ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПОРТАЛ ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

Инвестирование в недвижимость для чайников: обзор книги

Здравствуйте, дорогие читатели.
Сегодня мы будем рассматривать книгу «Инвестирование в недвижимость для чайников», которая написана Эриком Тайсоном и Робертом Гризволдом. К сожалению, скачать бесплатно полную версию этой книги у вас не получится. Мы пересмотрели форматы fb2, pdf, doc и ничего не нашли.

Этот учебник по инвестированию был выпущен в 2009 году. На сайте Ozon.ru он закончился, поэтому искать книгу пришлось на prom.ua. Без доставки стоимость книги оценивается в 260 гривен.

Так выглядит обложка.

А вот описание, которое дублируется на всех книжных сайтах.

Основная идея: купить недвижимость на заемные деньги и потом сдать ее в аренду с целью получения прибыли.

P.S. Кликните по фото — для комфортного чтения.

Отзывов немного, все они размыты и в основном восхваляют прекрасную подачу материала.

Чтобы вы не потратили деньги зря, мы собрали для вас несколько ознакомительных фрагментов. Прочтите их и примите окончательное решение относительно того, стоит ли эта книга своих денег.

Содержание

Об авторах

Введение

Часть 2. Где взять деньги на приобретение недвижимости

Заключение

На наш взгляд, книга «Инвестирование в недвижимость для чайников» будет отличным пополнением библиотеки любого практикующего инвестора. Если вы хотите получить больше информации по этой теме, изучите статью «Бесплатные и платные курсы по инвестированию в недвижимость для новичков» и после этого посмотрите сайт «Территория инвестирования». На нем вы сможете выбрать образовательную программу, которая научит вас совершать умные покупки.

Друзья, читайте полезные книги и делитесь интересным материалом в соцсетях.

С уважением, команда блога Артема Биленко
«Твоя линия жизни в твоих руках»

Перечитать статью

Оценка материала

Как правильно инвестировать в недвижимость: практические советы и рекомендации

Каждый человек старается достигнуть материального благополучия и финансовой независимости. Причем для многих людей обязательным символом стабильности и состоятельности является владение определенным недвижимым имуществом, а точнее само инвестирование в недвижимость.

И действительно, вложение свободных средств в этом направлении является весьма удачным решением. Однако не стоит полагать, что достаточно лишь найти и приобрести жилье подешевле, подождать около года и продать его подороже, уплатив налог и радостно подсчитав прибыль. Также можно сдавать жилплощадь в аренду, но делать это с максимальной выгодой тоже нужно уметь. А чтобы понимать, как правильно следует вкладывать средства в эту область инвестирования и что при этом важно учитывать, читайте текст далее.

к оглавлению ↑

Практические советы по инвестированию в недвижимость

к оглавлению ↑

Определение состояния рынка

Прежде всего, вам необходимо точно определить состояние рынка недвижимого имущества, куда вы собираетесь вложить свои накопления. Так, он может находиться на стадии активного роста, спада или же томительного ожидания, когда мнения авторитетных риелторов о дальнейшем движении тренда расходятся.

Если вы решите просмотреть график динамики роста и цен на недвижимость интересующего вас города или же целой области, то заметите, насколько сильно он может изменяться в течение всего нескольких лет. Благо, подобная информация в достаточном количестве находится в свободном доступе в интернете и не только.

Здесь следует выделить основную закономерность – когда цены на жилье находятся на минимальном уровне, то следует приобретать интересующий вас объект. Позже, когда его стоимость вырастет, недвижимость следует продавать. В течение всего это времени и, если захотите, в будущем можно сдавать его в аренду. Но подробнее об этом будет рассказано далее.

к оглавлению ↑

Период времени инвестирования в недвижимость

Следует понимать, что вложение в недвижимое имущество следует относить к долгосрочным инвестициям сроком от 1–3 лет. Причем часто такую деятельность можно назвать спекуляцией, которая возможна лишь при растущем тренде.

Если же вы решаете приобрести жилье на первичном рынке, то есть только что построенное или же находящееся на определенной стадии возведения, то срок сдачи дома в аренду может существенно задержаться. Конечно, это будет дешевле, чем покупка уже обжитой квартиры (вторичный рынок) в давно построенном доме. Но следует понимать, что полноценный ремонт и обустройство квартир в новостройках могут затянуться до 1–2 лет.

И даже если вы все это сделаете раньше остальных владельцев соседних квартир, потенциальные арендодатели вряд ли сильно заинтересуются вашим предложением до окончания полного окончания ремонта всего здания. То есть срок окупаемости вашего инвестирования в недвижимость в данном случае может затянуться.

Как вы понимаете, приобретение жилья на вторичном рынке обойдется дороже, но и срок окупаемости вашего вклада уже существенно сократится.

к оглавлению ↑

Желаемый доход

Конечно, в данном случае все будет зависеть от конкретного города и состояния рынка. Но рассчитать приблизительный доход от будущего приобретения недвижимого имущества вполне возможно уже сейчас. Сначала вам следует узнать среднюю стоимость квартиры или дома в интересующем вас районе или же в целом городе.

Информацию о стоимости аренды жилья можно найти в местных газетах, а также на специализированных сайтах. Затем рассчитайте размер дохода от сдачи вашего потенциального приобретения в аренду, и вы поймете, на какие дивиденды можно рассчитывать в будущем. Это касается не только жилой площади, но и различных офисов, гаражей и прочего.

к оглавлению ↑

Время для работы с инвестированием в недвижимость

Среди многих людей широко распространено мнение, что достаточно создать себе источники пассивного дохода и можно всю оставшуюся жизнь ничего не делать. Однако это далеко не так. Если рассматривать вложения в недвижимость, то в большинстве случаев вам придется потратить массу сил, времени и средств на ремонт, должное обустройство жилой площади, покупку различного оборудования и необходимой техники.

Но и это еще далеко не все. В дальнейшем вам придется постоянно управлять вашими объектами вложения, следить за их состоянием, а также регулярно общаться с арендодателями, риелторами и различными службами.

Также будут наблюдаться ощутимые отличия в зависимости от того, в какой сегмент рынка вы вкладываетесь. Затраты денежных средств, времени и усилий владельца жилой квартиры, рабочего офиса, магазина, земельного участка и жилья, которое посуточно сдается в аренду, будут весьма сильно различаться.

к оглавлению ↑

Сумма вложений

Конечно, конкретную сумму для будущих вложений в недвижимое имущество вы определяете самостоятельно. И уже исходя из ее величины определяется конкретный ценовой уровень, местоположение и сам сегмент рынка.

Здесь стоит отметить, что рынок недвижимости далеко не ограничивается одной лишь жилплощадью. Кроме квартиры и дома, вы можете приобрести складское помещение, земельный участок, автомобильный гараж или рабочий офис. С каким из этих объектов вы желаете работать в будущем? Возможно, какой-либо из сегментов рынка вам знаком больше, чем остальные?

к оглавлению ↑

Важные рекомендации по инвестированию в недвижимость

к оглавлению ↑

Знайте свой район

Скорее всего, вы уже слышали поговорку о трех наиболее важных факторах при выборе недвижимого имущества: расположение, расположение и снова расположение. И это действительно так. Перед покупкой недвижимости следует как можно более тщательно изучить объект ваших вложений, а особенно его местонахождение.

Возможно, есть какие-либо существенные особенности, наподобие вида из окна на протекающую реку, оживленную автомобильную трассу или же вообще свалку мусора. Насколько развита окружающая инфраструктура и удобен ли для проживания район? Вы никогда не угадаете все эти мелкие на первый взгляд нюансы, пока самостоятельно не соберете как можно больше информации о потенциальном приобретении.

к оглавлению ↑

Местная недвижимость

Скорее всего, вы отлично знакомы с той местностью, где вы постоянно проживаете. И если в этом районе есть привлекательный объект для вложения денег, то лучше уделить внимание ему, чем искать недвижимость в других городах или странах. Конечно, это вовсе не означает, что нужно приобретать все то, что только можно увидеть из вашего окна. Но стоит понимать, что для должного ознакомления с недвижимым имуществом на незнакомой территории у вас уйдет намного больше сил и времени.

к оглавлению ↑

Однокомнатная квартира

Именно этот вариант для вложения денег в сфере недвижимого имущества является одним из наиболее популярных. В данном случае целевая аудитория потребителей достаточно велика. Это и одинокие молодые люди, разведенные мужчины и женщины, а также овдовевшие пенсионеры. Как вы понимаете, такие арендаторы редко нуждаются в большом и просторном жилье. Причем однокомнатной квартирой легче управлять, следить за ее состоянием и, соответственно, проще искать покупателей или сдавать жилье в аренду.

к оглавлению ↑

Резервный фонд

Весьма распространенной является ситуация, когда человек живет в одном жилье, а другое свое имущество, то есть вторую квартиру или дом, сдает в аренду. Как вы понимаете, периодически приходится чинить санузел, кровлю, водопровод или же просто совершать косметический ремонт. Если вдруг произойдет какая-либо поломка и у вас не окажется денег на ее устранение, то вы рискуете упустить прибыль за период накопления нужной суммы. Именно для таких непредвиденных ситуаций нужно иметь определенный резервный фонд.

к оглавлению ↑

Время на обучение

Если вы всерьез решили заняться инвестированием в недвижимость, то не пожалейте времени на детальное изучение этой сферы вложения капитала. Сегодня существует огромное количество информации на эту тематику. При покупке книг лучше отдавать свое предпочтение практическим руководствам по приобретению, продаже и сдаче недвижимого имущества в аренду. Также не забывайте о различных тренингах и онлайн-семинарах.

к оглавлению ↑

Найдите толкового риелтора

Далеко не все агенты в сфере недвижимости могут оказаться полезными для выгодного вложения капитала. Когда вы решите обратиться за помощью к риелтору, убедитесь, что он имеет хороший послужной список и должный опыт, то есть большое количество проданных объектов. Такой человек должен понимать сущность доходности вкладываемого капитала (ROI), чистой операционной прибыли (NOI), а также других важных показателей целесообразности и рентабельности инвестиций в недвижимое имущество.

к оглавлению ↑

Вступайте в местные инвестиционные клубы

Где еще можно почерпнуть массу ценной информации, как не у более опытных коллег? Местные инвестиционные клубы предоставляют вам отличную возможность перенять практический опыт других инвесторов, узнать их мнение, получить советы и рекомендации. Если же в вашем населенном пункте нет такого сообщества, то можно поискать его в интернете (форумы и блоги) или же создать клуб самому.

к оглавлению ↑

Рентабельная доходность

Недвижимость, которая обеспечивает вам более 1% доходности от ваших вложений в месяц, можно считать удачным приобретением. То есть если вы хотите приобрести дом за 100 000 долларов, и он будет приносить вам менее 1000 долларов в месяц, то лучше поискать более целесообразный объект для вложений.

Как видите, чтобы заниматься инвестированием в недвижимость необязательно быть уникальным гением или же доктором экономических наук. Достаточно лишь обладать здравым смыслом, понимать законы рынка и, конечно, иметь намерение развиваться в этой нише в дальнейшем. Успехов!

Автор: Алексей Пивень

Нажимая на кнопку «Оставить комментарий», вы принимаете пользовательское соглашение и подтверждаете, что ознакомлены и согласны с политикой конфиденциальности данного сайта.

8 главных фактов. Стоит ли вкладывать деньги в недвижимость в 2020 году? — pr-flat.ru

Во время экономической неопределенности многие справедливо считают покупку недвижимости одним из надежных способов сохранить капитал и даже его приумножить. Рассказываем о 8 фактах, на которые стоит обратить внимание, если вы решили инвестировать в строящееся жилье в 2020 году.

Стоит ли вкладывать деньги в недвижимость в 2020 году?

Снижение доходности

Одним из способов заработать дополнительный доход является покупка квартиры в новостройке на начальной стадии строительства с последующей перепродажей на стадии сдачи дома в эксплуатацию. При рассмотрении такого варианта следует хорошо изучить текущий рынок: доходность данных вложений по оценкам экспертов существенно снизилась.

Дело в том, что в большинстве своем застройщики уже не предлагают очень низкие цены на квартиры на этапе котлована. Это связано прежде всего с новыми изменениями в законодательстве. С 1 июля 2019 года отрасль перешла на проектное финансирование с использованием эскроу счетов. Теперь девелоперы обязаны строить дома и жилые комплексы на заемные средства, соответственно затраты на проценты по банковскому кредиту включаются в стоимость квадратного метра.

Подбор жилого комплекса для инвестирования лучше осуществлять, обладая информацией о всех предложениях рынка, застройщиках, динамике цен и будущих ожиданий отрасли.

Отметим, что в такой ситуации стоит обратить внимание на эксклюзивные ценовые предложения, к которым относятся квартиры в новостройках Екатеринбурга от подрядчиков. Поставщики материалов и комплектующих нередко получают оплату от застройщиков в виде квадратных метров с определенной скидкой, тем самым на рынке появляются ограниченные предложения с ценами ниже рынка. Если вы заинтересованы в инвестициях с доходностью от 15-20% годовых или же находитесь в поиске жилья по выгодной стоимости, то оставьте заявку на нашем сайте.

Чем раньше, тем рискованнее

Любые инвестиции связаны с риском, чем выше доходность – тем выше риск. Данное правило справедливо и на рынке недвижимости.

Покупка квартиры в новостройке на стартовом этапе выгодна, но при этом более рискованна с точки зрения успешного завершения объекта. Несмотря на поправки к закону о долевке (214-ФЗ), направленные на дополнительную защиту покупателей-дольщиков, для инвестора риском будет считаться также задержка сроков сдачи, приостановка работ, возврат средств при расторжении договора.

Если вы не готовы сильно рисковать – советуем присматриваться в первую очередь к жилым комплексам на стадии проведения коммуникаций, когда завершены все монолитные работы.

Выбор застройщика

При выборе застройщика в чей проект вы намерены вложить средства, учитывайте не только текущее состояние дел компании, но и возможный запас прочности. Активное реформирование законодательства, регулирующего отрасль, а также финансовый кризис 2020 года, в любом случае затронут всех игроков рынка, и, не исключено, что для кого-то это будет критическим моментом.

Общее представление о девелоперах Екатеринбурга и Свердловской области можно получить, изучив официальный рейтинг компаний.

Комфорт-класс надежнее

По мнению экспертов, самым предсказуемым является средний ценовой сегмент рынка недвижимости. Доступное жилье может потерять своих покупателей при снижении их доходов, а бизнес и премиум проекты очень специфичны и продаются ограниченной аудитории.

Выбирайте квартиры в новостройках комфорт-класса, но не забывайте о том, что классификация по типам жилья является условной и может быть в некоторой степени искажена в маркетинговых целях. О том, каким критериям должен соответствовать проект, что бы относится к тому или иному классу мы рассказывали здесь.

Сдача квартиры в аренду

Еще один вариант получения дохода от недвижимости – это сдача квартиры в аренду. Минусом такой инвестиции является долгая окупаемость. Таким образом, данный подход скорее поможет сохранить капитал, нежели приумножить его.

Отметим, что средний срок окупаемости в текущих условиях составляет 15-18 лет. Выбирайте квартиру в развитом районе, недалеко от остановок общественного транспорта и метро, а также учебных учреждений – с учетом этих параметров спрос со стороны арендаторов будет всегда.

Коммерческая недвижимость

Несмотря на некоторый спад деловой активности, коммерческая недвижимость считается более привлекательной с точки зрения инвестиций, чем жилье. По подсчетам экспертов, средний срок окупаемости составляет 7-10 лет, но очень многое зависит от выбора помещения.

Идеальным в данном случае является вариант, когда вы уже имеете арендаторов, согласных занять приобретаемые метры на продолжительный срок.

Как без опыта заработать на инвестициях в индустриальную недвижимость

Что нужно знать о рынке индустриальной недвижимости 

Индустриальная недвижимость — это промышленные здания, в которых расположены распределительные центры интернет-магазинов, логистические центры, производства, а также центры обработки данных.

Девелопер PNK group строит складские и производственные объекты, которые арендуют российские и международные компании. Договоры аренды заключаются на долгий срок: компании заезжают в здания со своим оборудованием, своими технологиями, стоимость которых зачастую сопоставима со стоимостью самого здания. Например, на запуск большого распределительного центра интернет-магазина может уйти несколько месяцев, учитывая тот факт, что здание полностью построено и введено в эксплуатацию. Поэтому менять локацию таким компаниям крайне ресурсозатратно.

На рынке недвижимости PNK group с 2004 года. Это единственная российская компания-девелопер, у которой в собственности 4 завода по производству конструктивных элементов зданий. Мощности заводов позволяют строить более 1 миллиона кв. м индустриальной недвижимости в год.

На данный момент в портфолио PNK group 33 индустриальных парка в России, Европе и США. В Московском регионе девелопер развивает одновременно 11 площадок. Введены в эксплуатацию и находятся на разных стадиях строительства объекты общей площадью более 5 миллионов кв. м.

Почему стоит инвестировать в индустриальную недвижимость

Рынок индустриальной недвижимости лучше других пережил самоизоляцию. Например, многие интернет-магазины показали хороший рост бизнеса, и им постоянно нужны новые современные индустриальные здания под распределительные центры. Производства, логистические хабы также продолжали работать, чтобы обеспечить население необходимыми товарами.

Вообще, инвестиции в индустриальную недвижимость считаются консервативными с точки зрения риска. Этот инструмент используют пенсионные фонды на Западе для сохранения и приумножения средств своих клиентов. А они не имеют права вкладываться в рискованные проекты.

В июле 2020 года девелопер PNK group объявил о создании инвестиционного фонда индустриальной недвижимости для частных инвесторов PNK rental.

PNK rental — необычный для российского рынка инструмент. Раньше инвестировать в индустриальную недвижимость и получать рентный доход могли только крупные инвестиционные компании, которые выкупали здания целиком. Но времена меняются, и PNK rental открывает возможности для каждого: инвестировать можно начать с 5000 ₽.

В настоящее время пайплайн фонда насчитывает 14 объектов общей площадью 549 359 кв.м, рыночная стоимость которых составляет 31 050 640 000 ₽.

Важно отметить, что девелопер PNK group будет на постоянной основе оставаться крупнейшим инвестором PNK rental.

Доходность инвесторов складывается из двух факторов: 

1. Арендный поток.

2. Изменение стоимости объектов из-за сделок по продаже или переоценки зданий фонда.

Инвестиции в PNK rental — это:

• Низкий порог входа. 5000 ₽ — такая сумма установлена для того, чтобы каждый мог попробовать новый инструмент и решить для себя, стоит ли ему дальше увеличивать портфель.

• Целевая доходность — 11,5% годовых, что для такого консервативного инструмента очень интересно.

• Рекомендуемый срок инвестиций — 5 лет. Согласно расчётам аналитиков PNK rental, именно за это время инвесторы могут получить максимальную доходность.

• Возможность вносить любые суммы сколь угодно часто, ведь действие PNK rental не ограничено по времени. PNK group строит одновременно сотни тысяч квадратных метров промышленных объектов, а PNK rental имеет преимущественное право на приобретение лучших зданий по цене ниже рынка.

• Комиссия — только за успех. Управляющая компания берет комиссию только в случае, если годовой доход превысит 13%. Иначе её услуги бесплатны для инвестора.

• Две схемы инвестирования: с ежеквартальными выплатами или с реинвестированием полученного дохода. 

Как начать инвестировать в индустриальную недвижимость

Стать инвестором фонда индустриальной недвижимости на основании договора доверительного управления очень просто. На сайте pnkrental.ru нужно пройти простую онлайн-регистрацию. Даже паспортные данные заполнять не придётся, авторизовавшись через портал Госуслуг.

После этого можно перевести средства с банковской карты через форму на сайте или по реквизитам через ваш онлайн-банк или отделение банка. 

На сайте PNK rental размещён удобный калькулятор, на котором можно рассчитать возможный доход в зависимости от суммы и схемы инвестирования (с ежеквартальными выплатами или получением дохода в конце срока, который наступит тогда, когда вы сами решите).

Инвестиции в индустриальную недвижимость подойдут тем, кто хочет не только сохранить свои средства, но и приумножить их. Это такой способ вложений, когда вы инвестируете в работающий бизнес: все здания заняты арендаторами с долгосрочными договорами аренды.

—————————————-

ООО УК «А класс капитал». Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление деятельности по управлению  ценными бумагами №045-14079-001000 от 12.08.2019, выдана Банком России, без ограничения срока действия. Ознакомиться с подробной информацией об условиях управления активами, получить сведения об ООО УК «А класс капитал» Вы можете по адресу: 123112, г. Москва, Пресненская набережная, д. 6, стр. 2, эт. 19, пом. I, комн. 7, тел.: 8 (800) 333-76-49, в сети Интернет по адресам: www.pnkrental.ru, www.aclass.capital. Информация  о возможности инвестирования в индустриальную недвижимость указана в материале исключительно в рамках описания стратегии доверительного управления. Информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, не является гарантией или обещанием эффективности деятельности, доходности вложений в будущем.

Инвестиции в жилье — какой доход может принести жилая недвижимость

Как объект инвестиции жилая недвижимость всегда была в поле зрения инвесторов. Объясняется это довольно просто — в любой политической или экономической ситуации людям будет необходимо жилье, ведь это одна из наших главных жизненных потребностей, после воды и еды.

При чем рынок жилой недвижимости очень динамичен: кто-то покупает, кто-то продает — этот поток нескончаем, так как все мы стремимся к лучшему и хотим жить с комфортом. Как инструмент инвестиций, жилье имеет некоторые специфические нюансы, в этой статье я о них и расскажу.

Жилая недвижимость

Жилье всегда считалось рентабельным и выгодным объектом для инвестиций. Еще в далекие советские времена в умах общественности укоренилась мысль, что такое капиталовложение — это надежно и прибыльно. Такая же позиция в массах сохранилась и до наших дней, но вот реалии жизни изменились кардинально, что не могло не повлечь за собой изменений и в этой уверованной всеми догме. Да, жилье, как и прежде, в цене, такая покупка надежно сохранит ваши деньги, но! Нельзя купить квартиру где попало и ждать от нее супер-профита. Настали времена, когда необходимо тщательно подойти к инвестиции в недвижимость, ведь от этого зависит ее ликвидность — купите дом в глухой деревне и потом попробуйте его продать. Скорее всего это будет нереально, а если и удастся, то профит вам светит через несколько десятков лет.

Из вышеописанного следует, что грамотное приобретение вам удастся быстро реализовать, и цена на него будет выгодной. Так как дом или квартира — это дорогостоящий товар, то необходимо учитывать все детали: вид из окна, расположение инфраструктуры, транспортную развязку, склочность соседей… Из-за дороговизны жилья, оно приобретается зачастую раз и навсегда — мало кто может позволить себе менять дома, как перчатки (а в нашей стране и вовсе, далеко не все могут себе позволить собственное жилье), поэтому к покупке подходят со всей тщательностью, и даже малейшая неприятность может оттолкнуть покупателя от желания сделать приобретение.

Жилая недвижимость — выгодный инвестиционный инструмент только при грамотном инвестировании. Если к вложению средств не подойти тщательно, то это может отразиться на вашем доходе.

В целом же жилье является одной из наиболее доступных для частных инвесторов категорий недвижимости — если зарубежная или коммерческая недвижимость потребуют относительно солидных сумм, то купить квартиру или дом для инвестора с небольшим капиталом не составит труда. Есть и другая особенность жилой недвижимости — вернуть средства и получить прибыль с нее можно не только путем продажи, могут быть и инвестиции в жилую недвижимость с последующей сдачей ее в аренду. Как показывает практика, при сдаче в аренду недвижимость этого типа окупает себя в течение нескольких лет и дальше инвестор получает чистый профит, (причем он может быть неограниченно во времени), а жилье все так же останется во владении вкладчика. Но в том случае, когда вернуть деньги необходимо как можно быстрее, вариант сдачи будет неуместен. Тем не менее и спекулятивный и долгосрочный подход в инвестировании в недвижимость присутствуют и оба имеют свои преимущества и недостатки.

Инвестиции в жилую недвижимость в России не теряют своей популярности, в большей степени из-за того, что каждый человек с деньгами может купить-продать и почувствовать себя настоящим инвестором. Доступность этого вида инвестиций и определяет по большей части ее спрос. Но то, что видят и думают простые смертные, часто очень кардинально отличается от точки зрения опытного инвестора. Рынок жилой недвижимости динамичен и имеет свои особенности, которые также переменчивы.

Давайте попробуем развенчать основные мифы по поводу инвестиций в жилье:

• Миф первый: Жилье всегда будет дорожать. На практике это вовсе не так, цена на дом или квартиру будет расти только в том случае, если он расположена в бурно развивающемся городе, который через несколько лет имеет перспективу разрастись в мегаполис. Если купить наобум квартиру и ждать ее подорожания, то можно дождаться, как она солидно упадет в цене, ведь цены на те или иные объекты зависят от многих факторов, которые спрогнозировать, если вы не эксперт, крайне трудно.
• Миф второй: В дорогое, элитное жилье инвестировать выгоднее. Как показывает практика, наиболее ликвидным является жилье эконом-класса — бюджетные квартиры или дома, тогда как пентхаусы и особняки реализовать труднее и за время «простоя» такое жилье может изрядно упасть в цене.
• Миф третий: Отбить средства на аренде купленной недвижимости проще, если она расположена в крупном городе, столице. В корне не верная мысль. Да, за аренду идентичных квартир в Москве и Новосибирске, большую прибыль можно получить в столице, но здесь на покупку вы потратите больше средств, так как стоимость жилья сильно завышена. Если говорить языком цифр, то московская квартира будет приносить порядка 6% в год, тогда как недвижимость в провинции – 10% от суммы капиталовложения.

Как видите, с точки зрения инвестора, а не обывателя, инвестиции в жилую недвижимость имеют совершенно другие особенности, которые необходимо знать, чтобы вкладывать средства успешно.

Анализ рынка жилой недвижимости

Рынок жилой недвижимости довольно скромен, так как имеет не так много различных форм, но и в нем есть где разгуляться. В зависимости от конечных целей инвестиций и того, какой денежной суммой вы располагаете можно выбрать следующие варианты жилья для капиталовложения.

Дом

Многие предпочитают тесным квартирам обитание в частном секторе, поэтому дома пользуются ощутимой популярностью. Конечно же, инвесторы обращают внимание на этот вид недвижимости, но наибольший интерес с их стороны представляет относительно дорогое, а порой и элитное жилье.

Квартира

Квартира — наиболее ликвидный вариант, она идеально подходит и для сдачи, и для перепродажи. К тому же, именно квартиры пользуются наибольшим спросом среди потребителей. Но чтобы квартиру удалось быстро и выгодно реализовать, необходимо учитывать самые мельчайшие нюансы при ее покупке:

• Расположение — поблизости должны быть все необходимые в повседневности объекты — школа, детский сад, супермаркет; в тоже время не должно быть — стройки, под окнами не должны шествовать троллейбусы, или железнодорожные поезда.
• Район — в спальном квартиры покупают чаще, чем в промышленных секторах, где рядом дымятся заводы или проходит оживленная автомагистраль.
• Состояние — жилье, требующее ремонта продать значительно труднее, чем квартиру «под ключ».
• Удобства планировки и т.д.

Комната

Такой себе эконом вариант для мелких инвесторов — если на приобретение целой квартиры или дома не хватает средств, то можно прикупить комнату (например, в общежитии или коммунальной квартире) и реализовать ее с выгодой (а можно просто сдавать в аренду). К слову сказать, такое бюджетное жилье интересует потребителя довольно часто, ведь позволить себе полноценные апартаменты многие не в силах.

Зачастую сдачей комнаты в аренду занимаются не типичные инвесторы, а простые среднестатистические граждане или пенсионеры, которые умудряются таким образом зарабатывать на той квартире, в которой сами же и проживают.

Загородная недвижимость

Пресытившись суматошной городской жизнью, многие стремятся приобрести жилью загородом, причем как для постоянного места жительства, так и для временного посещения по выходным и праздникам. Загородная недвижимость — это довольно обширный подвид жилья, который включает различные его формы, отличающиеся по цене и удобствам. Кто-то желает приобрети небольшую дачу, а кому-то нужна вилла на свежем воздухе – инвесторы умудряются зарабатывать и на первых, и на вторых.

Классификация жилой недвижимости

Если вы решили избрать недвижимость для вложения своих средств, то должны знать основную ее классификацию, которая и предопределяет ценовой диапазон для каждого объекта. Существует много вариантов подобной градации, все они имеют право на жизнь, так как не регулируются законодательно и существуют просто для удобства потребителей жилья и его реализаторов.

• Эконом — наиболее дешевый вариант. Новостройки этой категории строятся из дешевых материалов, возводятся быстро по принципу каркасных домов. Единственный плюс — низкая цена, а в остальном же все довольно прозаично: плохая тепло- и звукоизоляция, перепланировку сделать крайне трудно, дом расположен на окраине. При этом всем, срок эксплуатации составляет не более 5 лет.
• Комфорт — наиболее распространенный тип новостроек. По сравнению с предыдущей разновидностью, категория «Комфорт» имеет неплохие условия проживания, хорошую инфраструктуру, придомовую территорию. Чаще всего такие новостройки располагаются в спальных районах мегаполисов.
• Бизнес — к этой категории новостроек относят большинство современных небоскребов, так как сооружаются они из монолитных бетонных блоков. Каждая постройка бизнес-класса особенна и индивидуальна, условия проживания комфортны, имеется отличная инфраструктура, парковка, благоустроенная придомовая территория.
• Элит — наиболее дорогая недвижимость, построенная из кирпича, что значительно затягивает сам процесс стройки, но облагораживает помещение. Дом имеет не только все надлежащие условия на высшем уровне, но и изысканное оформление — за это зачастую берутся именитые архитекторы. Элитное жилье возводится из дорогостоящих материалов, поэтому имеет значительно больший срок эксплуатации, а кроме этого располагается в хороших районах. Понятно дело, что элитные новостройки не соседствуют с метро — если для кого-то это было бы преимуществом, то уж точно не для жителей таких роскошных апартаментов.

Инвестиции в жилье

Инвестиции в недвижимость всегда были и будут выгодным способом заработка на вложениях. Многие инвесторы обращают внимание именно на жилую недвижимость по той причине, что это доступно, выгодно и не требует каких-либо специфических знаний – достаточно просто уметь находить достойные варианты и с выгодой их реализовывать.

Жилая недвижимость никогда не потеряет своей востребованности – независимо от того, какая в мире экономическая ситуация, человечеству всегда необходимо будет жилье, поэтому у инвесторов, вкладывающих в эту сферу всегда будет возможность хорошо заработать. Инвестировать в жилую недвижимость или нет – решать только вам. В этой статье я рассказала о преимуществах такого капиталовложения и недостатках, думаю, никто не сможет отрицать, что как инструмент инвестиций жилая недвижимость не только имеет право на жизнь, но и является прибыльным объектом вложений. Оставайтесь с блогом GQ и вы узнаете много нового и интересного о том, как заставить ваши деньги работать.

Автор Ganesa K.
Профессиональный инвестор с опытом работы 5 лет с разными финансовыми инструментами, ведет свой блог и консультирует вкладчиков. Собственные эффективные методики и информационное сопровождение инвестиций.

25 лучших стран для инвестиции в недвижимость.

Инвестиции в недвижимость

Мы подготовили для вас ориентировочный рейтинг из стран с лучшими условиями для владения инвестиционной недвижимостью. Список основывается на показателях стоимости аренды, доходности аренды и подоходного налога с аренды. Кроме того, здесь учитываются сторонние факторы (геополитические, культурные, социальные и т.п.)

 

25 место – Турция

Доходность аренды: 3,62%
Налоговая ставка: 21,94%
Стоимость аренды: $1,128

Турция оказалась на последней позиции нашего рейтинга, потому что имеет низкую доходность аренды, а налоговая ставка в республике выше, чем в 80% исследованных стран.

 

24 место – Латвия

Доходность аренды: 3,8%
Налоговая ставка: 17,25%
Стоимость аренды: $1,074

С доходностью аренды в 3,8% и налоговой ставкой 17,25% Латвия, очевидно, станет не лучшим вариантом для вашего первого вложения, если вы, конечно, не имеет в стране связи.

 

23 место – Португалия

Доходность аренды: 5,45%
Налоговая ставка: 26,44%
Стоимость аренды: $1,939

Португалия хороша по двум показателям – арендной плате и доходности, однако очень высокая налоговая ставка не позволяет ей забраться в верхнюю двадцатку этого списка. У Португалии самые высокие налоги на аренду из стран, которые мы вам представляем. Фактически, португальцы вынуждены платить даже больше налогов, чем американцы. Инвестиции в недвижимость в этой стране, не самый лучший вариант из представленных.

 

22 место – Мальта

Доходность аренды: 4,35%
Налоговая ставка: 23,33%
Стоимость аренды: $2,229

На Мальте высокие цены на аренду жилья, а доходность – лучше, чем у 65% представленных в исследовании стран. Но налоги очень высоки, а цены на недвижимость в регионе постоянно растут, поэтому без обширного опыта в данной сфере лучше выбирать более удобные и надёжные варианты.

 

21 место —  Колумбия

Доходность аренды: 6,51%
Налоговая ставка: 24,75%
Стоимость аренды: $1,548

Относительно большая доходность в размере 6,51% является хорошей компенсацией за высокую налоговую ставку (третий показатель среди стран, упомянутых в этой статье). За счёт этого продукты и другие товары или услуги становятся более доступными в сравнении с покупательской способностью.

 

20 место – Аргентина

Доходность аренды: 4,48%
Налоговая ставка: 14,7%
Стоимость аренды: $1,490

Двадцатку самых приятных для инвестиций в недвижимость государств открывает Аргентина. Она отличается одной из самых дружелюбных налоговых систем для такого рода деятельности – всего 14,7%. Вкупе с 4,48% доходности это делает южноамериканскую республику довольно хорошим выбором.

 

19 место – ЮАР

Доходность аренды: 3,88%
Налоговая ставка: 12,8%
Стоимость аренды: $1,636

Несмотря на довольно скромный показатель доходности и высокий налог, Южная Африка имеет достаточно крупный размер арендной платы, чтобы стать хорошим вариантом для вложения денег в недвижимость. За счёт небольшой стоимости жизни она гораздо лучше подходит для тех, кто хочет к пенсии поменять место жительства.

 

18 место – Марокко

Доходность аренды: 5,52%
Налоговая ставка: 10,7%
Стоимость аренды: $854

По законам королевства Марокко иностранцам запрещено покупать землю для сельскохозяйственной деятельности, но приобретать инвестиционную недвижимость можно. Здесь и доходность довольно хорошая, и эффективная налоговая ставка низкая, но средний показатель стоимости аренды – один из самых низких среди стран нашего рейтинга. В целом, Марокко – перспективный вариант для тех, кто умеет ждать.

 

17 место – Канада

Доходность аренды: 3,98%
Налоговая ставка: 25%
Стоимость аренды: $3,740

Канада входит в пятёрку стран с самой низкой доходностью аренды и находится на втором месте по величине подоходного налога, однако здесь можно найти по-настоящему дешёвую недвижимость, не требующую большой работы по благоустройству. Кроме того, $3,740 месячного дохода всё-таки позволяют поместить страну в середину рейтинга, а не в конец.

 

16 место – Испания

Доходность аренды: 4,7%
Налоговая ставка: 19%
Стоимость аренды: $2,531

На первый взгляд, инвесторов должны отталкивать высокая налоговая ставка и относительно низкая прибыль аренды недвижимости. Однако Испании – это хороший вариант для владения, учитывая высокую покупательскую способность и открытость страны к эмигрантам. А ещё в этом королевстве один из самых высоких показателей стоимости аренды.

Подобрать и купить недвижимость в Испании вы можете на сайте международного портала недвижимости JustReal.ru. Портал оказывает комплексную профессиональную помощь в приобретении недвижимости за рубежом. Каталог недвижимости в Испании насчитывает несколько тысяч вариантов.

 

15 место – Греция

Доходность аренды: 4,17%
Налоговая ставка: 7,5%
Стоимость аренды: $1,460

Несмотря на то, что Греция находится на седьмом месте по доходности аренды, она предлагает эффективную налоговую ставку ниже, чем у большинства стран в этом списке, поэтому её определённо можно рассматривать в качестве варианта для прироста ваших вложений.

 

14 место – Венгрия

Доходность аренды: 5,24%
Налоговая ставка: 13,5%
Стоимость аренды: $1,621

Венгрия имеет развитую индустрию недвижимости и привлекательный показатель доходности, поэтому, как и начинающим, так и опытным инвесторам стоит обратить внимание на её потенциал. Кроме того, Венгрия входит в десятку стран с наиболее лояльной налоговой политикой.

 

13 место – Болгария

Доходность аренды: 6,24%
Налоговая ставка: 10%
Стоимость аренды: $997

Несмотря на то, что цена аренды в Болгарии еле-еле не дотягивает до тысячи долларов в месяц, в сравнении с другими странами, она имеет очень хорошую доходность аренды и довольно лояльно облагает арендодателей налогами. Инвестиционный потенциал болгарской недвижимости также увеличивают 6,24% доходности и развитая туристическая инфраструктура.

 

12 место – Хорватия

Доходность аренды: 5,43%
Налоговая ставка: 8,4%
Стоимость аренды: $1,320

Хорватия – это одна из стран с самыми приятными правилами налогообложения в мире, поэтому цифра в $1,320 дохода от аренды довольно внушительна. Эту республику можно смело относить к категории крепких середнячков, подходящих для «свежих» и матёрых инвесторов.

 

11 место – Германия

Доходность аренды: 3,99%
Налоговая ставка: 2,71%
Стоимость аренды: $1,769

Германия – это просто налоговый рай для инвестора. Кроме того, здесь относительно высокая покупательская способность и низкая стоимость жизни. В этом кроется причина популярности страны среди эмигрантов и инвесторов в недвижимость. Всего 2,71% налогов доходность даже в 3,99% делают очень хорошим вариантом для вложения.

 

10 место – Кипр

Доходность аренды: 5,12%
Налоговая ставка: 0%
Стоимость аренды: $966

Десятку стран с самыми благоприятными условиями открывает Кипр. Помните, что мы написали про налоги в Германии? Забудьте. Здесь их вообще нет, пока вы не заработаете свои первые $23,399. Благодаря этому даже низкая арендная плата не делает страну менее привлекательной – ведь 5,12% доходности остаются с вами.

 

9 место – Франция

Доходность аренды: 2,79%
Налоговая ставка: 10%
Стоимость аренды: $4,379

Во Франции самая высокая арендная плата среди стран, которые упоминаются в этом рейтинге. Благодаря этому она находится на девятом месте, несмотря на жалкие 2,79% доходности. Тем более, что эффективная налоговая ставка здесь ниже, чем в таких европейских странах, как Ирландия и Испания.

 

8 место – Ирландия

Доходность аренды: 6,64%
Налоговая ставка: 10,05%
Стоимость аренды: $2,077

Высокая арендная плата и хорошая доходность делают Ирландию хорошим выбором для инвестиции в недвижимость, даже если у вас нет большого опыта в этой сфере. Ещё здесь довольно лояльная система налогообложения. Однако не стоит забывать об осторожности ввиду повышения цен на недвижимость.

 

7 место – Таиланд

Доходность аренды: 5,13%
Налоговая ставка: 2,73%
Стоимость аренды: $2,029

Несмотря на средний показатель доходности (5,13%) Таиланд остаётся одной из лучших стран, если вы ищете возможности инвестиции в недвижимость. 5,13% — это средний показатель. В «рыбных» местах вроде центра Бангкока он будет достигать 8%. Прибавляем к этому очень низкую ставку налогообложения и неплохую цену арендной платы, и получаем хороший вариант с развитой туристической инфраструктурой.

 

6 место – Барбадос

Доходность аренды: 5,48%
Налоговая ставка: 7,5%
Стоимость аренды: $2,501

Барбадос попадает в шестерку стран этого списка с лучшей арендной платой, а также предлагает инвесторам приятные условия налогообложения. Это компенсирует скромный показатель доходности, и даёт региону хороший потенциал. Главное, не забыть получить разрешение на покупку инвестиционной недвижимости от Центрального банка страны.

 

5 место – Индонезия

Доходность аренды: 8,61%
Налоговая ставка: 20%
Стоимость аренды: $2,486

В Индонезии один из самых высоких показателей доходности аренды, но в то же время и высокий подоходный налог. Тем не менее арендная плата относительно высока, и эта страна входит в ТОП-5 лучших вариантов для инвестиции в недвижимость.

 

4 место – Панама

Доходность аренды: 5,75%
Налоговая ставка: 2,08%
Стоимость аренды: $2,075

Панама сочетаем в себе неплохую стоимость аренды, приличный процент доходности, а также очень выгодную ставку подоходного налога. Поэтому она входит в число лучших вариантов для инвестиционной недвижимости. Здесь хорошо защищают права собственности иностранцев и действует поощрительная программа для них.

 

3 место – Коста-Рика

Доходность аренды: 7,48%
Налоговая ставка: 5,16%
Стоимость аренды: $1,450

Несмотря на то, что в Коста-Рике относительно невысокие цены на аренду, она имеет достаточно высокий показатель доходности. Налоговая ставка также очень низкая – и является одной из лучших среди остальных стран привлекательных для инвестиций в недвижимость.

 

2 место – Объединённые Арабские Эмираты

Доходность аренды: 5,19%
Налоговая ставка: 5%
Стоимость аренды: $3,070

В ОАЭ крайне много возможностей для любого бизнеса, связанного с недвижимостью. Это обусловлено не только низкой налоговой ставкой и высокой арендной платой, но и хорошей цифрой доходности. И, конечно, в Эмиратах очень хорошая покупательская способность.

 

1 место – Филиппины

Доходность аренды: 6,13%
Налоговая ставка: 4,06%
Стоимость аренды: $2,422

При низкой стоимости жизни на Филиппинах и впечатляющей доходности в 6,13% страна является очень и очень привлекательным вариантом даже для инвесторов без опыта. Здесь очень дружелюбная система налогообложения и хороший размер арендной платы. Потенциал инвестиций усиливается экономической и туристической привлекательностью региона.

---

Читайте: 5 инвестиционных правил для построения долгосрочного богатства

---

Источник

Инвестиции в коммерческую недвижимость для чайников Шпаргалка

Думаете о том, чтобы стать инвестором в коммерческую недвижимость? Коммерческая недвижимость — это много вещей, поэтому знание некоторых распространенных заблуждений о ней может помочь вам избежать путаницы. Помните, что крупные коммерческие сделки должны быть проверены, прежде чем вы сделаете последний шаг к покупке, поэтому изучите некоторые безотказные меры для защиты ваших инвестиций от рисков и поймите, как проявлять должную осмотрительность для выявления скрытых проблем.

Способы снижения рисков при инвестициях в коммерческую недвижимость

Является ли коммерческая недвижимость рискованной? Вы держите пари, но риск — это аспект ведения бизнеса, любого бизнеса.Вы не можете этого избежать. Но вот и хорошие новости: рисками можно управлять с высокой степенью уверенности. Быть успешным в коммерческой недвижимости почти всегда означает идти на просчитанный риск.

Вы могли подумать, что защита от рисков невозможна, но вы были бы удивлены тем, что небольшое знание может сделать с вашим инвестиционным портфелем.

• Проведите надлежащую проверку. Комплексная проверка — это процесс, который вы выполняете при проверке финансовых документов собственности, проведении физического осмотра и проверке юридических элементов собственности, таких как право собственности.Девяносто процентов всех сделок прекращаются во время должной осмотрительности. Так что, если вы не выполните работу досконально, последствия могут дорого обойтись. Вы можете в конечном итоге купить недвижимость, которая является денежной ямой. Однако, если все сделано правильно, должная осмотрительность действительно может помочь вам сделать вашу сладкую сделку еще приятнее.

• Не переплачивайте. Переплата — обычное дело среди новых инвесторов. Не становитесь инвестором в сделке, где агент устанавливает рекордную цену на продажу недвижимости! Если вы покупаете апартаменты, убедитесь, что вы знаете, какую цену вы платите за единицу.Если вы покупаете торговый центр, убедитесь, что вы знаете, сколько вы платите за квадратный фут. В обоих случаях посмотрите, как оценивается ваша собственность в результате недавнего закрытия рынка. Если вы заплатите слишком много, денежный поток будет заблокирован на долгое время.

• Иметь экспертные знания рынка. Знание своего рынка как свои пять пальцев — залог успеха. Прежде чем заключить сделку, убедитесь, что знаете следующее:

  • Насколько конкурентоспособна ваша аренда по сравнению с другой подобной местной недвижимостью

  • Когда и если будет «медленный сезон» для аренды, чтобы вы могли планировать заранее

  • Есть ли в вашем городе контроль за арендной платой, который помешал бы вам повысить арендную плату, как вы думали

  Также неплохо узнать статистику преступности на рассматриваемой собственности, позвонив в местное отделение полиции.

• Держите свои цели свободно. Вы должны всегда придерживаться гибкой стратегии выхода из инвестиций. Фактически, в любой момент вы должны иметь несколько готовых стратегий выхода. Условия на рынке меняются. Ваши личные обстоятельства также могут быстро измениться. Так что не зацикливайтесь на выполнении только одной стратегии выхода, потому что она может больше не применяться.

• Знайте, где вы находитесь в цикле недвижимости. В любом цикле недвижимости есть четыре части: расширение, сокращение, спад и восстановление.Каждая часть цикла требует, чтобы вы уделяли пристальное внимание своим инвестиционным решениям. Понимание циклов недвижимости поможет вам предпринять правильные действия в оптимальное время. Нет ничего лучше, чем рассчитывать рынок на профессиональном уровне.

Мифы и вопросы об инвестировании в коммерческую недвижимость

Как и любой сложный бизнес, инвестирование в коммерческую недвижимость имеет свою долю мифов и вопросов. Знание этой информации открывает некоторые ценные истины, которые спасут вас от ловушек заблуждения.

Ниже приведены некоторые довольно распространенные заблуждения об инвестировании в коммерческую недвижимость:

• Вы должны начать с жилой недвижимости, чтобы попасть в коммерческую недвижимость. Нет правила, рифмы или причины, по которой вы должны сначала инвестировать в жилую недвижимость, чтобы совершить прыжок в коммерческую недвижимость. Эти поля — это два разных животных, два разных языка и два разных потребителя. Это все равно, что сравнивать яблоки с апельсинами.

• Только богатые нужны. Как вы, наверное, догадались, этот миф — всего лишь миф. Это неправда, что нужно быть богатым, чтобы заниматься инвестированием в коммерческую недвижимость. Здесь вы можете проявить творческий подход к финансированию, как и при инвестировании в дома.

• Эта игра предназначена только для опытных игроков. В коммерческой недвижимости не имеет значения, с чего вы начинаете, и неважно, хотите ли вы посвятить этому лишь часть своего времени.Работа на полную ставку или одиночество также не имеет значения.

• Инвестирование в коммерческую недвижимость более рискованно. По сравнению с чем? Если вы сравните это с акциями, имеете ли вы контроль над компаниями, в которых вы владеете, в таких областях, как доходы, расходы, долг, управление и страхование? Возможно нет. Тем не менее, при инвестировании в коммерческую недвижимость у вас есть эти пять средств контроля. Если вы сравните это с инвестированием в жилую недвижимость, что произойдет, если вы сдадите в аренду свой частный дом, а арендатор съедет? Каков тогда ваш ежемесячный доход? Ответ: нада.С другой стороны, если вы владеете 24-квартирным многоквартирным домом, и один арендатор съезжает, каков ваш ежемесячный доход? Ответ: 23 арендатора платят арендную плату! Что более рискованно?

• Коммерческая недвижимость — это слишком сложно для простых людей. Опять же, это неправда. Помните, когда у вас появился новый смартфон? Вы понятия не имели, как им пользоваться. Он казался слишком сложным, и на нем было слишком много кнопок. Но для начала было руководство. После этого, благодаря повторению и практике, то, что казалось головоломкой, теперь полностью понятно и правильно используется.Знакомство с инвестированием в коммерческую недвижимость — та же концепция. Вам нужно освоить немало вещей, но это не ракетостроение.

Недвижимость, как и вся остальная жизнь, имеет риски. Если бы этого не произошло, это, вероятно, было бы не так весело. И это наверняка не окупится с такой невероятно высокой доходностью.

Комплексная проверка коммерческой недвижимости

Комплексная проверка — это процесс «домашней работы» с недвижимостью, которую вы собираетесь купить в качестве инвестиции.Это процесс проверки, перепроверки и подтверждения любой важной информации, которая использовалась для определения того, является ли недвижимость хорошей, средней или плохой сделкой.

Due Diligence можно разделить на три основные специализированные части: физическую, финансовую и юридическую.

Физический осмотр

Для физической части комплексной проверки, когда вы фактически ходите и осматриваете собственность снаружи и внутри, вам следует нанять профессиональную инспекционную компанию. Мы считаем, что физическая составляющая является наиболее важной из трех, потому что такие ошибки являются наиболее дорогостоящими для исправления и наносят наибольший ущерб долгосрочной стоимости собственности.

Лучший способ найти специалиста по проверке собственности — это направление от лица или компании, которые имеют опыт проведения этой части комплексной проверки. . Вы также можете попросить направление у местного брокера по коммерческой недвижимости. Если вам не повезло, попробуйте ввести ключевое слово «проверка коммерческой недвижимости» в свою любимую поисковую систему. Несколько сайтов обязательно появятся.

Финансовое расследование

Когда дело доходит до финансовой части комплексной проверки, наймите бухгалтера, имеющего опыт инвестирования в недвижимость.Не все бухгалтеры одинаковы. Квалифицируйте своего бухгалтера, подтвердив, что он или она имеет опыт ведения бухгалтерского учета коммерческой недвижимости, а не только опыт ведения бухгалтерского учета по месту жительства одной семьи или общий опыт ведения бизнеса. В некоторых случаях рассматриваемые вами вложения могут оказаться одними из самых крупных. Вы бы поверили совету бухгалтера с небольшим опытом в одном из ваших крупнейших финансовых начинаний? Безусловно, лучший способ найти квалифицированного бухгалтера — это направление. Позвоните одному из своих приятелей по инвестициям и узнайте, кого они используют.И снова убедитесь, что у реферала есть опыт ведения бухгалтерского учета коммерческой недвижимости.

Вот совет, на который стоит обратить внимание: не верьте никакой финансовой информации, бухгалтерским книгам и записям, предоставленным вам продавцом. Перепроверьте все. Выверните вещи наизнанку и держите каждый финансовый отчет на свету для доказательства. Мы рекомендуем вам серьезно заняться финансовым аспектом комплексной проверки. Проверьте каждый доллар дохода, который, как сообщается, поступает, и каждый доллар, который, как сообщается, потрачен на недвижимость, просматривая фактические платежные квитанции.

Юридические вопросы

Юридическая сторона должной осмотрительности чаще всего выполняется юристом при поддержке авторитетной юридической / условной компании. Эти люди смотрят на следующие вещи:

• Недостатки титула и освидетельствования

• Любые потенциальные экологические проблемы

• Надлежащее и ненадлежащее специальное использование и посягательства, влияющие на собственность

Это все потенциальные убийцы сделок.

Обязательно тщательно проверяйте и проверяйте договоры аренды. В конце концов, когда вы покупаете коммерческую недвижимость, вы, по сути, покупаете ее в аренду, и недвижимость предоставляется бесплатно. Контракты, налагаемые на собственность, такие как трудовые договоры, контракты на обслуживание и гарантии, — все это необходимо прочесывать зубчатой ​​расческой.

Не все поверенные равны. Адвокаты специализируются в области права. Пожалуйста, не приглашайте адвоката по семейным делам представлять вас при покупке крупного торгового центра.Это как если бы врач-педиатр провел осмотр глаз. Вместо этого наймите поверенного по недвижимости. Поверенный по недвижимости, которого вы нанимаете, не обязательно должен быть местным, но должен знать законы штата, в котором находится недвижимость.

Что касается выбора титульной компании / эскроу-компании, это немного проще, чем выбор поверенного. Титульные и эскроу-компании по закону являются нейтральными сторонами; они не могут отдать предпочтение ни покупателю, ни продавцу (ни агенту по недвижимости). Если вы введете ключевые слова «коммерческие титульные компании» в свою любимую поисковую систему, вы получите

Финансирование инвестиций в недвижимость для чайников

% PDF-1.4 % 1 0 obj > поток application / pdf

Финансирование и инвестирование в недвижимость

Финансирование инвестиций в недвижимость для чайников

Финансирование и инвестирование в недвижимость

Ральф Р. Робертс

3-Heights (TM) PDF Optimization Shell 4.8.25.2 (http: // www. pdf-tools.com) Финансирование недвижимости, инвестиций, для чайников, PDF, электронная книга 2009-03-13T15: 38: 10-07: 002017-12-07T04: 38: 01-08: 00Adobe InDesign CS3 (5.0.3) конечный поток endobj 2 0 obj > / Шрифт >>> / CropBox [175.5 279 616,5 945] / StructParents 290 / Родительский 7 0 R / Повернуть 360 / MediaBox [121,5 225 670,5 999] / TrimBox [175,5 279 616,5 945] >> endobj 3 0 obj > поток xTMk1Wf ֖ = (! lBa!% = 0d-m? ϔ2 ‘+ \\ 6 נ z &; $ I} R_x7F5ˠ? igVv ߙ߃ ڪ W&M hck [uSz \’ 2 «GFCk_7

Инвестиции в недвижимость для чайников

если вы новичок в инвестировании в недвижимость, вы, возможно, уже имели какое-то отношение к инвестированию на фондовом рынке. И так же, как инвесторы фондового рынка могут зарабатывать деньги в таких компаниях, как Facebook или Amazon, когда они дорожают, так и инвесторы в недвижимость могут зарабатывать деньги на собственности когда он ценится в цене.

Еще один способ заработка, инвестируя в недвижимость, — это денежный поток, полученный от платежей арендаторам. Эти выплаты похожи на дивиденды, которые компании распределяют, когда вы владеете акциями.

За исключением случаев, когда вы владеете собственностью, вам обычно платят ежемесячно, а не ежеквартально, если вы владеете акциями компаний, торгуемых на фондовых биржах.

И хотя в прошлом вам, вероятно, приходилось бы засучивать рукава и делать тяжелую работу самостоятельно, когда дело доходило до покупки недвижимости и зарабатывания на ней денег, в наши дни вы даже можете купить недвижимость в Интернете, просто щелкнув мышью. вашей мыши!

Инвестиции в недвижимость для чайников

В этой статье мы делимся советами по инвестированию в недвижимость, которые помогут вам начать работу.Если вы хотите узнать больше, возьмите копию одной из лучших книг по инвестированию в недвижимость:

Инвестиции в недвижимость для чайников:

Другие замечательные книги по инвестициям в недвижимость включают:

Инвестиции в недвижимость для начинающих

Инвестирование в сфере недвижимости может быть прибыльным во всех смыслах. Когда недвижимость дорожает, а арендаторы платят арендную плату вовремя и регулярно, пассивное зарабатывание денег может показаться простым делом.

Когда ваш доход от аренды покрывает ваши обязательства, включая оплату процентов по кредиту, страховку, коммунальные услуги, техническое обслуживание и налоги, вы можете даже получить достаточную прибыль, чтобы позволить себе покупать больше недвижимости.

Но если вы не находитесь в очень удачном и редком положении, когда покупаете недвижимость за наличные, вам необходимо обратить внимание на золотое правило инвестирования в недвижимость:

«Никогда не занимайте больше, чем вы можете себе позволить , чтобы расплатиться, если рынок недвижимости ухудшится »

Хотя кредитное плечо привлекательно для инвесторов в недвижимость, потому что оно делает покупку недвижимости более доступной, это палка о двух концах.

Во время экономических спадов рынки недвижимости могут пострадать из-за снижения цен, что приведет к уменьшению вашей доли владения акциями.

Пример инвестирования в недвижимость

Представьте, что вы купили дом за 500 000 долларов и взяли взаймы 400 000 долларов в банке, ваша доля в капитале составит 100 000 долларов, то есть сумму, которую вы вложили.

Если затем цена вырастет до 600 000 долларов, вы будете сидеть спокойно, потому что сможете продать дом, выплатить банку 400 000 долларов плюс проценты и сохранить остаток в размере почти 200 000 долларов.

Таким образом, вы почти удваиваете свои деньги, даже если цена дома выросла всего на 20%.

С другой стороны, если цена упадет до 400 000 долларов во время спада, вы все равно будете должны банку 400 000 долларов плюс проценты, в то время как вся ваша позиция в капитале будет уничтожена!

Хотя инвестирование в недвижимость имеет большой потенциал роста, оно также имеет серьезный риск ухудшения ситуации, который вы не должны упускать из виду.

Практическое правило инвестирования в недвижимость

Еще одно хорошее практическое правило:

«Убедитесь, что вы можете позволить себе выплачивать проценты даже , если у вас не было арендаторов, платящих арендную плату в течение 2-3 месяцев. ”

Вам также следует учитывать затраты на время от времени поломки тяжелой техники.

Когда вам меньше всего нужны хлопоты, холодильник или стиральная машина могут выйти из строя, так что вам следует держать в запасе кладезь на случай непредвиденных обстоятельств.

Какие еще советы по инвестированию в недвижимость вам следует знать, прежде чем начать продвижение по лестнице недвижимости?

Советы по инвестированию в недвижимость

Когда вы сдаете в аренду собственность, которая принадлежит вам на свое имя, арендаторам, вы можете принять на себя ненужную ответственность.

Арендатор, который упал и повредил голову в результате несчастного случая, например, может решить подать в суд на собственника недвижимости, на вас!

Ошибка даже не обязательно должна лежать на вас, иначе она обойдется вам в копеечку.

Даже если авария произошла из-за собственной неуклюжести арендатора, вас могут обвинить по закону и заставить защищаться.

Судебные издержки могут возрасти, даже если вы на 100% невиновны. Но хотя оплата судебных издержек обходится дорого, проигрыш судебного процесса и оплата из кармана могут оказаться финансово разрушительными.

Итак, что вы можете сделать, чтобы ограничить этот личный финансовый риск?

Покупка недвижимости с использованием юридического лица

Чтобы ограничить свой собственный финансовый риск, подумайте о покупке инвестиций в недвижимость через юридических лиц, таких как корпорация с ограниченной ответственностью или товарищество с ограниченной ответственностью.

Если вы не уверены, что делать дальше, поговорите с адвокатом или обратитесь за юридической помощью.

Инвестируйте в недвижимость с помощью IRA

Вы также можете спросить своего налогового консультанта, можно ли инвестировать с пенсионного счета, например IRA, чтобы ваши инвестиции росли без учета налогов.

Если вы думаете, что IRA может быть хорошим вариантом, вам необходимо убедиться, что приобретаемая вами недвижимость является коммерческой собственностью.

Вы не можете использовать IRA для покупки личного жилья, собственности, которой вы уже владеете, второго дома или непостоянной аренды. Вместо этого это должна быть покупка новой собственности, которая идет непосредственно в ваш ИРА.

Принцип работы заключается в том, что вы открываете депозитный счет IRA, переводите деньги с существующего счета IRA на новый счет, а затем покупаете недвижимость под именем учетной записи IRA.

Хотя с администрированием это немного хлопотно, лучшая надежда заключается в том, что ваша прибыль растет без уплаты налогов или отложенных налогов.

Одна большая проблема, связанная с использованием IRA для инвестирования в недвижимость, заключается в том, что вам запрещено брать взаймы для покупки недвижимости. Банки не предлагают традиционную ипотеку, поэтому вам нужно будет приобретать арендуемую недвижимость за наличные.

---

➤ Бесплатное руководство: 5 способов автоматизировать выход на пенсию

---

Как попасть в
инвестирование в недвижимость

В старые времена у вас не было иного выбора, кроме как закатать рукава, если вы хотели заняться инвестированием в недвижимость.

Вам предстояло найти недвижимость, получить ссуду в банке, отремонтировать арендуемую собственность и найти арендатора.

И вы, как правило, были ограничены возможностями инвестирования в жилую недвижимость, если только вы не были аккредитованным инвестором или частным клиентом в банке и не имели доступа к сделкам по инвестициям в коммерческую недвижимость.

Но в наши дни у вас есть гораздо больше возможностей инвестировать как в жилую, так и в коммерческую недвижимость.

Roofstock — компания, которая позволяет покупателям приобретать недвижимость на 100% через Интернет.

ROOFSTOCK SPOTLIGHT
Рейтинг InvestorMint 5 из 5 звезд	Возврат Деньги Возврат денег 100% покупка через Интернет Открыть счет через Roofstock безопасный сайт

Roofstock устраняет большую часть хлопот, связанных с покупкой инвестиционной недвижимости, поскольку делает большую часть тяжелой работы за вас заранее. — проверка сдаваемых в аренду домов, исследование местоположений, проверка и сертификация домов, согласование прейскурантных цен и даже подключение вас к сертифицированным менеджерам по недвижимости.

Rich Uncles — еще одна компания, занимающаяся недвижимостью, которая дает вам возможность ознакомиться с сектором недвижимости. В отличие от Roofstock, где вы напрямую владеете арендуемой собственностью, Rich Uncles дает вам доли в компании, которая, в свою очередь, владеет этой собственностью, чтобы вы могли получать пассивный доход.

Еще одно различие между Roofstock и Rich Uncles состоит в том, что Roofstock обслуживает инвестиции в жилую недвижимость, а Rich Uncles специализируется на коммерческой недвижимости.

Rich Uncles ограничивает использование кредитного плеча до 50%, поэтому, несмотря на то, что восходящие колебания могут быть ограничены, риск снижения должен быть ниже, чем при использовании более высокого коэффициента кредитного плеча.

RICH UNCLES SPOTLIGHT
Рейтинг InvestorMint 4.5 из 5 звезд	$ 50010 Минимальная инвестиционная зарплата 11: $ 50019 Доступ к коммерческой недвижимости : ДА Доступ к неаккредитованным инвесторам : ДА Начните работу через Rich Uncles безопасный сайт

Аккредитованные инвесторы, которые соответствуют минимальным критериям — которые составляет 200 000 долларов годового дохода за предыдущие два года подряд или один миллион долларов чистой стоимости без учета основного места жительства — можете изучить другие альтернативы инвестирования в недвижимость, такие как LendingHome.

Если вы не хотите фактически владеть жилой недвижимостью, но хотите иметь доступ к сектору, Lending Home может быть хорошим вариантом, потому что проценты начисляются с первого дня, а взвешенное соотношение кредита к стоимости ограничено 72% .

Plus, LendingHome географически диверсифицирован, поэтому вы можете ограничить риск попадания в отдельный штат или регион, пострадавший от экономического спада.

LENDINGHOME SPOTLIGHT
Рейтинг InvestorMint 4.5 из 5 звезд	Годовая доходность : 6% → 12% Минимальные инвестиции : 50 000 долларов Возможность пассивного дохода : ДА Только аккредитованные инвесторы : ДА Начато через LendingHome безопасный сайт

Для состоятельных аккредитованных инвесторов, которые хотят получить доступ к многоквартирным домам и офисным помещениям, Origin Investments исторически пользовалась звездной репутацией.

Компания начала свою деятельность задолго до того, как краудфандинг в сфере недвижимости стал популярным, поэтому руководители заработали себе репутацию более традиционных инвесторов в недвижимость, которые впоследствии добавили технологические наложения для обслуживания внешних инвесторов.

Многие из их конкурентов начинали с самого начала в качестве технологических платформ в соответствии с Законом о вакансиях 2012 года, положившим начало новой эре инвестирования в недвижимость. Раньше семейные и популярные инвесторы редко могли получить доступ к инвестиционным возможностям институционального уровня в сфере недвижимости, если только они не сталкивались с серьезными препятствиями в плане благосостояния.

Итак, Origin Investments — это компания проверенных и проверенных инвесторов, которые инвестировали через хорошие и плохие экономические циклы и в целом преуспели.

Начало работы в
Real Estate Investing

Если вы серьезно относитесь к инвестированию в недвижимость, прочтите лучшие книги по инвестициям в недвижимость и решите, хотите ли вы иметь доступ к жилому или коммерческому сектору.

Если вы похожи на большинство инвесторов, ваша цель — пассивное инвестирование в недвижимость.Вы можете рассмотреть такие краудфандинговые компании, как Rich Uncles, LendingHome и Realty Mogul.

Однако, если идея прямого владения арендуемой собственностью может быть более привлекательной, чем владение акциями компании, которая, в свою очередь, владеет недвижимостью; Подкладка может подойти.

Или вы можете сами найти недвижимость и обойтись без краудфандинговых компаний. Но если вы пойдете по этому пути, постарайтесь максимально обезопасить себя от ответственности. Вы можете поговорить с поверенным и использовать юридическое лицо для покупки арендуемой собственности.

Вы даже можете использовать IRA для покупки недвижимости и, возможно, получать прибыль, не облагаемую налогом, или с отсрочкой налогообложения.

Какой бы вариант инвестирования вы ни выбрали, рассчитывайте заранее, чтобы знать, сколько вам понадобится, если и когда наступит экономический спад.

Изучив азы инвестирования в недвижимость 101, вы с большей вероятностью добьетесь успеха и получите пассивную прибыль в долгосрочной перспективе.

>> Инвестируйте в Fixer-Uppers: участок земли

>> RealCrowd: инвестируйте в коммерческую недвижимость

>> RealtyShares Review

Инвестиционный банкинг для чайников | Справочник по продаже

Раньше я знал светскую девушку, которая работала в Holt Renfrew в Ванкувере.Поскольку у них есть пособия на покупку и поскольку младшие инвестиционные банкиры обязаны быть безупречно одеты в немалой степени из-за токсичного образа жизни, поддерживаемого новыми финансовыми аккаунтами в Instagram, я был счастлив развлечь ее, когда она приехала в Торонто на выходные.

«Привет, Мэтт, ты сейчас работаешь в банковском деле?»

«Да».

«Так вы продаете паевые инвестиционные фонды?»

«Есть подразделение банка, которое этим занимается, да.”

«Хорошо, что ж, большое спасибо мне, мой друг Дэвид тоже придет сегодня на ужин, и он также продает сбалансированные паевые инвестиционные фонды с 40% облигациями для Scotiabank. Вы можете расширить свою сеть ».

Как оказалось, Дэвид действительно работал в DCM, и мы посмеялись над ее представлениями, но остается некоторая загадка, когда людей спрашивают, как объяснить инвестиционный банкинг для непрофессионала.

Некоторые неуверенные в себе молодые банкиры, которых очень много, могут неплохо подготовиться, когда люди ошибочно принимают их за кассиров или за тех, кто работает в TD Waterhouse.Они становятся еще более настроенными, когда продавец паевых инвестиционных фондов из World Financial Group или Manulife претендует на роль инвестиционного банкира.

Не помогает, когда люди спрашивают «что такое инвестиционный банкинг?» или «так что вы делаете?», большинство молодых инвестиционных банкиров не могут выдать четкий результат, не полагаясь на финансовый жаргон. Вне интервью с другими финансовыми профессионалами вы довольно быстро теряете свою аудиторию. Не помогает то, что инвестиционный банкинг — это плохо понимаемый и широко освещаемый в средствах массовой информации элемент.В то время как вы должны работать в космосе, чтобы быть полностью осведомленным о любой отрасли и артистических свободах на телевидении, люди обычно могут понять, что врачи работают в больницах и лечат людей, полицейские следят за соблюдением закона, а пожарные тушат пожары. Любой, кто работает в сфере финансов и видел продолжение Уолл-стрит Шайа Лебефа, знает, что фильм не отражал проделанную работу.

В качестве услуги подругам, матерям и начинающим инвестиционным банкирам в колледже, которые учатся в колледже ради денег (что является хорошей причиной, лучше не говорить), я попытаюсь распутать головоломку инвестиционного банкинга так же, как я объяснил ее. моя собственная мать.

Что такое инвестиционный банкинг? (Для чайников)

Инвестиционный банкинг — это в основном брокерские операции с недвижимостью — за исключением компаний, а не собственности. Во всяком случае, поскольку коммерческая недвижимость рассматривает стоимость собственности как бизнеса, коммерческая недвижимость — это всего лишь подмножество инвестиционного банкинга — и то и другое — лишь подмножество брокера или посредника.

В своей простейшей форме чистый или классический инвестиционный банкинг (также известный как слияния и поглощения), исключая финансовые инструменты (рынки акционерного капитала и рынки долгового капитала), помогает покупателю и продавцу объединиться и заключить сделку.В сфере недвижимости кто-то покупает недвижимость, а кто-то ее продает. Что касается недвижимости, вы, как правило, хотите действовать в качестве агента по недвижимости для продавца, поскольку вы относительно более уверены в том, что сделка будет завершена.

Это ничем не отличается от инвестиционного банкинга, поскольку фирмы будут пытаться представлять продавца, прежде чем убегать искать потенциальных покупателей, если продавец решит заключить эксклюзивное листинговое соглашение с другим брокером.

Представительство продавца в сфере недвижимости или инвестиционного банка

После того, как продавец выбрал своего риэлтора или инвестиционного банкира, брокер начинает продавать недвижимость или компанию.Реклама на глянцевой бумаге, установление связи с покупателями, с которыми они поддерживали связь, и загрузка информации в базы данных и веб-сайты — это первый шаг. Второй шаг — управление разговорами между продающей стороной и потенциальными покупателями.

Представительство покупателя в сфере недвижимости или инвестиционного банка

Агент по недвижимости или инвестиционный банк, представляющий потенциального покупателя, проконсультирует вас о том, сколько вы можете рассчитывать заплатить, чтобы победить конкурирующих участников торгов, на основе профессионального суждения и рыночных данных, прежде чем вступать в эксклюзивные переговоры с продавцом.В то время как агент по недвижимости сказал бы, что «последние четыре дома в этом квартале были проданы по цене 1200 долларов за квадратный фут», а инвестиционный банкир сказал бы, что «последние четыре сделки были совершены с 5-кратным EBITDA».

Если покупатель и продавец настроены серьезно, существует концепция предостережения покупателя или покупателя. После того, как вы купите дом, при отсутствии каких-либо серьезных заявлений, вы должны жить со своим решением. Вот почему процесс комплексной проверки так важен для покупателя. Были ли трещины на потолке, проводились ли ремонтные работы в соответствии с кодом — инвестиционные банкиры будут следить за тем, на какой срок переданы определенные вещи (а также на физическую документацию контрактов), сколько грузовиков находится в инвентаре и все, что может иметь отношение к финансовым прогнозам покупателя.

Подача мандата в сфере недвижимости или инвестиционного банкинга

Как и в случае с коммерческой недвижимостью, инвестиционные банкиры будут делать множество презентаций и обновлений рынка, чтобы побудить покупателей заключить сделку. Иногда клиенты просят банкиров или брокеров по недвижимости выполнять для них работу — случайный анализ, какой размер долга (или ипотеки) должен быть у меня на собственности, должен ли я сдавать его в аренду или должен ли я продавать. Однако это намного менее прибыльно, чем транзакция, и является способом продемонстрировать поддержку, чтобы брокер был выбран в качестве представителя, когда придет время продавать или покупать.

Подобно агенту REMAX по соседству, который занимает первое место по объемам транзакций и с 2005 года продано более 300 домов в Коквитламе, инвестиционные банкиры в значительной степени полагаются на продвижение своей репутации, чтобы расширить свой бизнес. В конце концов, если вы хотите продать свой дом на Камби-стрит застройщику, который готов заплатить большие деньги, зачем вам рисковать тем, кто не продал много домов, а не тем, кто продает один каждую неделю, особенно если плата такая же.

Для инвестиционного банкира в сфере продуктов питания или напитков вы можете ожидать, что банкиру, продавшему Burger King, с гораздо большей вероятностью будет поручена продажа Wendy’s, особенно если вышеупомянутая сделка была недавним явлением.

Как вы можете догадаться, есть стимул приукрасить эти полномочия, чтобы банкиры или агенты по недвижимости могли найти способ стать №1. Не самый высокий уровень продаж коммерческой недвижимости в этом районе? Затем мы можем сузить его до дуплексов. А с 2016 года мы можем сузить его до дуплексов.

Самые дорогие вещи — бесплатно

Как и в случае с недвижимостью, тем ниже стоимость сделки и тем менее опасен ваш брокер. Что касается самого большого здания, такого как 50-этажная офисная башня в центре Манхэттена, вы можете быть уверены, что вселенная покупателя сложна и имеет команду, которая понимает инвестиции, возможно, лучше, чем брокер.Вам по-прежнему нужен брокер, но можно ожидать, что комиссия составит меньший процент от стоимости транзакции — хотя 0,40% от 3 миллиардов долларов по-прежнему составляют 12 миллионов долларов.

На более низких уровнях инвестиционного банкинга и недвижимости, именно там живут более недобросовестные игроки. Когда дело доходит до продажи, у небольшого агента по недвижимости гораздо больше шансов столкнуться с конфликтом интересов, чем у крупной фирмы, такой как CBRE, на кону. Точно так же бутики инвестиционного банкинга, работающие с высоко спекулятивными ценными бумагами, с большей вероятностью столкнутся с мошенническими командами менеджеров и сомнительными инвесторами.

Конечно, это относится и к любой другой отрасли — вы получаете то, за что платите.

Различия между операциями с недвижимостью и инвестиционным банком

Одна часть инвестиционного банкинга, не охватываемая этой аналогией, — это финансирование. Инвестиционные банкиры также андеррайтеры долгового и акционерного капитала. Когда корпорации выпускают акции для населения, инвестиционные банкиры будут продвигать и продавать акции за них, исторически сохраняя при этом риск в случае, если сделка не состоится, как ожидалось. Ситуация в некоторой степени изменилась (дополнительную информацию см. В разделах «Рынки акционерного капитала» и «Рынки долгового капитала»).

Однако тема управления взаимоотношениями с клиентами, финансового консультирования и поддержки на протяжении всего процесса схожа.

Также важно отметить, что существует дополнительный уровень сложности для компаний по сравнению с недвижимостью. Каким бы сложным ни был объект недвижимости, построение модели недвижимости и понимание бизнеса можно упростить до:

Получение ожидаемой арендной платы на горизонте прогноза, исключение таких расходов, как HVAC и управление (которые иногда просто добавляются к арендной плате и вычитаются арендатору), и внезапно вы получаете чистый операционный доход, на который приходится 99% сделок по недвижимости по сравнению с покупной ценой (в так называемой ставке капитализации или капитализации).

Оценить нефтегазовую или фармацевтическую компанию может быть сложнее.

Спасибо позже, мамы.

Введение в сборы за инвестирование в частную недвижимость

Прежде чем выбирать, с кем инвестировать, инвесторы должны быть хорошо знакомы с взимаемыми ими сборами. Для успешного инвестирования в недвижимость требуется специальная команда людей, и сборы помогают оплачивать эту команду.

Кто-то должен найти недвижимость, обсудить цену, создать маркетинговые материалы и юридические документы, привлечь капитал, управлять повседневными операциями в собственности, сформулировать и выполнить бизнес-план, отчитаться перед инвесторами, предоставить K-1, продать актив и распределить выручку.Хорошая команда обходится недешево, а гонорары помогают менеджерам привлекать и удерживать высококлассных сотрудников.

В отличие от публичных рынков, недвижимость — это не тот бизнес, в котором вы хотите принимать решение только на основе комиссионных. Существует большая разница между ценой и стоимостью, и сделки с недвижимостью с низкой комиссией могут оказаться очень дорогими. Качество бизнес-плана и управляющий имуществом, который им руководит, оказывают наибольшее влияние на успех инвестиций в недвижимость. Гонорары зависят от сложности бизнес-плана и должны соотноситься с стоимостью, которую может создать менеджер.

Благодарим вас за подписку на Origin Insights.

Обучение инвестированию в недвижимость доставляется на ваш почтовый ящик один раз в месяц.

Сборы должны быть четко указаны в меморандуме о частном размещении или в рекламных материалах. Помимо простого чтения материалов, инвесторы должны спрашивать о всевозможных гонорарах, потому что иногда их можно похоронить.

Существует два основных типа комиссий при управлении инвестициями в недвижимость: комиссии за транзакции и комиссии за результат.

Комиссия за транзакцию с недвижимостью

Комиссия за транзакцию гарантирована. Эти комиссионные выплачиваются управляющему независимо от того, как совершается сделка. Ниже приведены наиболее распространенные комиссии за транзакции:

Комиссия за приобретение: Эта комиссия наиболее распространена среди менеджеров, объединяющих отдельные сделки. Комиссия за приобретение обычно составляет от 1% до 2% от общей суммы сделки и обычно имеет скользящую шкалу. Чем крупнее сделка, тем меньше комиссия. Это комиссия по рыночной ставке, и она оправдана, потому что менеджер, вероятно, просмотрел 50 сделок, чтобы найти эту.Менеджер уже оплатил все мёртвые расходы и расходы на персонал из своего кармана.

Комиссия за приобретение выплачивается по общей сумме сделки , в отличие от вложенных акций . Это существенная разница, потому что 1% комиссии за приобретение недвижимости стоимостью 30 миллионов долларов составляет 300 000 долларов. Большинство свойств обычно привлекаются с использованием долга в две трети, поэтому требуемый собственный капитал может составлять всего 10 миллионов долларов, что означает, что комиссия в размере 300 000 долларов США соответствует 3% стоимости инвестированного капитала.

Комиссия за обязательный капитал: Эта комиссия обычно взимается так называемыми фондами недвижимости и колеблется от 1% до 2% от зарезервированного капитала. Управляющий получает эту комиссию даже в том случае, если капитал не вложен. Если взимается фиксированная плата за капитал, плата за приобретение также не должна взиматься, поскольку это то, что отрасль называет «двойным падением». К сожалению, многие менеджеры пытаются избежать двойного наказания при обслуживании индивидуальных инвесторов, поэтому будьте осторожны.

Комиссия за управление инвестициями: Эта плата взимается как с управляющих фондами, так и с менеджеров, спонсирующих отдельные сделки, и иногда называется комиссией за управление активами.Для фондов недвижимости этот сбор заменяет обязательный сбор за капитал после того, как капитал инвестируется, поэтому с инвесторов не взимается плата за один и тот же капитал дважды. Комиссия за обязательство уменьшается пропорционально вложению денег. Эта комиссия составляет от 1% до 2% от инвестированного капитала и используется для оплаты услуг по управлению инвестициями. Эта комиссия должна зависеть от инвестированного капитала , а не от общей суммы сделки .

Сбор за открытие и организационный сбор: Как фонды недвижимости, так и менеджеры по отдельным сделкам несут затраты на открытие.Обычно они передаются инвестиционной организации и оплачиваются всеми инвесторами. Единовременные первоначальные затраты включают юридические, маркетинговые, технологические, отношения с инвесторами и другие затраты, связанные с привлечением капитала и формированием инвестиционной компании. Эта комиссия обычно составляет от 0,5% до 2% от общего капитала.

Для индивидуальных сделок это, как правило, нелегкая позиция в маркетинговых материалах, и часто это затраты, которые включаются в стоимость приобретения недвижимости. Инвесторы должны знать об этой статье и попросить менеджера подробно объяснить условия, чтобы точно знать, для чего используется эта комиссия.

Административный сбор: Эти сборы покрывают налоговую отчетность, аудит, администрирование фонда и стороннее программное обеспечение. Обычно они составляют от 0,10% до 0,20% от инвестированного капитала.

Комиссия за размещение долга: Это комиссия, которая часто выплачивается внешнему брокеру, что является стандартной отраслевой практикой для погашения долга. Типичная комиссия составляет от 0,25% до 0,75% от общей суммы долга, в зависимости от размера сделки. Хороший брокер может сэкономить проекту намного больше, чем стоимость этой комиссии.Однако некоторые менеджеры пытаются наложить свои собственные внутренние сборы на плату за размещение долга в размере от 0,25% до 0,75%. Это очень влияет на капитал, поскольку сумма долга, используемого в типичной операции, в два раза больше, чем сумма капитала.

Комиссия за рефинансирование: Это похоже на комиссию за размещение долга, и некоторые менеджеры взимают от 0,25% до 1% за эту услугу.

Комиссия за оптовый маркетинг: Этот сбор обычно выплачивается брокеру-дилеру неторгуемыми REIT за распространение продукта и составляет примерно 3% от капитала.

Плата за консультанта / синдикацию: Некоторые риэлторские компании, такие как частный REIT, используют брокеров-дилеров для распространения своих продуктов через сеть консультантов. Этим консультантам обычно выплачивается единовременный взнос в размере от 4% до 7%. Некоторые спонсоры взимают меньшую предоплату, но добавляют комиссию за приобретение или транзакцию. Часто эти комиссии скрыты мелким шрифтом, в котором указаны капитальные затраты.

Сборы за совместное предприятие: Сами по себе совместные предприятия не добавляют еще одного уровня сборов, но инвестор в этом случае платит двум менеджерам вместо одного.Если инвестиционный менеджер просто предоставляет доступ, то эти гонорары должны быть намного ниже, чем у менеджера, который увеличивает стоимость совместного предприятия, выполняя бизнес-план.

Комиссия за продажу: Всегда полезно выводить проект на рынок для получения максимальной ценности. Обычно брокерам платят от 1% до 3% от продажной цены, в зависимости от размера проекта. Некоторые менеджеры взимают свою внутреннюю комиссию от 0,25% до 0,75% сверх этого.

Хотя это может показаться большим гонораром, хороший менеджер ограничит размер и размер сборов.Комиссии за транзакции предназначены для того, чтобы свет оставался включенным, но не для получения прибыли компании. Хотя мы не считаем, что гонорары должны определять решение, они могут кое-что рассказать вам о менеджере. Менеджер, пытающийся извлечь из сделки все до последнего пенни за счет гарантированной комиссии за транзакцию, является явным признаком того, что он не учитывает интересы инвестора.

Сборы за частную недвижимость, основанные на результатах

Сборы за эффективность являются переменными, в зависимости от успешности инвестиций в недвижимость.Они распространены почти во всех прямых инвестициях — даже помимо недвижимости — и используются для согласования интересов менеджера с интересами инвестора. Типичное вознаграждение за результативность / поощрение дает менеджеру право на получение от 20% до 30% прибыли.

Инвестиционный водопад — это метод, используемый при инвестировании в недвижимость, чтобы разделить денежную прибыль между менеджером и инвестором, чтобы следить за неравномерным распределением. В большинстве «водопадов» менеджер получает непропорционально большую сумму общей прибыли по сравнению со своими инвестициями.Например, менеджер может вложить только 5% инвестиционного капитала, но иметь право на 20% прибыли.

Комиссия за результативность обычно зависит от так называемого предпочтительного барьера доходности, который представляет собой уровень доходности (обычно определяемый определенной IRR или множителем капитала), который должен быть достигнут до того, как менеджер начнет участвовать в прибылях. Эти уровни определяют различное распределение прибыли. Предпочтительная доходность обычно составляет от 7% до 10% в год и может рассматриваться как процентная ставка на капитал инвестора, но не гарантирована.

Есть два распространенных типа водопадных конструкций, которые используются как в фондах недвижимости, так и в индивидуальных сделках — европейские и американские. При европейском водопаде 100% всего инвестиционного денежного потока выплачивается инвесторам пропорционально сумме вложенного капитала до тех пор, пока инвесторы не получат желаемый доход, плюс 100% инвестированного капитала. Как только эти распределения выплачиваются, доля прибыли менеджера увеличивается. Это самый распространенный водопад, который используется в структурах фонда недвижимости.

В «Американском водопаде» управляющий имеет право на получение вознаграждения до того, как инвесторы получат назад 100% своего капитала, но обычно после получения желаемой прибыли. В целях защиты инвесторов в документах обычно содержится оговорка, в которой говорится, что управляющий имеет право брать эту плату только в том случае, если он разумно ожидает, что фонд или сделка принесут доход, превышающий желаемый. Нередко доходные продукты с более длительными периодами удержания структурируются с использованием этого типа водопада или имеют периоды удержания более 10 лет.

При оценке возможностей инвестирования в частную недвижимость ищите структуру вознаграждения, которая в значительной степени основана на результатах, чтобы менеджер выигрывал, когда выигрывает инвестор. Существует разница между гонорарами, которые используются для создания инвестиционной стоимости, и непомерными гонорарами, которые просто делают менеджеров частных инвестиционных фондов недвижимости богатыми за счет своих партнеров. Но, в конце концов, сборы должны определять, а не стимулировать решение инвестора о том, с кем инвестировать. Что наиболее важно, так это окупаемость инвестиций после того, как будут учтены все комиссии, и соответствует ли она уровню риска.

×

Ваш гид уже на пути к почтовому ящику. Пожалуйста, проверьте свою электронную почту.

Закрыть

Поиск ЛУЧШИХ клубов по инвестированию в недвижимость в городе и в Интернете в 2020 году

Как найти инвесторов в недвижимость и связаться с ними на собрании местного клуба / REIA… и почему это важно

Найдите местный инвестиционный клуб в сфере недвижимости. Коснитесь своего штата.

Выберите целевые области для инвестиций с помощью приложения №1 для инвестирования в недвижимость. Общайтесь с местными жителями, найдите ресурсы и найдите инвестиционную недвижимость.Получи это здесь.

В больших и малых городах по всей стране клубы по инвестированию в недвижимость объединяют инвесторов с образованием, целевой сетью и ресурсами. Новые и опытные инвесторы в недвижимость приходят, чтобы найти информацию об инвестициях в недвижимость, найти местных частных кредиторов и поделиться ресурсами.

Это может вас удивить, особенно если вы только начинаете свой инвестиционный бизнес. Но это правда. Когда вы занимаетесь инвестированием в недвижимость, вам НУЖНЫ другие инвесторы в недвижимость.

Какого черта вам следует связываться с «конкуренцией?» Ваша первая мысль может быть такой: «Держите друзей ближе, а врагов — ближе», но это неправильный способ думать о коллеге-инвесторе.

Почему так важно налаживать связи с другими инвесторами в недвижимость?

Если вы новичок в инвестировании в недвижимость — независимо от его ниши — другой успешный инвестор в недвижимость может стать бесценным ресурсом. Они прошли прогулку и получили опыт, которым вы можете воспользоваться.

Они могут не только быть источником образования, но и давать рекомендации и указывать на ресурсы, на поиск которых вам, возможно, потребовались бы годы.

Опытный инвестор также может быть потенциальным наставником. Многие успешные инвесторы в недвижимость начинали под крылом инвестора до них.

Еще больше веских причин для поиска инвесторов в вашем районе и связи с ними

• Инвесторы в недвижимость — участники сделок.

Вряд ли кто-то покупает каждую сделку, с которой сталкивается.Когда вы подключились к сети инвесторов в недвижимость, вы можете покупать сделки, которые им могут не понравиться. Вы также можете продать им те сделки, которые вам не нужны. Это может быть аранжировка «почешу себе спину, я почешу твою».

• Инвесторы в сфере недвижимости на связи.

Инвестирование в недвижимость — это командный вид спорта, хотя может показаться, что это не так. Никто не занимается инвестированием в недвижимость в одиночку, независимо от того, являетесь ли вы мастером по делу, домовладельцем на одну семью или инвестором в коммерческую недвижимость.Каждому из них нужна тщательно подобранная команда для поддержки своего бизнеса, от адвокатов до подрядчиков и управляющих недвижимостью. Обращайтесь к своим коллегам-инвесторам, чтобы найти лучших из лучших в любой из сделок.

• Инвесторы в недвижимость могут быть партнерами.

Кто-то однажды сказал: «Великие сделки заключаются, а не размещаются». Это относится не только к сносу недвижимости, но и к работе с партнерами. Правильный партнер по инвестициям в недвижимость, заключивший правильную сделку, может помочь вам быстрее и эффективнее развивать ваши инвестиции в недвижимость.

Как найти инвесторов в недвижимость в вашем районе

Теперь вы знаете, почему так важно общаться с инвесторами в вашем регионе, поэтому давайте поговорим о том, КАК. Работа в сети раньше была личным взаимодействием. Сегодня эффективное налаживание контактов происходит как вживую, так и онлайн. Вот несколько лучших способов найти инвесторов в недвижимость в ваших целевых инвестиционных областях.

ConnectedInvestors.com предлагает несколько способов связи с инвесторами, где бы вы ни были. В отличие от других социальных сетей, Connected Investors объединяет единомышленников, инвестирующих в недвижимость.Несомненно, Connected Investors — это самый простой и быстрый способ связаться с другими инвесторами.

Внутри можно легко

Прелесть Connected Investors заключается в том, что он также связывает вас с онлайн-инструментами и ресурсами. Например, если у вас есть оптовая сделка и вы хотите уведомить местных инвесторов, все, что вам нужно сделать, это быстро загрузить ее на рынок инвестиционной недвижимости. Ваша сделка доведена до сведения инвесторов в вашем регионе. Это быстро, легко, безболезненно и эффективно!

Другие (менее целевые) интернет-ресурсы

• Craigslist Ads — Вы можете найти местных инвесторов, включая оптовых торговцев, с помощью Craigslist.Выполните поиск по объявлениям «Мы покупаем дома» или пролистайте объявления о недвижимости в поисках сообщений, связанных с покупкой домов, инвестиционной недвижимости и покупателями за наличные.
• LinkedIn — Хотя можно найти местных инвесторов в недвижимость, LinkedIn не ориентирован на поисковые запросы, которые вам нужны. Процесс поиска местных жителей является гораздо более сложной задачей, чем использование сайта, более ориентированного на отрасль, такого как Connected Investors.

Как вступить в клубы по инвестированию в недвижимость

Есть всевозможные советы для участия в инвестировании в недвижимость.Но, вероятно, наиболее часто повторяемый совет: «Присоединяйтесь к местному REIA». Группа REIA — это группа Ассоциации инвесторов в недвижимость, которая является частью Национального REIA. Проконсультируйтесь с каталогом, чтобы найти группу REIA в вашем районе.

Вы найдете инвесторов в недвижимость, занимающихся самыми разными видами деятельности — оптовые торговцы, ласты, арендодатели, брокеры по недвижимости и денежным брокерам, а также практически во все другие аспекты инвестирования. В некоторых клубах по инвестированию в недвижимость есть подгруппы, посвященные новым инвесторам, арендодателям, флипперам и многим другим.Членские взносы зависят от группы.

Локальные сетевые группы / встречи по инвестированию в недвижимость

Не все местные клубы по инвестициям в недвижимость являются частью национальной сети REIA. Простой поиск на Meetup.com поможет вам найти местные инвестиционные группы.

Партизанские тактики поиска инвесторов в недвижимость в вашем районе

Находясь в нужном месте в нужное время, вы можете напрямую контактировать с местными инвесторами. Аукционы недвижимости могут стать отличным местом для встречи с инвесторами-единомышленниками.Судебные аукционы, а также другие аукционы недвижимости привлекают инвесторов и оптовых торговцев недвижимостью. Это может создать идеальную возможность представиться.

Бандитские знаки повсюду с надписью «Мы покупаем дома». Инвесторы, ответственные за эти вывески, имеют большие перспективы для налаживания контактов — они вовлечены в бизнес и могут стать отличным контактом. Позвоните по номеру, указанному на вывеске; Представьтесь. Поделитесь контактной информацией и, возможно, даже договоритесь о встрече. Спросите, где они общаются с другими инвесторами, и постарайтесь появиться.

Успешное сетевое взаимодействие 101

На сайте entreprenuer.com есть отличная статья с инструкциями по работе в сети. Это отличное чтение; вот верхние точки:

• Поставьте цель встречать на каждом мероприятии пять или более новых человек.
• Попробуйте одну или две новые группы в месяц.
• Всегда носите с собой визитные карточки.
• Не спешите к своему месту.
• Не сидите рядом с людьми, которых вы знаете.
• Станьте активнее.Станьте волонтером в каком-то качестве.
• Будьте дружелюбны и доступны.
• Установите цель, которую вы ожидаете от каждой встречи.
• Будьте готовы отдавать, чтобы получать.

Расширьте охват

Практически каждый успешный бизнес сегодня присутствует в Интернете, и вы должны это делать. Независимо от того, покупаете ли вы, продаете, продаете оптом, арендодатель или какой-либо другой потенциал, люди ожидают найти ваш бизнес в Интернете. Есть много вариантов веб-сайтов, но лишь немногие из них созданы специально для инвестирования в недвижимость.Мы рекомендуем DealInSite, который предлагает захват потенциальных клиентов, управление потенциальными клиентами, размещение объявлений о недвижимости и многое другое.

Ваша сеть — это ваш капитал

Вы можете завести больше друзей за два месяца, проявив интерес к другим людям, чем за два года, пытаясь заинтересовать других людей вами. — Дейл Карнеги,

Прочтите о том, как добиться успеха в бизнесе, и вы, несомненно, поймете, насколько важно налаживать связи. В частности, при инвестировании в недвижимость ваша сеть может сильно повлиять на ваш собственный капитал.Затраченное время и усилия — одно из самых больших вложений, которое вы можете сделать.

Еще не являетесь подключенным инвестором? Начни здесь.