ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПОРТАЛ ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

Как взять ипотеку: пошаговая инструкция и рекомендации :: Деньги :: РБК Недвижимость

Рассказываем о том, что необходимо сделать для получения ипотечного кредита

Фото: Валерий Матыцин/ТАСС

Сегодня ипотека является одним из наиболее реальных способов обзавестись собственной квартирой или домом в обозримой перспективе. Жилищный кредит все чаще привлекает россиян возможностью не тратить долгие годы на накопление средств и не переплачивать за съемное жилье.

Мы подготовили инструкцию и рекомендации для россиян, которые решили впервые оформить ипотечный кредит. Эти восемь простых шагов помогут быстро и безопасно стать полноправным собственником квадратных метров.

adv.rbc.ru

Прежде всего заемщику следует определить свой бюджет: сколько будет стоить квартира, какой первоначальный взнос он готов внести, сколько может платить каждый месяц на протяжении долгих лет. Платежи по кредиту не должны превышать 40% от совокупного дохода семьи.

Заемщику необходимо заранее прогнозировать все расходы и объективно оценивать свои финансовые возможности.

При этом важно учесть, что за 15–20 лет расходы семьи могут увеличиться в несколько раз — например, с рождением детей или возникновением непредвиденных обстоятельств. На такой случай рекомендуется иметь финансовую подушку безопасности в размере не менее шести ежемесячных платежей по кредиту.

Средняя ставка по ипотеке сегодня равна 9,57%, по данным Банка России. Однако чем больше первый взнос — тем меньше процентная ставка. Его минимальный размер в зависимости от программы кредитования составляет 10–15% от стоимости квартиры.

Брать кредит лучше всего в той валюте, в которой заемщик получает основной доход. Потому что желание сэкономить на пониженной ставке и курсах иностранных валют может обернуться еще большими расходами.

Аннуитетный платеж по ипотеке: особенности и подводные камни

Необходимо решить, на какую покупку пойдет ипотечный кредит. Это может быть частный дом, коттедж, квартира в новостройке или на вторичном рынке. Кроме того, некоторые банки предоставляют кредиты на индивидуальное строительство жилых домов и на участие в долевом строительстве.

Однако в этом случае риски выше — девелоперская компания может приостановить или вовсе прекратить строительство, объявив себя банкротом. По этой причине количество банков, желающих сотрудничать с застройщиком, будет ограничено. К тому же проценты по ипотеке в таком случае часто выше стандартных, предупреждает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.

При покупке жилья на вторичном рынке важно убедиться, что помещение свободно от прав третьих лиц, не обременено залогом и не находится под арестом. «Для получения информации о всех характеристиках квартиры необходимо заказать выписку из ЕГРН и ознакомиться со всеми ее разделами. Такая проверка обеспечит безопасность покупки для самого покупателя и повысит вероятность одобрения выбранного жилого помещения банком», — советует эксперт.

При этом договариваться с хозяином о покупке квартиры лучше уже после согласования кредита — тогда заемщик будет понимать, на какую сумму он может рассчитывать. К тому же кредитные организации предъявляют к залоговому жилью ряд требований. Банк может не одобрить выбранную квартиру, поэтому оставлять аванс или задаток за нее не стоит. Так, вряд ли удастся купить жилье в доме с деревянными перекрытиями, деревянным фундаментом, неузаконенной перепланировкой или без центрального отопления.

Особое внимание следует уделить выбору кредитной организации, в которой будет оформлена ипотека. Найти в интернете информацию о программах и условиях кредитования сегодня не составит труда. По итогам мониторинга можно сделать список банков, условия выдачи жилищных кредитов в которых показались самыми привлекательными.

Часто выгоднее выбирать тот банк, в котором заемщик является участником зарплатного проекта. Как правило, таким клиентам предлагаются специальные условия: в частности, дополнительные льготы по ставке, ускоренный процесс рассмотрения заявки на кредит и сниженные требования к стажу на последнем месте работы.

Узнать о возможных дополнительных платежах и задать оставшиеся вопросы можно по телефону или при личном посещении офиса кредитной организации. Например, стоит спросить о необходимости оформлять страховку, предусмотренных штрафах и досрочном погашении. Нелишним будет попросить специалистов отдела ипотечного кредитования рассчитать ежемесячные платежи для разных сроков и сумм.

В стандартный пакет документов включены паспорт, справка о доходах, заверенная копия трудовой книжки и документы, подтверждающие семейное положение. В зависимости от финансового и юридического статуса заемщика пакет документов может сильно отличаться. Список документов, необходимых для оформления ипотеки, можно уточнить на сайте банка или по телефону.

Некоторые кредитные организации предлагают оформить ипотеку в упрощенном режиме — по двум документам. Для этого заемщику требуется предоставить только паспорт и, например, номер СНИЛС. Такие программы есть в Сбербанке, ВТБ, Газпромбанке, «Уралсибе» и Россельхозбанке.

Кроме того, если заемщик является зарплатным клиентом выбранной кредитной организации, перечень документов для него может быть существенно сокращен. Например, в Сбербанке в этом случае достаточно предоставить только паспорт.

Заполнить заявление-анкету на предоставление жилищного кредита можно на сайте выбранного банка в режиме реального времени. После этого необходимо обратиться с пакетом документов в отделение кредитной организации.

Ключевым условием для согласования ипотеки будет соответствие потенциального заемщика действующим в кредитной организации требованиям. При этом кредитору важно максимально быстро и объективно определить уровень платежеспособности и благонадежности будущего заемщика.

В среднем решение по ипотеке принимается в течение одной-двух недель. Если это специализированный ипотечный банк — на рассмотрение уйдет от одного до трех рабочих дней. После согласования заявки в банк необходимо предоставить документы на приобретаемую недвижимость. Их список можно также уточнить у сотрудников кредитной организации.

Важно помнить, что одобрение по ипотеке действует в течение определенного срока. Как правило, он составляет два-три месяца (в зависимости от банка). Если за это время заемщик не представит банку выбранный объект — приступать к оформлению заявки придется снова.

«Выбранное жилое помещение необходимо оценить у независимого оценщика. Покупателям следует иметь в виду, что банк не вправе навязывать клиенту отобранную им оценочную организацию», — предупреждает Александра Воскресенская.

На проверку недвижимости потребуется еще около двух недель. В это время в том числе проводятся оценка стоимости страхования и оценка выбранного жилья, готовятся документы на подписание. При этом неверное оформление или неполный пакет подготовленных документов могут стать причиной для отказа в выдаче кредита.

Необходимо внимательно читать весь текст ипотечного договора перед его подписанием. Очень часто банки включают туда пункты, которые крайне невыгодны для заемщика, отмечает адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов. После появления обширной судебной практики в пользу заемщиков это явление встречается реже.

И все же остается ряд моментов, на которых следует заострить внимание.

В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Это существенные условия, без которых договор не будет считаться заключенным. Обязательно проверьте, предусмотрены ли в нем какие-либо дополнительные платежи — пошлина за оформление сделки в Росреестре, оплата услуг оценочных компаний, годовая комиссия.

Также изучите договор на предмет штрафов. «Как правило, банки устанавливают их за несвоевременные платежи, непредоставление информации о смене места жительства, работы и семейного положения, — рассказывает Александр Тарасов. — Обратите внимание на ограничения ваших прав на помещение. Это могут быть запреты на продажу жилья, сдачу его в аренду или на проведение ремонта, предусматривающего перепланировку».

В договоре не допускается наличие условий о предоставлении банком дополнительных услуг на возмездной основе — например, о взимании комиссии за подключение к программе страхования имущества.

Это противоречит законодательству. При обнаружении такого положения клиенту следует либо требовать внесения изменений в договор, либо отказаться от дальнейшего сотрудничества с банком.

«В соответствии с законом об ипотеке, обязательному страхованию подлежит только заложенное имущество, — отмечает Александра Воскресенская. — При этом банк не вправе навязывать заемщику конкретного страховщика и условия страхования. Как следует из судебной практики, включение в договор положений об обязанности заемщика застраховать свою жизнь и здоровье свидетельствует о злоупотреблении свободой договора. Условия, навязывающие клиенту услуги по страхованию, не связанные с обязательным страхованием заложенного имущества, являются недействительными».

Кроме того, незаконным является включение в кредитный договор условий о запрете на досрочное погашение кредита в силу п. 4 ст. 11 закона «О потребительском кредите (займе)». Заемщику также следует пересмотреть договор, если его не устраивает возможность безакцептного списания средств со счета, открытого для обслуживания кредита. Этот вопрос необходимо обговорить с представителем банка.

Следующий шаг — переоформление недвижимости на имя ипотечного заемщика. В течение нескольких дней после получения документов, подтверждающих право собственности, банк переведет средства на счет заемщика или выдаст их наличными. Остается только передать полученные средства бывшему хозяину квадратных метров и отпраздновать новоселье.

Как взять ипотеку — что нужно, чтобы дали ипотечный кредит на квартиру — Интернет-канал «TV Губерния»

Далеко не каждый человек может позволить себе приобрести жилье на собственные средства. Единственной возможностью обзавестись жил. площадью для многих является ипотечное кредитование. Размышляя над тем, как взять ипотеку на квартиру, важно помнить, что с ее помощью кредитозаемщик получает желаемое, но при этом на продолжительный срок становится должником кредитной организации.

Подача заявления

Приняв решение о взятии кредита, нужно выбрать подходящий банк и обратиться в его отделение для подачи заявки. Не забывайте, прежде чем кредитная организация предоставит необходимые средства, она тщательно проверит клиента на соответствие всем необходимым требованиям. Поэтому к выбору кредитора следует подходить с максимальной серьезностью. Не стоит спешить. Лучше рассмотреть как можно больше вариантов и изучить предложения по кредитованию в нескольких банках.

Будьте бдительны, многочисленная банковская реклама, гарантирующая беспроблемное получение займа всего по двум документам в сжатые сроки, зачастую не соответствует действительности.

В стандартный пакет бумаг, который придется собрать получателю ссуды, входят: паспорт, СНИЛС, трудовая книжка, справки о доходах, документы на приобретаемую жилплощадь. Кроме этого, может возникнуть необходимость привлечения созаемщиков или поручителей.

Перед тем, как начать собирать нужную документацию и обращаться с ней в кредитную организацию, ознакомьтесь с предложениями разных банков. Подробно изучите их условия, сравните все плюсы и минусы и проведите предварительный ипотечный расчет. Ведь разница в процентной ставке всего в 1% в итоге окажется весьма выгодной для кредитозаемщика.

Основные требования к заемщику, собирающемуся взять квартиру в ипотеку

Возраст — одно из важнейших условий, касающихся получателя ссуды. Участник программы кредитования не может быть младше 21 года. Это правило неизменно соблюдается всеми банками, предоставляющими населению долгосрочные займы. Также существует максимально допустимый возраст для взятия ипотеки и на момент выплаты предоставленной суммы в полном объеме.

Согласно второму критерию кредитор обычно принимает решение индивидуально. Так как, кроме фиксированного значения (например, для Сбербанка это 75 лет), он берет во внимание уровень доходов клиента, наличие созаемщиков и поручителей. В том же Сбербанке есть возможность получить кредит по двум документам, без необходимости предъявлять бумаги о трудоустройстве. В таком случае максимальный возраст на момент полной выплаты уменьшается до 65 лет. В большинстве других банков он составляет 55 лет для женщин и 60 для мужчин. Однако, при привлечении поручителей его могут увеличить до 85.

Немаловажную роль играет и официальное трудоустройство. Кредиторы с недоверием относятся к людям, часто меняющим место работы. Те, кто живет за счет собственного бизнеса, также рассматриваются ими, как не особо надежные. Любой банк при рассмотрении заявок на ипотеку отдает предпочтение наемным работникам. Трудовой стаж при этом обязан быть более 1 года, при этом не менее 6 месяцев на последнем месте работы.

Взятие ссуды окажется непростым делом для клиентов, чья трудовая деятельность связана с риском для жизни. К таковым относятся: каскадеры, сотрудники МЧС, артисты цирка. Получить ипотечный кредит не удастся и бюджетникам, если в их организации намечается сокращение. Банк одобрит выдачу средств только после проведения изменений.

В процессе оценки потенциального заемщика кредитное учреждение рассматривает его ежемесячный доход. Чем он выше, тем больше возможность одобрения. При наличии акций или облигаций можно с большей вероятностью рассчитывать на положительное решение. Некоторые программы подразумевают рассмотрение доходов не только самого получателя ссуды, но и его близких родственников и родителей.

При вынесении банком решения, значение имеет не только платежеспособность клиента, но и его кредитная история. При ее проверке кредитор смотрит, соответствует ли количество допустимых просрочек и их продолжительность. Если КИ отсутствует (человек не брал кредит ранее) — это дополнительный «сомнительный» фактор. С большей готовностью банк начнет сотрудничать с тем, кто уже зарекомендовал себя, как ответственный плательщик.

Дополнительные требования

При предоставлении ипотеки на жилье кредитная организация может потребовать передать ей в залог уже имеющееся недвижимое имущество получателя ссуды. Дом или квартира при этом должны являться его собственностью и иметь высокую стоимость. Ликвидность предмета залога — первое, на что обратят внимание. Это то, как быстро и по какой цене его удастся продать.

Часть банков осуществляют ипотечное кредитование только своих клиентов. То есть, рассчитывать на займ могут только те, кто получает заработную плату на открытую у них карту или имеет депозит.

В ряде случаев не исключена вероятность, что потребуется привлечь поручителей или созаемщиков (супруг становится им автоматически).

Во всех организациях к клиентам, претендующим на ипотечный займ, предъявляются различные требования. Во избежание ненужных проблем следует уточнить все нюансы предстоящего процесса у сотрудников или по интернету еще до начала сбора документации.

Как повысить шансы на получение займа

Выполнение всех требований кредитора еще не значит, что удастся со стопроцентной гарантией получить ипотеку на квартиру. Заявку все равно могут не одобрить. Но не стоит отчаиваться. Условия предоставления кредита во всех учреждениях различны, следует обратиться в несколько одновременно. Так, вероятность получить вожделенную жилплощадь значительно увеличится.

Важно помнить, что нельзя совершать каких-либо предварительных расчетов с продавцом недвижимости пока банк не одобрит заявку.

Чтобы увеличить шансы на одобрение, необходимо:

• Своевременно собрать и предоставить полный пакет бумаг, которые нужны для кредитования и приобретения жилплощади.
• Исправить кредитную историю. Выплатить все долги и просроченные ссуды. В противном случае на вынесение положительного решения надеяться не стоит.
• Официально трудоустроиться в крупную надежную организацию. 
• Очень хорошо, если у получателя ссуды есть в собственности недвижимость, стоимость которой выше размера ипотечного кредита. Она сможет выступить в роли залога, тогда банк с большей охотой одобрит сделку.
• Привлечь поручителей, которые вместе с заемщиком разделят ответственность в случае несоблюдения договорных обязательств.
• Внести первоначальный взнос. Чем больше сумма, тем выше шансы на одобрение ссуды.

Не забывайте и про внешний вид при первом посещении банка. Потенциальному заемщику очень важно произвести хорошее впечатление.

Какую ипотеку выбрать

Ипотечный займ бывает обычным, который кредитозаемщик погашает впоследствии из собственных средств. А также социальным, где часть долга покрывается из государственного бюджета. Стоит хорошенько подумать, как правильно брать ипотеку на квартиру, рассмотрев оба варианта.

Если имеются основания, можно принять участие в льготных программах. Но у них есть один ощутимый недостаток — очередь на субсидию способна растянуться на несколько лет. При этом никто не может гарантировать однозначного положительного результата. В итоге не исключена вероятность потратить время впустую.

При принятии решения взять ссуду на общих основаниях, необходимо внимательно изучить предлагаемые разными кредиторами условия. Некоторые банки с готовностью дают заем под меньший процент при внесении крупной первоначальной суммы. В случае, когда нужная сумма не набирается, можно воспользоваться потребительским кредитом. Так удастся выйти в плюс на процентах. Главное — заранее выяснить не запрещает ли банк, в который предстоит обращаться за ипотекой, задействовать заемные средства для первичного взноса.

Виды социального кредитования

Имея право на льготную ссуду, можно рассчитывать, что часть кредита будет погашена государством. Чтобы правильно оформить ипотеку на квартиру, будучи участником одной из специальных программ, нужно знать какими они бывают и для кого предназначены.

Существует несколько видов социальной помощи.

Молодая семья

Кредитозаемщики могут принять участие в данной программе и обзавестись жилплощадью на льготных условиях. Для этого семье необходимо соответствовать ряду требований:

• брак в обязательном порядке должен быть зарегистрированным официально, если речь не идет о родителях-одиночках;
• возраст хотя бы одного из супругов не может превышать 35 лет;
• наличие постоянного дохода, который позволит своевременно погашать кредит;
• подтверждение статуса нуждающейся в улучшении жилищных условий семьи.

Ссуду по данной программе предоставляют не все кредитные организации. Уточнять всю необходимую информацию по этому вопросу следует заранее.

Жилье для бюджетников

Благодаря таким социальным программам, осуществляемым государством, трудящимся в бюджетной сфере предоставляются льготы. Взять ипотечный кредит на квартиру могут:

• бюджетные работники, которые вынуждены проживать всей семьей на одной жилой площади с родственниками;
• сотрудники, у которых нет собственного жилья, снимающие квартиру или вынужденные ютиться в коммуналке;
• бюджетники, живущие в крайне стесненных условиях, не соответствующих требованиям (не менее 14 кв. метра на человека).

Цель социальной ипотеки — стимулирование к осуществлению трудовой деятельности в бюджетных структурах. Кредитозаемщик должен отработать определенный период в данной сфере, в противном случае его обяжут вернуть долю или даже всю сумму субсидии.

Военная ипотека

Военнослужащие могут приобрести жилплощадь на льготных условиях в рамках НИС. По этой программе происходит наполнение фонда из средств которого, впоследствии производится покупка жилья (внесение первичного взноса, дальнейшее погашение займа). На получение ссуды могут рассчитывать только те военные, которые являются участниками НИС не менее трех лет:

• офицеры;
• прапорщики;
• контрактники.

Для оформления свидетельства, подтверждающего возможность получения льготного кредита, военнослужащему надлежит лишь подать рапорт. Все остальное на себя берут уполномоченные лица.

Для молодых специалистов

К этой категории причисляются выпускники, которые закончили высшее или среднее профессиональное образование и успели отработать по полученной специальности не менее 1 года. Чтобы взять ипотеку по этой программе, необходимо соблюдение следующих условий:

• получать образование нужно только на очном отделении на бюджетной основе;
• обязательно успешное прохождение аттестации и получение диплома;
• после выпуска следует работать по специальности с обязательным официальным трудоустройством.

Под действие программы попадают: молодые учителя, ученые, врачи, работники МВД, РЖД, специалисты-бюджетники. Займ могут одобрить и представителям других специальностей.

Как берется ипотека на квартиру без первоначального взноса

Есть ряд способов, позволяющих взять кредит, не внося при этом первичного взноса.

• Воспользоваться льготными ипотечными программами, если кредитозаемщик по каким-либо критериям под них попадает.
• Военная ипотека (актуально только для военнослужащих).
• Материнский капитал. Использовать его можно сразу после рождения ребенка. Но в данном случае потребуется одобрение кредитной организации, что не могут себе позволить семьи с нестабильным низким уровнем доходов.
• Попасть под маркетинговую акцию банка. Иногда кредиторы предлагают взять ссуду без первоначального взноса. Обязательным условием выступает идеальная КИ.
• Заем под недвижимое имущество. Подходит тем, у кого есть квартира или дом в собственности.
• Внесение первого взноса посредством потребительского кредита. Непростой вариант, выплачивать два долга одновременно очень сложно.
• Предоставить в залог банку автомобиль или иное ценное имущество (если такая возможность предусматривается).

У всех вышеперечисленных способов одна общая черта — для получения ипотеки нужно заручиться одобрением кредитора, что не для всех и не всегда оказывается возможным.

Материнский капитал

Деньги выделяются государством тем семьям, в которых родился второй ребенок (или последующий). Использовать их можно только с целью покупки жилплощади. Для этого кредитная организация предоставляет определенный сертификат. Именно его чаще всего используют как первичный взнос. Но следует помнить, что некоторые банки все равно требуют внесения собственных средств, помимо сертификата.

Кроме этого, материнский капитал можно задействовать с целью погашения взятого ранее ипотечного займа.

Этапы оформления

Чтобы грамотно взять ипотеку, необходимо соблюдать строгую поэтапность действий. Когда кредитозаемщик уже определился с приобретаемой недвижимостью и выбрал подходящего кредитора, ему предстоит совершить несколько шагов. Наглядно процесс можно представить в виде краткой пошаговой инструкции.

• Подача заявления в кредитное учреждение.
• Заключение предварительного договора с продавцом жилплощади.
• Страхование покупаемой квартиры.
• Заключение договора целевого займа с кредитором.
• Подписание закладной.
• Оформление жилья в собственность с прилагающимся залоговым обременением.

Перечень необходимых бумаг

Каждый банк обязывает заемщика собрать свой пакет документов. С особым пристрастием проверяется его платежеспособность. Поэтому всевозможных финансовых выписок и справок требуется предоставить довольно много. Разобравшись с тем, как правильно выбрать ипотеку, следует узнать, какую документацию придется подготовить.

Для физических лиц

В обязательном порядке кредитной организации надлежит предоставить бумаги подтверждающие личность и способность кредитозаемщика выплачивать займ.

• Паспорт гражданина Российской Федерации.
• Загранник, удостоверение водителя, военный билет, ИНН, пенсионное удостоверение (на выбор).
• Ксерокопия трудовой, заверенная работодателем.
• Копия трудового договора.
• Справка о заработной плате 2-НДФЛ (или альтернативный документ по форме кредитора).
• Справка-подтверждение владения ценными бумагами или имуществом.
• Документацию, подтверждающую наличие вкладов и банковских счетов.

Кроме этого, банку, предоставляющему кредит, могут потребоваться дополнительные сведения и документы.

• Регистрационная справка №9.
• Ксерокопии паспортов близких родственников, которые живут с кредитозаемщиком на одной жилплощади.
• Копии пенсионных удостоверений, когда в семье есть пенсионеры.
• Бумаги, подтверждающие удовлетворительное физическое и психическое состояние клиента.
• Информация о КИ.
• Характеристика от работодателя.

Для индивидуальных предпринимателей

ИП получить ипотечный кредит сложнее, чем физическому лицу. Банки неохотно сотрудничают с людьми, живущими за счет собственного бизнеса. Тем не менее, чтобы при покупке жилого объекта не возникло осложнений, предпринимателю следует предоставить:

• декларацию по единому налогу за 1 или 2 года в зависимости от того, по какой системе налогообложения работает ИП;
• декларации по форме НДФЛ за итоговый период;
• выписка из ЕГРИП;
• ОГРН и ИНН;
• ксерокопию лицензии, когда деятельность подлежит лицензированию.

 Сколько времени потребуется для оформления

В основном все зависит от кредитора. Общий срок подразделяется на несколько периодов, продолжительность которых регламентируется в каждом банке по-своему.

Так, на рассмотрение заявки в среднем уходит от 1 до 2 недель. Этого времени вполне достаточно для оценки платежеспособности клиента.

После вынесения одобрительного решения у кредитозаемщика будет 3 — 4 месяца, чтобы подобрать подходящую жилплощадь. Сделать это можно и в более короткий срок.

Для подготовки документов потребуется от 3 до 7 дней. В случае, когда необходимо разрешение от органов опеки, процесс может существенно затянуться.

На рассмотрение варианта кредитором уйдет 1 — 5 дней.

Для того, чтобы оформить кредитный договор, куплю-продажу и страховку будет достаточно 1 — 2 дня. При необходимости нотариального удостоверения период может затянуться на 2 — 3 недели.

На регистрацию права собственности придется потратить около 7 дней.

Подводя итог, стоит еще раз напомнить, что лучше брать ипотеку, будучи полностью уверенным в своих финансовых возможностях. Не следует спешить с выбором кредитной организации, а рассматривать как можно больше доступных вариантов. Прежде чем решиться на такой серьезный шаг, нужно тщательно взвесить все за и против, и только потом подавать заявление.

Как получить ипотечный кредит: пошаговое руководство

Когда у вас есть все документы в порядке, пора приступать к поиску кредита. Вот что вы можете ожидать, когда подаете заявку на ипотечный кредит в Rocket Mortgage®.

Шаг 1: Подача заявки на предварительное одобрение ипотеки

Предварительное одобрение — это процесс определения суммы, которую кредитор готов предоставить вам взаймы. Когда вы подаете заявку на предварительное одобрение, кредиторы смотрят на ваш доход, активы и кредит и сообщают вам, сколько они могут вам одолжить. Они также определят вашу процентную ставку.

Несмотря на сходство названий, предварительное одобрение не следует путать с предварительной квалификацией. Предварительные квалификации менее точны, чем предварительные утверждения, потому что они не требуют проверки активов. Хотя предварительная квалификация может быть полезной, она не даст вам наиболее конкретного представления о том, сколько денег вам дадут взаймы, в отличие от предварительного одобрения. Это связано с тем, что кредиторы требуют от вас предоставить документы для предварительного одобрения, которые помогают подтвердить ваш доход и долговые обязательства, чтобы гарантировать, что вы имеете право на ипотеку.

Получение предварительного одобрения на получение кредита и знание суммы денег, которую вы получите, поможет вам сузить поиск недвижимости и сделать вас более привлекательным как для продавцов, так и для агентов по недвижимости.

Проверьте свой кредитный рейтинг

Первое, что вы должны сделать, подав заявку на предварительное одобрение, это ответить на ряд вопросов о себе, своем доходе, своем имуществе и доме, который вы хотите купить. Затем вы дадите своему кредитору разрешение просмотреть ваш кредитный отчет.

Ваш кредитный отчет — это запись вашей истории заимствований от любых кредиторов и кредиторов, с которыми вы работали в прошлом, включая компании-эмитенты кредитных карт, банки, кредитные союзы и т. д.

Индивидуальные решения по ипотеке

После того, как мы подтвердим вашу кредитоспособность, Rocket Mortgage предложит вам несколько вариантов ипотеки, которые вы можете настроить в соответствии со своими потребностями. Мы покажем вам несколько различных ипотечных решений и покажем, на какую сумму вы можете претендовать. Вы также можете узнать больше о своих индивидуальных процентных ставках, типах кредитов, на которые вы можете претендовать, ежемесячных платежах и требованиях к первоначальному взносу.

Шаг 2: Получите письмо-подтверждение

Как только вы найдете наилучшее ипотечное решение для ваших нужд, вы сможете узнать, одобрено ли ваше решение онлайн. Если да, мы вышлем вам предварительно квалифицированное письмо об утверждении, которое вы можете использовать, чтобы начать поиск дома. Если вы хотите еще более сильное одобрение, вы можете рассмотреть вопрос о том, чтобы связаться с экспертом по жилищному кредиту и подать заявку на проверенное одобрение.

Шаг 3: Найдите недвижимость и сделайте предложение

Теперь самое интересное – найти дом, который подходит именно вам. Чтобы помочь вам в поиске, попробуйте связаться с агентом по недвижимости в вашем районе, когда вы начинаете просматривать недвижимость, особенно если вы покупаете свой первый дом. Агент по недвижимости может помочь вам сузить область поиска и показать объекты, соответствующие вашему бюджету и потребностям.

Как только вы найдете подходящий дом, ваш агент по недвижимости также поможет вам отправить предложение и, возможно, начать переговоры с продавцом. Как только продавец примет ваше предложение, пора переходить к заключительным этапам процесса покупки дома.

Шаг 4: Проверка сведений

В процессе проверки андеррайтер внимательно изучает ваши активы и финансы. Вы предоставите документацию и документы, подтверждающие информацию, которую вы предоставили при подаче заявки.

Ваш кредитор также должен будет подтвердить информацию о вашей собственности. Обычно это включает в себя заказ оценки, проверку права собственности на дом и планирование любых других государственных проверок. Как только завершится андеррайтинг, вы получите документ под названием «Заключительное раскрытие информации».

В заключительном отчете содержится вся необходимая информация о вашем кредите, включая ежемесячный платеж, первоначальный взнос, процентную ставку и затраты на закрытие. Убедитесь, что ваше заключительное раскрытие информации аналогично вашей оценке кредита, которую вы должны были получить от своего кредитора через 3 дня после подачи заявки на кредит.

Шаг 5: Закрытие сделки

После того, как ваш кредит будет одобрен, пришло время посетить заключительное собрание. При закрытии у вас будет возможность задать любые вопросы, которые могут возникнуть в последнюю минуту о вашем кредите. Не забудьте взять с собой заключительную информацию, действительное удостоверение личности с фотографией, авансовый платеж и чек на оплату закрытия. Как только вы подписываете свой кредит, вы официально становитесь домовладельцем.

Как получить ипотеку за 10 шагов

Для большинства американцев покупка дома стала возможной благодаря ипотеке. Получение такого рода финансирования — никогда не избегавшая стресса процедура — в последнее время стало еще более напряженным, учитывая молниеносный рост процентных ставок. Вы даже можете задаться вопросом, возможно ли получить ипотечный кредит и купить дом.

Не волнуйтесь: получение ипотечного кредита может занять некоторое время и усилия, но мы здесь, чтобы помочь. В этом руководстве по получению ипотеки подробно описаны все этапы процесса, чтобы вы знали, чего ожидать.

Как получить ипотечный кредит, шаг за шагом

Шаг 1: Укрепите свой кредит

Надежный кредитный рейтинг (предпочтительно 700) демонстрирует ипотечным кредиторам, что вы можете ответственно управлять своим долгом. «Наличие хорошей кредитной истории и кредитного рейтинга важно, потому что это означает, что вы можете претендовать на льготные ставки и условия при подаче заявки на кредит», — говорит Род Гриффин, старший директор по общественному образованию и защите интересов Experian, одного из трех основных кредитных агентств. агентства.

Если ваш кредитный рейтинг ниже, вы все равно можете получить кредит, но вы, вероятно, будете платить больше в виде процентов.

Чтобы улучшить свой кредит до подачи заявки на ипотеку, Гриффин рекомендует следующие советы:

• Своевременно вносите все платежи и уменьшайте остатки на кредитной карте. Ваша история платежей в вашем отчете насчитывает два года или больше, поэтому начните сейчас, если можете.
• Если возможно, сделайте все просроченные счета текущими.
• Бесплатно просматривайте свои кредитные отчеты на сайте AnnualCreditReport.com. Проверьте наличие ошибок в своих кредитных отчетах и ​​немедленно свяжитесь с бюро отчетности, если вы обнаружите их. Ошибкой может быть, например, выплаченный кредит, который не был зарегистрирован как таковой, или неправильный адрес.
• Проверьте свой кредитный рейтинг (часто доступный бесплатно с вашей кредитной карты или банка) по крайней мере за три-шесть месяцев до подачи заявки на ипотеку. Когда вы просматриваете свою оценку, вы увидите список основных факторов, влияющих на нее, который может подсказать вам, какие изменения нужно внести, чтобы привести ваш кредит в форму, если это необходимо.

Шаг 2: Знайте, что вы можете себе позволить

Весело фантазировать о доме мечты со всеми мыслимыми прибамбасами, но гораздо практичнее покупать только то, что вы можете себе позволить. С ростом процентных ставок ежемесячные платежи по ипотеке будут выше, поэтому вам, возможно, придется скорректировать свой бюджет, чтобы найти дом по доступной цене.

Катерина Бардос, заведующая финансовым отделом Университета Фэрфилда в Фэрфилде, штат Коннектикут, говорит, что один из способов определить, сколько вы можете себе позволить, — это определить соотношение долга к доходу (DTI), на что обращают внимание кредиторы. DTI рассчитывается путем суммирования всех ваших ежемесячных платежей по долгам и деления этой цифры на ваш валовой ежемесячный доход.

«Кредиты Fannie Mae и Freddie Mac принимают максимальный коэффициент DTI 45 процентов. Если ваш коэффициент выше этого, вы можете подождать с покупкой дома, пока не сократите свой долг», — предлагает Бардос. Многие финансовые консультанты рекомендуют держать соотношение ближе к 36 процентам.

Даже при 45-процентном пороге, чем ниже коэффициент DTI, тем больше места в вашем бюджете будет для расходов, не связанных с вашим домом. Вот почему Андреа Ворох, эксперт по финансам из Бейкерсфилда, штат Калифорния, говорит, что важно учитывать все свои ежемесячные расходы и резервы на отдаленные планы.

«Последнее, что вы хотите сделать, — это застрять в ипотечном платеже, который ограничивает гибкость вашего образа жизни и мешает вам достигать своих целей», — говорит Ворох — состояние, известное как «бедное жилье».

Вы можете определить, что вы можете себе позволить, используя калькулятор Bankrate, который учитывает ваш доход, ежемесячные обязательства, предполагаемый первоначальный взнос и другие детали вашей ипотеки.

Шаг 3: Создайте свои сбережения

Вашей первой целью сбережений должен быть первоначальный взнос.

«Экономия на первоначальном взносе имеет решающее значение, так как вы можете вложить как можно больше денег — предпочтительно 20 процентов, чтобы уменьшить размер ипотечного кредита, получить право на более высокую процентную ставку и избежать необходимости платить частное ипотечное страхование», — объясняет Ворох.

Не менее важно наращивать свои резервы. Одно эмпирическое правило состоит в том, чтобы иметь на сберегательном счете сумму, эквивалентную примерно шестимесячным платежам по ипотеке, даже после того, как вы раскошелитесь на первоначальный взнос. Эта подушка может защитить вас, если вы потеряете работу или произойдет что-то еще непредвиденное.

Кроме того, не забывайте о расходах на закрытие, которые представляют собой сборы, которые вы должны заплатить, чтобы оформить ипотечный кредит. Обычно они составляют от 2 до 5 процентов от основной суммы кредита. Они также не включают платежи условного депонирования, которые являются отдельными расходами. Как правило, вам также потребуется около 3 процентов от стоимости дома на ежегодные расходы на техническое обслуживание и ремонт.

Шаг 4: Выберите правильный ипотечный кредит

Как только ваш кредитный рейтинг и сбережения будут адекватными, начните поиск подходящего вида ипотечного кредита для вашей ситуации. Вы также захотите иметь представление о том, как работают ипотечные кредиты, прежде чем двигаться вперед.

К основным видам ипотеки относятся:

• Обычные кредиты — они лучше всего подходят для покупателей жилья с солидной кредитной историей и приличным первоначальным взносом. Они доступны в большинстве частных кредиторов: банках, кредитных союзах, независимых ипотечных компаниях.
• Ссуды, застрахованные государством (FHA, VA или USDA). Это может быть отличным вариантом для заемщиков, которые не имеют права на получение обычной ссуды или соответствуют определенным критериям, например, являются военнослужащими для получения ссуды VA.
• Крупные кредиты. Эти кредиты предназначены для более дорогой недвижимости, ценники которой превышают порог, установленный для обычных, также известных как соответствующие кредиты (647 200 долларов США в большинстве частей страны или 970 800 долларов США в более дорогих районах). Если вам нужно финансировать больше, чем это для дома вашей мечты, вам нужно будет получить гигантский кредит от частного кредитора.

Lightbulb

Bankrate Insight

Покупатель жилья, впервые покупающий жилье, может рассмотреть возможность получения кредита FHA, для которого требуется минимальный кредитный рейтинг 500 с 10-процентным первоначальным взносом или минимальный кредитный рейтинг 580 с минимальным 3,5-процентным первоначальным взносом. Обычный кредит может лучше подойти покупателю жилья с более высоким кредитным рейтингом и большими сбережениями на первоначальный взнос.

Ипотечные кредиты могут иметь фиксированную или регулируемую ставку, что означает, что процентная ставка остается неизменной в течение срока кредита или изменяется с течением времени, соответственно. Большинство ипотечных кредитов выдаются на 15 или 30 лет, хотя есть ипотечные кредиты на 10, 20, 25 и даже 40 лет.

Кредиты с плавающей процентной ставкой могут изначально предоставляться с более низким ежемесячным платежом, но со временем могут стать более дорогими, если ставки повысятся. Учитывая сегодняшние растущие ставки, есть большая вероятность, что ваш платеж увеличится после окончания периода блокировки тарифа. Если вы не можете позволить себе такой риск, вам подойдет фиксированная ставка.

Шаг 5: Найдите ипотечного кредитора

После того, как вы определились с типом ипотечного кредита, пришло время найти ипотечного кредитора.

«Поговорите с друзьями, членами семьи и вашим агентом и попросите рекомендации», — советует Гай Сайлас, менеджер филиала Embrace Home Loans в Роквилле, штат Мэриленд. «Кроме того, просмотрите рейтинговые сайты, проведите интернет-исследование и потратьте время на то, чтобы по-настоящему прочитать отзывы потребителей о кредиторах.

«[Ваше] решение должно основываться не только на цене и процентной ставке, — говорит Сайлас. «Вы будете в значительной степени полагаться на своего кредитора в отношении точной информации о предварительном одобрении, помощи вашего агента в переговорах по контракту и надежного совета».

Если вы точно не знаете, что искать, вам может понадобиться помощь. Ипотечный брокер может помочь вам сориентироваться во всех доступных вам вариантах кредита и, возможно, помочь вам получить более выгодные условия, чем вы могли бы обеспечить, подав заявку самостоятельно. Помните, что процентные ставки, сборы и условия могут существенно различаться от кредитора к кредитору.

Шаг 6: Получите предварительное одобрение на получение кредита

Рекомендуется получить предварительное одобрение на получение ипотечного кредита после того, как вы нашли подходящего кредитора. Получив предварительное одобрение, кредитор проверит ваши финансы, чтобы определить, имеете ли вы право на финансирование, и сумму, которую они готовы вам одолжить.

«Многие продавцы не будут принимать предложения от тех, кто еще не получил предварительное одобрение», — говорит Гриффин. «Получение предварительного одобрения также важно, потому что вы будете точно знать, сколько денег вам одобрено для займа».

Помните, что предварительное одобрение ипотечного кредита отличается от предварительного квалификационного отбора. Предварительное одобрение включает гораздо больше документации; предварительная квалификация ипотечного кредита менее формальна и, по сути, является способом для кредитора сказать вам, что вы будете хорошим кандидатом.

Тем не менее, это не гарантирует, что вы получите деньги или какие-либо конкретные условия кредита. Это должно подождать, пока вы действительно не найдете место для покупки.

Шаг 7: Начните поиск дома

Получив предварительное одобрение, вы можете серьезно заняться поиском недвижимости, отвечающей вашим потребностям. Когда вы найдете дом, в котором идеально сочетаются доступность и пригодность для жизни, будьте готовы к броску.

«Важно знать, что вы ищете и что возможно в вашем ценовом диапазоне», — отмечает Бардос. «Потратьте время на изучение инвентаря жилья и будьте готовы действовать быстро, как только дом, соответствующий вашим критериям, появится на рынке.

«Используйте социальные сети и спросите у своего агента информацию о домах, поступающих на рынок, прежде чем они будут перечислены в MLS», — также рекомендует он.

Шаг 8. Подайте заявку на получение кредита

Если вы нашли дом, который хотите приобрести, вы готовы заполнить заявку на ипотеку. В наши дни большинство заявлений можно подать онлайн, но иногда может быть более эффективным подать заявление с кредитным специалистом лично или по телефону. Возможно, вам будет лучше установить отношения с кредитным специалистом лично, что может сыграть в вашу пользу, если у вас возникнут вопросы в процессе или возникнут проблемы.

Кредитор также извлечет ваш кредитный отчет, чтобы проверить вашу кредитоспособность.

Шаг 9. Переждите процесс андеррайтинга

Даже если вы получили предварительное одобрение на получение кредита, это не означает, что вы в конечном итоге получите финансирование от кредитора. Окончательное решение принимает отдел андеррайтинга кредитора, который оценивает риск каждого потенциального заемщика, характер имущества и определяет сумму кредита, процентную ставку и другие условия.

«После того, как вся ваша финансовая информация собрана, эта информация передается андеррайтеру — лицу или комитету, который принимает решения о кредитоспособности», — объясняет Брюс Эйлион, адвокат по недвижимости и риелтор из Атланты. «Это определение будет либо «да», либо «нет», либо запросом дополнительной информации от вас».

Процесс андеррайтинга включает несколько этапов:

1. Сначала кредитный процессор подтвердит информацию, которую вы предоставили в процессе подачи заявки.
2. После того, как вы сделаете принятое предложение по дому, кредитор закажет оценку имущества, чтобы определить, соответствует ли сумма в вашем предложении. Оценочная стоимость зависит от многих факторов, в том числе от состояния дома и сопоставимых свойств, или «компасов», по соседству.
3. Правовая компания проведет поиск правового титула, чтобы убедиться, что собственность может быть передана, а титульный страховщик выдаст страховой полис, гарантирующий точность этого исследования.
4. Наконец, вы получите решение от андеррайтера: одобрено, одобрено с условиями, приостановлено (то есть требуется дополнительная документация) или отклонено.

Шаг 10: Закрытие вашего нового дома

После того, как вам официально одобрили ипотечный кредит, вы приближаетесь к финишу. Все, что нужно в этот момент, это завершить закрытие.

«Процесс закрытия немного отличается от штата к штату», — говорит Эйлион. «В основном это включает в себя подтверждение того, что продавец имеет право собственности и имеет право передавать право собственности, определение наличия других требований в отношении имущества, которые должны быть выплачены, сбор денег с покупателя и распределение их продавцу после вычета и оплаты других сборов. и сборы».

Закрытие сопровождается различными расходами. Общие затраты на закрытие включают:

• Плата за оценку
• Плата за проверку кредитоспособности
• Плата за создание и/или андеррайтинг
• Плата за титульное страхование и услуги
• Предоплаты
• Гонорары адвокатов
• Плата за регистрацию

При закрытии вы просмотрите и подпишете множество документов, включая сведения о том, как распределяются средства. Агент по закрытию или расчету также внесет транзакцию в публичный реестр.

Что ищут ипотечные кредиторы?

Ипотечные кредиторы ищут надежных заемщиков с низким уровнем риска, достаточным доходом, хорошей кредитной историей и управляемым уровнем долга.

Факторы, влияющие на решение кредитора об одобрении вашей заявки на ипотеку, включают:

• Кредитный рейтинг. Если ваша кредитная история показывает образец надежных погашений, низкий уровень использования кредита, хорошее сочетание кредита, а не чрезмерное количество кредитных запросов, у вас, вероятно, есть кредитный рейтинг, который принесет вам одну из лучших процентных ставок. Тем не менее, можно получить ипотечный кредит с низким кредитным рейтингом, поэтому не исключайте домовладения, прежде чем говорить с кредитором о своей ситуации.

• Доход и занятость. Ваш заработок и постоянная занятость являются ключевыми факторами при одобрении ипотеки. Стабильная работа и доход, достаточный для ежемесячного платежа, помогут вам претендовать на получение ипотечного кредита.

• Отношение долга к доходу (DTI). Как упоминалось выше, отношение долга к доходу — это расчет, который кредиторы используют для оценки способности заемщика управлять платежом по ипотечному кредиту. Если у вас слишком большой долг и коэффициент DTI слишком высок, у вас могут возникнуть проблемы с получением ипотечного кредита, даже если у вас хороший доход.

• Активы. Ваш кредитор захочет посмотреть, сколько средств находится на вашем банковском счете и сколько стоят любые другие активы (например, второй дом или инвестиции).

Какие документы нужны для получения ипотеки?

Получение ипотечного кредита требует длительного процесса. Ваш кредитор, вероятно, предоставляет сотни тысяч долларов на покупку дома, поэтому он хочет убедиться, что вы сможете погасить этот кредит.

Страховщикам, которые оценивают ваше заявление, потребуются следующие документы:

• Налоговые декларации за предыдущие годы
• Подтверждение дохода
• Подтверждение занятости и трудовой стаж
• Банковские выписки
• Брокерские заявления
• Документация по другим активам и долгам
• Документы с изложением любых подарков, которые вы получили, чтобы помочь оплатить дом
• Идентификация
• История аренды

Ваш кредитор запросит конкретные документы, которые он хочет видеть.

Итоги получения ипотеки

Говорят, что нельзя ставить телегу впереди лошади. То же самое верно и в процессе покупки жилья. Вам нужно будет выполнить несколько шагов, чтобы финансировать дом, поэтому, чем больше вы узнаете о том, что требуется, тем более информированным будет ваше решение.

Если вам отказали в ипотечном кредите, нет препятствий для повторной попытки в будущем.

«Если вы не можете претендовать на получение кредита на выгодных условиях, возможно, имеет смысл просто подождать, пока вы не внесете необходимые изменения для улучшения своей кредитной истории, прежде чем пытаться снова», — предлагает Гриффин. «Немного терпения и планирования могут сэкономить много денег и помочь вам получить дом, который вы хотите».

Часто задаваемые вопросы

• Кредитный рейтинг, который вам понадобится, будет зависеть от типа ипотечного кредита, на который вы подаете заявку, но в целом вам, вероятно, понадобится кредитный рейтинг 620, чтобы претендовать на обычную ипотеку — по крайней мере — и что-то ближе до 700 или выше для более желательных условий.