ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПОРТАЛ ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

В чем отличие ипотеки от кредита под залог недвижимости?

Сегодня в зависимости от контекста слово «ипотека» употребляется в двух основных значениях: бытовом и узкоспециальном.

С начала 2000-х годов в нашей жизни значительную роль играет кредит на покупку жилой недвижимости. Именно с ним большинство наших сограждан связывает слово «ипотека».

Мы часто слышим от друзей, знакомых и коллег, что они платят по ипотеке.

Заемщики знают, что квартира находится в ипотеке у банка, хотя что это значит зачастую не могут толком объяснить даже выпускники многочисленных юридических факультетов. Иногда заемщики даже думают, что квартира принадлежит не им, а банку до полной выплаты кредита, хотя это совсем не так.

В массовом сознании, впрочем, как и в сознании отдельных специалистов финансового рынка, ипотека — это целевой кредит на покупку недвижимости, который оплачивает заемщик, и все, что связано с этим кредитом.

Для юристов и большинства банковских специалистов

При этом ипотека (залог недвижимости) может обеспечивать как целевой кредит на покупку недвижимости, так и любой другой кредит или вообще другое обязательство (договор поручительства, договор купли-продажи с рассрочкой оплаты, договор ренты и т.п.).

Залог недвижимости (ипотека) – означает право кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником (например, неплатежей по кредиту) обратить взыскание на заложенную недвижимость и удовлетворить свои требования из ее стоимости, преимущественно перед другим кредиторами должника – собственника предмета залога. При этом обратить взыскание – это не забрать предмет залога, а реализовать его строго в соответствии с процедурой, предусмотренной законом. Если мы говорим о залоге жилой недвижимости, то речь идет только о реализации предмета залога с публичных торгов в рамках исполнительного производства на основании соответствующего решения суда.

Таким образом вопрос «Чем отличается ипотека от кредита под залог недвижимости?» для профессионала не имеет смысла, так как кредит – это деньги, предоставленные должнику на условиях срочности, платности и возвратности, а ипотека – это обеспечение возврата этих денег.

Если же использовать бытовую терминологию, то на него можно ответить следующим образом.

Ипотека или ипотечный кредит – это целевой кредит, предоставленный для приобретения недвижимости под залог этой или другой недвижимости. Именно такие кредиты составляют сегодня основную массу выдаваемых банками кредитов, обеспеченных залогом недвижимости. На них распространяются многочисленные программы государственной поддержки, субсидирования процентной ставки. Для погашения такого кредита можно использовать материнский капитал.

Кредит под залог недвижимости – это кредит под залог имеющегося объекта недвижимости на самые разные цели (развитие бизнеса, приобретение дорогостоящих покупок, рефинансирование долгов, потребительские нужды и т.д.), но не на покупку жилья. Такие кредиты еще не получили большого распространения и только начинают набирать популярность среди населения, поскольку в современных реалиях являются чуть ли не единственным способом для физического лица получить значительную сумму для решения стоящих перед ним финансовых задач.

ВЛАДИМИР НИКИТИН

Автор: ВЛАДИМИР НИКИТИН

Заявку на заем под залог недвижимости можно оставить здесь. Даже, если отказал банк

Related posts

Суждения и толкования. Ипотека (залог недвижимости)

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI века до нашей эры и означал обеспечение ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. Для этого на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека», отмечались все поступающие долги собственника земли. Позже появились ипотечные книги.

Благодаря применению даже первоначальных форм ипотеки уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии известной земельной собственности.

Впоследствии ипотека получила распространение во многих странах с развитым правопорядком. Широко она применялась и в дореволюционной России.

Итак, ипотека — это разновидность имущественного залога, обеспечивающего исполнение основного денежного обязательства, особенность которого в том, что предметом его всегда является недвижимое имущество. К нему относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и так далее — все, что прочно связано с землей.

Система ипотечного кредитования придумана в мире много лет назад. За сотни лет в разных странах сформировалась универсальная схема, по которой под ипотечным кредитом понимается сумма, выдаваемая сроком на 10-40 лет под 3-15% годовых. Она, как правило, значительна: в Великобритании, к примеру, величина ипотечного займа может достигать 95% стоимости жилища, в Бельгии, Японии и Австралии — 85-90%, в ФРГ, США, Испании — 80%.

Ипотека — это и финансовый механизм создания и привлечения дополнительных финансовых средств для поддержания и развития материального производства, и дополнительный инструмент оборота и перераспределения имущества в случае, когда применение других механизмов (например, купли-продажи и приватизации) юридически невозможно или экономически нецелесообразно, и средство для создания многопорядкового, мультиплицируемого фиктивного капитала на основе фиктивного капитала — закладной и производных ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов.

В нашей стране ипотека пока не получила широкого распространения. Объясняется это тем, что ранее отсутствовала система единой государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Нередко случалось, что одно и то же имущество передавалось в залог неоднократно. При этом каждый последующий залогодержатель не имел представления о том, что его обязательство обеспечено залогом имущества, уже обремененного ранее заключенными договорами.

В связи с принятием Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и созданием единой системы государственной регистрации ситуация начала меняться в лучшую сторону, хотя, конечно, основные проблемы остались.

Надо сказать, и Гражданский кодекс, и ранее действовавший Закон «О залоге» давали только самую общую характеристику ипотечных отношений и не содержали конкретного механизма реализации ипотеки в нашей стране. Долгое отсутствие Закона «Об ипотеке» (вступил в силу 22 июля 1998 года) также было серьезным тормозом развития этого института.

Закон «Об ипотеке» не отменил соответствующих норм ГК, Закона «О залоге», подзаконных актов, регулирующих в той или иной степени залоговые правоотношения. При этом нормы Закона «Об ипотеке» имеют преимущество перед другими правовыми актами, в том числе и Гражданским кодексом. Так, в абз. 1 п. 2 ст. 79 Закона «Об ипотеке» отмечается, что со дня введения в действие данного документа, нормы Закона РФ «О залоге» подлежат применению лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону «Об ипотеке». Аналогичным образом решается вопрос о соотношении Закона «Об ипотеке», Гражданского кодекса и других правовых актов. Во втором абзаце этой же статьи указано, что они применяются в части, не противоречащей Закону «Об ипотеке».

В договоре ипотеки должен быть указан размер обеспечения основного обязательства. Иначе будет считаться, что залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения (ст. 337 ГК РФ). Таким образом, в объем требований, помимо собственно суммы долга, должны включаться проценты, неустойка, возмещение убытков, а также дополнительные расходы залогодержателя, понесенные им в связи с обращением взыскания на заложенное имущество. Если срок, за который взыскиваются проценты, не указан, значит он не ограничен (в Японии, например, взыскиваются проценты только за последние два года).

Ипотека носит дополнительный (акцессорный) характер по отношению к главному обязательству, и потому права залогодержателя зависят от судьбы обеспечиваемого залогом обязательства.

В части первой ГК РФ не сказано об акцессорном характере залога, но в ней содержится общая норма о том, что недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено Законом (п. 3 ст. 329 ГК РФ). Обратной зависимости не существует (п. 2 ст. 329 ГК РФ).

Акцессорный характер проявляется в том, что залогом может быть обеспечено только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, кредитного договора, договора купли-продажи и иных договоров. Мнимое требование не может обеспечиваться залогом. Если по договору займа, обеспеченному залогом, не последовало передачи средств должнику, то к нему не возникает и требование кредитора.

Предметом ипотеки может быть не только сама недвижимость, но и право ее аренды, однако это не распространяется на недвижимое имущество, изъятое из гражданского оборота.

Если залогодатель оказывается должником по двум или более обязательствам и не исполнил их, то за счет заложенного имущества удовлетворяются прежде всего интересы кредитора-залогодержателя, это его преимущественное право. Однако здесь есть исключения. Так, при ликвидации юридического лица требование кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом, удовлетворяются в третью очередь (п. 1 ст. 64 ГК). Подобные нормы содержат п. 2 ст. 106 Федерального закона от 8 января 1998 г. «О несостоятельности (банкротстве)» и п. 2 ст. 78 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «Об исполнительном производстве».

Субъекты ипотечного правоотношения — это залогодатель, то есть лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог, и залогодержатель — лицо, принявшее это имущество в залог. Залогодержателем может быть только сам кредитор, тогда как залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве — третье лицо. Оно заключает договор ипотеки от собственного имени, а не от имени должника. Отношения между третьим лицом (залогодателем) и должником по основному обязательству не считаются ипотечными. Они могут регулироваться отдельным договором, в котором допускается право залогодателя на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. При отсутствии подобного договора третье лицо — залогодатель вправе требовать от должника возмещения убытков по правилам о неосновательном обогащении.

Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Под владением понимается фактическое обладание, хозяйственное господство над вещью, хотя бы и не в натуральной форме (например, залогодатель может временно уезжать из заложенной квартиры, оставаясь ее владельцем). Если заложенное недвижимое имущество передано залогодателем во временное владение и пользование третьему лицу (по договору найма жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования и т. д.), то считается, что оно оставлено у залогодателя (п. 3 ст. 338 ГК). Под пользованием понимается извлечение полезных свойств из вещи. Залогодатель как собственник может осуществлять указанные выше правомочия, кроме одного — права распоряжения.

Ипотека возникает не только из договора, но и в силу Закона. К ипотеке в силу Закона применяются правила договора о залоге. Так, в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК при передаче недвижимого имущества под выплату ренты ее получатель, в обеспечение обязательства плательщика, приобретает право залога на это имущество. Залог имеет место и в случаях, когда товар продается в кредит или в рассрочку (до его полной оплаты он находится в залоге у продавца). Женевская международная Конвенция о морских залогах и ипотеках от 6 мая 1993 г., участником которой является Российская Федерация, в ст. 4 предусмотрела, что морским залогом в отношении судна обеспечивается ряд требований (например, требования экипажа в отношении заработной платы и др. ). Наконец, независимо от того, есть ли соответствующее условие в договоре ипотечного кредитования в силу п. 1 ст. 77 Закона «Об ипотеке», жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Во всех указанных случаях применяются правила о залоге, возникающем в силу договора ипотеки.

Договор об ипотеке может быть самостоятельным, то есть отдельным по отношению к договору, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство. Соответствующее положение об ипотеке в качестве средства обеспечения может также содержаться в основном договоре.

Общим признаком договоров выступает денежный характер обеспечиваемого требования. Это значит, что ипотекой не могут быть обязательства по выполнению работ, оказанию услуг и так далее. При этом ипотекой может обеспечиваться исполнение и внедоговорных обязательств, в частности обязательства вследствие причинения вреда.

Требования, обеспеченные ипотекой, законодатель подразделяет на основную сумму долга и дополнительные, причитающиеся залогодержателю. Ипотека может обеспечивать выплату как всей суммы основного долга, так и ее части.

Законодатель установил особые правила для обеспеченных ипотекой требований, вытекающих из договора займа и кредитного договора. Они заключаются в том, что ипотека обеспечивает не только сумму основного долга, но и проценты, причитающиеся за пользование кредитом или заемными средствами. Причем если для кредитного договора, который всегда является возмездным, никаких оговорок не сделано, то в отношении договора займа установлено, что речь идет только о тех договорах займа, которые заключены с условием выплаты процентов. Это обусловлено тем, что в соответствии с п. 3 ст. 809 ГК РФ договор займа может быть при определенных условиях беспроцентным.

Отличительная особенность недвижимости — ее неразрывная связь с землей, при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости. Однако не все земельные участки могут быть предметом ипотеки. Например, земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянские (фермерские) хозяйства и полевые земельные участки личных хозяйств (ст. 63 Закона «Об ипотеке»). Кроме того, не допускается ипотека в соответствии с указанной статьей части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Следует отметить, что Гражданский кодекс, рассматривая участки недр и обособленные водные объекты в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками и делает их независимыми от последних. Однако очевидно, что ни участки недр, ни водные объекты вне связи с землей существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Недра как отдельный вид объектов недвижимости вообще изъяты из оборота. Так, согласно ст. 12 Закона РФ «О недрах» (в редакции Федерального закона от 3 марта 1995 г.) недра являются государственной собственностью. Их участки не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме.

Не рассматриваются в качестве недвижимости и не могут быть предметом ипотеки деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные к сносу.

Особый объект ипотеки — предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ). Он представлен не отдельной вещью, а совокупностью вещей, и включает связанные с его деятельностью права требования и долги, некоторые исключительные права (на результаты интеллектуальной деятельности и товарные знаки). В целом предприятие в этом качестве рассматривается как объект недвижимости.

Предметом ипотеки могут быть как жилые помещения (жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир), так и помещения, предназначенные для временного, а не постоянного нахождения (дачи, садовые домики и т.д.). Сюда же относятся и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в БТИ, общежития, гостиницы-приюты, дома-интернаты и так далее. Будучи недвижимостью в жилищной сфере они имеют строго целевое назначение. Такой подход Закона обусловлен недостатком жилья и его особой социальной значимостью.

Вместе с тем Закон относит к недвижимости, а стало быть, к подлежащим ипотеке, и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. Это подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.).

Предметом договора ипотеки могут быть не только вещи, но и имущественные права, в частности право аренды недвижимого имущества. Отдельные изъятия могут устанавливаться федеральными законами, однако пока они не прописаны.

Помимо права собственности, ипотека может иметь место в отношении имущества, принадлежащего залогодателю на праве хозяйственного ведения, то есть производного от права собственности. Его субъектами выступают государственные и муниципальные унитарные предприятия. Собственником имущества, переданного в хозяйственное ведение, остается государство (РФ или ее субъект) или муниципальное образование. Объектами права хозяйственного ведения служат те виды имущества (в том числе здания, сооружения, станки и т.д.), которые были переданы предприятию собственником, а также имущество, приобретенное в результате производственной деятельности.

Не может быть предметом ипотеки недвижимое имущество, которое запрещено к взысканию. Например, жилой дом с хозяйственными постройками или отдельные его части, принадлежащие лицам-должникам, основное занятие которых — сельское хозяйство. Исключение составляют случаи, когда взыскивается ссуда, выданная на строительство дома1. Ипотека невозможна в отношении имущества, подлежащего либо находящегося в любой стадии приватизации. То есть государственные и муниципальные образования дают гарантию, что их имущество будет в законном порядке передано в частную собственность. Перечень имущества, подлежащего приватизации, объявляется заранее в соответствующих программах.

Договор об ипотеке — это гражданско-правовой акт, разновидность сделки, к которому применяются основные правила, регулирующие порядок ее совершения. Для договора ипотеки предусмотрены обязательная нотариальная форма и государственная регистрация.

Передаваемая в залог по договору ипотеки недвижимость должна быть оценена. По общему правилу, оценка проводится по соглашению сторон. Единственное исключение составляют земельные участки, цена которых в соответствии со ст. 67 Закона «Об ипотеке», не может быть меньше нормативной.

Оценка заложенной недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. В соответствии со ст. 8, проведение оценки обязательно, если речь идет об объектах, полностью или частично принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Оценщиками могут быть юридические и физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей и имеющие соответствующую лицензию. Однако в п. 3 ст. 9 Закона «Об ипотеке» говорится о том, что оценка предмета ипотеки может осуществляться независимыми профессиональными организациями. Таким образом, налицо противоречие между двумя правовыми актами.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения ипотечного обязательства на заложенное недвижимое имущество должно быть обращено взыскание в судебном порядке.

Споры с участием граждан рассматривают суды общей юрисдикции (ст. 25 ГПК РСФСР), а с участием индивидуальных предпринимателей и юридических лиц — арбитражные суды (ст. 27 АПК). При наличии в договоре об ипотеке так называемой третейской оговорки или иного соглашения сторон о том, дело может быть передано в постоянно действующий или специально образуемый для рассмотрения конкретного спора (ad hoc) третейский суд.

По общему правилу, требования залогодержателя, обеспеченные залогом недвижимого имущества, удовлетворяются по решению суда (п. 1 ст. 340 ГК РФ и ст. 51 Закона «Об ипотеке»). Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество не может быть осуществлено на основании исполнительной надписи нотариуса (п. 47 постановления Пленума ВС и ВАС N 6/8 от 1 июля 1996 г.2).

Законом установлен перечень вопросов, которые разрешает суд при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество. Пункт 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке» определяет положения, которые должны быть указаны в решении об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

Суд, установив факт неисполнения основного обязательства, например невозвращение банковского кредита, дает разрешение на реализацию предмета залога и удовлетворение требований кредитора из стоимости реализованного недвижимого имущества, которое было заложено (ч. 1 п. 1 ст. 349 ГК).

Из этого общего правила законодатель предусматривает исключение — возможность реализовать заложенное недвижимое имущество без обращения в суд. В соответствии с п. 1 с. 55 Закона «Об ипотеке» удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, допускается без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Следует иметь в виду, что, во-первых, данное соглашение, заключенное до возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога, юридической силы не имеет и не дает права на обращение взыскания на предмет залога без обращения в суд. Во-вторых, законодатель предъявляет особые требования к форме соглашения: такое соглашение должно быть удостоверено нотариусом (п. 1 ст. 349 ГК РФ). В-третьих, соглашение об обращении взыскания на недвижимое имущество как предмет залога без предъявления иска в суд может быть оспорено не только сторонами данного соглашения, но и любым лицом, чьи права нарушены указанным соглашением (например, предшествующий залогодержатель). В п. 46 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1966 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» особо отмечено: «если соглашение об удовлетворении требований залогодержателя предусматривает передачу ему предмета залога, оно должно содержать условия, позволяющие классифицировать это соглашение как соглашение об отступном или о новации обеспеченного залогом обязательства (ст.ст. 409, 414 ГК)».

В заключении такого соглашения заинтересованы обе стороны, ибо залогодержатель получает право оперативно удовлетворить свои требования к должнику, а залогодатель освобождается от судебных издержек. Этот перечень условий, при которых допускается обращение взыскания без обращения в суд, носит исчерпывающий характер.

После вынесения соответствующего судебного решения реализация заложенного имущества происходит на публичных торгах по правилам, установленным процессуальным законодательством, за изъятиями, установленными Законом «Об ипотеке». Процессуальное законодательство включает в себя нормы ГПК РСФСР, Закона об исполнительном производстве, Закона о судебных приставах. Вопросы проведения публичных торгов не были урегулированы достаточно полно в указанных правовых актах. Так, в частности, в Законе об исполнительном производстве нормы о проведении публичных торгов помещены в разделе, посвященном обращению взыскания только на имущество должника-организации и ничего не говорится о реализации заложенного имущества физических лиц.

Что касается ГПК, то в нем речь идет о реализации заложенных жилых строений, находящихся в собственности гражданина. В этом случае порядок продажи с публичных торгов регулируется статьями 399-405 ГПК. Первый этап — арест строения, он оформляется актом судебного исполнителя. Форма акта определена в ст. 372 ГПК. Кроме обязанности составить акт, судебный пристав-исполнитель должен проверить принадлежность строения должнику, действительную стоимость строения, его обременения. Об аресте судебный пристав-исполнитель сообщает в нотариальную контору по месту нахождения строения и залогодержателю (ст. 377 ГПК РСФСР). У должника есть право самостоятельно добровольно реализовать строение до начала публичных торгов. Торги должны быть назначены не ранее пяти дней и не позднее месяца со дня наложения ареста на строение. Добровольная реализация имущества должна осуществляться под контролем судебного исполнителя и по цене, не ниже указанной в акте об аресте. Если такая реализация не произошла, судебный исполнитель оповещает в местной печати о предстоящих торгах не позднее тридцати дней до даты торгов. Желающие вносят судебному исполнителю сумму в размере 10% оценки строения. Впоследствии купившему строение эта сумма зачитывается в счет покупной цены, а остальным участникам возвращается немедленно после окончания торгов. Покупатель обязан в течение пяти дней после окончания торгов внести полностью сумму, за которую им куплено строение. Если этого не произошло, то сумма, внесенная перед началом торгов, покупателю не возвращается и поступает в доход государства. После уплаты всей суммы судебный исполнитель передает покупателю копию акта о состоявшихся торгах (протокол о результатах торгов, подписанный покупателем и судебным исполнителем). Данный акт имеет силу правоустанавливающего документа.

Торги могут быть объявлены несостоявшимися. Основания для этого следующие:

на торги явилось менее двух покупателей;

никто из присутствующих не сделал надбавки против первоначальной оценки строения;

покупатель в течение пяти дней не внес полностью сумму, за которую им куплено строение (ст. 403 ГПК).

При принятии решения о проведении публичных торгов, суд может, получив согласие залогодателя и залогодержателя, указать в решении, что будет выбрана такая разновидность публичных торгов, как аукцион. То же самое могут сделать залогодатель и залогодержатель, принимая решение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество (за исключением случаев, когда внесудебный порядок вообще не допускается (п. 2 ст. 55 Закона «Об ипотеке»). Очевидно потому, что ни Закон об исполнительном производстве, ни ГПК не регулируют должным образом проведение публичных торгов, в комментируемом пункте делается отсылка к статьям 447-449 ГК. В соответствии со статьей 447 ГК, аукцион — это разновидность публичных торгов (вторая разновидность — конкурс). Различие между ними заключается в том, что выигравшим на аукционе признается лицо, предложившее наиболее выгодную цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Гражданский кодекс (п. 3 ст. 349) предусматривает, что в некоторых случаях взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда, независимо от того, движимое или недвижимое имущество составляет предмет залога.

Такое правило предусмотрено в следующих случаях:

для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа. Например, когда залогодатель — государственное предприятие, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, и для его залога требуется разрешение местных органов Минимущества;

предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность;

залогодатель отсутствует, и не представляется возможным установить место его нахождения.

Закон «Об ипотеке» решил этот вопрос несколько по-иному. Так, в соответствии с п. 2 ст. 55, внесудебное обращение взыскания также не допускается, когда предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс либо как имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его владельцев не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В Законе «Об ипотеке» (ст. 60) говорится о возможности должника по основному обязательству и залогодателя, являющегося третьим лицом, предотвратить утрату заложенного имущества даже после того, как началась процедура обращения взыскания на заложенное имущество. Сделать это можно в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо до приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем. Для этого указанные лица должны удовлетворить все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, невыполнение которых послужило основанием для обращения взыскания на заложенное имущество, в объеме, который эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Таким образом, объем требований в данном случае может не совпадать с суммой, указанной в судебном решении об обращении взыскания на заложенное имущество.

Ипотека | Экзамен на недвижимость

Ипотека является залогом имущества кредитору в качестве обеспечения выплаты долга. залогодатель является заемщиком, дающим залог кредитору.

Основные шаги для обеспечения ипотечного кредита:
— Квалификация покупателя, которая включает обеспечение кредитного отчета и трудовой книжки.
— Определение отношения долга к доходу. Соотношение долга к доходу является инструментом определения кредита. Проще говоря, если бы у вас был миллион долларов и вы должны были десять долларов, это было бы хорошим соотношением долга к доходу. Однако, если бы у вас было десять долларов, а вы должны были бы миллион долларов, это было бы ужасно». (Рассчитывая отношение долга к доходу, не забывайте о собственности!)
— Имущество должно быть оценено, поскольку оно является залогом кредита.

Залогодержатель является кредитором, получающим залог. Залогодержатель – это тот, кто берет взаймы деньги для покупки недвижимости.

Заемщик подпишет записку . Записка является свидетельством долга, и в ней указывается сумма займа, процентная ставка и условия кредита. В примечании заемщик дает обещание погасить долг, поэтому заемщик — это векселедатель , а кредитор — обещание . При регистрации ипотека становится добровольным залогом имущества. Права, которые заемщик предоставляет кредитору в ипотечном документе, определяются законом штата.

Государства классифицируются как состояния теории удержания, теории права собственности и промежуточные состояния теории.

Помните, что залог — это юридический интерес кредитора в собственности человека.

Большинство штатов являются штатами с теорией удержания, которые дают кредитору залоговое право на собственность. Это означает, что в случае невыполнения заемщиком своих обязательств кредитор лишает права выкупа через судебную продажу.

Судебная продажа — это продажа, совершенная по решению суда, а не добровольная продажа владельцем или лицом, назначенным владельцем.

Заемщик занимает деньги у кредитора. Прежде чем кредитор даст заемщику деньги, заемщик должен подписать «долговую расписку», которая называется векселем. В примечании указываются условия кредита, например процентная ставка и количество лет, в течение которых заемщик должен погасить кредит. Но что более важно для кредитора, записка является доказательством кредита. На протяжении тысячелетий во многих цивилизациях банкнота всегда была необходима для того, чтобы требовать оплаты. Утеря банкноты часто означала, что кредитор не мог потребовать, чтобы суд принудил к выплате.

Какая гарантия есть у кредитора, когда он отдает деньги заемщику? Обеспечение, известное как «залог», представляет собой имущество, которое покупается на средства, предоставленные заемщику (иногда закладывается и другое имущество). Заемщик отдает это имущество в залог кредитору. «Ипотека» на самом деле означает «залог». Заемщик обязуется передать кредитору имущество, если заемщик не сможет полностью погасить кредит.

Как отмечалось в предыдущем разделе, покупатель/заемщик отдает имущество в залог кредитору в качестве обеспечения займа, предоставленного кредитором. Суффикс «или» используется для обозначения лица, совершающего действие; в то время как суффикс «ee» используется для обозначения получателя этого действия. Поскольку покупатель / заемщик закладывает имущество, он / она «закладывает» имущество и известен как «залогодатель». Кредитор является получателем залога и, следовательно, является «залогодержателем».

Один из способов запомнить разницу между «залогодателем» и залогодержателем:

Буква «о» в слове «залогодатель» происходит от «о» в слове «заемщик». «Е» в слове «залогодержатель» происходит от «е» в слове «кредитор»:

ЗАЛОГОДАТЕЛЬ = ЗАЕМЩИК

ЗАЛОГОДАТЕЛЬ = КРЕДИТОДАТЕЛЬ

Помните, что залогодатель закладывает имущество залогодержателю.

Наконец, стоит отметить, что было время, когда владелец недвижимости мог продать ее и свободно передать ипотеку новому владельцу. В связи с модернизацией кредитного рынка кредиторы хотят знать, кто им должен денег. Поскольку новый владелец может быть не таким кредитоспособным, как первоначальный владелец / залогодатель, кредиторы теперь вставляют пункт «срок продажи». Этот пункт требует, чтобы ипотека была погашена при продаже основного имущества. В настоящее время продавец иногда финансирует некоторые потребности покупателя, а иногда родственник или друг может дать покупателю второй кредит в дополнение к банковскому кредиту. В противном случае залогодержателем всегда является финансовое учреждение.

Большая часть путаницы, связанной с закладными и векселями сегодня, на самом деле проистекает из семантической проблемы: является ли «закладная» существительным или глаголом? К сожалению, многие люди используют слово «ипотека» для обозначения кредита, говоря такие вещи, как «Я получил ипотечный кредит в банке» или «Кому принадлежит ипотечный кредит?» Это приводит к путанице, поскольку «ипотека» на самом деле является залогом имущества в качестве обеспечения и не имеет отдельного существования от векселя, который она гарантирует. Поскольку «ипотека» на самом деле означает залог, а это глагол, его не следует использовать как существительное.

Вот несколько распространенных случаев неправильного употребления слова «ипотека»:

НЕПРАВИЛЬНО
Я взял ипотеку.
Я получил ипотечный кредит в банке.
Я подписал ипотеку.
Владелец закладной не является владельцем векселя.

ПРАВИЛЬНО
Я получил кредит в банке.
Я занял деньги и заложил дом.
Я подписал ипотечный документ.
Титульный владелец векселя/закладной не является равноправным владельцем векселя/закладной.

Хотя разница между «ипотекой» как существительным и глаголом может показаться тривиальной, мы увидим, что неправильное употребление этого слова вызывает бесконечные головные боли, недоразумения, путаницу и юридические споры.

Ипотека против залога | Главная Путеводители

Кэрри Ферланд Обновлено 19 июня 2018 г.

Кредитование и финансирование являются обычной частью повседневной жизни для большинства американцев. Мы используем финансирование, чтобы помочь нам приобрести более крупные потребительские товары, такие как недвижимость и транспортные средства, которые в противном случае мы не смогли бы себе позволить. Посредством залога и залога потребители могут искать финансирование для крупных покупок, не требуя от кредитора брать на себя такой же большой риск. Практика кредитования под залог позволяет кредитору защитить свои интересы, в то же время позволяя потребителям брать взаймы под стоимость залога, вместо того, чтобы полагаться только на кредитоспособность.

Ипотека представляет собой обеспечительный интерес

Ипотечный кредит, тип обеспеченного кредита, представляет собой обеспечительный интерес в части недвижимого имущества в обмен на продление кредита. Когда заемщик ищет финансирование у кредитора по ипотечному соглашению, заемщик передает свою долю в собственности кредитору на срок кредита. Как только заемщик полностью погашает кредит, кредитор передает проценты за имущество обратно заемщику. В случае, если заемщик не в состоянии погасить кредит в полном объеме, кредит по умолчанию, и кредитор получает полное право собственности на имущество.

Технически это не ссуда

Хотя большинству из нас ипотека известна как вид ссуды, которую мы можем обеспечить для финансирования покупки нового дома, на самом деле ипотека не является ссудой. Скорее, «ипотека» относится к процентам, которые кредитор получает в доме на время погашения кредита. В США ипотечные кредиты наиболее распространены при сделках с недвижимостью и при покупке транспортных средств, но заемщик может получить ипотечный кредит для любого типа кредита.

Залог как часть имущества

Залог, также называемый залогом или обеспечительным интересом, представляет собой часть собственности или движимое имущество, используемое для обеспечения финансирования. Залогом может быть любая физическая вещь с ликвидной стоимостью, хотя тип имущества, который требуется кредитору, обычно связан с причиной кредита. Например, кредитор, предоставляющий ссуду заемщику на покупку дома, потребует дом в качестве залога; кредит на новый автомобиль часто требует, чтобы этот автомобиль служил в качестве залога. Залоги также могут использоваться для обеспечения краткосрочного личного финансирования, такого как ссуда под залог правового титула или другие ссуды «наличными авансом», когда заемщик вносит право собственности на свое транспортное средство или ювелирное изделие в качестве залога для ссуды.

Залог должен соответствовать закладной

Когда заемщик ищет обеспеченный кредит, кредитор требует часть физического имущества для обеспечения залога. Стоимость имущества должна быть по крайней мере равна стоимости кредита, хотя многие договоренности включают залог, который по незнанию превышает стоимость кредита. Недвижимость, транспортные средства, драгоценности, антиквариат и музыкальные инструменты являются обычным залогом для различных ипотечных кредитов. Заемщик также может обеспечить кредит, используя залог, которым он еще не владеет; например, заемщик может получить финансирование на участок земли и предложить финансируемую землю в качестве залога для обеспечения кредита.

Сравнение двух

В своей основной форме ипотека представляет собой обеспечительный интерес, обеспеченный имуществом, которое является залогом. Следовательно, ипотека и залог не обязательно сопоставимы, а скорее созависимы. Ипотека и залог работают вместе, чтобы обеспечить финансирование для заемщика и безопасность для кредитора. Это позволяет заемщику получить большую сумму кредита, одновременно защищая интересы кредитора, если заемщик не выполнит свои обязательства, поскольку кредитор может затем продать залог, чтобы возместить часть или все убытки, понесенные в результате неплатежа заемщика.

Справочные материалы

• Деловой словарь: Pledge
• Институт правовой информации: Ипотека
• Институт правовой информации: Защищенные сделки

Автор биографии

Кэрри Ферланд — практикующий юрист адвокат по судебным разбирательствам в районе Филадельфии. Как автор, ее работы публикуются в различных юридических изданиях уже более 10 лет. Ферланд окончила Университет штата Пенсильвания в 2000 году и получила степень доктора юридических наук и магистра делового администрирования в Школе права Дикинсона. В настоящее время она учится на доктора философии по английскому языку.