ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПОРТАЛ ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

Что такое девелопмент в строительстве

Зарождение девелопмента в России

В России понятие «девелопмента» зародилось в 2000 году, когда после преодоления экономического кризиса, прогрессивными темпами стало развиваться строительство (особенно в Москве). Однако «девелоперами» в те времена считали себя все компании- инвесторы, застройщики,  подрядчики. Но из-за отсутствия должного уровня развития рынка, финансового сектора, взаимоотношений с властью конечному клиенту предоставить качественный девелопмент от составления проекта до его реализации ни одна компания не могла.  Поэтому поначалу в России появился рынок застройщиков, которые ориентировались на большие объемы заказов. Девелопмент начал зарождаться в тот момент, когда стало уделяться должное внимание не только количеству, но и качеству построек, а соответственно и прибыли от реализации готовых проектов. Девлоперы взяли на себя весь комплекс работ – поиск участков земли, строительных организаций, проектирование,  получение разрешительных документов, поиск покупателей. Такая многоступенчатая система управления бизнесом требовала большого штата персонала – настоящих профессионалов в области маркетинга, проектирования, архитектуры, строительства, рекламы и пр. При этом цель считалась достигнутой, если проект не только построен, но и оправдан, целесообразен, юридически грамотно оформлен и нужен конечному покупателю.

Важно! Нередко отклонение от такой традиционной схемы строительства приводит к плачевным результатам – неправильный выбор местоположения объекта без учета транспортной доступности и наличия инфраструктуры в районе или его ошибочное проектирование приведет к тому, что жилье в конечном итоге не будет пользоваться спросом. А в случае нарушения законодательства, неполучения разрешительных документов и вовсе уйдет под снос, принося своим создателям грандиозные убытки.

Уже к 2005 году девелопмент выделился в отдельный вид бизнеса и сегодня его услуги полного цикла пользуется небывалым спросом. К застройке крупных жилых комплексов привлекаются крупные инвесторы, эксперты-консультанты, управляющие компании, проводятся тендеры по выбору архитектора-проектировщика, от работы которого на половину зависит успех и рентабельность будущего проекта (нередко приглашаются профессионалы из других стран).

Что такое девелопмент?

Девелопмент представляет собой предпринимательскую деятельность в области строительства недвижимости, в процессе которой происходит преобразование существующего земельного участка или здания, в результате которого создается новый объект с большей стоимостью по сравнению в первоначальной. Девелопер – это организация (или предприниматель), которая сопровождает весь процесс реализации проекта:

• проектирование;
• выкуп земельного участка;
• получение разрешительных документов на строительство;
• заключение договора с застройщиками, подрядчиками;
• поиск риелторов, брокеров для продажи готовых объектов недвижимости.

Нередко деятельность девелоперских контор связана с поиском инвестиций для развития проекта – банков, крупных инвесторов. Также слову «девелопер» синонимично значение «застройщик», который представляет собой юридическое лицо, имеющее в  своей собственности земельный участок и привлекающее инвестиции в строительство многоквартирных домов, торговых центров и других объектов с целью дальнейшей продажи или сдачи в аренду для получения прибыли.

Этапы

Девелопмент состоит из следующих этапов:

1. Разработка проекта и концепции строительства;
2. Поиск земельного участка, анализ инфраструктуры и удобства местоположения;
3. Проектирование, оценка стоимости;
4. Поиск строительных организаций, заключение официальных договоров;
5. Реализация и управление проектом.

Виды

Существует несколько разновидностей девелопмента:

• жилой недвижимости;
• загородной недвижимости;
• коммерческих объектов;
• земельных участков.

Объекты недвижимости в свою очередь разделяются на несколько  классов:

• эконом;
• элит;
• бизнес.

В зависимости от управления финансами различают следующие типы девелопмента:

• fee development (девелоперу отдается фиксированный гонорар за его работу, при этом он не берет на себя ответственность за риск финансовых потерь)
• speculative development (ответственность полностью лежит на девелопере).

что это такое в 2021 году простыми словами?

Понятие «девелопмент» пополнило ряды заимствованных западных терминов в шальные 90-е. В то время значение этого слова понимал узкий круг лиц.

В широком понимании девелопмент означает разработку и строительство объектов недвижимости на всех этапах. Девелоперы занимаются развитием нежилых участков, сооружают на них объекты.

Но почему необходимо усложнять и называть обычное строительство необычным словом. Может, не все так просто?

Девелопмент — что это такое, что включает в себя это понятие, как определяется в строительстве, каковы перспективы его развития в России, читайте в этой статье.

Девелопмент простыми словами

Девелопмент в переводе с английского означает развитие. Слово «developer» является производным от глагола «to develop» (развивать).

Девелопмент представляет собой систему управления инвестиционными, строительными и инженерными проектами, воплощение которых приводит к качественным изменениям территории, объектов, сооружений.

Девелопмент подразумевает разработку эффективного проекта с учетом получения в инстанциях необходимых разрешений на его реализацию.

Проект реализуется с привлечением инвестиций и кредитных средств, отбором подрядчиков, финансированием и контролем над их деятельностью. Объект строится и передается в эксплуатацию.

Говоря простыми словами, девелопер — это застройщик.

Особенности девелопмента как бизнеса

Девелопмент является глубоко специализированным бизнесом. Чтобы получать с него прибыль, нужно уточнять и перепроверять по несколько раз каждую деталь.

Непроверенная статья в документе, непроведенное исследование почвы могут привести к серьезным последствиям. Девелоперы несут ответственность за любую ошибку, даже если они к ней не причастны.

Девелопмент считается особым видом предпринимательской деятельности, доход от которой получается в результате преобразования материальных процессов.

Все эти рабочие моменты выражаются в инвестиционном развитии объектов недвижимости и включают следующие этапы:

• подбор команды участников проекта;
• изучение рынка;
• проектирование;
• маркетинг;
• строительный процесс;
• финансирование;
• бухгалтерский учет;
• управление объектом недвижимости.

Эта сфера деятельности требует крупных финансовых вложений и длительного цикла. Впоследствии реализованные проекты могут способствовать регулярному потоку денежных средств. Поэтому девелопмент — это еще и разновидность инвестиционных проектов.

Что такое девелопмент в строительстве

В строительной сфере термином «девелопмент» обозначается деятельность по созданию, реконструкции или изменению объекта недвижимости с целью увеличения его стоимости. Этим видом бизнеса занимаются именно компании.

Предпринимателей в этой отрасли называют девелоперами. Как правило, это инвесторы, которые финансируют объекты недвижимости с расчетом получения прибыли от продажи.

Фактически девелопмент в строительстве — это управление объектом, менеджмент. В современном мире этот бизнес считается одним из самых прибыльных. В России он также развивается и приобретает перспективность.

Девелопмент в России

Развитие и реконструкция зданий и сооружений происходило еще во времена СССР. Явление было, а инвесторов и девелоперов не было. Застройщик должен был и строить, и восстанавливать, и заниматься поиском средств.

Все эти функции сохранились, но называться стали по-другому. Но не только это изменилось. Расширился спектр услуг, улучшился сервис. Средства массовой информации стали больше писать о девелоперских компаниях.

В 2021 году в регионах уже работают федеральные и местные девелоперские компании, которые сотрудничают с разными застройщиками. У многих федеральных компаний имеются офисы в Москве, откуда происходит управление.

У местных компаний столичных офисов нет. Руководство происходит в самом регионе.

Чем занимаются девелоперские компании

Услуги в этой сфере деятельности оказывают компании, которые реализуют строительные проекты. Проектами принято считать развитие, строительство или реконструкцию объекта.

Девелоперская компания производит полный цикл работ — от анализа идеи до сдачи готового объекта заказчику. Компании не только строят, но и реконструируют, производят ремонт (называется реновацией), но все делается только для того, чтобы увеличить стоимость.

Цены за услуги компании могут достигать 10 % от стоимости всего объекта. Все нюансы обозначаются в договоре: сроки, стоимость, перечень и объем работ.

Этапы девелопмента

Рабочий процесс над проектом включает в себя несколько этапов:

• создание идеи и анализ проекта;
• поиск территории;
• разработка проекта;
• оценка стоимости;
• поиски исполнителя;
• подписание договора;
• реализация объекта.

Разновидности девелопмента

С учетом вида недвижимости строительный девелопмент разделяется на следующие разновидности:

• жилищное строительство;
• реализация коммерческих проектов;
• сооружение загородных домов;
• работа на земельных участках.

Для реализации жилых и коммерческих проектов пошагово разрабатывается каждый этап в сфере конкретного вида строительства. Когда объект готов, он передается заказчику.

Девелопмент земли и земельных участков подразумевает разделение крупных объектов на более мелкие. Все этапы реализуются с учетом юридических и технических вопросов. Работы организуются под требования клиентов. В договоре фиксируются все детали: объем строительных работ, въезд и выезд на магистрали и т.д.

К коммерческому классу относятся гостиничный, офисный, складской, торговый и промышленный виды.

Классификация по управлению финансами

С учетом финансирования девелопмент разделяется на 2 вида:

1. Fee development;
2. Speculative.

При fee development исполнитель не имеет финансовой ответственности, а за выполнение получает денежное вознаграждение. Чаще всего такие объекты строятся в формате «под ключ».

Исполнителей подбирают на тендерной основе. Так заказчик находит застройщика, который подходит ему по параметрам качества и цены.

Speculative подразделяется еще на 2 категории:

• Девелопер — инициатор проекта, поэтому ответственность за реализацию проекта лежит на нем. Он подбирает проектантов, строителей, ищет инвесторов, при этом свои средства не вкладывает, поэтому его риски минимальны. Согласовывает все вопросы с вертикалью власти и государственными инстанциями. За работу получает гонорар.
• Девелопер — финансист проекта. Объект принадлежит ему, но и риски ложатся на его плечи. Объект можно продать, сдать в аренду. Девелоперская компания может не только строить, но также заниматься исследовательской работой, проводить оценку, решать юридические вопросы.

Классы недвижимости

Классификация девелопмента в недвижимости происходит по следующим показателям:

• цель владения — инвестиции, бизнес, проживание;
• уровень готовности — незавершенное строительство, необходимость в реконструкции, капремонте;
• воспроизводимость в натуральной форме — дома и насаждения.

На профессиональном языке девелоперов недвижимость разделяется на следующие виды:

• эконом;
• элит;
• бизнес-класс.

Эконом

Это наиболее популярный вид жилого девелопмента, характерными чертами которого являются:

• доступная стоимость;
• отдаленность от центра;
• использование бюджетных строительных материалов;
• слабо развитая инфраструктура;
• не всегда предусмотрена парковка.

Даже если объект относится к эконом-классу, это не значит, что оно построено некачественно. Эконом жилье соответствует принятым в стране нормам и стандартам. Оно комфортное и надежное.

Элит

К этому типу относятся объекты с наилучшими качествами. Элитность определяется по совокупности характеристик, основные из которых — это:

• расположение в уникальном месте;
• оригинальная внешняя конструкция;
• применение новейших технологий;
• выдержаны высокие стандарты;
• предусмотрены коммуникации в полном объеме — дороги, социальные объекты.

Рынок девелопмента находится в нашей стране в стадии формирования. Поэтому специалисты в этой сфере грешат склонностью к преувеличению реальных характеристик проекта. Часто риелторы выдают объекты эконом-класса за элитные и необоснованно завышают их стоимость.

Объектами элитного жилья считаются пентхаусы. Это апартаменты в верхней части здания, со вторым этажом на крыше и подведением всех коммуникаций.

Класс элит включает еще и подклассы:

• премиум;
• комфорт;
• эксклюзив.

Бизнес

В эту категорию включены объекты недвижимости из нежилого фонда, эксплуатация которых приносит прибыль. Это:

• склады;
• офисы;
• предприятия;
• магазины.

К бизнес-классу могут относиться также земельные участки, если доход связан с арендой и продажей.

Заключение

С появление девелопмента строительство радикально не изменило свое значение, но принципы формирования пространств и требования к ним возросли. В реализации девелоперских проектов продолжают активное участие зарубежные проектировщики и специалисты.

В связи с расширением границ рынка роль девелоперов стремительно растет. Большое значение приобретает комплексная реконструкция объектов — редевелопмент.

Девелопмент может иметь региональное и национальное значение. Территориальный аспект связан не только с наполнением объекта, но и развитием инфраструктуры.

Читайте также:

что это, виды, отличия, выбор девелоперской компании

В последнее время появилось много новых слов, значение которых далеко не всегда понятно сразу. Одно из таких — девелопмент и девелоперская компания. По рекламе можно понять, что они связаны со стройкой, но почему же не назвать их строителем и строительной компанией? А потому что стройка — только часть задач, которые девелоперы выполняют.

Содержание статьи

Что такое девелопмент, чем занимается девелопер

Само слово «девелопмент» — транслитерация английского development, самый распространенный перевод которого — развитие (рост).

Девелопмент — это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.

Соответственно, цель девелоперской компании, увеличение стоимости недвижимости и выгодная ее продажа.

Этапы девелоперского проекта

Чем же тогда девелопер отличается от застройщика? Тем, что застройщик только реализует проект — ведет непосредственно строительные работы, возможно, с привлечением средств. В то время как девелопмент предполагает полный цикл — от задумки до конечной реализации. То есть девелоперская компания занимается:

• Разработкой идеи. Это может быть коммерческий объект — офисное здание, торговый комплекс и т.д. Может быть новый блок домов, как частных так и многоэтажных.
• Анализом ситуации. Просчитывается насколько эта идея может оказаться ликвидной, срок окупаемости, возможные прибыли и степень риска. По этим данным принимается решение о целесообразности реализации проекта.
• Поиском площадки для строительства (здания под реконструкцию), приобретением прав.
• Созданием проекта.
• Поиском подрядчика для строительства или реконструкции объекта.
• Контролем процесса строительства.
• Поиском покупателей или арендаторов.
• Управлением объектом.

Стандартная структура девелоперской компании, по которой ясно, что выполнять приходится разноплановые задачи

Это и есть девелоперский проект. Если коротко — придумали, оценили эффективность, нашли место и реализовали. Получается, что девелоперская компания — это организация, которая полностью отвечает за весь цикл строительства — от идеи до конечной ее реализации. Застройщик же только строит, его может нанять девелоперская компания именно для строительства. То есть, он выполняет только часть проекта.

Как понимаете, полная реализация проекта — большой риск. Финансируют проекты такие компании либо сами, либо с привлечением средств. Возможно долевое строительство. Но свои деньги они также вкладывают, а прибыль получат только на стадии реализации — от продажи и аренды.

Виды и особенности девелоперской деятельности

Если говорить о задачах девелопмента в целом — это увеличение стоимости здания, комплекса зданий, участка земли. Одно из направлений — реконструкция. Это девелопмент на вторичном рынке. Зачастую деятельность связана со сменой назначения здания. Покупается старое строение или группа, полностью перестраивается, затем либо продается, либо эксплуатируется самой компанией.

Если говорить о строительстве «с нуля», то задача девелоперской компании в этом случае — построить максимально ликвидное здание. В любом случае необходимо быть в курсе рынка, тенденций его развития. Обязательно знание строительных технологий, наличие опытных маркетологов и менеджеров. Зачастую девелоперский проект — строительство не одного здания, а целой группы или поселка. Тогда в проект входит и создание инфраструктуры. В общем, структура компании может быть разной — под задания, которые она берется реализовывать.

В план включают не только жилые или производственные здания, но и инфраструктуру, обустройство и т.д.

Есть два типа девелоперских компаний:

• Fee development (фии девелопмент).
• Speculative development (спекулейтив девелопмент).

Если организация работает по принципу Fee-девелопмента, она реализует проекты для заказчика. В этом случае риски девелоперской компании меньше, так как средства обычно вкладывает заказчик. Интерес заказчика в этом случае в том, что у девелоперов налажены отношения с профессионалами для реализации любой части проекта. Они либо содержат у себя штат (очень редко), либо делегируют выполнение определенной задачи специализированной компании. Но сами имеют специалистов, которые отслеживают качество выполнения работ. В связи с этим риски меньше, прибыль на вложения выше.

Тип компании тоже важен

Девелоперские Speculative-компании строят для себя. Они не собираются продавать объекты, а оставляют его в управлении. В таком случае заинтересованность в качественном выполнении проекта выше — ведь придется все проблемы по эксплуатации решать самостоятельно. Но и риски выше, соответственно, стоимость квадратного метра тоже. Зато результат с большой вероятностью будет лучше.

Девелопмент земельных участков

Девелопмент земли или Лэнд-девелопмент (от английского Land — земля) — это такой вид деятельности, который предполагает повышение стоимости земельного участка. Обычно эта деятельность связана со сменой назначения участка, его деления на более мелкие участки, подведением коммуникаций с последующей продажей под застройку. Причем, чаще всего, такие участки покупают девелоперы-строители для реализации своих проектов. Если вкратце, то схема именно такая.

В результате действий ленд-девелопера обычный земельный участок превращается в готовую к началу строительства площадку, что немаловажно с оформленными документами. Необходимо только оформить смену правообладателя.

Девелопмент земли — отдельная категория предприятий на строительном рынке

Почему этот вид деятельности выделен в отдельную группу? Потому что это длительный и сложный процесс. Например, процедура смены назначения может занимать не один год. На этом этапе требуется собрать до 250 подписей. Сумма платежей (официальных и неофициальных) тоже впечатляет. Именно этот вид деятельности считается наиболее рискованным. Так как необходимо иметь представление не только о тенденциях рынка, но и о стратегии развития региона, платежеспособности будущих клиентов, планируемых изменений в нормативной и законодательной базе и еще массу трудно прогнозируемых вещей.

Выбирая участок земли для своей деятельности, девелоперская фирма сначала определяется с тем, кому может быть интересен данный проект — определяется группа возможных потребителей. Соответственно уровень дизайна ландшафта, зданий и инфраструктуры планируется строго в  соответствии с классом клиентов.

Одновременно продумывается план привлечения средств инвесторов, так как собственные вложенные средства компании обычно составляют 20-30% от общей суммы. Пристальное внимание уделяется экологическому состоянию рассматриваемой площадки, возможность и перспективы развития транспортного сообщения с соседними городскими районами и центром.

Как выбрать девелопера

Надежность девелоперской компании определяется количеством успешно реализованных проектов. Именно это основное мерило успеха и надежности. Понятное дело, что обычно это крупные и «старые» игроки, которые на рынке уже много лет. Именно в этом и состоит сложность развития этого сегмента рынка: молодым организациям очень нелегко войти в бизнес. Кроме того, что требуется очень немалый капитал, нужны наработанные связи, штат специалистов и потенциальных заказчиков. При этом реализация готовых проектов может быть не такой успешной не из-за низкого качества работы, а из-за отсутствия авторитета и имени, низкого уровня доверия.

Важен опыт, наличие реализованных проектов

В каждом регионе свой рейтинг девелоперских компаний. Крупные и известные у всех на слуху, они могут одновременно вести несколько больших проектов так как, благодаря имени, легко привлекают средства инвесторов. Если вы планируете вложить деньги в строящийся объект, именно такую компанию — с именем, большим количеством построенных и сданных в эксплуатацию объектов — и стоит искать.

В больших городах таких девелоперских компаний или проектов может быть несколько. Чтобы выбрать, сравнивайте привлекательность объекта именно для себя. При этом надо оценивать не только с точки зрения необходимых средств, но и с точки зрения возможного роста стоимости вашего «куска» недвижимости. Если рядом или неподалеку реализуются другие проекты, скорее всего, стоимость будет расти быстро, так же как и улучшится сообщение с другими районами и центром, другими городами.

В каком состоянии находятся уже сданные объекты, насколько удобны они — тоже важно

И еще совет: не поленитесь, съездите на уже сданные объекты, выбранных компаний. Походите, посмотрите как все устроено, удобно или нет, нравится вам то, что вы видите или не нравится. Обратите внимание на то, в каком состоянии здания через несколько лет после сдачи. Дело ведь не только в управляющей компании, но и в качестве проекта, в соблюдении технологий и использовании нормальных материалов. В общем, составляющих успеха и авторитета много. Основываться только на обещаниях и рекламных проспектах — подвергать свои деньги неоправданному риску. Оценив результаты работы проще принять решение. И, что важнее, быть более уверенным в результатах, а это многого стоит.

Девелопер и Застройщик – кто есть кто?

Последнее обновление: 08.08.2018

В конце 90-х годов прошлого столетия на рынке недвижимости России появилось новое слово – «Девелопер», суть которого понимал только узкий круг посвященных.

 

Сейчас, конечно, это слово стало уже привычным, но тем не менее, не многие знают разницу между терминами «Девелопер», «Застройщик», «Инвестор», «Заказчик» и т.п., которые фигурируют в сленге риэлторов и строителей на первичном рынке, и встречаются в различных документах. Чем занимаются эти конторы, и чем они отличаются друг от друга?

 

Внесем ясность для простых смертных – кто есть кто.

 

Кто такой Девелопер, Застройщик, Заказчик в строительстве?

 

Застройщик – это тот, кто имеет зарегистрированные права на земельный участок, предназначенный под застройку. Т.е. тот, на кого оформлена земля в проекте строительства. Права на землю могут быть оформлены как в виде права собственности на участок, так и в виде права аренды.

На имя Застройщика оформляется Разрешение на строительство на данном участке.

Застройщик также выступает в проекте как Генеральный инвестор, или как соинвестор строительства (т.е. является собственником или сособственником проекта).

С июля 2018 г. законом введен официальный термин «специализированный застройщик». Это означает, что теперь компания может называться Застройщиком только если ее основной и единственный вид деятельности – строительство. До этого момента Застройщиками называли себя не только коммерческие структуры, но и различные научные, спортивные, учебные организации и учреждения, на чьей земле велось строительство.

 

 

Заказчик – это тот, кто занимается оформлением всей исходно-разрешительной документации для ведения проектирования и строительства. Это довольно большой пакет документов: от градостроительной и проектной документации, до разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, именно Заказчик обеспечивает всю «бумажную» (бюрократическую) работу по строительному проекту.

Кроме того, Заказчик обеспечивает технический надзор за ходом стройки.

 

Заказчик-Застройщик – это когда компания, являющаяся Застройщиком, имеет в своей структуре службу Заказчика. Довольно частое явление, особенно в крупных компаниях.

 

Технический Заказчик – это то же, что и Заказчик, но подчеркивается, что это наемная служба (организация), отдельная от структуры Застройщика.

Технический Заказчик нанимается Инвестором или Застройщиком для решения всех «бумажных вопросов» по строительному проекту.

 

!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

 

Генпроектировщик – это тот, кто отвечает за разработку всей проектной документации в проекте строительства (проект здания, проект инженерных сетей, и т.п.). Генпроектировщика формально выбирает и нанимает Заказчик (Техзаказчик), на деньги Инвестора.

В свою очередь Генпроектировщик нанимает специализированных проектировщиков на разработку отдельных видов проектной документации в составе общего проекта строительства.

 

Генподрядчик – это тот, кто берет на себя ответственность за ведение всех строительных работ на площадке, от котлована до возведения крыши здания, и начинки его инженерными коммуникациями. Он отвечает за сроки и качество строительства перед Заказчиком.

Как правило, Генподрядчик подтягивает с рынка различных подрядчиков (субподрядчиков) на отдельные виды работ, и управляет ходом всего строительства.

Бывает, что Застройщик сам является и Заказчиком, и Генподрядчиком одновременно.

 

 

Инвестор (или Генеральный инвестор) – это тот, кто обеспечивает финансирование строительного проекта. Буквально – тот, кто вкладывает деньги в проект, и является собственником и основным выгодоприобретателем этого проекта. Причем, деньги у Инвестора могут быть как собственные, так и привлеченные, например, взятые взаймы у банка (под %), или собранные с рынка у дольщиков/соинвесторов (без %).

Термин «генеральный» здесь означает, что именно он профинансировал запуск проекта, и именно на него возложена ответственность за бесперебойное финансирование всего строительства.

Инвестор может как привлекаться Застройщиком для финансирования строительства на его площадке, так и наоборот – Инвестор может сам выкупить площадку (стать Застройщиком), и нанять Технического Заказчика для ведения строительного проекта.

 

 

Девелопер недвижимости

 

В сфере недвижимости Девелопер – это довольно широкое и неформализованное понятие, то есть оно не присутствует в официальных строительных документах – согласованиях, разрешениях и т.п. Буквально, Девелопер – это тот, кто занимается развитием объектов недвижимости (от англ. develop – развивать).

Под развитием понимают любые действия, направленные на увеличение рыночной стоимости недвижимости, как то – ремонт, реконструкцию, изменение функционального назначения, но чаще всего – строительство.

Под недвижимостью понимается как здание, так и земельный участок, на котором Девелопер собирается что-то развивать/строить.

 

Девелопер – это также и тот, кто управляет денежными потоками (как своими, так и чужими) в строительном проекте.

 

На практике Девелоперами называют себя и Застройщики (мол, на моей же земле стройка идет), и Инвесторы (мол, на мои же деньги все строится), и Заказчики (мол, мы же всю документацию ведем).

Девелоперами также называют себя компании, не имеющие отношения ни к правам на землю, ни к финансированию стройки – это профессиональные Управляющие компании (так называемый — fee-developer), которые специализируются на организации всего процесса подготовки и ведения строительства, и сдачи объекта в эксплуатацию, за определенный гонорар. Такая компания нанимается Генеральным Инвестором, и может выполнять роль как Технического Заказчика, так и стороннего Управляющего над всеми участниками строительного процесса: Службой Заказчика, Генпроектировщиком, Генподрядчиком.

 

 

Для целей данного Ресурса, мы в тексте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ называем Девелопером того, кто привлекает деньги дольщиков, и является собственником/хозяином проекта строительства. Т.е. того, кто отвечает перед дольщиком за ход ведения строительства, и передачу ему построенной квартиры.

 

На рынке недвижимости, обычно, принято считать, что Девелопер и Застройщик – это одно и то же юридическое лицо. В нашей ИНСТРУКЦИИ мы будем придерживаться того же мнения. Однако, для более точного понимания следует уточнить, что в крупных компаниях-холдингах Девелопером является головная структура холдинга (например, Группа компаний «АБВ»), а Застройщиками на местах выступают входящие в группу дочерние компании (например, «АБВ-Самара», «АБВ-Новосибирск», и т.п.).

Эта разница может иметь значение для Покупателя новостройки, т.к. договор он заключает именно с местной компанией-застройщиком, и все требования может предъявлять только к ней.

 

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

 

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

🏗 Что такое девелопер: история возникновения, функции

Активное развитие предпринимательской деятельности и крупного бизнеса привело к появлению в русском языке множества новых понятий во всех областях. Одним из таких является модный термин «девелопмент». Люди, занимающиеся этой деятельностью профессионально, прекрасно понимают, что под ним подразумевается. Но для простых граждан в большинстве случаев остаётся загадкой, чем занимается девелоперская компания. Редакция Homius подготовила материал, рассказывающий простыми словами, что это такое – девелопер, какими процессами он руководит и в чём конкретно заключается его работа.

Разработка и строительство – главная задача девелопера

Содержание статьи

Что такое девелоперская деятельность и когда она появилась в России

Во времена становления Советского Союза массовой строительной деятельности по возведению новых жилых зданий не существовало. Это продолжалось до середины 20-х годов, когда остро назрела необходимость в пересмотре подхода к методам строительства и пополнении объектов жилого фонда. Именно этот период может считаться моментом зарождением девелоперского бизнеса. Что это такое? Это профессиональная деятельность по организации процессов реконструкции, изменения или создания нового строения на существующем земельном участке.

Первым «девелопером» Советского Союза была специально созданная структура – Главмосстрой, образованная в 1954 году. За 50 лет активной работы обновлению подверглось более двух третей всех жилых зданий города Москвы, что в абсолютной величине составляет 150 миллионов м².

Бизнес в сфере загородного строительства и земельных участков считается одним из самых рискованных

Для советской и российской действительности более понятен тождественный термин – «застройщик» или лицо, обладающее земельным участком и привлекающее заёмные средства для реализации строительного проекта с наличием официального разрешения на осуществление подобной деятельности.

На самом деле, застройщик и девелопер немного разные понятия, несмотря на схожесть конечной цели. Само значение слова «девелопер» восходит к английскому глаголу «to develop» или развивать. Под развитием в данном случае понимается вид деятельности по разработке пустующих земельных участков с целью создания на них объектов строительства, чаще всего, жилой недвижимости.

Девелопер сам находит подрядчика для проведения строительных работ

Первые девелоперские компании, разрабатывающие строительные объекты, появились на российском рынке в 2005 году. С тех пор, благодаря необходимости возведения новых объектов жилой и нежилой недвижимости, этот вид деятельности активно развивается.

Что такое девелоперская компания: назначение и структура

Девелоперская компания – это юридическое лицо, занимающееся девелопментом, что означает осуществление непосредственного строительства новых, ремонт или реконструкцию существующих объектов недвижимости. Дополнительным отличием от частного лица является управление финансовыми потоками, которые необходимы для ведения деятельности и получения прибыли.

Девелоперская компания должна иметь чёткую структуру отделов для грамотного ведения бизнеса

На территории РФ девелопер находится в непосредственном контакте с застройщиком, но, при существующих реалиях, второе лицо чаще является только владельцем земельного участка, а разработку и непосредственно возведение недвижимости осуществляет девелоперская компания.

На сегодняшний день, рынок недвижимости, пребывавший в стагнации, демонстрирует уверенный рост. Возрастает покупательская способность граждан, со стороны государства реализуются меры социальной поддержки, а также наблюдается демографический рост населения. Именно поэтому деятельность в строительной области является перспективным направлением вложения средств, особенно если это касается объектов жилой недвижимости.

Ипотечное кредитование повышает покупательский спрос, что ведёт к необходимости строительства новых объектов

Но любой бизнес предполагает получения прибыли. Поэтому для повышения стоимости готовой недвижимости просто построить её недостаточно. Требуется предпринять дополнительные усилия для повышения ценовой составляющей.

К сведению! Возникновение девелоперских компании является ответом на требования, предъявляемые современным рынком для удовлетворения потребностей общества.

Главой девелоперской компании, которая имеет статус юридического лица, может быть один человек или группа лиц, работающих по направлению инвестиционной и девелоперской деятельности. Типовая структура подобной организации включает следующие группы:

1. Производственная, занимающаяся непосредственно управлением в области строительных работ, коммерческой деятельности и реализации готовых проектов.
2. Административно-управленческий персонал, состоящий из юридического, финансового отдела, кадровой службы и бухгалтерии.
3. Технический персонал и хозяйственная группа.

Если посмотреть на структуру девелоперской компании, то она мало чем отличается от иных организаций. Для получения необходимого результата важно обеспечивать качественное и полное взаимодействие всех компонентов.

При гонорарной системе оплаты девелопер является наёмным работником

Что такое девелопмент в строительстве, какие виды существуют

Девелопмент – это вид предпринимательской деятельности, направленной на получение прибыли посредством создания и развития строительных объектов.

Для понимания того, что такое девелопмент недвижимости, важно не только знать, какие задачи ставятся перед специалистом в данной области, но также уметь различать разновидности этой деятельности. Их можно поделить на две крупные категории: по особенностям финансового управления и типу недвижимости.

Разновидности по финансовому управлению

По этому признаку девелоперская деятельность подразделяется на две крупные категории – fee development и speculative development:

1. Термин fee development происходит от английского слова «гонорар». Что это такое? Это деятельность, конечной целью которой является получение денежного вознаграждения за работу без финансовых рисков. Девелопер, работающий по данному принципу, не осуществляет вложение собственных средств, а нанимается инвестором для возведения объекта. Конечный заказчик не вникает, что такое девелоперский проект, а только вкладывает средства. В обязанности девелопера входит разработка проекта, строительные работы и получение разрешительных документов. Ответственность целиком лежит на девелоперской компании, которая сама занимается привлечением нужных специалистов.
2. Speculative development – это спекулятивный вид деятельности. Подобная схема работы считается более рискованной и сложной. Основное отличие от первого варианта заключается во вложении девелоперской компанией собственных средств. В этом случае девелопер, значит полноценный заказчик и исполнитель в одном лице. Это сопряжено с определёнными рисками и требует тщательного просчёта и грамотной реализации. Финансовое обеспечение проекта представляет сложную схему, включающую собственные средства, привлечённые банковские кредиты, средства будущих арендаторов.

К сведению! Вторым значением слова «девелопмент» является разработка программного обеспечения и написание кода. Но на территории РФ в этом значении термин практически не используется.

Спекулятивный девелопмент требует просчёта всех рисков с целью их минимизации

Разновидности по типу недвижимости

Девелопмент жилой недвижимости

Наиболее распространённое направление девелоперской деятельности на современном строительном рынке. Под этим термином понимается строительство или реконструкция уже существующих объектов с целью повышения их конечной стоимости. При осуществлении девелоперской деятельности с жилой недвижимостью очень важно проводить маркетинговые исследования, в рамках которых выявляются следующие факторы, оказывающие влияние на цену жилья:

• определение уровня достатка будущих жильцов;
• экологическая обстановка района;
• транспортная инфраструктура;
• наличие объектов социального назначения.

Жилая недвижимость – привлекательный сегмент для получения быстрой прибыли

К сведению! В девелопменте жилой недвижимости допускается более подробная классификация, например, на жильё бизнес-класса, эконом, элитный сегмент.

Девелопмент загородной недвижимости

В этом направлении популярность приобретает такое понятие, как «экодевелопмент». По своей сути, это аналогичная деятельность, направленная на разработку, строительство и реализацию объектов недвижимости. Но отличительной особенностью является:

• «зелёное» строительство с естественным вписыванием в окружающую среду;
• защита экологии;
• применение безопасных и экологически чистых материалов.

Экодевелопмент предполагает бережное отношение к окружающей среде

Спрос на загородную недвижимость растёт с каждым годом, поэтому это направление девелопмента является наиболее перспективным.

Девелопмент коммерческой недвижимости

Разработка проектов по строительству объектов коммерческой недвижимости является также привлекательным для инвестиций направлением. Поскольку данный сектор имеет меньший объём, в сравнении с жилым строительством, то, соответственно, в этом направлении заключается меньшее количество сделок. Основным источником дохода служит аренда помещений.

Коммерческий девелопмент предполагает получение прибыли от аренды

Также вся коммерческая недвижимость, участвующая в девелоперских проектах, может быть поделена на два класса:

• приносящая доход от непосредственной сдачи в аренду площадей;
• создаваемая для извлечения дохода от индустриальной или промышленной деятельности.

Девелопмент земельных участков

Лэнд-девелопмент – деятельность, направленная на увеличение стоимости земельного участка. Её отличительной особенностью является длительность проведения всех необходимых согласований. При оформлении и разработке проекта требуется не только постройка жилых домов, но также создание полноценной инфраструктуры для возможности дальнейшего проживания. Именно этот вид относится к наиболее рискованным в силу несовершенства законодательной базы.

Длительность процессов согласования является главным фактором риска лэнд-девелопмента

Кто такой девелопер, чем он занимается

Кто такой девелопер в строительстве вне зависимости от типа управления или вида недвижимости? Это человек, чьи функциональные обязанности заключаются в:

• проведении анализа рынка для повышения эффективности использования объекта;
• разработке плана и концепции будущего строительства;
• определении коммерческого потенциала;
• получении согласований;
• контроле процесса строительства;
• продаже объекта или сдаче его в аренду.

Девелопер должен обладать большим количеством качеств

Важными качествами данной профессии являются:

• стрессоустойчивость;
• устремлённость к достижению цели;
• способность аналитически мыслить;
• организаторские способности.

Функциональные обязанности

Для того, чтобы стать успешным девелопером, человек должен иметь юридическое, экономическое или техническое образование, а лучше, если у него их будет несколько. К основным задачам работы девелопера относятся:

• проектирование;
• создание бизнес-плана;
• приобретение участка;
• организация строительных работ;
• проведение рекламной компании;
• продажа или сдача в аренду готового объекта для получения прибыли.

Разработка бизнес-плана – один из кирпичиков успешного проекта

Главными плюсами данного вида деятельности является высокая доходность, практически полное отсутствие конкуренции и востребованность. К числу минусов относят большое количество стресса. Также отсутствие должной практики может привести к значительным финансовым потерям.

Именно деятельность девелоперов приводит к преображению вида современного города

Ещё раз услышать комментарии от специалистов в данной области можно из представленного видео.

 

Предыдущая

DIY Homius15 гениальных лайфхаков для дома

Следующая

DIY HomiusВот это фокус: уникальность технологии двойного открытия дверцы в духовках от Samsung

Понравилась статья? Сохраните, чтобы не потерять!

ТОЖЕ ИНТЕРЕСНО:

ВОЗМОЖНО ВАМ ТАКЖЕ БУДЕТ ИНТЕРЕСНО:

сущность и перспективы правового регулирования

19
октября
2017

Девелопмент недвижимости: сущность и перспективы правового регулирования

Игорь Чумаченко, Партнер, руководитель Практики «Недвижимость. Земля. Строительство»

Чумаченко, Дружинина_эж-Юрист_Девелопмент недвижимости__Сущность и перспективы регулирования_10.2017

Скачать файл

Файл добавлен	19.10.2017
Презентация	.pdf (686 Кб)

Понятие и признаки девелопмента

Институт девелопмента затрагивается лишь единичными правовыми актами.

Например, в государственной программе г. Москвы «Градостроительная политика» указано, что для улучшения инвестиционного климата необходимо устранять противоречия между «интересами города и коммерческими предложениями девелоперских и строительных компаний». (1.

Так, в ФЦП «Жилище» на 2002–2010 годы девелопмент определен как «развитие специальной рыночной деятельности, связанной с обустройством территорий, предназначенных для жилищного строительства, коммунальной инфраструктуры».

Согласно п. 2.2.4 прил. 1 к Постановлению Правительства Москвы от 03.07.2007 № 576-ПП в части реализации городом прав акционера акционерного общества, осуществляющего девелоперскую деятельность, «под девелоперской деятельностью понимается строительство и (или) реконструкция объектов недвижимости в целях последующего использования акционерным обществом более 50% вновь построенных и (или) реконструированных площадей не в соответствии с основным уставным видом деятельности путем продажи или передачи в аренду неопределенному кругу лиц».

Мы видим, что законодатель останавливается на отдельных аспектах девелопмента. не раскрывая присущие ему признаки, выполняемые девелопером функции и не затрагивая вопросов государственного регулирования девелоперской деятельности. Более того, необходимо признать, что изучению девелопмента уделено незначительное внимание и в теоретических исследованиях правоведов и экономистов, а высказываемые позиции противоречивы и подчас спорны.

Слово «девелопмент» происходит от англ. development – «развитие». Таким образом, термин «девелопмент недвижимости» буквально означает «развитие недвижимости». Вероятно, именно многозначность такого определения позволила некоторым исследователям сформировать первый (широкий) подход к пониманию девелопмента.

Экономисты Р. Пейзер, А. Фрей определяют девелопмент как «разносторонний бизнес, охватывающий различные виды деятельности – от реконструкции и сдачи в аренду существующих зданий до покупки необработанной земли и продажи улучшенных земельных участков» (2.

Девелопмент недвижимости определяется отечественными исследователями В.Ю. Алексеевым, Н.В. Дедушкиной как «тип инвестиционно-строительной проектной деятельности, который связан с качественным преобразованием объектов недвижимости, целью которого является повышение ценности (стоимости) объекта» (3.

Аналогичный широкий подход разделяют иные российские исследователи, например В.В. Кущенко, И.С. Арцыбышев.

Стоит отметить, что широкое понимание девелопмента имеет место и в зарубежном законодательстве. Так, в Законе Великобритании «О городском и сельском планировании» приводится следующее определение: «девелопмент – это осуществление строительных, инженерных, земляных и иных операций в, на, над или под поверхностью земли или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли».

Следуя изложенному подходу, необходимо признать, что девелопером является фактически любой застройщик, создающий (реконструирующий) объект для получения определенного полезного результата.

Вместе с тем данная позиция представляется неоднозначной. Девелопмент является специфической деятельностью, наделенной особым содержанием, выходящим за рамки деятельности застройщика. При этом сам девелопер может в принципе не осуществлять строительство.

Другой подход состоит в том, что под девелопментом понимается особая деятельность, обладающая характерными признаками, а не любая инвестиционно-строительная деятельность.

Первым таким признаком является специфическое содержание девелоперской деятельности – сопровождение строительства объекта с момента разработки идеи проекта, на этапах поиска и привлечения финансирования, заключения договоров на строительство, на поставку материалов и оборудования, контроля за исполнением договорных обязательств контрагентами вплоть до стадии эксплуатации объекта и извлечения прибыли.

Подобным содержанием девелоперскую деятельность наделяют многие авторы. В своем диссертационном исследовании П.А. Мазаев определяет сущность девелопмента «в удовлетворении потребности контрагентов и иных участников девелоперского проекта в консультировании; представительстве; содействии при заключении ими сделок с недвижимостью, защите их прав и интересов перед третьими лицами».

Обратим внимание на определение девелопмента, выработанное во французском законодательстве. Книга 3 Французского гражданского кодекса содержит главу VIII bis, посвященную «договору о развитии недвижимости» (фр. du contrat de promotion immobilière).

По данному договору одно лицо (фр. promoteur immobilier – «лицо, развивающее недвижимость») обязуется перед другим лицом (заказчиком) организовать посредством заключения договоров подряда строительство объектов, а также выполнить или организовать выполнение полностью или частично всех юридических, административных и финансовых действий, сопутствующих реализации проекта. Таким образом, французский законодатель также придерживается второго, целевого, подхода к пониманию девелопмента.

Представляется, что для дальнейшего законодательного регулирования и научного исследования девелопмента можно придерживаться данного подхода.

Понимание сути девелопмента возможно также через отграничение фигуры девелопера от иных участников строительства.

Во-первых, девелопера необходимо отличать от фигуры застройщика. Застройщик по смыслу норм ГрК РФ обеспечивает строительство объекта на принадлежащем ему земельном участке на основании полученной разрешительной документации. Девелопер же может не обладать правами на земельный участок, разрешительной документацией, более того, может непосредственно не участвовать в строительстве (не осуществлять строительство).

Застройщик, в свою очередь обладая некоторыми организационными функциями, может не играть той управленческой роли, которой наделен девелопер. Девелопер полностью «обслуживает» строительство и прежде всего осуществляет координацию проекта и представляет интересы застройщика.

Во-вторых, различны роли девелопера и технического заказчика (в понимании ГрК РФ). По смыслу п. 22 ст. 1 ГрК РФ технический заказчик – юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры для реализации строительства, взаимодействует с подрядчиками, утверждает проектную документацию, выполняет иные функции в интересах застройщика. о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, подготавливает задания на выполнение указанных работ, предоставляет контрагентам заказчика материалы и документы, необходимые для выполнения указанных работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности.

Девелопер, в отличие от технического заказчика, при реализации проекта может выступать как от имени других лиц, так и от своего имени. Справедливо мнение О.Г. Ершова о том, что «координационная функция технического заказчика в строительстве носит ограниченный характер, поскольку его полномочия могут распространяться лишь на лиц, непосредственно выполняющих строительные или иные работы» (4.

В свою очередь девелопер часто с нуля разрабатывает проект, привлекает финансирование, подбирает и взаимодействует с контрагентами, может самостоятельно участвовать в строительстве и извлечении прибыли. Следовательно, девелоперская деятельность включает функционал технического заказчика, однако им не ограничивается.

Виды девелопмента и девелоперских договоров

В практике принято выделять два вида девелопмента: fee-девелопмент, то есть девелопмент за вознаграждение, и speculative девелопмент, который можно назвать «рисковым» девелопментом.

Fee-девелопмент представляет собой деятельность девелопера, привлекаемого инвестором для организации реализации проекта, и, как правило, не подразумевает вложение девелопером собственных средств. Таким образом, fee-девелопер не несет материальных рисков, связанных с реализацией проекта (за исключением мер ответственности).

В свою очередь speculative девелопмент предполагает участие девелопера в инвестиционно-строительном проекте, помимо прочего, путем вложения собственных средств. В случае неудачной реализации проекта, невозможности извлечения прибыли девелопер, наряду с инвестором, несет финансовые и иные риски согласно условиям заключаемого между ними договора.

Складывающиеся отношения между девелопером и ключевыми участниками инвестиционно-строительного процесса в международной практике оформляются «девелоперскими» договорами, которые представляют исследовательский интерес.

Обратимся для начала к практике французского законодательства. Упомянутая выше глава VIII bis Книги 3 ФГК предусматривает, что по условиям договора девелопер осуществляет для реализации строительства юридические, административные и финансовые действия от имени заказчика за вознаграждение. При этом обязанным лицом согласно заключенным девелопером договорам становится заказчик. Если девелопер реализует часть проекта собственными силами, он отвечает перед заказчиком как подрядчик. Таким образом, ФГК конструирует девелоперский договор как агентский договор по модели поручения с возможными элементами договора подряда.

В связи с этим представляется важной позиция российского высшего судебного органа в отношении возможной переквалификации отношений с техническим заказчиком из «агентских» в «генподрядные». Так, согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 30.07.2012 № 1456/12, поскольку на технического заказчика были возложены не только обязательства по выбору подрядчиков и заключению с ними договоров, но и обязательства по организации работ по капитальному ремонту объекта и передаче его результата заказчику, то, организуя выполнение работ с привлечением третьих лиц, технический заказчик фактически выступил в качестве генерального подрядчика и в соответствии с п. 3 ст. 706 ГК РФ обязан нести перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком.

В российском правовом поле представляется верной следующая логика квалификации девелоперских договоров.

Исходя из сущности рискового девелопмента (speculative девелопмент) – соединение вкладов девелопера и иных инвесторов для достижения общей цели в виде создания объекта либо его улучшения и извлечения прибыли, очевидно, что по правовой природе заключаемый девелоперский договор в таком случае может быть квалифицирован как договор простого товарищества. Девелопер вкладывает свое имущество в общее дело и организует инвестиционный процесс, а затем участвует в распределении прибыли. Однако договор может быть квалифицирован как договор простого товарищества, только если содержит все присущие договору простого товарищества признаки. Вместе с тем это может быть смешанный договор, содержащий, например, элементы купли-продажи будущей вещи (в том числе с оплатой выполненных работ путем передачи помещений в объекте) и строительного подряда.

Иная правовая природа свойственна отношениям по договору fee-девелопмента, при котором девелопер осуществляет определенные юридические и иные действия в интересах инвесторов/застройщиков, рассчитывая не на распределение созданного общими усилиями результата, а на получение оплаты за оказанные услуги (работы) и совершенные действия.

Стоит отметить, что в российской судебной практике подобные договоры могут рассматриваться в качестве агентских договоров (5 и/или договоров оказания услуг (например, на выполнение функций технического заказчика – фигуры, близкой по функционалу к девелоперу (6).

Учитывая основополагающую организационную функцию девелопера, представляется некорректным определять договор fee-девелопмента исключительно как договор возмездного оказания услуг. Девелопер может оказывать инвесторам маркетинговые, риелторские услуги, услуги арендного брокера, однако основной может являться именно управленческая и посредническая роль девелопера.

Таким образом, договор fee-девелопмента по своей правовой природе является смешанным договором, содержащим элементы агентского договора и договора возмездного оказания услуг. При этом представляется возможным сконструировать агентский договор по модели как договора поручения (в отношении функционала, прямо предусмотренного ГрК РФ в отношении технического заказчика), так и договора комиссии (в отношении других функций).

В завершение остановимся на существенных условиях девелоперских договоров.

С учетом сложившегося подхода к определению существенных условий договора простого товарищества существенными в договоре рискового девелопмента должны быть условия о соединении вкладов девелопером и инвесторами, об осуществлении ими совместных действий для достижения общей цели – создания или улучшения объекта недвижимости и последующего извлечения прибыли от использования данного объекта.

Из чего можно сделать вывод, что существенными условиями договора fee-девелопмента являются предмет (действия, которые девелопер уполномочен совершать от имени инвесторов, и услуги, которые он обязан оказать для реализации проекта) и цена договора.

При этом описание таких действий и услуг необходимо максимально детализировать. Кроме того, целесообразно описать конечный результат деятельности девелопера, чтобы при возникновении споров было реально установить качество и объем выполненных действий и оказанных услуг и оценить исполнение девелопером обязанностей.

Существенным условием договора должно являться и условие о цене. Определить размер оплаты услуг и действий девелопера по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ, то есть в размере платы, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары, работы или услуги, вряд ли возможно. В рамках конкретного девелоперского договора функции девелопера закрепляются индивидуально. Сомнительной представляется и возможность найти аналогичный или даже сравнимый инвестиционный проект.

Об ответственности

Обратимся, наконец, к вопросу об ответственности девелопера за исполнение своих обязательств.

Представляется обоснованным возложение на девелопера ответственности за действия привлекаемых им лиц и результат строительства, поскольку девелопер аккумулирует материальные ресурсы и обладает полномочиями, необходимыми для осуществления строительства. Обязательное включение в договор такого условия создаст необходимые гарантии защиты прав инвесторов, вверяющих свои ресурсы и передающих большой объем прав одному лицу.

Отметим, например, что ФГК в ст. 1831-1 устанавливает, что девелопер является гарантом исполнения обязательств лицами, с которыми он от имени заказчика заключает договоры, то есть предусматривает делькредере девелопера – ручательство за исполнение обязательства третьими лицами. Более того, девелопер отвечает перед заказчиком и приобретателем объекта за недостатки качества. Российский Гражданский кодекс также содержит понятие «делькредере» применительно к договору комиссии (ст. 991 ГК РФ).

Вместе с тем думается, что ответственность девелопера может быть ограничена, помимо исчерпывающего перечня оснований для применения к девелоперу штрафных санкций, также определенным в договоре предельным размером взысканий. В противном случае, учитывая возможность возникновения препятствий и трудностей, находящихся за пределами контроля девелопера, ведение девелоперской деятельности в российских реалиях может оказаться убыточным мероприятием.

Перспективы правового регулирования

В отдельных работах, посвященных исследованию девелопмента, звучат предложения по наделению девелопера официальным статусом, предполагающим его обязательное членство в специально создаваемых саморегулируемых организациях, соответствие императивным требованиям к ведению деятельности. Следует отметить, например, что в части функций технического заказчика ГрК РФ содержит требования об обязательном членстве технического заказчика в соответствующей саморегулируемой организации, за некоторыми исключениями (п. 22 ст. 1 ГрК РФ).

Вместе с тем введение дополнительных административных барьеров для осуществления девелоперской деятельности лишь затормозит развитие механизма девелопмента. Представляется, что на данном этапе возможно законодательно закрепить понятие девелопмента в целях исключения неопределенности, а также отразить основные положения о девелоперских договорах.

Безусловно, при наличии адекватного правового регулирования и практики его применения деятельность девелопера сможет сыграть позитивную роль в развитии рынка недвижимости. Привлечение в проект девелопера как профессионального участника строительного бизнеса, обладающего специфическими знаниями и опытом, поможет успешно реализовать проект, сняв с инвестора значительную часть задач и минимизировав риски.

В то же время необходимо активно использовать существующие инструменты, предусмотренные ГК РФ (принцип свободы договора, понятие смешанного договора, делькредере комитента и др.), и учитывать положения ГрК РФ (содержащего среди прочего определения застройщика, технического заказчика, лица, осуществляющего строительство, и требования к ним) в целях оптимального структурирования отношений участников инвестиционно-строительного проекта и эффективной его реализации.

---

1. Утверждена Постановлением Правительства Москвы от 03.10.2011 № 460-ПП.

2. Пейзер Ричард Б., Фрей Анне Б. Профессиональный девелопмент недвижимости: руководство ULI по ведению бизнеса. Urban Development Publishing (UDP). 2-е изд. 2004.

3. Алексеев В.Ю., Дедушкина Н.В. Особенности девелопмента и девелоперских проектов на рынке недвижимости России // Вестник Чувашского университета. 2012. № 2.

4. Ершов О.Г. Девелоперский договор в строительстве: правовая природа, понятие и признаки // Нотариус. 2013. № 6.

5. Определение ВАС РФ от 05.03.2014 по делу № А40-163120/12, постановления АС УО от 14.02.2017 по делу № А07-9867/2016, ФАС ПО от 23.01.2014 по делу № А65-22387/2008.

6. Определение ВС РФ от 21.12.2016 по делу № А13-5190/2015.

---

Девелопер или девелоперская компания это

Девелопер — это субъект рынка недвижимости (в т. ч. складской), который приобретает строения и земли с целью их улучшения и дальнейшей перепродажи. Термин произошел от английского глагола «develop» — «развивать».

В российском законодательстве это понятие никак не закреплено. Но слово активно используется с конца 90-х годов. При этом девелопера нередко путают с застройщиком.

В чем разница?

Застройщик и девелопер — понятия близкие. Застройщик — это тот, кому принадлежит проект (т.е. «план развития» недвижимости). Он же является временным собственником или арендатором земли, на которой идет строительство — чем не «покупка с целью улучшения»? Но разница есть.

Застройщик — термин юридический. Именно этот субъект по закону является ответственным лицом.

А девелопмент недвижимости — это экономический термин. Говоря простыми словами, девелопер — это такой предприниматель. Его главная задача — увеличить стоимость здания или участка земли. При этом формально за качество «продукта» он не отвечает — это удел застройщика. А девелопер — это тот, кто осуществляет рекламную поддержку проекта, привлекает инвесторов, занимается реализацией.

Девелоперские компании нечасто выступают в роли застройщиков: всё-таки это другая сфера деятельности. Исключение составляют крупнейшие девелоперы Москвы и Санкт-Петербурга: они являются корпорациями или концернами, способными работать сразу в нескольких направлениях.

На межрегиональных рынках реализуется и такая схема: крупная компания-девелопер создает несколько предприятий-застройщиков в регионах. Головное представительство обеспечивает информационную и рекламную поддержку, а «дочерние» компании занимаются строительством.

Иногда девелопмент сочетают с другими видами предпринимательской деятельности. Например, существуют банки-девелоперы.

Основные задачи и функции девелопера:

1. Исследование рынка

2. Финансовая оценка объекта недвижимости

3. Разработка бизнес-плана

4. Поиск и привлечение инвесторов

5. Подготовка проектной (инженерной, технической) документации

6. Управление ресурсами (деньгами, материалами, людьми)

7. Контроль над качеством и сроками строительных работ

8. Поиск покупателей

Виды девелопмента

Традиционная классификация девелопмента включает в себя две разновидности: fee (от англ. «вознаграждение») и speculative (спекулятивный). Но иногда выделяют и третью категорию — BTS-девелопмент.

Fee-девелопер — это наемный специалист, работающий на инвестора. Fee-девелопер играет роль управляющего, он не вкладывает собственные средства и не проявляет чрезмерной инициативы. Он разрабатывает проект, согласовывает документы, нанимает строителей. Иногда (если речь идет о нежилой недвижимости) занимается вопросами последующей аренды офисов, складов, торговых точек и т.д. За свои труды fee-девелопер получает гонорар. Поиск таких специалистов обычно осуществляется через тендеры.

 

Speculative-девелопер — полноправный владелец проекта, его инициатор. Он выполняет те же функции, что и fee-девелопер, но выступает также в роли инвестора. При этом он может привлекать средства «со стороны», брать кредиты, искать спонсоров и других инвесторов, чтобы уменьшить свои финансовые риски.

 

В обоих случаях основной целью девелопера является получение максимальной прибыли. Возведенный объект стремятся продать подороже, тщательно исследуют рынок, вкладывают ресурсы в рекламу. Fee-девелоперы в России обычно получают 10% от стоимости проекта. Заработок спекулятивного девелопера выше, но у него и рисков больше.

BTS-проекты не могут считаться девелопментом в полном смысле, т.к. они не ставят целью максимизацию прибыли. Строительство BTS — это возведение или переоборудование здания под конкретные цели, для нужд определенной компании. /См. Что такое объект Build-to-suit (BTS)?/.

«Девелопер» в этом случае получает фиксированную, заранее оговоренную сумму, которая не зависит от конечной стоимости объекта. Но функции его остаются прежними.

 

Существует и другая классификация — по типу недвижимости, которую собираются улучшать.

Определение развития Merriam-Webster

развитие | \ ди-ˈve-ləp-mənt , dē- \ 1 : акт, процесс или результат разработки разработка новых идей интересная разработка по делу

2 : в стадии разработки проект в разработке

3 : участок земли, предоставленный или пригодный для использования : развитый участок земли особенно : один с построенными на нем домами

Что означает развитие?

разработка существительное

акт улучшения путем расширения, расширения или уточнения

«он поздравил их с разработкой плана действий в чрезвычайной ситуации»; «они финансировали исследования и разработки»

разработка, эволюция

процесс, в котором что-то постепенно переходит на другую стадию (особенно более продвинутую или зрелую)

«развитие его идей заняло много лет»; «эволюция греческой цивилизации»; «медленное развитие ее писательских навыков»

рост, рост, созревание, развитие, онтогенез, онтогенез существительное

(биология) процесс органического роста отдельного организма; чисто биологическое развитие событий, происходящих в организме, постепенно переходящем от простого к более сложному уровню

«он предложил индикатор костного развития у детей»

развитие существительное

недавнее событие, имеющее некоторую актуальность в настоящее время ситуация

«Последние события в Ираке»; «какое отвратительное развитие!»

эксплуатация, развитие существительное

действие по повышению рентабельности, продуктивности или полезности какой-либо области земли или воды

«освоение ресурсов Аляски»; «разработка медных месторождений»

девелопментим.

район, который был разработан для определенных целей

«такая земля практична для небольших парковых застроек»

девелопментим.

состояние, в котором дела улучшаются ; результат разработки (как в начале игры в шахматы)

«после того, как он увидел последнюю разработку, он передумал и стал сторонником»; «в шахматах вы должны позаботиться о своем развитии, прежде чем перемещать ферзя»

разработка, проявление существительное

обработка светочувствительного материала для того, чтобы сделать изображение видимым

«проявка и печать его изображений заняли всего два часа»

developmentсуществительное

(музыка) раздел композиции или движения (особенно в форме сонаты), в котором разрабатываются и развиваются основные музыкальные темы

Что такое разработка? — Сид Исраэль

Развитие — это процесс, который вызывает рост, прогресс, позитивные изменения или добавление физических, экономических, экологических, социальных и демографических компонентов.Целью развития является повышение уровня и качества жизни населения, а также создание или расширение возможностей местного регионального дохода и занятости без ущерба для ресурсов окружающей среды. Развитие наглядно и полезно, не обязательно сразу, и включает в себя аспект качественного изменения и создание условий для продолжения этого изменения.

Начиная со второй половины двадцатого века, международная повестка дня сосредоточилась на развитии.Возникло понимание того, что экономический рост не обязательно ведет к повышению уровня и качества жизни населения во всем мире; необходимо сделать акцент на конкретной политике, которая будет направлять ресурсы и обеспечивать социальную и экономическую мобильность для различных слоев населения.

На протяжении многих лет профессионалы и различные исследователи выработали ряд определений и акцентов для термина «развитие». Амартия Сен, например, разработал «подход к возможностям», который определил развитие как инструмент, позволяющий людям достичь наивысшего уровня своих способностей посредством предоставления свободы действий, т.е.д., свобода экономических, социальных и семейных действий и т. д. Этот подход стал основой для измерения развития с помощью ИЧР (индекса человеческого развития), который был разработан Программой развития ООН (ПРООН) в 1990 году. подход, основанный на возможностях, в области гендера и подчеркивает расширение прав и возможностей женщин как инструмент развития.

Напротив, такие профессионалы, как Джеффри Сакс и Пол Коллиер, сосредоточились на механизмах, которые предотвращают или подавляют развитие в различных странах и заставляют их оставаться в крайней нищете на десятки лет.Это различные ловушки бедности, включая гражданские войны, природные ресурсы и саму бедность. Выявление этих ловушек позволяет учитывать политические, экономические и социальные условия в стране в попытке ускорить развитие. Один из акцентов в работе Джеффри Сакса — содействие устойчивому развитию, который верит в рост и развитие, чтобы поднять уровень жизни для граждан мира сегодня, через учет потребностей в ресурсах окружающей среды и грядущих поколений. граждан мира.

Что такое разработка — подробное руководство

Но как определить, какое изменение хорошее?

Слово « development » широко используется для обозначения определенного состояния продвижения или роста. Его также можно использовать для описания новой и продвинутой идеи или продукта; или событие, которое представляет собой новый этап в меняющихся обстоятельствах.

Обычно термин «развитие» описывает хорошие изменения. Но как узнать, какое изменение хорошее?

В этой связи исследователи объясняют три способа использования термина «развитие»:

Развитие как видение:
Здесь этот термин используется для описания того, насколько желательным является общество или регион, возможно, с точки зрения того, чем они могут стать

Развитие как исторический процесс:
Это относится к социальным изменениям, которые происходят в течение длительных периодов времени из-за неизбежных процессов.Например, широко распространено мнение, что и коммунизм, и капитализм — неизбежный результат прогресса.

Развитие как действие:
Имеется в виду преднамеренное действие, направленное на изменение ситуации к лучшему, например, оказание помощи для облегчения голода

Все это определения развития, но когда дело доходит до различия между странами, которые более развиты, чем другие, или при описании какого-либо другого международного аспекта, это слово обычно подразумевает большее значение.

Итак, как определить, какая страна более / менее развита, чем другая?

С точки зрения богатства, возможно, легче определить страны, которые богаче или беднее других. Однако типичные показатели богатства отражают только количество ресурсов, доступных конкретному обществу.

Они не предоставляют никаких подробностей о распределении указанных ресурсов, например информации о справедливом распределении доходов между различными социальными группами; или о долях ресурсов, используемых для предоставления бесплатного образования и медицинских услуг; или даже о влиянии производства и потребления на окружающую среду.

Это одна из основных причин, по которым страны с одинаковыми средними доходами сильно различаются в отношении качества жизни населения, возможностей трудоустройства, образования и здравоохранения, наличия чистого воздуха и безопасной питьевой воды, а также угрозы преступности. другие факторы.

Чтобы расширить контекст развития, рассмотрим цели / средства развития, а также то, что это означает для достижения устойчивого развития.

Каждая страна имеет свой уникальный набор приоритетов в политике развития.Итак, чтобы сравнить уровни развития двух или более наций, вы должны сначала определить свои собственные маркеры достижений.

Ваши собственные показатели для измерения этого достижения могут затем использоваться для оценки относительного прогресса стран в развитии.

Но какие маркеры использовать? Возможно:

• Прирост национального богатства
• Улучшение благосостояния большой части населения
• Осуществление свободы
• Повышенная экономическая безопасность

Согласно Организации Объединенных Наций, хорошие показатели национальных достижений должны оценивать «человеческое развитие» в отношении:

• Ожидаемая продолжительность жизни
• Грамотность взрослого населения
• Доступ ко всем трем уровням образования
• Средний доход

Итак, ООН считает человеческое развитие всеобъемлющим компонентом, который включает в себя множество элементов благополучия человека, от состояния его здоровья до экономической и политической свободы.

Всегда ли экономический рост положительный?

Это факт, что экономический рост, увеличивающий общее богатство страны, также увеличивает ее способность сокращать бедность и решать другие социальные проблемы. Однако в истории есть несколько примеров, когда экономический рост не способствовал аналогичному прогрессу в человеческом развитии.

Фактически, рост был достигнут за счет компромисса в вопросах равенства, занятости, демократии, культурной самобытности и потребления природных ресурсов, необходимых для будущих поколений.Таким образом, хотя рост был достигнут, все остальные элементы пострадали.

Благодаря более глубокому пониманию связи между экономическим процветанием и ростом социальных и экологических факторов, в настоящее время эксперты и экономисты широко признают, что такой рост неустойчив и должен быть трансформирован.

Если социальные / человеческие и экологические потери в результате экономического роста превышают экономические преимущества (с точки зрения более высоких доходов большинства населения), общий результат для благосостояния людей имеет тенденцию становиться отрицательным.Таким образом, такой экономический рост становится трудно поддерживать политически.

Экономический рост неизбежно зависит от природных и человеческих / социальных условий. Чтобы он был устойчивым, он должен зависеть от определенного количества природных ресурсов и услуг, предоставляемых природой, таких как производство ресурсов, загрязнение и поглощение.

Экономический рост также должен постоянно подпитываться плодами человеческого развития, такими как более квалифицированная рабочая сила, способная вводить новшества в соответствии с технологическими и управленческими направлениями для оптимального использования своего времени; более благоприятные условия для роста новых предприятий; больше и лучших рабочих мест; и большая демократия на разных уровнях принятия решений.

С другой стороны, медленное человеческое развитие может отрицательно повлиять на быстрый экономический рост и, возможно, остановить его.

В Докладе о человеческом развитии, опубликованном в 1996 году, утверждается, что ни одна нация в период между 1960 и 1992 годами не смогла перейти от асимметричного развития, характеризующегося медленным человеческим развитием и быстрым ростом, к идеальному сценарию, при котором человеческое развитие и рост могли бы взаимно усиливать друг друга. .

Согласно отчету, более медленный экономический рост предшествовал замедлению человеческого развития: эта модель была названа «тупиком».

Это популярный термин среди политиков по всему миру, хотя его можно толковать по-разному в зависимости от аудитории.

Хотя устойчивое развитие имеет решающее значение, его концепция еще не полностью определена, что очевидно из постоянных пересмотров, расширений и уточнений этого термина.

Единственная определенность в отношении этого термина заключается в том, что устойчивое развитие предполагает взаимосвязь между этими ключевыми компонентами: социальными, экономическими и экологическими факторами.

Всемирная комиссия Организации Объединенных Наций по развитию окружающей среды утверждает, что развитие можно считать устойчивым только в том случае, если оно направлено на удовлетворение потребностей настоящего, не подвергая опасности способность будущих поколений удовлетворять свои собственные потребности.

Эксперты утверждают, что невозможно достичь этого «межпоколенческого» равенства без современного социального равенства, особенно если некоторые экономические группы продолжают угрожать благополучию других слоев населения по всему миру.Например:

Пример 1:

Парниковые газы, выбрасываемые в основном промышленно развитыми странами, вызывают глобальное потепление, изменение климата и разрушительные наводнения на низменных островах, что приводит к перемещению и обнищанию огромного населения.

Пример 2:

Фармацевтические компании продолжают получать огромные прибыли за счет миллионов обездоленных людей, которые не могут позволить себе дорогие лекарства, необходимые для лечения их опасных для жизни заболеваний.

Устойчивое развитие = Справедливое + Сбалансированное

Для обеспечения устойчивого развития необходимо учитывать справедливость и баланс.

Другими словами, развитие может быть непрерывным и вечным, только если оно создает баланс между интересами разных групп людей в рамках одного поколения и между поколениями.

Еще одно условие, которое должно быть выполнено, — это достижение справедливости и баланса одновременно в трех основных взаимосвязанных областях: социальной, экономической и экологической.

Таким образом, устойчивое развитие можно определить как равенство возможностей для благополучия. Необходимо учитывать определенные цели, игнорирование которых может замедлить или даже повернуть вспять развитие в других областях.

Цели устойчивого развития делятся на три категории:

Социальные цели: Сюда входят образование, безопасность, справедливость, полная занятость, здоровье, культурная самобытность и участие, среди прочего

Экономические цели: Сюда входят, среди прочего, рост, стабильность и эффективность

Экологические цели: Сюда входят создание здоровой окружающей среды для людей, сохранение невозобновляемых природных ресурсов, рациональное использование возобновляемых природных ресурсов и т. Д.

Разнообразие этих целей делает достижение идеального баланса сложной задачей для любой страны. Например, можете ли вы оправдать страну, которая ставит национальную безопасность выше экономического роста (доходов и занятости) и устойчивости окружающей среды?

Хотя не существует определенного научного метода проведения таких сравнений и оценок, правительства регулярно сталкиваются с такими решениями.

Для демократических республик, где решения принимаются в зависимости от интересов большинства, они должны приниматься с максимально возможным участием.

Но даже в этом случае нет гарантии, что долгосрочные интересы детей и следующего поколения будут учтены, потому что несовершеннолетние и будущие поколения не могут голосовать за себя.

Чтобы будущие поколения унаследовали необходимые условия для обеспечения собственного благополучия, современные ценности должны быть достаточно информированными, чтобы отражать их интересы.

Необходимые условия для устойчивого развития

Одной из самых серьезных проблем для обеспечения справедливости и баланса является тот факт, что сегодня мир в некоторой степени взаимозависим, и многие аспекты устойчивого развития носят глобальный характер.

Итак, с одной стороны, многие решения, принятые на местном или национальном уровне, имеют международные последствия — социальные, экономические и экологические. В случае, если эти последствия неблагоприятны, ситуация называется «экспортной неустойчивостью».

С другой стороны, национальная политика редко бывает адекватной для эффективного решения многих проблем устойчивости. Как таковая, она становится незаменимой для международного сотрудничества по целому ряду трансграничных и глобальных проблем устойчивого развития.

Когда дело доходит до достижения устойчивого развития, одной из самых больших проблем, возможно, самой большой, является искоренение крайней бедности — как на национальном, так и на международном уровне.

Это связано с тем, что бедность сама по себе является злом, а также блокирует или препятствует достижению большинства других целей развития, от личной свободы до чистой окружающей среды.

Другая тесно связанная глобальная проблема — установление и сохранение мира во всех странах и регионах.Бедность и войны по сути пагубно сказываются на всех социальных, экономических и экологических целях развития.

Саммит Земли 1992 года, состоявшийся в Рио-де-Жанейро, Бразилия (также известный как Конференция ООН по окружающей среде и развитию), пришел к следующему выводу:

Люди находятся в центре внимания устойчивого развития . Они имеют право на продуктивную и здоровую жизнь в гармонии с природой.

Итак, устойчивое развитие можно описать как выполнение долгосрочных условий, необходимых для многомерного благополучия человека.

Заключительная записка

Алмазы развития против индекса человеческого развития
При сравнении развития разных стран наиболее распространенный подход изучает ВНП (или ВВП) на душу населения.

Но, как уже говорилось выше, более высокий доход на душу населения не обязательно означает, что его население лучше, чем население страны с более низким доходом, потому что есть множество аспектов человеческого благополучия, которые не учитываются в этих показателях.

Итак, Всемирный банк использует ромбики развития, чтобы проиллюстрировать взаимосвязь между четырьмя социально-экономическими показателями для данной страны по сравнению со средними показателями для группы доходов этой страны (высокий доход, доход выше среднего, доход ниже среднего и низкий доход). .

Это:

• Общий охват начальным или средним образованием
• Ожидаемая продолжительность жизни при рождении
• Доступ к чистой воде
• ВНП на душу населения

Эти аспекты представлены по одному на каждой оси, а затем соединены жирными линиями, образуя многоугольник.

Получившуюся «ромбовидную» форму можно затем использовать для сравнения. Однако эта система затрудняет сравнение достижений в области развития в странах с разными доходами.

Итак, эксперты ООН предпочитают использовать индекс человеческого развития (ИЧР), который представляет собой простое среднее значение трех индексов, определяющих достижения страны:

Здоровье и долголетие (на основе ожидаемой продолжительности жизни при рождении)

Образование (на основе грамотности взрослого населения и одновременного приема в начальную, среднюю и высшую школы)

Уровень жизни (на основе ВВП на душу населения по паритету покупательной способности (ППС))

По данным ООН, достижения в каждой области определяются путем оценки того, в какой степени каждая страна достигла этих целей:

Продолжительность жизни 85 лет

100-процентная грамотность взрослого населения и набор учащихся

Реальный ВВП на душу населения в размере 40 000 долларов США по ППС

Ни одна страна еще не достигла ни одной из этих целей, поэтому параметры выражаются в десятичных дробях или долях от идеального.Единственная проблема системы ИЧР заключается в том, что она не позволяет судить о различных ее компонентах или понять, почему индекс страны меняется с течением времени.

Но по сравнению с подходом «алмаз развития» индекс человеческого развития намного лучше, поскольку он позволяет расположить страны в порядке их достижений в человеческом развитии.

Для более детального анализа ПРООН использует индекс бедности населения (HPI), чтобы определить долю людей, лишенных возможности достичь определенного базового уровня в каждой области.

Итак, в то время как ИЧР представляет достижения в области развития для среднего гражданина, ИЧР помогает определить, насколько равномерно выгоды развития распределяются внутри страны. Более высокий HPI указывает на более высокий уровень депривации, что означает более высокий уровень бедности.

Связанные

Что такое разработка? | Центр глобального развития

Это первая из трех публикаций в блоге, в которых рассматриваются последствия теории сложности для разработки.Эти сообщения основаны на новой онлайн-лекции Оуэна Бардера , основанной на его лекции Капусцински в мае 2012 года, спонсорами которой выступили ПРООН и ЕС . В этом посте Бардер объясняет, как наука о сложности, которая с опозданием привлекает все больше внимания со стороны традиционных экономистов, дает новый взгляд на значение термина «развитие».

Развитие как благосостояние

Лауреат Нобелевской премии экономист Амартия Сен дважды изменил наши представления о том, что мы подразумеваем под развитием.Традиционная экономика благосостояния фокусировалась на доходах как главном показателе благосостояния до его новаторской работы в 1980-х годах, которая показала, что бедность связана с более широким спектром лишений в отношении здоровья, образования и уровня жизни, которые не учитывались только доходом. Его подход « возможностей» привел к введению Индекса человеческого развития ООН, а затем и Индекса многомерной бедности, оба из которых направлены на измерение развития в этом более широком смысле. Затем, в 1999 году, Сен снова переместил ворота, заявив, что свобод представляют собой не только средства, но и цель развития.В настоящее время широко распространена точка зрения Сена: о развитии следует судить по его влиянию на людей, а не только по изменениям в их доходах, но в более общем плане с точки зрения их выбора, возможностей и свобод; и мы должны быть обеспокоены распределением этих улучшений, а не просто средним показателем для общества.

Но определение развития как улучшения благосостояния людей не соответствует тому, что этот термин означает для большинства из нас. Развитие также несет в себе оттенок устойчивых изменений.Обеспечение человека надкроватной сеткой или водяной помпой часто может быть отличным и экономичным способом улучшить ее самочувствие, но если улучшение исчезнет, ​​когда мы перестанем предоставлять надкроватную сетку или водяной насос, мы обычно не будем описывать это как развитие . Это говорит о том, что развитие заключается не только в улучшении благосостояния граждан, даже в широком смысле: оно также сообщает кое-что о способности экономических, политических и социальных систем обеспечивать условия для этого благополучия на устойчивой и долгосрочной основе. срочная основа.

Учет сложности

Экономикам мейнстрима было трудно объяснить, как экономические и социальные системы развиваются, чтобы создать этот потенциал; и, в частности, наши экономические модели изо всех сил пытались объяснить, почему в одних странах наблюдается быстрый экономический рост, а в других — нет. Отчасти это связано с тем, что экономисты обычно придерживаются моделей, которые можно легко решить математически. Тем временем в физике, биологии и некоторых других социальных науках набирает обороты движение, которое часто называют наукой о сложности . Некоторые экономисты, в частности Эрик Бейнхокер и Тим Харфорд, начали приводить убедительные доводы в пользу внесения этих идей в центр нашего анализа экономических и социальных систем; и новый том эссе от IPPR в конце этого месяца будет призывать к более серьезному отношению к сложности со стороны политиков. Но за достойным исключением Бена Рамалингама, книга которого вышла в 2013 году и опубликована по этой теме для ODI, до сих пор было очень мало работы, конкретно посвященной тому, как теория сложности может быть полезна в экономике и политике развития.Моя лекция Капуциски в начале этого года была попыткой исследовать последствия сложного мышления для экономики развития и политики развития. Я сделал этот доклад доступным в виде интерактивной презентации, которая длится около 45 минут. Можно смотреть и слушать онлайн; слушайте только аудио — например, в тренажерном зале — загрузив его с Development Drums или через iTunes; или вы можете скачать стенограмму и слайды.

Сложный — не значит сложный

Ни для кого, кто занимается разработкой, не новость, что проблемы сложные, в том смысле, что для достижения прогресса необходимо решать множество различных проблем.Но утверждение, что экономика представляет собой сложную адаптивную систему , подразумевает кое-что довольно специфическое в отношении ее динамических свойств. Мы используем здесь «сложную адаптивную систему» ​​как термин в искусстве для описания определенного вида нелинейной системы, которая встречается повсюду в природе — от водопадов до колоний муравьев. Презентация начинается с очаровательной истории британского студента-дизайнера Томаса Туэйтса, который попытался построить тостер с нуля. Оказывается, это очень сложно сделать: чтобы построить что-то даже такое простое, как тостер, необходимо, чтобы в вашей экономике и обществе уже было много другого.Экономика состоит из ряда людей, фирм, продуктов и институтов, которые взаимодействуют друг с другом, при этом каждый из них приспосабливается к своим меняющимся обстоятельствам. В презентации я объясняю, как эта сеть адаптивных агентов взаимодействует друг с другом для создания сложной адаптивной системы, изучаемой в биологии и физике. Традиционные экономисты не спешат воспринимать эти идеи, но, к счастью, ученые изучают сложные адаптивные системы не менее тридцати лет и добились значительного прогресса в описании их свойств.Несмотря на огромное разнообразие этих систем по своей природе, они имеют некоторые важные общие характеристики в силу лежащей в их основе математики. Есть веские теоретические и эмпирические основания полагать, что экономические и социальные системы могут иметь общие эти характеристики, а реальные траектории экономических и социальных систем, по-видимому, лучше соответствуют свойствам сложных адаптивных систем, чем простые линейные модели мейнстрима. экономика.

Развитие как эмерджентное свойство экономической, социальной и политической системы

Один из ключевых уроков теории сложности состоит в том, что сложные адаптивные системы могут иметь общесистемные свойства, которые не соответствуют свойствам отдельных компонентов.(Это возможно только в нелинейных системах, поскольку линейные системы по определению представляют собой взвешенную сумму своих частей.) Например, мы думаем о сознании как о характеристике человеческого мозга; но нет смысла говорить, что конкретная клетка мозга или синапс находится в сознании. Гроза — это характеристика погоды, но мы не можем сказать, что та или иная молекула в воздухе является штормовой или нет. Эти явления — которые называются «эмерджентными свойствами» — не являются суммой характеристик отдельных частей системы: они являются следствием того, как различные части системы взаимодействуют друг с другом.В своем выступлении я утверждаю, что развитие является эмерджентным свойством экономической и социальной системы , во многом так же, как сознание является эмерджентным свойством мозга. Это кажется очевидным, и все же это удивительное отклонение от того, как большинство экономистов обычно описывают развитие как сумму экономического производства всех фирм в экономике или сумму человеческого благосостояния граждан нации. Развитие — это не сумма благосостояния людей в экономике, и мы не можем добиться его, просто улучшив положение достаточного количества людей в экономике.Напротив, развитие — это общесистемное проявление того, как люди, фирмы, технологии и институты взаимодействуют друг с другом в рамках экономической, социальной и политической системы. В частности, разработка — это способность этих систем обеспечивать самоорганизующуюся сложность. Самоорганизующаяся сложность в адаптивной системе никогда не разрабатывается и не создается намеренно: она возникает в процессе адаптации и эволюции. Отсюда следует, что если мы хотим ускорить и сформировать развитие, мы должны особенно сосредоточиться на том, как сделать среду наиболее благоприятной для развития самоорганизующейся сложности.

Такой взгляд на развитие как на возникающее свойство системы согласуется с здравым смыслом определения развития, описанного ранее. Развитие — это больше, чем просто улучшение благосостояния людей: оно также описывает способность системы создавать условия для этого постоянного благополучия. Развитие — это характеристика системы; устойчивое улучшение индивидуального благополучия — это критерий, по которому об этом судят. Это имеет важные последствия для политики развития как для самих развивающихся стран, желающих вывести свою экономику и общество на путь ускоренного развития, так и для посторонних, которые хотят помочь этому процессу.Мы находимся на ранней стадии изучения этих последствий. В моем следующем сообщении в блоге я рассмотрю одно конкретное следствие применения теории сложности к развитию: оно имеет как положительные, так и отрицательные последствия для акцента правительства Великобритании на «золотой нити» институтов, которая, по их утверждениям, проходит через все успешные экономики.

Определение и синонимы слова development в словаре английский языка

DEVELOPMENT — Определение и синонимы слова development в словаре английский языка

Educalingo Файлы cookie используются для персонализации рекламы и получения статистики веб-трафика.Мы также делимся информацией об использовании сайта с нашими партнерами по социальным сетям, рекламе и аналитике.

Скачать приложение
educationalingo Я думаю, что самоидентификации и внутриличностному развитию препятствуют потребительство и капитализм, потому что мы видим себя как отражение телевизора, а не как отражение людей, которые действительно вокруг нас.

Алоэ Блэк

ПРОИЗВОДСТВО РАЗВИТИЯ

ГРАММАТИЧЕСКАЯ КАТЕГОРИЯ РАЗВИТИЯ

Development — это существительное .Существительное — это тип слова, значение которого определяет реальность. Существительные дают имена всем вещам: людям, предметам, ощущениям, чувствам и т. Д.

ЧТО ОЗНАЧАЕТ НА АНГЛИЙСКОМ ЯЗЫКЕ «РАЗРАБОТКА»?

Определение слова development в словаре английский языка

Первое определение развития в словаре — это акт или процесс роста, прогресса или развития. Другое определение развития: продукт или результат разработки. Развитие — это также факт, событие или событие, особенно то, что меняет ситуацию.

СЛОВА, РИФМУЮЩИЕСЯ СО СЛОВОМ DEVELOPMENT

ˌəʊvədɪˈvɛləpmənt

Синонимы и антонимы слова development в словаре английский языка синонимов

СИНОНИМЫ «РАЗВИТИЯ»

Следующие слова имеют то же или идентичное значение, что и «развитие», и относятся к той же грамматической категории.

Перевод слова «development» на 25 языков

ПЕРЕВОД РАЗРАБОТКИ

Узнайте о переводе development на 25 языков с помощью нашего многоязычного английского переводчика. переводов разработки с английского на другие языки, представленные в этом разделе, были получены путем автоматического статистического перевода; где основной единицей перевода является слово «development» на английском языке.

Переводчик с английского на

китайский 发展

1325 миллионов говорящих

Переводчик английский —

испанский Desarrollo

570 миллионов говорящих

Переводчик с английского на

арабский تَطَوُّر

280 миллионов говорящих

Переводчик с английского на

бенгальский উন্নয়ন

260 миллионов говорящих

Переводчик с английского на малайский

Пембангунан

190 миллионов говорящих

Переводчик с английского на немецкий

Entwicklung

180 миллионов говорящих

Переводчик с английского на

на японский 発 展

130 миллионов говорящих

Переводчик с английского на

корейский 개발

85 миллионов говорящих

Переводчик с английского на

яванский Пангембанган

85 миллионов говорящих

Переводчик с английского на

вьетнамский sự phát triển

80 миллионов говорящих

Переводчик с английского на

тамильский வளர்ச்சி

75 миллионов говорящих

Переводчик с английского на

турецкий gelişme

70 миллионов говорящих

Переводчик английский —

итальянский sviluppo

65 миллионов говорящих

Переводчик с английского на

польский rozwój

50 миллионов говорящих

Переводчик с английского на

румынский dezvoltare

30 миллионов говорящих

Переводчик с английского на греческий

ανάπτυξη

15 миллионов говорящих

Переводчик с английского на

африкаанс ontwikkeling

14 миллионов говорящих

Переводчик с английского на

шведский Утвеклинг

10 миллионов говорящих

Переводчик с английского на

норвежский утвиклинг

5 миллионов говорящих

Тенденции использования развития

ТЕНДЕНЦИИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРМИНАЛА «РАЗВИТИЕ»

Термин «разработка» очень широко используется и занимает 1 место.095 позиция в нашем списке наиболее широко используемых терминов в словаре английского языка.

ЧАСТОТА

Очень широко используется

На показанной выше карте показана частотность использования термина «development» в разных странах.Тенденции основных поисковых запросов и примеры использования слова development Список основных поисковых запросов, предпринимаемых пользователями для доступа к нашему онлайн-словарю английского языка, и наиболее часто используемых выражений со словом «развитие».

ЧАСТОТА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРМИНАЛА «РАЗВИТИЕ» В ТЕЧЕНИЕ ВРЕМЕНИ

На графике показано годового изменения частотности использования слова «development» за последние 500 лет.Его реализация основана на анализе того, как часто термин «развитие» встречается в оцифрованных печатных источниках на английском языке в период с 1500 года по настоящее время.

Примеры использования в английской литературе, цитаты и новости о разработке

10 ЦИТАТ С «РАЗРАБОТКОЙ»

Известные цитаты и высказывания со словом development .

Гендерное равенство — это больше, чем самоцель. Это предварительное условие для решения задачи сокращения бедности, содействия устойчивому развитию и построения надлежащего управления.

Есть вещи настолько глубокие и сложные, что только интуиция может достичь их на нашей стадии развития как человеческих существ. А для По … ну, великий логик мог быть для него врагом, то, что он называл обычным мировым разумом.

Я думаю, что самоидентификации и внутриличностному развитию мешают потребительство и капитализм, потому что мы видим себя как отражение телевизора, а не как отражение людей, которые действительно вокруг нас.

Я за разумную разработку подразделений реагирования и их развертывание в любых обстоятельствах, когда может возникнуть риск для самих офицеров или их соседей.Я не за то, чтобы полиция была вооружена одеялом.

Марксизм — это интерпретация истории, которая объясняет прогресс общества как продукт расширения производительных сил материальных средств жизни, то есть развития экономики.

Я была очень юной, когда начала работать над «Холмом одного дерева», и поддержка со стороны моих друзей и семьи сыграла решающую роль в моем развитии как актрисе.Я также постоянно удивляюсь и поражаюсь доброте и щедрости фанатов.

С этой точки зрения массовая трансформация производственных технологий, обусловленная предотвращением загрязнения, создает новый всплеск экономического развития .

Мы говорим о людях, у которых уже есть 3-4, если не 5-6 лет опыта или более, и речь идет о том, чтобы помочь профессионалам развиваться, используя нас в качестве ресурса для разработки .

Аналогичным образом, установление четких сроков для возвращения наших войск домой могло бы ускорить развитие иракских сил безопасности и усилить их приверженность защите своей страны и своего правительства.

Эволюцию людей можно рассматривать не только как итог их войн; это также определяется эволюцией человеческого разума и развитием человеческого сознания.

10 АНГЛИЙСКИХ КНИГ ПО

«РАЗВИТИЕ»

Поиск случаев использования слова development в следующих библиографических источниках. Книги, относящиеся к development , и краткие выдержки из них, чтобы показать контекст его использования в английской литературе.

1

Шаблоны ученичества: руководство для начинающих программистов …

Узнайте, как эта книга может помочь вам извлечь максимум из вашей жизни и карьеры.К решениям некоторых распространенных препятствий, которые подробно рассматриваются в этой книге, относятся: Сгорел на работе?

Дэйв Гувер, Адевале Ошайнай, 2009

2

Искусство гибкой разработки

В этой книге даются серьезные советы по гибкому планированию, разработке, доставке и управлению, основанные на многолетнем опыте авторов в области экстремального программирования (XP).

Джеймс Шор, Хроматический, 2007

3

Местное и региональное Развитие

Какие виды местного и регионального развития мы должны стремиться? В этой книге рассматриваются фундаментальные вопросы: «Какого рода местное и региональное развитие и для кого?», Основы понимания, а также инструменты и политика.

Энди Пайк, Андрес Родригес-Позе, Джон Томани, 2006

4

Словарь Development : Руководство к знаниям как силе

В этом новаторском сборнике некоторые из самых выдающихся мировых критиков развития рассматривают ключевые концепции дискурса развития в послевоенную эпоху.

5

Pro Drupal 7 Разработка

Благодаря нескольким новым и полностью переписанным основным API-интерфейсам и улучшениям в Drupal 7 эта книга не только научит разработчиков тому, как писать модули от простых до сложных, но и научит, как работает сам Drupal.

Джон ВанДайк, Тодд Томлинсон, 2010

Истории развития показывают наследие оспариваемой власти.Эти эссе исследуют язык развития и его значение в различных политических контекстах, используя для сравнения материал из Африки, Азии и Латинской Америки.

7

Сообщество Развитие : Разорвать круговорот бедности

Эта полезная практическая книга контекстуализирует бедность и объясняет процесс развития сообщества с особым упором на роль работника по развитию сообщества.

Хенни Свейнпол, Фрик Де Бир, 2006

8

Роль женщины в экономическом развитии

Этот классический текст Эстер Бозеруп был первым исследованием того, что происходит с женщинами в процессе экономического и социального роста во всем развивающемся мире, и тем самым служил международным ориентиром.

9

Развитие ребенка : Иллюстрированное руководство

Содержит иллюстрированное краткое справочное руководство по развитию детей от 0 до 16 лет, написанное специально для младших школьников и практиков.

10

ЭКОЛОГИЯ ЧЕЛОВЕКА РАЗВИТИЕ

Чтобы понять, как развиваются дети, Бронфенбреннер считает, что необходимо наблюдать за их поведением в естественных условиях, пока они общаются со знакомыми взрослыми в течение продолжительных периодов времени.

Урие БРОНФЕНБРЕННЕР, 1979

10 НОВОСТЕЙ, КОТОРЫЕ ВКЛЮЧАЮТ ТЕРМИН «РАЗВИТИЕ»

Узнайте, о чем говорит национальная и международная пресса и как термин development используется в контексте следующих новостей.

Capital One приобретает Oakland-Based Design и Development …

Capital One совершил еще одно приобретение, направленное на улучшение своих возможностей в области проектирования продуктов, с сегодняшним объявлением о покупке … «TechCrunch, 15 июля»

Kings ‘ development Лагерь посвящен основам — LA Times

The Kings проявляют интересный подход в своем летнем развивающемся лагере , используя неделю, чтобы представить своих потенциальных клиентов хоккею клуба… «Los Angeles Times, 15 июля»

Алан Гринбергер вспоминает свое время как руководитель отдела развития компании Phila.

Алан Гринбергер, заместитель мэра по коммерции и девелопмент в Филадельфии, в своем офисе на 1515 Arch Street. (БЕН МИКЕСЕЛЛ / Персонал … «Philly.com, 15 июля»

Новый Development Банк БРИКС может утвердить первый заем к апрелю…

Президент нового банка развития (NDB) BRICS Кундапур Ваман Камат говорит, что банк может предоставить свой первый заем к 1 апреля 2016 года.«RT, 15 июля»

Алек Ботник назначен вице-президентом по развитию комедии на телеканале CBS…

Алек Ботник был назначен вице-президентом по развитию комедии в CBS Television Studios после того, как последние шесть лет проработал телевизионным литературом … «Срок, 15 июля»

Топор падает на благосостояние, оборону и международное развитие

В первом полностью консервативном бюджете почти за два десятилетия канцлер обнародовал более крупное сокращение льгот, международное развитие … «Telegraph.co.uk, 15 июля»

Развитие тысячелетия Цели помогли привлечь более 1 миллиарда человек…

В опубликованном в понедельник окончательном отчете о достижении Целей развития и тысячелетия Генеральный секретарь Пан Ги Мун заявил о глобальной мобилизации … «Huffington Post, 15 июля»

В Oxygen зовут Бенни Реувен, вице-президент отдела разработки | Сорт

Компания Oxygen Media назначила Бенни Реувена своим вице-президентом по развитию .Реувен будет работать над разработкой программ реального образа жизни в … «Variety, 15 июля»

NYCHA объявит об общедоступных участках со смешанным доходом Development …

Жилищное управление города Нью-Йорка сообщило сегодня журналистам, что объявит о первом раунде запросов предложений от … «New York Observer, 15 июля»

Haxby-Cote возглавит Butte Local Development Corp.

Пэм Хэксби-Кот, уроженка Бьютта со страстью к городу и многолетним опытом работы в области экономического развития , была признана … «Montana Standard, 15 июля»

ССЫЛКА

«ОБРАЗОВАНИЕ. Разработка [онлайн]. Доступно на . Июл 2021 ».

Определение для изучающих английский язык из Словаря учащихся Merriam-Webster

разработка / dɪˈvɛləpmənt / имя существительное

множественное число события

множественное число события

Определение РАЗВИТИЯ учащимся

1 [noncount] : действие или процесс роста или побуждения чего-либо расти, становиться больше или более продвинутым

• Хорошее питание важно для правильного развития мышц .

• усилия по содействию экономическому развитию [= рост ]

• специалиста по детскому развитию

• Компания предлагает множество возможностей для профессионального / личного / карьерного развития .

— часто + из 2

[noncount]

а : акт или процесс создания чего-либо в течение определенного периода времени — часто + из — см. также исследования и разработки б : состояние создания или усовершенствования 3 [считать] : то, что произошло или стало известно 4 а [считать] : участок земли со зданиями, которые были построены примерно в одно время — см. также жилищное строительство б [noncount] : процесс строительства группы домов или других построек на участке земли 5 [noncount] : химический процесс, с помощью которого фотопленка используется для изготовления фотографии .