ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПОРТАЛ ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

Оценка дома с земельным участком

Экспертам известно, что при оценке объектов недвижимости существуют 3 различных подхода: доходный, сравнительный, затратный. Мы уже приводили их краткое описание в разделе Оценка недвижимости. Основной подход при оценке загородной недвижимости — сравнительный. Для оценки выбираются аналоги в районе местоположения объекта оценки и на их основании, с определенными корректировками производится оценка искомого дома или коттеджа.

Характеристики, по которым выбираются объекты-аналоги:

• Права собственности. 
• Условия финансирования сделки; 
• Условия и время продажи; 
• Местоположение; 
• Физические характеристики.

Ситуации, в которых требуется данный вид оценки

Чтобы обезопасить себя и совершить операции с недвижимостью, в соответствии с законодательством РФ, стоит заказывать процедуру оценки дома, коттеджа или земельного участка в следующих случаях:

• в случае продажи; 
• в случае, если дом, коттедж или земельный участок выступает залогом при выдаче кредита; 
• в случае страхования дома или земельного участка; 
• в случае, если дом или земельный участок выступает объектом споров при разделе имущества; 
• в случае, когда необходимо выделить имущественную долю одного или каждого из собственников дома или земельного участка; 
• если собственник недвижимости желает сдать его в аренду; 
• при вступлении в права наследования; 
• при оформлении договора пожизненного обеспечения; 
• при оформлении договора дарения объекта недвижимости.

Особенности процедуры оценки
Особенность 1. Внешняя архитектура и ландшафт

В процессе проведения оценки дома необходимо учитывать, что большинство из них строится по индивидуальным дизайнерским проектам, созданным на основе замыслов и архитектурных вкусов хозяина, который всегда стремится создать красивое и оригинальное жилье. В данной ситуации применение сравнительного подхода будет сопряжено с определенными трудностями, так как найти похожие жилые объекты будет довольно сложно. Немного легче обстоит дело с коттеджными поселками, где все дома строятся по утвержденным и схожим проектам. Именно поэтому оценка такого объекта как дом является довольно непростым делом и требует от эксперта глубоких познаний в этом вопросе и большого практического опыта.

Особенность 2. Инженерные системы

В процессе оценки дома большое значение уделяется таким характеристикам как инженерные системы — канализация, водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение и отопление. Именно этому, а не эстетическим аспектам стоит уделять повышенное внимание владельцу в процессе строительства. И именно сюда стоит вкладывать наибольшие средства. В этом случае Ваш дом будет оценен наиболее выгодно.

Особенность 3. Место расположения объекта

На стоимость индивидуального жилого дома существенное влияние оказывает наличие лесных насаждений: известно, что дом, расположенный на лесной опушке, на 15% дороже расположенного в поле или на окраине деревни. А если лесные деревья растут прямо на участке, увеличение цены может доходить до 100%. Существенно влияет на рост цены объекта и присутствие поблизости какого-либо естественного водоема, а также наличие охраны или пропускного пункта, если речь идет о коттеджном поселке. 

Загородные дома очень индивидуальны, и при их оценке большое значение имеют опыт и квалификация оценщика.

Как самостоятельно оценить реальную стоимость квартиры

Как самостоятельно оценить реальную стоимость квартиры

• 9-й км
• Ангарская (многоквартирные дома)
• Аэродромная, Могилевская, Воронянского
• Багратиона, Менделеева, Уральская, Столетова
• Богдановича, Куйбышева, Веры Хоружей
• Богдановича, Куйбышева, Веры Хоружей
• Боровая
• Ботаническая, Академическая
• Брилевичи
• Ванеева, Партизанский
• Веснянка
• Военный городок Уручье
• Вокзал
• Восток
• Гикало, Золотая Горка
• Дзержинского, Хмелевского, Щорса
• Домбровка
• Дражня, Холмогорская
• Дрозды
• Ждановичи
• Запад, Красный Бор
• Захарова, Пулихова
• Зацень
• Зеленый луг
• Казинца, Ландера
• Каменная Горка
• Кижеватова, Асаналиева
• Колядичи
• Копище
• Кунцевщина

25 актуальных вопросов к оценщику

1. Почему  нужно делать оценку. Банк ведь и так знает, за сколько приобреталась квартира по Договору долевого участия в строительстве.    

В перечне документов, которые необходимо предоставить для оформления закладной предусмотрено предоставление Отчета об оценке, выполненного независимым оценщиком. В отчете об оценке определяется рыночная стоимость объекта, завершенного строительством и введенного в эксплуатацию. В договоре долевого участия указана сметная стоимость с учетом прибыли застройщика, которая не является рыночной, а, следовательно, не может быть использована банком для оформления закладной. Закладная оформляется  исходя из величины рыночной стоимости объекта на момент ее оформления.

2. У нас есть кадастровая стоимость, которая указана в Выписке из ЕГРН.  Зачем нам проводить оценку?                        

Кадастровая стоимость, указанная в выписке из ЕГРН (кадастровом паспорте) используется для целей налогообложения. Для оформления закладной может быть использована только рыночная стоимость.

3. Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной?      

Кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки и не учитывает индивидуальных особенностей конкретного объекта. Рыночная стоимость определяется для отдельно взятого объекта и учитывает все особенности объекта подлежащего оценке.

4. Каким образом рассчитывается рыночная стоимость, она будет больше кадастровой или меньше?       

При оценке жилой недвижимости рыночная стоимость рассчитывается на основании сведений о продажах аналогичных объектов, предусматривает изучение рынка, на котором может быть продан объект оценки, при оценке отдельно стоящих зданий (домов) целиком учитывается также величина затрат на возведение аналогичного здания.  Рыночная стоимость определяется путем согласования результатов расчетов, полученных различными методами и подходами.

При определении кадастровой стоимости определяется стоимость типичная для совокупности однотипных объектов.

5.  Учитывается ли при оценке выполненный или частично выполненный ремонт?   

При проведении оценки учитываются все качественные и количественные характеристики объекта оценки.

6. Учитывается ли при оценке мебель и техника, которая находится в квартире в момент оценки?

При оценке для целей залога учитываются имеющиеся в квартире улучшения, которые является неотъемлемыми, такие как отделка стен, сантехнические и отопительные приборы, газовое оборудование, оконные и дверные приборы.

Имеющаяся в квартире мебель и техника, которые могут быть демонтированы без ущерба функционированию объекта по техническому назначению, не  учитываются при расчете рыночной стоимости.

7. Как будет выглядеть документ об оценке, выдаваемый оценщиком?     

Результатом работы оценщика является «Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки». Данный документ представляет собой том(сшив) оформленный в виде журнала, объемом от 70 до 120 листов (в зависимости от типа объекта оценки), в котором содержится описание объекта оценки, изложена методология и аналитика, приведены исходные материалы, фотоматериалы, расчеты и документы оценщика.

8. Можно ли проводить оценку без проведения визуального осмотра?       

При проведении оценки оценщик в обязательном порядке проводит визуальный осмотр и фотофиксацию объекта оценки. Это необходимо для определения качественных и количественных характеристик объекта, его идентификации и особенностей его эксплуатации.

9. Можно ли предоставить оценщику фотографии квартиры и обойтись без его личного визита на объект?                         

Оценщик производит фотофиксацию в соответствии с требованиями, предъявляемыми кредитующим банком к фотоматериалам, используемым в качестве исходной информации в отчете об оценке. Ввиду того что перечень требований банка находится только в распоряжении специалиста, выполняющего оценку, выполнение фотосъемки иными лицами нецелесообразно, и не дает достаточной информации для идентификации объекта.

10. Какие документы нужно предъявить оценщику для проведения оценки?

Для проведения оценки заказчику необходимо предоставить следующие документы:

1) Правоподтверждающий документ (свидетельство или выписка из ЕГРН)

2) Технический паспорт объекта (или договор долевого участия) содержащий сведения об объекте, в т.ч. экспликацию помещений, и планировку (квартиры дома) с хорошо читаемыми площадями всех помещений, их конструктивными особенностями и назначением.

3) Паспортные данные заказчика с адресом регистрации

11. Сколько времени занимает оценка?  

Процедура оценки занимает 1-2 дня с момента проведения визуального осмотра объекта и предоставления документации в полном объеме.

12. Что дальше делать с отчетом об оценке?           

Отчет об оценке выдаваемый оценщиком предоставляется в банк для оформления закладной.

13. Повлияет ли сумма оценки на стоимость страховки?          

Сумма страховки рассчитывается от остатка суммы кредита на момент заключения договора страхования. Стоимость квартиры не влияет на стоимость страховки и указывается в договоре страхования справочно.

14. Где нам оформить страховку, какова процедура?        

Страховку можно оформить в любой аккредитованной банком страховой компании.   Некоторые страховые компании имеют специальные предложения для клиентов. Более подробную информацию можно получить у оценщика.

15. Что считается перепланировкой? Если мы захотим внести изменения в планировку квартиры,  что нам нужно делать?       

Перепланировкой считается любое изменение конфигурации помещений в квартире, в том числе перенос дверных проемов, перенос стен, объединение/разъединение помещений, изменение назначения помещений, перенос отопительных и сантехнических приборов.

Любое из подобных изменений подлежит согласованию с банком, в котором объект находится в залоге.

16. Можно ли без согласования с банком изменить планировку квартиры?           

Без согласования с банком никакие изменения в квартире связанные с изменением планировки или назначения помещений, а также перенос сантехнических приборов  производить нельзя.

17. Обязательно ли узаконивать перепланировку, если она уже сделана?  

Возможность узаконивания перепланировки определяется в судебном порядке. О процедуре узаконивания более подробную информацию можно получить у оценщика в устном порядке. Публикация на данную тему находится в стадии подготовки.

18. Куда обращаться для узаконивания перепланировки?

Консультацию по процедуре узаконивания перепланировки следует получить у юриста, для определения порядка действий и подготовки документов.

19. Если имеются неточности или несоответствия в правоподтвер-ждающих  и технических документах существенно ли это при подаче документов в банк? 

При получении документов следует внимательно сверять данные объекта, площадь, паспортные данные, ФИО правообладателя и адрес . При наличии ошибок следует в Росреестр (через МФЦ) подать заявление об исправлении ошибки и получить соответствующий документ о внесении исправлений.

20. Для оформления документов при оценке предоставляются паспортные данные. Оформляется ли согласие на использование персональных данных?          

Услуги, оказываемые оценщиком попадают под исключения в законе о персональных данных, которые позволяют при оформлении документации не получать у заказчика оценки «Согласие на обработку персональных данных». Данная информация указывается в договоре на проведение оценки.

21. Составляется ли договор на проведение оценки?       

При возникновении взаимоотношений Заказчика оценки и Оценщика составляется договор на проведение оценки, задание на оценку, являющееся неотъемлемой частью Договора и акт выполненных работ.

22. Какие нормативные документы регламентируют процедуру проведения оценки?                                                                 

Процедура оценки регламентируется Федеральным Законом об оценочной деятельности и требованиями Федеральных стандартов оценки.

23. Чем подтверждается квалификация оценщика?

Квалификация оценщика подтверждается документами, о получении профессионального образования (Дипломом), Свидетельством о членстве в Саморегулируемой организации оценщиков, Квалификационным аттестатом по соответствующему направлению оценочной деятельности и Полисом страхования профессиональной ответственности.

24. Где узнать, является ли оценщик аккредитованным банком?       

На сайте банка размещена информации об оценочных организациях, являющихся партнерами банка.

25. Можно ли оценщику, не аккредитованному банком проводить оценку для этого банка?                                                                 

В соответствии с антимонопольным законодательством, оценка может производиться любым оценщиком, имеющим соответствующую подготовку в области оценочной деятельности, являющимся членом одной из СРО оценщиков, имеющим Квалификационный аттестат и Полис страхования профессиональной ответственности.   Банк может провести дополнительную проверку профессиональной деятельности конкретного оценщика, в связи с чем процедура принятия отчета банком может быть более длительной.

 

 

 

Дата публикации 25 сентября 2018 года                                                                 

 

Оценка

101 — Как оценщик прикрепляет стоимость дома

На прошлой неделе мы рассказали, как оценщика собирают и измеряют качества дома, основанные на его районе, участке и домашних улучшениях. Теперь попробуем объяснить, как они используют визуальные впечатления и достоверную информацию. по определить рыночную стоимость дома .

Как было сказано ранее, оценщик достигает стоимости тремя способами. Первый — это стоимостной подход — сколько бы это стоило воспроизвести дом на его текущем месте? Второй — продаж. Сравнительный анализ .Третий, метод дохода , обычно используется, только если дом находится в районе с большим количеством сдаваемой в аренду недвижимости.

Затратный подход — это наилучшая оценка того, что потребуется для замены существующих структура по текущим рыночным ставкам. Оценщики сначала присваивают лоту стоимость или участок, на котором расположен дом. В случае нашего примера 145 000 долларов, участок площадью 19 780 квадратных футов оценен в 30 500 долларов США на основе текущих продаж обоих свободная и улучшенная земля.Наш пример отражает обилие доступной местной земли. На более густонаселенном северо-востоке и в Калифорнии нередко можно найти желаемый участок ценится намного выше, чем сам дом.

При установленной стоимости участка оценщик использует данные, собранные таких издателей, как Marshall & Swift , и информация от местных строители должны рассчитывать стоимость воспроизводства из расчета на квадратный фут (psf). Это делается отдельно для отапливаемой и (при необходимости) кондиционированной части. дома (1845 квадратных футов в нашем примере) и для любых гаражей, подъездов, или патио.Значение psf — это цифра, отражающая местные затраты на рабочую силу и материалы. и качество воспроизводимой структуры. Наш пример чуть выше средний по конструкции и материалу; крыльцо — сборное железобетонное плита, да и гараж довольно типичный для большинства гаражей. Оценщик рассчитал стоимость замены 70,50 фунтов на квадратный метр для дома и 25,50 для крыльца и гаража. Это приводит к восстановительной стоимости дома в размере 130 073 долларов (1845 x 70,50). и 18 550 долларов за крытую веранду и пару небольших открытых веранд / патио. площадей и 13 158 долларов за 516 кв.м гаража на общую стоимость (без учета участка) из 161 781.

Далее оценщик снижает стоимость существующего дома — в нашем примере это делается с использованием метода возраста / жизни . Наши дому была дана ожидаемая продолжительность жизни 60 лет, и оставшийся срок был определен. Оценщик учитывает возраст и физическое состояние (а также немного «интуиции»). по словам оценщика, с которым мы беседовали.) Нашему испытуемому 38 лет, и он был назначен оставшийся полезный срок службы 40 лет.Исходя из этого, улучшения были амортизированы на 33%, или 53 388 долларов, в результате чего осталась амортизированной стоимостью в 108 393 долларов. Добавьте обратно стоимость лота и 7500 долларов США «как есть» стоимость сайта. благоустройства (озеленение, ограждение, хозяйственные постройки) и затратный подход дает стоимостью 146 393 долларов.

Второй и наиболее важный метод, используемый оценщиками, — это сравнительный анализ.

Оценщики выявляют недавно проданные дома в «районе». Кредиторы обычно ожидают оценки с анализом трех сопоставимых объектов, хотя необычные свойства могут потребовать большего.Близость — залог хороших сравнений, близость как по времени, так и по местоположению. В идеале использовать продажи, завершившиеся в течение шести месяцев после оценки и в пределах одной мили от объекта недвижимости.

В сельской местности или в странах с медленно движущимся рынком, удовлетворяющие обоим требованиям цели, может быть, даже одна, могут быть трудными. Использование аналогов также проблематично. имея дело с очень уникальной собственностью. К счастью, наш пример был очень прямолинейный.

Оценщик обнаружил четыре очень похожих собственности, все внутри.07 миля нашей темы. Два из них были проданы за пределами шестимесячного периода (точно восемь месяцев в обоих случаях), одно закрылось всего за несколько дней до оценки, и один двумя месяцами ранее. Среднее время на рынке в предметной области — четыре до шести месяцев, так что сопоставимые модели восьми месяцев являются разумными. В быстром движении и быстро оценивающий рынок, такой как Бостон или Лас-Вегас, оценщик трудно оправдать сравнения, которые были более двух или трех месяцев старые и, если бы они использовались, пришлось бы скорректировать значения для отражения признательности.

Свойства затем оцениваются по списку критериев. Те, что не мгновенно знакомы:

Уступки продажи или финансирования: согласился ли продавец на ремонт имущество или поощрения, такие как оплата затрат на закрытие или перевозка в первую очередь или второе ипотечное финансирование ?.

Арендованное имущество (это определяет недвижимость, правовое основание которой может отличаться от из сабжа.)

Функциональная полезность: Жилая недвижимость? Может быть, у него есть более высокий и лучше использовать?

В каждой из этих категорий четыре объекта недвижимости были идентичны; были нет продаж или концессии на финансирование или премий, все было продано за плату простая основа и имеет хорошую функциональную полезность.Были и другие критерии, которые мы исключили из таблицы ниже из-за места: подвал, ни один из наших домов был один; отопление или охлаждение (у всех было центральное отопление и воздух), качество строительства (хорошо) и качество строительства (в каждом случае «хорошо»). пространства, мы включили только два из четырех сопоставимых объектов, два из которых максимум от предметной собственности.

Описание	Тема	Комп. № 1	Adj	Комп. № 2	Adj
Цена продажи	НЕТ	156 000		151 850
Цена в фунтах стерлингов	НЕТ	85.57		63,38
Расположение	Хорошо	Хорошо		Хорошо
Участок (размер)	19,780 SF.	13 650		18 295
Посмотреть	Жилой	Жилой		Жилой
Дизайн	Ранчо	Ранчо		Ранчо
Возраст:	38	32		29
Состояние	Ave.	Superior / Реконструированный	-5 000	равно	0
Старший класс	Tot / BR / BA 7 3 2	Tot / BR / BA 8 3 2		Tot / BR / BA 9 4 2
Жилая площадь брутто	1845	1823	+440	2,395	11 000
Гараж / навес	2 Автомобиль	Навес на 2 машины	+1,000	2 вагона	0
Крыльцо, патио, терраса, FP	Прил.Крыльцо, Патио, FP	Scr. Крыльцо, FP	+500	Патио, 2 крыльца, FP	+500
Забор, бассейн и др.	Огороженный двор	Огороженный двор		Огороженный двор
Чистая (итоговая) корректировка			-3 060		-9 500
Скорректированная продажная цена			152 940		142 305

По каждому из вышеперечисленных критериев оценщик может внести коррективы, но учтите, что корректировки сделаны для сопоставимого, а не для предмета.С первого взгляда это очень сбивает с толку. Поймите, что цель оценщика — сделать свойства как можно более равные. Он делает это, определяя, какие сопоставимые могли бы продать за, если бы у него было закрытое крыльцо или не было гаража; если бы это было 500 кв. Футов меньше или имел лучший вид. Это упражнение, чтобы взять одно свойство без истории продаж и сделайте его равным двум или более объектам, имеющим доказали свою ценность на открытом рынке.

В нашем примере оценки дома , Comparable # 2 был реконструирован в то время как объект был почти в первозданном состоянии 1966 года.Следовательно оценщик вычел 5000 долларов из сопоставимой суммы, эффективно удалив реконструкцию из уравнения. Были существенные различия в площади в квадратных футах стоимость дома для сравнения была изменена в большую или меньшую сторону по цене 20 долларов за фут. Сопоставимый номер 2 немного меньше предмета, поэтому было добавлено 440 долларов (таким образом, еще на 22 квадратных фута), в то время как Comp # 3 был списан со счета 11000 долларов, чтобы свести на нет ценность из-за его значительно большей площади.

Помните, стоимостной подход дал восстановительную стоимость psf в 70 долларов.50 и сопоставимые модели продавались по цене psf от 63 до 86 долларов. Наш оценщик сказал, что 20 долларов не имеют ничего общего ни с одним из других расчетов. Это это скорее мера воздействия. Покупатели не придают большого значения фактическим измерения, предполагая, что размер соответствует их потребностям.

Также не было корректировки количества комнат и спален, хотя В домах было от шести до девяти комнат и две или три спальни. Все было две ванны. Если в одном из домов было только две спальни или одна ванная, там вероятно, была бы существенная корректировка.

Обратите внимание, что корректировка для гораздо большего участка, чем у объекта съемки, не производилась. собственность сидит на. Опять же, каждая партия была разумного размера для данной области, без разделения можно, да и земля в этом районе не особо ценный товар.

Эти дома находятся в прибрежной зоне в районе с впечатляющими водные и болотные виды. Однако каждый из comps был на Внутренний участок с видом только на другие дома. Если бы в mix, то для «просмотра» будет существенная корректировка.

После того, как все корректировки произведены, корректировка нетто добавляется или вычитается из сопоставимая цена продажи . В этом случае Комп №1 был скорректирован. до продажной цены 152 940 долларов, а Comp # 2 до 142 305 долларов. Две другие композиции нет включенные в наш график, были скорректированы до 139 500 и 145 440 долларов. Оценщик затем усредняет четыре скорректированные цены и дает округленное значение 145 046 долларов. до 145 000 долларов. Это очень близко к подходу с несколько более высокой стоимостью, который предусматривал обоснование и, поскольку подход к продажам считается более надежным, оценщик пришел к выводу, что стоимость составила 145 000 долларов.Если бы было большое несоответствие между двумя числами оценщик, вероятно, провел бы дальнейшую сверку с учетом стоимости.

Сколько зарабатывают оценщики недвижимости? — Центр карьеры оценщика

(обновлено 11/2019 с учетом моих доходов в качестве оценщика, добавлено в конце этой статьи)

В качестве оценщика недвижимости вы можете работать на различных должностях у разных типов работодателей (например, в оценочной фирме или финансовом учреждении) или вы можете владеть собственным бизнесом, где вся работа оплачивается.Сумма, которую вы заработаете как оценщик недвижимости, будет зависеть от вашего уровня сертификации, многолетнего опыта и уровня делового IQ.

Итак, сколько зарабатывают оценщики недвижимости? Короткий ответ: они могут зарабатывать от до 35000 долларов в год до 200000 долларов в год . Причин большого ассортимента много. Но прежде чем мы узнаем почему, вот статистика Бюро труда и статистики о доходах оценщиков: средняя годовая заработная плата оценщиков недвижимости составляет 54 980 долларов (май 2018 г.).10 процентов самых бедных зарабатывали менее 29 690 долларов (вероятно, неполный рабочий день), а лучших 10 процентов зарабатывали более 102 590 долларов.

Вот диаграмма, которую я создал на основе данных о годовом доходе всех профессионалов оценщика, предоставленных Институтом оценки.

Сумма, которую вы можете заработать как оценщик недвижимости, зависит от многих факторов.

Работает в компании

Вы можете работать в качестве внутреннего аудитора-оценщика в местном или национальном финансовом учреждении, в компании по управлению оценкой или на государственном предприятии (Fannie Mae).Финансовым / кредитным учреждениям нужны внутренние оценщики, чтобы проанализировать работу нанятых ими оценщиков, которые выскажут свое мнение о стоимости дома, который они берут в качестве обеспечения по ипотечной ссуде. Частью процесса андеррайтинга является обеспечение достоверности, надежности, точности отчетов, составленных назначенными оценщиками, и отсутствия каких-либо мошенничества или вредных ошибок. Как сотрудник, вы будете пользоваться преимуществами стабильной оплаты (почасовая оплата или оклад) и льгот (страховка и отпуск).

Вы также можете работать в оценочной компании в качестве полевого оценщика.Договоренность может быть либо зарплатой, либо вы можете разделить гонорар за задание. Типичное разделение комиссии может составлять 50% / 50% или 75% / 25% [Вы / Фирма].

Учтите, что заработная плата основана на стандартной 40-часовой рабочей неделе, и вы можете получать или не получать оплату ОТ за какие-либо часы сверх этого. Сравните, где ваш заработок основан на комиссионных. Чем больше часов вы работаете, тем больше оценок вы можете провести. Чем больше оценок вы сделаете, тем больше денег вы сможете заработать (и время будет вашим единственным пределом, если у вас будет стабильный запас заказов на оценку).

Приблизительно te Прибыль :

AMC:

Эксперт по оценке: 35 000–60 000 долларов США
Главный оценщик: 45 000–80 000 долларов США

Кредитные организации:

Эксперт по оценке в местном банке: 45 000–70 000 долларов США
Эксперт по оценке в крупном банке: 65–125 000 долларов США

Оценочная фирма:

Заработная плата полевого оценщика : Заработная плата может варьироваться от 35 000 до 60 000 долларов в зависимости от вашего многолетнего опыта.Если вы станете партнером фирмы с долей в прибыли фирмы, это может значительно увеличить зарплату / прибыль.

Распределение гонорара за полевого оценщика : ~ 54 000–110000 долларов США +

Типичное разделение комиссии может составлять 50% / 50% или 75% / 25% [Вы / Фирма]. Сумма, которую вы зарабатываете, зависит от того, насколько эффективно (усердно и умно) вы работаете. Если вы зарабатываете 225 долларов на аттестации в 300 долларов (нижний предел) и можете делать 5 в неделю, это будет 1125 долларов. Если вы работаете 48 недель в году, это, например, 54000 долларов. В зависимости от типа задания, сложности и местоположения объекта плата может быть больше (400-750 долларов).Это вполне реально сделать 6-7 оценок в неделю, и типичная средняя плата за оценку может составлять около 385 долларов. При распределении комиссии 75% стоимость 6 оценок в неделю в течение 48 недель составляет 83 160 долларов.

Самостоятельная работа / Владелец оценочного бизнеса

Полевой оценщик : ~ 86 400–120 000 долл. США +

Вы сохраняете 100% гонорара, полученного за задание. Вы устанавливаете свои собственные сборы, однако вы можете регулировать их в зависимости от ваших клиентов. Сборы могут варьироваться от 300 долларов за простую недвижимость на одну семью до 600 долларов за комплексную недвижимость на 2–4 семьи.Гипотетически, если вы выполнили 4 базовых курса и 1 комплексный, то это 1800 долларов в неделю x 48 недель в год составляет 86 400 долларов. Имейте в виду, что ведение собственного бизнеса связано с расходами, плюс дополнительные налоги. Однако работа в оценочной фирме может включать многие из этих расходов, поэтому фактическая прибыль будет немного меньше, когда вы будете полностью независимы. Вы могли бы проводить 7-8 аттестаций в неделю и работать 50 недель в году, чтобы еще больше увеличить свой заработок. Я лично могу выполнять 5-6 аттестаций в неделю, работая стабильно 40-45 часов.

Как зарабатывать более 200000 долларов в год

Вы являетесь владельцем фирмы и передаете задания, полученные вашей компанией, другим оценщикам вашей компании, с которыми у вас есть договор. Вы получаете бизнес и заботитесь о расходах в качестве стимула, и вы предлагаете, возможно, разделение 75% / 25% или 50% / 50%. Наличие в офисе 4 или 5 оценщиков плюс вы сами можете существенно увеличить ваш доход до шестизначного диапазона (но для этого потребуется хороший план и много работы).

Сколько я зарабатываю как оценщик недвижимости?

На сегодняшний день (15.11.2019) я выставил счет на 144 357 долларов США за предыдущие 12 месяцев.Вот снимок экрана моей платежной аналитики:

Вот сколько я выставил счет . Сколько я заработал? Я не сотрудник, но не владею оценочным бизнесом. У меня есть эксклюзивный контракт с оценочной фирмой, которая предоставляет работу. Взамен я отказываюсь от части гонорара. Я получаю 70% от оплачиваемой суммы. Но фирма также предоставляет офисные помещения, страхование EO, программное обеспечение, управление офисом и многое другое, если я решу ими воспользоваться. Это компромисс. Я мог бы владеть своим оценочным бизнесом, взять 100% из 114 628 долларов и полностью отказаться от этих вещей.Вместо этого я беру 101 049 долларов, потому что это установка , которая в настоящее время работает для меня . Я также работаю менее 50 часов в неделю. Я мог бы работать больше часов, а по выходным увеличить свою порцию до 100 000 долларов +. Но мне нравится баланс работы и личной жизни.

Если вам интересно стать оценщиком, посмотрите мой видеокурс, сделанный государственным сертифицированным оценщиком (мной), который дает более глубокое представление о профессии! Я также проведу вас с реальными инспекциями (8 различных оценок!), Чтобы дать вам представление о том, каково это — проводить оценочные инспекции.Если есть вопросы, оставьте их в комментариях!

Когда следует проходить курсы аттестации?

Для поиска наставника не требуется проходить необходимые курсы аттестации.

Тем не менее, я предлагаю сначала пройти курсы по трем причинам:

1) Поможет определить уровень вашей заинтересованности и способности к реальной оценке. Может быть, вы передумаете после прохождения курсов, а может быть, вам станет намного интереснее. Я предлагаю электронную книгу о том, как быть оценщиком, но курсы покажут вам реальную оценку, и вы сделаете это теоретически, заполнив образцы (тематические исследования).
2) Если вы найдете кураторского оценщика, он / она может попросить вас вернуться позже, как только вы завершите курсы для уровня стажера (как минимум) и получите лицензию стажера, что может занять два месяца, в зависимости от того, как быстро вы можете пройти курсы. А пока кто-то другой может занять ваше место.
3) Часы вашего опыта не засчитываются, пока вы не пройдете курсы и не получите лицензию стажера. Так что, если вы будете ждать, чтобы найти своего руководителя-оценщика, прежде чем проходить курсы, вы потеряете два часа опыта (или столько времени, сколько вам потребуется, чтобы пройти курсы).Вы получите опыт, но официально часы не засчитываются.

Вот пример сообщения стажера из Craigslist, иллюстрирующий это:

«Сертифицированный оценщик жилой недвижимости, желающий взять на себя стажировку… Предпочтительный кандидат будет иметь минимальную двухлетнюю степень и пройти все необходимое базовое обучение для получения лицензии стажера оценщика. Пожалуйста, отправьте резюме на рассмотрение ».

Конечно, если вы найдете кураторского оценщика, который готов взять вас на работу сразу же, даже до того, как вы закончите курсы или получите лицензию стажера, сделайте это! Вы не хотите потерять кураторского оценщика.Просто смиритесь с потерей начальных «журнальных» часов ради немедленной возможности, которая у вас есть.

Заинтересованы в оценке? Ознакомьтесь с Руководством по карьере Ultimate Appraiser!

• Оцените изнутри оценщика недвижимости
• Определите, действительно ли оценка является правильным выбором карьеры для вас
• Откройте для себя малоизвестный час опыта «лазейка» и то, как он может помочь вам получить больше часов
• … и М уч Подробнее !

Посмотреть

Оценка: как рассчитать оставшуюся экономическую жизнь

Написано Биллом Уолтенбо, как первоначально опубликовано в The Reverse Review.

Когда дело доходит до оценки оставшейся экономической жизни (REL), не бывает недостатка в путанице. По большей части эта путаница связана с неправильным пониманием того, что REL отражает ожидаемое количество лет, в течение которых физическая структура прослужит. Подумайте об этом: с точки зрения ипотеки это беспокойство разумно. Кто захочет оформить 30-летнюю ипотеку на жилую недвижимость, если ее физическая структура не прослужит более 20 лет?

С точки зрения оценщика, REL является частью простого расчета, используемого для оценки амортизации для затратного подхода.REL — это разница между предполагаемой общей экономической жизнью и расчетным эффективным возрастом. Недвижимость в хорошем состоянии имеет низкий эффективный возраст и высокий REL, тогда как недвижимость в аварийном состоянии будет иметь высокий эффективный возраст и низкий REL. Короче говоря, это быстрый и простой способ прямолинейной оценки физического износа.

Однако, чтобы полностью понять REL и то, как пользователи, такие как HUD, используют эту информацию, нам также необходимо учитывать следующее:
-ФИЗИЧЕСКАЯ ЖИЗНЬ Общий период, в течение которого здание длится или, как ожидается, прослужит
-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЖИЗНЬ Период, в течение которого улучшаются реальные свойство вносит свой вклад в стоимость имущества

Таким образом, структура, которая находится в исправном состоянии и находится в хорошем физическом состоянии, с оставшимися годами физической жизни, может достичь конца своего экономического срока службы, если оставшиеся годы ее физической полезности не принесут прибыли.В некоторых очень желательных районах могут быть старые жилые постройки, которые содержатся в хорошем состоянии. Однако их оставшаяся экономическая жизнь может быть низкой, если более выгодно удалить устаревшие улучшения и построить новую структуру, которая обеспечивает современные функции и удобства, требуемые рынком.

С точки зрения HUD, REL должен отражать ожидаемое количество лет, в течение которых недвижимость будет оставаться конкурентоспособной на рынке. Для этого HUD предлагает оценщику рассмотреть:
— Как недвижимость вписывается в окружающую среду
— Тенденции в районе
— Физическое состояние недвижимости

В справочнике HUD указано, что срок полезного использования здания подошел к концу, когда:
— Здание больше не может приносить годовой доход или услуги, достаточные для компенсации расходов на техническое обслуживание, страхование и налоги для получения прибыли от стоимости земли.
-Реабилитация невозможна.

Принимая во внимание эту информацию, необходимо рассмотреть, нуждается ли собственность с очевидной отсрочкой обслуживания в низком REL. С точки зрения HUD, может, и нет. Если предмет считается типичным для данного района и тенденции указывают на то, что объекты с отсроченным ремонтом ремонтируются, разумно считать, что текущие улучшения и тип недвижимости будут полезны в течение многих лет.

В заключение, я считаю, что оценщикам важно понимать, как клиенты используют информацию, представленную в отчетах.В этом случае для HUD наиболее важным фактором при оценке REL является расчетное время, в течение которого текущие улучшения, как ожидается, внесут вклад в ценность

.

недвижимость.

-: Урок 2, дом

Урок 2, дом

ВВОДНОЕ ЧТЕНИЕ И РАЗГОВОР

Дом, милый дом. Неважно что ваш дом похож на загородный особняк, более скромный отдельно стоящий или сблокированный дом, квартира в многоквартирном доме или даже комната в коммунальной квартире.Во всяком случае, это это место, куда вы когда-то переезжаете и начинаете обставлять и украшать его свой вкус. Он становится вашим вторым «эго».

Ваше второе «эго» очень большое и тревожно, если у вас есть дом. Места хватит на все: зал, кухня с прилегающей столовой, гостиная или холл, пара спальни и туалеты (кладовые), туалет и ванная. Вы можете идти медленно вокруг дома думает, что еще можно сделать, чтобы отремонтировать его.В зале ты Бросьте взгляд на вешалку и комод для обуви. Наверное, здесь ничего менять не нужно.

Заходите на кухню: кухонная мебель, посуда, холодильник (холодильник) с морозильной камерой, сушилка для посуды, электрическая или газовая плита с духовкой. Может, вытяжка нужна?

Прекрасная столовая. Большая столовая стол со стульями по центру, шкаф с чайными и столовыми сервизами. Там достаточно места для хранения всех столовых приборов и посуды.Вы хорошо знаете, где дела идут.

Просторная гостиная — сердце дом. Это место, где вы можете увидеть все, что вам нужно. семья. Они приходят вечером посидеть за журнальным столиком в мягком кресла и диван. Вы смотрите на навесные шкафы, фаршированные фарфором, хрусталем и книги. Оставлено место под стереосистему и телевизор. Камин и комнатные растения делают гостиную по-настоящему уютной.

Но ваша спальня — это ваша личная зона. большинство спален одинаковы: односпальная или двуспальная кровать, шкаф для одежды, один или два прикроватные тумбочки и туалетный столик.

Заглянешь в ванную: раковина, горячая и холодные краны и ванна. В туалете не на что смотреть, кроме спустить унитаз.

Вы вполне довольны тем, что имеете видел, но сомнение все равно беспокоит: «Есть ли что-нибудь изменить?» Да! В стены комнат должны быть оклеены, а в ванной и туалете выложены плиткой! Вместо из линолеума должен быть паркет. Вместо узорных штор это Лучше ставить более темные однотонные, чтобы на них не была видна грязь.Ты сделаешь это все, но сомнения не покидают вас. Затем вы начинаете перемещать мебель в спальне, потому что туалетный столик блокирует свет. Вы готов вздохнуть с облегчением, но … вдруг обнаруживаю, что салон тоже забиты мебелью.

Живущие в однокомнатной или двухкомнатной квартир может быть жалко тех, кто живет в домах. У них нет таких проблемы. При этом у них много привилегий: центральное отопление, проточная вода, мусоропровод и… приятные соседи, которые любят слушать музыку в полночь. Владельцы малогабаритных квартир рады маленьким проблемам и любят их дома не меньше, чем у тех, кто живет в трехэтажных дворцах. Милый дом дом.

1. К какой категории собственников относится ваша семья? принадлежать?

2. Скажите, что еще можно увидеть В холле кухня, столовая, холл, спальня.

3. Посмотрите план квартиры и решите как бы вы это устроили.Обсуди с одноклассниками, чему бы ты купил обставить его. Используйте следующие фразы:

Давай … в средний

А как насчет того, чтобы … дальний конец комнаты

Что вы думаете о … в правый угол по …

Думаю, нам следует … в левый угол …

Давайте … на правый

Возможно, лучше всего было бы … левый

Все ставят… около

Ну, не могли бы мы … около

Почему бы нам … (просто) напротив

4. У вас есть своя комната? Здесь что-нибудь особенное в этом?

○ ТЕКСТ

Клара в доме Денхэмс.

(отрывок из книги Маргарет Драббл «Золотой Иерусалим». Сокращенный)

Дом Денхэмов был двухквартирным. Это было большое, высокое, четырехэтажное здание на одном из крутых склонов Хайгейт.Перед домом был большой мощеный двор. это было отделены от тротуара высоким забором из кованого железа, 1 воротами из которых стояли открытыми.

Дверь дома Денхэмов была окрашена черный, и он был сплошным и обшитым панелями, 2 в центре посередине На панели была изображена голова льва с медным кольцом во рту. Также был звонок, и Клара выбрала звонок. Дверь открыл худой, коричневый, лысеющий, моложавый мужчина.

«Я пришла к Клелии, — сказала Клара. стоя на пороге. Мужчина нервно сглотнул, кивнул и сказал: «Клелия, о да, Клелия, минутку, я пойду за ней» 3

И он исчез. Клара, без приглашения, подумала, что она могла бы вмешаться, поэтому она и сделала. Зал, в который она вошла вовсе не холл, а большая и очень высокая комната с дверями, ведущими в нее. в большинстве направлений, и это было так полно неожиданностей, что она нашла это трудно понять, где искать в первую очередь.

Пол выложен плиткой, диагональные квадраты серый и белый мрамор, а стены были так густо покрыты картинами и глядя в очки, было трудно сказать, заклеены ли они обоями и как, но общий тон и впечатление были темно-фиолетовыми и красными. В дальнем конце в зале был мраморный камин, а под ним — большой горшок с умирающими цветы. Еще, как она смутно заметила, в углу было пианино и на окнах были ставни, которых она никогда не видела в Англии.

Через некоторое время появилась Клелия из одного из двери в дальнем конце зала.

«Ну, я пришла, — сказала Клара.

— Понятно, — сказала Клелия. ‘Я рад, что вы пришел. Пойдем в мою комнату.

‘Кто это меня впустил?’ сказала Клара, вслед за Клелией покорно поднимается по лестнице на второй этаж.

— Это был Мартин, — сказала Клелия. ‘Он довольно мило, не правда ли? Клара не могла придумать никакой схемы, в которой мужчину, которого она только что увидела, можно было бы назвать прекрасным, но она мгновенно изобрел один.4

«Да, — сказала она.

— А это, — сказала Клелия, внезапно бросив откройте высокую белую дверь, «это моя комната».

И она сказала это с такой гордостью и такой показать, что Клара вовсе не чувствовала себя обязанной скрывать изумление. А также это было по любым меркам потрясающе.

Это была высокая квадратная комната, обращенная к задняя часть дома и сада. Функция комнаты для него заключалась в следующем: все, спальня была почти скрыта.5 Клара, когда она смотрела внимательно, могла Представьте себе кровать, почти потерянную под серо-розовым покрывалом в цветочек, груду книг и большой наполовину раскрашенный холст. Было много книг в комната; одна стена была увешана ими, и они лежали кучей на стульях и на пол. Фотографии, открытки и письма были приклеены и наклеены. столы и стены, и среди этих более взрослых украшений был также большое количество тщательно расставленных старинных игрушек.Клара была потрясена и заколдованная, она никогда в жизни не видела ничего подобного.

Она дошла до мысли, что один из самой очаровательной чертой комнаты Клелии было ощущение долгой детской ассоциаций.6 Объекты детства были не только прекрасны сами по себе, они были связью с неким прошлым и приятно вспоминанным временем.

Они пробыли в спальне полчаса или около того, говорить, смотреть на вещи, говорить.

— Думаю, пора чай, — сказала Клелия.«Я думаю, нам лучше спуститься».

Когда они вошли в гостиную, там были только миссис Денхэм и Мартин.

«Это Клара, мама, — сказала Клелия.

«Клара, да, — сказала миссис Денхэм. Клелия сказала мне о тебе. Сядь, выпей чашку чая. Клара, ты будешь молока или лимон?’

«Лимон, пожалуйста, — сказала Клара. И как она размешала чашку чая и отпила, она потеряла след разговора полностью, настолько она была поглощена визуальным аспектом сцены, представленной ее: 7 Она не знала, куда в первую очередь смотреть, такими ослепительными и удивительными были объекты перед ней.

Это была большая, высокая, длинная комната, и поэтому полный мебели, зеркал, картин, книг, люстр и завесы и преломленные углы света, которые можно было увидеть с первого взгляда никак не оценить его размеры.8 Казалось, что в нем было много ниш и углов, 9 хотя сама комната представляла собой простой прямоугольник: рыба плавала в миске с золотой рыбкой на сверху книжного шкафа, а на небольших пьедесталах кое-где стояли цветы. Над мраморная каминная полка представляла собой огромное овальное зеркало с украшающим его орлом.В пол был деревянным и полированным, но большую часть его покрывала большая, цветной ковер с замысловатым узором.

На одной стене висела большая картина классический, мифологический характер: на другой стене была такая же большая картина бледно-желтые и бежевые линии. Третья стена была полностью увешана книгами, и стена, выходившая на сад, была не стеной, а окном, сильно окутаны занавесками из разных тканей и плотностей.10 Клара была удивлен; в своем опыте она могла сравнить комнату ни с чем.Миссис денхэм сама была подходящим обитателем для такой комнаты.11 Она говорила о книгах, начиная с что Клара в своей наблюдательной дымке могла услышать: 12 о некоторых книгах, которые она было, ах да, что это было за слово, обзор? Значит, критик? Нет, не критик. А писатель, то, возможно, и Клара, в поисках помощи, направила ее отлично видение отдаленных названий книг на полках13 позади Мартина голова. И помощь была скоро, потому что был целый ряд как-то знакомых книги, а имя на обороте, она могла просто расшифровать, было Кандида что нибудь.14 Да, конечно, Кандида Грей, имя, которое она знала столько лет, сколько она знала такие имена. Во внезапном удовлетворении узнав, Клара чуть не вскрикнула, посреди разговора я прочла Ваша книга, я читал вашу книгу, я читал обычай и церемонию, но она нет, она молчала, она не хотела выдавать, даже прямо, новизну своего открытия.