарушено кем-либо, имеющим более высокий законный титул на землю, включая домовладельца.

Передача доли арендатора

Переуступка и субаренда

С учетом ограничений, прямо указанных в договоре аренды, арендатор обычно может передать свою долю собственности третьей стороне. Эта передача принимает форму двух различных действий:

  1. Переуступка — арендатор полностью передает свою долю в собственности третьей стороне.Третья сторона фактически становится новым арендатором.
  2. Субаренда — арендатор передает свой интерес третьей стороне, но арендатор сохраняет ревизионный интерес. Арендатор становится субарендатором, а третье лицо — субарендатором.
    1. Под «ревизионным процентом» подразумевается то, что при определенных согласованных условиях проценты по собственности возвращаются субаренденту. Когда это произойдет, субарендатор потеряет интерес к собственности.

Приватность

Всякий раз, когда стороны намереваются передать долю, они всегда должны учитывать причастность к наследству и причастность договора:

  1. Право собственности — это относится к сторонам, фактически ответственным за имущество.
    1. В субаренде домовладелец, арендатор и субарендатор находятся в частной собственности.
    2. При переуступке только домовладелец и субарендатор находятся в праве собственности.
  2. Конфиденциальность договора — это относится к сторонам по договору о недвижимости.
    1. В субаренду или переуступку сюда входят арендодатель, арендатор и субарендатор.

Ограничения на передачу

Как указано выше, возможность передачи процентов подлежит определенным ограничениям, установленным договором аренды между арендодателем и арендатором.Как правило, существует 3 таких статьи, которые могут использоваться в договоре аренды:

  1. Оговорка о единоличном усмотрении — арендодатель может отказаться от субаренды по любой причине или без причины, но не по плохой причине.
  2. Оговорка о разумности — арендодатель может отказаться от субаренды на коммерчески разумной основе (подробно описано ниже).
  3. В аренде нет стандарта — аренда может потребовать согласия арендодателя, но договор аренды может не выражать стандарт, определяющий согласие.

Коммерческая обоснованность

Что касается «коммерчески обоснованного» стандарта, суды будут использовать балансирующий тест, в котором суд уравновесит коммерческие разумные и неразумные факторы, чтобы определить, отказался ли домовладелец от субаренды на основании коммерчески разумных или коммерчески необоснованных факторы. Если отказ был коммерчески необоснованным, суд прикажет домовладельцу разрешить субаренду.

  1. Разумные факторы (неполный список):
    1. финансовая ответственность предполагаемого правопреемника / субарендатора; пригодность предполагаемого использования цессионарием / субарендатором для конкретной собственности; законность предполагаемого использования цессионарием / субарендатором; необходимость изменения помещения в связи с предполагаемым использованием цессионарием / субарендатором; характер занятости (т. е. офис, фабрика, клиника и т. д.)
  2. Необоснованные факторы (неполный список):
    1. отказ исключительно на основании личного вкуса, удобства или чувствительности; отказ с целью взимания более высокой арендной платы, чем первоначально оговорено; отказ на основании религиозных возражений

Под выселением подразумевается, что домовладелец запрещает арендатору пользоваться имуществом, обычно из-за того, что арендатор существенно нарушает договор аренды и / или не платит согласованную арендную плату.

Арендодатель, однако, не может выселить арендатора в отместку за то, что арендатор сообщил о жилищных нарушениях или других проблемах с состоянием собственности.Обычно это называют доктриной ответного выселения.

Обычно у арендодателя есть один из двух способов выселения арендатора:

  1. Самостоятельное выселение
    1. Арендодатель физически входит в помещение и заставляет арендатора покинуть его. Однако муза домовладельца применяет лишь разумное количество силы. В ограниченном числе юрисдикций, где все еще разрешены выселения с целью самопомощи, суд определит, какое «разумное» количество силы будет.
  2. Подать в суд на арендатора.
    1. Арендодатель может подать иск о выселении арендатора. Если суд выносит решение о выселении, домовладелец должен разрешить сотруднику правоохранительных органов привести решение в исполнение.

Однако в большинстве юрисдикций не допускается выселение с целью самопомощи. Следовательно, для того, чтобы домовладелец выселил арендатора, арендодатель обычно должен подать иск против арендатора в суд и позволить суду привести в исполнение постановление о выселении.

Конструктивное выселение

Конструктивное выселение — это когда арендатор покидает арендованное имущество из-за поведения арендодателя, которое существенно мешает согласованной цели арендатора и препятствует тому, чтобы имущество было сдано в аренду.

Конструктивное выселение вызвано противоправным поведением домовладельца. Противоправное поведение может быть удовлетворено путем неправомерного бездействия, когда арендодатель выполняет одно из пяти действий:

  1. не выполняет обязательства по аренде
  2. не может надлежащим образом поддерживать и контролировать общую площадь
  3. нарушает установленную законом обязанность перед арендатором
  4. не выполняет обещанный ремонт
  5. допускает неприятное поведение

Помимо существенного упущения домовладельцем одного из этих 5 элементов, арендатор также должен покинуть собственность в разумные сроки.В противном случае арендатор отказывается от права на конструктивное требование о выселении. Кроме того, если арендатор уезжает по истечении разумного периода времени, суд может установить, что арендатор отказался от жилья (обсуждается ниже).

В некоторых юрисдикциях допускается частичное конструктивное выселение. Это происходит, когда конкретная часть арендованного имущества становится непригодной для использования арендодателем. В результате суд вынесет решение о конструктивном выселении этой части арендуемого имущества. Для частичного конструктивного выселения обычно требуются те же элементы, что и для обычного конструктивного выселения.

Конструктивное выселение происходит, когда домовладелец делает помещение непригодным для проживания.

Отказ от жилья

Отказ от жилья происходит, когда арендатор отвечает всем 3 из следующих факторов:

  1. Арендатор безосновательно освобождает арендованное имущество
  2. Арендатор не имеет намерения возвращаться в собственность
  3. Арендатор не выплачивает арендную плату

Чтобы взыскать за отказ, домовладелец может предпринять одно из трех действий:

  1. Подать в суд на арендатора за всю причитающуюся арендную плату
  2. Прекратить договор аренды
  3. Уменьшить ущерб, приобретя другого арендатора, а затем предъявив иск предыдущему арендатору за любую потерю арендная плата
    1. Отметим, что если кто-то предлагает заплатить за недвижимость меньше рыночной стоимости, а владелец отказывается, это не является отказом от компенсации ущерба.

Жилищные кодексы были установлены для обеспечения того, чтобы жилые единицы аренды были пригодны для проживания в время аренды и во время аренды.В большинстве штатов есть подразумеваемая гарантия пригодности для проживания. Это требует от домовладельца строгого соблюдения строительных норм и правил жилищного строительства. Если в договоре аренды содержится пункт об отказе от подразумеваемой гарантии пригодности для проживания, суд обычно отказывает в исполнении этого пункта.

При нарушении гарантии пригодности для жилья суды обычно допускают одно из трех средств правовой защиты:

  1. Арендатор может удерживать арендную плату до тех пор, пока арендодатель не отремонтирует недвижимость
  2. Арендатор сможет удерживать арендную плату и может использовать деньги для оплаты ремонта вместо этого
  3. Арендатор сможет подать иск о возмещении ущерба

Согласно третьему методу (предъявление иска о возмещении ущерба), обычно существует 3 метода взыскания:

  1. Суд вычитает стоимость поврежденного имущества из неповрежденная стоимость имущества
  2. Суд вычтет сумму поврежденной арендной платы из стоимости арендной платы в неповрежденном состоянии
  3. Уменьшение в процентах
    1. Это относится к проценту, на который использование арендатором помещения и пользование им были уменьшены из-за непригодных для проживания условий .Для этого суд рассмотрит существенность дефектов и продолжительность их существования.

Дискриминация

Федеральный закон запрещает дискриминацию на рынке жилья и аренды. См. Закон о гражданских правах 1866 года и 42 Кодекса США, глава 45, Федеральный закон о справедливом жилищном обеспечении.

Neithamer v Brenneman Property Services Inc (1999) — ведущее дело, касающееся дискриминации арендодателем потенциального арендатора.Суд в этом случае создал тест (показанный ниже) на случай, когда домовладелец допускает дискриминацию потенциального арендатора.

Если истец (потенциальный арендатор) не предлагает прямых доказательств дискриминации, то истец должен доказать дело prima facie , которое состоит из 4 компонентов. Бремя доказывания всех четырех компонентов лежит на истце; если он это сделает, то суд сочтет, что арендодатель действовал в нарушение Закона о справедливом жилищном обеспечении, сделав вывод о незаконной дискриминации:

  1. Истец является членом защищенного класса, и арендодатель знал об этом или подозревал, что это правда
  2. Истец подал заявку и был квалифицирован для сдачи в аренду рассматриваемой собственности
  3. Ответчик отклонил ходатайство истца
  4. После этого имущество оставалось доступным и не сдавалось в аренду.Roommate.com (2007), однако, установил ограничение для правила от Neithamer . Справедливое жилищное обеспечение суд постановил, что антидискриминационные положения Закона о справедливом жилищном обеспечении не применяются к выбору соседей по комнате.

    Кроме того, есть еще 2 ситуации, когда домовладелец освобождается от действия Закона о справедливом жилищном обеспечении. Когда физическое лицо является домовладельцем одноквартирного дома или когда физическое лицо является домовладельцем занимаемого владельцем жилища с 4 или менее квартирами, то домовладелец также будет освобожден от действия Закона о справедливом жилищном обеспечении.

    Право первого отказа — Local Housing Solutions

    Обзор

    Полисы с правом преимущественного отказа могут использоваться в двух контекстах для сохранения фонда арендуемого жилья.

    Во-первых, они могут помочь сохранить постоянную доступность выделенного доступного арендного жилья, уделяя приоритетное внимание целеустремленным покупателям, когда владелец субсидируемой арендуемой собственности решает прекратить участие в программе субсидирования. Во-вторых, они могут применяться к несубсидируемой арендуемой собственности, помогая сохранить доступность съемных единиц и в некоторых случаях облегчая переход на специализированную аренду по доступным ценам. Приемлемые покупатели могут включать ассоциации арендаторов, некоммерческие и коммерческие застройщики и / или государственные или местные правительственные учреждения — всем из которых обычно требуется более длительные сроки для сбора финансирования и могут возникнуть трудности с конкуренцией с рыночными застройщиками или застройщиками предметов роскоши. Политика права преимущественного отказа может предоставить этим покупателям исключительный период, в течение которого они могут сделать предложение о собственности, или возможность соответствовать любому предложению, сделанному частным покупателем. Политика права преимущественного отказа помогает сохранить арендуемое жилье и предотвратить преобразование субсидируемой арендуемой собственности в другое использование, особенно на сильных и / или растущих рынках жилья, за счет возможности их продажи заинтересованным сторонам, которые привержены долгосрочной доступности.На рынке мягкого жилья Несмотря на отсутствие стандартного определения отрасли, смягчающийся рынок относится к любому району, рыночной зоне или региону, которые демонстрируют снижение цен или ухудшение других рыночных условий, о чем свидетельствует избыток имеющихся запасов или увеличенное время маркетинга. [адаптировано из HUD] политика права первого отказа может помочь защитить качество жилья и замедлить вторжение хищников.

    В этом разделе описаны некоторые соображения для городов, поселков и округов, заинтересованных в создании программы права преимущественной покупки.

    Подход

    Сообщества, которые применяют политику преимущественного отказа, должны будут установить механизм, с помощью которого арендная недвижимость предоставляется правомочным покупателям. Подходит к диапазону ограничений и включает :

    • Предоставление предварительного уведомления, во время которого город имеет неисключительное право идентифицировать покупателя (без обязательства со стороны субсидируемого владельца собственности продать этой стороне)
    • Предложение истинного «права преимущественной покупки», в котором правомочным покупателям предоставляется возможность соответствовать существующему предложению о покупке
    • Установление «права делать предложение», которое дает правомочным покупателям исключительные права делать предложение в течение определенного периода времени; если предложение не принято, правомочным покупателям обычно предоставляется право первого отказа от соответствия любому последующему предложению о покупке, которое владелец принимает
    • Предотвращение частных продаж и требование к владельцам продать собственность по справедливой рыночной стоимости назначенному покупателю; в этом случае цена обычно определяется независимыми оценщиками

    Положения об уведомлении, встроенные в каждый из этих подходов, требуют, чтобы владельцы информировали сообщество и нынешних арендаторов о своем намерении продать или преобразовать собственность и часто о характере их прав в соответствии с политикой права преимущественного отказа. Сроки уведомления могут составлять от нескольких месяцев до нескольких лет. Заблаговременное уведомление дает ассоциациям арендаторов возможность организовать и вместе с другими потенциальными покупателями обеспечить финансирование для подготовки к тому, чтобы сделать добросовестное предложение.

    Города и округа также должны установить требования, относящиеся к процессу и срокам, которых владельцы должны придерживаться при уведомлении сообщества о своем намерении продать или преобразовать собственность, и которым должны следовать потенциальные покупатели, делая предложение.Сюда входят требования относительно сроков предварительного уведомления жильцов здания, которое, как правило, должно быть предоставлено в письменной форме от 3 месяцев до нескольких лет до планируемой продажи или преобразования, период времени, в течение которого потенциальные покупатели должны сделать предложение (обычно От 30 до 90 дней), а также процесс, используемый для определения справедливой рыночной стоимости собственности (в случаях, когда город или округ имеет исключительное право на покупку).

    Покрытие

    Сообщества также должны будут указать обстоятельства, при которых будет задействовано право преимущественной покупки: (а) для поддержки сохранения выделенного доступного жилья, (б) для сохранения доступности арендуемого жилья в целом или и того, и другого.

    1. Сохранение специального доступного арендного жилья

    Некоторые местные юрисдикции ограничивают применимость своей политики права преимущественной покупки к выделенному доступному арендуемому жилью. Право срабатывает, когда владельцы недвижимости указывают на свое намерение отказаться от федеральной, государственной или местной программы субсидирования арендной платы и преобразовать собственность в другое использование — будь то жилое (например, преобразование доступной арендной платы в единицы по рыночной ставке или кондоминиумы) или нежилое. .Это положение действует в отношении федерального налогового кредита на жилье с низким доходом. Снижение налога в размере доллар к доллару в отношении федеральных налоговых обязательств предоставляется застройщикам на основе критериев, изложенных в квалифицированном плане распределения штата. Это основной источник финансирования для увеличения и сохранения предложения доступных для аренды домов. Программа (LIHTC): положения программы предоставляют квалифицированным некоммерческим организациям право преимущественного права на покупку проектов LIHTC и сохраняют ограничения на аренду, если в конце 15-летнего периода соблюдения требований владельцы запрашивают разрешение на продажу или преобразование проекта для другого использования. .Города также могут установить триггерную точку в качестве предлагаемой продажи или сноса собственности.

    1. Сохранение арендного жилья в целом

    Некоторые местные юрисдикции устанавливают более широкие права на первый отказ, которые охватывают несубсидированную аренду, а также специальную доступную арендную недвижимость. Такой подход может помочь предотвратить перемещение и сохранить доступность съемных единиц, которые в противном случае могли бы быть преобразованы в кондоминиумы или нежилые помещения.В местных юрисдикциях необходимо установить четкое руководство в отношении того, какие объекты аренды подлежат требованиям права преимущественной покупки. В некоторых случаях страховое покрытие определяется годом, когда недвижимость была построена (например, все арендные объекты, построенные до 1995 года, подпадают под действие полиса). Такой упор на более старую арендуемую недвижимость направлен на то, чтобы не сдерживать строительство нового жилья. Некоторые политики также включают пороговые значения размера, ограничивающие охват объектами недвижимости с определенным количеством квартир (например, жилые комплексы с 20 и более объектами).

    Право на участие

    Политика права преимущественного отказа должна определять типы организаций, которые имеют право на покупку недвижимости, а также критерии, которые будут учитываться городом или округом при принятии решения об утверждении предложения. Многие сообщества распространяют это право на некоммерческие и коммерческие организации, движимые миссией, как местные, так и национальные, при условии, что они соглашаются сохранять доступность на уровне, установленном сообществом, в течение определенного периода времени.Ассоциации арендаторов здания (или организации, действующей от ее имени) также обычно предоставляется первая возможность сделать предложение или сопоставить существующее предложение. В некоторых общинах список правомочных покупателей также включает в себя жилищно-коммунальный департамент и / или местное жилищное агентство.

    Хотя решение о подаче и принятии предложения принимается владельцем здания и потенциальным покупателем, некоторые города и округа оставляют за собой право одобрить продажу и подтвердить квалификацию покупателя.Критерии, используемые для оценки силы потенциальных покупателей, часто включают продемонстрированный опыт эксплуатации доступного жилья и подтверждение готовности приобрести недвижимость (то есть доступ к финансированию через коммерческий банк и / или программу субсидий). Местные жители, рассматривающие политику права преимущественного отказа, должны тщательно продумать необходимые места для мониторинга и вынесения судебного решения, необходимые для успеха этой политики.

    Прочие

    соображения
    • Поддержка ассоциаций арендаторов. Ассоциации арендаторов, пытающиеся реализовать право преимущественной покупки, обычно нуждаются в существенной финансовой помощи и технической помощи, чтобы сделать успешное предложение. Некоторые общины создали дополнительные программы, которые помогают ассоциациям арендаторов управлять покупкой и эксплуатацией жилого дома. Города также могут захотеть определить некоммерческие организации, которые имеют опыт проведения операций по сохранению и могут выступать в качестве партнеров, помогая ассоциациям арендаторов на протяжении всего процесса.
    • Использование права преимущественной покупки для преобразования единиц по рыночной ставке в специальные доступные единицы. В некоторых случаях право преимущественной покупки дает возможность создавать новые специализированные доступные единицы аренды. Например, округ Монтгомери, штат Мэриленд, требует, чтобы ассоциации арендаторов, округ и Комиссия по жилищным возможностям (государственное жилье округа — федеральная программа, посвященная обеспечению достойного и безопасного арендного жилья для семей с низкими доходами, пожилых людей и лиц с ограниченными возможностями.Около 1,2 миллиона домов проживают в государственных жилищных единицах, находящихся в ведении более 3 000 жилищных органов. Программы различаются по типам и размерам. агентство) получить право первого отказа в соответствии с добросовестным предложением о покупке арендного жилья, построенного до 1981 года. Если округ или Комиссия по жилищным возможностям приобретает недвижимость, некоторые или все квартиры могут быть зарезервированы для лиц с низким или средним доходом. домохозяйства. Более подробная информация доступна в Кодексе округа Монтгомери, раздел 53A.

    Примеры

    • В Portland, OR , владельцы собственности, которые планируют отказаться от федерального контракта на оказание помощи в аренде на основе проекта, должны заранее уведомить город и затронутые арендаторы не менее чем за 210 дней об отказе от долгосрочного контракта и 150 дней при продлении на год.В течение периода уведомления владельцы должны разрешить городским властям проводить разумные проверки собственности и отчеты владельцев, хранящиеся в файле с HUD и Департаментом жилищного и коммунального хозяйства штата, и не могут предпринимать никаких действий, которые могут помешать городским властям вести переговоры о покупке свойство. К объектам аренды, состоящим из 10 или более квартир, которые участвуют в определенных программах субсидирования арендной платы, предлагаемых городом или штатом, применяются дополнительные требования. Если изменение способа использования приведет к потере жилья, доступного домохозяйствам с доходом до 80 процентов от среднего дохода семьи, владелец должен предоставить уведомление за 90 дней, в течение которых город имеет исключительное право сделать предложение о покупке. собственности или для согласования покупки владельцем, который сохранит доступность.Арендаторы продаваемых или переоборудованных зданий получают особую защиту от беспричинного выселения и повышения арендной платы, а также помощь владельца при переезде. Для получения дополнительной информации о контракте на оказание помощи в аренде на основе федерального проекта Портленда, щелкните здесь .
    • Закон штата Вашингтон, округ Колумбия, Закона о возможностях арендатора для покупки (TOPA) дает арендаторам округа Колумбия право преимущественной покупки, если владелец решит продать недвижимость. Ранее закон применялся ко всей аренде, включая многоквартирные дома и дома на одну семью.В марте 2018 года городской совет округа Колумбия проголосовал за освобождение домов на одну семью от TOPA, отметив, что закон использовался для поддержки продажи только 19 объектов недвижимости арендаторам за 6-летний период, но оставил продавцов домов уязвимыми для тактики отсрочки и другие недобросовестные действия арендаторов, не заинтересованных в покупке объекта. Противники поправки выразили озабоченность по поводу отмены мер защиты для арендаторов с низкими доходами. TOPA чаще используется арендаторами в многоквартирных домах, а районный департамент жилищного строительства и общественного развития предлагает программу ссуд, которую можно использовать для выплаты начального капитала, внесения задатка и приобретения многоквартирных домов ассоциациями арендаторов.Департамент также предоставляет бесплатные услуги по развитию и помогает с подготовкой юридических документов и заявок на получение кредита. Кроме того, в конце 2020 года ShelterForce опубликовала статью, в которой резюмировали некоторые ключевые уроки, извлеченные из программы TOPA.

    Связанные ресурсы Эти ресурсы предоставляют полезную информацию по теме и включают источники, использованные при подготовке этого краткого обзора.

    Разработка программ
    • Краткий обзор государственных и местных законов о сохранении покупок, Бюллетень жилищного права (ноябрь-декабрь 2006 г. ). В этой статье дается подробный обзор различных компонентов политики права преимущественной покупки, а также приводится сводная таблица с описанием положений в пять городов.
    • Законы об уведомлении и праве преимущественного отказа, инструментарий для инклюзивных сообществ — Этот веб-ресурс описывает основы постановления о праве преимущественного отказа Закон, принятый местным правительством по вопросу, находящемуся в пределах его юридической силы. и предоставляет примеры из практики таинств в трех городах.
    • Сохранение многоквартирного арендуемого жилья в Остине: инструментарий, Школа права Техасского университета (апрель 2007 г.) — в этом отчете обсуждаются различные инструменты, в том числе требования об уведомлении и правах на первый отказ.В рецензию включены краткие примеры политик из нескольких городов и штатов.
    Местный пример
    • Положения о праве первого отказа, округ Принс-Джордж, Мэриленд (ноябрь 2015 г.) — Положения, установленные Департаментом жилищного строительства и общественного развития округа Принс-Джордж, подробно описывают подход округа к сохранению многоквартирных домов, сдаваемых в аренду, доступных для людей с низким и средним уровнем дохода. домохозяйства.
    • Закон о возможностях арендатора для покупки (TOPA), различные локации (июль 2020 г.) — В этой статье Shelterforce описывается, как счета TOPA способствуют передаче права собственности на недвижимость в руки арендаторов и застройщиков доступного жилья, позволяя арендаторам воспользоваться преимущественным правом покупки.

    См. Также:
    Запасы для сохранения
    Демонстрационная программа помощи в аренде (RAD)
    Целенаправленные усилия по созданию и сохранению специального доступного жилья в богатых ресурсами районах

    Исключение переоценки для передачи между родителем и ребенком