ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПОРТАЛ ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

Зачем менять аккредитив на эскроу

Юристы работают с эскроу больше года и уже успели убедиться в том, что этот договор лучше аккредитива. Например, из-за того, что эскроу-агентом может быть не только банк, но и юридическая фирма или другая компания. Они проверят документы по существу, а не только сверят их названия с перечнем, который указан в договоре на открытие аккредитива. Основная особенность договора условного депонирования — повышенный уровень защиты имущества. Эскроу-агент обособит депонированное имущество и учтет его на отдельном балансе. Он не вправе распоряжаться им или использовать депонированное имущество. В договоре можно предусмотреть иные правила. Также они могут вытекать из существа обязательства. В статье руководителя группы по слияниям и поглощениям «Пепеляев Групп» Сергея Шорина и юриста «Пепеляев Групп» Юлии Лабуревой – плюсы эскроу по результатам его использования за последний год.

Эскроу защитит имущество от взыскания и ареста

Основная особенность договора условного депонирования — повышенный уровень защиты имущества. Эскроу-агент обособит депонированное имущество и учтет его на отдельном балансе. Он не вправе распоряжаться им или использовать депонированное имущество. В договоре можно предусмотреть иные правила. Также они могут вытекать из существа обязательства.

На депонированное имущество не получится обратить взыскание по долгам эскроу-агента, депонента или бенефициара.229 Имущество защищено от ареста и обеспечительных мер. Таких правил для аккредитива нет. Подобные способы защиты для денежных средств плательщика, которые передали в аккредитив банку, закон не предусматривает. Поэтому по отношению к данным денежным средствам могут применить ограничения.

По долгам депонента229–1 или бенефициара взыскание можно обратить только на его право — требование к эскроу-агенту. Кредиторы депонента могут также приобрести право требования к бенефициару или эскроу-агенту. Это возможно, если договор прекращен или обязательства по нему нарушили. Например, имущество не возвратили депоненту по истечении срока депонирования. Другой вариант — эскроу-агент передал имущество бенефициару без оснований.

Можно договориться об особых условиях проверки документов

Депонированное имущество по договору эскроу передают при наступлении определенных договором событий. Например, бенефициар предоставит согласованные сторонами документы, совершит определенные действия. Другой вариант — должен пройти определенный срок или наступить событие.

Стороны вправе дополнительно установить в договоре условного депонирования правила проверки документов. Например, можно добавить условие, что эскроу-агент смотрит не только на внешние признаки документов, но еще проводит их полную, в том числе юридическую, проверку. Это может быть особенно эффективно в случаях, когда эскроу-агентом выступает юридическая компания, адвокат или нотариус.

Не обязательно обращаться в банк

Договор эскроу — трехсторонний. В нем три участника: депонент, бенефициар и эскроу-агент. И компании, и физлица в пределах своей право- и дееспособности могут выступить эскроу-агентами. Например, это могут быть нотариусы, адвокаты, банки, в то время как расчеты по аккредитиву осуществляют только через банк.

Эскроу-агент выполняет две основные функции. Первая — принимает от депонента и передает бенефициару депонированное имущество. Вторая — обеспечивает его надлежащую сохранность.

В эскроу формируются трехсторонние отношения. В них эскроу-агент выступает стороной, которая контролирует, как стороны соблюдают условия договора условного депонирования. Эскроу-агент следит за соответствием представляемых бенефициаром документов — оснований для передачи имущества.

Аккредитив отличается от эскроу тем, что представляет собой двусторонние отношения между плательщиком и банком, между банком и получателем средств. То есть возникают отдельные двусторонние сделки, которые заключают в рамках аккредитива.

Стороны вправе согласовать взаимную передачу имущества

Компании вправе оформить взаимное эскроу. В этом случае эскроу-агент берет на хранение имущество, которое стороны двустороннего договора должны передать друг другу. Это сделки с взаимными обязательствами по передаче имущества.

Пример: в M&A сделке одна сторона может депонировать у эскроу-агента бездокументарные ценные бумаги, другая сторона — безналичные денежные средства. Стороны вправе договориться: чтобы получить имущество, каждая должна совершить определенные действия. В таком случае каждая из сторон в договоре эскроу — это одновременно и депонент, и бенефициар. Аккредитив такие функции выполнять не может.

В целом договор эскроу — более гибкий инструмент при расчетах: его условия стороны вправе установить сами. Механизм расчетов по аккредитиву — устоявшийся и сформированный инструмент, который не позволяет менять условия так, как это удобно сторонам.

Депонированное имущество исключат из конкурсной массы

Лица, которые заключили договор условного депонирования, защищены от кредиторов депонента, эскроу-агента или бенефициара. Помимо этого законодатель установил дополнительные гарантии при наступлении процедуры банкротства.

Внешний либо конкурсный управляющий не вправе распоряжаться депонированным имуществом должника — депонента. Даже если депонента признают банкротом, это не помешает эскроу-агенту передать депонированное имущество бенефициару. Но если указанные в договоре эскроу основания передачи имущества в течение шести месяцев с момента введения конкурсного производства не возникают, имущество включат в конкурсную массу.

Источник: «Юрист компании» 

что это такое и как ими пользоваться

При совершении крупных сделок всегда возникает риск, что одна сторона может не выполнить свои обязательства, если получит деньги заранее. Поэтому для защиты интересов участников сделки часто применяются такие финансовые инструменты, как банковская ячейка, эскроу-счет или аккредитив. 

В чем преимущество и отличие данных финансовых инструментов, и на что обращать внимание при их выборе, рассмотрим вместе с Fingramota.kz.

Что такое банковская ячейка?

Банковская ячейка – личный сейф в банке, который можно арендовать для хранения определенных ценностей: к примеру, ценных бумаг, иностранной валюты, ювелирных изделий или важных документов.  

В банковской ячейке можно хранить фактически все, кроме таких запрещенных предметов, как огнестрельное, газовое и холодное оружие, психотропные, взрывчатые, токсические или радиоактивные вещества, продукты питания и иные предметы, которые могут повлечь повреждение сейфа. Помимо ячейки сейфа, банки могут предложить для хранения ценностей отдельное помещение.

Отметим, что правила хранения ценностей в банках регулируются ст. 786 Гражданского кодекса РК.

Личные предметы на хранение банку передаются только по договору, и финансовая организация несет ответственность за их сохранность, обеспечивает тайну их хранения, а также гарантирует возврат содержимого ячейки владельцу в любое время. Но и клиент несет ответственность за те вещи, которые он помещает в банковскую ячейку.

Банковская ячейка открывается двумя ключами: при аренде индивидуального счета один ключ выдается клиенту, другой хранится в банке. Доступ к ячейке можно получить только при предъявлении документа, удостоверяющего личность клиента и только в сопровождении квалифицированных сотрудников банка.

Ячейку можно арендовать от 1 дня до 3 лет. Если в договоре указано об автоматическом продлении аренды, то банк продлевает договор по умолчанию. Тогда ваши ценности остаются в ячейке, а вы лишь доплачиваете определенную сумму за хранение. Если же автоматической пролонгации нет, и вы не явились в банк, то финансовая организация в срок, указанный в договоре, вправе извлечь содержимое сейфа по описи и отправить в общее банковское хранилище.

Банковская ячейка является надежным способом хранения личных вещей: об их содержимом знает только клиент, они нигде не упоминаются, не фиксируются и не попадают на баланс банка, однако в некоторых случаях банк вправе принудительно вскрыть ячейку и досрочно расторгнуть договор с клиентом. К примеру, по требованию представителей уполномоченных органов в порядке и на основаниях, предусмотренных казахстанским законодательством.

Все это прописывается в условиях договора хранения, который следует внимательно изучить перед подписанием.

Совет: Перед открытием банковской ячейки рассмотрите возможность заключения договора ответственного хранения. В этом случае банк дает гарантию за сохранность вашего имущества. Однако все, что хранится в сейфе, будет приниматься и выдаваться только по описи. Если вы храните в ячейке наличные деньги, то банк пересчитает и проверит их подлинность, если ценные вещи, то оценщики определят их стоимость. При возникновении форс-мажорных обстоятельств банк компенсирует клиенту стоимость содержимого сейфа. Эти условия прописываются в договоре ответственного хранения. Также можно отдельно застраховать содержимое ячейки. Если эту услугу не предложит клиенту сам банк, можно обратиться к сторонней страховой компании.

 

Что такое эскроу-счет?

 Это специальный счет, на котором банк замораживает деньги покупателя до полного исполнения продавцом своих обязательств.

Эскроу-счет подобен сейфу, который банк открывает бенефициару и выдает денежные средства только после выполнения определённых услуг, работ. В сделке с использованием эскроу-счета всегда присутствуют следующие действующие лица: покупатель, то есть депонент, продавец, он же бенефициар, и банк, который исполняет роль посредника между сторонами.

В отличие от средств на депозитах, банки не вправе использовать деньги на эскроу-счете для кредитования других лиц. Это значит, что контрагенты (стороны договора) защищены от гипотетической ситуации отсутствия средств на нем, в случае исполнения договора или внезапного его расторжения.

Совет: Эскроу-счет можно использовать при совершении сделок с недвижимостью, при покупке ценных бумаг, в сделках по продаже бизнеса или оказания определенных услуг, работ. К примеру, после заключения договора с компанией-застройщиком клиент/дольщик может открыть эскроу-счет и перевести на него оговоренную сумму. С этого момента ни одна из сторон не имеет доступ к деньгам до тех пор, пока договор не будет исполнен полностью или расторгнут.  

 

Что такое аккредитив? 

Аккредитив – это специальная форма безналичных расчетов между покупателем и продавцом, при которых банк выдает гарантию, что продавец получит платеж, если выполнит определенные обязательства.

Аккредитив можно рассматривать как совокупность сделок и действий, связанных с открытием (выставлением), подтверждением и исполнением аккредитива. Аккредитив – это своего рода виртуальная банковская ячейка.

Совет: Данный финансовый инструмент можно использовать при совершении сделки, когда продавец и покупатель находятся в разных городах или странах. К примеру, при покупке импортных товаров, обмене недвижимостью, оформления в собственность автомобиля, оборудования, ценных бумаг, то есть того, что невозможно сразу передать из рук в руки. В этом случае покупатель оформляет аккредитив в своем банке, а проверку документов проводит банк продавца. С помощью данного финансового инструмента можно снизить юридические риски при незнании международных законов и застраховать себя от недобросовестного сотрудничества.

В чем отличие аккредитива от эскроу-счета

Аккредитив очень схож с эскроу-счетом, открываемым клиентом на имя третьего лица и на который клиент зачисляет деньги, подлежащие уплате им по договору. Третье лицо вправе распорядиться деньгами на эскроу-счету лишь при исполнении заранее оговоренных условий, за чем следит банк, в котором открывается эскроу-счет.

При всей схожести присутствуют также различия между аккредитивом и эскроу-счетом:

• При аккредитивной форме расчетов ответственность в основном лежит на покупателе и продавце, а банк выступает только в роли посредника. При расчетах в форме эскроу банк принимает на себя полную ответственность за проверку выполнения условий сделок;
• Эскроу-счет закрывается при участии всех сторон, а аккредитив может быть отозван, то есть это может сделать либо покупатель, либо банк без уведомления другой стороны.
  Для безопасного расчета и снижения риска мошенничества по сделкам подойдет только безотзывный аккредитив, то есть покупатель без согласия продавца не может отозвать этот аккредитив в своем банке и забрать деньги;
• Получателем денег по аккредитиву может быть не только бенефициар, но и иное лицо, которому переуступлены права по аккредитиву. Получателем денег по эскроу может быть только третье лицо, в пользу которого открыт эскроу-счет;
• Договор аккредитива представляет собой договор между двумя сторонами – банком и плательщиком, в то время как договор об открытии эскроу-счета может быть как двусторонним, так и трехсторонним: между банком, лицом, открывающим эскроу-счет, и лицом, на имя которого открывается эскроу-счет;
• Не все банки предоставляют услугу по открытию эскроу-счета, как, впрочем, и ячейки, но во многих банках можно оформить аккредитив за считанные минуты.

Что выгоднее: оформить аккредитив, открыть эскроу-счет или арендовать ячейку?

Стоимость аккредитива, ячейки и счета эскроу зависит от условий сделки и тарифов конкретного банка. Обычно аккредитив стоит дороже, поскольку предусматривает сложное оформление и тщательный контроль документов. Это требует от специалистов банка больше времени.

Но при сравнении надо оценивать все дополнительные расходы на проведение сделки. К примеру, если при размещении денег в ячейке вы решите заказать в банке пересчет и проверку денег, то придется заплатить за это отдельно. Также надо учитывать дополнительные траты, если клиент захочет оформить не просто аренду ячейки, а договор ответственного хранения в сейфе банка. 

И в итоге ячейка может обойтись дороже, чем плата за аккредитив. Если сравнивать аккредитив с эскроу-счетом, то за его открытие и ведение банки обычно утверждают фиксированную комиссию, в то время как каждая операция по сопровождению аккредитива может оплачиваться отдельно и зависеть от суммы самого аккредитива. Таким образом, стоит изучить более подробно условия сотрудничества в нескольких банках, чтобы понять где лучше всего обслуживаться.

Также стоит учитывать, что банковские ячейки применимы только для случаев хранения физических предметов, тогда как аккредитив и эскроу-счет могут быть использованы для оплаты различных видов товаров, работ и услуг в рамках договоренности сторон.

Все вышеперечисленные способы хранения денег и расчетов помогают клиентам, то есть продавцу или покупателю проводить сделки безопасно. Во всех случаях покупатель передает деньги на хранение банку – и продавец уверен, что его не обманут, он сможет их получить за свою услугу или товар. А покупатель уверен, что точно получит товар или услугу, либо банк вернет ему деньги.

Берегите себя, свои деньги и повышайте финансовую грамотность вместе с Fingramota.kz!

Аккредитив против банковской гарантии: Устранение путаницы

И аккредитив, и банковская гарантия представляют собой обещания финансового учреждения о том, что заемщик может погасить долг другой стороне, независимо от финансового положения должника. Хотя есть некоторые различия, оба они гарантируют третьей стороне, что в случае, если сторона-заемщик не сможет погасить свою задолженность, финансовое учреждение неизменно вмешается от имени заемщика.

Кредит keydifferences.com

Просто предоставляя финансовую поддержку стороне-заемщику, эти обещания служат для снижения факторов риска, тем самым стимулируя дальнейшее осуществление сделки. Тем не менее, они имеют тенденцию работать немного по-разному в разных типах ситуаций.

Аккредитивы имеют особое значение в международной торговле из-за расстояния, существенно различающегося законодательства в странах, где находятся предприятия, а также из-за сложности личных встреч сторон. В то время как аккредитивы в основном используются в глобальных сделках, банковские гарантии чаще всего используются в контрактах на недвижимость, а также в инфраструктурных проектах.

Банковская гарантия

Банковские гарантии обычно демонстрируют более важное и профессиональное договорное обязательство перед банками, чем обычно это делают аккредитивы. Чтобы быть точным, банковская гарантия гарантирует денежную сумму бенефициару. Банк выплачивает эту сумму только в том случае, если противная сторона не выполняет обязательства по договору. Кроме того, банковская гарантия также может быть использована для эффективного страхования покупателя или продавца от убытков или ущерба из-за невыполнения другой стороной конкретного контракта.

В дополнение к этому, банковские гарантии защищают обе стороны договорного соглашения от кредитного риска. Скажем, например, строительная компания и ее поставщик цемента могут подписать контракт на строительство торгового центра. Обеим сторонам, возможно, придется выдать банковские гарантии, чтобы доказать свою финансовую состоятельность и надежность. Таким образом, в ситуации, когда поставщик не может предоставить цемент в установленные сроки, строительная компания обязана уведомить об этом банк, который затем выплачивает компании указанную сумму в банковской гарантии. В то время как аккредитивы выдаются как для компаний-импортеров, так и для компаний-экспортеров, банковские гарантии чаще всего используются многими подрядчиками.

Аккредитив

Также известный как документарный аккредитив, он гарантирует, что платеж покупателя продавцу или платеж заемщика кредитору будет получен точно в срок и на всю сумму в целом, таким образом действуя как вексель.

В дополнение к этому в нем также говорится, что если покупатель не произведет полную оплату при покупке, банк покроет всю или оставшуюся сумму долга. Однако перед совершением какой-либо покупки также важно убедиться, что ваш торговый партнер является законным. Для этого лучше всего использовать такие услуги, как проверка бизнеса, чтобы обеспечить более прозрачную торговлю. От статуса компании и регистрационных данных до информации об акционерах и многого другого, вы можете положиться на Tazapay, чтобы сразу загрузить специализированные отчеты о любой компании, чтобы развивать свой бизнес с максимальной уверенностью.

Процесс аккредитива включает в себя обязательство, которое берет на себя банк по осуществлению платежа при соблюдении определенных критериев. Как только эти условия будут выполнены и подтверждены, банк обязательно переведет средства. Аккредитив также гарантирует, что платеж будет производиться до тех пор, пока услуги выполняются должным образом. Аккредитив, в целом, заменяет кредит банка на кредит его клиента, тем самым делая обязательным обеспечение правильного, надлежащего и своевременного платежа.

Краткое изложение основных различий между аккредитивом и банковской гарантией

Ниже перечислены основные различия:

 ●   Использование и применение – Аккредитив используется на международных рынках для
гарантии импорта, а также экспорта . С другой стороны, банковская гарантия используется
на внутреннем рынке и гарантирует инфраструктурные проекты.

●   Ответственность  . Когда речь идет об аккредитиве, основную ответственность несет банк.
Однако в банковской гарантии он вторичен.

●   Сопутствующие риски – Аккредитив сопряжен с меньшими рисками для продавца и намного
для банка. Однако банковские гарантии имеют больше рисков для продавца и меньше для банков.

●   Вовлеченные стороны – В аккредитиве участвуют около пяти или более сторон.
Это подтверждающий банк, авизующий банк, банк-эмитент, негоциирующий банк,
бенефициар и заявитель, в то время как в банковской гарантии их всего три – банкиры,
бенефициар и заявитель.

●   По умолчанию   – аккредитив не ждет дефолта покупателя. Однако гарантия банка
становится еще более эффективной, когда заявитель не выполняет свои обязательства.

●   Получатель  . Когда речь идет об аккредитиве,
инструмент получает банк продавца. Однако по банковским гарантиям он является бенефициаром.

Компания-покупатель должна подать заявку на открытие аккредитива в банке, где у нее уже есть средства или кредитная линия, также именуемая LOC. Банк, выпустивший аккредитив, может удерживать платеж от имени покупателя до тех пор, пока не получит подтверждение о том, что товары по сделке отгружены. После отгрузки товара банк выплачивает оптовику причитающуюся сумму только при соблюдении условий договора купли-продажи. Услуги условного депонирования Tazapay — это более дешевая и простая альтернатива, чем LOC. Это снижает риск для обеих сторон, участвующих в сделке, и высвобождает сумму только после завершения установленных этапов.

Объяснение закрытия | Бюро финансовой защиты прав потребителей

Используйте этот инструмент, чтобы перепроверить правильность всех сведений о вашем кредите в заключительной информации. Кредиторы должны предоставить заключительную информацию за три рабочих дня до запланированного закрытия. Используйте эти дни с умом — сейчас время решать проблемы. Если что-то выглядит не так, как вы ожидали, спросите, почему.

Как использовать этот инструмент для просмотра заключительной информации: Ниже вы увидите действия, которые вы должны предпринять, чтобы просмотреть заключительную информацию, и несколько полезных определений, которые помогут вам понять, когда вы это сделаете.

Образец заключительного сообщения показывает, где вы найдете информацию в своей форме. Когда вы выбираете любое заключительное сообщение, инструмент выделяет эту информацию на изображении, а также выделяет объяснение. Вы можете скачать образец заключительного заявления, если хотите его распечатать или просто посмотреть получше.

Проверьте написание вашего имени Убедитесь, что срок, цель, продукт и тип кредита соответствуют вашей последней оценке кредита. Убедитесь, что сумма кредита соответствует вашей последней оценке кредита Проверьте свою процентную ставку Есть ли у вашего кредита штраф за досрочное погашение? У вашего кредита есть платеж на воздушном шаре? Убедитесь, что ваш предполагаемый общий ежемесячный платеж соответствует вашему последнему расчетному размеру кредита. Проверьте, есть ли у вас товары в расчетных налогах, страховках и оценках, которые не находятся на условном депонировании. Убедитесь, что ваши затраты на закрытие соответствуют вашей последней оценке кредита. Убедитесь, что ваши денежные средства для закрытия соответствуют вашей последней оценке кредита. Ежемесячная основная сумма и проценты Основная сумма и проценты Ипотечное страхование Расчетное условное депонирование

Детали для проверки

Попросите кредитора исправить любую неверную контактную информацию. Даже незначительные орфографические ошибки могут впоследствии вызвать большие проблемы.

Очень важно, чтобы эти предметы соответствовали вашим ожиданиям. Если они этого не сделают, немедленно позвоните своему кредитору и спросите, почему они изменились.

Если он увеличился, спросите своего кредитора, почему. Возможной причиной может быть то, что расходы на закрытие были включены в ваш кредит. Это снижает ваши первоначальные затраты при закрытии, но увеличивает ваши общие расходы из-за дополнительных процентов, которые вы будете платить.

Если ваша процентная ставка не соответствует вашим ожиданиям, спросите своего кредитора, почему. Если вы заблокировали свою ставку, ваш кредитор может изменить ее только при ограниченных обстоятельствах.

Узнайте больше о блокировках скорости

Эта функция является рискованной. Штраф за досрочное погашение означает, что кредитор может взимать с вас комиссию, если вы досрочно погасите ипотечный кредит. Если ваш кредит включает штраф за досрочное погашение, узнайте больше и спросите своего кредитора о других ваших вариантах.

Подробнее о штрафах за досрочное погашение

Эта функция опасна. Возвратный платеж означает, что окончательный платеж по ипотеке представляет собой единовременную сумму, намного превышающую обычные ежемесячные платежи, часто исчисляемые десятками тысяч долларов. Если ваш кредит включает в себя выплату шара, спросите своего кредитора о других ваших вариантах.

Узнайте больше о платежах в виде шаров

Убедитесь, что вы можете с комфортом оплачивать расчетный общий ежемесячный платеж каждый месяц. Если это число не соответствует вашим ожиданиям, спросите своего кредитора, почему оно изменилось.

Затраты на закрытие, или «затраты на урегулирование», — это первоначальные расходы, которые вы должны будете заплатить, чтобы получить кредит и передать право собственности на недвижимость.

Если в ваших расходах на закрытие произошли существенные изменения, попросите вашего кредитора объяснить, почему.

Это общая сумма, которую вам придется заплатить при закрытии, в дополнение к уже уплаченным вами деньгам.

Если эта сумма не соответствует вашей оценке кредита, попросите вашего кредитора объяснить, почему.

Получить определения

Основная сумма (сумма, которую вы берете взаймы) и проценты (плата кредитора за ссуду вам денег) обычно составляют основные компоненты вашего ежемесячного платежа по ипотеке.

Ваш общий ежемесячный платеж обычно превышает эту сумму из-за налогов и страховки. См. Расчетный общий ежемесячный платеж.

Узнайте о разнице между выплатой основного долга и процентов и общим ежемесячным платежом

Основная сумма — это сумма, которую вы берете взаймы.
Проценты — это комиссия кредитора за ссуду вам денег.

Узнать больше

Ипотечное страхование обычно требуется, если ваш первоначальный взнос составляет менее 20 процентов от стоимости дома.

Подробнее

Дополнительные расходы, связанные с владением жильем, такие как налоги на имущество и страхование домовладельцев, которые включены в ваш ежемесячный платеж.

Узнать больше

Убедитесь, что «Услуги, которые заемщик не покупал», аналогичны тому, что было указано в вашей оценке кредита. Убедитесь, что цены в разделе «Услуги, которые покупал заемщик», соответствуют тем, которые вы согласились заплатить. Оплачивается заемщиком Сборы за отправку Точки Налоги и другие государственные сборы Предоплата Первоначальный платеж условного депонирования при закрытии Другой Общие затраты на закрытие Кредиты кредитора

Детали для проверки

Это сторонние услуги, необходимые вашему кредитору для получения кредита. Сравните с разделом B «Услуги, которые вы не можете приобрести» и разделом C «Услуги, которые вы можете приобрести» на странице 2 формы оценки кредита. Убедитесь, что в целом в списке нет новых услуг, которых не было в вашей форме оценки кредита. Затраты должны быть одинаковыми, но могут несколько отличаться от тех, что указаны в вашей форме оценки кредита.

Узнайте больше о том, когда эти затраты могут изменяться между оценкой ссуды и закрытием

Это услуги, которые вы приобрели отдельно. Если в этом разделе есть какие-либо услуги, которые вы не признаете, или компании, которые вы не выбирали, попросите своего кредитора объяснить, за что эти сборы и как были выбраны компании.

Получение определений

В этом столбце перечислены расходы, взимаемые с вас.

Первоначальный взнос вашего кредитора за выдачу кредита.

Первоначальный взнос, который вы платите своему кредитору в обмен на более низкую процентную ставку, чем если бы вы платили в противном случае.

Узнать больше

Расходы, связанные с передачей вам имущества и регистрацией вашей ипотеки в окружном архиве.

Эта категория включает проценты по вашему кредиту между моментом закрытия и концом этого месяца. Также принято уплачивать страховой взнос домовладельца за первый год заранее при закрытии сделки.

Этот платеж установит начальный баланс на вашем счете условного депонирования.

Узнать больше

Стоимость других выбранных вами услуг. Просмотрите эти суммы, чтобы убедиться, что они соответствуют вашим ожиданиям.

Общие авансовые расходы, связанные с вашим кредитом и сделкой с недвижимостью, за исключением первоначального взноса. Это отличается от фактической суммы денег, которую вы должны внести для закрытия дела, которая называется «Наличные для закрытия» на стр. 3.

Скидка от вашего кредитора, компенсирующая часть ваших затрат на закрытие. Кредиты кредитора обычно предоставляются в обмен на более высокую процентную ставку, чем вы заплатили бы в противном случае. Узнайте о кредиторских кредитах.

Узнать больше

Убедитесь, что ваш кредит продавца отражает то, о чем вы договорились с продавцом. Причитается с заемщика на момент закрытия Корректировки для товаров, оплаченных продавцом заранее Уже оплачено Заемщиком или от его имени на момент закрытия сделки Корректировки товаров, не оплаченных продавцом Наличные для закрытия

Детали для проверки

Это сумма, которую продавец согласился внести в ваши расходы на закрытие сделки. Если продавец согласился оплатить конкретные расходы, а не вносить общую сумму, эти суммы могут быть указаны в строке «Оплачено продавцом» на странице 2.

Получить определения

Общая сумма, начисленная вам при закрытии. Он включает в себя стоимость вашего дома и расходы на закрытие. Он не включает никаких кредитов или скидок, которые снижают ваши затраты на закрытие. (Они приведены ниже в Разделе L).

Затраты, предварительно оплаченные продавцом, которые вы теперь возмещаете продавцу.

В этом разделе подробно описывается, как вы будете оплачивать товары в Разделе K. Он включает сумму, которую вы занимаете, сумму вашего депозита, а также любые скидки или кредиты, выплачиваемые продавцом или сторонними поставщиками услуг. В него не входит сумма, которую вы должны принести для закрытия — она указана ниже в разделе «Наличные для закрытия».

Предварительные налоги и другие сборы, причитающиеся с продавца, которые вы будете платить в будущем. Продавец возмещает вам сейчас, чтобы покрыть эти расходы.

Фактическая сумма, которую вам придется заплатить при закрытии. Обычно для этой суммы вам потребуется кассовый чек или банковский перевод. Спросите своего заключительного агента о том, как сделать этот платеж. В зависимости от вашего местонахождения этот человек может быть известен как расчетный агент, агент условного депонирования или поверенный по закрытию сделки.

Узнайте больше о том, чего ожидать при закрытии

Сколько это будет стоить, если вы сделаете просроченный платеж? Будет ли ваш кредитор принимать частичные ежемесячные платежи по ипотеке? Будет ли у вас счет условного депонирования? Если у вас нет счета условного депонирования, платите ли вы кредитору комиссию за отказ от условного депонирования? Предположение Функция спроса Отрицательная амортизация Обеспечительный интерес

Информация для проверки

Важно ежемесячно вносить платежи по ипотеке вовремя и в полном объеме, чтобы избежать комиссий и улучшить свою кредитную историю. Тем не менее, хорошо бы знать заранее, сколько будет стоить комиссия, если ваш платеж просрочен.

Если вы не можете полностью оплатить ипотечный кредит в течение определенного месяца, ваш кредитор может не принять частичный платеж. Даже если кредитор принимает частичные платежи, кредитор может держать их на отдельном счете вместо того, чтобы применять их к вашему кредиту. Кредитор также может ежемесячно взимать с вас плату за просрочку платежа, пока вы не возместите разницу. Кредитор может также сообщить вам в бюро кредитных историй, что вы не вносите требуемый платеж. Задавайте вопросы, чтобы точно понять, что произойдет, если вы не сможете внести платеж в полном объеме.

Счет условного депонирования позволяет ежемесячно оплачивать страховку домовладельца и налоги на недвижимость как часть платежа по ипотеке, а не единовременно выплачивать крупную сумму.

В этом разделе сообщается: есть ли у вас счет условного депонирования, какие расходы на домовладение включены в счет условного депонирования и предполагаемые затраты. Задавайте вопросы, чтобы точно понять, что включено в счет условного депонирования, а что нет. Например, сборы ассоциации домовладельцев часто не включаются в счет условного депонирования.

Если в вашем заключительном отчете указано, что у вас нет счета условного депонирования, но вы предпочитаете ежемесячно платить налоги на имущество и страховку домовладельца, а не единовременно выплачивать большую сумму, поговорите с кредитором.

Узнайте больше о счетах условного депонирования и о том, как они работают

Некоторые кредиторы могут взимать комиссию, если вы решите не иметь счета условного депонирования. Вы обсуждали этот выбор со своим кредитором? Если в вашем Заключительном отчете указан сбор за отказ от условного депонирования, и вы предпочитаете ежемесячно платить налоги на имущество и страховку домовладельца на счет условного депонирования вместо уплаты этого сбора, поговорите с кредитором.

Получить определения

Если ваш кредит допускает предположения, это означает, что если вы продаете дом, покупателю может быть разрешено получить ваш кредит на тех же условиях, вместо того, чтобы получать новый кредит. Если ваш кредит не допускает предположений, покупателю не будет разрешено принять ваш кредит. Большинство кредитов не допускают предположений.

Отрицательная амортизация означает, что остаток по кредиту может увеличиться, даже если вы будете вносить платежи вовремя и в полном объеме. Большинство кредитов не имеют отрицательной амортизации.

Подробнее об отрицательной амортизации

Проверить детали контракта Всего платежей Финансовый сбор Сумма финансирования Годовая процентная ставка (годовая) Общая процентная ставка (TIP) Оценка

Детали для проверки

Получить определения

Общая сумма платежей показывает общую сумму денег, которую вы будете платить в течение срока действия вашего кредита, если вы будете производить все платежи в соответствии с графиком.