ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПОРТАЛ ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

счет — что это такое: определение термина простыми словами

Эскроу-счет — это специальный счет, на котором учитываются деньги либо другие активы до выполнения определенных условий. Банки или организации, которые имеют право открывать и обслуживать подобные счета, называются эскроу-агентами..

Как правило, счета эскроу применяются при совершении торговых сделок — например, при купле-продаже недвижимости. В такой сделке участвуют три стороны — покупатель, продавец и агент. Последний контролирует ход сделки, следит за правильностью оформления и подписания документов, отмечает факт исполнения обязательств, переводит деньги в пользу продавца.

Данная схема широко применяется в других странах наряду с другими финансовыми инструментами. В России положения о договоре условного депонирования были внесены в Гражданский кодекс в 2014 году, а банки стали предоставлять эту услугу с 2017 года.

Эскроу-счет предоставляет следующие преимущества при расчетах::

1. Минимизирует риски отмены сделки
2. Снижает вероятность мошеннических действий
3. Обеспечивает надежность исполнения обязательств
4. Включается в систему страхования вкладов
5. Отменяет необходимость использовать наличные 
6. Не требует использования установленной формы документа, как в случае с аккредитивом
7. Взимает невысокий процент комиссионного вознаграждения агента. Многие банки при оформлении одновременно ипотеки предоставляют доступ к эскроу-счету бесплатно

Воспользоваться этой услугой могут как юридические, так и физические лица. Чаще всего эскроу применяется для сделок с дорогим имуществом, а также для передачи ценных бумаг. Алгоритм по заключению соглашения с использованием эскроу-счета следующий:

1. Заключается трехсторонний договор с указанием условий передачи имущества и срока действия контракта
2. Покупатель оплачивает прописанную в договоре сумму, которую агент депонирует на счете
3. Продавец предоставляет агенту необходимое подтверждение выполнения условий
4. Агент выплачивает продавцу деньги

С 1 июля 2019 года строительные компании при продаже жилья в строящемся доме обязаны использовать схему с условным депонированием, которая состоит из нескольких этапов:

• Заключение договора долевого участия между клиентом и застройщиком
• Регистрация договора в Росреестре
• Открытие эскроу-счета в банке, выбранном строительной компанией для кредитования
• Размещение требуемой суммы на этом счете
• После завершения строительства и подписания акта о принятии жилья в эксплуатацию — получение застройщиком доступа к эскроу-счету
• Выплата полученного ранее кредита

Источники

• Википедия: Эскроу-счёт
• fincult. info: Счета эскроу: что это и зачем они нужны

Эскроу-счет при покупке квартиры

С 2019 года строительные компании не могут напрямую привлекать средства покупателей жилья на его возведение. Все расчеты с дольщиками застройщики должны вести с использованием эскроу-счетов. Это позволяет исключить ситуации, в которых покупатели останутся без квартиры и без денег.

Материал впервые опубликован в сентябре 2019 года.

Обновлено в мае 2022 года.

Рассказываем:

• что такое эскроу-счет и как он используется прикупле-продаже недвижимости;
• какие преимущества и риски при этом существуют.

Что такое эскроу-счет

Эскроу-счет — это специальный счет в банке для расчета между продавцом и покупателем. На этот счет покупатель переводит оговоренную в договоре сумму, и банк ее замораживает до тех пор, пока продавец не выполнит свою часть договора.

В России такие счета появились в 2014 году, когда вступили в силу принятые в 2012 году изменения в Гражданском кодексе, в которых был прописан новый вид соглашения — договор условного депонирования (эскроу) и новая разновидность банковского счета — эскроу-счет. В мировой банковской практике счета эскроу применяются уже несколько десятков лет.

По сути, эскроу — удобная и дешевая альтернатива банковской ячейке и аккредитиву. Его используют при купле-продаже не только недвижимости, но и автомобилей, любых других ценностей или услуг.

Зачем нужен счет эскроу и как он защищает покупателя

В случае с покупкой квартиры покупатель переводит на эскроу-счет деньги за приобретаемую квартиру в строящемся доме по условиям договора об участии в долевом строительстве (договора долевого участия, ДДУ). Эти деньги учитываются банком и блокируются для последующей передачи застройщику.

По сути, банк, называемый в этом случае эскроу-агентом, выступает посредником и гарантом соблюдения условий договора как для одной, так и для другой стороны.

Компания-застройщик не получит денег покупателя до тех пор, пока объект не будет построен и введен в эксплуатацию. Если дом не будет построен в оговоренные в договоре сроки, строительство будет заморожено или передано другому застройщику, а покупатель сможет вернуть уплаченную сумму в полном объеме.

Эскроу-счета сделали обязательными при расчетах по ДДУ в первую очередь для защиты интересов покупателей строящегося жилья (дольщиков), для предупреждения ситуации, при которой они, уплатив застройщику полную стоимость квартиры, в случае недостроя останутся и без квартиры, и без денег.

Деньги на эскроу-счете депонируются на период, превышающий договорной срок строительства на 6 месяцев (п. 4 ст. 15.5 ФЗ-214). Для застройщика это запас на случай форс-мажора, но если он не уложится в прописанный срок депонирования, договор счета эскроу закрывается.

Застройщик может продлить срок действия договора счета эскроу, заключив с дольщиком дополнительное соглашение к ДДУ и зарегистрировав его в Росреестре.

Покупатель, в свою очередь, оставаясь владельцем эскроу-счета, не сможет распоряжаться деньгами, которые он на него внес. Если после регистрации сделки он решит отказаться от покупки, это станет возможным после расторжения договора, но процесс не обещает быть легким. В ином случае вывести деньги с эскроу-счета можно, только если застройщик официально признан банкротом, если он ликвидирован по решению суда или не передает квартиру покупателю в установленный срок.

Как это работает

Решив приобрести квартиру в строящемся объекте, покупатель подбирает подходящий вариант и заключает договор о долевом участии в строительстве с компанией-застройщиком. В любом из таких договоров должно быть написано, что все расчеты будут вестись с использованием эскроу-счетов, указаны сумма и срок депонирования. Так в договоре появляется третье лицо: банк — эскроу-агент.

Далее покупатель открывает эскроу-счет в банке, в котором застройщик получил проектное финансирование, и переводит на него указанную в договоре сумму. Для заключения договора счета эскроу банк не требует присутствия представителя застройщика в подразделении банка, достаточно представить договор, зарегистрированный в Росреестре. Согласно требованиям Федерального закона № 214-ФЗ комиссии за открытие и ведение счета по договору ДДУ не взимаются.

Открыть эскроу-счет под покупку квартиры можно только в банке, выбранном застройщиком, поэтому если этот банк не вызывает доверия у покупателя, ему придется подыскать подходящий вариант недвижимости у других застройщиков, получивших финансирование в более надежных банках.

Если для приобретения жилья необходим кредит, покупатель обращается в банк с запросом на ипотечный заём. Это может быть как банк, где открывается эскроу-счет, так и другой банк, если его условия более выгодные. После подписания кредитного договора покупатель зачисляет на эскроу-счет как первоначальный взнос, так и заемные средства.

Чтобы получить деньги с эскроу-счета, застройщик должен предоставить банку документ, подтверждающий сдачу объекта в эксплуатацию.

Escrow: что это такое и как это работает?

• Дом
• Учиться
• Что такое условное депонирование

Эндрю ДеханЧтение за 8 минут

17 октября 2022 г.

Поделиться:

Эндрю Дехан

Эндрю Дехан — профессиональный писатель, который пишет о недвижимости и домовладении. Он также публикуется как поэт, музыкант и любитель природы. Он живет в метро Детройта с женой, дочерью и собаками.

Просмотр 1 — 3 из 3

Что такое условное депонирование и нужно ли его получать?

Покупка дома — 8 минут чтения

Молли Грейс — 11 октября 2022 г.

Когда вы делаете платеж по ипотеке, вы, вероятно, дополнительно платите условному депонированию за страховку и налоги. Узнайте, подходит ли вам отказ от условного депонирования.

Читать далее

Комиссии за условное депонирование: сколько они стоят и кто их платит

Покупка жилья — чтение за 3 минуты

Эндрю Дехан — 11 октября 2022 г.

При покупке или рефинансировании дома требуется много работы: от подачи документов и обработки кредита до регистрации акта и обмена средств. Чтобы убедиться, что все сделано правильно, несколько сторон усердно работают за кулисами, и их услуги не бесплатны.

При подготовке к покупке дома нужно многому научиться. Пока вы находитесь в процессе, может быть трудно найти время, чтобы подумать обо всех новых вещах, которые появляются на вашем пути. Но по мере погашения ипотеки вы столкнетесь со многими условиями в сфере недвижимости, такими как условное депонирование и комиссия за условное депонирование.

 

Независимо от того, покупаете ли вы свой первый дом или седьмой, важно знать основные условия ипотеки, чтобы чувствовать себя более подготовленными и менее боязливыми при подаче заявки на кредит. Имея это в виду, читайте дальше, чтобы узнать больше о комиссиях условного депонирования, что они включают и сколько вы можете ожидать заплатить.

Читать далее

Закрытие условного депонирования: что вам нужно знать

Покупка дома – чтение за 5 минут

Эшли Килрой — 11 октября 2022 г.

Закрытие условного депонирования — это момент в сделке с недвижимостью, когда все стороны выполнили свои обязательства. Читайте дальше, чтобы узнать, как работает закрытое условное депонирование.

Читать далее

Часто задаваемые вопросы о условном депонировании

Как вы хотите узнать о условном депонировании?

Обзор

Как работают счета условного депонирования

Видео

Смотрите и учитесь

Часто задаваемые вопросы

Вопросы? У нас есть ответы

Депозитные счета

Что такое депозитный счет?

Счет, который вы пополняете каждый месяц как часть вашего общего ежемесячного платежа. Мы используем его для уплаты налога на недвижимость и страховых платежей за вас. Такие статьи, как ипотечное страхование и страхование от наводнения, также могут оплачиваться со счета. Прочтите или посмотрите видео о том, как работают счета условного депонирования.

Почему мне необходимо иметь счет условного депонирования?

В большинстве случаев счета условного депонирования требуются, если ваш первоначальный взнос составляет менее 20%. Есть преимущества в наличии счета условного депонирования, даже если это не требуется. Это помогает вам управлять крупными расходами, такими как налоги на имущество и страховые взносы, поэтому вам не нужно копить на них отдельно. Вы делаете 1 комбинированный платеж по ипотеке и условному депонированию каждый месяц, и мы вносим часть на ваш депозитный счет. Когда вам нужно будет оплатить налог на недвижимость и страховые счета, мы оплачиваем их от вашего имени.

Как открыть счет условного депонирования?

Если у вас нет эскроу-счета и вы хотите его открыть, мы будем рады вам помочь. Пожалуйста, позвоните нам по телефону:
1-800-357-6675
Пн – Пт: 6:00 – 22:00
Сб: 8:00 – 14:00
Центральное время

Выплачивает ли Wells Fargo проценты по условному депонированию?

Мы выплачиваем проценты по условному депонированию в некоторых штатах. Мы делаем это в соответствии с Законом о процедурах расчетов с недвижимостью (RESPA) и применимыми законами штата.

Какой минимальный баланс?

Иногда налоги и страховка выше, чем ожидалось. Чтобы быть готовым, вы должны постоянно поддерживать минимальный баланс на своем счете. Это помогает убедиться, что любые непредвиденные увеличения покрываются. Ваш минимальный баланс зависит от штата, но рассчитывается так, чтобы платежи условного депонирования не превышали 2 месяцев. Узнайте больше о том, как работают счета условного депонирования.

Платежи условного депонирования

Какие счета оплачиваются со счета условного депонирования?

Деньги на вашем условном счете платят:

• Налоги на недвижимость
• Страхование домовладельцев
• Ипотечное страхование (при необходимости)
• Страхование от наводнения (если требуется)

Узнайте больше об этих видах страхования.

Не оплачивается:

• Промежуточные налоговые счета, специальные или дополнительные налоговые начисления или любые другие сборы, которые не включены в ваш счет по налогу на имущество
• Сборы товарищества собственников жилья
• Взносы за необязательные страховые полисы, такие как отдельное страхование личного имущества
• Дополнительные налоговые счета, за исключением Калифорнии

Вы оплачиваете их отдельно.

Как определяется сумма условного депонирования?

Мы:

• Прикиньте, сколько будут стоить ваши налоги и страховка в течение следующих 12 месяцев. Мы основываем это на ваших документах по закрытию кредита, налоговом органе и страховой компании.
• Разделите это на 12 и прибавьте к ежемесячному платежу по ипотеке.
• Определите, поддерживает ли ваш счет минимальный баланс, необходимый в течение года, или ваш платеж необходимо скорректировать, чтобы ваш счет оставался сбалансированным.

Посмотрите видео о том, как рассчитывается условное депонирование.

Где я могу узнать, сколько стоят мои налоги и страховка?

Войдите в свою ипотечную учетную запись онлайн и выберите ссылку «Сведения об условном депонировании», чтобы просмотреть самые последние суммы, уплаченные в виде налогов на недвижимость и страховых взносов. Имейте в виду, что эти суммы отражают платежи, которые мы уже сделали. Если они не совпадают с вашими последними налоговыми и страховыми счетами, значит, мы их еще не оплатили.

Почему мой платеж не уменьшился, когда уменьшились мои налоги или страховка?

Мы проверяем ваш депозитный счет не реже одного раза в год. Если вы хотите, чтобы мы пересчитали ваши платежи раньше, пожалуйста, свяжитесь с нами. Мы можем проверить вашу учетную запись досрочно, если до следующей годовой проверки осталось не менее 60 дней.

Почему вы собираете средства, когда я заплатил налоги и страховые взносы при закрытии?

Платежи, которые вы произвели при закрытии, относились к вашему первоначальному депозиту или счетам, которые должны были быть оплачены немедленно. Вы будете ежемесячно откладывать средства на условное депонирование для будущих налогов на имущество и страховых взносов.

Если моя сумма условного депонирования изменится, будут ли скорректированы автоматические платежи, которые я запланировал?

Если вы настроили автоматические платежи по ипотеке с помощью:

• Наш предпочтительный план платежей ^SM или Transfer & Pay в Wells Fargo Online ^{® , мы скорректируем ваши платежи.}
• Наш онлайн-сервис Bill Pay , вам нужно будет обновить сумму.
• Служба оплаты счетов, не принадлежащая Wells Fargo , вам необходимо обновить сумму.

Должен ли я каждый раз присылать вам свои налоговые и страховые счета?

Нет. Обычно мы получаем их в местной налоговой инспекции и страховой компании. Мы сообщим вам, если нам понадобится, чтобы вы прислали нам счета.

Ежегодная проверка условного депонирования

Что такое пересмотр условного депонирования?

Каждый год мы проверяем вашу учетную запись, чтобы убедиться, что условное депонирование части вашего общего ежемесячного платежа покрывает ваши налоги на имущество и страховые взносы, а также поддерживает минимальный баланс, который должен быть на вашей учетной записи. Изменения ваших налогов на имущество и страховых взносов могут привести к изменению вашего ежемесячного платежа. Мы отправим вам заявление об условном депонировании после каждой проверки (применяются некоторые исключения в зависимости от статуса вашей учетной записи). Узнайте больше о ежегодном обзоре условного депонирования.

Что не хватает?

Если прогнозируется, что средства на вашем условном счете будут ниже вашего минимального остатка в самой низкой точке за 12-месячный период, у вас есть дефицит. Это может произойти, если налоги или страховые взносы за предыдущие 12 месяцев оказались больше, чем ожидалось. Или, если они, по оценкам, вырастут в ближайшие 12 месяцев.

Нехватка условного депонирования будет автоматически распределена на срок не менее 12 месяцев. В вашем заявлении об условном депонировании будут указаны подробности этой нехватки и любая дополнительная информация, если это необходимо.

Мы вышлем вам заявление об условном депонировании после каждого обзора, в котором все это будет подробно описано.