Как перевести жилое в нежилое: Перевод квартиры в нежилое помещение в 2021 году. Инструкция

15.04.2023
Комментариев нет

Содержание

Как новый закон изменит порядок перевода жилого помещения в нежилое

Госдума РФ в третьем чтении приняла законопроект о новых правилах перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое. Рассказываем, что изменится в процессе изменения статуса жилого помещения согласно законопроекту и какие дополнения в связи с этим будут внесены в ЖК РФ.

Порядок перевода жилфонда в статус нежилого помещения указан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ

Основные правила перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме прописан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ. В действующей редакции ч. 2 ст. 22 ЖК РФ говорится о том, что изменить статус помещения на нежилое нельзя, если:

  • у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно;
  • оно является частью жилого помещения;
  • в нём кто-то постоянно проживает;
  • оно обременено правами каких-либо лиц.

Жилое помещение может стать нежилым, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Если все указанные в ст. 22 ЖК РФ условия соблюдены, то собственник жилого помещения должен обратиться в орган местного управления с заявлением о переводе квартиры в статус нежилого помещения. К заявлению он должен приложить документы, удостоверяющие право собственности: оригиналы или заверенные нотариально копии (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

При этом, в соответствии с ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ, собственник может не предоставлять в муниципалитет правоустанавливающие документы, а также техпаспорт помещения и поэтажный план многоквартирного дома, если сведения о помещении внесены в ЕГРН. Орган МСУ обязан самостоятельно их запросить.

Если для перевода квартиры в нежилое помещение необходимы переустройство или перепланировка, то собственник должен приложить к заявлению оформленный проект таких работ (п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Муниципалитет не может требовать от собственника никаких других документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Если орган МСУ примет положительное решение о смене статуса квартиры, то он должен уведомить об этом собственников помещений, примыкающих к такой квартире (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).

Могут ли отличаться тарифы на СОИ для жилых и нежилых помещений в МКД

40000

3

Новый закон обяжет владельцев квартиры получать согласие ОСС на её перевод в нежилое помещение

Действующие правила ужесточатся в связи с принятием Госдумой РФ в третьем чтении законопроекта № 542922-7. На момент написания статьи он уже был одобрен Советом Федерации РФ и направлен на подписание Президенту РФ.

После подписания и вступления закона в силу для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо будет не только обеспечить отдельный вход в помещение, но и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дом. То есть, переоборудуя квартиру под офис, собственник должен будет, по сути, замуровать дверь, которая ведёт в подъезд.

Дополнятся не только условия перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое, но и список необходимых документов согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. В орган МСУ собственник будет обязан предоставить:

  • протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
  • письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.

Следовательно, без спроса большинства собственников квартир в МКД перевести одну из них в статус нежилого помещения уже не получится. Если хотя бы один сосед откажется от такого преобразования примыкающей жилплощади, то сделать квартиру нежилым помещением уже не получится.

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

187980

1

Собственник должен будет получить письменное согласие владельцев примыкающих помещений

В ст. 23 ЖК РФ появится отдельная часть, в которой будет подробно описано, какое помещение считается примыкающим и каким образом его владелец должен выразить своё согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение.

Примыкающим будет признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме.

В письменное подтверждение согласия владелец примыкающего помещения должен включить:

  • фамилию, имя и отчество, паспортные данные – для физлиц;
  • наименование и основной регистрационный номер – для юрлица,

а также номер принадлежащего ему помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

В ЖК РФ появится отдельный кворум ОСС по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение

Поскольку для перевода помещения в статус нежилого собственнику будет необходимо предоставить копию протокола общего собрания, прошедшего в МКД по этому вопросу, то законопроект № 542922-7 внесёт соответствующие поправки и в статьи ЖК РФ, касающиеся проведения ОСС.

Так, в компетенцию общего собрания собственников включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение – в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ будет включён п. 4.5.

Важное изменение претерпит и ч. 3 ст. 45 ЖК РФ о кворуме общего собрания. В настоящее время ОСС считается правомочным всегда при одном условии: если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа голосов.

Согласно законопроекту № 542922-7, в этой части ЖК РФ появится уточнение. Если собрание проводится по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, кворум будет зависеть от количества подъездов в доме:

  • в доме с одним подъездом ОСС будет правомочно, если в нём участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме доме;
  • в доме с двумя и более подъездами для легитимности ОСС в нём должны принять участие собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов в доме, в том числе собственники помещений, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем ⅔ голосов от общего числа голосов таких собственников.

Получается, что собственник, желающий перевести жилое помещение в нежилое, сможет это сделать только в том случае, если на собрание придут не менее ⅔ его соседей по подъезду, а все присутствующие отдадут «за» 50% + 1 голос. Соответствующее условие в принятие решений на ОСС будет внесено в ст. 46 ЖК РФ.

Собственники нежилых помещений и плата за содержание ОИ в МКД

183174

13

Собственники помещений в доме вместе будут решать вопрос о появлении в доме нового нежилого помещения

Правки, которые будут внесены в ЖК РФ новым федеральным законом, значительно осложнят перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые для размещения там офисов, магазинов и других заведений, которые вызывают недовольство жителей. С вступлением в силу нового Федерального закона владельцам таких помещений придётся считаться с мнением соседей.

Осложнит это работу и хозяевам хостелов и гостиниц, расположенных в многоквартирных домах, помещения которых считаются жилыми. Согласно Федеральному закону от 15.04.2019 № 59-ФЗ, с 1 октября 2019 года вносятся изменения в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ: в жилых помещениях запрещено устраивать гостиницы, а также использовать жилые помещения в МКД для оказания гостиничных услуг.

Хозяевам уже действующих в МКД хостелов и гостиниц придётся переводить помещения в статус нежилых, а после подписания и вступления в силу законопроекта № 542922-7 – спрашивать разрешение на ведение такого бизнеса у всех жителей дома.

Иметь ввиду

После вступления в силу нового федерального закона порядок перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое изменится:

  1. На изменение статуса квартиры потребуется согласие общего собрания собственников, которое будет легитимным при участии в нём не менее ⅔ от собственников помещений в подъезде, где расположена такая квартира.
  2. На перевод должны дать письменное согласие все владельцы всех примыкающих к указанной квартире помещений.

Также следует помнить, что переустройство жилого помещения – например, установка нового входа согласно требованиям ч. 2 ст. 22 ЖК РФ – при использовании части общего имущества собственников многоквартирного дома также требует, чтобы владелец такого помещения вынес вопрос на ОСС. При уменьшении площади общего имущества дома ему потребуется согласие 100% собственников в доме.

При отсутствии указанных документов, в том числе протоколов ОСС, использование жилого помещения в качестве нежилого, его переустройство будет являться незаконным.

P.S. Законопроект подписан Президентом РФ, зарегистрирован как Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ и вступит с силу с 9 июня 2019 года.

Ольга Шевлягина Главный редактор

Полезная статья?

Поделитесь с коллегами и друзьями

Подпишитесь на рассылку

Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 76 421 подписчику

Получать на @Mail.ru Получать на @Yandex.ru Получать на @Gmail.com Получать на мою почту

Статьи по теме

Могут ли собственники отменить ранее принятое ими на 

ОСС решение

Вопрос о праве собственников отменить принятое ими ранее на ОСС решение, сложнее, чем кажется. Практика сложилась противоречивая. Проанализируем, как подобные дела разбирают суды.

Что Минстрой РФ изменил в требованиях к оформлению протоколов 

ОСС

5 марта 2019 года прекращает действие № 937/пр, в котором зафиксированы требования к оформлению протокола общего собрания собственников в МКД. Читайте о том, какой документ придёт на смену приказу № 9…

Анализ вопросов, возникающих при судебном оспаривании решений 

ОСС

Президиум Свердловского областного суда 19 декабря 2018 года  утвердил постановлением информационное письмо, в котором рассмотрел актуальные вопросы, связанные с оспариванием решений общих собран…

Вопросы по теме

Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal. ru

Получение решения о переводе жилого помещения в категорию нежилого

1. Юридические лица — субъекты предпринимательства и физические лица (заявители):

Подача заявления в центр или через Единый портал интерактивных государственных услуг.

2. Центр:

1. Прием, проверка и оформление заявления.

2. Направление заявления в установленном порядке в хокимият района (города). В установленные законодательством сроки;

3. Хокимият района (города):

1. Получение заявления и обеспечение его рассмотрения в порядке, установленном законодательством.

2. Направление в филиал государственного предприятия землеустройства и кадастра недвижимости Республики Каракалпакстан, областей и г. Ташкента в соответствующем районе (городе) межведомственного электронного запроса о предоставлении плана стен, разреза (при наличии), фасада и кадастрового паспорта жилого помещения или здания, в котором расположено жилое помещение.

4. Филиал государственного предприятия землеустройства и кадастра недвижимости Республики Каракалпакстан, областей и г. Ташкента в соответствующем районе (городе):

Направление в хокимият района (города) копии плана стен, разреза (при наличии), фасада и кадастрового паспорта жилого помещения или здания, в котором расположено жилое помещение.

5. Хокимият района (города):

Направление в отдел по архитектуре и строительству района (города) заявления и плана стен, разреза (при наличии), фасада и кадастрового паспорта жилого помещения или здания, в котором расположено жилое помещение.

6. Отдел по архитектуре и строительству района (города):

1. Изучение жилого помещения.

2. Подготовка заключения о возможности перевода жилого помещения в категорию нежилого и направление его в хокимият района (города).

7. Хокимият района (города):

Направление разрешения в филиал государственного предприятия землеустройства и кадастра недвижимости Республики Каракалпакстан, областей и г. Ташкента в соответствующем районе (городе) для внесения изменений в Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними и переоформление кадастрового дела на нежилое помещение.

8. Филиал государственного предприятия землеустройства и кадастра недвижимости Республики Каракалпакстан, областей и г. Ташкента в соответствующем районе (городе):

Внесение изменений в Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними, переоформление кадастрового дела на нежилое помещение и направление свидетельства в хокимият района (города).

9. Хокимият района (города):

1. Оформление разрешения или подготовка отказа в его оформлении с обоснованием причин.

2. Внесение сведений о результатах рассмотрения в собственные электронные информационные ресурсы.

3. Направление в электронном виде разрешения или обоснованного отказа в центр, либо заявителю — в случае обращения через Единый портал интерактивных государственных услуг.

10. Центр:

1. Получение от уполномоченного органа разрешения или обоснованного отказа. Уведомление заявителя способом, указанным в заявлении.

2. Оформление необходимых документов для выдачи заявителю.

3. Выдача заявителю документов в установленном порядке и способом, указанным в заявлении.

4. Внесение соответствующих записей в Электронный журнал регистрации заявлений. в течение одного рабочего часа после получения результатов рассмотрения заявления.

Как преобразовать жилую недвижимость в коммерческую

Обучение тому, как преобразовать жилую недвижимость в коммерческую, зависит от местоположения, поскольку все законы о зонировании регулируются на местном уровне. Чтение 3 минут

Обновлено 15 октября 2020 г.: Обучение тому, как преобразовать жилую недвижимость в коммерческую, зависит от местоположения, поскольку все законы о зонировании регулируются на местном уровне. Прежде чем начать процесс, важно проконсультироваться с вашим муниципалитетом, чтобы предотвратить возникновение ошибок в последнюю минуту. Тем не менее, преобразование жилой недвижимости в коммерческую выгодно для всех, кто хочет начать бизнес из дома.

Постановления о зонировании определяют, как используется собственность и, следовательно, как она классифицируется правительством. Они также стремятся защитить существующие разработки от нежелательных изменений, которые могут повлиять как на бизнес, так и на сообщества.

Типы имущества

Существует пять традиционных видов имущества:

  • Коммерческий.
  • Жилой.
  • Рекреационный.
  • Промышленный.
  • Сельскохозяйственный.

Изменение зонирования жилой недвижимости может быть сложной задачей, так как это влияет на сообщество в целом, часто увеличивая трафик и снижая конфиденциальность. Запросы на отклонение более распространены, чем запросы на изменение зон. Вместо того, чтобы изменить способ зонирования земли, дисперсия допускает исключение из исходной классификации зонирования. Дисперсия, как правило, является более простым процессом.

Даже в этом случае, если собственность по-прежнему в основном жилая, не требуется ни изменения зонирования, ни отклонения. При этом часто существуют строгие ограничения на долю имущества, разрешенного для использования в коммерческих целях. В этих случаях также распространены ограничения на количество увиденных клиентов.

Если желаемый бизнес не будет процветать с указанными выше ограничениями, собственность необходимо будет переназначить. В этом случае разрешение должно быть предоставлено соответствующим советом по зонированию.

Как получить зонированную коммерческую жилую недвижимость

  1. Изучите местные законы о зонировании — Найдите карты зонирования в Интернете и сравните тенденции зонирования. Для переключения собственности с жилой на коммерческую необходимо запросить изменение зоны. Это можно сделать только после того, как будет доказано, что переход принесет пользу всему сообществу. Основные категории зонирования:
    • Сельскохозяйственный.
    • Коммерческий.
    • Промышленный.
    • Жилой.
    • Смешанное использование.
  2. Встретьтесь с соседями.
    — Встретьтесь с местными ассоциациями, чтобы обсудить планируемое коммерческое развитие. Прежде чем что-либо будет завершено, требуется одобрение правительства и сообщества.
  3. Посещение собраний по зонированию — Посещение собраний для установления отношений с важными игроками, участвующими в процессе.
  4. Соберите официальное описание земли.
  5. Имейте запасной план.
  6. Подайте запрос на зонирование.
  7. Подать необходимые документы.
  8. Объявление для сообщества.
  9. Комментарии сообщества C\.
  10. Правительственные поправки — Любые необходимые изменения запрашиваются и рассматриваются.
  11. Окончательное голосование — Это когда принимается окончательное решение о зонировании.

Пять основных соображений: преобразование коммерческих помещений в жилые

В связи со спросом на увеличение количества жилья правительство решило, что лучший способ обеспечить его удовлетворение — использовать ранее существовавшие помещения, которые больше не используются.

Точно так же изучение того, как преобразовать коммерческую недвижимость в жилую, может позволить покупателям дома сэкономить деньги при покупке нового дома. В связи с недавним спадом в экономике появилось большое количество вакантной коммерческой недвижимости, что снижает спрос. Благодаря этому покупатели могут инвестировать в коммерческую недвижимость, преобразовать ее в жилую и в целом сэкономить деньги.

  1. Дополнительные расходы — Ремонт часто связан с непредвиденными расходами. В частности, затраты на оплату труда часто оказываются более дорогостоящими, чем предполагалось.
  2. Точки доступа — Коммерческая недвижимость часто расположена в оживленных районах с интенсивным движением, что может означать, что они менее доступны для семей и повседневной жизни.
    Общие входы также распространены в этих свойствах.
  3. Наружные работы — Хотя ремонт внутри здания возможен, могут существовать законы, запрещающие ремонт снаружи здания. Часто, если требуется внешний ремонт, требуется разрешение.
  4. Окрестности — Поскольку эти объекты часто расположены в центральных районах, могут возникнуть проблемы с чрезмерным шумом от близлежащих заведений, а также с плохим доступом к школам для семей с детьми.
  5. Игра в ожидание — Ожидание свободного места может занять больше времени, чем предполагалось. Поскольку преобразование коммерческой недвижимости в жилую является большим изменением, во многих регионах действуют правила, требующие достаточных доказательств того, что коммерческая недвижимость нежелательна, прежде чем ее можно будет преобразовать. В некоторых районах требуется, чтобы недвижимость была указана в списке в течение 12 месяцев, прежде чем ее можно будет приобрести для переоборудования в жилое помещение.

Если вам нужна помощь в преобразовании жилой недвижимости в коммерческую, вы можете опубликовать свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы на UpCounsel приходят из юридических школ, таких как Гарвардский юридический и Йельский юридический, и в среднем имеют 14-летний юридический опыт, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

Что вам нужно знать

Если возникнет необходимость сменить жилое помещение на коммерческое, вы можете подумать об открытии бизнеса и управлении им из своей жилой недвижимости. 3 минуты чтения

Если возникнет необходимость сменить жилое помещение на коммерческое, возможно, вы задумаетесь об открытии бизнеса и управлении им из своей жилой недвижимости.

Законы о переназначении жилого помещения на коммерческое

Прежде чем вы сможете начать домашний бизнес, важно ознакомиться с постановлениями о зонировании в вашем муниципалитете или регионе. Законы о зонировании применяются на местном уровне. Если вы хотите внести изменения в классификацию вашей жилой недвижимости, вы должны пройти процедуры, установленные советом по зонированию вашего муниципалитета.

Основы зонирования

Понимание основ зонирования — это первый шаг в запросе изменения классификации вашей собственности. Постановления о зонировании помогают сохранить назначение и характер собственности, а также разделить несовместимые земли.

Наиболее распространенные классификации собственности включают:

  • Сельскохозяйственная
  • Коммерческий
  • Промышленный
  • Жилой
  • Рекреационный

Законы о зонировании также запрещают новой застройке наносить ущерб существующим жилым домам или предприятиям. Зонирование также гарантирует, что в районах, предназначенных для проживания, будет достаточно места для улицы, домов, инженерной инфраструктуры и образовательной застройки.

Жилые и коммерческие

Жилые зонированные районы, как правило, включают дома на одну и несколько семей. Изменение зонирования вашей жилой недвижимости может быть сложной задачей, поскольку использование земли в коммерческих целях может увеличить трафик в этом районе или нарушить неприкосновенность частной жизни владельцев жилой недвижимости. Жители каждого муниципалитета могут на законных основаниях запросить разрешение на перезонирование жилой недвижимости. Однако вместо этого многие жители обычно ищут разногласий. Отклонение — это разрешение, которое позволяет вам использовать землю способом, отличным от существующих на ней ограничений зонирования.

Домашний бизнес

Постановления о зонировании различаются, но большинство муниципалитетов разрешают владельцам жилой недвижимости вести бизнес вне дома, но существуют ограничения. Домашние предприятия могут работать без необходимости регистрации или отклонения, если основное назначение собственности остается для использования в жилых помещениях. Ограничения могут применяться к размеру и количеству вывесок для домашнего бизнеса, а также к тому, сколько транспортных средств можно использовать или припарковать на территории. Законы муниципалитета также могут ограничивать количество клиентов или клиентов, которые могут посещать недвижимость в день в деловых целях.

Процедуры подачи заявки на изменение зонирования и изменение зон

Когда вы думаете о том, чтобы управлять более крупным бизнесом из своего дома, вам может быть трудно соблюдать ограничения, которые применяются к жилой зонированной собственности. В этом случае вам, возможно, потребуется запросить перепрофилирование недвижимости в коммерческую, что требует одобрения местной комиссии по планированию или совета по зонированию. Процедуры и процессы различаются в зависимости от муниципалитета, но большинство из них требуют публичного уведомления, встречи с должностными лицами комиссии по планированию и участия во встречах с другими жителями района.

Процесс подачи заявления на отклонение будет включать многие из тех же шагов, хотя вам, возможно, не придется встречаться с членами комиссии по планированию.

Как оформить жилую недвижимость на зонирование Коммерческая недвижимость

Первым шагом в изменении зонирования вашей жилой собственности является изучение местных законов, применимых к зонированию. Основные категории:

  • Смешанное использование
  • Коммерческий
  • Жилой
  • Сельскохозяйственный
  • Промышленный

Правительство на уровне округа или города обычно занимается законами о зонировании и рассматривает запросы на изменение зонирования. Государственное агентство должно включать в себя отдел или комитет, ответственный за принятие решений по зонированию. Вы можете начать процесс, просмотрев официальную карту зонирования вашего округа или области, которая должна быть доступна в Интернете. Это даст вам представление о том, как зонирована собственность в вашем сообществе.

Просмотрите историю своего муниципалитета или города, чтобы определить, можно ли изменить зонирование вашей собственности. Демография вашего сообщества также может повлиять на возможность изменения зонирования, включая строительство дорог, систем метро и железных дорог. Когда они были построены, законы о зонировании изменились. Более крупные компании, как правило, нуждаются в изменении зонирования, поскольку малые предприятия могут работать вне жилой недвижимости без внесения изменений.