ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПОРТАЛ ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИСбылась места — вы наконец-то приобрели квартиру. Пусть в кредит, по ипотечной схеме, главное — она ваша. Осталось только запомнить несколько правил поведения собственника, и у вас не возникнет проблем. Ряд банков для того, чтобы лишний раз напомнить заемщикам об этом обязательстве, предлагают заемщику подписать отдельное соглашение при заключении ипотечной сделки, в котором заемщик обязуется согласовывать с банком круг лиц, которых он намерен поселить в квартире. Изредка банки налагают ограничения на заемщиков, разрешая, например, вселять в квартиру, приобретенную по ипотеке, только членов семьи. Всеми возможными ограничениями нужно поинтересоваться еще до подписания договора с банком. Изменить условия после заключения ипотечного договора банк не имеет права. Кстати, если в числе условий банка есть запрет на вселение в квартиру лиц, не являющихся вашими родственниками, это отнюдь не означает одновременного запрета на регистрацию в ней третьих лиц. По новому жилищному законодательству регистрация в квартире, временная или постоянная, не влечет возникновения права пользования ею. Сейчас человек приобретает право пользования жилым помещением, только проживая в нем.  Но о том, что вы собираетесь зарегистрировать кого-либо на вашей жилплощади, тоже придется уведомить банк.Продажа, завещание и дарение А вот право распоряжаться квартирой у заемщика, оформившего ипотечный кредит, ограничено в связи с тем, что квартира находится в залоге у банка до полной выплаты кредита. Так что завещать или подарить кому-то квартиру вы сможете только с согласия банка-кредитора. Продавать же жилье, купленное по ипотечной схеме, россияне фактически не могут. Точнее, законодательных ограничений для этого нет, но, пока не разработана процедура продажи квартир, приобретенных по ипотеке, банки обычно не идут на это. Залог Квартиру, приобретенную по ипотечной схеме, теоретически можно заложить второй раз. Это будет вторичный залог, поскольку квартира уже находится в залоге у банка, выдавшего ипотечный кредит. Но, во-первых, потребуется согласие банка-кредитора, выдавшего ипотечный кредит, а во-вторых, большой вопрос, согласится ли другой банк или иное учреждение стать вторым кредитором в очереди в случае, если заемщик не сможет расплатиться по своим обязательствам.  Перепланировка Сейчас к перепланировке жилья предъявляются гораздо более строгие требования, нежели год назад. Квартиру, приобретенную по ипотеке, конечно, можно перепланировать, но процедура эта будет непростой. Мало того, что в некоторых субъектах РФ до сих пор не разработаны процедуры согласования перепланировки квартиры, придется столкнуться с дополнительными трудностями. Процедура согласования перепланировки для квартиры, купленной по ипотеке, будет проходить в три этапа. Сначала владелец квартиры должен подготовить и согласовать с контролирующими органами проект перепланировки. После этого – получить согласие страховой компании, в которой застрахована квартира (кстати, компания вполне может выступить против, если проект перепланировки таит в себе риск порчи и разрушения имущества, то есть квартиры). И уже в-третьих предстоит получить согласие банка на перепланировку. Раньше, до ужесточения требований к перепланировке квартир, были случаи, когда заемщики занимались перепланировкой, получая на это согласие и банка, и страховщика, сейчас же процедура усложнилась, поэтому пока желающих не находится.  ФОРУМ НА РУСИПОТЕКЕ — НИ ОДИН ВОПРОС НЕ ОСТАНЕТСЯ БЕЗ ОТВЕТА | Популярные разделы Мы в соцсетях Ссылки |
✅ Что нельзя делать с квартирой в ипотеке без согласия банка
Приобретая квартиру в ипотеку нужно помнить о том, что ваша квартира находится в залоге у банка и поэтому владелец квартиры ограничен в некоторых операциях. Следует грамотно изучить, что вы можете делать, а что нет с данной недвижимостью.
Приобретая квартиру в ипотеку нужно помнить о том, что ваша квартира находится в залоге у банка и поэтому владелец квартиры ограничен в некоторых операциях. Следует грамотно изучить, что вы можете делать, а что нет с данной недвижимостью.
• Как можно продать квартиру в ипотеке? Продать недвижимость в ипотеке можно с помощью двух способов:
Способ № 1.
Продать квартиру с ипотекой. В данном случае новый заемщик должен заплатить предыдущему сумму выплаченной задолженности.
Способ № 2.
Продать квартиру после того, как полностью будет погашена ипотека.
№1
• «Можно ли делать перепланировку?» — спросите вы.
Отвечаем:
• «Чтобы сделать какую-либо перепланировку, Вы должны получить официальное согласие в банке. Однако банк может Вам отказать, если данная перепланировка приведет к тому, что уменьшится стоимость объекта. Проводить стандартный ремонт можно без согласия банка»
Второй, часто задаваемый вопрос нашим специалистам по недвижимости:
«Можно ли сдавать квартиру в аренду?».
А вот и ответ:
• «Для того чтобы сдавать квартиру в аренду необходимо также получить разрешение банка. Банк может отказать, так как если Вы будете сдавать квартиру в аренду, то снизится ликвидность, данный факт считается риском»
Вопрос №3:
• «Можно ли прописать кого-нибудь в квартире?»
Это могут быт близкие родственники и сделать это можно, если обратитесь в суд, но у вас очень низкая вероятность одобрения. Следует сразу фиксировать в договоре лиц, которые в будущем будут зарегистрированы в квартире с ипотекой.Вопрос №4:
• Подарить квартиру или завещать её нельзя до тех пор, пока заёмщик не погасит полностью ипотеку. Если вдруг вы захотели перезаложить квартиру, купленную в ипотеку, то необходимо получить согласие в банке, в котором брали ипотеку.
Вопрос №5:
• «Можно ли из квартиры сделать нежилое помещение?»
• — Если квартира приобретена на первом этаже, она может быть использована под офис. Если ипотека будет гаситься вовремя без каких-либо задержек, то, скорее всего банк даст на это согласие. Но если заёмщик сделает отдельный вход и захочет изменить статус жилья на нежилое, то у него ничего не получится. Банк не даст согласия, потому что изменится стоимость объекта.
Заявку на ипотеку можно подать по системе одного окна, прямо в офисе строительной компании АНК. Это удобно и быстро: и квартиру подобрал, и документы на ипотечный кредит подал.
Грамотных покупок!
Имеет ли значение ипотека на ваше имя против вас при аренде квартиры? | Бюджетные деньги
Эшли Адамс-Мотт
i Jupiterimages/Comstock/Getty Images
Если у вас есть действующий ипотечный кредит, сумма ежемесячного платежа может стать частью общей оценки вашего финансового состояния потенциальным домовладельцем. Если ипотека является частью более крупной, отрицательной кредитной ситуации, она также может сыграть против вас во время обыска квартиры. Однако, если это финансовый плюс, это повышает ваши шансы на получение аренды.
Проверка кредитоспособности
Многие владельцы квартир проверяют кредитоспособность потенциальных жильцов. Поскольку проверка кредитоспособности показывает вашу историю платежей с кредиторами, любые счета в коллекциях и общедоступные записи, такие как судебные решения, арендодатель может просмотреть ваш отчет и определить, насколько вы добросовестны в оплате существующих счетов.
Когда в вашем кредитном отчете появляется ипотечный кредит, история платежей по соглашению о рассрочке представляет особый интерес. Если вы постоянно вносите платежи вовремя, это благоприятно отражается на ваших возможностях аренды. Аналогичным образом, просроченные платежи могут указывать на проблемы с управлением деньгами или доходом.
Доступная арендная плата
Когда вы подали заявку на получение ипотечного кредита, отношение вашего долга к доходу помогло кредиторам определить, сколько денег вам ссудить, исходя из вашей способности погасить кредит. В сфере аренды арендодатели также сравнивают ваш доход с общей суммой долговых платежей, чтобы оценить вашу способность выплачивать ежемесячный арендный платеж. Одна треть вашего ежемесячного дохода обычно считается максимальной арендной платой, которую вы должны платить. Если ваши другие долговые платежи, включая ранее полученную ипотеку, оставляют менее 33 процентов вашего заработка на аренду, вы можете столкнуться с трудностями при поиске места.
Особые ситуации
Если исключительная ситуация, например, при раздельном проживании или разводе, приводит к тому, что вам нужна квартира, в то время как ваше имя остается в ипотеке, обсудите ситуацию с домовладельцем при подаче заявления. Многие мелкие собственники и менеджеры сохраняют определенную гибкость при выборе арендаторов и могут предложить вам квартиру, несмотря на несколько проблем с кредитом. Подумайте о том, чтобы предложить дополнительную месячную арендную плату вместе с залогом, чтобы продемонстрировать свою способность и готовность платить.
Лишение права выкупа
Если вы не выплатите ипотечный кредит и вам грозит потеря права выкупа, он остается в вашем кредитном отчете в течение семи лет. Это может негативно сказаться на вашей способности арендовать квартиру, особенно если в то же время вы столкнулись с дополнительными финансовыми трудностями. Чтобы максимизировать свои шансы на получение арендной платы, держите свои другие долги в актуальном состоянии и подавайте заявки на квартиры с арендной платой, которая соответствует правилу одной трети вашего месячного дохода.
Оплаченные дома
После того, как вы выплатите ипотечный кредит, он может оставаться положительной отметкой в разделе кредита в рассрочку в вашем кредитном отчете на срок до 10 лет. Если ваш будущий арендодатель упоминает о существовании ипотеки при обсуждении вашего кредитного отчета, убедитесь, что он отмечает, что ваше платежное обязательство закончилось с полной оплатой счета.
Ссылки
- MSN Real Estate: семь способов арендовать с кредитом Crummy
- Charles Gate Realty: сколько я могу позволить себе арендовать каждый месяц
- Experian: статус счета «Оплачено, закрыто/никогда не опаздывает» помогает вашей кредитоспособности
Writer Bio
Эшли Мотт имеет 12-летний опыт управления малым бизнесом и степень бакалавра бухгалтерского учета в Колумбии. Она является штатным репортером правительства и общественной безопасности Gannett.
Гнездо
гнездо
Попросите арендаторов оплатить ипотеку путем «взлома дома» вашего первого дома
Не хватает денег, чтобы купить свой первый дом? Или хотите быстро увеличить капитал? Одним из вариантов выхода на рынок жилья является «взлом дома» и покупка многоквартирного дома для сдачи в аренду арендаторам и взимания с них суммы, достаточной для покрытия ипотеки или близкой к ней.
Если вы впервые покупаете жилье, вы можете быть арендодателем в своем собственном доме, но с арендаторами в отдельных квартирах вместо того, чтобы делить кухню, гостиную и другие общие помещения.
Соответствующие кредиты и жилищные кредиты, застрахованные Федеральной жилищной администрацией (FHA), имеют более высокие кредитные лимиты на дома, состоящие из четырех квартир, при условии, что покупатель проживает в одной из квартир в качестве своего основного места жительства. Это может позволить покупателям владеть более дорогим домом, чем в противном случае, поскольку 85 процентов от общего дохода от аренды могут быть добавлены кредиторами к личному доходу покупателя, чтобы претендовать на получение кредита FHA, и до 75 процентов обычными кредиторами.
Наряду с выплатой ипотечного кредита доходов от арендаторов может быть достаточно для оплаты страховки дома, налогов на недвижимость, обслуживания и других расходов, связанных с владением домом.
Кредитные лимиты FHA зависят от округа.
Стандартный лимит кредита FHA для двухквартирного дома составляет 538 650 долларов, что примерно на 118 000 долларов больше, чем позволяет для одноквартирного дома. В районах среднего размера, таких как Бостон и Миннеаполис, двухквартирный дом имеет кредитный лимит FHA в размере 986 400 долларов США, что также является максимальной суммой в районах с высокими затратами на кредит, таких как район метро Нью-Йорка, Вашингтон, округ Колумбия, и Сан-Хосе, Калифорния
Только не называйте это инвестиционной собственностью
Этот лайфхак может звучать так, как будто вы превращаете свой дом в инвестиционную собственность, но технически это не так. Указав дом в качестве своего «основного места жительства», что означает, что вы живете в нем большую часть года, вы можете претендовать на самые низкие ставки по ипотеке, такие как кредиты FHA, которые требуют проживания в приобретаемой вами собственности.
Если недвижимость указана в кредите как «инвестиционная недвижимость», владелец не может жить в ней, а получение инвестиционной ссуды на эту недвижимость будет представлять собой мошенничество с использованием владения, говорит Майкл Кауфман, ипотечный брокер в R&J Capital Group в Форест.
Хиллз, Нью-Йорк. По словам Кауфмана, даже если в других квартирах есть арендаторы, технически это не инвестиционная недвижимость.
В то время как для кредита FHA может потребоваться первоначальный взнос всего 3,5 процента, для кредита на инвестиционную недвижимость может потребоваться 20 процентов первоначального взноса и гораздо более высокая процентная ставка, поскольку кредиторы считают его более рискованным.
Если дом представляет собой собственность смешанного использования, например, здание с магазином внизу и квартирой наверху, это обычно считается коммерческим кредитом, говорит он. «Если вы снимаете квартиру и сдаете магазин в аренду, вам понадобится договор аренды, который вы должны передать кредитору», — говорит Кауфман.
Пересчет арендной платы в счет ипотеки
Чтобы справиться с потенциальными вакансиями, большинство кредиторов позволяют использовать только 75 процентов дохода от аренды для выплаты ипотеки. По словам Кауфмана, если это была инвестиционная недвижимость, в которой владелец не живет, многие кредиторы будут получать 100 процентов дохода.
Если у вас еще нет арендаторов, кредитор может захотеть, чтобы подписанные договоры аренды подтверждали доход от аренды, если они дают вам кредит на это при расчете вашего ежемесячного дохода, говорит он. Оценщики сообщат о том, есть ли активные арендаторы или нет.
«Это определенно сопряжено с риском, — говорит Кауфман. «Вы должны измерить это и принять во внимание».
Но даже если доход от арендаторов покрывает всю вашу ипотеку, кредитор захочет, чтобы владелец имел некоторую финансовую долю в игре, говорит он.
Более высокий первоначальный взнос не требуется, а доход от аренды может снизить отношение долга к доходу заемщика, что, возможно, облегчит получение кредита, говорит Кауфман.
Двухквартирные дома легче всего финансировать с помощью кредита FHA, в то время как для трех-четырех квартир требуется трехмесячный резерв платежей и прохождение теста на самоокупаемость, когда арендная плата должна покрывать ипотеку, говорит Алекс Дэниел, ипотечный кредитор.
в Лос-Анджелесе, чей первый дом был дуплексом, который он арендовал, арендатор покрывал все, кроме 650 долларов его ипотеки каждый месяц.
Радости быть арендодателем
Быть арендодателем с проживанием означает жить рядом со своими арендаторами. Это может быть и хорошо, и плохо — например, если у них шумная вечеринка, и вам нужно пойти и сказать им, чтобы они потише. И, конечно же, техническое обслуживание, которое может потребовать ручного труда, если вы хотите сэкономить деньги и выполнить работу самостоятельно.
Райли Адамс, лицензированный дипломированный бухгалтер из Луизианы, который ведет блог о личных финансах, призванный помочь молодым специалистам обрести финансовую независимость, говорит, что тратит от четырех до восьми часов в месяц на обслуживание или ремонт двухквартирного дома, которым он и его жена владеют в Нью-Йорке. Орлеан, и еще от четырех до восьми часов каждый месяц, чтобы поддерживать краткосрочную аренду за домом.
Супружеская пара живет в одной части дома, а в другой половине живут постоянные арендаторы.
Адамсова часть дома имеет отдельный боковой вход. Отдельная квартира за домом приносит им доход в виде краткосрочной аренды на AirBnB.
«Между деньгами, полученными от наших арендаторов и краткосрочных гостей, которые останавливаются у нас, мы полностью покрываем нашу ежемесячную ипотеку и связанные с ней расходы на жилье», — говорит Адамс. «Это позволяет нам жить в космосе бесплатно и «взломать дом».
Они использовали традиционную 30-летнюю ипотеку для покупки недвижимости и включили ожидаемый доход от аренды в общий доход, используемый для получения кредита, говорит он.
Они заняты во время туристического сезона в Новом Орлеане с ноября по май, говорит он, и он и его жена переключают номер между гостями.
«Жить бесплатно стоит того, — говорит Адамс. «Это позволит нам вместе сэкономить на первоначальном взносе за наше жилье в будущем».
Если вы не хотите иметь дело с возможными ночными звонками от арендаторов, погоней за арендной платой и возможным разгромом вашей собственности кем-то, кто имеет круглосуточный доступ к вам как к арендодателю, вы можете нанять компанию по управлению недвижимостью для надзора за другой единицей.
, предполагает Шон Брейер, владелец Breyer Home Buyers в Атланте.
Не работая напрямую с арендаторами и поручая эту работу кому-то другому, вы даете арендаторам иллюзию, что вы тоже арендаторы, говорит Брейер, который договорился с управляющей компанией о том, что он будет там, когда претенденты осматривали недвижимость.
«Это позволило нам провести дополнительную проверку людей, живущих рядом с нами, — говорит он. «Поскольку мы смогли помочь выбрать арендаторов, а не управлять ими, это сделало взлом дуплекса гораздо более приятным».
Обратитесь за юридической консультацией
Некоторые сделки с недвижимостью могут потребовать рассмотрения юристом. Стать арендодателем является одним из них.
Кауфман рекомендует создать ООО или компанию с ограниченной ответственностью, чтобы защитить вас от личной ответственности по обязательствам компании. «Это дает вам уровень защиты от судебных исков, которые как владелец собственности могут подорвать вашу общую ценность», — говорит он.