ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПОРТАЛ ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

Серафима Романова, директор сервиса проката платьев Story Dress

Нашему бизнесу уже семь лет, мы были одними из первопроходцев на рынке аренды платьев в России. Сейчас мы предлагаем сотни платьев, а началось все с трех, которые я сшила сама. Я тогда работала фотографом, и мне часто не нравилось то, в чем люди приходили на фотосессии. Я решила сшить специально для своих клиентов несколько платьев разных размеров и приносить на съемки. А потом просто не смогла остановиться: сделала одно платье, второе, третье, четвертое. И поняла, что можно сдавать их в аренду — например, другим фотографам. И на мероприятия женщинам нужно в чем-то ходить. 

Идея сработала: спустя полгода пришлось расширять ассортимент за счет покупки новых платьев — сегодня у меня 546 объявлений об аренде.

Другой пользовательский сценарий — когда потребитель задумывается о покупке дорогого товара, но хочет сначала убедиться, что будет им пользоваться. Например, если человек планирует освоить фотографию, начать заниматься новым видом спорта или завести привычку добираться до работы на велосипеде, аренда инвентаря позволит понять, стоит ли тратить деньги на покупку.  

Этим сценарием, кстати, иногда пользуются производители товаров, чтобы стимулировать спрос на покупку. Например, производитель детских колясок Thule в этом году запустил в России сервис Try&Buy, который позволяет на неделю взять в аренду коляску, чтобы протестировать ее и принять взвешенное решение о покупке. Еще в прошлом году такую услугу предложили потребителям Karcher, Xbox и Samsung. 

С2С, B2C, B2B: какие бизнес-модели возможны в арендном бизнесе

Сдавать вещи в аренду могут как предприниматели, так и частные лица. Чтобы сдача в аренду по модели C2C была законной, нужно соблюсти два условия: 

1. Вещи должны были быть куплены не специально для аренды, а для личного пользования.
2. Нужно учитывать доходы от сдачи в аренду в налоговой декларации и платить НДФЛ. 

Договор о C2C-аренде можно заключать в свободной форме, помимо реквизитов участников, достаточно указать в нем срок действия, предмет аренды с оценкой стоимости, порядок передачи и возврата предмета, сумму оплаты и форму ее проведения. 

Частные лица могут сдавать предметы в аренду предприятиям. В таком случае обязанности по оформлению сделки и уплате налогов лягут не на арендодателя, а на арендатора. 

Если в планах не просто подзаработать немного на сдаче в аренду личных вещей, а построить масштабируемый бизнес, придется оформить ИП или ООО. При этом необязательно сдавать именно предметы, которые находятся в собственности. Можно стать посредником и принимать вещи у других для сдачи в аренду. Так работает, например, сервис Rentmania — принимает вещи от пользователей и передает их в аренду, зарабатывая на комиссии.  

Арендные бизнесы чаще всего ищут клиентов на онлайн-платформах. Так сдавать вещи удобно и быстро — на том же «Авито» никаких дополнительных расходов не требуется. В этом случае заниматься бизнесом можно без посредников и комиссий — достаточно опубликовать объявление под каждую позицию, которую можно взять в аренду. 

Сервисы объявлений позволяют быстро и эффективно протестировать бизнес-модель — например, арендодатель может экспериментировать с разными товарами, чтобы лучше понимать аудиторию и спрос на свою продукцию, корректируя предложение. 

Что нужно учесть, запуская арендный бизнес

1. Риски и амортизация. Рассчитывая цену аренды, нужно не забыть учесть сопутствующие этому бизнесу риски и затраты на амортизацию. Клиент может потерять или повредить вещь, которую взял в пользование. Чтобы обезопасить себя, арендодатель может прописать в договоре с клиентом необходимость возместить ущерб при утере или повреждении вещи, а при сдаче в аренду дорогостоящих предметов можно брать с арендатора залог.

Стоимость амортизации вещей придется учитывать в цене аренды. Но повышать цену слишком сильно нельзя, так не получится конкурировать. Как отмечают в Rentmania, оптимальная цена аренды на день составляет 10% от суммы, которую клиенту пришлось бы заплатить за покупку вещи. 

Серафима Романова

Мы выставляем платья в среднем за 10% от изначальной стоимости вещи. Если платье стоило 20 тысяч, то в аренду мы его сдаем за 2 тысячи в сутки. При этом мы всегда знаем, что часть суммы, заплаченной клиентом, мы потратим на химчистку и, возможно, небольшой ремонт вещи. 

2. Сезонность. У многих арендных бизнесов есть выраженная сезонность. В целом здесь все достаточно очевидно: аренда байдарок актуальна только летом, а эксклюзивное пальто для похода в оперу могут взять в аренду только зимой. Если вы планируете строить масштабируемый бизнес, который будет приносить стабильную прибыль круглый год, придется либо найти востребованный, но при этом независящий от сезонности товар, либо расширять ассортимент, чтобы покрыть изменяющиеся потребности клиентов.

Антон Шаров

Сезонность у нас, конечно, есть, но в ремонтном бизнесе она не так ярко выражена, как в других сферах. Летом чаще берут в аренду серьезные профессиональные инструменты — для бурения, строительства. Это логично — дачный сезон и сезон ремонта в разгаре. 

Зимой спрос на такие инструменты практически пропадает, но нас спасает то, что в городских квартирах ремонт делают в любое время года. Мы просто переключаемся на более простые инструменты, которые подходят для ремонта квартир.

Серафима Романова

Самый благодатный период для нас — ноябрь-декабрь, потому что перед Новым годом много корпоративов. Летом спрос тоже высокий: людям нужно наряжаться на свадьбы и выпускные. А вот весной и в начале осени спрос заметно снижается. 

В периоды проседания мы даем больше онлайн-рекламы, используем сертификаты для клиентов — предлагаем оплатить аренду сейчас, а воспользоваться потом. Но все это не очень помогает. Приходится ждать нового хорошего периода. К счастью, он всегда наступает, все предсказуемо и циклично.

3. Локальность. Учитывая, что в аренду вещи чаще всего берут, чтобы сэкономить время и деньги, ваши клиенты, скорее всего, не захотят оплачивать доставку в другой регион, ждать, пока нужная вещь до них доберется и платить за обратную доставку. Поэтому арендный бизнес — это почти всегда локальная работа: в масштабах города. 

Как получить максимум

• Помните, что людям выгодно и удобно арендовать то, что нужно не каждый день и стоит дорого. Предлагать в аренду то, что дешевле и быстрее купить — не имеет смысла. 
• Другой пользовательский сценарий — когда потребитель задумывается о покупке дорогого товара, но хочет сначала убедиться, что будет им пользоваться. Эта модель тоже подтвердила свою жизнеспособность: ее используют даже крупные компании, чтобы стимулировать спрос на покупку своих товаров. И это стоит учесть, выбирая, что сдавать в аренду. 
• Если вы планируете строить масштабируемый бизнес, который будет приносить стабильную выручку круглый год, — либо делайте ставку на широкий ассортимент, либо ищите товар, который не зависит от сезона. Второе сделать сложнее. 
• Необязательно сдавать в аренду предметы, которые находятся у вас в собственности. Можно взять на себя роль посредника: принимать предметы у одних людей и передавать их другим. Если все получится, вы сможете зарабатывать на комиссии. 

Фото на обложке: Shutterstock/Stock-Asso

топ-7 идей ┃ Блог Альтера Инвест

Плюсы и минусы бизнеса

Основное преимущество бизнес-идей на аренде и прокате — это неограниченный выбор категории товаров, которые можно предложить аудитории. Окончательный вариант стартапа зависит от суммы свободных инвестиций, а также уровня знаний в определённом направлении, например, в сфере специализированной техники или детской одежды.

У любых бизнес-идей по прокату есть такие преимущества:

• Простое начало. Предпринимателю не нужно разрабатывать серьёзную стратегию. Достаточно решить, что сдавать в аренду, снять помещение и официально зарегистрировать предпринимательскую деятельность.

• Доступность. Бизнес-идея сервиса проката не требует специальных знаний и профессиональных навыков. Чаще всего, категория товара выбирается интуитивно, а первые клиенты — друзья и коллеги, в кругу которых вращается владелец.

• Минимальные вложения в рекламу. Владельцу не надо рекламировать сам товар — это делает производитель. Арендодатель только выступает посредником между ним и потребителем. Но чтобы бизнес-идея проката начала как можно быстрее приносить прибыль, необходима реклама самого сервиса.

• Высокий спрос. Всегда есть целевая аудитория, которая нуждается в определённой вещи, но не может позволить себе её покупку или считает такие затраты лишними. Этим и объясняется постоянный поток клиентов.

Также прокат может стать дополнительным источником дохода для основного бизнеса, когда уже работает, например, салон вечерних нарядов или строительный магазин.

Но у сервиса аренды есть и свои минусы. К недостаткам бизнес-идей прокатов относят:

• Длительный срок окупаемости. По мнению экспертов, в некоторых сферах он может растянуться на 7 лет. Поэтому не стоит сразу же ждать чистого дохода от проката.

• Необходимость составления договора аренды. Документ должен разработать грамотный юрист, чтобы обезопасить владельца от недобросовестных клиентов.

• Страхование имущества, сдающегося в аренду. Оно нужно, чтобы покрыть стоимость вещей в случае их повреждения, кражи, утери.

• Сезонность спроса, от чего зависит непосредственная прибыль. Например, велосипеды и самокаты популярны с мая по сентябрь, а лыжи и сноуборды — с декабря по март.

Открывая прокатную точку, следует правильно выбрать место. Сдавать в аренду ролики или гироборды лучше в парках. Сервис по прокату строительных инструментов рациональнее располагать поближе к специализированным магазинам.

Что выгоднее всего сдавать в прокат: идеи для арендного бизнеса

Арена недвижимости и автомобилей — самые выгодные варианты, потому что сразу приносят ощутимый и стабильный доход. Но и первоначальные вложения в это направление гораздо выше, чем в букинистический киоск или отдел детских платьев.

Рассматривая прокат как бизнес, обратите внимание на следующие решения.

Бизнес-идея проката велосипедов

Один из прибыльных вариантов бизнеса. Первоначальные вложения в него будут зависеть от количества велосипедов, которые вы планируете предоставлять клиентам, а также стоимости аренды помещения под точку проката. Перед тем как открыть прокат велосипедов, посчитайте необходимые инвестиции.

Ежемесячный доход в высокий сезон (с мая по октябрь) может составлять до 300%. Дополнительное преимущество сервиса — в холодное время года можно предлагать прокат зимнего снаряжения: лыж, коньков, санок. Так вы не потеряете аудиторию, а наоборот расширите список постоянных клиентов.

Прокат спортивного инвентаря: бизнес-идея

Вариант рассчитан на клиентов, которые ведут активный образ жизни зимой и летом: занимаются спортом, ходят в походы, осваивают разные дисциплины или просто предпочитают отдых на природе. Но не все могут позволить себе дорогостоящее снаряжение на постоянной основе.

Ассортимент прокатной точки можно расширять сколько угодно: палатки, рюкзаки, спальные мешки, гидрокостюмы и оборудование для дайвинга. Популярностью пользуются SAP-доски, каяки, катамараны. Недалеко от горных курортов можно предлагать клиентам сноуборды, лыжи, коньки, лыжные костюмы и т. д.

Салон проката свадебных платьев

Ещё одна выгодная бизнес-идея по прокату — сдавать в аренду свадебные платья. Такое торжественное событие происходит нечасто, покупать дорогой наряд не по карману многим молодожёнам. Поэтому предложение всегда актуально.

Не стоит ограничиваться традиционными белыми платьями. В тренде стилизованные свадьбы, поэтому велик спрос на необычные костюмы. Также можно дополнительно предлагать наряды для подружек невесты, мужскую одежду.

Как открыть салон проката свадебных платьев и не прогореть — рассмотрите вариант покупки уже готового бизнеса.

Прокат багги и квадроциклов

Обычно такую деятельность выбирают люди, которые непосредственно сталкивались с квадроциклами, и у них есть опыт управления и обслуживания техники. Ведь от профессионализма механика напрямую зависит безопасность клиентов.

Чтобы понять, как открыть прокат багги и квадроциклов с нуля с минимальными затратами, обратитесь к экспертам. Как вариант — можно купить готовый бизнес-план. В нём будут учтены основные нюансы и риски.

Прокат детских авто

Стоимость детского автомобиля по карману не каждой семье. Да и малыш растёт быстро, каждый год ему нужны уже новые игрушки. Но подарить радость своему ребёнку мечтает каждый. Если знать, как открыть прокат детских авто в своём городе, можно помочь родителям осуществить их мечту.

Чтобы бизнес приносил доход в течение всего года, лучше открываться в торговых или развлекательных центрах. Но учтите, что ежемесячные затраты в этом случае будут выше, чем у сезонной точки в парке или сквере.

Прокат платьев и костюмов

Праздники, юбилеи, корпоративы проходят круглый год. Участникам важно хорошо выглядеть, но зачастую тратиться на дорогие наряды слишком накладно. Поэтому любые бизнес-идеи на аренде и прокате костюмов перспективны.

Учтите, что основной доход приходится на время праздников. Чтобы не простаивать в остальные дни, подумайте о дополнительных услугах, например, пошиве изделий на заказ.

Задумываясь, как открыть прокат платьев и костюмов с нуля, сначала определитесь, с какой аудиторией вы будете работать: взрослыми или детьми, женщинами или мужчинами. Можно начать с какой-то одной ниши, постепенно расширяя ассортимент.

Бизнес на прокате одежды

Во многих магазинах можно вернуть одежду, если она вам не подошла. Поэтому люди просто надевают дорогие вещи один-два раза, не срезая бирок, а затем возвращают. Такое явление становится массовым, поэтому прокат одежды как бизнес-идея в 2021 году набирает популярность. Сдавая брендовые вещи в аренду, торговые точки могут заработать, вместо того, чтобы терять часть прибыли на возвратах.

Как выбрать подходящую идею

Бизнес-идеи на прокате — это сотни вариантов. Можно подобрать группу товаров, которая будет пользоваться спросом как в небольшом городке, так и в мегаполисе. Чтобы сделать правильный выбор, проанализируйте спрос аудитории. Важно понять, чего хотят люди, и что вы можете им предложить.

Какую прибыль вы должны получить от аренды недвижимости в 2022 году?

Потенциальная доходность сдаваемой в аренду недвижимости варьируется от одного дома к другому. Инвесторы с нереалистичными ожиданиями прибыли могут столкнуться с большим разочарованием. С другой стороны, инвесторы, которые тратят время на анализ денежных потоков и точно рассчитывают потенциальную прибыль от аренды недвижимости, могут быть более успешными в долгосрочной перспективе.

В этой статье мы объясним, как рассчитать потенциальную прибыль от сдачи в аренду, и поможем ответить на вопрос, какой может быть для вас хорошая прибыль от сдачи недвижимости в аренду.

Прибыль от сдачи недвижимости в аренду — это наличные деньги, которые у вас остаются в конце каждого месяца.

Важно отметить, что прибыль от сдачи имущества в аренду — это не то же самое, что налогооблагаемый чистый доход. Это потому, что существуют неденежные вычеты, такие как амортизация, которые инвесторы в недвижимость используют для уменьшения дохода до налогообложения.

Налоговые вычеты на недвижимость также являются одной из причин, по которой некоторые инвесторы в аренду могут платить очень мало налогов, имея при этом много денег в банке.

Большинство инвесторов в недвижимость получают прибыль от денежного потока, который генерирует сдаваемая в аренду недвижимость. Денежный поток определяется множеством факторов, в том числе:

• Цена покупки недвижимости
• Ипотечный платеж (основная сумма и проценты)
• Валовой доход от аренды
• Доля вакансий
• Управление недвижимостью
• Операционные расходы (такие как ремонт, техническое обслуживание, капитальные затраты и благоустройство территории)
• Налоги на имущество

Подготовьте отчет о движении денежных средств

Вот как выглядит очень простой отчет о движении денежных средств для расчета потенциальной денежной прибыли от аренды недвижимости: доход = $900

Управление недвижимостью при 8% = 72 9 долл. США0030

Использование проформы

Рекомендуется использовать проформу отчета о прибылях и убытках для прогнозирования и отслеживания фактических доходов и расходов. Если вы в настоящее время владеете сдаваемой в аренду недвижимостью, Stessa — это бесплатная онлайн-система финансового управления сдаваемой в аренду недвижимостью, которая автоматически отслеживает доходы и расходы.

Существует четыре основных способа измерения прибыли от аренды недвижимости. Регулярный мониторинг каждого из этих показателей может помочь сохранить финансовые показатели вашей арендуемой недвижимости и обеспечить достижение ваших долгосрочных финансовых целей:

Денежный поток — это сумма денег. у вас остается прибыль в конце каждого месяца после оплаты всех ваших операционных расходов, включая ипотеку.

Важно отметить, что денежный поток может не всегда быть одинаковым из месяца в месяц. В некоторые месяцы расходы на ремонт могут быть выше или ниже, чем в другие, или недвижимость может оставаться свободной дольше, чем ожидалось, пока вы ищете подходящего арендатора.

Ставка капитализации (ставка капитализации) — это коэффициент, который сравнивает годовой чистый операционный доход (NOI) собственности с ценой покупки недвижимости. NOI не включает ежемесячный платеж по ипотеке, потому что разные инвесторы используют разные суммы кредитного плеча (что приводит к более высоким или более низким платежам по ипотеке).

Как правило, чем выше ставка капитализации, тем более прибыльной может быть инвестиция, потому что создается больший доход по сравнению с ценой покупки недвижимости. Поскольку ставки капитализации различаются от одного рынка к другому, расчет ставки капитализации следует использовать только для сравнения аналогичных свойств на одном и том же рынке или субрынке.

На основании данных из приведенного выше отчета о движении денежных средств предельная ставка рассчитывается следующим образом:

• NOI = 238 долларов ежемесячной денежной прибыли + 320 долларов платежа по ипотеке (добавлены обратно для расчета NOI) = 558 долларов в месяц x 12 месяцев = $6,696 годовой НОИ
• 6 696 долларов США NOI / 100 000 долларов США Цена объекта = 0,067 или ставка капитализации 6,7%

Возврат денежных средств представляет собой соотношение, которое сравнивает годовой доход денежных средств от инвестиций с суммой вложенных денежных средств. В отличие от ставки капитализации расчет возврата денежных средств включает обслуживание долга по ипотечным кредитам.

Если инвестор вносит первоначальный взнос в размере 25 000 долларов США и получает денежную прибыль в размере 2 856 долларов США в год, доход наличными составляет 11,4%:

• Годовой доход наличными в размере 2856 долларов США / первоначальный взнос в размере 25 000 долларов США = 0,114 или 11,4%

Возврат инвестиций (ROI) сравнивает общую сумму возвращенных денежных средств с общей суммой вложенных денежных средств:

• ROI = прибыль от инвестиций – стоимость инвестиций / стоимость инвестиций

Давайте посмотрим, как рассчитать рентабельность инвестиций. Обратите внимание, что в реальном мире валовой доход от аренды и операционные расходы будут меняться от года к году, но для целей этого примера мы предположим, что они остаются неизменными.

После покупки недвижимости за 100 000 долларов с использованием первоначального взноса в 25 000 долларов дом продается через пять лет за 150 000 долларов. В течение 5-летнего периода владения возвращенные денежные средства составили 14 280 долларов США из чистой денежной прибыли от сдачи в аренду недвижимости (238 долларов США в месяц x 12 месяцев x 5 лет) + прибыль в размере 50 000 долларов США, полученная при продаже дома.

Окупаемость инвестиций составляет:

• (14 280 долларов чистой прибыли от аренды + 50 000 долларов прибыли от продажи) / 25 000 долларов авансового платежа = 20,79% годовых ROI

У вас есть свойства, производительность которых вы хотите отслеживать? Проверьте Стессу. Получайте круглосуточную информацию об эффективности вашего портфеля с помощью отчетов, которые автоматически генерируются и обновляются в режиме реального времени. Создавайте отчеты о прибылях и убытках, балансовые отчеты, отчеты о движении денежных средств и многое другое всего за пару кликов. Лучше всего то, что это бесплатно.

На этот вопрос нет правильного или неправильного ответа, потому что хорошая прибыль для одного инвестора в недвижимость может быть ужасной для другого. Тем не менее, есть несколько вещей, о которых следует подумать, чтобы определить, какой может быть для вас хорошая прибыль от аренды недвижимости.

Варианты альтернативных инвестиций

Один из факторов, который следует учитывать, — это варианты ваших инвестиций. Распространенными вариантами инвестирования являются компакт-диски, облигации, акции, драгоценные металлы, недвижимость и, для некоторых, биткойн.

Для каждого из этих активов ваш доход будет варьироваться в зависимости от того, насколько стоимость актива увеличивается (или уменьшается) в течение времени, в течение которого вы удерживаете инвестиции, из-за таких факторов, как инфляция или изменения на рынке.

Потенциал пассивного дохода

Еще одна вещь, о которой следует подумать, это то, предлагают ли инвестиции потенциал для постоянного дохода. По некоторым облигациям и акциям выплачиваются дивиденды, сдаваемая в аренду недвижимость может приносить регулярный пассивный ежемесячный доход за счет арендных платежей, а криптовалюта может приносить доход, если вы сдаете ее взаймы на бирже.

Возврат инвестиций

В конце концов, вам нужно спросить себя, стоит ли того прибыль от сдачи в аренду недвижимости.

Некоторые инвесторы используют планку в размере 100 долларов в месяц за недвижимость. Этого недостаточно, чтобы разбогатеть, но такой дополнительный денежный поток может иметь большое значение для увеличения вашего богатства с течением времени, особенно если стоимость недвижимости также увеличивается в долгосрочной перспективе.

Хотя нет никаких гарантий, что цены на жилье будут продолжать расти, медианные цены продажи домов, проданных в Соединенных Штатах, выросли более чем на 66% после последней рецессии 2008/2009 годов, по данным Федеральной резервной системы.

С другой стороны, средняя цена продажи домов также снизилась почти на 24% в период с 1 квартала 2007 года по 1 квартал 2009 года.

Факторы риска, которые необходимо учитывать

Хотя сдаваемое в аренду имущество может приносить прибыль за счет регулярного дохода, повышения стоимости имущества и налоговых льгот, необходимо также учитывать некоторые факторы риска.

Например, система отопления и кондиционирования воздуха может выйти из строя и потребовать дорогостоящего ремонта. Или город может отремонтировать дорогу перед вашим домом и взимать специальный сбор. Страховые взносы могут возрасти в случае стихийного бедствия, а налоги на имущество могут существенно сократить вашу потенциальную прибыль.

Из-за этих переменных риска всегда полезно иметь наличные в резерве, когда вы инвестируете в недвижимость. Инвесторы, которые планируют, чтобы доход от аренды постоянно покрывал все расходы, могут быть удивлены, когда все идет не по плану.

Потенциал получения прибыли варьируется от одного сдаваемого в аренду имущества к другому. Есть несколько моментов, которые следует учитывать при оценке инвестиций в аренду:

• Местоположение : Дома, расположенные в районах с высоким ростом населения и рабочих мест, как правило, лучше подходят для инвестиций, чем дома в городах с высоким уровнем безработицы.
• Состояние : В старых домах может потребоваться больший ремонт и техническое обслуживание, чем в новостройках, поэтому не забудьте рассчитать эти потенциальные затраты, делая предложение о недвижимости.
• Возврат : Некоторые инвесторы больше ценят потенциальное повышение стоимости, а не регулярный доход, и им удобно покупать недвижимость на рынках с низкими ставками капитализации. Другие ищут более сбалансированное сочетание регулярного пассивного дохода в сочетании с постепенным потенциальным повышением стоимости недвижимости в долгосрочной перспективе.
• LTV : Loan-to-value сравнивает размер кредита со стоимостью имущества. Инвесторы, которые используют низкий первоначальный взнос и большое кредитное плечо, имеют более крупные платежи по ипотеке. Высокий LTV создает риск владения недвижимостью с отрицательным денежным потоком, если расходы превышают ожидаемые или уровень вакантных площадей выше ожидаемого.

Крупнейшие ошибки арендодателей, убивающие прибыль

org/ Организация»>

Открыть навигацию

×

• mysmartmove.com /SmartMove/Create-Account.page»>Зарегистрироваться
• Войти

• Главная
• < a href="https://www.mysmartmove.com/SmartMove/landlord-credit-check.page">Просмотреть арендатора
• Для арендаторов
• Блог
• Справка

< /div>

 

April 17, 2018By Andrea CollatzResources, Landlords, Tenant Screening

(Updated: We’ve recently updated this article to add 5 more mistakes that can kill profit. See mistakes 6-10 для наших последних дополнений.)

Когда вы впервые задумались о покупке сдаваемого в аренду имущества, вы, вероятно, мечтали о прибыльном возврате ваших инвестиций. В конце концов, никто не идет в бизнес, чтобы терять деньги. Но что, если вы теряете деньги способами, о которых даже не подозревали? Ниже приведены некоторые ошибки арендодателей, которые съедают их прибыль от аренды.

1. Неправильный расчет ваших цифр

При покупке инвестиционной недвижимости очень важно сначала рассчитать все ваши расходы и то, что вы можете разумно ожидать от прибыли от аренды. Если вы пропустите этот шаг, у вас могут возникнуть проблемы, когда вы поймете, что ваш ежемесячный доход от аренды покрывает только часть ваших ежемесячных расходов на аренду. Выполнение математических расчетов может показаться мучительным, но оно того стоит, если учесть итоговую прибыль.

Как только вы узнаете свои расходы, вы сможете лучше установить арендную плату, чтобы получать разумную ежемесячную прибыль. С точки зрения прибыльности, можно использовать эмпирическое правило 2%. Это объясняется тем, что если ваша арендная плата составляет 2% от покупной цены, вы, скорее всего, получите положительный денежный поток. Но рынок влияет на цены на аренду, поэтому вам придется провести исследование, чтобы определить, за что вы можете арендовать жилье по соседству. Аренда по цене ниже рыночной рискует подорвать вашу ежемесячную прибыль, но то же самое произойдет и с вакансиями. Если запрашиваемая цена слишком высока, вы можете остаться с пустой квартирой на несколько месяцев, и, скорее всего, вам придется арендовать ее по рыночной цене.

Изучите заранее. Цены на аренду сопоставимой недвижимости дадут вам хорошее представление о том, сколько вы сможете взимать со своих арендаторов. Проверьте рыночную ставку арендной платы в районе, который вы рассматриваете, посоветовавшись с управляющими недвижимостью, которые управляют аналогичной недвижимостью, спросив у агентов по недвижимости и просмотрев объявления об аренде. Вам нужно будет возвращаться к этому шагу при каждой смене арендатора или продлении аренды, чтобы убедиться, что вы взимаете соответствующую арендную плату и повышаете арендную плату во время продления.

2. Выбор неудачного места для аренды

Местоположение является очень важным фактором, влияющим на то, почему арендаторы предпочитают арендовать там, где они это делают. Если вы новый инвестор, который ищет недвижимость для сдачи в аренду, поработайте с агентом по недвижимости, который знаком с этим районом и может порекомендовать вам лучшие районы для сдачи в аренду. Как правило, арендаторы ищут районы, расположенные рядом с остановками общественного транспорта, ресторанами, магазинами, школами и университетами.

Если место сдачи в аренду нежелательно, вам будет сложно найти арендаторов. Это означает, что ваша квартира будет оборачиваться дольше, и вы не сможете взимать такую ​​​​же арендную плату. Кроме того, вы получите меньший пул арендаторов на выбор, потому что может потребоваться больше времени, чтобы найти кого-то, кто подходит для вашей аренды. Все эти факторы могут привести к потере дохода, поэтому местоположение является ключевым фактором при выборе успешной и прибыльной инвестиционной недвижимости.

3. Слишком долгая сдача объекта

Расходы на сдачу объекта могут быстро возрасти (ипотека, коммунальные услуги, уборка, ремонт и реклама), и чем дольше объект пустует, тем больше начинаются расходы. накапливать. Чтобы быть прибыльным в качестве арендодателя, вы хотите быстро сдать квартиру, чтобы избежать длительных периодов вакантности.

С другой стороны, поспешное заполнение вакансий без тщательного отбора арендаторов может дорого обойтись в долгосрочной перспективе. Выселение стоит в среднем 3500 долларов, поэтому вы должны быть уверены, что не пропускаете этот важный шаг.

4. Игнорирование проблем с обслуживанием

Отсутствие быстрого решения проблем с обслуживанием арендуемого имущества может привести к гораздо более серьезным проблемам в будущем. То, что могло начаться как небольшая утечка, которая так и не была устранена, может однажды стать огромной проблемой, когда устройство будет затоплено. В случае текучести арендаторов вы можете захотеть воспользоваться свободным имуществом и выполнить техническое обслуживание, не утруждая себя планированием конфликтов и не беспокоя существующих арендаторов. Сдаваемая в аренду квартира в хорошем состоянии, когда вы ищете нового арендатора, с гораздо большей вероятностью привлечет более качественного арендатора.

Регулярные проверки сдаваемой в аренду недвижимости могут помочь предотвратить гораздо более серьезные проблемы в будущем, но вам также следует подумать о том, чтобы поддерживать связь открытыми. Хорошие отношения между арендодателем и арендатором носят коммуникативный и кооперативный характер. Текущий ремонт может быть неудобным для арендатора, но если он чувствует, что арендодатель будет уважать их время и сделает ремонт быстро, он, скорее всего, сообщит о капающем кране (что может привести к плесени на стене) или проблема с электричеством (возможна опасность возгорания). Пребывание на вершине технического обслуживания также указывает арендатору, в каком состоянии вы ожидаете, что имущество будет возвращено. В конце концов, если вы не заботитесь об имуществе, почему они должны?

С учетом всего сказанного, вы хотите быть эффективными в завершении реконструкции и ремонта. Слишком много времени на подготовку устройства может привести к тому, что вы упустите доход от аренды, что может увеличить ваши расходы на оборот. Вы также не хотите чрезмерно улучшать недвижимость выше рыночной арендной ставки, потому что маловероятно, что вы получите отдачу от этих инвестиций.

5. Пропуск проверки арендаторов

В интересах быстрой сдачи квартиры у вас может возникнуть соблазн пропустить проверку арендаторов, но это ошибка, которая в долгосрочной перспективе может обойтись вам гораздо дороже. Скрининг арендаторов дает много преимуществ. Это поможет вам убедиться, что у вас есть арендатор в вашей собственности, который будет платить арендную плату и быть надежным арендатором. Служба проверки арендаторов, такая как SmartMove, является быстрой и простой и позволяет вам переложить плату за проверку на заявителя.

Надежная служба проверки арендаторов экономит ваше время, энергию и деньги. Потратив немного времени и усилий на проверку арендаторов сейчас, вы сможете предотвратить дорогостоящие выселения в будущем. Трудно определить цену уважительного, спокойного арендатора, который вовремя платит и заботится об имуществе.

6. Недостаточное внимание к залогу

Сбор залога для покрытия незначительного ущерба во время аренды или после выезда арендатора является стандартной процедурой для большинства арендодателей, но многие арендодатели не уделяют этому особого внимания, кроме как много собирать. Это распространенная ошибка при аренде недвижимости.

В отношении гарантийного залога следует обратить внимание на 3 отдельные области: выяснить, сколько собирать, соблюдать законы штата и знать, что покрывает гарантийный залог.

Важно собрать разумную сумму денег на депозит. Депозит может служить эффективным средством предотвращения пренебрежения арендатором или нарушения договора аренды.

Важно знать, что существуют законы, регулирующие залог, поскольку каждый штат устанавливает свои собственные ограничения на то, сколько денег может получить арендодатель и при каких обстоятельствах.

Нарушение государственного закона о залоге влечет за собой реальные последствия. Во многих штатах предусмотрены штрафы, которые могут стоить домовладельцу в несколько раз больше суммы залога.

Также важно понимать, что покрывает страховой депозит, а что нет, поскольку он также зависит от штата и может быть оспорен в суде. Как правило, он не распространяется на обычный «износ», такой как новое ковровое покрытие или свежий слой краски. Однако в дополнение к ремонту после износа, например, разбитого окна, во многих штатах арендодатели часто могут использовать залог для покрытия невыплаченной арендной платы. Само собой разумеется, что арендодатели должны сохранять все квитанции и тщательно документировать работу, особенно если они делают какой-либо ремонт самостоятельно.

7. Небрежное ведение документации и документов

Распространенная ошибка, которую совершают арендодатели, арендующие недвижимость, при работе с залоговыми залогами, приводит нас к еще одной ловушке: небрежное ведение документации. Как и в любом бизнесе, при аренде недвижимости необходимо уделить внимание оформлению документов. Бумажный след особенно важен при работе с финансами, от отслеживания расходов до учета залога и уплаты налогов. В частности, неправильная уплата налогов может привести к разного рода проблемам, таким как проверки или штрафы. И наоборот, арендодатель, который ведет тщательный финансовый учет расходов, может получать налоговые льготы каждое 15 апреля9.0003

Договор аренды, пожалуй, самый важный документ, поскольку он является юридически обязывающим документом между арендодателем и арендатором. Однако многие арендодатели используют общую аренду, не обращая внимания на детали. Некоторые из этих договоров аренды могут учитывать местные законы и правила. Арендодатели должны либо получить профессионально подготовленный договор аренды, либо сделать свою домашнюю работу, чтобы договор аренды соответствовал закону и защищал их интересы.

Арендодатель должен хранить досье на каждого арендатора, которое включает в себя рекомендации, контактную информацию, залог и т. д. По сути, все, что связано с этим арендатором до, во время и после аренды.

8. Непроведение проверок при въезде и выезде

Игнорирование проверок при въезде/выезде — еще одна распространенная ошибка, которой легко избежать арендодателям, сдающим недвижимость в аренду. Это также связано с ведением надлежащей документации и вниманием к залогу. Проще говоря, если вы не задокументируете состояние имущества до того, как арендатор въедет, становится довольно сложно доказать, что он или она причинили какой-либо ущерб, обнаруженный после выезда. Это становится ситуацией «он сказал, она сказала». Имейте в виду, что местное законодательство может регулировать необходимость проведения проверки и порядок ее проведения.

Комплексная инспекция сдаваемого в аренду имущества может помочь защитить инвестиции арендодателя и прояснить ожидания арендатора. Каждый поврежденный предмет, царапина на деревянном полу или потертость на стене должны быть отмечены в отчете вместе с фотографиями. Затем поместите этот отчет в файл арендатора. Также необходимо провести выездную проверку. Надлежащая инспекционная документация будет иметь большое значение для помощи арендодателю, если ему или ей нужно использовать залог для ремонта.

9. Инвестиции в модернизацию, не добавляющую ценности

Это хорошая идея, чтобы постоянно обновлять арендную плату, чтобы привлечь качественных арендаторов, но некоторые арендодатели тратят большие деньги на модернизацию дома, которая не представляет ценности для арендаторов. Изучив основные удобства и функции, которые нужны арендаторам, вы сможете не тратить много денег на нежелательное обновление.

Например, большинство экспертов возражают против установки бассейна для повышения стоимости имущества, принадлежащего одной семье, поскольку расходы на строительство и обслуживание бассейна будет трудно компенсировать за счет арендной платы, если только арендодатель не планирует владеть недвижимостью в течение длительного времени. . Тем не менее, бассейн может иметь смысл в большой многоквартирной собственности, где затраты на установку и обслуживание могут быть распределены между несколькими единицами. Расположение собственности также играет роль: бассейн в Майами имеет больше смысла, чем бассейн в Денвере.

Улучшения должны быть тщательно продуманы. Кухня — хорошее место для модернизации бытовой техники, чтобы привлечь более высокооплачиваемых арендаторов, поскольку она часто служит центром домашнего хозяйства. Но арендодатели должны избегать причудливых, индивидуальных дизайнов, которые соответствуют их собственной эстетике. Пространства должны быть утилитарными. Вместо того, чтобы пытаться превратить небольшой неудобный уголок в офис, подумайте об установке встроенной прачечной, что является гораздо более желательным обновлением.

10. Быть хорошим парнем

Есть способы стать крупным землевладельцем и при этом вести прибыльное предприятие. Аренда недвижимости – это бизнес с финансовыми и юридическими последствиями. Арендодатель должен действовать вежливо, профессионально и обеспечивать хорошее обслуживание клиентов. Арендодатель должен общаться с арендатором или общаться с ним на Facebook. Легко сочувствовать арендаторам и позволять их проблемам становиться вашими проблемами, мешать достижению ваших бизнес-целей, особенно когда речь идет о своевременном взимании арендной платы.

Установите четкую политику и придерживайтесь сроков оплаты арендной платы, применяя любые применимые штрафы за просроченные платежи, как указано в договоре аренды. Просрочка в аренде на один месяц может легко превратиться в два, что означает потерю дохода еще до того, как арендодатель сможет даже начать дорогостоящий процесс выселения. Как всегда, ведите тщательные записи (см. номер два выше). И, наконец, не принимать частичные платежи, так как суды интерпретируют частичные платежи от арендаторов как принятие условий арендодателем.

Суть при общении с жильцами: будьте представительны, но не переходите на личности.