ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПОРТАЛ ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

Подводные камни приобретения имущества на торгах в банкротстве

Советы юристов

Леонид Барков, ведущий юрист «Пепеляев Групп», рассказывает об особенностях участия в торгах в процедурах банкротства: рисках, связанных с приобретением имущества на торгах, оспаривании торгов, опасностях преимущественного права и проведении торгов во время карантина, а также дает рекомендации для участников торгов.

28.04.2020

51751

Количество банкротств компаний и граждан каждый год продолжает расти, увеличивается и объем имущества, реализуемого на торгах в процедурах несостоятельности. Больше половины банкротств инициируются кредиторами и иногда это может произойти в тот момент, когда условия сделки по приобретению недвижимости были практически согласованы с контрагентом. В такой ситуации практически единственной возможностью приобретения актива становится участие в торгах в процедурах банкротства.  Леонид Барков, ведущий юрист «Пепеляев Групп», рассказывает об особенностях этой процедуры.

Процедура участия в торгах не представляет особой сложности для специалиста

Реализация имущества в процедурах банкротства подробно регламентирована ст. ст. 110, 111, 139 ФЗ от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Хотя на первый взгляд эта процедура может показаться непростой, возникающие на практике трудности зачастую связаны не с техническими аспектами, а с поиском и получением информации относительно реализуемого актива и его актуального состояния.

В соответствии с действующим законодательством, конкурсный управляющий осуществляет продажу имущества должника после проведения его инвентаризации и оценки. В большинстве случаев (если имущество не ограничено в обороте и не требуется выполнение каких-либо особых условий в отношении владения и пользования данным имуществом) торги проводятся в форме открытого по составу участников аукциона в несколько этапов.

Первые и повторные торги осуществляются в классическом формате, т.е. «на повышение», с тем отличием, что повторные торги стартуют с цены, пониженной на 10% относительно первых торгов. Третий этап торгов представляет собой публичное предложение, в ходе которого цена имущества последовательно снижается по истечении определенного периода и до момента достижения цены отсечения.

Порядок проведения торгов в электронной форме по продаже имущества должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, утвержден приказом Минэкономразвития России от 23.07.2015 № 495. Для участия в торгах необходимо иметь квалифицированную электронную цифровую подпись, зарегистрироваться на сайте соответствующей электронной торговой площадки и внести задаток.

К сожалению, до момента введения в действие единого маркетплейста (электронной площадки с информацией о всех проводимых торгах), имущество банкротов реализуется на большом количестве различных электронных торговых площадок, в связи с чем отслеживание информации о реализации активов банкротов затруднено, что значительно ограничивает круг потенциальных участников торгов. Однако получение информации о реализации имущества конкретной компании, как правило, не представляет сложности, поскольку соответствующие сведения публикуются на Федресурсе.

Риски, связанные с приобретением имущества на торгах

В среде юристов и риелторов распространено мнение о том, что торги «очищают». Очень часто можно услышать рекомендации по приобретению имущества именно на торгах, как одном из наиболее безопасных способов покупки.  
 
В известной степени это действительно так. Актив на торгах приобретается после его оценки, надлежащего оформления всех необходимых документов, в условиях конкуренции и по рыночной стоимости (во всяком случае, в теории, это должно происходить именно таким образом). Как следствие, заключение договора купли-продажи с победителем или единственным участником торгов в большей степени защищает приобретателя актива от последующего оспаривания сделки и ее исполнения.

Однако необходимо помнить о том, что и торги могут быть признаны недействительными при наличии определенных условий.

Кроме того, очень часто лица, претендующие на приобретение имущества по результатам торговых процедур в делах о банкротстве, не учитывают возможность реализации преимущественных прав иных лиц в отношении такого имущества и возникающие в связи с этим риски.

В каких случаях можно оспорить торги в банкротстве?

Как правило, приобретение имущества на торгах может быть оспорено только путем признания недействительными самих торгов. Это возможно по иску заинтересованного лица при наличии существенных нарушений в правилах проведения торгов (ст. 449 ГК РФ), которые повлияли на их итог (п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 101). Поскольку торги являются способом продажи имущества, признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного по их результатам.

В большинстве случаев, оспаривание торгов обусловлено либо нарушением процедуры проведения, либо недобросовестными действиями их участников, организатора или торговой площадки.

Наиболее распространенными процедурными нарушениями являются некорректное опубликование информации о торгах, указание искаженной  или неполной информации о составе реализуемого имущества, нарушения порядка принятия заявок на участие в торгах, а также подведения их итогов, и иные действия, снижающие интерес к торгам, ограничивающие круг их потенциальных или реальных участников и, как следствие,  нарушающие права конкурсных кредиторов должника на наиболее полное удовлетворение их требований в деле о банкротстве.

Один из примеров недобросовестности при проведении торгов описан в п. 25 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2018). Торги были признаны недействительными в связи с действиями одного из участников по подаче множества заявок с повышением предложенной им самим цены в отсутствие заявок других лиц с большей ценой, что позволило заключить договор с иным участником торгов после отказа «победителя» торгов.

Широкую известно приобрело рассмотренное ВС РФ в 2019 году дело, в рамках которого оспаривались проведенные АСВ торги по продаже принадлежащих Пробизнесбанку акций Банка «Пойдем!» – торги были закрытыми, срок подачи заявок для участия в них составлял всего полтора дня при необходимости получения согласия ЦБР, а акции кредитной организаций в дальнейшем оказались у лиц, связных с АСВ.

Необходимо помнить о том, что риск оспаривания сохраняется в течение 1 года со дня проведения торгов. 

Торги в период карантина — в зоне повышенного риска

Введенные в действие в марте-апреле 2020 года ограничительные меры, направленные на предотвращение распространения коронавирусной инфекции, повлекли возникновение существенных сложностей в осуществлении правосудия, проведении процедур банкротства, в т.ч. и торгов.

Введение режима самоизоляции, ограничений на передвижение, а также на осуществление деятельности значительного количества компаний не только отразятся на эффективности торговых процедур, осуществленных в этот период, но и могут повлечь нарушение прав как участников торгов, так и должника, и его кредиторов в связи с ограниченным доступом заинтересованных лиц к осмотру имущества и участию в торгах.

Возникает и еще целый ряд сложностей, например, проблема соблюдения сроков опубликования сообщений о проведении торгов. Соответствующее уведомление должно осуществляться не менее чем за 25 рабочих дней до торгов, однако изменение статуса части мартовских, а также апрельских дней на «нерабочие» (при том, что соответствующий термин ранее отсутствовал в российском законодательстве) может привести к переносу торгов или оспариванию процедур, осуществленных без учета данных факторов.

Опасность преимущественного права при приобретении имущества

При приобретении имущества на торгах в процедуре банкротства существует еще один риск, о котором очень часто забывают – это возможность реализации иными лицами преимущественного права на приобретение актива.

В Законе о банкротстве (ст. ст. 179, 222) прямо закреплено право преимущественного приобретения имущества сельскохозяйственной организации и  крестьянского (фермерского) хозяйства[1], которое предоставляется  лицам, занимающиеся производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющим земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку должника, а при отсутствии таковых и применительно к сельхозпроизводителям — расположенными в той же местности.

Кроме того, действующее законодательство предусматривает еще целый перечень случаев, когда те или иные лица получают право на преимущественное приобретение имущества.

Чаще всего приходится сталкиваться с правых участников долевой собственности на приобретение доли, отчуждаемой одним из сособственников (ст. 250 ГК РФ), которое распространяется и на совместную собственность супругов, правом собственника строения на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположено строение (ст. 35 ЗК РФ), а также правом акционера или участника на покупку долей или акций иных участников (акционеров) общества.

До настоящего времени судебная практика по вопросу о порядке реализации указанных преимущественных прав в процедурах банкротства достаточно неоднородна, а разрешение возникающих споров обусловлено большим количеством факторов, в связи с чем существованию соответствующих рисков необходимо уделять самое пристальное внимание при принятии решения о приобретении имущества на торгах в банкротстве.

Лица, обладающие преимущественным правом, могут реализовать его не только путем участия в торгах, но и просто уведомив организатора торгов о соответствующем намерении уже после подведения итогов торгов, т.е. в тот момент, когда другой участник торгов уже фактически празднует победу и планирует дальнейшее распоряжение соответствующим имуществом. Более того, даже после заключения договора с победителем торгов такие лица могут обраться в суд с иском о перевод на них прав и обязанностей по заключенному по результатам торгов договору (п. 14 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

Соответствующие риски сохраняются в течение длительного периода времени, поскольку сроки для предъявления требований о переводе прав и обязанностей по сделке исчисляются с момента, когда лицо узнает о нарушении своего преимущественного права.

Рекомендации

В случае заинтересованности в приобретении имущества на торгах в процедурах банкротства требуется уделять повышенное внимание проверке соответствия условий проведения торгов действующему законодательству, в т. ч. своевременности и полноте опубликования информации о торгах и составе реализуемого имущества, доступности торгов для неограниченного круга лиц.

Необходимо учитывать, что в отношении торгов, проводимых в период карантина, может возникнуть значительное количество споров, связанных с соблюдение сроков опубликования информации о проведении торгов, а также обеспечением реальной возможности для ознакомления с выставленным на торги имуществом и участием в торговой процедуре.

Рекомендуем в обязательном порядке осуществлять проверку приобретаемого актива на предмет наличия потенциальных притязаний третьих лиц, обращать особое внимание на наличие или отсутствие соответствующей информации в положении о реализации имущества, запрашивать у арбитражного управляющего данные о лицах, обладающих правом преимущественного приобретения актива и их уведомлении, для того, чтобы избежать рисков последующей утраты актива.

 

[1] Также существует право преимущественного приобретения активов стратегических организаций и субъектов естественной монополии, но подобные процедуры встречаются крайне редко.



Поделиться

Материалы по теме

Советы юристов

Изменения в регулировании отношений в области недвижимости в связи с коронавирусом

Подзаконные акты, принятые в апреле на территории РФ, внесли изменения в регулирование отношений в области аренды, градостроительных отношений, отношений недропользования и эксплуатации опасных производственных объектов, а также строительных работ.

23.04

Советы юристов

Важные изменения в российском законодательстве об аренде недвижимости из-за пандемии коронавируса

Новый закон обязал арендодателей предоставлять арендаторам отсрочку по внесению арендных платежей и уменьшать размер арендной платы.

16.04

Советы юристов

Строительство и пандемия: нарушение сроков по договору подряда

Введенные в связи с пандемией ограничения повлияли на сроки исполнения договоров подряда. Что делать, если вы понимаете, что не сможете сдать результат заказчику в сроки, указанные в договоре? Рассказывают эксперты юридической компании Enforce Law Company.

13.04

журнал CRE 4 (424)

Апрель

Вышел из печати апрельский CRE №4 (424) Номер подготовлен при поддержке: MD Facility Management MMG Raven Russia Metrika Investments S.A. Ricci ГАЛС Группа компаний Спектрум МR Group KR Properties CORE.XP NF Group Comcity Central Properties PLT Sawatzky Property Management Столица Менеджмент УК Zeppelin RRG В НОМЕРЕ: Тема номера НЕ ВСЕГДА ГОТОВЫ В гибких офисах и коворкингах по-прежнему «все сложно»   Актуально РУК НЕ ХВАТАЕТ Кадровый голод стал катастрофическим  .

..

• подписаться
• читать

Популярное

Источник: cre.ru

Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (17-23 апреля)

Все победители юбилейной 20-той премии CRE Moscow Awards, индийские открытия Apple, активная экспансия Gloria Jeans, крупные сделки на офисном рынке Москвы, уход KFC, а также новые статьи из журнала CRE Retail – в нашей традиционной подборке.

23.04

Источник: CRE

Переговоры

Morgan Stanley продает долю в ТРЦ «Галерея»

Это последний актив американского фонда в сфере недвижимости в России. Претендентом на покупку называют компанию «ТПС Недвижимость».

27.04

Источник: CORE. XP

Назначения

CORE.XP усиливает офисное направление

На должность директора по продажам офисной недвижимости департамента офисной недвижимости компании назначена Наталья Генералова. Ранее Наталья работала в аналогичной должности в IBC Real Estate.

26.04

Источник: CRE

Экспертный анализ

Куба далека

По данным Bloomberg, США всё настойчивее предлагают странам G7 в рамках очередного пакета санкций ввести «тотальное эмбарго» на поставки любых товаров в Россию, включая значительную часть лекарств и медицинского оборудования. Эксперты CRE – о том, почему кубинский сценарий для рынка торговой недвижимости, ритейла и логистики пока возможен вряд ли.

Текст: Евгений Арсенин. Журнал CRE Retail

25.04

Источник: ПИК

Проект

ПИК запускает второй проект формата light industrial

«Промышленный парк Сенькино» в «новой Москве» объединит пять зданий совокупной площадью 73 тыс.

кв. м.

25.04

Источник: CRE

Назначения

IBC Real Estate наращивает Capital Markets

К московской команде рынков капитала и инвестиций присоединился Андрей Охлопков, а заместителем директора департамента в Петербурге назначен Александр Волошин.

25.04

Источник: Инпром-Эстейт

Открытие

В оренбургской «Армаде» открылась крупнейшая «Снежная королева»

Флагманский магазин занял помещение площадью 2 100 кв. м и стал самым большим на Урале. 

25.04

больше НОВОСТЕЙ ->

подпишись НА эксклюзивные новости cre

Имущество должников. Реализация имущества должников на торгах

Банкротства в современной России уже вошли в норму. Торги по реализации имущества должников – компаний и физических лиц, которые не могут выполнять свои обязательства по банковским кредитам и обязательным платежам контрагентам – проходят ежедневно и привлекают десятки инвесторов.

Ниже представлена исчерпывающая информация о том, каким образом объекты имущества должников попадают на торги, каким образом организован процесс продажи и как получить лучшее предложение, купив нужную собственность по выгодной цене.

Каким образом имущество должников поступает на продажу с сайтов торгов?

До того, как начнется процесс реализации имущества на электронной торговой площадке, должник должен пройти через процедуру банкротства. Таким образом, сам процесс продажи отложен во времени примерно на полгода после начала конкурсного производства.

В то время, когда компания-должник попадает в руки конкурсного управляющего, есть вероятность, что продажа имущества не состоится, поскольку экономическая активность должника будет восстановлена. Для юридических лиц этап конкурсного производства особенно важен еще потому, что в это время имущество компании фиксируется, регистрируется и оценивается компетентными специалистами, чтобы, в случае неблагоприятного исхода событий, собственность можно было в кратчайшие сроки подготовить к реализации и выставить на торги.

Если в течение отведенного времени должник не смог восстановить свою работу в полном объеме, то выносится решение о продаже всех имеющихся у него объектов имущества (в первую очередь, наиболее ликвидных) для погашения долгов перед кредиторами в порядке очередности, предусмотренной законом.

Каким образом организован процесс

продажи имущества должников на торгах по банкротству?

Для начала уточним, что единственным местом, где фактически происходит реализация имущества должников, является официальная электронная торговая площадка. По сути, это специализированная компания, которая длительное время ведет работы с должниками и имеет собственную высокоскоростную и удобную платформу для быстрой продажи имущества через интернет.

Для того, чтобы разобраться, как работают торги по реализации имущества банкротов, достаточно внимательно изучить 1-2 площадки, всего их существует не менее пятидесяти. Вот несколько советов, с чего начать:

• Максимальное количество интересных объектов имущества должников вы сможете найти на платформе «Сбербанк-АСТ».

• Грамотно и удобно организован подбор лотов и поиск по объектам, представленным к реализации на торгах, на сайте федеральной торговой площадки «Фабрикант».

• Сайты Lot-online и B2B-Center привлекают инвесторов не только хорошими предложениями по стоимости объектов, но и современным дизайном самой платформы, повышая тем самым скорость работы с имуществом должников.

Каталоги площадок обновляют списки должников и имущества на реализацию ежедневно. Для начинающего инвестора не имеет особого смысла мониторить, какая недвижимость или автомобиль поступили на торги ежедневно. Рекомендуем проверять интересное имущество на реализацию каждые 3 дня: вы потратите меньше времени и не пропустите назначение торгов по желаемому приобретению.

Как получить лучшее

предложение от торговой площадки по стоимости?

1. Имейте в виду, что для начала неплохо бы определиться, какой конкретно объект из имущества должников вас интересует. Если вы нацелились купить недвижимость (склад, торговое помещение или офис) смотрите банкротства компаний из тех сфер бизнеса, которым сейчас приходится сложнее всего.

• Например, давно идет процесс по санации банковской сферы, а значит освобождаются офисы как в Москве, так и в регионах.

• Много проблем есть у компаний, работающих с импортными товарами, а значит они тоже близки к порогу банкротства, и их имущество в виде складов, транспортных средств или магазинов может быть выставлено на реализацию.

2. Следующим пунктом определите для себя, по какой максимальной цене вы можете купить имущество должника, если реализация начнется. Помните, что у вас на руках должна быть сумма, необходимая для оплаты задатка должнику (10% от стоимости объекта, выставленного продажу, иногда больше). Остальную часть суммы нужно выплатить должнику по договору купли-продажи в том случае, если вы выиграете на торгах. Обычно на внесение оставшейся части стоимости имущества дается около месяца.

3. Подготовьте все юридические документы заранее: получите электронную подпись, пройдите регистрацию на площадке, задавайте вопросы конкурсным управляющим. Тогда, в момент начала сбора заявок на торги вы будете максимально вооружены нужной информацией и потратите минимум времени на сбор документов для участия.

4. Определитесь со стратегией на торгах. Если вы мечтаете получить лакомый объект недвижимости за бесценок, ищите имущество на повторных торгах, где начальная цена аукциона ниже. Продажа объектов по ценам заведомо ниже рыночных также осуществляется на этапах публичного предложения. Внимательно изучайте в какой стадии реализации сейчас находится имущество должника.

5. Вы должны понять, что купить имущество вашей мечты на первых же торгах вряд ли удастся. Процесс участия в аукционах несложен, но требует внимательности и хорошего знания психологии продаж.

Лучшие объекты по соотношению цена-качество скорее всего «выхватят» брокеры или опытные инвесторы, которые работают в аукционном бизнесе не один год.

Ставьте реальные цели, не бойтесь рисковать или переплатить. В конечном итоге, начинающий инвестор только тогда станет опытным, когда примет участие во множестве торгов и найдет для себя ту одну идеальную стратегию, которая сделает процесс покупки имущества должников не только быстрым и приятным, но и прибыльным.

Покупка недвижимости при банкротстве – несколько советов инвесторам

Закон о банкротстве и недвижимости на стороне кредитора Питер Н. Брюэр, эсквайр.

Что делать, если вы нашли идеальный дом, но владелец-продавец находится в состоянии банкротства?

Иногда бывает сложно разобраться в системе банкротства и понять, кто принимает решения в сделке. Если вы хотите сделать предложение на дом, вот несколько вещей, которые следует учитывать:

1. Какой вид банкротства был заявлен должником/владельцем жилья?

В случае банкротства по главе 7 имущество является активом имущества согласно главе 7 и находится под контролем доверительного управляющего согласно главе 7, который НЕ является зарегистрированным владельцем, а вместо этого является лицом, имеющим юридические полномочия на продажу имущества. Доверительный управляющий согласно Главе 7 вряд ли будет участвовать во внерыночной сделке. Вместо этого, чтобы выполнить свои обязанности перед всеми кредиторами и максимизировать стоимость актива, доверительный управляющий, скорее всего, выставит его на продажу у брокера и, возможно, также проведет оценку имущества.

Это означает, что недвижимость будет следовать довольно традиционной маркетинговой модели брокера. Но, конечно, продажа будет одобрена судом (подробнее об этом ниже).

Тем не менее, в главе 7 должник обычно имеет право на освобождение от уплаты налога на имущество, и если нет достаточного капитала сверх залога плюс сумма освобождения от права на имущество, у доверительного собственника нет стимула продавать имущество.

В главе 13 или 11 проблема становится более запутанной. Глава 13 или 11 представляет собой реорганизацию, и цель состоит в том, чтобы должник реструктурировал свой долг, предложив план того, как он, она или он будет платить всем своим кредиторам в течение длительного периода времени (например, 3 или 5 лет) . План может включать продажу актива, и опять же, любая продажа потребует одобрения суда. В главе 13 имущество является активом имущества, находящегося во владении доверенного лица согласно главе 13, но может быть возвращено должнику после подтверждения плана. Это долгий способ сказать, что в зависимости от того, насколько далеко зашло банкротство, должник может не иметь контроля над имуществом, чтобы перечислить его или продать до более позднего времени, или, по крайней мере, до тех пор, пока он не получит согласие Доверительного управляющего по главе 13.

2. Сколько времени займет закрытие транзакции?

После того, как вы получите подписанный контракт, суд должен одобрить продажу. Обычно это ходатайство, которое регулярно замечают, и его внесение в календарь может занять до месяца, в зависимости от типа поданного ходатайства и календаря суда. Тем не менее, продажа не является завершенной сделкой, потому что она обычно может быть перебита. Это означает, что аукцион проводится в день, когда заказ на продажу должен быть утвержден. Обычно это происходит в зале суда, но иногда оно может быть неформальным и проходить в офисе Доверительного управляющего.

Кроме того, транзакции обычно проходят через условное депонирование, и иногда титульная компания/сотрудник условного депонирования отклоняет судебный приказ и требует исправленного приказа с дополнительными формулировками, позволяющими закрыть условное депонирование. Это также может добавить пару недель к сделке.

ВЫНОС

Дом, являющийся активом конкурсной массы, скорее всего, будет стоить близко к справедливой рыночной стоимости. Однако конкуренция исчезает, только если учесть группу людей, готовых ждать 60-120 дней, чтобы закрыть продажу, и жить с неопределенностью необходимости платить еще больше в ходе открытых торгов после того, как первоначальное предложение будет принято. На растущем рынке или для определенных объектов, приносящих доход, это все еще может быть выгодной сделкой для покупателя, который готов преодолеть эти ловушки.

Если вы или ваш друг ищете юридическую консультацию по недвижимости в Калифорнии, не стесняйтесь обращаться в нашу юридическую фирму по телефону (650) 327-2900 x 10 или узнать больше о нашей фирме и прочитать биографию адвоката, посетите нас в Интернете по адресу www.BrewerFirm.com.

Последние сообщения

Контракты и сделки с недвижимостью

Вне контракта? Не так быстро…

Адам Педерсен, эсквайр 28 августа 2018 г.

На высококонкурентном рынке недвижимости в Калифорнии агенты более агрессивно добиваются соблюдения условий контракта. Поэтому, прежде чем сказать своему клиенту, что у вас «расторгнут контракт», вы можете убедиться, что контракт действительно расторгнут! [Подробнее]

Закон о арендодателе и арендаторе

Что на самом деле означает трехдневное уведомление об уплате арендной платы или увольнении

от команды пивоваренной фирмы 20 сентября 2018 г.

Выходные после Дня труда, а это значит школьные принадлежности, счета за летние каникулы по кредитной карте и подготовка к праздникам. Со всеми этими дополнительными расходами у арендатора может не хватить денег для оплаты аренды, и арендодатель обслуживает [Подробнее]

Контракты и сделки с недвижимостью

Может ли покупатель отказаться от безусловного предложения?

Саймон Оффорд, эсквайр. 2 октября 2018 г.

В моей прошлой статье мы обсуждали неустойку в контексте договора купли-продажи жилой недвижимости. В этой статье будет рассмотрено, может ли покупатель иметь право отказаться от договора и получить свой полный депозит [Подробнее]

WRITTEN BY

Категории

КатегорииВыбрать категориюСпоры о границах, заборах и деревьяхНарушение контрактаЗащита по гражданским спорамЗакон о коммерческой недвижимостиСпоры о строительстве и подрядных работахКоронавирус/COVID-19Суды и явки Банкротство на стороне кредитораВзыскание долговПереоформление документов и вопросы, связанные с титуломСервитутыПокупатель первого дома Судебные разбирательства по обращению взысканияЗаконы Ассоциации домовладельцев (ТСЖ)Закон о арендодателях и арендаторахОтветственность землевладельцаПравовые обновленияМарихуана и недвижимостьЗаконодательство об ипотеке и кредитованииСоседи и неприятные спорыСпоры о неразглашенииСпоры о неразглашенииАгент по недвижимости и брокерское представительствоДоговор о недвижимости s & TransactionsИнвестиционное партнерство в сфере недвижимостиНедвижимость ЮриспруденцияЗакон о недвижимости

Фильтр по автору

• Выберите автораPeter N. Brewer, Esq.Simon Offord, Esq.Adam Pedersen, Esq.Ashlee D. Gonzales, Esq.Kelly P. Sorensen, Esq.David E. Tchack, Esq.David A. Harvey, Esq.

Архив

Выберите месяц Апрель 2023 (1) Март 2023 (2) Сентябрь 2022 (2) Январь 2022 (1) Сентябрь 2020 (1) Июнь 2020 (1) Апрель 2020 (9) Март 2020 (2) Октябрь 2019 (1) Август 2019 ( 4) июнь 2019 г. (3) май 2019 г. (1) март 2019 г. (1) январь 2019 г.(2) декабрь 2018 г. (1) октябрь 2018 г. (2) сентябрь 2018 г. (1) август 2018 г. (4) июнь 2018 г. (1) апрель 2018 г. (11) ноябрь 2017 г. (4) июль 2017 г. (1) июнь 2017 г. (2) апрель 2017 г. (2) март 2017 г. (2) февраль 2017 г. (1) январь 2017 г. (1) декабрь 2016 г. (2) ноябрь 2016 г. (3) октябрь 2016 г. (1) сентябрь 2016 г. (4) август 2016 г. (3) июль 2016 г. (2) май 2016 г. (3) апрель 2016 г. (3) март 2016 г. (1) февраль 2016 г. (3) декабрь 2015 г. (1) ноябрь 2015 г. (2) октябрь 2015 г. (3) август 2015 г. (1) июль 2015 г. (3) июнь 2015 г. (3) май 2015 г. (2) апрель 2015 г. (1) март 2015 г. (1) январь 2015 г. (2) октябрь 2014 г. (1) сентябрь 2014 г. (3) август 2014 г. (3) июль 2014 г. (4) июнь 2014 г. (4) май 2014 г. (4) апрель 2014 г. (5) март 2014 г. (4) февраль 2014 г. (4) январь 2014 г. (4) декабрь 2013 г. (4) ноябрь 2013 г. (4) октябрь 2013 г. (4) сентябрь 2013 г. (6) август 2013 г. (4) июль 2013 г. (5) июнь 2013 г. (4) май 2013 г. (4) апрель 2013 г. (5) март 2013 г. (4) февраль 2013 г. (4) январь 2013 г. (4) декабрь 2012 г. (4) ноябрь 2012 г. (4) октябрь 2012 г. (5) сентябрь 2012 г. (4) август 2012 г. (4) июль 2012 г. (5) июнь 2012 г. (4) май 2012 г. (4) апрель 2012 г. (4) март 2012 г. (4) февраль 2012 г. (3) январь 2012 г. (5) декабрь 2011 г. (3) ноябрь 2011 г. (5) октябрь 2011 г. (4) сентябрь 2011 г. (4) август 2011 г. (5) июль 2011 г. (3) июнь 2011 г. (5) май 2011 г. (3) март 2011 г. (4) февраль 2011 г. (1) январь 2011 г. (1) декабрь 2010 г. (2) ноябрь 2010 г. (4) Октябрь 2010 г. (8) Сентябрь 2010 г. (6) Август 2010 г. (5)

Подпишитесь на наш информационный бюллетень

Следите за новостями в сфере законодательства о недвижимости, подписавшись на нашу ежемесячную рассылку по электронной почте.

Имя *

Фамилия *

Адрес электронной почты *

Номер телефона *

Краткое описание кейса

Покупка дома в суде по делам о банкротстве

tПродажи в суде по делам о банкротстве Проблемные продажи . Объявления о банкротстве появляются не так часто, как обращения взыскания или продажи завещания в Лос-Анджелесе, поэтому они встречаются реже и в некотором роде являются особыми. Из, скажем, 100 проблемных списков 80% будут короткими продажами, 10% будут завещаниями, 8% будут лишением права выкупа, и примерно 1%-2% будут банкротствами. Банкротства могут быть выгодными сделками.

Несмотря на то, что существуют банкротства по Главе 7, Главе 11 и Главе 13, те, которые приведут к недвижимости для продажи, являются банкротствами по Главе 7.

Банкротства могут быть любой ценой и где угодно. Цена от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов.

В целом, объявления о банкротстве недвижимости находятся в лучшем состоянии, чем обращения взыскания или завещания, и примерно в таком же состоянии, что и короткие продажи. Это может сделать объявления о банкротстве привлекательными для покупателей жилья, которые не хотят выполнять много работы с недвижимостью.

Дома, выставленные на продажу в результате банкротства, могут произойти на любом рынке, но чаще всего это происходит во время рецессии. Как и в случае других проблемных продаж, покупатели будут получать ограниченную информацию о продавцах, им, возможно, придется оплатить некоторые дополнительные расходы на закрытие, а продажа осуществляется на условиях продажи «КАК ЕСТЬ» и может быть завышена.

Специального места для поиска нет, они будут отображаться вперемешку с обычными списками. Обычно в примечаниях вы увидите строку, уведомляющую вас о том, что речь идет о продаже в суде по делу о банкротстве (некоторые агенты любят писать БАНКРОТСТВО ЗАГЛАВНЫМИ БУКВАМИ). Иногда в листинге будет указан номер дела о банкротстве, чтобы вы могли найти дополнительную информацию, или, если дата продажи уже назначена, вы можете запросить у агента по листингу информацию о завышенной ставке.

Могу ли я получить кредит на покупку дома в случае банкротства?

Абсолютно да. Единственный случай, когда вы не сможете получить ссуду, — это если недвижимость непригодна для проживания, в противном случае у вас будет достаточно времени, чтобы закрыть ссуду, и вы получите оценку и непредвиденные расходы по ссуде. Некоторые покупатели спрашивают, отдают ли суды предпочтение наличным, а не финансируемым предложениям. В то время как ответ да, они предпочитают наличные деньги, многие покупатели финансируемых предложений являются победителями торгов банкротства. Некоторые традиционные финансируемые покупатели будут предлагать более высокие ставки, чем предложения наличными, в начальном раунде, чтобы побудить доверительного управляющего принять их предложения в качестве принятого предложения.

Сколько времени занимает процедура банкротства?

Продажа недвижимости при банкротстве происходит медленнее, чем при обычной продаже, поскольку на различных этапах требуется одобрение суда. Они не намного медленнее. В то время как обычное условное депонирование составляет от 30 до 45 дней, банкротство обычно составляет 60 дней или около того. После того, как предложение принято, подается запрос на проведение слушания по продаже, и обычно это слушание занимает от 30 до 40 дней. После слушания – условное депонирование закрывается в течение следующих 15 дней.

Безопасны ли продажи в случае банкротства?

Банкротство Продажи очень безопасны. Как покупателю, вам разрешено проводить инспекции, и суд по делам о банкротстве обычно выдает право собственности с документом об отказе от права собственности вместо обычного акта о предоставлении права собственности, но постановление суда погашает любые долги, а страхование титула гарантирует свободное и чистое право собственности. См. раздел 363(f) Кодекса о банкротстве. Договор купли-продажи жилого помещения как обычно. Вот некоторые условия продажи, которые отличаются от стандартной продажи дома в случае банкротства:

• Условия продажи «как есть»
• Нет термита
• Покупатель оплачивает модернизацию
• Покупатель оплачивает городской или национальный налог на передачу прав
• Нет домашней гарантии
• Запрет на раскрытие информации о продавцах — TDS и SPQ
• Подтверждение суда подлежит Завышению ставки

Поскольку условия продажи означают, что продавец ничего не исправит. Продавец является назначенным судом конкурсным управляющим. Чтобы сделать какой-либо ремонт, им нужно сначала получить разрешение суда, а они не собираются этого делать. Несмотря на то, что это условия продажи «КАК ЕСТЬ», вы все равно можете подать заявку на ремонт, если обнаружите нераскрытый дефект материала. Тот факт, что списки банкротства позволяют покупателям проводить проверки, может сделать их менее пугающими, чем продажа завещания.

Продавец навязывает покупателю некоторые вещи, за которые продавцы обычно платят, такие как Термитная секция 1, Государственная обязательная модернизация, налоги на передачу, они не дают гарантии на дом. Поскольку продавец является назначенным судом доверительным управляющим, который не владеет собственностью и никогда не проживал в ней, он освобождается от раскрытия некоторых сведений о продавце, таких как TDS и SPQ. Они по-прежнему будут предоставлять предварительный отчет о праве собственности и раскрытие информации о природных опасностях. Как и при всех проблемных продажах, покупатель должен быть осторожен и обязательно все тщательно проверить самостоятельно.

Как действует завышение ставки при банкротстве

Все продажи в связи с банкротством осуществляются с превышением ставки.

Банкротство Покупатели часто спрашивают, какая цена завышена. Банкротство является процессом под надзором суда, и для получения разрешения суда на погашение долгов и продажу проводится слушание («Слушание о продаже»). До даты слушания правила о завышенной ставке могут быть отменены. В отрасли не существует правил завышения ставки. Каждый судья по делам о банкротстве устанавливает свои правила.

Обращение с претензией по делу о банкротстве

Если вы принимаете предложение, вы уже открыли условное депонирование и отправили задаток, поэтому вам не нужно вносить деньги на слушание по делу о продаже.

Если у вас нет принятого предложения, вам потребуется кассовый чек на сумму 3 % от суммы завышенной ставки, подлежащей выплате Управляющему делами о банкротстве или компании условного депонирования в зависимости от инструкций по превышению ставки.

В связи с Covid-19 в настоящее время суды проводят виртуальные слушания по завышенным ставкам.

Судья, ведущий слушание, установит начальную ставку и шаг торгов. Во многих случаях никто не явится на судебное слушание по утверждению, и принятое предложение получит собственность. Если вы принимаете предложение, всегда идите на судебное заседание. Если кто-то приходит на слушание по завышенной ставке, это дает вам возможность сделать ставку, и это очень важное слушание для вас, чтобы вы могли защитить собственность.

В Лос-Анджелесе есть два места, где можно пройти слушание по делу о банкротстве:

Суд по делам о банкротстве долины Сан-Фернандо
Центральный округ Калифорнии
21041 Burbank Boulevard
Woodland Hills, CA 91367

Суд по делам о банкротстве Лос-Анджелеса
Центральный округ Калифорнии
Федеральное здание Эдварда Р. Ройбала и здание суда США 9008 3 255 Ист Темпл Стрит
Лос Анхелес, Калифорния

Вам необходимо знать дату суда, время и номер комнаты.