Решение об отказе перевода жилого помещения в нежилое: Как оспорить решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение? — ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПОРТАЛ ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

Содержание

Региональный портал государственных и муниципальных услуг

Прочее

Электронная запись к врачу

медицина 1

безопасность2

безопасность1

Семья и дети

Брак, материнство, льготы многодетным семьям

Паспорта, регистрации, визы

Гражданство и въезд в РФ, регистрация граждан

Транспорт и вождение

Автомобильный, водный и воздушный транспорт

Образование

Дошкольное, среднее и высшее образование

Налоги и финансы

ИНН, налоговые задолженности, декларации и доходы

Пенсия, пособия и льготы

Пенсионные начисления и получение льгот для всех категорий граждан

Лицензии, справки, аккредитации

Отраслевые, профессиональные и личные справки, сертификаты, выписки и лицензии

Квартира, строительство и земля

ЖКХ, оформление прав, кадастровый учет и строительство

Безопасность и правопорядок

Судебные задолженности, оформление оружия, охранная деятельность

Работа и занятость

Профессиональное лицензирование, страхование работников и помощь безработным

Культура, досуг, спорт

Услуги, связанные с библиотеками, туризмом, охотой и спортом

Бизнес, предпринимательство, НКО

Оформление предпринимательской деятельности и других организаций

Производство и торговля

Производство, таможня, торговля и права потребителей

Информация, связь и реклама

Информационные технологии, СМИ, радиоэлектронные средства

Природопользование и экология

Водные ресурсы, недропользование, картография

Здравоохранение, медицина, лекарства

Получение медицинской помощи, оформление инвалидности

Муниципальные услуги — Сведения о муниципальной услуге

Полное наименование	Прием документов и выдача решений о переводе или об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Реестровый номер услуги	02/00/019
Форма предоставления	в электронном виде
Дата и время последнего обновления информации о получении муниципальной услуги	11. 03.2021 9:56
Результат предоставления услуги	Распоряжение администрации города о переводе жилого помещения в нежилое помещение либо распоряжение о переводе нежилого помещения в жилое помещение либо решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое помещение.
Категория заявителя	Физические и юридические лица
Срок предоставления услуги	Общий срок предоставления услуги не должен превышать 45 дней
Перечень оснований для отказа в предоставлении услуги	см. пункты 19, 20 Регламента
Перечень документов, необходимых для предоставления услуги
Сведения о платности (безвозмездности) предоставления услуги	муниципальная услуга предоставляется бесплатно
Сведения о порядке досудебного (внесудебного) обжалования	см. раздел V Регламента
Административный (типовой) регламент предоставления услуги (Регламент)	распоряжение администрации города от 27.06.2019 № 190-р (в ред. распоряжения от 10.03.2021 № 77-р)
Статистика запросов страницы с услугой	15376

Статья 24 ЖК РФ. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

Новая редакция Ст. 24 ЖК РФ

1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;

Отказ в переводе помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий перевод помещений, после получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

2. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

3. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Комментарий к Статье 24 ЖК РФ

1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение возможен в четырех случаях, исчерпывающим образом определенных в ч. 1 ст. 24 Кодекса. В правовых актах ряда субъектов Российской Федерации условия, при которых допускается отказ в переводе помещений, сформулированы иначе. В силу ст. 4 Вводного закона подобного рода положения актов региональных органов могут применяться лишь в части, не противоречащей Кодексу и должны быть приведены в соответствие с ним.

В то же время нельзя не обратить внимание на то, что, например, такое основание отказа, как «несоблюдение предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения» оставляет слишком большой простор для административного усмотрения при принятии решения. Как известно, именно допускаемая правом возможность широкого административного усмотрения является одной из основных причин коррумпированности чиновников. Кроме того, невысокий уровень квалификации работников многих органов местного самоуправления неизбежно скажется на качестве юридической оценки степени соблюдения указанных условий. Поэтому подобные правовые нормы, с нашей точки зрения, следует рассматривать в качестве недостатков Кодекса (они, к сожалению, не единичны).

2 — 3. Указанный выше недостаток в известной степени компенсируется предусмотренным Кодексом правом заявителя обжаловать решение об отказе в переводе помещения в судебном порядке. В таких случаях нужно руководствоваться положениями гл. 24 АПК РФ или гл. 25 ГПК РФ в зависимости от подведомственности конкретного дела. Однако реализовать указанное право в условиях неэффективной судебной системы значительно сложнее, чем принять незаконное решение об отказе в переводе помещения.

Другой комментарий к Ст. 24 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Часть 1 комментируемой статьи перечисляет четыре случая отказа в переводе жилого помещения в нежилое и нежилого — в жилое, а именно:

непредставление определенных ч. 2 ст. 23 ЖК документов;

представление документов в ненадлежащий орган;

несоблюдение условий перевода помещения, предусмотренных ст. 22 ЖК РФ;

несоответствие проекта переустройства жилого помещения требованиям законодательства РФ.

Очевидно, в первых двух случаях следует вести речь не об отказе в переводе жилого помещения в нежилое (или наоборот), а об отказе в рассмотрении вопроса о переводе. При этом в первом случае заявителю должно быть предложено представить недостающие документы, а во втором — обратиться в надлежащий орган.

Решение об отказе в переводе помещения необходимо обосновать.

2. Представляется, что, помимо перечисленных в ч. 1, основанием отказа должно быть нарушение прав и законных интересов собственников помещений, примыкающих к переводимому, а также пользователей соседними помещениями (см. комментарий к ст. 23).

3. Заявитель вправе обжаловать решение об отказе в судебном порядке (в соответствии с положениями гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ — в зависимости от подведомственности спора).

Что касается положительного решения, то его могут оспорить собственники (пользователи) помещений, примыкающих к переведенному, если сочтут свои права нарушенными.

последние изменения и поправки, судебная практика

СТ 24 ЖК РФ.

1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в
жилое помещение допускается в случае:
1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов,
обязанность по представлению которых возложена на заявителя;

1.1) поступления в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа органа
государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу
государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный
запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для
перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение
в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не
представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в переводе помещения по указанному
основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий перевод помещений, после
получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю
представить документ и (или) информацию, необходимые для перевода жилого помещения в
нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2
статьи 23 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в
течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода
помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

2. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с
обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

3. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее
чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем
в судебном порядке.

Бесплатная юридическая консультация по телефонам:

Комментарий к Ст. 24 Жилищного кодекса РФ

1. 1) Орган местного самоуправления до вынесения решения об отказе заявителю может назначить срок для представления недостающих документов. При непредставлении этих документов в установленный срок выносится решение об отказе.

2) При представлении документов в ненадлежащий орган последний выносит решение об отказе в рассмотрении документов в связи с несоблюдением порядка перевода помещений со ссылкой на ч. 1 ст. 23 Кодекса. В решение об отказе включается рекомендация об обращении в местный орган самоуправления по месту нахождения помещения.

3) При невозможности выполнения требований об условиях перевода (в частности, из-за отсутствия технических возможностей) выносится мотивированное решение об отказе в переводе со ссылкой на данные, представленные органами архитектуры и градостроительства, МУП жилищно-коммунального хозяйства и др.

4) Отказ из-за несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства (см. комментарий к ч. 5 ст. 23 Кодекса).

2. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа со ссылкой на нарушения, возможность их устранения и повторного обращения с просьбой о переводе.

3. Эта статья предусматривает возможность непосредственного обжалования решения в суд, исключая возможность обжалования его в вышестоящий орган.

Решение не может быть обжаловано в порядке подчиненности в вышестоящий орган, поскольку принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения является исключительной компетенцией органов местного самоуправления (п. 6 ч. 1 ст. 14 Кодекса).

Региональный портал электронных услуг

ПОРЯДОК ОБЖАЛОВАНИЯ ДЕЙСТВИЙ (БЕЗДЕЙСТВИЯ) ДОЛЖНОСТНЫХ ЛИЦ, А ТАКЖЕ ПРИНИМАЕМЫХ ИМИ РЕШЕНИЙ ПРИ ПРЕДОСТАВЛЕНИИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ УСЛУГИ

Заявители имеют право на досудебное (внесудебное) обжалование действий (бездействия) должностных лиц в ходе предоставления муниципальной услуги.
Заявитель может обратиться с жалобой в том числе в следующих случаях:
1) нарушение срока регистрации запроса заявителя о предоставлении муниципальной услуги;
2) нарушение срока предоставления муниципальной услуги;
3) требование у заявителя документов, не предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Мурманской области для предоставления муниципальной услуги;
4) отказ в приеме документов, предоставление которых предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Мурманской области актами для предоставления муниципальной услуги у заявителя;
5) отказ в предоставлении муниципальной услуги, если основания отказа не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Мурманской области;
6) затребование с заявителя при предоставлении муниципальной услуги платы, не предусмотренной нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Мурманской области;
7) отказ (органа, предоставляющего муниципальную услугу), должностного лица (органа, предоставляющего муниципальную услугу), в исправлении допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления муниципальной услуги документах либо нарушение установленного срока таких исправлений.
Жалоба подается на имя руководителя муниципального органа (главы администрации муниципального образования).
Заявители имеют право обратиться с жалобой в устной форме при личном приеме или направить письменную жалобу.
Письменная жалоба должна содержать:
1) наименование органа, предоставляющего муниципальную услугу, должностного лица органа, предоставляющего муниципальную услугу, либо муниципального служащего, решения и действия (бездействие) которых обжалуются;
2) фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), сведения о месте жительства заявителя — физического лица либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя — юридического лица, а также номер (номера) контактного телефона, адрес (адреса) электронной почты (при наличии) и почтовый адрес, по которым должен быть направлен ответ заявителю;
3) сведения об обжалуемых решениях и действиях (бездействии) (органа, предоставляющего муниципальную услугу), должностного лица (органа, предоставляющего муниципальную услугу), либо муниципального служащего;
4) доводы, на основании которых заявитель не согласен с решением и действием (бездействием) (органа, предоставляющего муниципальную услугу), должностного лица (органа, предоставляющего муниципальную услугу), либо муниципального служащего. Заявителем могут быть представлены документы (при наличии), подтверждающие доводы заявителя, либо их копии.
Жалоба может быть направлена по почте, через многофункциональный центр, с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», официального сайта (органа, предоставляющего муниципальную услугу), единого портала государственных и муниципальных услуг либо регионального портала государственных и муниципальных услуг, а также может быть принята при личном приеме заявителя.
Жалоба, поступившая в (наименование исполнительного органа) или должностному лицу в форме электронного документа, подлежит рассмотрению в порядке, установленном настоящим Административным регламентом. В жалобе гражданин в обязательном порядке указывает свои фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), адрес электронной почты, если ответ должен быть направлен в форме электронного документа, и почтовый адрес, если ответ должен быть направлен в письменной форме. Гражданин вправе приложить к такой жалобе необходимые документы и материалы в электронной форме либо направить указанные документы и материалы или их копии в письменной форме.
Перечень оснований для отказа в рассмотрении жалобы:
— если в жалобе не указаны фамилия заявителя и почтовый адрес, по которому должен быть направлен ответ, ответ на жалобу не дается;
— если в жалобе содержатся нецензурные либо оскорбительные выражения, угрозы жизни, здоровью и имуществу должностного лица, а также членов его семьи, должностное лицо, ответственное за рассмотрение жалобы вправе оставить ее без ответа по существу поставленных в ней вопросов и сообщить заявителю, направившему жалобу, о недопустимости злоупотребления правом.
— если текст жалобы не поддается прочтению, ответ на жалобу не дается, о чем сообщается заявителю, если его фамилия и почтовый адрес поддаются прочтению.
— если в жалобе содержится вопрос, на который заявителю многократно давались письменные ответы по существу в связи с ранее направляемыми обращениями, должностное лицо ответственное за рассмотрение жалобы вправе принять решение о безосновательности очередной жалобы и прекращении переписки с заявителем по данному вопросу при условии, что указанная жалоба и ранее направляемые жалобы направлялись в один и тот же муниципальный орган или одному и тому же должностному лицу. О данном решении уведомляется заявитель, направивший жалобу.
Основанием для начала процедуры досудебного (внесудебного) обжалования является получение жалобы Заявителя лично или письменно .
Жалоба, поступившая в (орган, предоставляющий муниципальную услугу), подлежит рассмотрению должностным лицом, наделенным полномочиями по рассмотрению жалоб, в течение пятнадцати рабочих дней со дня ее регистрации, а в случае обжалования отказа (органа, предоставляющего муниципальную услугу), должностного лица (органа, предоставляющего муниципальную услугу), в приеме документов у заявителя либо в исправлении допущенных опечаток и ошибок или в случае обжалования нарушения установленного срока таких исправлений — в течение пяти рабочих дней со дня ее регистрации.
По результатам рассмотрения жалобы (орган, предоставляющий муниципальную услугу), принимает одно из следующих решений:
1) удовлетворяет жалобу, в том числе в форме отмены принятого решения, исправления допущенных (органом, предоставляющим муниципальную услугу), опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления муниципальной услуги документах, возврата заявителю денежных средств, взимание которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Мурманской области, а также в иных формах;
2) отказывает в удовлетворении жалобы.
Не позднее дня, следующего за днем принятия одного из указанных решений заявителю в письменной форме и по желанию заявителя в электронной форме направляется мотивированный ответ о результатах рассмотрения жалобы.
В случае установления в ходе или по результатам рассмотрения жалобы признаков состава административного правонарушения или преступления должностное лицо, наделенное полномочиями по рассмотрению жалоб, незамедлительно направляет имеющиеся материалы в органы прокуратуры.
Ответ на жалобу, поступившее в орган местного самоуправления или должностному лицу в форме электронного документа, направляется в форме электронного документа по адресу электронной почты, указанному в обращении, или в письменной форме по почтовому адресу, указанному в обращении.
Жалоба считается рассмотренной, если в установленный срок дан письменный ответ заявителю по существу поставленных в жалобе вопросов.
Если заинтересованные лица не удовлетворены решением, принятым в ходе рассмотрения обращения, то решения, принятые в рамках предоставления муниципальной услуги, могут быть обжалованы в судебном порядке.
Порядок подачи, рассмотрения и разрешения обращений, направляемых в суды, определяется законодательством Российской Федерации.
В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации действия (бездействие) должностных лиц, а также решения, принятые в ходе предоставления муниципальной услуги, могут быть оспорены в трехмесячный срок, исчисляемый со дня, когда лицу стало известно о таком решении, действии (бездействии).
Если заявитель полагает, что нарушены его законные права и интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, оно вправе обратиться в арбитражный суд. В случае же, если заявитель полагает, что нарушены его права и свободы, оно вправе обратиться в суд общей юрисдикции.

Статья 24 «ЖК РФ». Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещен…

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;
поступления в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в переводе помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий перевод помещений, после получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;
представления документов в ненадлежащий орган;
несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;
несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Администрация МО «Муринское сельское поселение»

Вчера, в последний день Масленичной недели, в МО «Муринское городское поселение» повеселились на славу: наигрались, натанцевались, наелись блинов, приняли участие в спортивных состязаниях, сожгли чучела Маслениц и попрощались с Зимушой-ЗимойВ…

Номинация «Ай да Масленица»I место — Семья Лаврентьевых (Екатерина, Алексей, Лев)II место — Гусева ПолинаIII место — Боброва Виктория Номинация «Всем блинам блин»I место — Горохов АнтонII место — Семья…

В период с 15 по 26 марта 2021 года, жители Ленинградской области смогут сообщить о фактах, связанных с нарушением законодательства о наркотических средствах и психотропных веществах, по специальному выделенному. ..

Администрация муниципального образования «Муринское городское поселение», Муринский Совет Ветеранов с глубоким прискорбием сообщают, что 9 марта 2021 г. на 92-м году ушел из жизни участник Великой Отечественной войны, юнга Северного…

Доводим до Вашего сведения, что в первом полугодии 2021 года, на основании статьи 5 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»…

19 марта 2021 года Комитет по развитию малого, среднего бизнеса и потребительского рынка проводит третий Ленинградский Форум потребительского рынка (далее Форум), приуроченный к Дню работников бытового обслуживания населения и жилищно-коммунального…

10 марта 2021 года в 19:00 в конференц-зале администрации (г. Мурино, ул. Оборонная, д. 32-А) состоится отчёт главы муниципального образования, главы администрации муниципального образования «Муринское городское поселение» Всеволожского муниципального района…

Постановление Правительства РФ от 25.12.2020 N 2273 «О проведении на территории Российской Федерации эксперимента по маркировке средствами идентификации и мониторингу оборота отдельных видов никотинсодержащей продукции»

Номинации конкурса: «Ай да Масленица» — фото масленичных кукол-чучел, выполненных из любых материалов. — «Всем блинам блин» — фото самой высокой стопки блинов, лучшего украшения блина, блюда из блинов и. ..

14 февраля 2021 года в г.Мурино состоялось открытие лыжного сезона, в котором приняли участие более 60-ти любителей лыжного спорта.Для популяризации этого зимнего вида спорта МКУ «Центр муниципальных услуг» была подготовлена…

Даты начала обязательной маркировки зависят от вида продукции и срока ее хранения: с 1 июня 2021 года начало маркировки категории сыры и мороженое; с 1 сентября (молоко, сливочное масло, творог,…

Пройти процедуру внесудебного банкротства можно в МФЦ Ленинградской области за полгода. Если человек не в состоянии платить по кредитам и счетам, например, потерял работу, случилась авария или тяжелая болезнь, процедура…

11 февраля 2021 года учащиеся МОБУ «СОШ» Муринский ЦО № 1» приняли эстафету у своих соперников из МОБУ Муринская СОШ № 3 по выполнению нормативов ВФСК ГТО в рамках…

МКУ «Центр муниципальных услуг» МО «Муринское городское поселение» сообщает об открытии ЛЫЖНОГО СЕЗОНА и приглашает любителей лыжного спорта с 14 февраля 2021 года на лыжню По адресу: г.Мурино, ул.Оборонная, д.37 кор.2…

Уважаемые жители Мурино! Приглашаем принять участие в фотоконкурсе «ХОЧУ НА ПАПУ БЫТЬ ПОХОЖИМ», приуроченном ко Дню защитника Отечества. Ваша задача: предоставить совместную фотографию или фотоколлаж, где ребёнок повторяет сюжет фотографии, на которой изображен…

МКУ «Центр муниципальных услуг» МО «Муринское городское поселение» приглашает команды организаций, учреждений, любительские команды принять участие в ЧЕМПИОНАТЕ ПО ВОЛЕЙБОЛУ СРЕДИ МУЖСКИХ КОМАНД СОРЕВНОВАНИЯ ПРОЙДУТ 21 февраля 2021 года Подробная. ..

Ограничения на передачу недвижимого имущества

Современные Недействительные ограничения на возможность передачи недвижимого имущества

Меньшие ограничения на возможность отчуждения собственности могут быть действительными, в зависимости от того, как далеко они зашли и сколько они отрицательно влияют на поток торговли. Ограничение пользования имуществом в течение ограниченного времени после продажи, например, может быть действительным. Давайте посмотрим на несколько примеров ограничений, которые в целом допустимы, а затем некоторые из них это не так.

Относится частичное пресечение отчуждения к ограничению отчуждения, которое является квалифицированным. «Разумные ограничения» Доктрина предоставляет руководящие принципы того, что считается действительным частичным ограничением. Ограничение отчуждения будет классифицироваться как действительное частичное ограничение, если оно ограничивает собственность переводы на (A) ограниченный срок И (B) для разумной цели.

Например, A, который владеет и проживает в Blackacre передает половину своего интереса к Blackacre своей сестре Б.В договор о передаче этой половины процента, A включает положение, в котором говорится: что « В течение жизни A и B каждый партия обещает не передавать свой интерес к Blackacre никому, кроме членов семьи без согласия другой стороны. ”

Целью ограничения является предотвратить принуждение любой из сторон жить с кем-то, кто не является семьей член. Поскольку эта цель разумна и из-за продолжительности жизни ограничение, это ограничение, вероятно, будет считаться действительным.

Разумные ограничения в коммерческих также допустимы сделки с недвижимостью и продажа. Пример разумным ограничением может быть ситуация, когда владелец ресторана продает половину своего лот с условием, что покупатель не откроет на этом сайте конкурирующий ресторан. Половина лота на ближайшие 20 лет. Поскольку эти ограничения являются продуктом сделки на расстоянии вытянутой руки, сделки, совершаемые по сделке, они обычно считаются разумный.

Другой пример общего приемлемое ограничение на отчуждение — это «преимущественное право отказа», что означает что передающая сторона оставляет за собой право иметь первую возможность приобрести собственность по решению собственника продать на тех же условиях, которые предлагает третье лицо (или на условиях, продиктованных ограничением).Хотя право первого отказ ограничивает возможность собственника недвижимости продать ее, не обязательно ограничивать коммерческие возможности, доступные в отношении собственность, потому что лицо с правом преимущественного отказа все еще должно соответствовать экономические условия стороннего оферента.

Как и в других примерах, права первый отказ должен быть разумным, что означает, что право первого отказа позволяет владелец контракта на покупку на тех же условиях, что и другой предлагает.Кроме того, в контракте должна быть предусмотрена четкая процедура выполнения право преимущественной покупки, и в нем также должно быть предусмотрено разумное время для осуществление права преимущественной покупки.

И наоборот, есть несколько категорий ограничений на отчуждение, запрещенных законом. Например, ограничения которые запрещают переносимость на защищенные классы людей, почти обязательно аннулируется. Таким образом, нельзя передавать имущество при наложении ограничения по таким категориям, как раса, религия, этническая принадлежность или пол.

В деле Верховного суда 1948 года, Shelley v. Kraemer , афроамериканец Семья стремилась купить дом в Сент-Луисе. Дом, который они хотели покупка, однако, подпадала под действие ограничительного в расовом отношении соглашения, в соответствии с которым Владельцы здания согласились не продавать его никому, кроме европеоидной расы.

Суд постановил, что заветы были неконституционные ограничения на отчуждение. Если бы государственный суд соблюдал заветы запретив продажу дома людям определенной расы, тогда это было бы «Дискриминационные действия государства», нарушающие Конституцию. Суд установил, что Гарантия Четырнадцатой поправки равной защиты законов включает: права человека на приобретение и распоряжение имуществом. Принцип, лежащий в основе Shelley , был значительно расширен. более широкий спектр ограничений сегодня.

В дополнение к конституционным принципам в Shelley и в любом применимом штате правил, Конгресс принял Закон о справедливом жилищном обеспечении в 1968 году, который запретил жилье дискриминация при продаже и аренде жилья. Закон сделал незаконным дом отказать собственнику или домовладельцу в переговорах о жилье, сделать жилье недоступным, устанавливать различные условия или привилегии для продажи или аренды дома, или предоставлять различные жилищные услуги в зависимости от предполагаемого покупателя или арендатора раса, цвет кожи, религия, пол, семейное положение или национальное происхождение.[8]

Правила ограничений на отчуждение отражает баланс конкурирующих принципов. С одной стороны, у вас есть рыночный принцип, который способствует разрешению любой коммерческой сделки, которая стороны соглашаются. С другой стороны, ограничения на отчуждение должны быть ограничены, так что они не заходят слишком далеко в ограничении способности делать экономические использование собственности или для достижения дискриминационных или аморальных целей. Этот презентация иллюстрирует некоторые эффекты проверки баланса между эти принципы.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое

Постановлением Кабинета Министров от 09.03.2016 № 70 утверждено Положение о порядке выдачи разрешения на перевод помещения в нежилую категорию.

Разрешение выдается уполномоченным органом на основании заявлений юридических и физических лиц — субъектов предпринимательства, поданных через единые центры оказания государственных услуг предприятиям по принципу «одного окна».

Разрешение выдается на основании заключения Исполнительной власти о переводе жилого помещения в нежилую категорию, представленного в уполномоченный орган по результатам учебного кабинета.

При рассмотрении заявки взимается комиссия:

• в Ташкенте — 20% минимальной заработной платы;

• в Нукусе и районных центрах — 10% минимальной заработной платы;

• на территориях районов и городов областного подчинения — 30% минимальной заработной платы.

К разрешительным требованиям и условиям преобразования нежилого помещения в категорию относятся:

— Внесенные изменения в структуру здания не должны приводить к снижению устойчивости собственности;

— Соблюдение санитарных правил, норм и гигиенических норм при определении функционального назначения жилых помещений;

— Помещение не должно быть в аварийном состоянии или непригодным для перевода в нежилую категорию;

— Обязательное соблюдение экологического законодательства;

— Расположение помещения на первом этаже;

— Предотвращение количества изменений и расположения эвакуационных выходов;

— Помещение не подлежит включению в целевое назначение жилищного фонда

— Наличие возможности сделать отдельный вход;

— Помещение не должно быть предметом судебных споров.

Для перевода заявитель должен подать заявку в центр «Единого окна» или в уполномоченный орган через единый портал онлайн-госуслуг. Документы подаются в электронном виде, подтверждаются электронной подписью.

К заявлению необходимо приложить:

— Нотариально заверенное письменное согласие собственников помещения и совершеннолетних членов семьи;

— Согласие КЭН в многоквартирных домах;

— документ, подтверждающий оплату сбора за рассмотрение заявки.

Уполномоченный орган рассматривает заявление, выдает разрешение или отказывает в этом в срок, не превышающий 11 дней со дня подачи документов.

В разрешении может быть отказано, если:

— Документы заявителя не полностью;

— Несоответствие помещения разрешительным требованиям и условиям;

— Наличие в документах недостоверной или искаженной информации;

— Наличие мотивированного отрицательного заключения по результатам исследования.

Отказ в выдаче разрешения по иным причинам, в том числе нецелесообразности, не допускается.

В случае принятия решения об отказе в выдаче разрешения заявителю дается период (не менее 10 рабочих дней с момента получения уведомления об аннулировании), в течение которого он имеет право устранить причины отказа и предоставить документы на пересмотр.

Заявитель имеет право обжаловать отказ в выдаче разрешения, а также действия (бездействие) официального органа.

Разрешение выдается бессрочно.

В случае утери или повреждения разрешения заявителю выдается дубликат, за выдачу разрешения не взимается.

Дела о приостановлении, прекращении, возобновлении и отзыве производятся в порядке, предусмотренном статьями 22-25 Закона «О порядке лицензирования в сфере предпринимательства».

Право арендодателя-арендатора | Wex | Закон США

Обзор

Закон о арендодателях и арендаторах регулирует аренду коммерческой и жилой недвижимости.Он состоит в основном из статутов штатов и общего права. Ряд штатов основывают свое статутное законодательство либо на Едином законе о домовладельцах и квартиросъемщиках (URLTA), либо на Типовом кодексе домовладельцев и арендаторов жилых помещений. Кроме того, федеральное статутное право может иметь значение во время национальных / региональных чрезвычайных ситуаций и для предотвращения форм дискриминации.

Четыре основных типа отношений арендодатель-арендатор

Правовые отношения между арендодателем и арендатором основаны как на договорном, так и на имущественном праве.Арендатор имеет имущественный интерес в земле (исторически не являющийся недвижимостью) в течение определенного периода времени, прежде чем имущественный интерес переходит обратно к арендодателю. См. памятников государственной собственности. Хотя эти четыре типа отношений в целом верны, они регулируются законодательными актами штата, а также фактическим договором аренды, согласованным между домовладельцем и арендатором.

Срок аренды обычно классифицируется по 1 из 4 категорий:

Срок аренды
1. Отношения длятся в течение фиксированного периода, который заранее согласовывается как арендодателем, так и арендатором.Когда период заканчивается, то же самое происходит и с собственническими правами арендатора /
2. В этих отношениях арендатор имеет право владеть землей, ограничивать доступ других (в том числе землевладельца, а также сдавать в субаренду или уступать собственность).
Периодическая аренда
1. Отношения автоматически возобновляются, если домовладелец заранее не уведомляет о расторжении
2. В этих отношениях арендатор имеет право владеть землей, ограничивать других (включая арендодателя в доступе на землю и сдавать в субаренду или передавать имущество).
Аренда по желанию
1. Нет фиксированного периода окончания. Отношения продолжаются столько, сколько желает арендатор и арендодатель.
Аренда с правом собственности
1. Арендатор продолжает проживать в собственности после истечения срока аренды.

Отношения арендодателя и арендатора основаны на обязанностях, запрещенных статутным правом, общим правом или индивидуальной арендой. В основе всех договоров аренды лежит подразумеваемое соглашение о спокойном наслаждении.Этот договор гарантирует арендатору, что его владение не будет нарушено кем-либо, имеющим более высокий законный титул на землю, включая домовладельца.

Передача доли арендатора

Переуступка и субаренда

С учетом ограничений, прямо указанных в договоре аренды, арендатор обычно может передать свою долю собственности третьей стороне. Эта передача принимает форму двух различных действий:

Переуступка — арендатор полностью передает свою долю в собственности третьей стороне.Третья сторона фактически становится новым арендатором.
Субаренда — арендатор передает свой интерес третьей стороне, но арендатор сохраняет ревизионный интерес. Арендатор становится субарендатором, а третье лицо — субарендатором.
1. Под «ревизионным процентом» подразумевается то, что при определенных согласованных условиях проценты по собственности возвращаются субаренденту. Когда это произойдет, субарендатор потеряет интерес к собственности.

Приватность

Всякий раз, когда стороны намереваются передать долю, они всегда должны учитывать причастность к наследству и причастность договора:

Право собственности — это относится к сторонам, фактически ответственным за имущество.
1. В субаренде домовладелец, арендатор и субарендатор находятся в частной собственности.
2. При переуступке только домовладелец и субарендатор находятся в праве собственности.
Конфиденциальность договора — это относится к сторонам по договору о недвижимости.
1. В субаренду или переуступку сюда входят арендодатель, арендатор и субарендатор.

Ограничения на передачу

Как указано выше, возможность передачи процентов подлежит определенным ограничениям, установленным договором аренды между арендодателем и арендатором.Как правило, существует 3 таких статьи, которые могут использоваться в договоре аренды:

Оговорка о единоличном усмотрении — арендодатель может отказаться от субаренды по любой причине или без причины, но не по плохой причине.
Оговорка о разумности — арендодатель может отказаться от субаренды на коммерчески разумной основе (подробно описано ниже).
В аренде нет стандарта — аренда может потребовать согласия арендодателя, но договор аренды может не выражать стандарт, определяющий согласие.

Коммерческая обоснованность

Что касается «коммерчески обоснованного» стандарта, суды будут использовать балансирующий тест, в котором суд уравновесит коммерческие разумные и неразумные факторы, чтобы определить, отказался ли домовладелец от субаренды на основании коммерчески разумных или коммерчески необоснованных факторы. Если отказ был коммерчески необоснованным, суд прикажет домовладельцу разрешить субаренду.

Разумные факторы (неполный список):
1. финансовая ответственность предполагаемого правопреемника / субарендатора; пригодность предполагаемого использования цессионарием / субарендатором для конкретной собственности; законность предполагаемого использования цессионарием / субарендатором; необходимость изменения помещения в связи с предполагаемым использованием цессионарием / субарендатором; характер занятости (т. е. офис, фабрика, клиника и т. д.)
Необоснованные факторы (неполный список):
1. отказ исключительно на основании личного вкуса, удобства или чувствительности; отказ с целью взимания более высокой арендной платы, чем первоначально оговорено; отказ на основании религиозных возражений

Под выселением подразумевается, что домовладелец запрещает арендатору пользоваться имуществом, обычно из-за того, что арендатор существенно нарушает договор аренды и / или не платит согласованную арендную плату.

Арендодатель, однако, не может выселить арендатора в отместку за то, что арендатор сообщил о жилищных нарушениях или других проблемах с состоянием собственности.Обычно это называют доктриной ответного выселения.

Обычно у арендодателя есть один из двух способов выселения арендатора:

Самостоятельное выселение
1. Арендодатель физически входит в помещение и заставляет арендатора покинуть его. Однако муза домовладельца применяет лишь разумное количество силы. В ограниченном числе юрисдикций, где все еще разрешены выселения с целью самопомощи, суд определит, какое «разумное» количество силы будет.
Подать в суд на арендатора.
1. Арендодатель может подать иск о выселении арендатора. Если суд выносит решение о выселении, домовладелец должен разрешить сотруднику правоохранительных органов привести решение в исполнение.

Однако в большинстве юрисдикций не допускается выселение с целью самопомощи. Следовательно, для того, чтобы домовладелец выселил арендатора, арендодатель обычно должен подать иск против арендатора в суд и позволить суду привести в исполнение постановление о выселении.

Конструктивное выселение

Конструктивное выселение — это когда арендатор покидает арендованное имущество из-за поведения арендодателя, которое существенно мешает согласованной цели арендатора и препятствует тому, чтобы имущество было сдано в аренду.

Конструктивное выселение вызвано противоправным поведением домовладельца. Противоправное поведение может быть удовлетворено путем неправомерного бездействия, когда арендодатель выполняет одно из пяти действий:

не выполняет обязательства по аренде
не может надлежащим образом поддерживать и контролировать общую площадь
нарушает установленную законом обязанность перед арендатором
не выполняет обещанный ремонт
допускает неприятное поведение

Помимо существенного упущения домовладельцем одного из этих 5 элементов, арендатор также должен покинуть собственность в разумные сроки.В противном случае арендатор отказывается от права на конструктивное требование о выселении. Кроме того, если арендатор уезжает по истечении разумного периода времени, суд может установить, что арендатор отказался от жилья (обсуждается ниже).

В некоторых юрисдикциях допускается частичное конструктивное выселение. Это происходит, когда конкретная часть арендованного имущества становится непригодной для использования арендодателем. В результате суд вынесет решение о конструктивном выселении этой части арендуемого имущества. Для частичного конструктивного выселения обычно требуются те же элементы, что и для обычного конструктивного выселения.

Конструктивное выселение происходит, когда домовладелец делает помещение непригодным для проживания.

Отказ от жилья

Отказ от жилья происходит, когда арендатор отвечает всем 3 из следующих факторов:

Арендатор безосновательно освобождает арендованное имущество
Арендатор не имеет намерения возвращаться в собственность
Арендатор не выплачивает арендную плату

Чтобы взыскать за отказ, домовладелец может предпринять одно из трех действий:

Подать в суд на арендатора за всю причитающуюся арендную плату
Прекратить договор аренды
Уменьшить ущерб, приобретя другого арендатора, а затем предъявив иск предыдущему арендатору за любую потерю арендная плата
1. Отметим, что если кто-то предлагает заплатить за недвижимость меньше рыночной стоимости, а владелец отказывается, это не является отказом от компенсации ущерба.

Жилищные кодексы были установлены для обеспечения того, чтобы жилые единицы аренды были пригодны для проживания в время аренды и во время аренды.В большинстве штатов есть подразумеваемая гарантия пригодности для проживания. Это требует от домовладельца строгого соблюдения строительных норм и правил жилищного строительства. Если в договоре аренды содержится пункт об отказе от подразумеваемой гарантии пригодности для проживания, суд обычно отказывает в исполнении этого пункта.

При нарушении гарантии пригодности для жилья суды обычно допускают одно из трех средств правовой защиты:

Арендатор может удерживать арендную плату до тех пор, пока арендодатель не отремонтирует недвижимость
Арендатор сможет удерживать арендную плату и может использовать деньги для оплаты ремонта вместо этого
Арендатор сможет подать иск о возмещении ущерба

Согласно третьему методу (предъявление иска о возмещении ущерба), обычно существует 3 метода взыскания:

Суд вычитает стоимость поврежденного имущества из неповрежденная стоимость имущества
Суд вычтет сумму поврежденной арендной платы из стоимости арендной платы в неповрежденном состоянии
Уменьшение в процентах
1. Это относится к проценту, на который использование арендатором помещения и пользование им были уменьшены из-за непригодных для проживания условий .Для этого суд рассмотрит существенность дефектов и продолжительность их существования.

Дискриминация

Федеральный закон запрещает дискриминацию на рынке жилья и аренды. См. Закон о гражданских правах 1866 года и 42 Кодекса США, глава 45, Федеральный закон о справедливом жилищном обеспечении.

Neithamer v Brenneman Property Services Inc (1999) — ведущее дело, касающееся дискриминации арендодателем потенциального арендатора.Суд в этом случае создал тест (показанный ниже) на случай, когда домовладелец допускает дискриминацию потенциального арендатора.

Если истец (потенциальный арендатор) не предлагает прямых доказательств дискриминации, то истец должен доказать дело prima facie , которое состоит из 4 компонентов. Бремя доказывания всех четырех компонентов лежит на истце; если он это сделает, то суд сочтет, что арендодатель действовал в нарушение Закона о справедливом жилищном обеспечении, сделав вывод о незаконной дискриминации:

Истец является членом защищенного класса, и арендодатель знал об этом или подозревал, что это правда
Истец подал заявку и был квалифицирован для сдачи в аренду рассматриваемой собственности
Ответчик отклонил ходатайство истца

После этого имущество оставалось доступным и не сдавалось в аренду.Roommate.com (2007), однако, установил ограничение для правила от Neithamer . Справедливое жилищное обеспечение суд постановил, что антидискриминационные положения Закона о справедливом жилищном обеспечении не применяются к выбору соседей по комнате.

Кроме того, есть еще 2 ситуации, когда домовладелец освобождается от действия Закона о справедливом жилищном обеспечении. Когда физическое лицо является домовладельцем одноквартирного дома или когда физическое лицо является домовладельцем занимаемого владельцем жилища с 4 или менее квартирами, то домовладелец также будет освобожден от действия Закона о справедливом жилищном обеспечении.

Право первого отказа — Local Housing Solutions

Обзор

Полисы с правом преимущественного отказа могут использоваться в двух контекстах для сохранения фонда арендуемого жилья.

Во-первых, они могут помочь сохранить постоянную доступность выделенного доступного арендного жилья, уделяя приоритетное внимание целеустремленным покупателям, когда владелец субсидируемой арендуемой собственности решает прекратить участие в программе субсидирования. Во-вторых, они могут применяться к несубсидируемой арендуемой собственности, помогая сохранить доступность съемных единиц и в некоторых случаях облегчая переход на специализированную аренду по доступным ценам. Приемлемые покупатели могут включать ассоциации арендаторов, некоммерческие и коммерческие застройщики и / или государственные или местные правительственные учреждения — всем из которых обычно требуется более длительные сроки для сбора финансирования и могут возникнуть трудности с конкуренцией с рыночными застройщиками или застройщиками предметов роскоши. Политика права преимущественного отказа может предоставить этим покупателям исключительный период, в течение которого они могут сделать предложение о собственности, или возможность соответствовать любому предложению, сделанному частным покупателем. Политика права преимущественного отказа помогает сохранить арендуемое жилье и предотвратить преобразование субсидируемой арендуемой собственности в другое использование, особенно на сильных и / или растущих рынках жилья, за счет возможности их продажи заинтересованным сторонам, которые привержены долгосрочной доступности.На рынке мягкого жилья Несмотря на отсутствие стандартного определения отрасли, смягчающийся рынок относится к любому району, рыночной зоне или региону, которые демонстрируют снижение цен или ухудшение других рыночных условий, о чем свидетельствует избыток имеющихся запасов или увеличенное время маркетинга. [адаптировано из HUD] политика права первого отказа может помочь защитить качество жилья и замедлить вторжение хищников.

В этом разделе описаны некоторые соображения для городов, поселков и округов, заинтересованных в создании программы права преимущественной покупки.

Подход

Сообщества, которые применяют политику преимущественного отказа, должны будут установить механизм, с помощью которого арендная недвижимость предоставляется правомочным покупателям. Подходит к диапазону ограничений и включает ^:

Предоставление предварительного уведомления, во время которого город имеет неисключительное право идентифицировать покупателя (без обязательства со стороны субсидируемого владельца собственности продать этой стороне)
Предложение истинного «права преимущественной покупки», в котором правомочным покупателям предоставляется возможность соответствовать существующему предложению о покупке
Установление «права делать предложение», которое дает правомочным покупателям исключительные права делать предложение в течение определенного периода времени; если предложение не принято, правомочным покупателям обычно предоставляется право первого отказа от соответствия любому последующему предложению о покупке, которое владелец принимает
Предотвращение частных продаж и требование к владельцам продать собственность по справедливой рыночной стоимости назначенному покупателю; в этом случае цена обычно определяется независимыми оценщиками

Положения об уведомлении, встроенные в каждый из этих подходов, требуют, чтобы владельцы информировали сообщество и нынешних арендаторов о своем намерении продать или преобразовать собственность и часто о характере их прав в соответствии с политикой права преимущественного отказа. Сроки уведомления могут составлять от нескольких месяцев до нескольких лет. Заблаговременное уведомление дает ассоциациям арендаторов возможность организовать и вместе с другими потенциальными покупателями обеспечить финансирование для подготовки к тому, чтобы сделать добросовестное предложение.

Города и округа также должны установить требования, относящиеся к процессу и срокам, которых владельцы должны придерживаться при уведомлении сообщества о своем намерении продать или преобразовать собственность, и которым должны следовать потенциальные покупатели, делая предложение.Сюда входят требования относительно сроков предварительного уведомления жильцов здания, которое, как правило, должно быть предоставлено в письменной форме от 3 месяцев до нескольких лет до планируемой продажи или преобразования, период времени, в течение которого потенциальные покупатели должны сделать предложение (обычно От 30 до 90 дней), а также процесс, используемый для определения справедливой рыночной стоимости собственности (в случаях, когда город или округ имеет исключительное право на покупку).

Покрытие

Сообщества также должны будут указать обстоятельства, при которых будет задействовано право преимущественной покупки: (а) для поддержки сохранения выделенного доступного жилья, (б) для сохранения доступности арендуемого жилья в целом или и того, и другого.

Сохранение специального доступного арендного жилья

Некоторые местные юрисдикции ограничивают применимость своей политики права преимущественной покупки к выделенному доступному арендуемому жилью. Право срабатывает, когда владельцы недвижимости указывают на свое намерение отказаться от федеральной, государственной или местной программы субсидирования арендной платы и преобразовать собственность в другое использование — будь то жилое (например, преобразование доступной арендной платы в единицы по рыночной ставке или кондоминиумы) или нежилое. .Это положение действует в отношении федерального налогового кредита на жилье с низким доходом. Снижение налога в размере доллар к доллару в отношении федеральных налоговых обязательств предоставляется застройщикам на основе критериев, изложенных в квалифицированном плане распределения штата. Это основной источник финансирования для увеличения и сохранения предложения доступных для аренды домов. Программа (LIHTC): положения программы предоставляют квалифицированным некоммерческим организациям право преимущественного права на покупку проектов LIHTC и сохраняют ограничения на аренду, если в конце 15-летнего периода соблюдения требований владельцы запрашивают разрешение на продажу или преобразование проекта для другого использования. .Города также могут установить триггерную точку в качестве предлагаемой продажи или сноса собственности.

Сохранение арендного жилья в целом

Некоторые местные юрисдикции устанавливают более широкие права на первый отказ, которые охватывают несубсидированную аренду, а также специальную доступную арендную недвижимость. Такой подход может помочь предотвратить перемещение и сохранить доступность съемных единиц, которые в противном случае могли бы быть преобразованы в кондоминиумы или нежилые помещения.В местных юрисдикциях необходимо установить четкое руководство в отношении того, какие объекты аренды подлежат требованиям права преимущественной покупки. В некоторых случаях страховое покрытие определяется годом, когда недвижимость была построена (например, все арендные объекты, построенные до 1995 года, подпадают под действие полиса). Такой упор на более старую арендуемую недвижимость направлен на то, чтобы не сдерживать строительство нового жилья. Некоторые политики также включают пороговые значения размера, ограничивающие охват объектами недвижимости с определенным количеством квартир (например, жилые комплексы с 20 и более объектами).

Право на участие

Политика права преимущественного отказа должна определять типы организаций, которые имеют право на покупку недвижимости, а также критерии, которые будут учитываться городом или округом при принятии решения об утверждении предложения. Многие сообщества распространяют это право на некоммерческие и коммерческие организации, движимые миссией, как местные, так и национальные, при условии, что они соглашаются сохранять доступность на уровне, установленном сообществом, в течение определенного периода времени.Ассоциации арендаторов здания (или организации, действующей от ее имени) также обычно предоставляется первая возможность сделать предложение или сопоставить существующее предложение. В некоторых общинах список правомочных покупателей также включает в себя жилищно-коммунальный департамент и / или местное жилищное агентство.

Хотя решение о подаче и принятии предложения принимается владельцем здания и потенциальным покупателем, некоторые города и округа оставляют за собой право одобрить продажу и подтвердить квалификацию покупателя.Критерии, используемые для оценки силы потенциальных покупателей, часто включают продемонстрированный опыт эксплуатации доступного жилья и подтверждение готовности приобрести недвижимость (то есть доступ к финансированию через коммерческий банк и / или программу субсидий). Местные жители, рассматривающие политику права преимущественного отказа, должны тщательно продумать необходимые места для мониторинга и вынесения судебного решения, необходимые для успеха этой политики.

Прочие

соображения

Поддержка ассоциаций арендаторов. Ассоциации арендаторов, пытающиеся реализовать право преимущественной покупки, обычно нуждаются в существенной финансовой помощи и технической помощи, чтобы сделать успешное предложение. Некоторые общины создали дополнительные программы, которые помогают ассоциациям арендаторов управлять покупкой и эксплуатацией жилого дома. Города также могут захотеть определить некоммерческие организации, которые имеют опыт проведения операций по сохранению и могут выступать в качестве партнеров, помогая ассоциациям арендаторов на протяжении всего процесса.
Использование права преимущественной покупки для преобразования единиц по рыночной ставке в специальные доступные единицы. В некоторых случаях право преимущественной покупки дает возможность создавать новые специализированные доступные единицы аренды. Например, округ Монтгомери, штат Мэриленд, требует, чтобы ассоциации арендаторов, округ и Комиссия по жилищным возможностям (государственное жилье округа — федеральная программа, посвященная обеспечению достойного и безопасного арендного жилья для семей с низкими доходами, пожилых людей и лиц с ограниченными возможностями.Около 1,2 миллиона домов проживают в государственных жилищных единицах, находящихся в ведении более 3 000 жилищных органов. Программы различаются по типам и размерам. агентство) получить право первого отказа в соответствии с добросовестным предложением о покупке арендного жилья, построенного до 1981 года. Если округ или Комиссия по жилищным возможностям приобретает недвижимость, некоторые или все квартиры могут быть зарезервированы для лиц с низким или средним доходом. домохозяйства. Более подробная информация доступна в Кодексе округа Монтгомери, раздел 53A.

Примеры

В Portland, OR , владельцы собственности, которые планируют отказаться от федерального контракта на оказание помощи в аренде на основе проекта, должны заранее уведомить город и затронутые арендаторы не менее чем за 210 дней об отказе от долгосрочного контракта и 150 дней при продлении на год.В течение периода уведомления владельцы должны разрешить городским властям проводить разумные проверки собственности и отчеты владельцев, хранящиеся в файле с HUD и Департаментом жилищного и коммунального хозяйства штата, и не могут предпринимать никаких действий, которые могут помешать городским властям вести переговоры о покупке свойство. К объектам аренды, состоящим из 10 или более квартир, которые участвуют в определенных программах субсидирования арендной платы, предлагаемых городом или штатом, применяются дополнительные требования. Если изменение способа использования приведет к потере жилья, доступного домохозяйствам с доходом до 80 процентов от среднего дохода семьи, владелец должен предоставить уведомление за 90 дней, в течение которых город имеет исключительное право сделать предложение о покупке. собственности или для согласования покупки владельцем, который сохранит доступность.Арендаторы продаваемых или переоборудованных зданий получают особую защиту от беспричинного выселения и повышения арендной платы, а также помощь владельца при переезде. Для получения дополнительной информации о контракте на оказание помощи в аренде на основе федерального проекта Портленда, щелкните здесь .

Закон штата Вашингтон, округ Колумбия, Закона о возможностях арендатора для покупки (TOPA) дает арендаторам округа Колумбия право преимущественной покупки, если владелец решит продать недвижимость. Ранее закон применялся ко всей аренде, включая многоквартирные дома и дома на одну семью.В марте 2018 года городской совет округа Колумбия проголосовал за освобождение домов на одну семью от TOPA, отметив, что закон использовался для поддержки продажи только 19 объектов недвижимости арендаторам за 6-летний период, но оставил продавцов домов уязвимыми для тактики отсрочки и другие недобросовестные действия арендаторов, не заинтересованных в покупке объекта. Противники поправки выразили озабоченность по поводу отмены мер защиты для арендаторов с низкими доходами. TOPA чаще используется арендаторами в многоквартирных домах, а районный департамент жилищного строительства и общественного развития предлагает программу ссуд, которую можно использовать для выплаты начального капитала, внесения задатка и приобретения многоквартирных домов ассоциациями арендаторов.Департамент также предоставляет бесплатные услуги по развитию и помогает с подготовкой юридических документов и заявок на получение кредита. Кроме того, в конце 2020 года ShelterForce опубликовала статью, в которой резюмировали некоторые ключевые уроки, извлеченные из программы TOPA.

Связанные ресурсы Эти ресурсы предоставляют полезную информацию по теме и включают источники, использованные при подготовке этого краткого обзора.

Разработка программ

Краткий обзор государственных и местных законов о сохранении покупок, Бюллетень жилищного права (ноябрь-декабрь 2006 г. ). В этой статье дается подробный обзор различных компонентов политики права преимущественной покупки, а также приводится сводная таблица с описанием положений в пять городов.
Законы об уведомлении и праве преимущественного отказа, инструментарий для инклюзивных сообществ — Этот веб-ресурс описывает основы постановления о праве преимущественного отказа Закон, принятый местным правительством по вопросу, находящемуся в пределах его юридической силы. и предоставляет примеры из практики таинств в трех городах.
Сохранение многоквартирного арендуемого жилья в Остине: инструментарий, Школа права Техасского университета (апрель 2007 г.) — в этом отчете обсуждаются различные инструменты, в том числе требования об уведомлении и правах на первый отказ.В рецензию включены краткие примеры политик из нескольких городов и штатов.

Местный пример

Положения о праве первого отказа, округ Принс-Джордж, Мэриленд (ноябрь 2015 г.) — Положения, установленные Департаментом жилищного строительства и общественного развития округа Принс-Джордж, подробно описывают подход округа к сохранению многоквартирных домов, сдаваемых в аренду, доступных для людей с низким и средним уровнем дохода. домохозяйства.
Закон о возможностях арендатора для покупки (TOPA), различные локации (июль 2020 г.) — В этой статье Shelterforce описывается, как счета TOPA способствуют передаче права собственности на недвижимость в руки арендаторов и застройщиков доступного жилья, позволяя арендаторам воспользоваться преимущественным правом покупки.

См. Также:
Запасы для сохранения
Демонстрационная программа помощи в аренде (RAD)
Целенаправленные усилия по созданию и сохранению специального доступного жилья в богатых ресурсами районах

Исключение переоценки для передачи между родителем и ребенком

ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ: в ноябре 2020 года избиратели Калифорнии приняли Предложение 19, которое вносит изменения в льготы по налогу на имущество для семей (вступает в силу с 16 февраля 2021 года).Пожалуйста, посетите страницу ресурсов Предложения 19 для получения дополнительной информации.

В штате Калифорния недвижимость переоценивается по рыночной стоимости, если она продается или передается, и в результате налоги на недвижимость иногда могут резко возрасти. Однако, если продажа или передача осуществляется между родителями и их детьми, при определенных обстоятельствах, собственность будет , а не , которая будет переоценена при соблюдении определенных условий и своевременной подачи соответствующего заявления.

Предложение 58 позволяет новым владельцам собственности избежать увеличения налога на недвижимость при приобретении собственности у своих родителей или детей.Налоги нового владельца рассчитываются на основе установленной факторизованной стоимости базового года в соответствии с Предложением 13 вместо текущей рыночной стоимости на момент приобретения недвижимости. Узнайте больше, прочитав наш информационный бюллетень здесь.

Предложение 58, вступившее в силу 6 ноября 1986 г., представляет собой поправку к конституции, одобренную избирателями Калифорнии, которая исключает передачу недвижимости между родителями и детьми при переоценке. Предложение 58 кодифицировано разделом 63.1 Налогового и налогового кодекса.

Передачи недвижимого имущества, исключенные из переоценки согласно Предложению 58:

Передача основного места жительства (без ограничения стоимости).
Передача первого недвижимого имущества на сумму 1 миллион долларов, кроме основного жилья. Исключение в размере 1 миллиона долларов применяется отдельно к каждому правомочному плательщику. 1 миллион долларов — это факторизованная стоимость за базовый год, а не справедливая рыночная стоимость.

Определение и терминология, относящаяся к Предложению 58:

Ребенок: К детям относятся: сыновья и дочери, зятья и невестки, пасынки и дети, усыновленные до 18 лет.

Подарок / покупка: Передачи, такие как подарок или покупка между родителями и детьми, исключаются с заполненным реквизитом.58 форма.

Основное место жительства: Предложение 58 не требует, чтобы родитель или ребенок использовали переданное имущество в качестве основного места жительства. Кроме того, лимит в 1 миллион долларов не применяется к основному месту жительства передающей стороны.

Исключение на 1 миллион долларов: Исключение на 1 миллион долларов для другой собственности применяется к каждому лицу, передающему собственность. Таким образом, один родитель может передать 1 миллион долларов другой собственности, а другой родитель может также передать 1 миллион долларов другой собственности, что в совокупности составляет 2 миллиона долларов.Эти переводы координируются на уровне штата в рамках лимита в миллион долларов.

Юридические лица: Переводы напрямую между юридическими лицами, принадлежащими родителям и детям, не имеют права на льготы по этой мере.

Трасты: Передача в траст или из траста рассматривается как передача трасту лично или из траста при условии, что траст может быть отозван.

Дата смерти умершего: Датой любой передачи между родителями и их детьми в соответствии с завещанием или наследованием по завещанию является дата смерти умершего, которая должна наступить после 6 ноября 1986 г. (дата вступления в силу предложения 58).

Третья сторона: Третья сторона — это любое физическое или юридическое лицо, которое не является правопреемником или правопреемником при передаче прав между родителями и детьми.

Передача недвижимого имущества «третьей стороне»: Для подачи заявок передача недвижимого имущества третьей стороне происходит, когда вся полученная недвижимость передается кому-либо, кроме первоначального правопреемника или правопреемника. Следовательно, передача может иметь право на исключение, если частичная доля в полученном имуществе передается третьей стороне до подачи заявки.

Требования к подаче:

Форма претензии должна быть заполнена и подписана передающей стороной и правопреемником и подана Оценщику. Форма претензии подается своевременно, если она подана в течение трех лет после даты покупки или передачи или до передачи недвижимости третьему лицу, в зависимости от того, что наступит раньше.

Если форма претензии не была подана к дате, указанной в предыдущем предложении, она будет своевременной, если будет подана в течение шести месяцев после даты отправки по почте уведомления о дополнительной оценке или об отсутствии оценки для этого имущества.

Если претензия не подана своевременно, исключение будет предоставлено, начиная с календарного года, в котором вы подали претензию.

Заполните все разделы A, B и C и ответьте на каждый вопрос, в противном случае ваше заявление может быть отклонено. Может потребоваться подтверждение права, включая копию документа о передаче и / или траста.

Свод законов — Раздел 27 — Глава 40

Название 27 — Имущество и переводы

ГЛАВА 40

Закон о домовладельцах и квартиросъемщиках

СТАТЬЯ 1

Общие положения и определения

Подстатьи I

Краткое название, конструкция, применение и предмет главы

РАЗДЕЛ 27-40-10.Краткое название.

Эта глава известна и может упоминаться как Закон Южной Каролины о домовладельцах и квартиросъемщиках.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-20. Цели; правила строительства.

(a) Настоящая глава должна толковаться и применяться для продвижения ее основных целей и политики.

(b) Основными целями и политиками данной главы являются:

(1) упростить, прояснить, модернизировать и пересмотреть закон, регулирующий аренду жилых единиц, а также права и обязанности домовладельцев и арендаторов;

(2), чтобы побудить арендодателей и арендаторов поддерживать и улучшать качество жилья.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-30. Применяются дополнительные правовые нормы.

Если положения данной главы не заменены, принципы права и справедливости, включая право, касающееся дееспособности, взаимности обязательств, принципала и агента, недвижимого имущества, общественного здравоохранения, безопасности и предотвращения пожаров, эстоппеля, мошенничества, введение в заблуждение, принуждение, принуждение, ошибка, банкротство или другие основания для подтверждения или признания недействительными должны дополнять положения данной главы.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-40. Строительство против неявной отмены.

Данная глава является общей главой, предназначенной для единого охвата ее предмета, и никакая ее часть не может толковаться как подразумеваемая отмененная последующим законодательством, если такого построения можно разумно избежать.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-50. Применение средств правовой защиты; исполнение.

(a) Средства правовой защиты, предусмотренные настоящей главой, должны применяться таким образом, чтобы потерпевшая сторона могла взыскать соответствующий ущерб.Пострадавшая сторона обязана уменьшить убытки.

(b) Любое право или обязательство, объявленное настоящей главой, подлежит принудительному исполнению, если в положении, объявляющем об этом, не указано иное и ограниченное действие.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-60. Урегулирование спорных претензий или вправо.

Претензия или право, возникающие в соответствии с настоящей главой или по договору аренды, в случае добросовестного оспаривания, могут быть урегулированы по соглашению.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон No.336, Раздел 1.

Подстатьи II

Сфера действия и юрисдикция

РАЗДЕЛ 27-40-110. Территориальное применение.

Эта глава применяется, регулирует и определяет права, обязанности и средства правовой защиты по договору аренды, где бы он ни был заключен, для жилой единицы, расположенной в этом штате.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-120. Исключения из применения главы.

Настоящая глава не регулирует следующие договоренности:

(1) проживание в учреждении, государственном или частном, если связано с задержанием или предоставлением медицинских, гериатрических, образовательных, консультационных, религиозных или аналогичных услуг;

(2) занятие по договору купли-продажи жилой единицы или имущества, частью которого она является, если арендатор является покупателем или лицом, которое наследует его интересы;

(3) занятие членом или братской или общественной организацией части структуры, эксплуатируемой в интересах организации;

(4) временное проживание в отеле, мотеле или другом жилом помещении, облагаемое налогом с продаж на жилье, как это предусмотрено Разделом 12-36-920;

(5) занятость служащим арендодателя, право на занятие которого зависит от занятости в помещении и рядом с ним;

(6) владение собственником кондоминиума или владельцем имущественной аренды в кооперативе;

(7) занятие по договору аренды помещений, используемых арендатором в основном для сельскохозяйственных целей;

(8) занятие по договору аренды в помещении, регулируемом положениями главы 32 раздела 27 Кодекса 1976 года (Закон о плане распределения времени отпуска).

(9) проживание, временное или нет, в благотворительном или аварийном убежище, государственном или частном.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, раздел 1; Закон 1998 года № 382, раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-130. Юрисдикция и обслуживание процесса.

(a) Окружные суды и мировые суды этого штата осуществляют параллельную юрисдикцию в отношении любого арендодателя в отношении любого поведения в этом штате, регулируемого настоящей главой, или в отношении любых претензий, возникающих в результате сделки, подпадающей под действие настоящей главы.В дополнение к любому другому методу, предусмотренному правилом или статутом, личная юрисдикция в отношении арендодателя может быть приобретена в рамках гражданского иска или судебного разбирательства, возбужденного в суде общей юрисдикции или мировом суде, процессуальной службой в порядке, предусмотренном настоящим разделом.

(b) Если арендодатель не является резидентом этого Штата или является корпорацией, не уполномоченной вести бизнес в этом Штате и участвующей в любом поведении в этом Штате, регулируемом настоящей главой, или вовлеченным в сделку, подпадающую под действие настоящей главы, он может назначить агента, которому может быть оказано обслуживание в этом Государстве.Агент должен быть резидентом этого штата или корпорацией, уполномоченной вести бизнес в этом штате. Обозначение должно быть оформлено в письменной форме и подано Государственному секретарю. Если указание не сделано и не зарегистрировано, или если процесс не может быть обслужен в этом штате назначенным агентом, процесс может быть передан государственному секретарю, но вручение ему не вступает в силу, если истец или заявитель не отправит по почте копию процесса. а также обращение по почте заказным или заказным письмом с требованием подписать квитанцию ответчику или ответчику по его последнему разумно установленному адресу.Аффидевит о соблюдении этого раздела должен быть подан в суд округа, в котором дело возбуждено, в день возврата процесса, если таковой имеется, или до него, или в течение любого дополнительного времени, разрешенного судом.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

Подстатьи III

Общие определения и толкование принципов; Уведомление

РАЗДЕЛ 27-40-210. Общие определения.

С учетом дополнительных определений, содержащихся в последующих статьях данной главы, которые применяются к конкретным статьям или частям данной главы, и если контекст не требует иного, в этой главе:

(1) «иск» включает возмещение, встречный иск, установление — иск, иск по справедливости и любой другой процесс, в котором определяются права, включая иск о владении;

(2) «Строительные и жилищные кодексы» включают любой закон, постановление или постановление правительства, касающиеся пригодности для проживания или строительства, обслуживания, эксплуатации, размещения, использования или внешнего вида любого помещения или жилого помещения;

(3) «жилая единица» означает строение или часть строения, которое используется в качестве дома, места жительства или спального места одним лицом, которое ведет домашнее хозяйство, или двумя или более лицами, которые ведут общее домашнее хозяйство, и включает мобильные дома, принадлежащие домовладельцам. Имущество, которое сдается в аренду исключительно с целью ремонта арендатором, не считается жилой единицей в значении данной главы;

(4) «справедливая рыночная арендная стоимость» означает фактическую периодическую арендную плату за сопоставимую арендуемую недвижимость, с которой согласны арендодатель и арендатор. При определении справедливой рыночной стоимости аренды суд может принимать во внимание оценки, предложенные арендатором, домовладельцем, экспертами по недвижимости, лицензированными оценщиками, и другие соответствующие доказательства;

(5) «добросовестность» означает фактическую честность при проведении соответствующей сделки;

(6) «арендодатель» означает собственника, арендодателя или субарендатора помещения, а также менеджера помещения, который не раскрывает информацию в соответствии с требованиями Раздела 27-40-420;

(7) «организация» включает корпорацию, правительство, правительственное подразделение или агентство, деловой траст, имущество, траст, товарищество или ассоциацию, двух или более лиц, имеющих совместный или общий интерес, и любое другое юридическое или коммерческое лицо;

(8) «собственник» означает одно или несколько лиц, совместно или по отдельности, которым принадлежат (i) все или часть юридического титула на собственность или (ii) все или часть бенефициарного владения и право представлять использование и наслаждение помещением.Термин включает залогодержателя во владении;

(9) «лицо» включает физическое лицо или организацию;

(10) «помещение» означает жилую единицу и структуру, частью которой она является, а также помещения и пристройки к ней, а также земли, площади и помещения, предназначенные для общего пользования арендаторами или использование которых обещано арендатору;

(11) «арендная плата» означает возмещение, подлежащее уплате за использование помещения, включая пени за просрочку платежа, выплачиваемые единовременно или периодическими платежами, за исключением гарантийных депозитов или других сборов;

(12) «договор аренды» означает все соглашения, письменные или устные, а также действующие правила и положения, принятые в соответствии с Разделом 27-40-520, включающие положения и условия, касающиеся использования и размещения жилой единицы и помещений;

(13) «человек, проживающий в квартире» означает лицо, занимающее жилую единицу, в которой нет туалета, ванны или душа, а также холодильника, плиты и кухонной раковины, предоставленных арендодателем, и где один или несколько из эти помещения используются жильцами здания совместно;

(14) «односемейная резиденция» означает строение, которое обслуживается и используется как единое жилище. Несмотря на то, что жилая единица разделяет одну или несколько стен с другой жилой единицей, это односемейная резиденция, если она имеет прямой доступ к улице или проезжей части и не разделяет ни отопительное оборудование, ни оборудование для горячего водоснабжения, ни какие-либо другие важные объекты или услуги ни с одним из них. другое жилое помещение;

(15) «арендатор» означает лицо, имеющее право по договору аренды занимать жилую единицу, исключая других;

(16) «умышленный» означает попытку умышленно уклониться от обязательств по договору аренды или положениям данной главы;

(17) «основные услуги» означают услуги сантехники или канализации; электричество; газ, если он используется для обогрева, горячей воды или приготовления пищи; проточная вода, а также разумное количество горячей воды и тепла, за исключением случаев, когда здание, включающее жилую единицу, не требуется по закону для этой цели, или жилой блок сконструирован таким образом, что тепло или горячая вода вырабатываются установкой. находятся под исключительным контролем арендатора и обеспечиваются прямым подключением к коммунальным службам.

(18) «гарантийный депозит» означает денежный залог от арендатора арендодателю, который находится в доверительном управлении арендодателя для обеспечения полного и добросовестного выполнения условий договора аренды, как предусмотрено в Разделе 27-40. -410.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, раздел 1; 1995 Закон № 112, разделы 1, 2.

РАЗДЕЛ 27-40-220. Обязательство добросовестности.

Каждая обязанность в соответствии с этой главой и каждое действие, которое должно быть выполнено в качестве условия, предшествующего осуществлению права или средства правовой защиты в соответствии с этой главой, налагают обязательство добросовестности при его исполнении или исполнении.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-230. Бессовестность.

(a) Если суд на основании закона установит:

(1) договор аренды был недобросовестным в момент заключения, суд может отказать в принудительном исполнении договора аренды;

(2) любое положение договора аренды было недобросовестным, когда оно было сделано, суд может обеспечить исполнение оставшейся части договора без недобросовестного положения или ограничить применение любого недобросовестного положения, чтобы избежать недобросовестного результата; или

(3) мировое соглашение, в котором сторона отказывается или соглашается отказаться от иска или права в соответствии с настоящей главой или в соответствии с договором аренды, было недобросовестным, когда оно было заключено, суд может отказать в принудительном исполнении мирового соглашения, взыскать оставшуюся часть урегулирования без недобросовестное положение или ограничить применение любого недобросовестного положения, чтобы избежать недобросовестного результата.

(b) Если недобросовестность оспаривается стороной или судом по его собственной инициативе, сторонам должна быть предоставлена разумная возможность представить доказательства, касающиеся установления, цели и последствий договора аренды или урегулирования в отношении помочь суду в вынесении определения.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-240. Уведомление.

(A) Лицо получает уведомление о факте, если:

(1) лицо действительно знает о нем;

(2) лицо получило уведомление или уведомление об этом; или

(3) на основании всех фактов и обстоятельств, известных ему в рассматриваемое время, у него есть основания знать, что они существуют.Человек «знает» или «знает» факт, если он действительно знает о нем.

(B) Лицо «уведомляет» или «дает» уведомление или уведомление другому лицу, предпринимая разумно рассчитанные меры, чтобы информировать другое лицо в обычном порядке, независимо от того, действительно ли другое лицо узнает об этом или нет. Лицо «получает» уведомление или уведомление, когда:

(1) оно доходит до его внимания; или

(2) в случае арендодателя, он доставляется по месту нахождения арендодателя, через которое был заключен договор аренды, или в любом месте, указанном арендодателем в качестве места для получения сообщения; или

(3) в случае арендатора, он доставляется в руки арендатору или отправляется заказным или заказным письмом арендатору в месте, указанном им в качестве места для получения сообщения, или в отсутствие обозначения, до последнего известного места жительства арендатора.Подтверждение отправки по почте в соответствии с данным подразделом представляет собой уведомление без подтверждения получения.

(C) «Уведомление», информация или уведомление или уведомление, полученные организацией, вступают в силу для конкретной транзакции с момента, когда она доведена до сведения лица, проводящего эту транзакцию, и в любом случае с момента, когда она был бы доведен до сведения отдельного лица, если бы организация проявила разумную осмотрительность.

(D) Время, в течение которого должно быть совершено действие, должно исчисляться со ссылкой на Правила гражданского судопроизводства Южной Каролины.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, раздел 1; 1995 Закон № 112, Раздел 3.

Подстатьи IV

Общие положения

РАЗДЕЛ 27-40-310. Условия договора аренды.

(a) Арендодатель и арендатор могут включать в договор аренды условия, не запрещенные настоящей главой или другим правовым актом, включая аренду, срок действия договора и другие положения, регулирующие права и обязанности сторон.

(b) При отсутствии соглашения арендатор должен платить в качестве арендной платы справедливую рыночную арендную стоимость за использование и размещение жилой единицы.

(c) Арендная плата выплачивается без требования или уведомления в момент и в месте, согласованные сторонами. Если арендатор не уведомлен об ином в письменной форме, арендная плата выплачивается в жилой единице, а периодическая арендная плата выплачивается в начале любого срока в один месяц или менее, а в противном случае — равными ежемесячными платежами в начале каждого месяца. Если не согласовано иное, арендная плата равномерно распределяется изо дня в день.

(d) Если в соглашении об аренде не установлен определенный срок, аренда будет еженедельной в случае человека, который платит еженедельную арендную плату, а во всех остальных случаях — ежемесячно.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-320. Действие неподписанного или недоставленного договора аренды.

(a) Если арендодатель не подписывает и не предоставляет письменный договор аренды, который был подписан и передан арендодателю арендодателем, безоговорочное принятие арендной платы арендодателем придает договору аренды такой же эффект, как если бы он был подписано и доставлено домовладельцем.

(b) Если арендатор не подписывает и не предоставляет письменный договор аренды, который был подписан и передан арендатору арендодателем, принятие права владения и уплата арендной платы без оговорок дает договор аренды такой же эффект, как если бы он имел подписан и доставлен арендатором.

(c) Если договор аренды, вступивший в силу в результате действия этого раздела, предусматривает срок более одного года, он действует только один год.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-330. Запрещенные положения в договорах аренды.

(a) Договор аренды не может предусматривать, что арендатор:

(1) соглашается отказаться или отказаться от прав или средств правовой защиты в соответствии с этой главой;

(2) разрешает любому лицу признать свое решение по иску, вытекающему из договора аренды;

(3) соглашается с освобождением или ограничением любой ответственности арендодателя, возникающей в соответствии с законом, или возмещает арендодателю эту ответственность или связанные с ней расходы.

(b) Положение, запрещенное подразделом (а), включенное в договор аренды, не имеет исковой силы. Если арендодатель намеренно использует договор аренды, содержащий заведомо ему запрещенные положения, и пытается реализовать права, предусмотренные договором, арендатор может взыскать в дополнение к его фактическому ущербу сумму, не превышающую гарантийный депозит и разумные гонорары адвоката. Если арендодатель злонамеренно использует договор аренды, содержащий заведомо ему запрещенные положения, и пытается реализовать права, созданные им, арендатор может взыскать в дополнение к своему фактическому ущербу сумму, не превышающую трехмесячную периодическую арендную плату и разумные гонорары адвоката.

(c) Положения этого раздела не должны действовать таким образом, чтобы лишить законной силы положения о заранее оцененных убытках, которые устанавливают размер убытков за потерю арендной платы в результате преждевременного прекращения аренды.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-340. Разделение арендной платы и обязательств по содержанию собственности запрещено.

Договор аренды, переуступка, передача, договор доверительного управления, ипотека или обеспечительный инструмент могут не разрешать получение арендной платы без обязательства соблюдать Раздел 27-40-440 (а).

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

СТАТЬЯ 3

Обязательства арендодателя

РАЗДЕЛ 27-40-410. Залоговые депозиты; предоплаченная аренда.

(a) При прекращении аренды имущество или деньги, находящиеся у арендодателя в качестве обеспечения, должны быть возвращены за вычетом сумм, удержанных арендодателем за начисленную арендную плату и убытки, понесенные арендодателем из-за несоблюдения арендатором положений Раздела 27-40- 510. Любое удержание из залога / арендного депозита должно быть детализировано арендодателем в письменном уведомлении арендатора вместе с причитающейся суммой, если таковая имеется, в течение тридцати дней после прекращения аренды и передачи права собственности и требования арендатором, в зависимости от того, что потом.Арендатор должен предоставить арендодателю в письменной форме адрес для пересылки или новый адрес, на который может быть отправлено письменное уведомление и сумма, причитающаяся от арендодателя. Если арендатор не предоставит арендодателю переадресацию или новый адрес, арендатор не имеет права на возмещение ущерба в соответствии с данным подразделом при условии, что арендодатель (1) не получил уведомления о местонахождении арендатора и (2) отправил по почте письменное уведомление и причитающуюся сумму, если есть, по последнему известному адресу арендатора.

(b) Если арендодатель не возвращает арендатору любую предоплаченную арендную плату или гарантийный / арендный депозит с уведомлением, которое арендодатель должен отправить в соответствии с подразделом (а), арендатор может вернуть недвижимость и деньги в сумме равный трехкратной сумме неправомерно удержанных и разумных гонораров адвокату.

(c) Если домовладелец (1) арендует более четырех соседних жилых единиц в помещении, и (2) устанавливает разные стандарты для расчета гарантийных / арендных депозитов, требуемых от разных арендаторов в помещении, то до завершения договор аренды, домовладелец должен либо вывесить на видном месте в помещении, либо в том месте, где оплачивается арендная плата, отчет, четко указывающий стандарты, по которым рассчитываются такие гарантийные / арендные депозиты, или должен предоставить каждому потенциальному арендатору заявление, устанавливающее стандарты.Если арендодатель не соблюдает требования настоящего подраздела в отношении арендатора, разница между залогом / арендным депозитом, требуемым арендатором, и наименьшим гарантийным / арендным залогом, требуемым для любого другого арендатора сопоставимой жилой единицы в помещении, не подлежит удержание убытков в связи с несоблюдением арендатором раздела 27-40-510.

(d) Этот раздел не препятствует домовладельцу или арендатору взыскать другие убытки, на которые он может иметь право в соответствии с настоящей главой или иным образом.

(e) В соответствии с положениями Раздела 27-40-450 владелец доли арендодателя в помещениях на момент прекращения аренды связан этим разделом.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, раздел 1; Закон 1994 года № 498, раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-420. Раскрытие.

(a) Арендодатель или любое лицо, уполномоченное заключать договор аренды от его имени, должны сообщить арендатору в письменной форме во время или до начала аренды имя и адрес владельца помещения или лица, уполномоченного на действовать от имени владельца в качестве агента, среди прочего, для целей обслуживания процесса и получения или получения уведомлений или требований.

(b) Информация, которую необходимо предоставить в соответствии с этим разделом, должна быть актуальной, и этот раздел распространяется на любого преемника арендодателя, владельца или менеджера и подлежит исполнению в отношении них.

(c) Лицо, уполномоченное заключать договор аренды от имени арендодателя, которое не соблюдает подпункт (а) в отношении договора аренды, заключенного от имени арендодателя, становится агентом арендодателя для целей этот договор аренды для:

(1) услуги обработки и получения и получения уведомлений и требований;

(2) выполнение обязательств арендодателя в соответствии с настоящей главой и по договору аренды и расходование или предоставление для выполнения обязательств всей арендной платы, взимаемой с помещения и удерживаемой лицом от имени арендодателя.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-430. Арендодатель передает жилище во владение.

В начале срока арендодатель передает помещения во владение арендатору в соответствии с договором аренды и разделом 27-40-440. Арендодатель может подать иск о владении недвижимостью против любого лица, незаконно владеющего недвижимостью, и может взыскать убытки, указанные в Разделе 27-40-760 (c).

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-440. Арендодатель поддерживает помещения.

(a) Арендодатель должен:

(1) соблюдать требования применимых строительных и жилищных кодексов, которые существенно влияют на здоровье и безопасность;

(2) производить все ремонты и делать все, что необходимо для приведения и содержания помещения в надлежащем и пригодном для проживания состоянии;

(3) содержать все общие части помещения в разумно безопасном состоянии, а для помещений, содержащих более четырех жилых единиц, поддерживать в разумно чистом состоянии;

(4) обеспечить доступ к проточной воде и разумному количеству горячей воды в любое время, а также разумное отопление, за исключением случаев, когда здание, включающее жилую единицу, не требуется по закону для этой цели, или жилое здание построено таким образом, что тепло или горячая вода вырабатываются установкой, находящейся под исключительным контролем арендатора, и поставляются через прямое подключение к коммунальным службам;

(5) поддерживать в достаточно хорошем и безопасном рабочем состоянии и поддерживать в рабочем состоянии все электрические, газовые, водопроводные, санитарные, отопительные, вентиляционные, кондиционеры и другие объекты и приборы, включая лифты, которые он поставляет или требует от него.Предполагается, что бытовая техника, присутствующая в жилом помещении, была предоставлена домовладельцем, если иное специально не оговорено в договоре аренды. Никакие приборы или средства, необходимые для предоставления основных услуг, не могут быть исключены.

(b) Если пошлина, налагаемая параграфом (1) подпункта (a), больше, чем любая пошлина, налагаемая любым другим параграфом этого подпункта, то обязанность арендодателя должна быть определена со ссылкой на параграф (1) подпункта (a). ).

(c) Арендодатель и арендатор одноквартирного дома могут договориться в письменной форме о том, что арендатор выполняет обязанности арендодателя, указанные в параграфе (5) подраздела (а), а также определенные ремонтные работы, техническое обслуживание, изменения и реконструкция, но только если сделка совершена добросовестно, а не с целью уклонения от обязательств арендодателя.

(d) Арендодатель и арендатор любой жилой единицы, кроме одноквартирного дома, могут договориться о том, что арендатор должен выполнять определенный ремонт, техническое обслуживание, переделку или реконструкцию, только если:

(1) по соглашению сторон заключено добросовестно, а не с целью уклонения от обязательств арендодателя;

(2) работа не является необходимой для устранения несоответствия требованиям части (а) (1) данной статьи;

(3) договор не уменьшает и не влияет на обязательства арендодателя перед другими арендаторами в помещении.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-450. Ограничение ответственности.

(a) Если не согласовано иное, домовладелец, который передает помещения, включающие жилую единицу, подпадающую под действие договора аренды, в рамках добросовестной продажи добросовестному покупателю, освобождается от ответственности по договору аренды и настоящей главе в отношении происходящих событий после письменного уведомления арендатора транспортного средства. Тем не менее, он по-прежнему несет ответственность перед арендатором за обеспечение, которое арендатор может взыскать в соответствии с разделом 27-40-410, если только гарантийный депозит не будет передан от продавца покупателю и арендатор не будет уведомлен в письменной форме о разумном сроке после транзакции, и в этом случае покупатель несет ответственность в соответствии с разделом 27-40-410.

(b) Если не согласовано иное, управляющий помещением, включающим жилую единицу, освобождается от ответственности в соответствии с соглашением об аренде и настоящей главой в отношении событий, произошедших после письменного уведомления арендатора о прекращении его управления.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

СТАТЬЯ 5

Обязательства арендатора

РАЗДЕЛ 27-40-510. Арендатор на содержание квартиры.

Арендатор должен:

(1) соблюдать все обязательства, в первую очередь налагаемые на арендаторов применимыми положениями строительных и жилищных кодексов, которые существенно влияют на здоровье и безопасность;

(2) содержать жилище и ту часть помещения, которую он использует, в разумной безопасности и чистоте;

(3) выбрасывать из своего жилища весь пепел, мусор, мусор и другие отходы достаточно чистым и безопасным способом;

(4) поддерживать в чистоте все сантехнические устройства в жилом помещении или используемые арендатором;

(5) разумным образом использовать в помещениях все электрические, водопроводные, санитарные, отопительные, вентиляционные, кондиционеры и другие устройства и приборы, включая лифты;

(6) намеренно или по неосторожности не разрушать, не портить, не повреждать, не повреждать или не удалять какую-либо часть помещения или сознательно разрешать это делать любому лицу, находящемуся в помещении с разрешения арендатора или которому разрешен доступ в помещения по арендатор;

(7) вести себя и требовать от других лиц, находящихся в помещении с разрешения арендатора или которым арендатор разрешает доступ в помещения, вести себя таким образом, чтобы не мешать другому арендатору спокойно пользоваться помещением;

(8) соответствуют условиям договора аренды, а также правилам и положениям, которые подлежат исполнению в соответствии с Разделом 27-40-520.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-520. Правила и положения.

(a) Арендодатель время от времени может принимать правила или положения, независимо от их описания, в отношении использования арендатором и занятости помещений. Они подлежат принудительному исполнению в отношении арендатора только в том случае, если:

(1) их целью является обеспечение удобства, безопасности или благополучия арендаторов в помещениях, защита собственности арендодателя от неправомерного использования или справедливое распределение услуг и удобств. держится для арендаторов в целом;

(2) они разумно связаны с целью, для которой они приняты;

(3) они справедливо применяются ко всем арендаторам помещений;

(4) они достаточно четко указывают на запрет, направление или ограничение поведения арендатора, чтобы достоверно информировать его о том, что он должен или не должен делать для соблюдения;

(5) они не предназначены для уклонения от обязательств домовладельца;

(6) арендатор извещает о них во время заключения договора аренды или при их принятии.

(b) Правила или положения, принятые после того, как арендатор заключает договор аренды, недействительны в отношении такого арендатора, если правила или положения существенно изменяют сделку арендатора и после получения уведомления о принятии его права на возражение арендатор возражает против письменно арендодателю в течение тридцати дней после обнародования.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-530. Доступ.

(a) Арендатор не должен безосновательно отказывать домовладельцу в согласии на вход в жилую единицу с целью осмотра помещения, проведения необходимого или согласованного ремонта, украшения, переделок или улучшений, предоставления необходимых или согласованных услуг или демонстрации жилую единицу потенциальным или фактическим покупателям, залогодержателям, арендаторам, рабочим или подрядчикам.

(b) Арендодатель или его агент могут войти в жилую единицу без согласия арендатора:

(1) В любое время в случае чрезвычайной ситуации предполагаемые изменения погодных условий, которые представляют опасность для собственности, могут быть считается чрезвычайной ситуацией;

(2) С 9:00 до 18:00. с целью предоставления регулярных плановых периодических услуг, таких как замена фильтров печи и кондиционирования воздуха, обеспечение лечения термитов, насекомых или вредителей и т. д., при условии, что право на вход для предоставления регулярных плановых периодических услуг явно изложено в письменной форме в договоре аренды и перед заключением арендодатель объявляет о своем намерении войти для оказания услуг; или

(3) Между 8:00 час.м. и 20:00 с целью предоставления услуг, запрошенных арендатором, и что перед въездом арендодатель объявляет о своем намерении войти для оказания услуг.

(c) Арендодатель не должен злоупотреблять правом доступа или использовать его для преследования арендатора. За исключением случаев, указанных в пункте (b) выше, домовладелец должен уведомить арендатора не менее чем за двадцать четыре часа о своем намерении войти и может войти только в разумные сроки.

(d) Арендодатель не имеет другого права доступа, кроме:

(1) по решению суда;

(2) в соответствии с разделами 27-40-720 и 27-40-730;

(3) при сопровождении сотрудника правоохранительных органов в разумные сроки с целью оказания процессуальных услуг при производстве по делу о высылке; или

(4), если арендатор не покинул или не сдал помещение.

(e) Арендатор не имеет права менять замки на жилой единице без разрешения домовладельца.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, раздел 1; 1995 Закон № 112, раздел 4.

РАЗДЕЛ 27-40-540. Арендатор использовать и занимать.

Если не согласовано иное, арендатор должен занимать свою жилую единицу только как жилую единицу и не должен вести или разрешать какую-либо незаконную деятельность в ней.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

СТАТЬЯ 7

Средства правовой защиты

Подстатьи I

Средства правовой защиты арендатора

РАЗДЕЛ 27-40-610.Несоблюдение арендодателем в целом.

(a) За исключением случаев, предусмотренных в этой главе, если имеет место существенное несоблюдение арендодателем договора аренды или несоблюдение раздела 27-40-440, которое существенно влияет на здоровье и безопасность или физическое состояние собственности, арендатор может направить арендодателю письменное уведомление с указанием действий и упущений, составляющих нарушение, и о том, что договор аренды будет расторгнут не менее чем через четырнадцать дней после получения уведомления, если нарушение не будет устранено в течение четырнадцати дней.Договор аренды прекращает свое действие, как указано в уведомлении, за исключением того, что:

(1) Договор аренды не прекращается по причине нарушения:

(i) если нарушение устраняется путем ремонта или иным образом, и арендодатель надлежащим образом устраняет неисправность. нарушение до даты, указанной в уведомлении; или

(ii) если такое средство правовой защиты от нарушения, не затрагивающего здоровье и безопасность, не может быть исправлено в течение четырнадцати дней, но начато в течение четырнадцатидневного периода и добросовестно преследуется до завершения в разумные сроки.

(2) Арендатор не может расторгнуть договор из-за состояния, вызванного умышленным или небрежным действием или бездействием арендатора, члена его семьи или другого лица в помещении с разрешения арендатора или которому разрешен доступ в помещение. арендатором.

(b) За исключением случаев, предусмотренных в этой главе, арендатор может взыскать фактические убытки и получить судебный запрет в мировом или окружном суде без внесения залога за любое несоблюдение арендодателем договора аренды или разделов 27-40-440. .Если арендодатель не выполняет своих обязательств умышленно, арендатор может взыскать разумные гонорары адвоката.

(c) Если договор аренды расторгается, домовладелец должен вернуть обеспечение, которое арендатор может взыскать в соответствии с Разделом 27-40-410. Если арендодатель не выполняет своих обязательств умышленно, арендатор может взыскать разумные гонорары адвоката.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-620. Неспособность передать владение мячом.

(a) Если домовладелец не передает жилую единицу во владение арендатору, как это предусмотрено в Разделе 27-40-430, арендная плата снижается до передачи права владения, и арендатор может:

(1) расторгнуть договор аренды после письменное уведомление арендодателя не менее чем за пять дней, и после расторжения договора арендодатель должен вернуть всю предоплаченную арендную плату и обеспечение; или

(2) требовать выполнения арендного договора арендодателем и, если арендатор выбирает, подавать иск о владении жилой единицей против арендодателя или любого лица, незаконно владеющего недвижимостью, и взыскивать фактические убытки, понесенные им.Если арендодатель не может передать владение из-за того, что предыдущий арендатор оставался во владении без согласия арендодателя, после истечения срока договора аренды или его расторжения, арендодатель не несет ответственности за ущерб в соответствии с настоящим подразделом, если арендодатель приложили разумные усилия, чтобы получить владение помещением.

(b) Если отказ какого-либо лица передать владение является умышленным и недобросовестным, потерпевший может взыскать с этого лица сумму, не превышающую периодическую арендную плату за три месяца или вдвое превышающую фактически понесенный ущерб, в зависимости от того, что больше, и разумные гонорары адвокату.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-630. Неправомерное непредоставление основных услуг.

(a) Если арендодатель проявляет халатность или умышленно не предоставляет основные услуги в соответствии с требованиями договора аренды или Раздела 27-40-440, арендатор может направить арендодателю письменное уведомление с указанием нарушения и может:

( 1) закупить в разумных пределах необходимые основные услуги в период несоблюдения арендодателем и вычесть их фактическую и разумную стоимость из арендной платы; или

(2) взыскать убытки на основании уменьшения справедливой рыночной арендной стоимости жилой единицы и разумных гонораров адвоката.

(b) Если арендатор действует в соответствии с данным разделом, он не может действовать в соответствии с разделом 27-40-610 в отношении этого нарушения.

(c) Ни при каких обстоятельствах данный раздел не должен толковаться как разрешающий арендатору производить ремонт арендуемой собственности и вычитать стоимость ремонта из арендной платы. В случае, если арендатор незаконно действует без согласия арендодателя и дает разрешение на ремонт, любое залоговое право механика, вытекающее из этого, не имеет исковой силы.

(d) Права арендатора в соответствии с настоящим разделом не возникают до тех пор, пока он не уведомит арендодателя, и арендодатель не предпримет никаких действий в течение разумного срока, или если условие было вызвано преднамеренным или небрежным действием или бездействием арендатора. , член его семьи или другое лицо, находящееся в помещении с разрешения арендатора или которому арендатор разрешил доступ в помещение.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-640. Несоблюдение арендодателем требований в качестве защиты от иска о владении или аренде.

(a) В иске о владении, основанном на неуплате арендной платы, или в иске об аренде за период, когда арендатор находится во владении, арендатор может ссылаться на договор аренды или положения данной главы для обоснования своих возражений и предъявить встречный иск на любую сумму, подлежащую взысканию по этому соглашению. Если защита или встречный иск арендатора необоснован и недобросовестен, арендодатель может взыскать, помимо фактического ущерба, разумные гонорары адвоката.

(b) Несмотря на положения подпункта (а), арендатор считается отказавшимся от нарушения обязанности арендодателя по содержанию помещения, установленной договором аренды, или нарушения обязанностей арендодателя в соответствии с разделом 27-40-440. в качестве защиты в иске о владении на основании неуплаты арендной платы или в иске об аренде в течение периода, когда:

(1) арендодатель не уведомлен о нарушении обязанностей за четырнадцать дней до наступления срока выплаты арендной платы за нарушение Раздела 27-40-440, связанные с услугами, кроме основных услуг; или

(2) арендодатель не получает уведомления до наступления срока выплаты арендной платы, что дает разумную возможность произвести аварийный ремонт, необходимый для оказания основных услуг.

(c) В иске об аренде в течение периода, когда арендатор не находится во владении, он может заявить возражения и встречные иски, как предусмотрено в подразделе (а), но не обязан платить арендную плату в соответствии с требованиями Раздела 27-40- 790.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-650. Пожар или несчастный случай.

(a) Если жилая единица или помещения повреждены или разрушены в результате пожара или несчастного случая до такой степени, что нормальное использование жилой единицы существенно ухудшается, арендатор может:

(1) немедленно покинуть помещение и уведомить арендодатель в письменной форме в течение семи дней после того, как он намеревается расторгнуть договор аренды, и в этом случае договор аренды прекращается с даты освобождения; или

(2), если продолжение проживания является законным, освободить любую часть жилого помещения, ставшего непригодным для использования в результате пожара или несчастного случая, и в этом случае ответственность арендатора по арендной плате уменьшается пропорционально уменьшению справедливой рыночной стоимости аренды жилья. жилой блок.

(b) Если пожар или несчастный случай не произошли из-за халатности арендатора или по иным причинам арендатора, в случае расторжения договора аренды арендодатель должен вернуть обеспечение, подлежащее возмещению в соответствии с Разделом 27-40-410, и всю предоплаченную арендную плату. Учет арендной платы в случае прекращения или распределения необходимо производить на дату пожара или несчастного случая. Арендодатель может удержать гарантийный депозит или предоплаченную арендную плату арендатору, если пожар или несчастный случай произошли из-за халатности арендатора или иным образом вызваны арендатором; однако, если арендодатель удерживает залог или предоплату арендной платы, он должен выполнить требование об уведомлении в Разделе 27-40-410 (а).

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, раздел 1; 1995 Закон № 112, раздел 5.

РАЗДЕЛ 27-40-660. Средства правовой защиты арендатора в случае незаконного увольнения или исключения арендодателя.

Если арендодатель незаконно удаляет или изгоняет арендатора из помещения, или умышленно уменьшает услуги арендатору, прерывая или вызывая прерывание основных услуг, арендатор может восстановить владение или расторгнуть договор аренды и, в любом случае, взыскать сумму, равную до трехмесячной периодической арендной платы или двойного размера фактического ущерба, понесенного им, в зависимости от того, что больше, и разумных гонораров адвоката.Если договор аренды расторгается, домовладелец должен вернуть обеспечение, подлежащее возмещению в соответствии с разделом 27-40-410.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

Подстатьи II

Средства правовой защиты арендодателя

РАЗДЕЛ 27-40-710. Несоблюдение договора аренды; неуплата арендной платы; вывоз личного имущества выселяемого арендатора.

(A) За исключением случаев, предусмотренных в этой главе, если имеет место несоблюдение арендатором договора аренды, кроме невыплаты арендной платы или несоблюдения раздела 27-40-510, которое существенно влияет на здоровье и безопасность или физическое состояние квартиры. собственности или разделом 27-40-540, арендодатель может направить арендатору письменное уведомление с указанием действий и бездействия, составляющих нарушение, и о том, что договор аренды будет расторгнут не менее чем через четырнадцать дней после получения уведомления, если нарушение не устранено в течение четырнадцати дней.Договор аренды прекращается, как указано в уведомлении, за исключением того, что:

(1), если нарушение можно исправить путем ремонта или иным образом, и арендатор надлежащим образом устраняет нарушение до даты, указанной в уведомлении, или

(2), если средство правовой защиты не может быть завершено в течение четырнадцати дней, но начинается в течение четырнадцатидневного периода и добросовестно преследуется до завершения в разумные сроки, договор аренды не может быть расторгнут по причине нарушения.

(B) Если арендная плата не выплачена в установленный срок, и арендатор не вносит арендную плату в течение пяти дней с установленной даты или арендатор нарушает Раздел 27-40-540, арендодатель может расторгнуть договор аренды при условии, что арендодатель имеет учитывая письменное уведомление арендатора о невыплате и его намерении расторгнуть договор аренды, если арендная плата не будет выплачена в течение этого периода.Обязанность арендодателя предоставить уведомление в соответствии с настоящим разделом выполняется на любой срок аренды после того, как арендодатель направит одно такое уведомление арендатору или если уведомление содержится на видном языке в письменном договоре аренды. Требование письменного уведомления арендодателя в соответствии с настоящим подразделом считается выполненным, если договор аренды содержит следующее или практически эквивалентное положение:

«ЕСЛИ ВЫ НЕ ОПЛАЧИВАЕТЕ АРЕНДУ ВРЕМЯ

Это ваше уведомление.Если вы не внесете арендную плату в течение пяти дней до установленного срока, домовладелец может начать выселение. Вы не получите никакого другого уведомления, пока живете в этой арендуемой квартире ».

Наличие этого положения в договоре аренды полностью удовлетворяет требованию« письменного уведомления »в соответствии с этим подразделом и применяется к помесячной аренде жилья после срок аренды, указанный в первоначальном договоре аренды.Если договор аренды содержит положение, изложенное в этом подразделе, арендодатель не обязан предоставлять арендатору какое-либо отдельное или дополнительное письменное уведомление, чтобы начать процедуру выселения за неуплату арендной платы даже после истечения первоначального срока договора аренды.

(C) За исключением случаев, предусмотренных в этой главе, арендодатель может взыскать фактические убытки и получить судебный запрет, судебные решения или выселение в мировом или окружном суде без внесения залога за любое несоблюдение арендатором договора аренды или разделов 27-40. -510. Главный брокер по недвижимости, имеющий лицензию в этом штате, или лицензированный управляющий недвижимостью при ведении своего лицензированного бизнеса может лично или через одного или нескольких штатных сотрудников заполнить форму приказа о выселении и представить факты судебным должностным лицам. от имени своего арендодателя / принципала в поддержку иска о выселении и / или бедствии и / или оставлении, за которые не взимается отдельная плата за эту услугу.Если несоблюдение арендатора является умышленным, кроме невыплаты арендной платы, арендодатель может взыскать разумные гонорары адвоката при условии, что арендодатель представлен адвокатом. Если неуплата арендной платы является недобросовестной, арендодатель имеет право на получение разумных гонораров адвоката при условии, что арендодатель представлен адвокатом.

(D) Личное имущество, принадлежащее арендатору, удаленному из помещения в результате процедуры выселения в соответствии с настоящей главой, которое размещено на общественной улице или шоссе, должно быть удалено соответствующими муниципальными или окружными должностными лицами по истечении сорока лет. восемь часов, исключая субботу, воскресенье и праздничные дни, и могут также быть удалены этими должностными лицами в ходе обычного процесса сбора мусора до или после периода в 48 часов.Если помещение находится в муниципалитете или округе, где не собираются мусор или мусор с автомобильных дорог общего пользования, то по истечении 48 часов домовладелец может вынести личное имущество из помещения и распорядиться им таким образом, чтобы мусор или мусор обычно вывозят в таких муниципалитетах или округах. Уведомление о выселении должно четко информировать арендатора о положениях этого раздела. Муниципалитет или округ и соответствующие должностные лица или сотрудники не несут ответственности перед арендатором, если он не проинформирован в уведомлении о выселении о положениях этого раздела.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, раздел 1; Закон № 484 от 1992 года, раздел 1; Закон № 382 1998 года, раздел 2; Закон 1999 г. № 59, раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-720. Несоблюдение требований влияет на здоровье и безопасность.

(a) Если арендатор не соблюдает раздел 27-40-510, существенно влияющий на здоровье и безопасность, который может быть устранен путем ремонта, замены поврежденного предмета или уборки, и арендатор не выполняет условия в кратчайшие сроки. требовать в экстренных случаях или в течение четырнадцати дней после письменного уведомления арендодателя с указанием нарушения и с просьбой к арендатору устранить его в течение этого периода времени, арендодатель может войти в жилую единицу и обеспечить выполнение работы качественным образом и арендатор должен возместить арендодателю расходы, и, кроме того, арендодатель должен иметь средства правовой защиты, доступные в соответствии с настоящей главой.

(b) Если арендатор не соблюдает раздел 27-40-510, существенно влияющий на здоровье и безопасность, за исключением случаев, указанных в подпункте (а) выше, и арендатор не выполняет так быстро, как того требуют условия, в случае в чрезвычайной ситуации или в течение четырнадцати дней после письменного уведомления арендодателя, если это не чрезвычайная ситуация, указав нарушение и потребовав от арендатора исправления в течение этого периода времени, арендодатель может расторгнуть договор аренды.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон No.336, Раздел 1; Закон 1995 года № 112, раздел 6.

РАЗДЕЛ 27-40-730. Средства правовой защиты в случае отсутствия, неиспользования и оставления.

(a) Необъяснимое отсутствие арендатора в жилой единице в течение пятнадцати дней после невыплаты арендной платы должно быть истолковано как отказ от жилой единицы.

(b) Если арендатор добровольно прекратил коммунальные услуги, и имеется необъяснимое отсутствие арендатора после невыплаты арендной платы, отказ считается немедленным, и правило пятнадцати дней, описанное в (a), не применяется.

(c) Если арендатор покидает жилую единицу, домовладелец должен приложить разумные усилия, чтобы сдать ее в аренду по справедливой цене. Если домовладелец арендует жилую единицу на срок, начинающийся до истечения срока договора аренды, он прекращает свое действие с даты новой аренды с учетом средств правовой защиты арендодателя в соответствии с разделом 27-40-740. Если арендодатель не прилагает разумных усилий для сдачи жилого помещения в аренду по справедливой цене или если арендодатель принимает отказ как сдачу, договор аренды считается расторгнутым арендодателем с даты, когда арендодатель получает уведомление об отказе. .Если аренда осуществляется от месяца к месяцу или от недели к неделе, срок договора аренды для этой цели считается месяц или неделя, в зависимости от обстоятельств.

(d) Когда жилая единица была оставлена или договор аренды подошел к концу, и арендатор снял значительную часть своей собственности или добровольно и навсегда прекратил свои коммунальные услуги и оставил личное имущество в жилой единице или на помещения, справедливая рыночная стоимость которых составляет пятьсот долларов или меньше, домовладелец может войти в жилище, используя насильственный доступ, если это необходимо, и распорядиться имуществом.

(e) Когда жилая единица была оставлена или договор аренды подошел к концу, и арендатор оставил личное имущество в жилой единице или в помещениях в случаях, не предусмотренных подразделом (d) выше, домовладелец может вывозить имущество только в соответствии с положениями статей с 27-37-10 по 27-37-150.

(f) Если собственность отчуждается домовладельцем в соответствии с подразделом (d) и стоимость имущества превышала пятьсот долларов, арендодатель не несет ответственности, за исключением случаев, когда арендодатель проявил грубую небрежность.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, раздел 1; 1995 Закон № 112, раздел 7.

РАЗДЕЛ 27-40-740. Залог домовладельца; бедствие продолжается.

(a) Договорное право удержания или договорное обеспечительное право от имени арендодателя в домашнем имуществе арендатора не подлежат принудительному исполнению, если оно не было усовершенствовано до даты вступления в силу настоящей главы.

(b) Арендодатель может потребовать взимания арендной платы в случае бедствия только в соответствии с Главой 39, Разделом 27; тем не менее, арендатор может возражать против выдачи ордера на бедствие в соответствии с положениями данной главы или договора аренды и может воспользоваться льготами в отношении собственности, указанными в Разделе 15-41-30.

ИСТОРИЯ: Закон 1986 года № 336, Раздел 1.

Примечание Уполномоченного по Кодексу

По указанию Уполномоченного по Кодексу ссылка была изменена с Раздела 15-41-200 на Раздел 15-41-30, поскольку Закон 415 В 1988 году раздел 15-41-200 был изменен на 15-41-30.

РАЗДЕЛ 27-40-750. Средство правовой защиты после прекращения.

Если договор аренды расторгается, арендодатель имеет право владения и аренды, а также отдельное требование о возмещении фактического ущерба в результате нарушения договора аренды и разумные гонорары адвоката.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-760. Восстановление владения ограничено.

Арендодатель не может вернуть или вступить во владение жилой единицей действием или иным образом, включая умышленное уменьшение необходимых основных услуг для арендатора путем прерывания или причинения прерывания услуг, за исключением случаев отказа, сдачи, прекращения или прекращения разрешено в этой главе.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-770.Периодическая аренда; средства от пережитков.

(a) Арендодатель или арендатор могут прекратить еженедельную аренду, направив письменное уведомление другому лицу не менее чем за семь дней до даты прекращения, указанной в уведомлении.

(b) Арендодатель или арендатор могут прекратить помесячную аренду путем письменного уведомления, направленного другому лицу не менее чем за тридцать дней до даты прекращения, указанной в уведомлении.

(c) Если арендатор остается во владении без согласия арендодателя после истечения срока договора аренды или его расторжения, арендодатель может подать иск о владении.Если удержание является недобросовестным, домовладелец может взыскать разумные гонорары адвоката. Если удержание арендатора является умышленным нарушением положений настоящей главы или договора аренды, арендодатель может также взыскать сумму, не превышающую трехмесячную периодическую арендную плату или вдвое превышающую фактический ущерб, понесенный им, в зависимости от того, какая сумма больше и разумные гонорары адвоката. Если домовладелец соглашается на продолжение проживания арендатора, применяется Раздел 27-40-310 (d).

ИСТОРИЯ: 1986 Закон No.336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-780. Средства правовой защиты арендодателя и арендатора от злоупотребления доступом.

(a) Если арендатор отказывается разрешить законный доступ, домовладелец может получить судебный запрет в магистрате или окружном суде без внесения залога для принудительного доступа или расторжения договора аренды. В любом случае домовладелец может взыскать фактический ущерб и разумные гонорары адвоката.

(b) Если арендодатель сознательно делает незаконный въезд или повторный законный въезд необоснованным образом или повторно требует въезда в ином случае законным, но которые приводят к необоснованному преследованию арендатора, арендатор может получить судебный запрет в суде или окружной суд без внесения залога, чтобы предотвратить повторение такого поведения или расторгнуть договор аренды.В любом случае арендатор может взыскать фактический ущерб и разумные гонорары адвоката.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-790. Оплата арендной платы в суд.

В любом иске, когда домовладелец предъявляет иск о владении, а арендатор выдвигает возражения или встречные иски в соответствии с настоящей главой или договором аренды:

(a) Арендатор должен уплатить арендодателю всю арендную плату, которая подлежит уплате после выдачи письменное правило, требующее от арендатора освободить квартиру или указать причину наступления срока выплаты арендной платы, и арендодатель должен предоставить арендатору письменную квитанцию о каждой оплате, за исключением случаев, когда арендатор производит оплату чеком.Если арендодатель и арендатор расходятся во мнениях относительно размера арендной платы или времени ее выплаты, суд должен провести слушание в кратчайшие сроки после объединения вопросов и предварительно разрешить вопрос. В случае, если основанием для несогласия с размером причитающейся арендной платы является предполагаемое нарушение арендодателем договора аренды или положений настоящей главы, арендная плата, подлежащая уплате, должна быть справедливой рыночной арендной стоимостью помещения на тот момент. слушания. Арендная плата не должна уменьшаться в связи с состоянием, вызванным умышленным или небрежным действием или бездействием арендатора, члена его семьи или другого лица, находящегося в помещении с его разрешения или которому арендатор разрешил доступ в помещение.

(b) Арендатор должен выплатить арендодателю всю арендную плату, предположительно причитающуюся до выпуска правила, при условии, однако, что вместо платежа арендатору может быть разрешено представить в суд квитанцию и аннулированный чек. или и то, и другое, что указывает на то, что арендодателю произведена оплата.

В случае разногласий по поводу размера арендной платы суд должен определить размер арендной платы, подлежащей выплате арендодателю, таким же образом, как и в подразделах (a) или (b) данного раздела.

(c) Если арендатор не явится и не представит причину в течение десяти дней, суд должен выдать ордер на высылку в соответствии с разделом 27-37-40 Кодекса 1976 года.

Если арендатор появится в соответствии с правилом и заявит, что арендная плата, причитающаяся согласно подразделам (а) или (b), была выплачена, суд решает вопрос. Если арендатор не выполнил подпункты (a) или (b), суд должен выдать ордер на выселение, и арендодатель должен быть передан в полное владение помещением шерифу, заместителю или констеблю.

(d) Если при окончательном решении будет определена сумма арендной платы, которая меньше заявленной арендодателем, решение должно быть принято для арендатора, если он полностью выполнил положения данного раздела.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, раздел 1; 1995 Закон № 112, Раздел 8.

РАЗДЕЛ 27-40-800. Обжалование и приостановление исполнения приказа.

(a) При подаче апелляции в окружной суд дело должно быть рассмотрено в порядке, совместимом с другими апелляциями магистратского суда, как только это станет возможным после того, как апелляция будет размещена в доке.

(b) Для отсрочки исполнения решения об исключении достаточно, чтобы арендатор подписал обязательство о выплате арендодателю суммы арендной платы, определенной магистратом в соответствии с разделом 27-40-780, поскольку он подлежит оплате периодически после вынесения судебного решения. Любой магистрат, клерк или судья окружного суда выносят постановление о приостановлении исполнения судебного решения.

Штат Южная Каролина Округ __________ ____________________ Арендодатель против.____________________ Жилец

Залог для проживания

Исполнение по апелляции

в окружной суд

Теперь приходит арендатор в вышеуказанном иске и уважительно показывает суду, что решение о высылке было вынесено в отношении арендатора и арендодателя в ___ день __________, 19_, мировым судьей. Арендатор обжаловал приговор в окружном суде.

Согласно заключению мирового судьи, арендатор обязан вносить арендную плату в размере _____ долларов за _____ в ___ день каждого __________.

Арендатор настоящим обязуется оплачивать периодическую арендную плату, подлежащую выплате в дальнейшем в соответствии с вышеупомянутыми выводами суда, и предлагает окружному суду приостановить исполнение приговора об исключении до тех пор, пока этот вопрос не будет рассмотрен в апелляционной инстанции и решен окружным судом.

Это __________ день __________, 19___

Арендатор

После исполнения вышеуказанного залога исполнение решения об исключении настоящим приостанавливается до рассмотрения дела в апелляционном порядке и решения окружного суда.Если арендатор не вносит арендную плату в течение пяти дней с установленной даты, по заявлению арендодателя отсрочка исполнения отменяется, апелляция арендатора в окружной суд по вопросам, касающимся владения, должна быть отклонена, и шериф может лишить арендатора.

Это __________ день __________, 19___

Судья

(d) Если какая-либо из сторон оспаривает сумму платежа или срок платежа по обязательству, потерпевшая сторона может ходатайствовать об изменении условий дело в окружном суде.По ходатайству и уведомив все заинтересованные стороны, суд должен провести слушание, как только это станет возможным после подачи ходатайства, и определить, какие изменения, если таковые имеются, являются уместными. Решение об исключении не может быть исполнено в ожидании слушания по ходатайству при условии, что арендатор выполнил условия обязательства.

(e) Если арендатор не производит платеж в течение пяти дней с даты платежа в соответствии с обязательством и распоряжением о приостановлении исполнения, клерк по заявлению арендодателя выдает ордер на высылку, который должен быть выполнен в соответствии с Разделом 27-37-40 Кодекса 1976 года.

(f) (1) После подачи апелляции в Верховный суд или в апелляционный суд достаточно для приостановления исполнения решения об исключении, чтобы арендатор подписал обязательство о выплате арендодателю суммы арендной платы, определяется постановлением судьи окружного суда, поскольку срок его выплаты наступает периодически после вынесения приговора. Судья подсудного суда выносит постановление о приостановлении исполнения дела.

(2) Несоблюдение арендатором условий обязательства дает домовладельцу право на исполнение судебного решения о владении недвижимостью в соответствии с положениями части (е) данной статьи.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, раздел 1; Закон 1999 г. № 55, раздел 34.

СТАТЬЯ 9

Репрессивные действия запрещены; Разное

РАЗДЕЛ 27-40-910. Возмездие запрещено.

(a) За исключением случаев, предусмотренных в этом разделе, арендодатель не должен принимать ответные меры, увеличивая арендную плату до суммы, превышающей справедливую рыночную стоимость, или уменьшая основные услуги, или подавая иск о владении после:

(1) арендатор: подали жалобу в государственный орган, на который возложена ответственность за соблюдение строительного или жилищного кодекса, о нарушении, применимом к помещению, которое существенно влияет на здоровье и безопасность; или

(2) арендатор пожаловался арендодателю на нарушение данной главы.

(b) Если домовладелец действует в нарушение подраздела (а), арендатор имеет право на средства правовой защиты, предусмотренные в Разделе 27-40-660 в качестве защиты в любых ответных действиях против него за владение. Если защита арендатора необоснованна, арендодатель имеет право на получение разумных гонораров адвоката. Если возражение является недобросовестным, домовладелец может взыскать периодическую арендную плату до трех месяцев или утроить фактический ущерб, в зависимости от того, что больше. Если домовладелец взыскивает убытки в соответствии с этим разделом, он также не может взыскать убытки в соответствии с разделом 27-40-760.

(1) нарушение применимого строительного или жилищного кодекса было вызвано, главным образом, отсутствием разумной осторожности со стороны арендатора. , член его семьи или другое лицо, находящееся в помещении с его разрешения, или которому арендатор разрешил доступ в помещения, или

(2), имеется существенное несоблюдение арендатором требований в соответствии с Разделом 27-40-710 или Разделом 27-40-720; или

(3) соответствие применимому строительному или жилищному кодексу требует изменения, реконструкции или сноса, которые фактически лишат арендатора возможности использовать жилую единицу.

(d) Сохранение иска в соответствии с подразделом (c) не освобождает арендодателя от ответственности в соответствии с подразделом (b) Раздела 27-40-610.

(e) Несмотря на положения подраздела (a), домовладелец, который арендует более четырех соседних жилых единиц в помещении, может повысить арендную плату без презумпции возмездия, при условии, что повышение применяется единообразно ко всем арендаторам или на такой срок. поскольку арендная плата не превышает справедливой рыночной стоимости.

(f) В иске о владении, когда арендатор намеревается подать защиту в соответствии с этим разделом, арендатор должен уведомить арендодателя в письменной форме в течение десяти дней после подачи Правила о выселении или обосновании своего намерения.После того, как арендатор представит ответ на Правило, суд должен рассмотреть дело как можно скорее.

(g) Если арендодатель принимает ответные меры против арендатора за участие в действиях, защищенных разделом (а), отказываясь продлевать договор аренды, и если арендатор не нарушает обязательства по уплате арендной платы, арендодатель не может вернуть себе владение недвижимостью. жилую единицу в течение семидесяти пяти дней и не может увеличивать арендную плату до суммы, превышающей справедливую рыночную стоимость или уменьшать основные услуги до восстановления жилой единицы, при условии, что арендатор докажет нарушение арендодателем данной главы, арендодатель имел уведомление о таком нарушении, и домовладелец получил уведомление о жалобе арендатора до истечения срока аренды.

(h) Любой домовладелец, который действует в ответ на арендатора за участие в защищенном поведении, несет ответственность за ущерб до трехмесячной арендной платы или утроение фактического ущерба, понесенного арендатором, в зависимости от того, что больше, и разумные гонорары адвоката. Ничто в этом разделе не может быть истолковано как запрещающее иск о возмещении ущерба после того, как домовладелец восстановил владение жилой единицей, указанной в подразделе (c), при условии, что выселение было главным образом в ответ на защищенное поведение арендатора.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-920. Конфликт с Заголовком 27.

Глава 35, Заголовок 27, Глава 37, Заголовок 27 и Статья 3, Глава 39, Заголовок 27 Кодекса 1976 года не применимы к аренде или аренде, а также к договорам аренды или аренде в отношении любых реальных собственности, поскольку они несовместимы с положениями настоящей главы, включая права и средства правовой защиты арендодателей и арендаторов.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-930. Делимость.

Если какое-либо положение данной главы или ее применение к любому лицу или обстоятельству будет признано недействительным, недействительность не влияет на другие положения или применение данной главы, которые могут иметь силу без недействительного положения или применения, и с этой целью положения этой главы делимы.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

РАЗДЕЛ 27-40-940. Предыдущие транзакции.

Сделки, заключенные до даты вступления в силу настоящей главы, но не продленные или возобновленные на или после этой даты, и вытекающие из них права, обязанности и проценты остаются в силе и могут быть прекращены, завершены, завершены или принудительно исполнены в соответствии с требованиями или разрешено каким-либо статутом или другим законом, измененным или отмененным данной главой, как если бы отмена или поправка не произошла.

ИСТОРИЯ: 1986 Закон № 336, Раздел 1.

Глава 4 | Решение о зонировании

В областях, стимулирующих промышленный бизнес, Комиссия по городскому планированию может увеличить максимальную долю площади на участке для зонирования в соответствии с таблицей в этом разделе.

Для застроек или расширений в районе, указанном в столбце A, базовое максимальное соотношение площадей на участке зонирования , столбец B, может быть увеличено на 3.5 квадратных футов на каждый квадратный фут из требуемых промышленных применений до максимального соотношение площадей для всех использует на участке зонирования , столбец E, при условии, что такие девелопмент или расширение не включает временный отель , и что такая дополнительная площадь этажа занята необходимыми промышленными применениями и стимулирующими использованиями до максимальный коэффициент площади этажа , указанный в столбце C (Максимальный коэффициент дополнительной площади для , требуемый для промышленного использования ) и столбец D (Максимальный коэффициент дополнительной площади ) Использует ) соответственно.

РАЗРЕШЕНИЕ НА РАСШИРЕНИЕ ЭТАЖНОЙ ПЛОЩАДИ В ОБЛАСТИ ПРОМЫШЛЕННОГО БИЗНЕСА

Максимальный коэффициент площади пола

A	B	C	D	9135	9135		Максимальный дополнительный коэффициент *Коэффициент площади пола* для *Требуемые промышленные применения*	Максимальный дополнительный *коэффициент*	Максимум *Коэффициент площади пола* для всех *применений*
M1-2	2.0	0,8	2,0	4,8

Для таких застройок или расширений или увеличений 146, которые увеличивают разрешенную площадь

расширения

Заявки на такое увеличение площади и модификации подчиняются требованиям, условиям и заключениям, изложенным в этом разделе.

(a) Требования к заявкам

Все заявки на получение специального разрешения в соответствии с настоящим Разделом должны включать следующее:

(1) планы участков и возвышения, которые должны определять распределение площади пола , высоты и отступа , ширина тротуаров, основные рабочие входы, включая парковку и погрузку, ярдов и общественные площади , указатели и освещение;

(2) поэтажные планы всех этажей, которые должны определять расположение, план доступа и размеры грузовых лифтов и погрузочных площадок, а также расположение площади пола , предназначенной для требуемых промышленных применений и стимулирующих видов использования ;

(3) чертежи, которые показывают в радиусе 600 футов расположение и тип использует , расположение, размеры и элементы открытых территорий за пределами площадки, включая улиц , набережную и возвышенность участков, элементы плана доступа к набережной, если применимо, и расположение улица деревья и улица мебель и любые другие элементы городского дизайна.Планы должны продемонстрировать, что любая предоставленная общественная площадь соответствует требованиям пункта (b) (5) настоящего Раздела; и

(4) для участков зонирования в зонах затопления , планы защиты от наводнений, которые должны показывать базовые отметки наводнения и рекомендательные базовые отметки затопления , если применимо, расположение механическое оборудование, площадки для хранения любых опасных материалов и предлагаемые конструктивные или проектные элементы, предназначенные для смягчения последствий наводнений и штормов.

(b) Условия

(1) Минимальное количество , необходимое для промышленного использования

Требуемое промышленное использование должно занимать не менее 5000 квадратных футов горизонтально смежных площади пола и должно быть обслуживается грузовыми площадками и грузовыми лифтами с достаточной грузоподъемностью.

(2) Минимальная ширина тротуара

Все застройки и горизонтальные увеличения , передняя линия улицы должна обеспечивать тротуар с минимальной шириной 15 футов вдоль всего фасада Зонирование участка .Такой тротуар и любая открытая площадка на участке для зонирования , необходимая для соответствия такой минимальной ширине, должны быть улучшены как тротуар в соответствии со стандартами Министерства транспорта; должен находиться на одном уровне с прилегающим тротуаром; и должны быть доступны для общественности в любое время. Для целей применения требований street wall и правил высоты и отступов параграфа (b) (3) настоящего Раздела любая линия расширения тротуара должна рассматриваться как линия улицы .

(3) Высота и отступ

Применяются правила высоты и отступления применимого района зонирования с изменениями, внесенными в соответствии с положениями этого параграфа.

(i) Уличная стена любого здания должна быть расположена на линии улицы и должна достигать высоты не ниже минимальной базовой высоты 40 футов и не выше максимальная базовая высота 75 футов или высота здания , в зависимости от того, что меньше.По крайней мере, 70 процентов общей ширины такой уличной стены ниже 12 футов должно быть расположено на линии улицы и не менее 70 процентов совокупной площади стены улицы до базовая высота должна располагаться на уровне , линия . Однако шириной до 130 футов такой уличной стены , расположенного на коротком конце блока , можно отодвинуть от линии улицы для размещения общественной площади .

(ii) Высота здания или другого сооружения или его части, расположенных в пределах 10 футов от широкой улицы , или в пределах 15 футов от узкой улицы , , не должна превышать максимальная высота основания 75 футов. Разрешенные препятствия, изложенные в Разделе 43-42, должны быть изменены, чтобы включать слуховые окна выше максимальной базовой высоты в пределах передней зоны отступления, при условии, что на любом фасаде street общая ширина всех слуховых окон на максимальной высоте основания соответствует не должна превышать 50 процентов площади , стена и максимальная высота 110 футов.За пределами 10 футов широкой улицы и 15 футов узкой улицы высота здания или другого сооружения не должна превышать максимальную высоту здания в 110 футов. Все высоты должны измеряться от базовой плоскости . Если общественная площадь предоставляется в соответствии с параграфом (b) (5) настоящего Раздела, максимальная высота здания может быть увеличена до 135 футов.

(iii) Вдоль короткого размера блока , до 130 футов такой уличной стены может быть отведено от линии улицы для размещения общественной площади и стена , расположенная на линии улицы , которая занимает не более 40 процентов короткого конца блока , может подняться без снижения до максимальной высоты здания .

(4) Проект первого этажа

(i) Уровень первого этажа уличные стены и стены первого этажа, выходящие на общественную площадь жилого комплекса или горизонтально при увеличении должен быть застеклен прозрачными материалами, которые могут включать витрины , фрамуги или застекленные части дверей. Такие прозрачные материалы должны занимать не менее 50 процентов площади такой уличной стены , измеренной между высотой двух футов над уровнем прилегающего тротуара или общественной площади и высотой 12 футов над уровнем моря. уровень первого чистового этажа выше бордюрный уровень .Уровень пола за такими прозрачными материалами не должен превышать уровень подоконника на глубину не менее четырех футов при измерении перпендикулярно стене . Требования к прозрачности первого этажа данного параграфа (b) (4) (i) не применяются к использует , перечисленным в группах использования 11, 16, 17 и 18, или к вспомогательному устройству погрузочных причалов или входов в гараж ; или

(ii) Для участков зонирования в зонах опасности наводнения, вместо требований пункта (b) (4) (i) настоящего Раздела, положения Раздела 64-22 (Требования прозрачности) должны подать заявление; и

(iii) Для любой уличной стены шириной более 40 футов, не требующей остекления, как указано в пунктах (b) (4) (i) или (b) (4) (ii) из этот Раздел, в зависимости от обстоятельств, фасад, измеренный от высоты двух футов над уровнем прилегающего тротуара до высоты 12 футов над уровнем первого готового этажа над уровнем бордюра , должен включать элементы дизайна, включая освещение и настенное искусство, или физическую артикуляцию.

(5) Общественные площади

Общественные площади должны занимать площадь не менее 12 процентов от площади участка из зонирования участка и минимум площадью не менее 2000 квадратных футов. Все общественные площади должны соответствовать положениям, изложенным в Разделе 37-70 включительно, за исключением требований к сертификации Разделов 37-73 (Киоски и кафе под открытым небом) и 37-78 (Соответствие) не применяются.

(6) Знаки

(i) Во всех областях стимулирования промышленного бизнеса, знаки подпадают под действие правил, применимых в округах C6-4, как указано в Разделе 32-60 включительно. Информация знаки , предоставленные в соответствии с параграфом (b) (6) (ii) данного Раздела, не засчитываются в максимально разрешенную площадь поверхности правила Раздела 32-64 (Положения о площади поверхности и освещении) включительно .

(ii) Информационный знак должен быть предоставлен для всех зданий при условии использования ограничений этого специального разрешения. Такой требуемый знак должен быть установлен на внешней стене здания , примыкающей ко всем основным входам в здание и на расстоянии не более пяти футов от них. Знак должен быть размещен таким образом, чтобы он был виден непосредственно, без каких-либо препятствий лицам, входящим в здание, и на высоте не менее четырех футов и не более пяти с половиной футов над прилегающим уровнем.Такой знак должен быть разборчивым, размером не менее 12 дюймов на 12 дюймов, должен быть полностью непрозрачным, неотражающим и изготовлен из прочных высокопрочных материалов. Информационный знак знак должен содержать: название и адрес здания буквами высотой не менее трех четвертей дюйма; и следующее заявление, написанное буквами высотой не менее половины дюйма: «Это здание подпадает под действие правил зоны стимулирования промышленного бизнеса (IBIA), которые требуют предоставления минимального количества места для конкретных промышленных целей.«Информация знак должна включать URL-адрес в Интернете или другие широко доступные средства электронной передачи и отображения информации для общественности, если информация, требуемая в пункте (е) данного Раздела, доступна для общественности.

Чтобы обеспечить увеличение максимально разрешенной отношения площади и изменения правил общественных площадей , Комиссия сочтет, что такое увеличение или изменение:

(1 ) Будет способствовать выгодному сочетанию необходимых промышленных и стимулирующих видов использования ;

(2) приведет к превосходному планированию участка, гармоничным отношениям городского дизайна и безопасному и приятному городскому пейзажу;

(3) приведет к построению здания , которое имеет лучшую конструктивную связь с окружающими улицами и прилегающими открытыми территориями;

(4) приведет к развитию или расширению , которое не окажет неблагоприятного воздействия на окружающие окрестности; и

(5) из требований public plaza приведет к созданию общественной площади эквивалентной или большей стоимости в качестве общественного объекта.

Комиссия может предписать соответствующие дополнительные условия и меры предосторожности для минимизации неблагоприятного воздействия на характер окружающей территории.

(d) Соответствие и регистрация

Несоблюдение условия или ограничения в специальном разрешении, выданном в соответствии с Разделом 74-96 (Изменение правил использования, навалочных грузов, стоянки и погрузки в областях, стимулирующих промышленный бизнес), включительно, или с применимыми утвержденными планами или с положениями параграфов (d), (e) и (f) включительно, является нарушением настоящей Резолюции и может служить основанием для отказа или аннулирования разрешения на строительство или свидетельства о заселении, или для отзыва такого специального разрешения и для применения всех других применимых средств правовой защиты.

Уведомление об ограничениях, форма и содержание которого должны быть удовлетворительными для Комиссии, для собственности, подпадающей под ограничения на использование или общественных площадей требований, в зависимости от того, что применимо, в соответствии с настоящим Разделом, должно быть регистрируется против соответствующего пакета налогов в Управлении городского реестра или, если применимо, в офисе секретаря округа в округе, где расположен налоговый пакет.

Подача и запись такого Уведомления об ограничениях должны быть предварительным условием для выдачи любого разрешения на строительство с использованием положений, изложенных в этом Разделе.Информация о регистрации должна быть указана в первом свидетельстве о занятости, которое будет выдано после регистрации такого уведомления, а также во всех последующих свидетельствах о занятости, пока действуют ограничения. Никакое временное свидетельство о занятии какой-либо части здания , которая будет занята стимулирующими видами использования , не будет выдаваться до тех пор, пока временное свидетельство о занятости для ядра и оболочки не будет выдано для всех частей здания должны быть заняты необходимыми промышленными целями .

(e) Периодическое уведомление собственником

Не позднее 20-го дня после заключения договора аренды новым арендатором разрешается занятие любых необходимых производственных площадей , собственник здания с учетом Использование ограничений настоящего Раздела должно предоставлять следующую информацию по указанному URL-адресу в Интернете или другим широко доступным средствам электронной передачи и отображения информации для общественности в соответствии с параграфом (b) (6) (ii) настоящего Раздела.Если новый арендатор не заключает договор аренды на необходимых производственных площадей в течение календарного года, такая информация должна быть предоставлена не позднее 20-го числа следующего календарного года. Такой электронный источник информации должен быть доступен для широкой публики в любое время и включать информацию, указанную ниже:

(1) дата последнего обновления этой информации;

(2) общая площадь из требуемых промышленных применений в застройке ;

(3) цифровая копия всех утвержденных чертежей специальных разрешений в соответствии с параграфами (а) (1) — (а) (4) настоящего Раздела;

(4) название каждого коммерческого предприятия, занимающего площади зарезервировано для требуемых промышленных целей .Такое название коммерческого предприятия должно включать то название, под которым оно ведет свою деятельность и известно общественности. Для каждого коммерческого предприятия также должна быть включена сумма , площадь , Группа использования, подгруппа и конкретное использование , как указано в данном Решении;

(5) контактная информация, включая имя владельца здания и организации, управляющей зданием, если они отличаются, имя лица, назначенного для управления зданием , и почтовый адрес, текущий номер телефона и адрес электронной почты офиса управления.Такие имена должны включать имена, под которыми владелец и менеджер, если они отличаются, ведут бизнес и известны общественности; и

(6) вся информация для предварительного периодического уведомления, необходимая в соответствии с положениями этого параграфа (e). Однако такую информацию об уведомлении, которая старше четырех лет с даты последнего обновления, включать не нужно.

(f) Годовая отчетность квалифицированной третьей стороны

Не позднее 30 июня каждого года, начиная с первого календарного года, следующего за календарным годом, в котором был выдан временный или окончательный сертификат занятости для здания с учетом ограничений использования данного Раздела, владелец здания с учетом использования ограничений данного Раздела должен обеспечить подготовку отчета о существующих условиях здания , на дату проверки, которая должна быть не ранее 15 мая года, в котором был составлен отчет.

Осмотру должно предшествовать ежегодное уведомление от владельца здания при условии использования ограничений данного Раздела для всех требуемых промышленного использования арендаторов здания объявляет дату такой инспекции, что организация, проводящая инспекцию, должна иметь доступ к помещениям, занимаемым необходимыми промышленными объектами , и поощрять арендаторов предоставлять информацию, включая, но не ограничиваясь, количество сотрудников для каждого такое пространство для организации.

Владелец здания с учетом использования ограничений данного Раздела должен обеспечить подготовку такого отчета либо организацией, заключившей договор с городом о предоставлении инспекционных услуг, либо Департаментом малого бизнеса. Список услуг сертифицированных фирм, которые предоставляют такие инспекционные услуги, или организации, которую Комиссар Департамента услуг малого бизнеса считает квалифицированной для составления такого отчета, при условии, что любая такая организация, выбранная владельцем для подготовки такого отчета, должна иметь профессиональный инженер или зарегистрированный архитектор, имеющий лицензию в соответствии с законодательством штата Нью-Йорк, заверяет отчет.Такой отчет должен быть в форме, предоставленной директором Департамента городского планирования, и должен включать всю информацию, требуемую в соответствии с положениями параграфа (e) настоящего Раздела, а также дополнительную информацию, как указано в этом параграфе (f ):

(1) описание каждого предприятия, включая код Североамериканской отраслевой классификации (NAICS) и количество сотрудников;

(2) общая сумма необходимых производственных площадей , которые свободны, в зависимости от обстоятельств;

(3) среднегодовая арендная плата за части здания , в совокупности, требуемые для использования необходимыми промышленными целями .Однако до истечения 36 месяцев с даты заключения договора аренды первым арендатором , требуемым для промышленного использования в здании, не требуется включать такую цифру в какой-либо отчет, подлежащий оплате в соответствии с настоящим параграфом (f). Для всех календарных лет, следующих за годом, в котором первое значение средней годовой арендной платы должно быть представлено как часть годового отчета, сообщаемое среднегодовое значение арендной платы должно быть для среднегодовой арендной платы за календарный год за два года до года в котором должен быть отчет; и

(4) количество новых договоров аренды, заключенных в течение календарного года, с разбивкой по продолжительности аренды с шагом в пять лет от нуля до пяти лет, от пяти до 10 лет, от 10 до 15 лет, от 15 до 20 лет и 20 лет, или больше.

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПОРТАЛ ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

Региональный портал государственных и муниципальных услуг

Прочее

Электронная запись к врачу

медицина 1

безопасность2

безопасность1

Семья и дети

Паспорта, регистрации, визы

Транспорт и вождение

Образование

Налоги и финансы

Пенсия, пособия и льготы

Лицензии, справки, аккредитации

Квартира, строительство и земля

Безопасность и правопорядок

Работа и занятость

Культура, досуг, спорт

Бизнес, предпринимательство, НКО

Производство и торговля

Информация, связь и реклама

Природопользование и экология

Здравоохранение, медицина, лекарства

Популярные

Муниципальные услуги — Сведения о муниципальной услуге

Статья 24 ЖК РФ. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

Комментарий к Статье 24 ЖК РФ

Другой комментарий к Ст. 24 Жилищного кодекса Российской Федерации

последние изменения и поправки, судебная практика

Комментарий к Ст. 24 Жилищного кодекса РФ

Региональный портал электронных услуг

Статья 24 «ЖК РФ». Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещен…

Администрация МО «Муринское сельское поселение»

Ограничения на передачу недвижимого имущества

Порядок перевода жилого помещения в нежилое

Право арендодателя-арендатора | Wex | Закон США

Обзор

Четыре основных типа отношений арендодатель-арендатор

Передача доли арендатора

Переуступка и субаренда

Приватность

Ограничения на передачу

Коммерческая обоснованность

Конструктивное выселение

Отказ от жилья

Дискриминация

Право первого отказа — Local Housing Solutions

Обзор

Подход

Покрытие

Право на участие

Прочие

Примеры

Связанные ресурсы Эти ресурсы предоставляют полезную информацию по теме и включают источники, использованные при подготовке этого краткого обзора.

Исключение переоценки для передачи между родителем и ребенком

Определение и терминология, относящаяся к Предложению 58:

Свод законов — Раздел 27 — Глава 40

Глава 4 | Решение о зонировании

Добавить комментарий Отменить ответ

Рубрики