ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПОРТАЛ ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

Налоговый вычет при покупке квартиры: как оформить и получить

Полезная информация

Лайфхаки

Обновлено: 14 сентября 2022

Тех, кто покупает жильё, ждут большие траты: деньги уйдут и на саму недвижимость, и на оформление сделки. Имущественный вычет поможет вернуть часть денег. В этой статье мы расскажем обо всех нюансах возврата НДФЛ. Как получить максимальную выгоду не только при покупке, но и при продаже недвижимости?

Что такое налоговый вычет?

Налоговый вычет — это возможность вернуть часть уплаченного в бюджет НДФЛ. Согласно налоговому кодексу предусмотрено 5 групп налоговых вычетов:

стандартные

социальные

инвестиционные

профессиональные

имущественные

Далее мы подробнее поговорим именно об имущественных вычетах, которые можно вернуть после покупки квартиры и погашения ипотеки.

Какие есть условия для получения налогового вычета?

Необходимо быть налоговым резидентом РФ, т. е. проживать в стране не менее 183 дней в году и уплачивать налог со своей заработной платы. Кроме того, важно иметь документальное подтверждение своей занятости и налоговых отчислений в бюджет.

Если же вы ИП или самозанятый на упрощённой системе налогообложения, то вычет, к сожалению, получить нельзя, так как НДФЛ вы не уплачиваете.

Как рассчитать сумму имущественного налогового вычета?

Имущественный налоговый вычет предоставляется только один раз. Лимиты, с которых получится вернуть налог, бывают двух типов:

2 млн ₽ — на приобретение жилья и строительство дома

3 млн ₽ — на погашение процентов по ипотеке

Следовательно, максимальные суммы ограничиваются:

260 тыс.  ₽ — за покупку недвижимости и строительство

390 тыс. ₽ — с уплаченных процентов по ипотеке

В итоге совокупная сумма имущественного налогового вычета может составить до 650 тыс. ₽. При этом, если цена квартиры менее 2 млн ₽, то имущественный вычет считается от стоимости покупки, а оставшуюся часть можно перенести на приобретение других объектов, пока вся сумма лимита не будет исчерпана. Однако, если квартира была куплена до 1 января 2014 года, то остаток вычета перенести на другую недвижимость не получится.

Если недвижимость приобретена в браке, то право на вычет имеют оба супруга. Таким образом, максимально семейная пара сможет вернуть 1,3 млн ₽ — по 260 тыс. ₽ на каждого за покупку жилья и по 390 тыс. ₽ с уплаченных процентов по ипотеке.

Когда нельзя получить налоговый вычет?

1

Если оплата производится за счёт:

материнского капитала

средств работодателя

бюджетных средств (именно по этой причине в рамках программы военной ипотеки не предусмотрен вычет: её участникам часть денег даёт государство)

2

При покупке жилья у родственников (взаимозависимых лиц)

К ним относятся:

супруг/супруга

дети, в том числе усыновлённые

родители, в том числе усыновители

родные/сводные братья и сёстры

опекун (попечитель) и подопечный

3

Если недвижимость подарена или унаследована

Какие необходимы документы для имущественного вычета?

Вычет оформляется после приобретения жилья. Затем владелец недвижимости получает подтверждение от налоговой о наличии такого права.

Для возврата налогов при покупке квартиры нужны:

паспорт

свидетельство о праве собственности или выписка ЕГРН

акт приёма-передачи квартиры или доли в ней налогоплательщику

договор купли-продажи жилья

декларация о налогах 3-НДФЛ и справка о доходах 2-НДФЛ

договор с банком (понадобится при оформлении ипотеки)

свидетельство о браке (если жильё куплено в браке)

Чтобы получить вычет за проценты по ипотеке, понадобятся:

договор с банком

график погашения кредита

Можно ли вернуть НДФЛ при строительстве дома или покупке апартаментов?

Практически за любое жильё можно получить налоговый вычет — за таунхаус, долю в жилом помещении или даже комнату. Право на возврат налога сохраняется и при приобретении земельного участка или строительстве дома. Получить его можно только после оформления права собственности.

Налоговый кодекс предусматривает следующий перечень расходов, по которым можно оформить имущественный вычет:

покупка земли под ИЖС

покупка дома на стадии строительства

отделочные работы

подключение к инженерным сетям

составление проектно-сметной документации

приобретение строительных материалов

Однако за покупку апартаментов налоговый вычет получить нельзя, так как они считаются нежилым помещением.

Как получить налоговый вычет через работодателя?

В этом случае работодатель не будет удерживать НДФЛ с заработной платы, пока не выплатит необходимую сумму вычета. Документы можно подавать, не дожидаясь окончания года, в который была куплена недвижимость.

Как оформить налоговый вычет на работе:

1 Напишите заявление в налоговую о наличии права на имущественный вычет.

2 Предоставьте в налоговый орган документы, подтверждающие право на имущественный вычет.

3 Через месяц получите в налоговой инспекции уведомление о праве на налоговый вычет.

4 Предоставьте уведомление работодателю.

Как получить имущественный вычет через налоговую?

Дождитесь конца года, в который было куплено жильё, после чего обратитесь в налоговый орган и предоставьте необходимые документы. Их проверят и вынесут решение о возврате НДФЛ. В случае одобрения деньги в течение месяца поступят на ваш счёт.

Как это сделать?

1 Получите справку по форме 2-НДФЛ из бухгалтерии по месту работы.

2 Заполните налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.

3 Соберите документы, которые подтверждают право на недвижимость.

4 Подготовьте копии платёжных документов.

5 Предоставьте собранные документы в налоговую инспекцию по месту жительства.

Если вы приобретали жильё в совместную собственность, то дополнительно понадобится свидетельство о браке и письменное соглашении супругов о распределении между ними суммы имущественного вычета.

Как получить вычет в упрощённом порядке?

Механизм действия этого способа такой же, как и при получении вычета через налоговую, только требует гораздо меньшего количества документов. Заполните заявление на вычет в личном кабинете налогоплательщика, и оно сформируется автоматически.

1 Авторизуйтесь в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС.

2 Заполните заявление на получение имущественного вычета, указав банковские реквизиты.

3 Заявление сформируется автоматически.

Автоматизированная система налоговой службы сама обработает информацию, например, обратится в банк, который выдал ипотеку. Налоговая инспекция проведёт камеральную проверку всей информации в течение 30 дней. Если вам одобрят налоговый вычет, деньги перечислят в течение 15 дней.

В какие сроки можно оформить возврат налогов?

Вернуть НДФЛ можно только за последний календарный год, в котором право на вычет появилось, а также за последующие годы. Ограничений по срокам давности нет, поэтому можно оформить имущественный вычет даже спустя 15 лет после покупки недвижимости. База для исчисления возврата подоходного налога —НДФЛ, уплаченный в последние 3 года. Исключение есть только для пенсионеров, так как они имеют право после оформления собственности вернуть сразу всю сумму, положенную к вычету.

Если вы приобрели жильё в новостройке, то можете оформить налоговый вычет только после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приёма-передачи. При покупке недвижимости на вторичном рынке вернуть НДФЛ можно сразу после того, как сделку зарегистрируют.

Как получить налоговый вычет при продаже жилья?

Продавец обязан заплатить подоходный налог, если жильё находится в собственности меньше 5 лет. Если недвижимость была получена в наследство или подарена, то срок сокращается до 3 лет.

В таком случае у него появляется право на возврат НДФЛ. Максимальная сумма, с которой можно получить налоговый вычет ограничивается:

1 млн ₽ — для комнат, квартир и домов

250 тыс. ₽ — для нежилых помещений, например, гаражей

Если за 1 год вы продали несколько объектов, то указанные лимиты применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому в отдельности.

При этом налогооблагаемой базой при расчёте налога считается максимальное из 2 значений:

цена продажи недвижимости

70% кадастровой стоимости недвижимости на 1 января года, в котором продаётся объект

Иногда выгоднее не получать вычет, а уменьшать доход от продажи недвижимости на сумму документально подтверждённых расходов.

Например, если вы купили квартиру за 7 млн ₽, а через 3 года продаёте её за 8 млн ₽, то:

При налоговом вычете

Вы уменьшаете облагаемый доход (8 млн ₽) на 1 млн ₽. По итогу вы заплатите 13% с 7 млн ₽ (8 млн ₽ — 1 млн ₽).

В этом примере налог составит 910 тыс. ₽.

При уменьшении доходов на расходы

Ваш доход равен 8 млн ₽, документально подтверждённые расходы составляют 7 млн ₽. Разница между ценой продажи и покупки недвижимости — 1 млн ₽ (8 млн ₽ — 7 млн ₽), именно с этой суммы вы и заплатите НДФЛ.

В этом примере налог составит 130 тыс. ₽ (1 млн ₽ * 13%).

Вывод:

Налоговый вычет — законный способ сэкономить до 1,3 млн ₽ при покупке недвижимости. Постоянные нововведения ФНС делают этот процесс проще и быстрее. Однако при продаже жилья мы советуем посчитать экономию двумя способами, так как уменьшение доходов на расходы может оказаться гораздо выгоднее имущественного вычета.

8 Налоговые вычеты для домовладельцев

Налоговое управление США имеет обширные правила в отношении налоговых льгот для домовладельцев. Давайте углубимся в налоговые льготы, которые вы должны учитывать как домовладелец.

1. Проценты по ипотеке

Если у вас есть ипотечный кредит на дом, вы можете воспользоваться вычетом процентов по ипотеке. Вы можете снизить налогооблагаемый доход за счет этого постатейного вычета процентов по ипотеке.

В прошлом домовладельцы могли вычитать проценты по ипотечным кредитам на сумму до 1 миллиона долларов. Тем не менее, Закон о снижении налогов и занятости снизил этот предел до 750 000 долларов США для одного заявителя или супружеской пары, подающих совместную декларацию. Если вы состоите в браке, но подаете документы отдельно, предел вычета составляет 375 000 долларов США для каждой стороны.

2. Проценты по кредиту под залог дома

Ссуда ​​под залог дома — это, по сути, вторая ипотека на ваш дом. С помощью кредита под залог дома вы можете получить доступ к собственному капиталу, который вы построили в своем доме, в качестве залога для заимствования средств, которые вам нужны для других целей.

Как и обычные проценты по ипотечным кредитам, вы можете вычесть проценты, уплаченные по кредитам под залог жилья и кредитным линиям под залог дома. Однако вы можете сделать этот вычет только в том случае, если вы использовали заемные средства для оплаты ремонта дома. До принятия Закона о снижении налогов и занятости от 2017 года вы могли вычитать проценты по этим кредитам независимо от того, как вы тратили средства.

3. Дисконтные баллы

При оформлении ипотечного кредита у вас может быть возможность приобрести дисконтные баллы для снижения процентной ставки по кредиту. Если у вас есть этот вариант, один дисконтный балл будет равняться 1% от суммы ипотеки.

Если баллы приобретаются для снижения процентной ставки по ипотеке, вы можете вычесть стоимость дисконтных баллов. Тем не менее, «точки выдачи кредита» не будут облагаться налогом, поскольку это сборы, которые не влияют на процентную ставку вашего кредита.

4. Налоги на недвижимость

Как домовладелец вы должны платить налоги на недвижимость на уровне штата и на местном уровне. Вы можете вычесть до 10 000 долларов США налога на имущество, если супружеская пара подает заявление совместно, или 5 000 долларов США, если вы одиноки или состоите в браке, подающем заявление отдельно.

В зависимости от вашего местонахождения налоговый вычет на имущество может быть очень ценным.

5. Необходимые улучшения дома

Необходимые улучшения дома могут квалифицироваться как налоговые вычеты. Конечно, определение «необходимого» несколько ограничено. Если вы решите обновить свою полностью функционирующую кухню, эти затраты на улучшение могут не соответствовать требованиям.

Однако, если вам необходимо сделать постоянные улучшения, чтобы сделать ваш дом более доступным по медицинским показаниям, это должно соответствовать требованиям. Несколько примеров могут включать установку медицинского оборудования, установку перил или расширение дверных проемов для доступного дома.

6. Расходы на домашний офис

Если вы ведете бизнес в своей резиденции, с вас могут вычесть некоторые расходы на содержание этого помещения. IRS требует, чтобы вы использовали свой домашний офис для регулярного и исключительного использования в бизнесе, чтобы иметь право на вычет. Если вы используете офисное пространство только тогда, когда это удобно, или только для работы из дома на вашего работодателя, это не будет соответствовать требованиям.

Что касается вычетов, размер вычета основан на проценте вашего дома, предназначенного для работы.

7. Ипотечное страхование

Частное ипотечное страхование или PMI — это еще одна статья расходов, которую многие домовладельцы должны учитывать в своем бюджете. PMI защищает вашего кредитора, если вы не в состоянии продолжать выплаты по ипотечному кредиту.

Вы можете вычесть платежи по ипотечному страхованию из подробной налоговой декларации.

8. Прирост капитала

Налоговые льготы на прирост капитала вступают в силу, когда вы продаете свой дом с целью получения прибыли. Прирост капитала — это разница между стоимостью дома, когда вы его купили, и когда вы его продали. Например, предположим, вы купили свой дом за 100 000 долларов. Несколько лет спустя вы продаете свой дом за 150 000 долларов. С этой сделкой вы уйдете с приростом капитала в размере 50 000 долларов.

Если вы использовали дом в качестве основного места жительства в течение 2 из последних 5 лет, вы могли бы сохранить некоторую прибыль без каких-либо налоговых обязательств. Как супружеская пара, подающая совместную заявку, вы можете сохранить до 500 000 долларов США в виде прироста капитала. Как одиночка или супружеская пара, подающая отдельно, каждая сторона может сохранить до 250 000 долларов прироста капитала без налоговых обязательств.

Суть в том, что вы жили в этом доме 2 из последних 5 лет. Учитывая большие налоговые льготы, важно серьезно отнестись к этому вычету.

Налоговые вычеты для арендодателей | Nolo

Каждый год миллионы арендодателей платят больше налогов с дохода от аренды, чем должны. Почему? Потому что они не могут воспользоваться всеми налоговыми вычетами, доступными для владельцев арендной недвижимости. Аренда недвижимости дает больше налоговых льгот, чем почти любая другая инвестиция.

Часто эти выгоды составляют разницу между потерей денег и получением прибыли от аренды недвижимости. Вот десять лучших налоговых вычетов для владельцев небольшой жилой арендной недвижимости.

1. Проценты

Проценты часто являются крупнейшим вычитаемым расходом арендодателя. Общие примеры процентов, которые арендодатели могут вычесть, включают процентные платежи по ипотечным кредитам, использованным для приобретения или улучшения сдаваемого в аренду имущества, и проценты по кредитным картам за товары или услуги, используемые в арендной деятельности. Начиная с 2018 года Закон о снижении налогов и занятости ограничил процентный вычет для арендодателей, которые зарабатывают более 25 миллионов долларов от аренды. Однако такие арендодатели могут обойти это ограничение, согласившись амортизировать сдаваемое в аренду имущество в течение 30 лет вместо 27,5 лет.

Нажмите на ссылку, чтобы найти более подробную информацию о вычете процентов по арендованному имуществу.

2. Амортизация сдаваемого в аренду недвижимого имущества

Фактическая стоимость дома, многоквартирного дома или другого сдаваемого в аренду имущества не подлежит полному вычету в том году, в котором вы его оплачиваете. Вместо этого арендодатели возвращают стоимость недвижимости за счет амортизации. Это предполагает вычет части стоимости имущества в течение нескольких лет.

3. Ремонт

Стоимость ремонта арендованного имущества (при условии, что ремонт является обычным, необходимым и разумным по сумме) полностью подлежит вычету в том году, в котором они были понесены. Хорошие примеры ремонта, подлежащего вычету, включают перекраску, ремонт водосточных желобов или полов, устранение утечек, штукатурку и замену разбитых окон.

Ознакомьтесь с советами по увеличению отчислений на ремонт, чтобы убедиться, что ваши расходы будут представлять собой ремонт, а не улучшения.

4. Личное имущество

Стоимость личного имущества, используемого в арендной деятельности, обычно может быть вычтена в течение одного года с использованием минимального вычета безопасной гавани (для имущества стоимостью до 2000 долларов США) или 100% амортизационной премии, которая остается в силе. на 2018–2022 годы. К такому личному имуществу относятся бытовая техника или мебель в арендуемых единицах и садово-огородный инвентарь. Подробнее см. Руководство по налоговым вычетам для каждого арендодателя , Стивен Фишман (Ноло).

5. Сквозной налоговый вычет

Начиная с 2018 года, большинство арендодателей будут иметь право на новый сквозной налоговый вычет, установленный Законом о сокращении налогов и занятости. Этот вычет является специальным вычетом подоходного налога, а не вычетом арендной платы. В зависимости от своего дохода арендодатели могут иметь возможность вычитать (1) до 20% своего чистого дохода от аренды или (2) 2,5% от первоначальной стоимости сдаваемой в аренду недвижимости плюс 25% от суммы, которую они платят своим работникам. Срок действия этого вычета истекает после 2025 года. Подробнее см. Руководство по налоговым вычетам для каждого арендодателя , Стивен Фишман (Ноло).

6. Поездки

Арендодатели имеют право на налоговый вычет за большую часть поездок, которые они совершают для своей деятельности по аренде. Например, когда вы едете в сдаваемое в аренду здание, чтобы рассмотреть жалобу арендатора, или идете в хозяйственный магазин, чтобы купить деталь для ремонта, вы можете вычесть свои дорожные расходы. Тем не менее, вы не можете вычесть стоимость поездки, которую вы совершаете, чтобы улучшить сдаваемое в аренду имущество — эти расходы должны быть добавлены к налоговой базе имущества и амортизироваться в течение многих лет.

Если вы управляете автомобилем, внедорожником, фургоном, пикапом или грузовым автомобилем для сдачи в аренду (как это делает большинство арендодателей), у вас есть два варианта вычета расходов на транспортное средство. Вы можете:

• вычесть фактические расходы (бензин, обслуживание, ремонт) или
• используйте стандартную ставку пробега (проверьте текущие ставки на веб-сайте IRS).

Чтобы претендовать на стандартную норму пробега, вы должны использовать ее в первый год использования автомобиля для сдачи в аренду.

Узнайте больше о вычете расходов на автомобиль арендодателя.

Если вы путешествуете на ночь в связи с арендой, вы можете вычесть стоимость авиабилетов, гостиничных счетов, питания и других расходов. Если вы тщательно спланируете свою поездку, вы можете даже совмещать работу арендодателя с удовольствием и все равно получить вычет.

Тем не менее, аудиторы IRS тщательно проверяют вычеты за ночные поездки, и многие налогоплательщики заявляют об этих вычетах без надлежащих записей, подтверждающих их. Чтобы оставаться в рамках закона (и избежать нежелательного внимания со стороны IRS), вам необходимо надлежащим образом документировать свои расходы на междугородние поездки.

7. Домашний офис

При условии соблюдения определенных минимальных требований арендодатели могут вычесть расходы на домашний офис из своего налогооблагаемого дохода. Этот вычет распространяется не только на помещения, предназначенные для работы в офисе, но и на мастерскую или любое другое домашнее рабочее место, которое вы используете для своего арендного бизнеса. Это верно независимо от того, владеете ли вы своим домом или квартирой или являетесь арендатором.

Подробную информацию о вычетах из домашнего офиса см. в Налоговые вычеты для домашнего бизнеса или Справочник по налоговым вычетам для каждого арендодателя , оба написаны Стивеном Фишманом (Ноло).

8. Наемные работники и независимые подрядчики

Всякий раз, когда вы нанимаете кого-либо для оказания услуг для вашей арендной деятельности, вы можете вычесть их заработную плату как расходы на аренду. Это так, независимо от того, является ли работник наемным работником (например, менеджером-резидентом) или независимым подрядчиком (например, ремонтником).

Узнайте о налоговых правилах, применимых к арендодателям, которые нанимают независимых подрядчиков для помощи в аренде жилья, см. раздел «Наем независимых подрядчиков для арендной деятельности».

Выдержка из Руководства по вычету налогов для каждого арендодателя

Максимизируйте свои отчисления, не вызывая гнев IRS.

Купить книгу »

9. Страховка

Вы можете вычесть страховые взносы, которые вы платите практически за любую страховку, связанную с арендой. Сюда входит страхование сдаваемого в аренду имущества от пожара, кражи и наводнения, а также страхование ответственности арендодателя. А если у вас есть сотрудники, вы можете вычесть стоимость их медицинского страхования и страховки компенсации работникам.

10. Юридические и профессиональные услуги

Наконец, вы можете вычесть гонорары, которые вы платите адвокатам, бухгалтерам, компаниям по управлению недвижимостью, консультантам по инвестициям в недвижимость и другим специалистам. Вы можете вычесть эти сборы как операционные расходы, если они выплачиваются за работу, связанную с вашей арендной деятельностью.

Знаете ли вы?

Знаете ли вы, что:

• Арендодатели могут значительно увеличить амортизационные отчисления, которые они получают в первые несколько лет владения арендуемой недвижимостью, используя разделение затрат.