Не могут быть предметом лизинга: Статья 3. Предмет лизинга / КонсультантПлюс

Содержание

Что может быть предметом лизинга

Даем определение

Начнем с определения лизинга. Это финансовая услуга по покупке имущества и последующей передаче его физическим либо же юридическим лицам во владение и пользование за определенную ежемесячную плату, на конкретный срок и на специальных условиях, прописанных в договоре лизинга.

По закону «О финансовой аренде» предметом лизинговой сделки выступает любое имущество, которое обладает ключевым признаком — непотребляемость. Вещь может длительное время использоваться по назначению, а затем возвращаться владельцу или переходить в собственность покупателя или в пользование нового лизингополучателя.

Непотребляемые вещи по своей сути — это предметы, которые не теряют своих качеств в результате их использования по прямому назначению. Материалы, сырье, продукты питания, горючее — все эти предметы потребляются и уничтожаются в результате их прямого применения. Непотребляемые предметы, такие как оборудование, сооружения, транспортные средства, изнашиваются в процессе эксплуатации, но не теряют своей формы и полезных свойств.

Имущество может быть передано в сублизинг и выступать в качестве залога для получения кредита в банке.

Важный момент! Предмет лизинга обязан иметь свои индивидуальные признаки, которые будут отличать его от других подобных вещей. Эти признаки подробно прописываются в официальном договоре между лизингодателем и лизингополучателем. Если данные сведения не указываются в контракте, он будет считаться не заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского Кодекса).

Общий список предметов, которые могут передаваться в лизинг

В российском законе о лизинге приводится список вещей, которые могут стать предметом лизинговой сделки. Вот примерный список:

  • Предприятия. Это имущественные комплексы, которые специально предназначены для производства, хранения сырья и готовой продукции, осуществления торговли и предпринимательской деятельности.
  • Здания. Постройки, включающие в себя не только помещения, но и все инженерно-коммуникационные и технические сети. Они могут быть как жилыми, так и промышленного назначения — для хранения товарных запасов, для производственной деятельности, содержания скота.
  • Сооружения. Это строительные конструкции, которые могут использоваться для временного размещения людей, организации производства, складирования товаров и сырья, логистики грузов.
  • Оборудование. Оснащение промышленных цехов, устройства, машины, станки и механизмы, которые активно используются на производстве, в коммунальном хозяйстве, в дорожном строительстве, в торговле, быту и любой другой деятельности.
  • Транспорт.
    Грузовые машины, легковые, пассажирские и специализированные транспортные средства, которые применяются для перевозки различного рода грузов, людей, оснащения.
  • Другое. С 2011 года законом РФ разрешено оформлять лизинговую сделку на личное жилье. Предметами такой сделки могут быть квартиры, частные дома.

Важно! Когда недвижимость передается в лизинг, лизингополучатель должен иметь возможность ее использовать полностью. Вполне логично, крыша здания, к примеру, не может выступать предметом лизинговой сделки.

Что нельзя передавать в лизинг?

  • Земля. Здесь есть один очень важный момент — единство земельного участка и той недвижимости, которая располагается на ней. Поэтому передавать землю в лизинг отдельно от имущества, расположенного на ней, нельзя. К тому же лизинг земельного участка с недвижимостью вполне законен, и при этом вовсе необязательно указывать участок как отдельный конкретный предмет в лизинговом договоре.
  • Предметы, которые изъяты из оборота. Кроме этого, имущество, оборот которого специально ограничен по разного рода причинам. Запреты на такие предметы устанавливаются федеральными законами России.
  • Объекты природы. Водоемы, лесные посадки и любые ресурсы. Какое-либо использование этих объектов регламентируется специальными законодательными нормативами.

Вывод

Итак, предмет лизинга — непотребляемое имущество с индивидуально определенными признаками, которые подробно указываются в договоре

. Это могут быть абсолютно любые вещи, за исключением участков земли, объектов природы и имущества с полным запретом или ограничениями по обороту. Лизинговое имущество, которым временно пользуется лизингополучатель, остается собственностью лизинговой компании. Специальные условия, по которым непосредственно осуществляется выкуп предмета лизинга, четко прописываются в контракте.

В 2018 году доля автосегмента на лизинговом рынке составила 34,5% — это самая большая доля среди всех предметов лизинга, из них легковушки — 16%, грузовики — 18,7%. Доля железнодорожных составов — 26%, самолетов и вертолетов — 12,6%, техника, предназначенная для строительства — 7,5%, суда морские и речные — 4,1%. А вот доля недвижимости (здания и сооружения) составила всего 1,6%. Остальное техническое оборудование и даже медицинская техника составили менее 1%.

*

* — По данным «Эксперт РА»

Какие объекты могут быть предметом договора лизинга?

Предметом договора лизинга могут быть не любые вещи. Что можно и что нельзя передать в финансовую аренду, вы узнаете, ознакомившись с нашей статьей. Также в ней мы расскажем, каким требованиям должен соответствовать предмет лизинга. 

Что является предметом лизинга (финансовой аренды)?

Предмету лизинга посвящены ст. 666 ГК РФ и ст. 3 закона «О финансовой аренде (лизинге)» от 29.10.1998 № 164-ФЗ. Предметом договора финансовой аренды — лизинга — могут быть только объекты материального мира (т. е. вещи по физическому признаку), в связи с которыми у сторон договора возникают права и обязанности. В то же время ст. 128 ГК к вещам относит и имущественные права, физическими признаками не обладающие.

Главным же признаком передаваемых в лизинг вещей выступает их непотребляемость. Этот признак предмета един для всех разновидностей аренды и соответствует ее сути — длительному использованию вещи с возможным ее возвратом или продажей.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Непотребляемые вещи ст. 607 ГК определяет как предметы, не утрачивающие своих качеств в процессе их использования по назначению. Так, сырье, пищевые продукты и топливо уничтожаются/перерабатываются и поэтому являются потребляемыми. Оборудование же, например, транспорт или здания со временем изнашиваются, но вещественной формы не теряют — значит, они непотребляемые.

ВАЖНО! Имущество, выступающее предметом договора лизинга, должно обладать индивидуальными признаками (т.  е. его можно отличить от других таких же вещей). В лизинговом контракте обязательно указываются подробные сведения об имуществе, передаваемом арендатору. В противном случае условие о предмете не будет согласовано и договор не будет считаться заключенным (п. 3 ст. 607 ГК).

Ранее закон предъявлял такое требование к предмету лизинга, как использование его в предпринимательских целях, но в 2010 году оно было исключено, что позволило заключать договоры лизинга и физлицам.

Подпишитесь на рассылку

Примерный перечень предметов лизинга

Закон о лизинге приводит открытый перечень возможных предметов финансовой аренды:

  1. Предприятия. Ими являются имущественные комплексы, используемые для предпринимательства. Предметом лизинга предприятий могут быть также права на имущество (здания, землю, оборудование, продукцию и т. д.), долги и права требования, права на средства индивидуализации юрлиц и прочие исключительные права.
  2. Здания. Это объемная строительная система, в которую входят помещения и инженерно-технические сети. Назначение зданий при этом может быть различным: проживание людей, содержание животных, размещение производства или хранение товаров.
  3. Сооружения. К сооружениям относятся строительные системы (объемные, линейные и плоскостные), состоящие из несущих и ограждающих конструкций. Они могут быть предназначены для временного пребывания людей, осуществления производственной деятельности, хранения товаров, перемещения грузов.
  4. Оборудование. Это совокупность устройств, приборов, машин и механизмов, используемых в строительстве, производстве и бытовой деятельности.
  5. Транспорт. Им признаются устройства, конструктивно предназначенные для перевозки грузов, людей и оборудования.
  6. Другие движимые и недвижимые вещи. В частности, с 2010 года благодаря исключению признака использования предмета лизинга исключительно в предпринимательстве появилась возможность передавать в лизинг жилье (дома, квартиры или их часть).

ВАЖНО! При передаче в лизинг недвижимости должна существовать возможность ее самостоятельного использования (т. е. отдельно от других объектов недвижимости), поэтому, например, крыша здания предметом аренды быть не может инф. письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

Что запрещено передавать в лизинг?

Предметом лизинга не могут быть:

  1. Земельные участки. Однако тут важно понимать, что существует также принцип единства земли и расположенной на ней недвижимости (ст. 273 ГК), поэтому данный запрет касается только передачи земли в лизинг отдельно. Передача же земли вместе с недвижимостью, находящейся на ней, допустима, при этом даже не требуется указывать землю в договоре как отдельный предмет (пост. Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 № 4904/08). В случае выкупа лизинговой недвижимости земельный участок под ней перейдет в собственность лизингополучателя (если лизингодатель был ее собственником) либо будет сдана ему в аренду (если лизингодатель арендовал ее).
  2. Любые другие, помимо земли, природные объекты (их оборот регулируются специальным законодательством).
  3. Изъятое из оборота или ограниченное в обороте имущество. Единого перечня таких предметов нет, соответствующие запреты и ограничения устанавливаются федеральными законами, регулирующими тот или иной вид общественных отношений (по поводу оружия и боеприпасов, наркотиков и психотропных веществ, пестицидов и химикатов).

До момента вступления в силу II части ГК допускалось передавать в лизинг имущественные права. В настоящее время это недопустимо, равно как и передача информации, услуг и работ, объектов интеллектуальной собственности и нематериальных блага.

***

Таким образом, предметом лизинга могут быть любые индивидуально определенные непотребляемые вещи, кроме природных объектов и объектов, изъятых из оборота и ограниченных в нем.

Статья 3. Предмет лизинга. 1. Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности.

2. Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.
Комментарий к статье 3
1. Статья 3 Закона содержит положения о предмете лизинга, которые расширяют содержащиеся в ст. 666 ГК РФ положения о предмете договора финансовой аренды.
В статье 666 ГК РФ установлено, что предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.
В качестве основного требования к предмету лизинга как в ст. 3 Закона, так и в ст. 666 ГК РФ установлено, что предметом лизинга могут быть только непотребляемые вещи. Это требование основано на общем требовании к объектам аренды, закрепленном в п. 1 ст. 607 ГК РФ. Там же, в п. 1 ст. 607 ГК РФ, содержится и определение понятия непотребляемых вещей: вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.
Если в ст. 666 ГК РФ говорится в общем о непотребляемых вещах как о предмете финансовой аренды, то в ст. 3 Закона уточняется, что предметом лизинга может быть как движимое, так и недвижимое имущество. При этом в ст. 3 Закона содержится примерный перечень имущества, которое может быть предметом лизинга:
предприятия;
имущественные комплексы, не являющиеся предприятиями;
здания;
сооружения;
оборудование;
транспортные средства.
Приведенный перечень, разумеется, является открытым. Например, непосредственно в комментируемом Законе — в ст. 36 — говорится об отнесении при осуществлении лизинговых операций в агропромышленном комплексе к предмету лизинга племенных животных (см. комментарий к ст. 36 Закона).
Как определено в п. 1 ст. 130 части первой ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Согласно п. 2 ст. 130 ГК РФ вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
Предприятием как объектом прав в соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
В пункте 2 ст. 132 ГК РФ предусмотрено, что предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
Там же, в п. 2 ст. 132 ГК РФ, установлено, что в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Целесообразно упомянуть, что согласно разъяснениям, данным в п. 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, приведенного в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 , договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.
———————————
Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.
В пункте 3 ст. 15 Закона установлено, что в договоре лизинга должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга. При отсутствии этих данных в договоре лизинга условие о предмете, подлежащем передаче в лизинг, считается не согласованным сторонами, а договор лизинга не считается заключенным (см. комментарий к ст. 15 Закона).
2. В пункте 1 ст. 3 Закона, как и в ст. 666 ГК РФ, установлено, что предметом лизинга является имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности.
Определение понятия предпринимательской деятельности содержится в п. 1 ст. 2 части первой ГК РФ: самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге, как указано в п. 4 ее ст. 1, применяется к сделкам финансового лизинга на любое оборудование, за исключением того, которое должно быть использовано в основном для личных, семейных или домашних целей арендатора.
Следует отметить, что в понятии договора поставки, данном в ст. 506 части второй ГК РФ, в качестве целей использования приобретаемых товаров называется как их использование в предпринимательской деятельности, так и в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием. В этой связи представляет определенный интерес разъяснение, данное в п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 октября 1997 г. N 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре поставки» , о том, что под целями, не связанными с личным использованием, следует понимать в том числе приобретение покупателем товаров для обеспечения его деятельности в качестве организации или гражданина-предпринимателя (оргтехники, офисной мебели, транспортных средств, материалов для ремонтных работ и т.п.).
———————————
Вестник ВАС РФ. 1998. N 3.
3. В пункте 2 ст. 3 Закона, как и в ст. 666 ГК РФ, установлено, что земельные участки и другие природные объекты не могут быть предметом лизинга. Приведенное правило установлено в развитие общего положения п. 2 ст. 607 ГК РФ, согласно которому законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Следует отметить, что согласно п. 1 ст. 4 Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге положения указанной Конвенции не перестанут применяться только из-за того, что оборудование стало принадлежностью земельного участка или было присоединено к земельному участку. При этом в п. 2 ст. 4 Конвенции определено, что вопрос о том, стало или нет оборудование принадлежностью земельного участка или было присоединено к земельному участку, и возникающие в связи с этим обоюдные правовые последствия для арендодателя и обладателя вещных прав на данный земельный участок регулируются законом государства местонахождения этого земельного участка.
В пункте 2 ст. 3 Закона установлено, что предметом лизинга не может быть имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения. В соответствии с общим положением, закрепленным в п. 1 ст. 607 ГК РФ, законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
Согласно положениям ч. 1 ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав в зависимости от их оборотоспособности делятся на три группы:
объекты, свободные в обороте, т.е. объекты гражданских прав, которые могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте;
объекты, изъятые из оборота, т.е. объекты гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается и виды которых должны быть прямо указаны в законе;
объекты, ограниченно оборотоспособные, т.е. объекты гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению и виды которых определены в порядке, установленном законом.
В качестве примеров имущества, отнесенного к объектам, изъятым из оборота, можно привести:
химическое оружие, объекты по хранению химического оружия и объекты по уничтожению химического оружия. Указанные объекты в соответствии со ст. 5 Федерального закона от 2 мая 1997 г. N 76-ФЗ «Об уничтожении химического оружия» являются объектами, изъятыми из хозяйственного оборота, находятся в исключительном ведении Российской Федерации и находятся в федеральной собственности, управление которой осуществляется Правительством РФ в установленном порядке;
———————————
СЗ РФ. 1997. N 18. Ст. 2105.
продукцию, не соответствующую требованиям санитарных правил и подлежащую изъятию из оборота в соответствии с п. 3 ст. 13 Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» .
———————————
Там же. 1999. N 14. Ст. 1650.

Предмет договора финансовой аренды (лизинга)

В соответствии со ст. 666 ГК РФ предметом договора лизинга являются любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов. Непотребляемыми вещами являются – вещи, которые не исчезают в процессе их использования, поэтому предметом лизинга может быть любое непотребляемое имущество. В договоре должны быть указаны индивидуальные признаки и характеристики имущества, позволяющие выделить его из других похожих на него предметов. Ими могут быть заводской номер, дата изготовления (выпуска), идентификационный номер, местонахождение и т.д. При отсутствии этих данных в договоре условие о предмете лизинга, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным (п. 3 ст. 15 ФЗ от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»). Предметом договора лизинга не могут выступать имущественные права, работы и услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, нематериальные блага.

Любое приобретенное имущество учитывается на балансе организации. Предмет лизинга на практике обычно учитывается на балансе лизингодателя, но может быть учтен на балансе лизингополучателя по взаимному соглашению сторон договора. При оценке лизингового договора нужно учитывать, что финансирование основных средств за счет лизинга позволят снизить налоговую нагрузку предприятия. В частности, платежи по лизинговым договорам уменьшают налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. Кроме этого, ускоренная амортизация (с коэффициентом 3) позволяет балансодержателю снижать базу для расчета налога на имущество и дополнительно снизить базу расчета налога на прибыль. Планирование потоков НДС при лизинге требует тщательного подхода в соответствии с действующими нормативными документами и, иногда, может обеспечить дополнительные выгоды.

Предмет лизинга (к примеру, транспортные средства, оборудование повышенной опасности) может подлежать регистрации в государственных органах. В этом случае в договоре лизинга следует указать, на чье имя оформляется предмет: на лизингодателя или лизингополучателя. При оформлении обязательно должны быть указаны сведения о собственнике (лизингодателе) и пользователе имущества (лизингополучателе) (ст. 20 ФЗ от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»).

Предмет лизинга может быть застрахован от рисков утраты (гибели), недостачи или повреждения с момента доставки имущества продавцом и до момента окончания срока действия договора лизинга лизингополучателем или лизингодателем в пользу одной из сторон (п.1,2 ст. 21 ФЗ от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»).

Предмет лизинга передается лизингополучателю вместе со всеми его принадлежностями и со всеми документами (техническим паспортом и другими), если иное не предусмотрено договором. На практике обязанность по осуществлению технического обслуживания, капитального и текущего ремонта лежит на лизингополучателе. Однако стороны могут предусмотреть обязанность лизингодателя осуществлять текущий ремонт и техническое обслуживание или капитальный ремонт (п.2,3 ст. 17 ФЗ от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»).

В договоре лизинга сторонам желательно предусмотреть условие о произведенных лизингополучателем отделимых и неотделимых улучшениях предмета лизинга. Основным отличием неотделимых улучшений от отделимых улучшений является невозможность отделения их от предмета лизинга без причинения вреда и невозможность их использовать отдельно от него. На практике возникают сложности в оценке отделимости/неотделимости улучшений, которая носит субъективный характер. Определяя вид произведенных улучшений, можно руководствоваться, в частности, размером затрат на демонтаж и приведения арендованного имущества в первоначальное состояние с учетом нормального износа. Если затраты на демонтаж значительны (превышают стоимость улучшений или равны ей), то такие улучшения следует квалифицировать как неотделимые.

Произведенные лизингополучателем отделимые улучшения предмета лизинга практически всегда являются его собственностью, хотя договором лизинга может быть предусмотрено иное. А в случае с произведенными лизингополучателем неотделимыми улучшениями предмета лизинга их собственником является лизингодатель. Однако стороны могут предусмотреть положение о том, что лизингополучатель имеет право на возмещение стоимости таких улучшений, произведенных с согласия в письменной форме лизингодателя (п.7,8 ст. 17 ФЗ от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»).

Договор лизинга может предусматривать переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю. Это происходит на основании договора купли-продажи или дополнительного соглашения к договору между лизингодателем и лизингополучателем. Выкупная цена, по которой приобретается предмет лизинга, может входить в общую сумму договора или указываться отдельно в договоре купли-продажи или дополнительном соглашении сторон. В случае выкупа имущества лизингополучателем стороны должны подробно оговорить это условие в договоре лизинга.

Скачайте договоры финансовой аренды (лизинга) в приложении FreshDoc:

Можно ли включить в предмет договора лизинга земельный участок, на котором расположено здание, приобретенное лизингодателем по выбору лизингополучателя?

В силу ст. 666 ГК РФ, п. 2 ст. 3 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон о лизинге) земельные участки, как и другие природные объекты, не могут быть предметом договора финансовой аренды.

Действующее законодательство (в отличие, например, от норм об аренде зданий и сооружений (ст. 652 ГК РФ)) не содержит норм, устанавливающих права лизингополучателя на земельный участок, если они не определены в договоре. Вместе с тем у лизингополучателя по договору, предусматривающему передачу в лизинг здания, возникает объективная необходимость пользоваться земельным участком, на котором это здание находится. В противном случае он фактически не сможет пользоваться и зданием как объектом лизинга. Поэтому к таким отношениям в силу п. 1 ст. 6 ГК РФ применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), то есть норма п. 2 ст. 652 ГК РФ как регулирующая наиболее сходные отношения – отношения по договору аренды зданий и сооружений. Приведенная норма устанавливает, что в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, и договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к арендатору переходит на срок аренды право пользования земельным участком, который занят указанной недвижимостью и необходим для ее использования в соответствии с ее назначением.

Вопрос же о последующем приобретении лизингодателем объекта лизинга решается таким образом. Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ содержит запрет на отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Таким образом, законодательством установлен принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, строения, сооружения. Поскольку здания, строения и сооружения могут являться предметом договора лизинга (ст. 3 Закона о лизинге), они могут переходить в собственность лизингополучателя (ст. 19 Закона о лизинге) на условиях, предусмотренных соглашением сторон, и без включения в договор земельного участка в качестве составной части этого недвижимого имущества. В таком случае следует руководствоваться положениями ст. 273 ГК РФ, предусматривающей переход права собственности на земельный участок к приобретателю здания (сооружения), либо договором между собственником земельного участка и лизингополучателем.

Как указал Президиум ВАС РФ в постановлении от 16.09.2008 № 4904/08, иное толкование означало бы запрет на переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, который может быть установлен только федеральным законом. Кроме того, как разъяснил суд в приведенном постановлении, взаимосвязанное толкование ст. 666 ГК РФ и ст. 3 Закона о лизинге позволяет сделать вывод о том, что земельные участки не могут быть предметом договора лизинга лишь как самостоятельный объект. Содержащийся в указанных нормах запрет не распространяется на случаи, когда предметом лизинга служат здание (сооружение), предприятие, иной имущественный комплекс (см. также постановления Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 № 8215/08, ФАС Западно-Сибирского округа от 10.03.2010 по делу № А27-13938/2009, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2009 № 07АП-9003/09).

Таким образом, если земельный участок, на котором расположено передаваемое в лизинг здание, также находится в собственности лизингодателя, он может быть указан в договоре лизинга как часть передаваемого в лизинг имущества. Однако и без такого упоминания у лизингополучателя возникнет право пользования соответствующим земельным участком в течение срока действия договора лизинга, а при выкупе здания этот участок перейдет в собственность лизингополучателя (см. также ст. 552 и 555 ГК РФ).

О лизинге

Что такое лизинг

Лизинговая деятельность в России регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным Законом «О лизинге» от 29 октября 1998 года № 164 — ФЗ. Эти два документа устанавливают основные правовые нормы на всех этапах лизинговой сделки.

Лизинг — это вид инвестиционной деятельности, при котором лизингодатель (лизинговая компания) приобретает у поставщика оборудование и затем сдает его в аренду за определенную плату, на определенный срок и на определённых условиях лизингополучателю (клиенту) с последующим переходом права собственности лизингополучателю.

Упрощенно схема взаимодействия сторон следующая:
Лизингодатель приобретает заказанное Лизингополучателем оборудование у выбранного Лизингополучателем Продавца по договору купли-продажи и передает его Лизингополучателю по договору лизинга во владение и пользование на срок договора.

О лизинге:

  • Лизинг — совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе приобретением предмета лизинга.
  • Договор лизинга — договор, в соответствии с которым арендодатель (далее — лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее — лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.
  • Лизинговая деятельность — вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его в лизинг.

Имущество, предоставленное по договору лизинга, должно использоваться для предпринимательских целей.

  • Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности.
  • Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.

Субъекты лизинга:

  • лизингодатель — физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных денежных средств приобретает в собственность имущество. Приобретенное имущество лизингодатель предоставляет во временное владение и пользование лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях. По окончании срока договора лизинга право собственности на имущество переходит к лизингополучателю;
  • лизингополучатель — физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга;
  • продавец — физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли — продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок производимое (закупаемое) им имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец (поставщик) обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли — продажи.

Любой из субъектов лизинга может быть резидентом Российской Федерации, нерезидентом Российской Федерации, а также субъектом предпринимательской деятельности с участием иностранного инвестора, осуществляющим свою деятельность в соответствии с законодательством Российской Федерации

Наша компания региональная, создана в г.Челябинске. Отсюда и география нашей деятельности — Южный Урал.

В мировой практике существует два основных вида лизинга: финансовый и оперативный.

Финансовый лизинг представляет собой сделку, при которой полная стоимость оборудования выплачивается в течение срока договора.

Оперативный лизинг трактуется, как обычная аренда, и используется для приобретения права пользования имуществом в течение срока договора без приобретения самого имущества.

В России под термином «лизинг» чаще всего подразумевается финансовая аренда.

Финансовый лизинг – это сделка, в процессе реализации которой лизинговая компания по поручению клиента приобретает имущество у выбранного клиентом поставщика и за определенную плату передает его в пользование этому клиенту. Предприятие — клиент лизинговой компании (лизингополучатель) оплачивает оборудование постепенно, в соответствии с установленным графиком в течение всего срока лизинга (лизингового проекта, лизинговой сделки). После выплаты всех оговоренных в лизинговом договоре платежей, клиент получает оборудование в собственность.

Финансовый лизинг является альтернативой приобретению имущества в кредит.

Лизинг земельных участков. Категорически нельзя?

В соответствии с ч. 2 ст. 3 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» от 29.10.1998 N164-ФЗ, предметом договора лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также объекты, ограниченные или изъятые из оборота. Аналогичное ограничение установлено Гражданским кодексом РФ, который в ст. 666 устанавливает, что предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов.

Исходя из данной нормы, мы видим что, Законодатель запрещает лизинг в отношении земельных участков являющихся самостоятельным объектом гражданских правоотношений. Подтверждается это и судебной практикой, так в Постановлении Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 N 4904/08 по делу N А41-К1-72/07, сказано: «Предметом договора лизинга не могут быть земельные участки, являющиеся самостоятельным предметом договора. Данный запрет не распространяется на случаи, когда предметом лизинга служат здание (сооружение), предприятие, иной имущественный комплекс, находящиеся на этом земельном участке». Так, собственник имеет право пользоваться (временно владеть) земельным участком, в случае если на таком земельном участке расположено его здание (сооружение). В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и п. 2 ст. 271 ГК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

При этом, наравне с запретом лизинга земельных участков, не запрещается использовать такой вид сделки, как аренда земельного участка с последующим выкупом. Так в соответствии со  ст. 624 ГК РФ разрешено выкупать арендованное имущество. В этом случае, арендное соглашение представляет собой смешанный тип договора, включающий в себя элементы купли-продажи. В судебной практике допускается ситуация, когда между сторонами заключается смешанный договор, содержащий признаки предварительного договора аренды (Постановления ФАС Поволжского округа от 14.01.2011 N А57-3836/2010, ФАС Московского округа от 02.04.2003 N КГ-А40/1679-03). Таким образом, Законодатель допускает аренду земельных участков с последующим выкупом, но не допускает лизинг, который также по своей правовой природе является  арендой (финансовой).

Кроме аренды с последующим выкупом, вполне возможно получить земельные участки в ипотеку в силу п. 1, ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ: «По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте». Здесь видится ограничение отдельных лизинговых компаний, в пользу банков, предлагающие ипотечные программы на земельные участки.

Обход запрета на приобретение земельных участков в лизинг, заключением иных типов договоров, такими как упомянутый выше договор аренды с правом выкупа, делает данную норму не только бесполезной, но и частично мешающей развитию частной собственности, наравне с другими запретами.

В оправдание законодательного запрета на финансовую аренду земельных участков, хочется отметить, что законодатель указывает на особый статус и природное происхождении таких объектов как земельный участок. Значит поскольку это ресурс, он нуждается в охране и защите. Ресурс, который особым образом охраняется государством и, по сути, приравнивается к нефти, газу лесу и т.п. Помимо земельного участка в лизинг нельзя получить:

— сырье;

— стройматериалы;

топливо;

— продукты питания;

— леса, водоёмы и другие природные ресурсы.

Таким образом, в случае с лизингом, Законодатель рассматривает земельные участки как недвижимое имущество, только в связке с другими объектами недвижимости. Применительно к лизингу в Федеральном законе «О финансовой аренде (лизинге)», подразумевается, что земельные участки это, прежде всего природный ресурс, а уж потом недвижимое имущество.

Не секрет, что бизнес в России пользуется не только кредитными инструментами, но и лизинговыми. Для развития легкой и тяжелой промышленности, сельского хозяйства, строительства и иных видов предпринимательской деятельности нужны инструменты, направленные на упрощение и помощь в получении ресурсов, в том числе и земельных.

В настоящее время увеличение количества числа договоров при лизинговых сделках, фактически дает государственному бюджету только большее количество госпошлин при регистрации прав на арендуемое имущество. Защита государственных земель от посягательств частных лиц, не является эффективной и лишь тормозит развитие частного предпринимательства. Проведение лизинговых сделок с отдельными земельными участками привело бы к положительной динамике в развитии таких отраслей как: животноводство, растениеводство, туризм, складской и стояночный бизнес (в том числе кемпинг), а также деятельность, связанная с реализацией услуг в сфере развлечений  (проведение выездных мероприятий, спортивные игры, зимних видов спорта и т.д. и т.п.).

Учитывая, что Российская Федерация является самой большой страной в мире и количество неосвоенной территории огромное, земельные участки даже не в приближенных к густозаселенным агломерациям, всегда востребованы не только бизнесом, но и частными лицами. Предполагается, что имело бы смысл рассмотреть вопрос постепенного снятия запрета на лизинг земельных участков, находящихся в свободном гражданском обороте, что привело бы к хоть и не большому, но все же развитию предпринимательства, увеличению возможностей приобретения земли для частных лиц в лизинг, и как следствие к популяризации малоэтажного домостроительства. А в свою очередь эти факторы, могут способствовать частичному оттоку землевладельцев из загруженных мегаполисов, а также увеличению налоговых отчислений в федеральный и муниципальные бюджеты.

Окончание аренды — Ресурсный центр для арендаторов

Примечание: был ли ваш договор аренды подписан или возникли проблемы до 18.04.18? Если да, просмотрите внизу этой страницы информацию об изменениях законодательства, которые могут повлиять на вашу ситуацию. Краткие сведения о многих изменениях в законодательстве см. На нашей странице «Изменения в законодательстве».


Причины выхода из договора аренды

В Висконсине или местных законах нет положений, позволяющих арендаторам выходить из договора аренды, если они покупают дом, заболевают, теряют работу, переводят работу и т. Д.Однако есть шесть четких способов выйти из договора аренды без дополнительных обязательств по уплате арендной платы. Некоторые из них существовали как запрещенные положения об аренде до изменения закона, и последние изменения в законодательстве фактически содержат еще несколько причин, по которым вы можете расторгнуть договор аренды без каких-либо последствий. Wis. Stat. 704.44, 2013 г., Висконсин. Закон 143, разд. 26-35 Эфф. 31.03.12.

1. Срок действия взаимного соглашения

Арендодатель и арендатор могут договориться о прекращении аренды в любое время без дополнительной ответственности любой из сторон.Арендодатель может пожелать подписать досрочное прекращение договора, чтобы:

  • Избегайте споров между арендаторами
  • Избегайте судебных издержек процесса выселения
  • Получить комиссию, которую арендатор предлагает заплатить
  • Избегайте расходов на строительного инспектора, если требуется ремонт
  • Иметь доступ в квартиру на ремонт, или
  • Есть доступ к квартире, чтобы ее можно было продать

Если арендатор и арендодатель соглашаются взаимно расторгнуть договор, это должно быть оформлено в письменной форме и требует согласия всех лиц, указанных в договоре аренды.Если арендодатель требует оплаты, от арендатора нельзя требовать уплаты суммы, превышающей фактические и разумные расходы арендодателя (включая потерянную арендную плату и расходы на рекламу, но не компенсацию за время, потраченное на повторную аренду квартиры), но он может по своему усмотрению заплатить больше, чтобы арендодатель прекратил договор аренды и избежал рисков разрыва договора аренды. Образцы форм взаимного расторжения можно получить в Ресурсном центре для арендаторов. В нашем блоге вы найдете советы по ведению переговоров и оформлению документов в письменном виде.

2.Конструктивное выселение

Если есть серьезная проблема со здоровьем или безопасностью , и арендодатель знает об этом и получил разумное время на ее устранение, или если это вызовет неоправданные трудности для арендатора из-за сроков или характера ремонта, арендатор может съехать и больше не будет нести ответственность по аренде. Для конструктивного выселения это должен быть очень тяжелый случай. В качестве примеров в законе упоминаются наводнения и пожары. Судья должен будет решить, был ли ремонт достаточно серьезным для конструктивного выселения, поэтому важно иметь отчеты строительной инспекции или другие доказательства.Даже если вы проиграете, арендодатель все равно должен будет доказать, что он уменьшил ущерб. См. Наши страницы о ремонте (Мэдисон, Фитчбург или Висконсин) и этот полезный пост в блоге для получения дополнительной информации о конструктивном выселении. Висконсин. Стат. 704,07 (4)

3. Закон о гражданской помощи военнослужащим

Закон о гражданской помощи военнослужащим позволяет арендаторам прекращать договор аренды, если арендатор поступает на военную службу или если арендатор получает военный приказ сменить место работы или развернуться на 90 дней или более.Это относится к договорам аренды, которые заняты или предназначены для проживания военнослужащим или иждивенцами военнослужащего (супруга, ребенок или физическое лицо, которому военнослужащий предоставил более половины алиментов в течение 180 дней до подачи заявления на получение помощи). Арендаторы должны направить арендодателю письменное уведомление за 30 дней и копию военных приказов, чтобы использовать этот акт.

4. Закон о безопасном жилье

Закон о безопасном жилье позволяет жертвам домашнего насилия, сексуального посягательства, преследования и жестокого обращения с детьми расторгнуть договор аренды, если они чувствуют, что им нависла угроза физического вреда, оставаясь в помещении, и имеют принятую форму документация (запретительный судебный приказ, условие об освобождении или заявление о возбуждении уголовного дела).Применяются очень специфические правила. Чтобы расторгнуть договор аренды в соответствии с этими законами, арендаторы с заключенным договором аренды должны написать письмо домовладельцу, в котором говорится, что они желают прекратить договор аренды в соответствии с законодательством штата Висконсин. 704.16, поскольку они и / или их ребенок (дети) сталкиваются с неминуемой угрозой физического вреда, и предоставить заверенную копию принятой документации (пример: постановление суда) домовладельцу. При этих ограниченных обстоятельствах договор аренды прекращался бы, как если бы было уведомление о расторжении помесячной аренды. Висконсин. Стат. 704.16, штат Висконсин. 704,16 (1) (б)

ПРИМЕЧАНИЕ: Ежемесячные арендаторы всегда могут уведомить о прекращении аренды по любой причине или вообще без причины.

Если у вас есть вопросы о получении документов, позвоните по номеру:

5. Умер арендатор

Wis. Stat. 704.165 гласит, что договор аренды прекращается через 60 дней после того, как арендодатель получает уведомление о смерти арендатора (или раньше, если договор аренды заканчивается раньше, чем через 60 дней). По истечении 60 дней имущество арендатора не подлежит дальнейшей сдаче в аренду.Если квартира будет передана имуществом до истечения 60 дней, то домовладелец должен будет уменьшить убытки так же, как если бы договор аренды был расторгнут. Договор аренды будет по-прежнему действителен для всех оставшихся соарендаторов (например, живущего супруга, имя которого указано в договоре аренды).

6. Оговорка о незаконной аренде

Если в вашем договоре аренды есть одно из следующих положений, вы можете автоматически расторгнуть договор аренды без каких-либо последствий, поскольку эти положения делают ваш договор аренды «недействительным и не имеющим исковой силы.» Раньше прецедентное право наиболее четко отражало положение, касающееся судебных издержек. Недавние изменения в законе штата и Положении о защите прав потребителей проясняют, что следующие положения делают договор аренды недействительным и не имеющим исковой силы:

ПРИМЕЧАНИЕ: Ваш арендодатель не обязательно действовал (или пытался действовать) в соответствии с незаконными положениями. Наличие положения (й) в договоре аренды само по себе является незаконным. Ваш арендодатель не может расторгнуть договор аренды без вашего согласия только потому, что он содержит незаконное положение, поскольку именно они составили договор аренды.

  • Разрешить домовладельцу увеличить арендную плату, уменьшить услуги, подать иск о выселении, отказать в продлении или угрожать любым из этих действий, потому что арендатор обратился в правоохранительные органы или экстренные службы по вопросам их безопасности. Висконсин. Стат. 704.44 (1 м), ATCP 134.08 (1), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
  • Выселение любым другим способом, кроме закона штата (см. Выселение) . Wis. Stat. 704.44 (2 мес.), Висконсин, Закон 143, Раздел 26, Эфф.31.03.12 и ATCP 134.08 (2), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
  • Ускорение арендной платы за нарушение правил аренды. Висконсин. Стат. 704.44 (3 мес.), Висконсин, Закон 143, Раздел 28, Эфф. 31.03.12 и ATCP 134.08 (3), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
  • Отклоняется от обязанности арендодателя по уменьшению убытков в соответствии со Статей штата Висконсин. 704.29, если арендатор досрочно выселяется. Висконсин. Стат. 704.44 (3 мес.), Висконсин, Закон 143, Раздел 28, Эфф. 31.03.12 и ATCP 134.08 (3), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
  • Требование от арендатора оплатить гонорары адвокату арендодателя или расходы на защиту своих прав, если только суд не примет их. Висконсин. Стат. 704.44 (4 мес.), Висконсин, Закон 143, Раздел 30, Эфф. 31.03.12 и ATCP 134.08 (4), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
  • Разрешение домовладельцу «признать приговор» или выступить за вас в суде по поводу любых действий или бездействий, связанных с договором аренды.Висконсин. Стат. 704.44 (5 мес.), 2011 г., Висконсин. Закон 143, п. 32, Эфф. 31.03.12 и ATCP 134.08 (5), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
  • Освобождение арендодателя от ответственности за материальный ущерб или телесные повреждения в результате халатных действий или бездействия арендодателя. Висконсин. Стат. 704.44 (6), 2011 Закон штата Висконсин. Закон 143, Sec. 33, Эфф. 31.03.12 и ATCP 134.08 (6), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
  • Возложение ответственности на арендатора за телесные повреждения, возникшие по независящим от него причинам, материальный ущерб, причиненный стихийными бедствиями или лицами, не являющимися арендатором или их гостями.Висконсин. Стат. 704.44 (7), 2011 Закон штата Висконсин. Закон 143, Sec. 34, Эфф. 31.03.12 и ATCP 134.08 (7), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
  • Отказ от ответственности арендодателя по предоставлению помещения в пригодном для жилья состоянии или содержанию имущества. Висконсин. Стат. 704.44 (8), 2011 Закон штата Висконсин. Закон 143, Sec. 35, Эфф. 31.03.12 и ATCP 134.08 (8), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
  • Разрешение арендодателю прекратить аренду, если преступление совершено в арендуемой собственности или на ней, даже если арендатор не мог разумно предотвратить преступление.Висконсин. Стат. 704.44 (9), 2011 Закон штата Висконсин 143, Sec. 35 м ПРИМЕЧАНИЕ. Это действовало только для договоров аренды, заключенных или продленных с 31.03.12 по 3/1/14.
  • Позволяет арендодателю прекратить аренду арендатора исключительно на основании совершения преступления в арендуемой собственности или на ее территории, если арендатор или лицо, законно проживающее с арендатором, является жертвой этого преступления, как определено в Висконсин. Стат. 704.44 (9) и 950.02 (4), Висконсин, 2013 г., Закон 76, Раздел 25, Эфф. для договоров аренды, заключенных или возобновленных 1 марта 2014 г. или после этой даты и ATCP 134.08 (3), CR 14-038, разд. 11, Эфф. 01.11.15.
  • Позволяет арендодателю прекратить аренду арендатора за преступление, совершенное в отношении арендуемой собственности, и договор аренды не включает уведомление, требуемое согласно Статуту штата Висконсин. 704,14. См. Уведомление о защите от домашнего насилия, штат Висконсин. 704.44 (10), 2013 Висконсин. Закон 76, Раздел 26, Эфф. для договоров аренды, заключенных или возобновленных 1 марта 2014 г. или после этой даты и ATCP 134.08 (3), CR 14-038, Sec.11, Эфф. 01.11.15.

Досрочное прекращение аренды

Арендаторы, которым необходимо выехать раньше срока и которые не могут расторгнуть договор аренды по шести указанным выше причинам, имеют два варианта: расторжение договора аренды и сдача в субаренду.

Расторжение договора аренды

Все арендаторы могут расторгнуть договор аренды, даже если арендодатель говорит, что субаренда — единственный вариант. Если вы хотите расторгнуть договор аренды, напишите письмо арендодателю (сохраните копию для себя), указав, что вы нарушаете договор аренды, и укажите дату вашего выезда.Все арендаторы должны расторгнуть договор аренды одновременно. Напомните домовладельцу, что он обязан смягчить (уменьшить) ущерб, попытавшись как можно скорее сдать квартиру повторно. Вы будете должны платить арендную плату и несете ответственность по другим обязательствам по договору аренды (коммунальные услуги, уборка снега и т. Д.) До тех пор, пока новый арендатор не подпишет договор аренды и не переедет, но после этого вы больше не будете нести ответственность за квартиру, в отличие от субаренды. . Ваш арендодатель может выставить вам счет за аренду, пока квартира не сдана (до истечения срока аренды), при условии, что он уменьшит свой ущерб.Висконсин. Стат. 704,29

Смягчение

Арендодатель обязан смягчить ущерб (уменьшить сумму невыплаченной арендной платы), пытаясь найти нового арендатора после того, как вы переедете и перестанете платить арендную плату. Висконсин. Стат. 704,29 (2)

Это означает:

      • Арендодатель должен рекламировать вашу квартиру так же, как обычно рекламируют свободные квартиры. Висконсин. Стат. 704.28 (2) (а)
      • Хозяин должен показать вашу квартиру заинтересованным квартиросъемщикам.Хотя они не могут пытаться увести потенциальных арендаторов от вашей квартиры к другим свободным квартирам, они не обязаны сначала сдавать вашу квартиру. Висконсин. Стат. 704.29 (2) (б)
      • Арендодатель может взимать с вас фактические расходы, связанные с повторной арендой вашей квартиры (реклама и т. Д.), Но не за потраченное время (см. Примечание в истории закона). Сборы за расторжение договора аренды, которые выходят за рамки рекламных расходов и невыплаченной арендной платы, часто являются тем, о чем арендатор может подать в суд или отказаться платить.Некоторые арендаторы готовы платить более высокую плату, потому что они не хотят рисковать и платить даже больше, если квартира не сдана в аренду. Просто убедитесь, что вы подписали письменное соглашение о том, что уплата этого сбора прекращает все будущие обязательства по оплате аренды.
Если арендодатель не смягчает ущерб
      • Соберите доказательства, подтверждающие, что ваш арендодатель не принял меры (см. Примеры таких доказательств ниже).
      • Отправьте письмо своему домовладельцу (сохраните копию для себя) с подробным описанием ваших доказательств того, что они не приняли меры по смягчению последствий, и укажите, что этот отказ означает, что вы больше не обязаны платить арендную плату.
      • Если домовладелец подает на вас в суд мелких тяжб в связи с невыплаченной арендной платой, вам необходимо будет доказать, что они не смогли смягчить убытки или что их усилия по смягчению последствий не были разумными, поэтому вы должны хранить все доказательства и корреспонденцию, относящиеся к неспособности арендодателя смягчить убытки. Висконсин. Стат. 704.29 (3) Советы суда по рассмотрению мелких тяжб доступны здесь.
Доказательство того, пытается ли арендодатель смягчить последствия
      • Поищите объявления о вашей квартире в местных газетах, на Craigslist и в публикациях по аренде.
      • Попросите друга позвонить, чтобы узнать о свободных квартирах, чтобы узнать, упоминает ли домовладелец вашу квартиру. Если в комплексе много квартир, ваш друг может упомянуть особенности вашей квартиры (например, количество спален, этаж, на котором она расположена, в каком направлении выходят окна и т. Д.). Получите письменное заявление от друга.
      • Узнайте, поднял ли ваш домовладелец цену на вашу квартиру, изменил ли договор аренды или правила аренды (например, теперь запрещает размещение домашних животных или курящих).Существенное изменение условий аренды таким образом, что это затрудняет аренду помещения или делает его менее привлекательным для потенциальных арендаторов, может означать неспособность должным образом уменьшить ущерб.
      • Зайдите, чтобы узнать, ремонтирует ли ваша квартира или использует ли домовладелец. Сделайте фотографии, если это так.
Сдам квартиру самостоятельно

Это часто самый быстрый способ найти нового арендатора, особенно если вы беспокоитесь, что арендодатель не попытается сдать квартиру повторно.

      • Разместите рекламу своей квартиры и пусть люди звонят или пишут вам напрямую.
      • Покажите квартиру сами.
      • Подать заинтересованным лицам заявки (получить у арендодателя). Арендодатель может только потребовать, чтобы они соответствовали тем же стандартам, что и вы.
      • Сохраняйте имена и номера телефонов заинтересованных арендаторов, чтобы вы могли связаться с ними в случае, если домовладелец пытается удержать людей от сдачи квартиры в аренду. Если возможно, получите письменные заявления.

Если домовладелец отказывается подписать договор аренды с потенциальными арендаторами, обладающими аналогичной квалификацией, которых вы обнаружили, чтобы сдать квартиру повторно, напомните арендодателю, что это их обязанность смягчить последствия и что, если они не подпишут договор аренды, это будет доказательством что они не смягчают, и вам больше не нужно будет платить арендную плату за квартиру. Обязательно изложите их отказ в письменной форме.

Сдача квартиры в субаренду

Если вы сдаете в субаренду, вы все равно будете в аренде, даже если вы больше не будете жить в квартире.Если человек, которому вы сдаете в субаренду, не платит арендную плату или повреждает квартиру, вы несете финансовую ответственность. Хотя субаренда может быть рискованной, вы можете захотеть сдать ее в субаренду, если хотите вернуться в ту же квартиру через некоторое время, если у вас есть конкретный друг или родственник, который хочет переехать, или вы чувствуете, что вам нужно предложить поощрение, например в качестве сниженной арендной платы, чтобы найти кого-нибудь для проживания. Если у вас есть соседи по комнате, и вы единственный, кто выезжает, субаренда может быть вашим единственным вариантом.

См. Нашу страницу «Все о субаренде» для получения более подробной информации о субаренде.

Вопросы, которые необходимо рассмотреть перед субарендой
      • Разрешение арендодателя. Арендаторы, заключившие договор аренды на определенный срок (не помесячно), могут сдавать в субаренду без разрешения арендодателя, если в договоре аренды не указано иное. Тем не менее, всегда лучше получить разрешение домовладельца. Проверьте свой договор аренды. Если вы сдаете в субаренду без разрешения арендодателя и разрешение требуется в письменном договоре аренды, арендодатель может выселить как субарендаторов, так и субарендаторов и, возможно, возложить на субподрядчика (вас) ответственность за оставшиеся арендные платежи и другие расходы до тех пор, пока место не будет повторно арендовано.Висконсин. Стат. 704,09 (1)
      • Процедуры субаренды арендодателя. У некоторых домовладельцев есть особые процедуры, которым вы должны следовать для получения разрешения на субаренду. Некоторые домовладельцы требуют, чтобы вы рекламировали, показывали квартиру и отправляли им на согласование заинтересованных лиц. Некоторые домовладельцы охотно показывают квартиры. Некоторые арендодатели требуют «плату за субаренду», а также фактическую стоимость рекламы. Если требуется оплата, запросите в письменной форме подробные сведения о сборах, чтобы вы знали фактические и разумные расходы.Арендодателям не разрешается взимать плату за свое время при аренде квартиры, и им не разрешается взимать плату за что-либо, кроме их фактических затрат. Объяснение сборов здесь.
      • Разрешение соседа по комнате. Если у вас есть соседи по комнате, поиск приемлемого арендатора может стать для них проблемой. Все стороны договора аренды должны согласиться с любыми крупными изменениями, включая добавление новых арендаторов. Убедитесь, что ваши соседи по комнате встретят потенциального субарендатора. Напомните своим соседям по комнате, что они несут «солидарную» ответственность, поэтому, если вы не найдете субарендатора и не сможете платить арендную плату, домовладелец может попытаться выселить и / или взыскать с них вашу арендную плату.
      • Проверка возможного субарендатора. Вам следует тщательно проверять потенциальных субподрядчиков, поскольку в конечном итоге вы можете нести полную ответственность за невыплаченную арендную плату или повреждение квартиры. Вы хотите убедиться, что арендодатель может платить арендную плату и у него не было проблем с арендой в прошлом. Вы можете попросить рекомендации домовладельца, чтобы узнать, не платили ли они арендную плату поздно или нанесли ущерб предыдущим квартирам. Арендодатель может также решить проверить потенциальных субарендаторов.
      • Залоговые депозиты. Поскольку вы несете полную ответственность по договору субаренды, вы можете захотеть получить залог от субарендатора. В случае, если домовладелец подаст в суд на субарендатора и / или на вас, вы, по крайней мере, сохраните часть денег субарендатора. Когда вы получаете залог, вы можете оставить его себе и / или договориться с арендодателем в письменной форме о возврате уплаченного вами депозита непосредственно субаренденту. В некоторых случаях арендодатель может взимать с субарендатора залог, пытаясь сохранить первоначальный залог арендатора. В городах Мэдисон и Фитчбург это обвинение является незаконным, если общая сумма залога превышает арендную плату за один месяц. Wis. Stat. 66.0101 (2) (б) Эфф. 21.12.11. Арендодатели могут взимать субаренду любую сумму залога. Посетите наши страницы гарантийного депозита (Мэдисон или Висконсин) для получения дополнительной информации.
      • Заезд. Было бы разумно попросить ваших субподрядчиков заполнить форму регистрации, когда они въезжают, чтобы задокументировать состояние квартиры. Попросите арендодателя предоставить копию формы, которую они используют или используют эту.Если вы держите залог вместо арендодателя, вы берете на себя права и обязанности арендодателя и должны следовать процедурам регистрации. Посетите наши страницы гарантийного депозита (Мэдисон или Висконсин) для получения дополнительной информации.
      • Выезд. Если возможно, договоритесь о встрече с домовладельцем до въезда нового субарендатора и заполните форму выезда либо вместе с ним, либо самостоятельно. Если вы выполняете процедуру самостоятельной регистрации отъезда, сделайте копию заполненной формы регистрации отъезда и отдайте оригинал арендодателю.Если вы считаете, что у вас могут возникнуть проблемы с возвратом депозита, попросите свидетеля (не соседа по комнате или родственника) осмотреть вас и подпишите заполненную форму выезда. Вы также можете сделать фотографии, чтобы задокументировать состояние устройства.

Окончание помесячной аренды

Помесячная аренда и другие периодические аренды обычно прекращаются путем письменного уведомления, направляемого по крайней мере за один полный период аренды до того, как прекращение вступает в силу.Висконсин. Стат. 704.19 (3) Арендатор может направить уведомление без причины. Некоторые ограничения могут применяться к арендодателям в округах Дейн и Мэдисон. Оба должны следовать тем же процедурам, которые указаны в штате Висконсин. 704.19:

Например: если 10 мая арендодатель направит вам уведомление о том, что вам необходимо покинуть дом до конца мая, до даты окончания не останется 28 дней, поэтому этого уведомления недостаточно. То же самое будет верно и для даты окончания ровно через 28 дней, поскольку она приходится на середину периода аренды.Однако уведомление вступит в силу в следующем месяце, и вам нужно будет выйти до 30 июня. Арендодателю не нужно подавать новое уведомление, если он неправильно рассчитал его в письменной форме, вы указываете правильную дату в зависимости от того, когда он его вручил. Если в вашем договоре аренды указано, что вы должны уведомить вас более чем за 28 дней, это действительно и подлежит исполнению, даже если срок аренды истек. Проверьте свой последний письменный договор аренды, чтобы узнать, сколько требуется уведомлений.

Прекращение помесячной аренды — это не то же самое, что выселение.См. Дополнительную информацию в разделе «Выселение». Образец уведомления доступен здесь.

Когда заканчивается обычный договор аренды

Как арендаторы, так и домовладельцы могут по своему выбору прекратить аренду по истечении срока аренды (например, аренда на год без оговорки об автоматическом продлении).

Арендодатель не имеет юридических обязательств продлевать договор аренды, за исключением случаев:

Уведомление о невозобновлении — это не то же самое, что выселение. См. Дополнительную информацию в разделе «Выселение».

Арендатор не имеет юридических обязательств продлевать договор аренды, если не действует положение об автоматическом продлении, и :

      • Арендодатель отправил письменное уведомление за 15-30 дней до установленной даты письменного уведомления арендатора о прекращении аренды, и
      • Арендатор не направил необходимое письменное уведомление о невозможности продления в срок, указанный в договоре аренды.Висконсин. Стат. 704,15

17 июля 2013 года Наблюдательный совет округа Дейн внес поправки в постановление, защищающее жильцов в процессе продления договора аренды и подачи заявления. По состоянию на 31.07.13 арендодатели теперь обязаны:

      • Сообщите арендаторам в письменной форме, почему их договор аренды не продлевается, источники их информации, используемые для принятия решения, и направьте уведомление за 60 дней (в зависимости от их договора аренды).

Общественный совет Мэдисона принял тот же закон для города Мэдисон 6 ноября 2013 г. . МГО 32.08 Эфф. 01.03.14.

Завершение аренды Словарь

Пункт об автоматическом продлении: Пункт в договоре аренды, который продлевает его еще на целый срок после истечения текущего срока, без дальнейшего письменного соглашения между арендатором и арендодателем.

Прервать договор аренды: Прекратить договор аренды досрочно, выехав без согласия арендодателя.

Повреждений:

      1. Сумма денег, на которую может иметь право арендатор или арендодатель, когда другой арендатор или другое соглашение, включая невыплаченную арендную плату и коммунальные услуги, может иметь право.
      2. Физические повреждения квартире.

Солидарная и солидарная ответственность: Все соарендаторы, субарендаторы и субарендаторы несут равную ответственность за все условия договора аренды, включая полную оплату арендной платы.Арендодатель может привлечь к ответственности одного или любого арендатора. После этого арендаторы могут привлекать друг друга к ответственности.

Смягчить: Юридическая обязанность арендодателя минимизировать потерю арендной платы и другие расходы на повторную аренду после выселения арендатора путем активного поиска нового арендатора.

Срок аренды: Период, за который вы платите арендную плату. Обычно с ежемесячным приращением период аренды начинается в день, когда вы должны платить арендную плату, и заканчивается за день до того, как вы в следующий раз должны будете платить арендную плату.

Субаренда: Первоначальный арендатор.

Субаренда или субаренда: Новый арендатор.

Субаренда: Договоритесь с новым арендатором о принятии на себя ответственности за аренду. Если новый арендатор не выполняет свои обязанности, ответственность остается за первоначальным арендатором. Иногда это называется «переуступкой» аренды.


Законодательство менялось в 2011, 2012, 2014, 2015, 2016 и 2018 годах.Многие факторы могут определить, какие законы применимы к вашей ситуации, в том числе, когда возникла проблема, когда договор аренды был подписан или продлен, а также когда имело место выселение. Если ваш договор аренды был подписан или проблема возникла до 18.04.18, вам следует внимательно изучить формулировки закона, чтобы определить, применимы ли они к вашей ситуации.

Фиолетовый текст применяется к договорам аренды и событиям от 21.12.11 (Закон штата Висконсин, 2011 г.) Сводка

Оранжевый текст применяется к договорам аренды и событиям по состоянию на 31.03.12 (2011 Wis.Акт 143) Резюме

Зеленый текст применяется к договорам аренды и событиям от 3/1/14 (2013 Wis. Act 76) Summary WI, Summary Dane Co.

Синий текст применяется к договорам аренды и событиям с 01.11.15 (CR 14-038) Сводка

Бордовый текст применяется к договорам аренды и событиям от 3/2/16 (2015 Wis. Act. 176) Резюме

Коричневый текст применяется к договорам аренды и событиям по состоянию на 18.04.18 (2017 г., штат Висконсин.Акт 317) Резюме

Более подробную информацию об изменениях в законодательстве можно найти здесь. Сообщите о своем договоре аренды, позвонив в Центр ресурсов для арендаторов, чтобы мы могли помочь вам узнать, каковы ваши права и средства правовой защиты, в том числе о том, можете ли вы потребовать двойного возмещения убытков, судебных издержек и разумных гонораров адвокатам, когда вы подаете в суд на своего арендодателя.


Внимательно прочтите договор аренды | MassLegalHelp

Вы являетесь юридическим арендатором независимо от того, подписан ли у вас договор аренды в письменной форме. Многие арендаторы не имеют письменных договоров аренды.

Если вы все же планируете подписать письменный договор аренды, внимательно прочтите его. Арендодатель может попытаться заставить вас подписать договор аренды. Она может сказать, что все договоры аренды «стандартные» и вам не стоит их читать. Может быть много мелкого шрифта и слов, которые вы не понимаете. Не позволяйте домовладельцу запугать вас или помешать вам прочитать договор аренды. Даже если вы нервничаете или стесняетесь, будьте тверды и вежливы и скажите ей, что хотите прочитать договор аренды. Вы можете принести договор аренды домой и обсудить его с другом или юристом.

Законна ли ваша аренда

И вы, и ваш домовладелец должны подписать договор аренды. В течение 30 дней после подписания арендодатель должен предоставить вам копию. 1 В договоре аренды должна быть указана следующая информация:

  • Размер арендной платы,
  • Дата окончания аренды, 2
  • Сумма вашего гарантийного депозита, если вы его заплатили
  • Все ваши права относительно залога, 3 и
  • Имена, адреса и номера телефонов вашего арендодателя, любого другого лица, ответственного за содержание собственности, а также лица, уполномоченного получать уведомления и судебные документы. 4

Если в договоре аренды не указана дата окончания или сумма арендной платы, договор аренды будет недействительным.

Если вы подписываете договор аренды по стандартной форме

Многие арендодатели используют «стандартную форму аренды». Хотя эти стандартные договоры аренды, как правило, ориентированы на арендодателей, вы можете попросить арендодателя добавить или отменить определенные условия, чтобы договор аренды был более адаптирован к вашей ситуации. Например, если в договоре аренды есть пункт об отсутствии домашнего животного, и арендодатель согласился, что у вас может быть домашнее животное, вам следует попросить добавить это в договор аренды.Когда вы меняете договор аренды, добавляя или удаляя слова, убедитесь, что и вы, и ваш арендодатель пишете свои инициалы рядом с каждым изменением.

Арендодатель может быть более склонен вносить изменения в договор аренды в то время, когда вы даете согласие на аренду, или если это не сезон для аренды квартир в этом районе, есть много свободных единиц, или он хочет быстро снять квартиру .

Но будьте осторожны. Хотя договор аренды может выглядеть как стандартный договор аренды, и арендодатель может даже сказать, что это стандартная форма аренды, в нем все же могут содержаться незаконные положения.

Существуют ли незаконные статьи

Некоторые договоры аренды могут содержать незаконные положения. Например, следующие пункты являются незаконными:

  • Пункт, в котором говорится, что арендатор несет ответственность за все ремонтные работы. (Закон требует, чтобы домовладелец производил ремонт, кроме случаев, когда арендатор что-то ломает.)
  • Пункт, согласно которому домовладелец может использовать ваш залог для оплаты коммунальных услуг, если вы не платите за них. (Залог может быть использован только для оплаты ущерба, причиненного арендатором, или арендной платы, если арендатор выезжает из-за арендной платы арендодателю.)
  • Пункт, в котором говорится, что вы должны платить за электричество или газ, если услуга или счет выставлены на имя вашего арендодателя. (Арендодатель должен платить за электричество или газ, если нет счетчика, который отдельно рассчитывает использование коммунальных услуг арендатора.)
  • Пункт, который гласит, что сразу после прекращения аренды вы должны заплатить всю арендную плату, причитающуюся за оставшийся срок аренды. 5 (Хотя вам, возможно, придется заплатить некоторую арендную плату, если вы или ваш арендодатель завершите договор аренды до его окончания, арендодатель также обязан найти нового арендатора на оставшуюся часть срока аренды. 6 )

Но не волнуйтесь — если есть незаконная оговорка, домовладелец не может заставить вас соблюдать ее. 7 Если вы чувствуете, что потеряете квартиру, если не подпишете договор аренды с незаконным положением, подпишите договор аренды и въезжайте. Ваш договор аренды останется действительным, за исключением незаконных частей. 8

Преимущества и недостатки письменной аренды

Письменная аренда дает два основных преимущества. Первое преимущество заключается в том, что аренда предлагает вам большую безопасность, потому что арендодатель не может выселить вас, пока ваш договор аренды не истечет, если вы не нарушите (нарушите) свой договор аренды.Второе преимущество заключается в том, что арендодатель не может повысить арендную плату до истечения срока аренды.

Например, если вы подписываете договор аренды на один год, ваш домовладелец не может повышать арендную плату в течение года, кроме как с помощью оговорки о налоговом эскалаторе. (Дополнительные сведения о положениях о налоговом эскалаторе см. В Общей статье s об аренде в этой главе. Если вы и ваш арендодатель соглашаетесь на повышение арендной платы и подписываете это соглашение в письменной форме, арендодатель не может по закону повысить вашу арендную плату в течение срока аренды. 9

У письменного договора аренды также есть несколько недостатков. Первый недостаток заключается в том, что если вы съедете до истечения срока аренды, домовладелец может попытаться заставить вас платить арендную плату до окончания срока аренды. Но, в зависимости от обстоятельств, вам, возможно, не придется платить арендную плату после отъезда. По закону домовладелец обязан искать другого арендатора, как только вы уведомите ее о своем выезде. В некоторых ситуациях закон также позволяет расторгнуть договор аренды.Для получения дополнительной информации о досрочном прекращении аренды см. Глава 11: Выезд.

Второй недостаток письменного договора аренды заключается в том, что он может наложить на вас ограничения, которые арендодатель не может наложить без письменного договора аренды. Например, стандартные договоры аренды часто запрещают арендаторам иметь домашних животных. Стандартные договоры аренды также могут ограничивать количество соседей по комнате, которые вы можете иметь или можете сдавать в субаренду. Вы можете попытаться пересмотреть эти и другие условия письменного договора аренды в любой момент во время аренды.

Общие условия аренды

Большинство договоров аренды не написано на простом английском языке, и во многих случаях неясно, что означают определенные термины. Например, вместо слов «домовладелец» и «арендатор» в договорах аренды арендодатель обычно рассматривается как арендодатель, а арендатор — как арендатор. Ниже приведен список наиболее распространенных условий и положений аренды, а также того, на что следует обращать внимание.

Оговорка о нарушении порядка или ненадлежащем использовании

Это пункт, который гласит, что съемщику или любому лицу в ее квартире не разрешается беспокоить других арендаторов или использовать квартиру в незаконных целях.Если вы участвуете в споре со своим арендодателем, он может попытаться использовать этот пункт, чтобы угрожать вам выселением. Если она это сделает, постарайтесь получить подписанные и нотариально заверенные заявления от других арендаторов, в которых говорится, что вы им не мешали. 10 Кроме того, в соответствии с законодательством штата, домовладелец не обязан уведомлять арендатора о выходе из дома перед выселением, если арендатор использует помещение для проституции, азартных игр, разврата, незаконной продажи алкоголя или незаконного хранения или продажи наркотиков. . 11 Если домовладелец пытается выселить вас за ненадлежащее использование квартиры, вам следует как можно скорее проконсультироваться с юристом.

Примечание

Ваш домовладелец также обязан не мешать вам пользоваться вашим домом и получать от него удовольствие. 12 Если ваш домовладелец существенно мешает вам пользоваться квартирой, суд может компенсировать вам причиненный вред. Для получения дополнительной информации см. Глава 13: Когда обращаться в суд с арендодателем.

Оговорки о самораспространении или возможном продлении

Пункт о продлении (также называемый «самопродление») гласит, что если вы или ваш арендодатель хотите прекратить аренду по окончании срока аренды, вы должны письменно уведомить друг друга к определенной дате.В противном случае договор аренды автоматически продлится еще на один срок. Если, с другой стороны, ваш договор аренды дает вам возможность продлить его, вы должны письменно уведомить арендодателя о своем желании остаться. Самостоятельно продлевающаяся аренда более распространена, чем аренда с возможностью продления. Для получения важной информации о том, как защитить себя, если у вас есть пункт о самостоятельном продлении или о возможности продления, см. Главу 4: Какой у вас вид аренды — каков срок действия моего договора аренды.

Положения о штрафах и скидках за просрочку платежа

Пункт о штрафах за просрочку платежа гласит, что вы должны заплатить арендодателю больше денег, если вы не платите арендную плату вовремя.«Поздно» можно определить как любое время после шестого числа месяца. Если вы платите с опозданием всего на несколько дней и ваш арендодатель требует, например, штрафа в размере 5 или 10 долларов, вам не нужно платить этот штраф. Арендодатель не имеет права на штраф за просрочку до тех пор, пока арендатор не опоздает на 30 дней с уплатой арендной платы. 13

Если у вас нет договора аренды или если в договоре аренды нет пункта о штрафных санкциях, вам не может быть начислен штраф даже по истечении 30 дней. Арендодатель может также замаскировать положение о штрафах за просрочку платежа, назвав его «положением о скидках».«Пункт о скидке — это когда в договоре аренды указано, что ваша арендная плата составляет 675 долларов, но если вы заплатите до пятого числа месяца, ваша арендная плата будет« снижена »на 50 долларов, и вам придется заплатить только 625 долларов. Это незаконно. 14 Если у вас есть пункт о скидке, и арендодатель пытается взыскать штраф в размере 50 долларов за просрочку, не платите. Если арендодатель продолжает просить у вас деньги, сообщите арендодателю (в письменной форме), что в соответствии с законодательством штата Массачусетс эта статья является незаконным. 15

Соглашения арендатора в случае расторжения договора

Это пункт, который может возложить на вас ответственность за выплату арендодателю убытков, которые она может понести в результате вашего досрочного отъезда или ее необходимости выселить вас.Это может включать в себя расходы на приведение квартиры в форму для сдачи ее в аренду другому лицу, потерю арендной платы за время вашего периода аренды, когда квартира оставалась вакантной, и потерю арендной платы, если новый арендатор платит меньше, чем вы. 16 Однако домовладелец должен приложить разумные усилия, чтобы найти нового арендатора и снизить свои убытки. 17

Оговорка об утрате или повреждении

В этом пункте говорится, что вы соглашаетесь выплатить или «возместить ущерб» арендодателю, если вы несете ответственность за несчастный случай в здании, в результате которого пострадали вы, член семьи или гость или ваше имущество. .Этот пункт не требует, чтобы вы платили арендодателю, если травма или материальный ущерб произошли из-за халатности или неправомерного поведения арендодателя. 18 Это также не мешает вам подать в суд на арендодателя за травмы или повреждение вашего имущества, вызванные несчастным случаем в вашем доме. Если что-то подобное случится, стоит проконсультироваться с юристом.

Пункт уведомления

В этом пункте говорится, когда и как вы и ваш домовладелец должны отправлять друг другу уведомления или информацию.Например, домовладелец должен уведомить вас о прекращении или прекращении аренды. 19 Иногда договоры аренды требуют отправки письменных уведомлений одним из двух способов: (1) заказным или заказным письмом или (2) доставкой вручную. Арендодатель должен напечатать в договоре аренды адрес, по которому арендатор должен отправлять уведомления. 20 Арендодатель также должен принять любое уведомление, доставленное по этому адресу. 21

Пункт о домашнем животном

Это пункт, который запрещает домашние животные или требует письменного разрешения арендодателя, прежде чем вы сможете держать домашнее животное.Если домовладелец говорит вам, что вы можете оставить своего питомца, убедитесь, что он вычеркнул этот пункт из договора аренды и что вы оба написали свои инициалы рядом с пунктом. Если вы не сделали этого, когда впервые въехали и у вас есть домашнее животное, вы можете оставить его себе, если домовладелец знает, что он у вас есть, и по-прежнему принимает арендную плату, не заявляя, что вы должны избавиться от домашнего животного или переехать. 22

Если у вас есть домашнее животное, и арендодатель пытается выселить вас за нарушение договора аренды, имея домашнее животное, вы можете защитить себя от выселения, если у вас есть инвалидность, и ваш питомец поможет вам с этой инвалидностью.В этом случае ваш домовладелец может быть обязан предоставить вам разумное приспособление, разрешив вам держать вашего питомца. Напишите письмо домовладельцу, сообщив ей, что животное вам нужно из-за вашей инвалидности, и попросите разумное приспособление. Приложите к своему письму письмо от врача, в котором говорится о необходимости завести определенное домашнее животное. Для получения дополнительной информации о разумном приспособлении см. Главу 7: Дискриминация, дискриминация по признаку инвалидности.

Пункт о ремонте

Это пункт, в котором говорится, что вы соглашаетесь содержать помещение в хорошем состоянии, «приемлемый разумный износ».Однако помните, что закон требует, чтобы ваш домовладелец содержал и ремонтировал вашу квартиру в безопасном и санитарном состоянии. 23 От вас требуется только устранять ущерб, причиненный вам, членом семьи или гостем. Для получения дополнительной информации о ремонте , см. Глава 8: Ремонт.

Оговорка о повторной доставке

Это пункт, который гласит, что по окончании срока аренды вы должны оставить свою квартиру в хорошем, чистом и пригодном для сдачи в аренду состоянии, за исключением разумного износа.Если это не так, домовладелец может вычесть стоимость ремонта повреждений из вашего гарантийного депозита 24 и может иметь право подать на вас в суд на любую оставшуюся сумму денег, которую ему стоило вернуть квартиру в требуемое состояние, если залога недостаточно для покрытия ущерба. 25

Оговорка о праве на въезд

В этом пункте говорится, что ваш домовладелец может войти в вашу квартиру только при следующих обстоятельствах: (1) для осмотра квартиры, (2) для ремонта или (3) для демонстрации квартиры потенциальному покупателю, арендатору или залогодержатель.Любая часть вашего договора аренды, в которой указываются другие причины, по которым арендодатель может войти в вашу квартиру, является незаконной. 26

Оговорка о субаренде

Это пункт, требующий письменного согласия арендодателя на сдачу вашей квартиры в субаренду. В соответствии с этим положением, если вы сдаете в субаренду, обязательно получите письменное разрешение арендодателя. 27 Для получения дополнительной информации о субаренде см. Глава 11: Выезд.

Пункт о налоговом эскалаторе

Это пункт, который гласит, что в случае повышения местных налогов на недвижимость ваш домовладелец может увеличить вашу арендную плату.В те времена, когда налоги быстро росли, эти положения были для домовладельцев одним из способов повышения арендной платы. Если положение о налоговом эскалаторе не написано в определенной форме, это может быть незаконным, и ваш арендодатель не сможет повысить вашу арендную плату. Для получения дополнительной информации о положениях о налоговых эскалаторах и о том, как можно сэкономить деньги, см. Главу 5: Аренда.

Оговорка о прекращении действия

Это пункт, в котором говорится, сколько уведомлений арендодатель должен направить вам, если он хочет вас выселить. Положение о расторжении договора не означает, что домовладелец может войти в вашу квартиру и физически выгнать вас.Арендодатель никогда не может выселить арендатора без разрешения суда. 28 В соответствии с законом существуют определенные правила, которым должны следовать домовладельцы, чтобы выселить арендатора. Для получения дополнительной информации о том, сколько уведомлений ваш домовладелец должен вам уведомить, см. Главу 12: Выселение.

4 вещи, которые не допускаются к арендодателям

Домовладение может быть частью американской мечты, но на самом деле примерно каждая третья американская семья (почти 36%) живет в аренде, согласно отчету Объединенного центра жилищных исследований Гарвардского университета за 2020 год.В отчете говорится, что аренда также стала гораздо более распространенной среди возрастных групп и типов семей, которые традиционно более склонны владеть своим жильем — на самом деле, ставки аренды для всех возрастных групп до 65 лет находятся на историческом максимуме.

Поскольку вы имеете дело с таким жизненно важным и интимным предметом, как дом человека, даже если это временное явление, важно, чтобы все участники договора аренды понимали свои законные права.

Законы о домовладельцах и квартиросъемщиках обычно подпадают под юрисдикцию отдельных штатов.Но поскольку законы многих штатов очень похожи по объему, арендаторам и домовладельцам по всей территории США следует ожидать, что независимо от того, где они находятся, это четыре вещи, которые владельцы недвижимости никогда не должны делать, когда сдают квартиру в аренду.

Ключевые выводы

  • Хотя законы о домовладельцах и арендаторах различаются в зависимости от штата, в некоторых областях, как правило, существует некоторая единообразие.
  • Арендодатели не могут входить в сдаваемую в аренду недвижимость без надлежащего уведомления.
  • Арендодатели не могут произвольно прекратить чей-либо арендный договор до истечения срока аренды.
  • Произвольное повышение арендной платы в середине срока аренды не допускается, если это не оговорено при определенных обстоятельствах в договоре аренды или муниципалитетом.
  • Закон о справедливых жилищных условиях запрещает домовладельцу дискриминацию при аренде, представлении собственности или предоставлении услуг арендаторам.

1. Войти без надлежащего уведомления

Хотя помещение технически принадлежит им, арендодатели не могут войти в арендованный дом, когда захотят. Согласно законам многих штатов, они должны уведомить не менее чем за 24 часа, если хотят войти в занимаемую территорию.В уведомлении должна быть указана причина доступа и оно должно быть предоставлено в письменной форме, если арендатор не указал иное. (В некоторых штатах вы должны получить конкретное разрешение арендатора для отправки уведомлений в электронном виде, то есть по электронной почте или в текстовом сообщении.)

Когда домовладелец надлежащим образом уведомляет о ремонте, проведении плановой проверки, демонстрации собственности потенциальным будущим арендаторам или выполнении любого другого разумного запроса, его арендатору, возможно, придется пригласить их в квартиру.

С 9:00 до 17:00

Единственные часы, в которые домовладельцы могут входить в квартиру арендатора во многих юрисдикциях: другими словами, обычные рабочие часы в будние дни, с понедельника по пятницу.

Арендатор не может отказать домовладельцу в доступе к собственности, если надлежащее уведомление сделано и запрос является разумным. Однако арендатор может потребовать изменить дату или включить в договор аренды пункт, ограничивающий количество раз, когда домовладелец может входить в квартиру.

Исключения и нарушения

Даже заявляет, что обязательные правила предварительного уведомления допускают исключения.Обычно применяются два варианта: домовладелец может войти в помещение в чрезвычайной ситуации, например, при пожаре или утечке, или если он считает, что арендатор покинул собственность.

Арендатор, который считает, что его арендодатель нарушил правила, войдя в его помещение в непредвиденных обстоятельствах, не предупредив об этом, имеет несколько вариантов. Первый — сообщить домовладельцу о проблеме. Если это не сработает, арендатор может сообщить об этом местным или государственным жилищным органам или подать иск о нарушении права владения в местную полицию или судебную систему.

2. Незаконное выселение жильцов

Арендодатель может выселить арендатора по многим причинам, но он должен действовать через надлежащие юридические каналы и уведомить арендатора должным образом. Количество дней, необходимых для надлежащего уведомления, варьируется в зависимости от штата и может составлять от почти незамедлительного до 30 дней и более.

Арендодатель, который не следует правильному протоколу, обычно сталкивается с тяжелым судебным разбирательством, если он прекращает договор аренды или размещение арендатора до истечения срока аренды.Арендодатели, которые внезапно блокируют доступ арендатора к собственности без предупреждения, могут подпадать под определение ответного выселения. И не только это, но им также могут быть предъявлены обвинения в незаконном проникновении или кражи со взломом. Точно так же отключение коммунальных услуг можно рассматривать как намеренное создание опасности для арендатора, особенно если местный климат склонен к сильной жаре или холоду.

Если домовладелец нарушает жилищное законодательство, съемщик может иметь право на компенсацию, включая денежную компенсацию.

1 сентября 2020 года Центры по контролю и профилактике заболеваний (CDC) издали приказ агентства, действие которого на момент написания этой статьи было продлено до 31 июля 2021 года.Распространяется на жителей, получающих меньше установленной суммы, и запрещает выселение за неуплату арендной платы.

3. Необоснованно повысить арендную плату

Аренда — это договор, имеющий обязательную юридическую силу. После подписания существует очень мало обстоятельств, при которых арендодатель может повысить арендную плату. Единственный способ изменить условия — это если увеличение соответствует определенному набору условий в самом договоре аренды. Они могут включать:

  • К домохозяйству присоединяется новый арендатор
  • Добавление питомца
  • Если арендодатель значительно реконструирует часть имущества

Арендодатели могут также увеличить арендную плату, если недвижимость находится в городе, где действуют постановления о контроле арендной платы или о стабилизации арендной платы, разрешающие такие изменения.Эти постановления определяют обстоятельства, при которых арендная плата за соответствующую собственность — обычно более старую — может быть изменена, и на сколько. Например, рост может быть привязан к уровню инфляции.

4. Дискриминация в отношении арендаторов

В отличие от других нормативных актов, принятых в штатах, правила, запрещающие дискриминацию, исходят от федерального правительства. Закон о справедливом жилищном обеспечении 1968 года, также известный как Раздел VIII Закона о гражданских правах 1968 года, запрещает кому бы то ни было, включая домовладельцев, отказывать в аренде заявителю на основании:

  • Гонка
  • Цвет
  • Национальное происхождение
  • Сексуальная ориентация
  • Семейное положение
  • Инвалидность
  • Пол

Например, вы не можете рекламировать свою арендуемую недвижимость как предназначенную только для азиатов или не допускающую детей — да, даже семьи с детьми находятся под защитой FHA.Точно так же вы не можете предоставить другие условия или соглашения для членов разных защищенных классов, чем для других клиентов.

Управление справедливого жилищного строительства и равных возможностей (FHEO) Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD) выступает в качестве главного исполнителя FHA. 11 февраля 2021 года HUD объявил, что «будет применять и обеспечивать соблюдение Закона о справедливых жилищных условиях, запрещающего дискриминацию по признаку сексуальной ориентации и гендерной идентичности».

Итог

Владельцы недвижимости должны вложить много времени, денег и усилий, если они хотят стать арендодателем.И часть этих усилий означает понимание того, что закон делает, а что не позволяет. Хотя арендодатель может владеть арендуемой недвижимостью, арендаторы имеют уникальную защиту от дискриминации, преследований, произвольного повышения арендной платы и неправомерного выселения.

Помимо тех, которые касаются дискриминации, законы о арендодателях и арендаторах различаются в зависимости от штата, но до тех пор, пока арендодатели сохраняют дом и оставляют арендаторов в покое — а арендаторы уважают собственность и вовремя вносят арендную плату, — велика вероятность, что ни одному из них не придется консультироваться с местным населением. уставы или подать жалобу в местные органы власти.

Расторжение договора аренды | Библиотека народного права Мэриленда

Иногда арендаторы хотят или должны расторгнуть договор аренды. Прекращение аренды означает прекращение аренды до даты ее прекращения. Аренда — это обязательный договор между арендодателем и арендатором. Закон Мэриленда требует, чтобы арендная плата ограничивала штрафы за просрочку платежа до 5% от ежемесячной арендной платы, но в тех областях, где закон не налагает ограничений, арендодатель и арендатор могут заключить собственное соглашение. Это касается досрочного расторжения договора аренды.

В некоторых письменных договорах аренды есть раздел, позволяющий арендаторам отказаться от договора аренды. Например, некоторые договоры аренды содержат раздел, позволяющий арендатору, желающему досрочно прекратить договор аренды, уплатить сумму, эквивалентную арендной плате за два месяца до переезда, и направить письменное уведомление о дате переезда за шестьдесят дней. Тогда договор аренды будет расторгнут.

Если арендатор хочет расторгнуть договор аренды, в котором нет раздела об отмене, закон Мэриленда разрешает досрочное расторжение договора аренды только при определенных обстоятельствах.К ним относятся определенные ситуации, когда продолжение аренды становится серьезным испытанием для арендатора, и определенные ситуации, когда арендатор был призван на военную службу.

Прочтите закон: Md. Code, Real Property § 8-212.1

Закон штата Мэриленд также разрешает досрочное прекращение аренды жилья при определенных медицинских обстоятельствах с согласия врача.

Прочтите закон: Md. Code, Real Property § 8-212.2

Если вы не соответствуете ни одному из этих условий, вы можете попытаться заключить соглашение о досрочном прекращении с вашим арендодателем.


Q — «Я подписал договор аренды утром. В тот же день я попросил расторгнуть договор аренды. Хозяин отказался. Разве закон не дает мне времени передумать? »

A — Нет. Закон не дает вам времени передумать. (Закон Мэриленда, разрешающий трехдневный период расторжения контракта, распространяется только на деятельность продавцов, работающих на дому, членство в клубах здоровья и определенные кредитные операции.)


Q — «Мы с арендодателем подписали договор аренды, но я еще не въехал.Арендодатель нашел человека, который готов платить больше за аренду, и сказал мне, что я могу получить свои деньги обратно, но не могу въехать. Может ли домовладелец сделать это со мной? »

A — Нет. Арендодатель нарушит свое обещание, данное вам в договоре аренды. Если домовладелец откажется разрешить вам переехать в собственность, вы можете подать в суд за нарушение соглашения о спокойном наслаждении и получить компенсацию, включая разницу между тем, что вы теперь должны платить в качестве арендной платы в другом месте, и тем, что вы заплатили бы. Аренда по расторженному договору аренды.


Q — «Могу ли я расторгнуть договор аренды, если руководство не обслуживает имущество должным образом?»

A — Ответ в том, что это зависит от обстоятельств. Если собственность находится в таком плохом состоянии, что жить в ней больше нельзя, арендатор может обратиться в Окружной суд в соответствии с Законом об условном депонировании аренды (и в городе Балтимор, в соответствии с Гарантией пригодности для проживания) и потребовать от судьи аннулирования права проживания. арендовать. Кроме того, если арендатор освобождает собственность из-за суровости условий, арендатор может подать в суд на арендодателя о конструктивном выселении и потребовать от суда аннулирования договора аренды и возмещения арендатору денежного ущерба.Средства правовой защиты, такие как условное депонирование аренды, гарантия пригодности для проживания и конструктивное выселение, несколько сложны, и рекомендуется обратиться за помощью, прежде чем пытаться использовать их в суде. Бюро юридической помощи (для клиентов, имеющих право на получение дохода), Служба волонтеров штата Мэриленд (для клиентов, имеющих право на получение дохода) или частный поверенный могут предоставить вам более подробную информацию с учетом вашей конкретной ситуации.

Обычно, если домовладелец плохо обслуживает недвижимость, вы должны подать жалобу местному жилищному инспектору и отправить письмо заказным письмом арендодателю с указанием предметов, которые вы хотите отремонтировать.Если жилищный инспектор выдает уведомление о нарушении, а домовладелец не устраняет проблему в разумные сроки, вы можете обратиться в суд. Если требуемый ремонт значительный, вы можете подать иск об условном депонировании арендной платы, прося суд разрешить вам вносить арендную плату на счет условного депонирования в суде (а не напрямую арендодателю) до тех пор, пока ремонт не будет завершен. В Балтиморе вы также можете подать заявление о гарантии пригодности для проживания. Суд может даже распорядиться о снижении арендной платы на тот период времени, когда домовладелец не произвел ремонт.


Q — «Меня постоянно беспокоят шумные арендаторы, а домовладелец отказывается исправить ситуацию. Это основание для расторжения договора аренды? »

A — Это может быть основанием для расторжения договора аренды, если вы уведомили арендодателя о проблеме, предоставили возможность решить проблему, но проблема все еще сохраняется. Во всех договорах аренды в Мэриленде домовладелец заключил соглашение, называемое заветом спокойного наслаждения, чтобы его / ее арендуемая собственность была безопасным и тихим местом для проживания.Если другие арендаторы беспокоят вас своим шумом, вам следует письменно связаться с арендодателем и сообщить о ситуации, указав, когда арендаторы беспокоили вас, и о характере неудобств. Затем вы должны дать домовладельцу разумное время для исправления ситуации. Если домовладелец связывается с квартиросъемщиками по поводу шума, но они добровольно не перестают беспокоить вас, домовладелец может быть обязан отправить съемщикам уведомление о необходимости освободить квартиру в случае нарушения договора аренды. Если арендаторы не уедут и не перестанут беспокоить вас, домовладелец должен будет подать на арендаторов в суд за нарушение договора аренды.Этот процесс может занять несколько месяцев. Вы должны дать домовладельцу хотя бы столько времени, чтобы исправить ситуацию. Однако, если по прошествии разумного времени домовладелец не переехал, чтобы освободить арендаторов, вы можете подать иск в районный суд в связи с неспособностью арендодателя обеспечить спокойное пользование помещением. Затем вы можете решить остаться в собственности и получить денежную компенсацию или попросить суд прекратить договор аренды и присудить компенсацию для покрытия расходов на переезд. Очевидно, исход дела будет зависеть от вашей способности доказать ситуацию.Это, безусловно, менее рискованная процедура, чем переезд и последующее обоснование конструктивного выселения либо в иске, который вы подаете против арендодателя, либо в качестве защиты от иска арендодателя о потерянной арендной плате. Однако, если вы сочтете невозможным продолжить аренду из-за условий в собственности или из-за нарушения вашего спокойного отдыха, вы можете переехать и заявить, что вас выселили конструктивно.


Q — «Меня перевели на некоторое расстояние, и дорога занимает слишком много времени.Разрешает ли закон расторгнуть договор аренды? »

A — Вы по-прежнему связаны договором аренды, если в договоре аренды не предусмотрено досрочное прекращение его действия в связи с перемещением по месту работы. В некоторых договорах аренды есть специальный раздел, посвященный этой проблеме, но во многих нет. Например, некоторые договоры аренды позволяют расторгнуть договор аренды, если вы смените место работы на место, находящееся более чем в пятидесяти милях от вас.


Q — «Я служу в армии и находился в другой части страны. Могу ли я расторгнуть договор аренды?

A — Закон Мэриленда разрешает лицу, находящемуся на действительной военной службе, получившему приказ о временной службе на срок более трех месяцев или приказ о постоянной смене станции, прекращать аренду путем предоставления письменного уведомления и подтверждения назначения.Арендатор, который предоставит надлежащее уведомление, будет нести ответственность за арендную плату не более чем за 30 дней и стоимость ремонта любого ущерба, нанесенного помещению по вине арендатора.

Прочтите закон: Md. Code, Real Property § 8-212.1


Q — «Я покупаю дом. Могу я расторгнуть договор аренды? »

A — Вы все еще можете быть обязаны за упущенную арендную плату. Поскольку немногие арендаторы могут согласовать окончание аренды с покупкой дома, если вы не достигнете соглашения с арендодателем или в вашем договоре аренды не будет раздела об отмене, вы будете нести ответственность за арендную плату, которая причитается за остаток аренды.Однако арендодатель должен добросовестно попытаться сдать недвижимость в аренду кому-либо еще после вашего отъезда, чтобы уменьшить сумму арендной платы, которую арендодатель теряет. Если арендодатель арендует недвижимость после вашего отъезда и до окончания срока аренды, вы будете нести ответственность за арендную плату до момента новой аренды, а также за любые расходы, понесенные арендодателем в связи с необходимостью снова сдавать недвижимость в аренду. Эти расходы могут включать, например, стоимость рекламы. Кроме того, если новые арендаторы не платят арендную плату в течение времени, оставшегося в соответствии с вашим первоначальным договором аренды, вы также можете нести ответственность за потерю арендной платы.


Q — «Мне нужно разорвать договор аренды, чтобы найти более дешевую квартиру. Я потерял работу и просто не могу позволить себе оставаться в квартире. Что будет? »

A — У вас могут возникнуть проблемы с получением другой квартиры, если ваш новый арендодатель свяжется с вашим текущим арендодателем. Поскольку арендодатель может возложить на вас ответственность за платежи по договору аренды до тех пор, пока он не найдет нового арендатора, потенциальный арендодатель может задаться вопросом, можете ли вы позволить себе платить как старую, так и новую арендную плату.Даже если вы найдете новую арендную плату, первоначальный арендодатель может подать на вас в суд за упущенную арендную плату, а также расходы на поиск нового арендатора. Кроме того, о судебном решении против вас может быть сообщено в кредитное агентство. Если вы работаете или устраиваетесь на работу, домовладелец, у которого есть судебное решение против вас, может поднять вашу заработную плату. Однако, если вы больше не можете позволить себе платить за аренду, вы можете попытаться договориться об отмене договора аренды со своим арендодателем.


Q — «Какова ответственность арендодателя, если арендатор расторгает договор аренды?»

A — Арендодатель должен приложить разумные усилия для уменьшения ущерба, пытаясь сдать квартиру как можно скорее.Он не может скрыть тот факт, что ваша квартира теперь свободна, но ему не нужно ставить вашу квартиру выше других вакансий. Арендодатель обязан уменьшить ущерб, если ущерб возник по вине арендодателя или арендатора:

  1. Непоставка арендуемого помещения в собственность; или
  2. Отказ или отказ вступить во владение в начале срока аренды; или
  3. Прекращение проживания до окончания срока.

Арендодатель не обязан показывать или сдавать в аренду преждевременно освобожденную жилую единицу, а не другие квартиры, которые он предлагает.

Прочтите закон: Md. Code Real Property § 8–207


Q — «Может ли домовладелец отказать мне в сдаче в субаренду?»

A — Арендодатель не обязан разрешать субаренду любому, кто не соответствует требованиям, но, как правило, арендодатель не может произвольно отказать в субаренде или аренде другому квалифицированному арендатору. Если бы он сделал это, он бы не уменьшил свой ущерб.


Q — «Что, если я заболею и мне придется переехать в дом престарелых или в дом родственника?»

A — Если вы предоставите своему арендодателю необходимое медицинское свидетельство и уведомление о прекращении действия договора до того, как покинуть собственность, арендодатель не сможет взимать с вас арендную плату более чем за два месяца после даты вашего отъезда.Это положение не применяется, если ваш контракт уже позволяет вам расторгнуть договор аренды с письменным уведомлением за один месяц или меньше, и ограничивает вашу ответственность арендной платой за два месяца или меньше после даты вашего отъезда.

Прочтите закон: Md. Code, Real Property § 8-212.2


Q — «Что, если арендодатель продаст недвижимость в течение срока моей аренды?»

A — Новый владелец принимает на себя все права и обязанности прежнего владельца по договору аренды.Ваш договор аренды еще действителен.

Прочтите закон: Md. Code, Real Property § 8–101


Q — «Что произойдет, если арендатор или домовладелец умирает?»

A — Если договором аренды не предусмотрено иное, смерть арендатора или домовладельца не прекращает договор аренды и не прекращает выполнение обязательств по договору аренды. Таким образом, наследник арендодателя продолжает выполнять функции арендодателя, а имущество арендатора становится ответственным за упущенную арендную плату, если наследники арендатора прекращают договор аренды.

Дополнительные ресурсы:

Для получения дополнительной информации ознакомьтесь с местным жилищным законодательством вашего округа или города Балтимор.

Арендодателей и арендаторов

Торговля людьми
ПОЛУЧИТЬ ПОМОЩЬ
Национальная горячая линия по борьбе с торговлей людьми — 24/7 конфиденциально

1-888-373-7888
233733
Для получения дополнительной информации о торговле людьми в Мэриленде щелкните здесь .
Часто задаваемые вопросы о

договорах аренды | Союз арендаторов

Перед использованием этой информации прочтите:

Чтобы ознакомиться с конкретными законами в Законе штата Вашингтон об арендодателях и квартиросъемщиках, щелкните ссылки RCW (пересмотренный кодекс штата Вашингтон) на веб-сайте службы арендаторов.

Союз арендаторов Советники арендаторов не являются адвокатами, и эту информацию не следует рассматривать как юридическую консультацию.Пожалуйста, прочтите наш полный текст заявления об отказе от ответственности Союза арендаторов.

Знайте свои права »Въезд» Договоры аренды

Должен ли мой домовладелец предоставлять мне копию договора аренды, который я подписываю?

Да. Арендодатель должен предоставить копию договора аренды каждому арендатору, который его подписывает. Арендатор может запросить одну бесплатную заменяющую копию во время аренды.

Подпадает ли я под действие Закона о домовладельцах и квартиросъемщиках, даже если у меня нет письменного договора аренды?

Устная аренда легальна в штате Вашингтон и считается действующими ежемесячными соглашениями.

Кто не попадает в категорию арендаторов в соответствии с Законом о арендодателях жилых помещений?

Типы аренды, на которые не распространяется Закон о арендодателе-арендаторе, — это коммерческая аренда или собственники искусственного жилья, которые арендуют помещения в парке искусственных домов. RCW 59.18.040 описывает другие условия проживания, на которые не распространяется действие Закона о домовладельцах и квартиросъемщиках: лица, находящиеся в медицинских, религиозных, образовательных, развлекательных или исправительных учреждениях; люди, заключившие контракты на покупку жилья; люди, проживающие в отелях или мотелях; трудящиеся-мигранты, жилье которых предоставляет их работодатель; и люди, проживание которых зависит от их занятости.

Существуют ли какие-либо ограничения на то, насколько мой домовладелец может повысить арендную плату?

Нет. Контроль арендной платы является незаконным в штате Вашингтон, как указано в RCW 35.21.830. Однако арендаторы Сиэтла имеют право на уведомление за 60 дней до повышения арендной платы на 10% или более в течение 12-месячного периода согласно SMC 7.24.030. А арендаторы, проживающие за пределами Сиэтла, имеют право на письменное уведомление о повышении арендной платы за 30 дней до окончания срока аренды. Кроме того, повышение арендной платы не может носить дискриминационный или репрессивный характер.

Я подписал договор аренды еще до того, как увидел квартиру, и теперь я не хочу въезжать. Что мне делать?

Прежде чем соглашаться подписать договор об аренде, всегда смотрите на квартиру, которую вы собираетесь арендовать. Возможно, вам удастся договориться с домовладельцем о том, чтобы его сняли с договора аренды, если квартира вам не подходит. Если вы расторгнете договор аренды и переедете, вы все равно можете нести ответственность за денежные штрафы, предусмотренные законом и / или вашим договором аренды. Если в квартире, которую вы снимаете, возникнут проблемы с ремонтом, арендодатель обязан их исправить.См. «Ремонт» для получения дополнительной информации.

Мне показали «модель», а потом я увидел реальную квартиру, которую снимаю, и это настоящая зона бедствия! Что я могу сделать? Могу ли я подать на них в суд за ложную рекламу?

Прежде чем подписывать договор аренды, всегда обращайте внимание на квартиру, которую вы собираетесь арендовать. Если в квартире, которую вы снимаете, возникнут проблемы с ремонтом, арендодатель обязан их исправить. См. Дополнительные сведения в разделе «Ремонт». Возможно, вы подадите иск против арендодателя за ложную рекламу, но получить юридическую помощь по такому иску может быть сложно.См. Дополнительную информацию в Руководстве по юридической помощи.

Я только что подписал договор аренды, а потом передумал жить там. Есть ли в штате Вашингтон льготный период, позволяющий мне отказаться от контракта в течение 24 часов с момента его подписания?

В штате Вашингтон нет льготного периода. Как только вы подписываете договор аренды, вы обязуетесь выполнять его условия, если домовладелец не согласится освободить вас от него. Если они согласны освободить вас от договора аренды, обязательно получите его в письменной форме и подписите его арендодателем.

Некоторые арендаторы будут пытаться найти нового арендатора, чтобы переехать в квартиру и подписать новый договор аренды с арендодателем. Это потребует от арендодателя проверки другого человека и подписания нового договора аренды, для чего потребуется согласие арендодателя.

Разрешено ли домовладельцу устанавливать какие-либо правила по своему усмотрению?

Арендодатель не может требовать соблюдения каких-либо правил договора аренды, которые нарушают или отменяют ваши права как арендатора в соответствии с каким-либо федеральным, государственным или местным законодательством. RCW 59.18.230 излагает права арендаторов в отношении договоров аренды. Вы не можете отказаться от своих прав по закону. Например, если договор аренды требует, чтобы арендаторы несли ответственность за весь ремонт, необходимый в квартире, независимо от того, причинили ли они ущерб или нет, это конкретное положение договора не подлежит исполнению. Однако остальная часть контракта остается в силе и подлежит исполнению. Кроме того, RCW 59.18.140 гласит, что арендаторы должны соблюдать все разумные правила и ограничения, налагаемые арендодателем.Вы можете возразить, что определенные правила необоснованны и, следовательно, не имеют законной силы.

Нужно ли платить за аренду первого числа месяца?

Хотя обычно оплата производится первого числа месяца, арендная плата может быть уплачена в любой день месяца. Дата выплаты арендной платы будет определена в вашем договоре аренды или в устном договоре с арендодателем. Иногда домовладельцы соглашаются принимать частичные платежи с приращением в течение месяца или принимать платежи еженедельно. Рекомендуется заключить такие соглашения в письменной форме с домовладельцем.

Требуется ли от арендодателя пропорционально распределить даты моего въезда или выезда?

Нет закона, который требовал бы от арендодателей пропорционального распределения арендной платы, когда арендатор въезжает в квартиру или освобождает ее. Часто домовладельцы пропорционально распределяют арендаторам первые дни или недели в квартире, чтобы получить полную арендную плату первого числа следующего месяца. Арендодатели не обязаны по закону пропорционально распределять арендную плату при вашем освобождении, даже если вы не останетесь там до конца месяца. Если вы уезжаете в середине месяца, вы можете договориться со своим арендодателем о пропорциональном распределении арендной платы в зависимости от даты вашего переезда.Согласно RCW 59.18.200, закон штата требует, чтобы вы уведомили вас об освобождении за 20 дней в письменной форме, если срок действия вашего договора аренды не истекает. Обязательно сделайте это, иначе домовладелец может взимать с вас плату в следующем месяце.

Может ли домовладелец обеспечить соблюдение правил аренды, которые нарушают мои права по закону?

RCW 59.18.230 гласит, что арендаторы не могут отказаться от своих прав в соответствии с законом. Арендодатель не может юридически обеспечить соблюдение каких-либо условий аренды, которые нарушают законы штата или местные законы. Например, арендодатель по-прежнему несет ответственность за ремонт неисправных условий, которые не вызваны арендатором или его гостями, даже если арендатор подписывает договор аренды, в котором говорится, что он согласен произвести все необходимые ремонтные работы во время их аренды.Включение пункта, нарушающего другие законы о защите арендаторов, не делает весь договор аренды недействительным. Однако те статьи, которые противоречат закону штата, не подлежат исполнению.

У меня аренда на два года. Это действительно так?

Аренда на два года действительна только при нотариальном заверении. Если договор аренды не будет нотариально засвидетельствован, он переходит в помесячную аренду.

Я разорвал договор аренды и съехал. Может ли арендодатель взимать с меня оставшуюся часть арендной платы по договору аренды?

RCW 59.18.310 говорится, что домовладелец может продолжать взимать с вас арендную плату до тех пор, пока квартира не будет сдана повторно, и что он может взимать с вас плату за расходы на рекламу. Если им в конечном итоге придется арендовать квартиру по цене ниже той, которую вы заплатили по договору аренды, они могут получить разницу в течение всего срока аренды. Они должны приложить разумные усилия, чтобы повторно арендовать квартиру после того, как вы освободите квартиру.

Некоторые арендаторы будут пытаться найти другого арендатора, чтобы взять на себя их аренду. Это потребует от арендодателя проверки другого человека и подписания нового договора аренды.Это должно быть с согласия домовладельца.

Что делать, если арендодатель не прилагает разумных усилий для повторной аренды моей квартиры после того, как я нарушил договор аренды и переехал?

Имея документацию, вы можете провести переговоры с арендодателем, чтобы избежать выплаты части погашения, если вы сможете установить, что арендодатель не прилагает разумных усилий для повторной аренды квартиры после того, как вы освободили квартиру. Возможно, вы сможете вернуть часть уплаченной вами арендной платы в суде мелких тяжб после того, как это произошло, или напрямую договориться с арендодателем о снижении или отмене арендной платы.Некоторые домовладельцы будут работать с арендаторами, чтобы получить помощь в поиске новых арендаторов.

Если я выезжаю без надлежащего уведомления, может ли домовладелец удержать весь мой депозит и взимать с меня арендную плату за следующий месяц?

Как правило, домовладелец не может требовать от вас возврата всего залога. Договор аренды не может включать положение, которое автоматически удерживает залог за нарушение договора аренды. (Имейте в виду, что аренда, срок действия которой заканчивается, например, аренда на один год, не требует уведомления какой-либо из сторон.) Часто в договоре аренды будет указано, что арендатор отказывается от возврата своего депозита, если он не предоставит надлежащее уведомление о прекращении действия за 20 дней при освобождении квартиры. Эта формулировка может быть незаконным отказом от ваших прав в соответствии с законом арендодателя. В соответствии с RCW 59.18.230 (2), закон запрещает использование в договоре аренды формулировок, которые могут привести к отказу от этих прав.

Если арендатор находится в договоре аренды и прекращает его досрочно или без надлежащего уведомления, арендатор, вероятно, будет нести ответственность за арендную плату за оставшуюся часть периода аренды или до тех пор, пока квартира не будет сдана в аренду повторно, в зависимости от того, что наступит раньше.Арендодатель обязан предпринять добросовестные усилия по повторной аренде квартиры, но помимо этого, нет никаких особых требований к усилиям, которые арендодатель должен приложить для повторной аренды квартиры.

Может ли арендодатель взимать с меня плату за расторжение договора аренды?

Это зависит от того, что написано в договоре аренды. Нередко можно увидеть, что плата за расторжение договора включается в договоры аренды. Однако RCW 59.18.310 позволяет арендодателю уменьшить ущерб, нанесенный арендатору в случае нарушения договора аренды.Они могут продолжать взимать арендную плату до тех пор, пока квартира не будет повторно арендована, как описано выше, или они могут принять решение вычесть потерянную арендную плату из депозита арендатора. Закон не разрешает арендодателям взимать с арендаторов штрафы сверх компенсации ущерба за потерю арендной платы из-за нарушения арендатором договора аренды.

Что произойдет с моей арендой, если право собственности на недвижимость изменится?

Арендный договор, а также залог и все другие денежные средства, находящиеся у арендодателя, должны быть переданы новому арендодателю.RCW 59.18.060 требует, чтобы арендатор был незамедлительно уведомлен в письменной форме о любых изменениях арендодателя либо посредством личного обслуживания, либо посредством заметного отправления и отправки почты первого класса. Никакие условия аренды не могут быть изменены, кроме как по взаимному соглашению, и договор аренды должен соблюдаться в течение всего срока, если только собственность не была изъята в течение срока аренды, и новый покупатель желает занять дом в качестве своего основного места жительства. RCW 59.18.270 диктует условия перехода депозита.

Должен ли я подписывать соглашение об аренде, если этого требует мой домовладелец?

Арендаторы не обязаны соглашаться на изменения каких-либо аспектов срочной аренды, если они этого не хотят. Арендодатель не может подать против вас никаких законных исков, если вы не согласны подписать дополнение к договору аренды. Однако домовладелец может принять решение не продлевать договор аренды по истечении срока его действия, если вы не подпишете его. Если вы в чем-то не уверены, рекомендуется обратиться за юридической помощью по поводу дополнительных условий аренды.

Должен ли я съехать по окончании срока аренды?

Ознакомьтесь с конкретными условиями договора аренды, чтобы узнать, возвращается ли он автоматически к помесячной аренде.Многие договоры аренды автоматически переносятся на помесячную аренду, но это должно быть указано на языке аренды. Если в договоре аренды отсутствует конкретный язык помесячной оплаты, то в RCW 59.18.220 указано, что аренда заканчивается в конце срока аренды. Если в вашем договоре аренды указано, что срок вашей аренды истекает, вы должны освободить его в конце срока аренды. Вы можете попросить остаться подольше, связавшись с арендодателем в письменной форме или попросив подписать новый договор аренды. Если домовладелец принимает арендную плату за следующий месяц после окончания срока вашей первоначальной аренды, значит, вы установили помесячную аренду.

Если срок моей аренды истекает, нужно ли мне уведомлять за 20 дней?

По-прежнему рекомендуется уведомить арендодателя за 20 дней, даже если срок действия вашего договора аренды истекает. Вы должны уведомить за 20 дней, если ваша аренда автоматически становится помесячной по истечении установленного срока.

Что я могу сделать, если арендодатель не уведомит меня в письменной форме за 30 или 60 дней о повышении арендной платы?

Если ваш домовладелец уведомил вас о повышении арендной платы в середине месяца, повышение арендной платы вступит в силу первого числа месяца, следующего за 30- или 60-дневным периодом уведомления.Арендатор, выплачивающий повышение арендной платы без 30-дневного уведомления, может указать арендодателю свое согласие на повышение арендной платы без надлежащего письменного уведомления.

Арендатор может отправить домовладельцу письмо, информирующее его о ненадлежащем уведомлении, и копию закона. См. Образец письма: «Неправильное повышение арендной платы или изменение правил» (PDF). Если ваш домовладелец не признает свои юридические обязательства по предоставлению надлежащего уведомления и вместо этого предоставляет вам 3-дневную зарплату или уведомление о выселении, арендатор может оплатить повышение арендной платы, указав на своем чеке «оплату протеста».Затем арендатор может потребовать компенсацию причитающейся за ненадлежащее повышение арендной платы в суде мелких тяжб.

Некоторые арендаторы решат не платить надбавку вообще, а просто заплатят свою обычную сумму. Риск заключается в том, что арендатор может оказаться в суде о выселении за неуплату арендной платы после предоставления 3-дневной выплаты или уведомления о выселении, и не обязательно выиграет в суде. Это может быть рискованный выбор, потому что всякий раз, когда домовладелец подает иск о выселении против арендатора, он создает постоянную запись о выселении, независимо от того, выиграет ли арендатор.

Что такое субаренда?

Субаренда — это договор аренды (срочный или помесячный) между арендаторами. Например, арендатор, заключивший с владельцем договор аренды дома, может решить, что он хочет сдать комнаты другому арендатору. Между первоначальным и новым арендатором составляется договор, и новый арендатор платит арендную плату первоначальному арендатору, а не арендодателю. Большинство договоров аренды запрещают субаренду. Первоначальный арендатор несет ответственность перед арендодателем за любой ущерб, причиненный субарендатором.


Обзор договоров сельскохозяйственной аренды — Национальный центр сельскохозяйственного права

Фон

Сельскохозяйственный сектор в значительной степени зависит от аренды земли и оборудования для удовлетворения потребностей фермеров. Из-за отсутствия права собственности на сельскохозяйственные угодья, растущие в Соединенных Штатах, фермеры и владельцы ранчо сдают в аренду многие акры, которые они обрабатывают и пасут сегодня. Лизинговые соглашения могут заключать как частные, так и государственные организации, поэтому сложность и объем этих контрактов могут существенно различаться.

Несмотря на то, что договоры аренды могут различаться по форме, аренда — это договор, подразумеваемый действиями сторон, выраженный в письменном документе или заключенный посредством устного общения. Аренда создает ситуацию, когда арендодатель является арендодателем, а арендатор — арендатором. В большинстве штатов к такой сельскохозяйственной аренде будут применяться законодательные акты, регулирующие право арендодателя и арендатора. Многие штаты приняли положения в своих законах о домовладельцах-арендаторах, которые применяются конкретно к сельскому хозяйству, например, предусматривающие удержание землевладельцем урожая, когда арендатор не платит арендную плату.

Для заключения действительного договора аренды стороны, как правило, должны включать в свое соглашение следующие элементы: (1) размер и границы сдаваемой в аренду собственности; (2) определенный срок аренды; и (3) определенная арендная ставка. Проще говоря, надлежащая аренда обычно описывает стороны, собственность, арендную ставку и продолжительность срока ее действия.

Аренда — это не просто инструменты, позволяющие фермерам и владельцам ранчо использовать определенные активы.Аренда может быть предоставлена ​​для использования полезности земли для определенных видов деятельности. Землевладельцы могут предоставить нефтегазовой компании в аренду на разработку полезных ископаемых, находящихся в их собственности. Ветряные компании могут искать аренды для развития ветроэнергетики на суше. Кроме того, фермер или владелец ранчо может сдавать в аренду участки своей земли для охоты или других видов отдыха. Для получения дополнительной информации об аренде земли для охоты и рекреационных целей посетите читальный зал по вопросам ответственности землевладельца.

Письменная аренда по сравнению с устной арендой

Устная аренда действительна при соблюдении определенных требований и при условии, что многие договоры аренды сельскохозяйственной продукции являются устными. Некоторые стороны предпочитают устную аренду, однако нельзя упускать из виду преимущества письменной аренды. Письменный договор аренды часто предпочтительнее, поскольку он предоставляет письменное подтверждение условий аренды на случай, если в более поздний срок между сторонами возникнет спор.

Каждый штат ввел в действие «закон о мошенничестве», который требует, чтобы определенные типы контрактов заключались в письменной форме, за некоторыми исключениями.Эти законы могут отличаться от штата к штату. Примерами контрактов, обычно охватываемых статутами штатов о мошенничестве, являются контракты с недвижимостью и контракты, которые не могут быть выполнены в течение одного года. В большинстве штатов разрешена устная аренда сельскохозяйственных угодий на срок до одного года, поскольку договоры аренды, которые могут быть заключены в течение одного года или менее, обычно не подпадают под действие закона о мошенничестве. Аренда на срок более одного года будет подпадать под действие закона о мошенничестве в большинстве штатов и должна быть оформлена в письменной форме, чтобы иметь исковую силу.

Есть общие положения, которые встречаются во многих письменных договорах аренды сельскохозяйственных товаров. К ним относятся продолжительность срока аренды, положение об аренде, процесс прекращения действия, ограничения на субаренду и переуступку, требования по соблюдению федеральных и государственных природоохранных положений и участие в федеральных сельскохозяйственных программах, типы сельскохозяйственных культур, которые нужно сажать, обязанности по борьбе с вредными вредными веществами. страхование от сорняков и покупок, виды сельскохозяйственных методов, которые можно использовать, кто отвечает за поддержание улучшений и улучшение собственности, возможность покупки и положения о гонорарах адвокатам.Эти общие положения могут быть заменены или добавлены другие термины, чтобы удовлетворить потребности сторон.

Прекращение договора аренды

Прекращение аренды фермы может произойти естественным образом в конце срока или, если аренда продлевается сверх первоначального срока, стороны могут расторгнуть договор аренды после выполнения определенных требований об уведомлении. Прекращение договора аренды будет зависеть от условий аренды, созданных договором аренды, и особенностей законодательства штата.

Аренда на срок в несколько лет — это аренда с определенной датой начала и фиксированной датой прекращения.Закон рассматривает любой фиксированный исчисляемый период времени как аренду на срок в несколько лет, даже если срок аренды составляет фиксированное количество месяцев. Норма общего права не требует уведомления о прекращении аренды на срок в несколько лет, потому что сторонам уже известен день, когда договор будет прекращен. Эта норма общего права не является фиксированной, и стороны могут потребовать время уведомления в договоре аренды. Наконец, следует отметить, что закон конкретного штата может ограничивать продолжительность срока аренды.

Периодическая аренда — это аренда, переходящая от одного периода к другому, например, помесячно или из года в год. Эта аренда не имеет определенного конца и автоматически продлевается до получения надлежащего уведомления. Как правило, надлежащее уведомление о годовой аренде в соответствии с общим правом осуществляется за шесть месяцев до начала нового срока аренды. Однако некоторые штаты законодательно сократили этот период. Ежемесячная периодическая аренда обычно требует уведомления за тридцать дней до того, как договор аренды может быть расторгнут.

Существуют и другие методы прекращения аренды. Договор аренды может быть прекращен в любое время, если все стороны договора аренды согласны на его прекращение. Другой распространенный метод — это включение в письменный договор аренды пункта о прекращении, в котором рассматриваются обстоятельства, при которых одна из сторон может прекратить договор аренды в случае возникновения определенных событий, таких как нарушение одного из пунктов аренды.

Государственный закон о лизинге

Государства могут иметь широкий спектр законодательных актов, касающихся аренды сельскохозяйственной продукции, но есть некоторые общие положения.Эти общие положения обычно касаются таких вопросов, как прекращение аренды, переуступка договоров аренды, право удержания арендодателем арендной платы и борьба с ядовитыми сорняками. Там, где все еще действует общее право, во многих штатах действуют разные правила в отношении прав на демонтаж приспособлений, прав на постоянное улучшение, прав на въезд домовладельца, прекращения аренды, прав арендатора на сбор урожая после истечения срока аренды, и ответственность арендатора за аренду в случае стихийного бедствия.

Аренда земли с фермы

Наиболее распространенной формой аренды в сельском хозяйстве является аренда земли, при этом аренда за наличный расчет и аренда доли урожая являются двумя наиболее часто используемыми видами аренды в сельском хозяйстве. Оба типа аренды предполагают разные формы определенной арендной ставки.

При обычной аренде за наличный расчет арендатор обязан платить установленную цену за акр или установленную ставку за арендуемую землю. При такой форме аренды арендатор несет определенные экономические риски, а арендодателю гарантируется предсказуемый доход независимо от цен на товары.Арендодатель действительно несет риски, связанные с тем, что арендатор не платит арендную плату или не использует методы ведения сельского хозяйства, которые позволяют получать краткосрочные выгоды от земли. Стороны могут согласовывать условия, чтобы ограничить их подверженность этим рискам, арендатор может вести переговоры о гибких условиях аренды, а арендодатель может включать условия, определяющие тип сельскохозяйственных методов, которые следует использовать.

При аренде доли урожая домовладелец получает долю урожая, произведенного в обмен на использование земли арендатором.Размер доли обычно зависит от местных обычаев. Арендодатель обычно соглашается оплатить часть производственных затрат по договору аренды доли урожая. Этот тип аренды подвергает арендодателя большему риску, но позволяет арендодателю получить выгоду в случае роста цен на товары или производства. Аренда доли посевов также позволяет арендатору распределить риск снижения урожайности и ценового риска, а также снижает размер капитала, необходимого для работы. Третий вид аренды, который становится все более популярным, — это гибридная аренда.Гибридная аренда представляет собой комбинацию аренды за наличные и долевого участия, что обеспечивает большую гибкость в определенных обстоятельствах.

Разрешение на выпас скота

Разрешение на выпас скота похоже на аренду урожая, но отличается в некоторых аспектах. Если аренда создает интерес к земле, называемую арендой, разрешение на выпас по закону не создает права, титула, интереса или имущества на государственных землях и является только лицензией на использование государственных земель. Правительство может отозвать эту лицензию в любое время без компенсации, за исключением ограниченных ситуаций, когда может потребоваться компенсация.Владелец разрешения на выпас скота может иметь право на компенсацию, когда разрешение полностью или частично аннулируется с целью использования государственной земли для других целей.

Бюро землепользования и Лесная служба США выдают разрешения на выпас скота на государственных землях, находящихся в федеральной собственности. Если в штате есть общедоступные земли для выпаса скота, выдача разрешений осуществляется соответствующим государственным органом. В разрешениях устанавливаются требования частной стороны использовать государственные земли для выпаса скота и действовать по традиционному методу «первым пришел — первым обслужен».Чтобы получить разрешение на выпас скота, частная сторона должна сначала владеть или арендовать базовую собственность или частное ранчо. Базовая собственность — это частная земля недалеко от пастбища, которую нелегко приобрести. Срок разрешения по закону составляет десять лет. Частная сторона должна заплатить сбор за выпас, который основан на базовом значении 1966 года в размере 1,23 за единицу скота в месяц (AUM), а затем скорректирован на основе текущих ставок аренды частных пастбищ, цен на мясной скот и стоимости животноводства. Комиссия не может опускаться ниже 1 доллара.35 за AUM в соответствии с указом президента, изданным в 1986 году президентом Рейганом.

Помимо Закона Тейлора о пастбищах от 1934 года, выпас на государственных землях регулируется Законом о национальной экологической политике 1969 года, Законом о исчезающих видах 1973 года, Федеральным законом о земельной политике и управлении 1976 года и Законом об улучшении государственных пастбищных угодий 1978 года. В течение многих лет экологические группы оспаривали выдачу и продление разрешений на выпас скота, что затрудняло продление многих разрешений на выпас скота.

Для получения информации об этих законах и экологических проблемах, пожалуйста, посетите читальный зал по экологическому праву.

Аренда ветра

Аренда ветряков — это быстрорастущий вид аренды сельскохозяйственных земель по всей стране. При аренде ветроэнергетики компания сдает в аренду право входа в собственность землевладельца и возведение инфраструктуры ветроэнергетики. Типичный договор ветровой аренды может превышать от 30 до 50 страниц. До подписания договора аренды стороны обычно подписывают опционное соглашение, обычно на срок от двух до десяти лет, в зависимости от установленных законом ограничений на периоды опциона.В течение периода действия опциона ветряная компания проведет испытания, чтобы определить, подходит ли земля для проекта. Если ветряная компания определит, что недвижимость подходит для проекта, она воспользуется возможностью сдать ее в аренду. Но, как правило, компания не обязана реализовывать опцион на аренду в конце периода опциона, если недвижимость не подходит для проекта.

Аренда ветра будет включать условия продолжительности срока аренды, от двадцати пяти до пятидесяти лет, и многие из них имеют дополнительный период, который может длиться еще до пятидесяти лет.В договор аренды могут входить условия, касающиеся характера деятельности, которую ветряная компания сможет осуществлять в отношении собственности, и в некоторых случаях может ограничивать права землевладельца на застройку. Общее положение об аренде — это положение о конфиденциальности, которое предотвращает разглашение условий обеими сторонами. Типичная аренда также будет включать положение о выводе из эксплуатации, в котором подробно описывается демонтаж турбин, удаление любых материалов или оборудования и удаление бетона на определенную глубину.

Положения о компенсации могут варьироваться от аренды к аренде. Некоторые договоры аренды предусматривают фиксированный платеж в течение всего срока аренды. В других договорах аренды предусмотрены положения о компенсации, которые зависят от количества арендованных акров, количества установленных турбин, количества произведенной электроэнергии и процента дохода. Для расчета компенсации также можно использовать множество других методов. Процесс аренды солнечной энергии часто становится первым контактом землевладельца с ветроэнергетической отраслью.Учитывая это, крайне важно, чтобы землевладелец ознакомился с этим сектором энергетики до подписания каких-либо контрактов.

Для получения дополнительной информации о ветровой энергии посетите читальный зал по возобновляемым источникам энергии.

Аренда нефти и газа

Подавляющая часть добычи нефти и газа происходит на сельскохозяйственных угодьях (по оценкам, 67% в 2014 году), а недавние технологические разработки позволили расширить добычу по всей стране. Аренда нефти и газа отличается от большинства сельскохозяйственных договоров аренды тем, что она включает в себя передачу прав на добычу полезных ископаемых под землей третьей стороне.Права на полезные ископаемые не всегда передаются при покупке недвижимости, поэтому землевладельцы должны проверить свои права на полезные ископаемые до заключения соглашения.

Условия аренды нефти и газа являются переменными, но обычно состоят из первичного периода (до начала добычи) и вторичного срока (после начала добычи). Когда начинается вторичный срок после размещения успешной буровой площадки, аренда может продолжаться бессрочно, пока площадка остается продуктивной.До начала производства землевладелец может иметь право отсрочить выплату арендной платы до того, как он получит долю роялти после производства. Может быть полезно включить в договор аренды положения, предусматривающие возможность расторжения договора в случае просрочки платежа или неуплаты.

Из-за сложности договоров аренды нефти и газа для землевладельца важно изучить свои права и обязанности по договору аренды и проконсультироваться с профессиональным юристом за помощью. Арендатор часто возводит инфраструктуру на участке, а землевладелец должен уточнить местоположение и тип разрешенной инфраструктуры, включая дороги, трубопроводы и резервуары для хранения.Землевладельцы часто могут продолжать сельскохозяйственное производство на большей части своей земли по аренде нефти и газа, включая возделывание сельскохозяйственных культур или выпас скота. В некоторых случаях, особенно в тех, которые связаны с гидроразрывом пласта, энергетические корпорации будут извлекать из соседних участков без использования наземных вторжений. Однако для того, чтобы соседние землевладельцы получали процент от роялти, должно быть заключено соглашение о совместном использовании.

Компенсация по аренде нефти и газа переменная. Ставки, предлагаемые для аренды нефти и газа, зависят от нескольких факторов, включая рынок энергоносителей на момент подписания договора аренды, тип добываемой нефти и газа, сложность добычи и географическое положение.Некоторые договоры аренды предусматривают единовременный платеж на основе рыночных ставок, в то время как другие предлагают периодические платежи, которые отражают процент от доходов, полученных от добычи. Другие преимущества могут включать подписные бонусы, отсрочку аренды и положения о возмещении ущерба. Часто затраты на инфраструктуру и бурение могут быть вычтены до получения платежей. Землевладельцы также могут пожелать проконсультироваться со специалистом по правовым вопросам относительно ответственности за загрязнение или другой ущерб в соответствии с законодательством штата и федеральным законодательством.

Аренда солнечных батарей

Аренда солнечных батарей — еще одна альтернатива для тех, кто хочет арендовать сельскохозяйственную землю.В последние годы цена на оборудование для солнечной энергии упала, что позволило расширить отрасль и увеличить потенциал для получения прибыли. Землевладельцам важно ознакомиться с отраслью солнечной энергетики и проконсультироваться с юристом перед подписанием договора аренды солнечной энергии.

Условия аренды солнечных батарей могут отличаться. Однако, как и в случае аренды энергии ветра, у них есть «срок разработки» и «срок эксплуатации». «Срок разработки» обычно составляет 4-5 лет, а «срок эксплуатации» 30-35 лет.Компенсация за аренду солнечной энергии включает минимальный порог оплаты, который привязан к рыночной стоимости земли. Например, земля за пределами густонаселенных районов часто имеет более высокую ценность для разработчиков солнечной энергии, чем земля в отдаленных районах. Кроме того, землевладельцы могут вести переговоры о выплате роялти в дополнение к минимальному платежу. Роялти обычно варьируются от 3,5% до 4,5% от валового дохода, получаемого от производства солнечной энергии. Оба метода оплаты увеличиваются со временем, в соответствии с затратами на солнечную энергию, инфляцией и стоимостью земли.Минимальные платежи обычно получаются ежегодно, тогда как роялти можно получать ежеквартально.

Из-за длительных сроков аренды солнечных батарей, существует множество факторов, которые следует учитывать перед подписанием контракта на строительство солнечной энергии в коммунальном масштабе. В то время как землевладельцы часто могут продолжать использовать большую часть своей собственности для сельскохозяйственных целей в рамках других форм аренды энергии, аренда солнечных батарей может быть более ограничивающей. Солнечная инфраструктура занимает большую площадь земельного участка, называемую «занятой площадью».Право землевладельца на въезд и выезд на «оккупированную территорию» обычно отменяется, и любая инфраструктура огорожена. Тем не менее, арендатор солнечной энергии будет иметь право на вход и выход через землю, расположенную за пределами «оккупированной территории», для таких целей, как техническое обслуживание. Земля, занятая для производства солнечной энергии, не может быть использована для какой-либо другой формы производства в течение срока аренды. Соответственно, землевладельцы должны проконсультироваться с юристом относительно любых сторонних сервитутов и статуса прав на недропользование на их земле.Аренда солнечных батарей также может иметь налоговые последствия, включая потерю сельскохозяйственных льгот и влияние на федеральный и государственный подоходный налог.

Для получения дополнительной информации о ветровой энергии посетите читальный зал по возобновляемым источникам энергии m.

Платная аренда для охоты

У владельцев сельскохозяйственных земель есть широкий выбор вариантов аренды для охоты. Землевладелец может сдавать в аренду частным лицам на ограниченное количество сезонных охот, или они также могут сдавать в аренду более крупные группы, такие как спортивные клубы и предприятия по оснащению.Аренда может помочь землевладельцу в покрытии расходов по налогам на имущество и эксплуатационных расходов, а также может дать дополнительную выгоду в снижении давления на дикую природу с целью смягчения ущерба посевам.

Наиболее распространенными формами аренды для охоты являются годовая аренда, сезонная аренда для определенного вида дичи и краткосрочная аренда, продолжительность которой варьируется от одного дня до недели или дольше. Ставки аренды могут определяться различными факторами, в том числе количеством охотников, которые заключают договоры аренды, количеством и качеством дичи на территории, видовым разнообразием, географическим положением, удобствами и условиями проживания, а также размером собственности.Плата за аренду большинства охотничьих угодий исчисляется из расчета на акр.

Землевладельцам жизненно важно знать все риски и ответственность, связанные с арендой охотничьих угодий. В некоторых штатах землевладельцы пользуются защитой ответственности за помещения, если не может быть доказана небрежность. Тем не менее, землевладельцы могут иметь страховку ответственности для дополнительной защиты или заключать с арендаторами договор, который освобождает их от ответственности в случае несчастного случая или травмы.