ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПОРТАЛ ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

Ответ: Наличие у генподрядчика допуска СРО для строительства коттеджного поселка (индивидуальных жилых домов) не является необходимым.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 702 Гражданского кодекса РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

В силу п. 1 ст. 706 ГК РФ, если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика.

В соответствии с ч. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства, может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или техническим заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. Лицо, осуществляющее строительство, организует и координирует работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации. Лицо, осуществляющее строительство, вправе выполнять определенные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства самостоятельно при условии соответствия такого лица требованиям, предусмотренным ч. 2 данной статьи, и (или) с привлечением других соответствующих этим требованиям лиц.

Согласно ч. 3.1 ст. 52 ГрК РФ в случае, если работы по организации строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства (далее — работы по организации строительства) включены в указанный в ч. 4 ст. 55.8 ГрК РФ перечень, лицо, осуществляющее строительство такого объекта капитального строительства, должно иметь выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к работам по организации строительства.

В силу ч. 4 ст. 55.8 ГрК РФ перечень видов работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, устанавливается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти. В указанном перечне должны быть определены виды работ, выполнение которых индивидуальным предпринимателем допускается самостоятельно, и виды работ, выполнение которых индивидуальным предпринимателем допускается с привлечением работников, а также должны учитываться особенности выполняемых гражданами для собственных нужд работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов индивидуального жилищного строительства и предназначенных для проживания не более чем двух семей жилых домов.

В Письме Минрегиона России от 30.04.2010 N 17906-ИП/08 «Об осуществлении строительного контроля» разъясняется, что, в случае когда у лица, имеющего статус генерального подрядчика, есть свидетельства о допуске в отношении всех видов работ, которые выполняются привлеченными им субподрядными организациями, ему также необходимо иметь свидетельство о допуске на вид работ по организации строительства, реконструкции и капитального ремонта. В случае когда лицо, имеющее статус генерального подрядчика и свидетельство о допуске на вид работ по организации строительства, реконструкции и капитального ремонта, планирует некоторые виды работ, оказывающие влияние на безопасность объектов капитального строительства, выполнить самостоятельно, ему необходимо иметь свидетельство о допуске на данные виды работ.

Проанализировав приведенную позицию, можем применить ее и к рассматриваемой ситуации.

Также согласно СП 42.13330.2011 «Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*», утвержденному Приказом Минрегиона России от 28.12.2010 N 820, зона коттеджной застройки — территории, на которых размещаются отдельно стоящие одноквартирные одно-, двух-, трехэтажные жилые дома с участками, как правило, от 800 до 1200 кв. м и более, как правило, не предназначенными для осуществления активной сельскохозяйственной деятельности.

В п. 2 Приказа Минрегиона России от 30.12.2009 N 624 «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства» (далее — Перечень), указывается, что данный Перечень не включает в себя виды работ в отношении объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания не более чем двух семей), а также жилых домов с количеством этажей не более чем три.

Таким образом, из буквального анализа ст. 52 ГрК РФ следует, что для допуска генподрядчика к строительству коттеджного поселка (индивидуальных жилых домов) допуск СРО в обязательном порядке не требуется.

Ю.Ю.Терехина

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

18.09.2014

Для каких работ необходимо СРО

С выходом 624 приказа Минрегиона РФ перечень работ, для которых нужен допуск СРО, заметно сократился.

Необходимость вступления в СРО касается теперь только тех организаций, которые занимаются капитальным строительством опасных, технически сложных и уникальных объектов.

Отдельные случаи: для каких работ необходимо СРО

Конкретнее, обязательное вступление в СРО понадобится в следующих случаях:

1. строительство зданий высотой более 3х этажей;
2. строительство уникальных объектов высотой более 100 метров, или оснащённых консолью более 20 м, или уходящих под землю более, чем на 10 м;
3. строительство или ремонт потенциально опасных объектов (промышленных сооружений).

В каждой из этих трёх групп заключён ряд строительных работ, для проведения которых нужен допуск СРО. Подробное описание этих видов деятельности представлено в Перечне 624-го приказа Минрегиона РФ. Строительные организации, которые исполняют хотя бы один из указанных в Перечне видов работ, должны вступить в СРО и имеют право работать только при наличии допуска.

Когда нет необходимости в допуске СРО

Для всех прочих строительных компаний, чья деятельность не связана с выполнением работиз перечня, установленного приказом, обязательное членство в СРО не предусмотрено. Эти организации или физические лица, как правило, занимаются строительством малоэтажных домов, установкой простых конструкций, навесов, строительством дорог, внутренней и внешней отделкой зданий.

Совсем недавно вопрос о том, нужно ли вступать в СРО, стоял особенно остро для владельцев малого бизнеса. Организация с небольшим доходом, вынужденная вступать в СРО, почти наверняка будет подвержена разорению.

Обновлённый перечень практически не затрагивает малый бизнес, поэтому для монтажных и ремонтных компаний необходимость вступления в СРО в большинстве случаев исключена.

Избежав сложностей со вступлением в СРО, строительные компании могут столкнуться с другой проблемой – это недостаточное подтверждение качества работ и недоверие заказчика. Про закон об обязательном вступлении в СРО известно абсолютно всем участникам строительного рынка, но далеко не все знают нужно ли вступать в СРО для выполнения тех или иных видов работ.

Утвердить своё право на работу будет просто с помощью Закона, но для дополнительного подтверждения качества этого недостаточно. В этом случае можно оформить сертификат качества, например, ISO 9001.

Необходимое членство в СРО как личный выбор

Независимо от того, необходимо ли вступать в СРО по закону, компания может стать членом саморегулируемой организации добровольно.

Членство в СРО говорит само за себя – компания несёт материальную ответственность за свою деятельность, в своей работе соблюдает строгие требования и профессиональные стандарты. Если организация имеет финансовую возможность для вступления в СРО, то целесообразно будет эту возможность осуществить.

Когда деятельность строительной организации регулирует нормативная база СРО, доверие к этой компании возрастает. Согласно законодательной базе СРО, при возникновении конфликтных ситуаций между исполнителем и заказчиком, управляющий комитет СРО, преследуя интересы всего объединения, принимает участие в решении спорных вопросов.

.

Поделитесь с друзьями!

Виды работ без СРО в строительстве

Для допуска к проведению определенных видов строительных работ компания должна состоять в саморегулируемой организации. Подобные сообщества созданы для улучшения и контроля качества предоставляемых услуг на строительном рынке. Именно СРО, начиная с 2010 года, выдает официальное разрешение для начала реконструкции или капитального ремонта определенных объектов.

Объекты, работа над которыми не требует допуска СРО

Но существуют отдельные виды построек, работа над которыми не требует вступления в СРО. Например:

• отдельно стоящие здания, предназначенные для проживания одной семьи, если их высота не превышает трех этажей;
• блочные дома высотой до трех этажей, в которых содержится не более 10 блоков, каждый из которых предназначен только для одной семьи. В этом случае у отдельных домов может быть одна смежная стена, но без проемов. Обязательно, чтобы строение располагалось на отдельном участке, но был выход на общую территорию.
• производственные здания с площадью до 1,5 тыс.кв.м, не являющиеся объектами капитального строительства.

Стоит рассмотреть отдельно, какие виды работ не требует допуска СРО:

• Малярные и штукатурные работы;
• отделка гипсокартоном и облицовка;
• полы и стяжки;
• земляные и грунтовые работы;
• полы и стяжки;
• остекление;
• внутренние работы;
• остекление;
• ремонт  дорожных покрытий.

Отдельные случаи и исключения из них

Кроме этого, отдельно стоит рассмотреть такие случаи в строительстве, при которых не требуется допуск СРО. К ним относятся:

• Любые работы, связанные с коммуникационными сетями в зданиях, которые не являются уникальными или опасными. Исключение в этом случае – работа с газовой сетью.
• Создание деревянных конструкций для готовых фундаментов малоэтажных построек. Исключение составляют мембранные покрытия, висячие конструкции.
• Все виды наружных работ (фасадные, кровельные, каменные, геодезические), если объект не считается опасным или уникальным.
• Мероприятия, направленные на защиту оборудования или трубопровода. Для работы с магистральными и промышленными трубопроводами допуск СРО необходим.
• Несмотря на то, что для отделочных работ допуск не требуется, в этом правиле тоже есть исключения: огнезащита, гидроизоляция и теплоизоляция. Для таких работ нужно получить разрешение СРО.
• Работы по подготовке площадок под строительство зданий, если они не являются уникальными или опасными.
• Во всех остальных случаях перед началом проведения работы необходимо получить разрешение от саморегулируемой организации.

Что нужно знать о покупке SRO

В Нью-Йорке размещение в одноместных комнатах почти так же характерно для местных учреждений, как пастрами Каца и циклон на Кони-Айленде. У покупателей жилья, которые не являются профессиональными инвесторами, есть веские причины знать, что такое СРО, как ее идентифицировать, а также о рисках случайной или преднамеренной покупки.

Что такое СРО?

Официальное определение SRO в городе Нью-Йорк — это единица, состоящая из одной или двух комнат, в которой «отсутствует полностью оборудованная кухня и / или ванная комната, или они делятся ими с другими единицами», если цитировать код Нью-Йорка.В Нью-Йорке СРО поддерживают уникальный, неопределенный статус, в котором они не могут быть созданы, но могут поддерживаться. Чтобы понять, что это означает для потенциального домовладельца, прочитайте мельчайшие подробности того, что нужно знать перед покупкой такого типа жилья в Нью-Йорке.

Бывшая СРО по адресу 669 St. Marks Avenue, Crown Heights. Фото Сьюзан Де Врис

Зачем кому-то покупать СРО?

Традиционно здания с единицами СРО не зря продаются со скидкой.Это коммерческие объекты со стабилизированной арендной платой. Наивным охотникам за домами может нравиться цена или здание, и они не понимают, во что они ввязываются. Кроме того, на рынке появляется все больше зданий с единицами СРО в виде подкидных крышек с сертификатами о неприменении домогательств.

Интерьер бывшего СРО по адресу 125 Halsey Street в Бед Стуй. Фото через Halstead

А почему бы и нет?

Здание с единицами СРО является коммерческой недвижимостью и не может финансироваться как обычная жилая недвижимость.Скорее всего, покупателю понадобятся все наличные деньги, ссуда на ремонт или, возможно, коммерческая ссуда. Такие ссуды, вероятно, будут иметь более высокие требования к первоначальному взносу и более высокие процентные ставки, чем обычная жилищная ипотека.

Квартиры СРО имеют регулируемую арендную плату, что означает, что обычно арендаторов нельзя выселить, а здание нельзя изменить. Если владелец желает сохранить здание в том виде, в каком оно есть, он должен ежегодно регистрироваться в HPD и соблюдать правила, регулирующие арендную плату города Нью-Йорка.

Если размещение и использование квартир были незаконно изменены без соответствующих разрешений и процедур, здание не может быть сдано в аренду.Кроме того, если владелец желает изменить размещение и использование, он может нести ответственность за предыдущие нарушения еще до того, как он стал владельцем здания.

Чтобы изменить способ использования и проживания в здании, владелец должен получить от HPD свидетельство об отсутствии притеснений, прежде чем обращаться в DOB за разрешением. Как долго этот процесс может занять и сколько он будет стоить, непредсказуемо, но ожидайте, как минимум, год и, возможно, тысячи долларов на выплаты арендаторам.

Даже при наличии сертификата об отсутствии домогательств и завершенных ремонтных работ с подписанными разрешениями, подача и получение нового сертификата о проживании обычно занимает не менее года.Может потребоваться соответствие новым строительным нормам и правилам использования спринклеров.

И, как и в случае любого крупного строительства, налоги могут возрасти.

План здания бывшей СРО по адресу 125 Halsey Street в Бед Стуй. Фото через Halstead

Если вы финансируете покупку СРО с помощью коммерческого кредита, к этому делу нужно подходить как к бизнесу. Собираетесь ли вы оставить его как СРО или сдавать в аренду? Будет ли это одна семья или вы хотите создать несколько квартир? Может потребоваться значительный первоначальный взнос, размер которого частично зависит от того, какой доход здание приносит от любой текущей арендной платы.

Финансирование продавца возможно, особенно в ситуациях, когда продавец хочет быстро получить деньги. Хотя банки часто не позволяют этого, продавцы могут финансировать и даже не требовать никаких денег. Однако «по моему опыту, финансирование со стороны продавца обходится дороже, чем традиционное финансирование», — сказал менеджер по продажам Citizens Bank Адам Дахилл. Если покупатель обращается с целью преобразовать СРО в многоквартирное или односемейное жилье, «Мы можем сделать это за вас. Это будет кредит на приобретение, а частью процесса ремонта будет юридическое изменение свидетельства о заселении », — сказал он.Другой вариант — получить ссуду в коммерческом банке.

Бывшая СРО по адресу 332 Джефферсон-авеню в Бед-Стаи. Фото Сьюзан Де Врис

При преобразовании СРО не ожидайте, что вы будете действовать в одиночку. По крайней мере, вам нужно будет нанять поверенного и экспедитора или консультанта по кодам, чтобы изменить свидетельство о размещении, если не планируется никаких физических ремонтов. Если объем работ больше, планируйте соответственно. «Прежде чем покупатели двинутся вперед, они хотят проконсультироваться с архитектором, у которого в команде есть экспедитор с подробным пониманием того, что требуется для выполнения преобразований, а также инженер для оценки структурного состояния здания», — говорит архитектор Эрик Шиллер . Экспедитор сосредоточится на том, чтобы помочь преодолеть множество препятствий, представленных Департаментом строительства для такого рода процесса.

Частичный вид формы HPD3, контрольного списка для предотвращения преследований. Изображение предоставлено Департаментом строительства Нью-Йорка

Как узнать СРО

Узнать, действительно ли объект недвижимости является СРО, иногда бывает сложнее, чем кажется. Поиск по заголовку должен выявить любые проблемы. Прежде чем перейти к поиску по заголовку, нужно поискать в нескольких местах.

Начните с поиска свидетельства о заселении здания.Свидетельство о заселении должно отражать статус СРО здания, но «если у вас есть СРО, велика вероятность, что у вас нет С или О», — говорит Тьерри Гай, консультант по кодам и совладелец Conversano Associates. Кроме того, практически каждое здание, построенное до 1938 года, в которое не было внесено серьезных изменений, обычно не будет иметь C of O.

Но если рассматриваемое здание было юридически преобразовано в общежитие или СРО, то оно может быть построено в первой половине 20 века. Но если его нет, это не значит, что в здании нет подразделений СРО.

В обзоре профиля собственности в DOB может быть написано «SRO ограничено», что указывает на то, что это SRO. Вы также можете посетить веб-сайт HPD, чтобы узнать, сколько в нем «жилых единиц класса B». (Это та же классификация, которая используется для отелей, и в отличие от жилых единиц, которые относятся к классу A.) Даже отдельная квартира класса B получает всю собственность, помеченную как SRO.

Если в таунхаусе когда-либо было больше пяти единиц, это иногда может указывать на то, что он может содержать единицы SRO.Кроме того, если на плане этажа изображено что-то вроде одно- или двухкомнатных квартир с мини-кухнями, это может быть признаком того, что нужно копать глубже.

Консультант по кодам сделает этот процесс намного менее головной болью, а также должен иметь возможность проверить с DOB и не только определить, есть ли у вас SRO или нет, но также проинформирует вас о нарушениях в здании. чтобы вы могли получить четкое представление о том, сколько будет стоить исправление, прежде чем заходить слишком глубоко.

Интерьер бывшего СРО по ул.Маркс-авеню в Краун-Хайтс. Фото предоставлено Capital Realty Investors Inc.

Работает в SRO Time, AKA Сертификаты об отсутствии притеснений
Чтобы переоборудовать здание и изменить его заполняемость или произвести определенные виды ремонта, владелец должен получить сертификат об отсутствии притеснений, выданный HPD и подписанный арендаторами, чтобы подтвердить, что: Судя по названию сертификата, их не выгоняют из здания. Каждый раз, когда происходит инцидент, который приводит к отказу, часы переводятся на три года назад до следующей возможности подать заявление на получение сертификата об отсутствии домогательств.

Фасад из песчаника на проспекте Джефферсон, 615 в Бед Стуй, бывшей СРО. Фото Сьюзан Де Врис

Смена справки о заселении

Чтобы изменить собственность из СРО в не СРО, необходимо поменять или получить новое свидетельство о заселении, для чего требуется разрешение alt-1 от строительного управления. Если здание помечено как СРО, покупатель должен будет заполнить контрольный список HPD в своем заявлении, чтобы изменить свидетельство о заселении.

Если владелец имеет свидетельство об отсутствии домогательств и может продолжить, обычно требуется около шести месяцев, чтобы получить разрешение alt-1, и еще шесть месяцев или около того, чтобы получить новое свидетельство о заселении, если физический ремонт не требуется.

Так было на Дин-стрит, 1234 в Краун-Хайтс. Разработчик Джонатан Шипперс купил ее, когда она была СРО, и полностью восстановил ее как единую семью, а затем продал как СРО с сертификатом об отсутствии притеснений. Почти ровно через год новый владелец получил новое свидетельство о заселении на одну семью.

Домовладелец One Bed Stuy, пожелавшая остаться неназванной, понятия не имела, что такое СРО, когда она купила один, известняковый дом, в 2007 году. Затем она собрала арендную плату. Ее одинокий арендатор жил в своей студии полвека, а его арендная плата составляла менее 100 долларов в месяц.

«Я вошла, совершенно не зная, что такое СРО, — говорит она, — я рада, что людей с СРО не так много, потому что они довольно болезненны».

Более 12 000 долларов и десять лет спустя здание все еще является СРО, и его сертификат об отсутствии домогательств в настоящее время находится в подвешенном состоянии.Хотя она не рекомендовала бы этот опыт, тем, кто настаивает, она настоятельно рекомендует удостовериться, что CONH прилагается к акту на любую собственность СРО.

Однако, несмотря на дорогостоящую головную боль, целостность ее дома не позволяет сожалеть о покупке. «Это потрясающе, — говорит она, — так много оригинальных деталей».

Интерьер бывшего СРО на проспекте Джефферсона, 332 в Бед-Стуй. Фото через Halstead

СРО не для неопытных или нуждающихся в денежных средствах. Потенциальные покупатели должны принять во внимание общепринятые взгляды, прежде чем погрузиться в них.

«Я видел, как многие люди уходили от этого», — говорит Гай о покупателях SRO, отмечая, что это часто зависит от того, насколько глубоки карманы покупателя.

«Вы должны быть очень открытыми со всеми, с кем говорите о том, что это такое, даже если это кажется маленьким грязным секретом», — говорит Джона Лэндман, инвестор, который купил и продал по крайней мере одну СРО. «Вы должны пойти прямо и сказать, я хочу купить эту СРО, какие ограничения? Надо просто знать, что это СРО, и достойно признать это.”

[Фотографии Сьюзан Де Врис, если не указано иное]

Похожие статьи

Отправьте по электронной почте [email protected] с дальнейшими комментариями, вопросами или советами. Подписывайтесь на Brownstoner в Twitter и Instagram и ставьте нам лайки на Facebook.

— Обмен HUD

Компонент программы SRO умеренной реабилитации по разделу 8 больше не соответствует требованиям программы CoC. новых проектов СРО не будут финансироваться.Текущие проекты СРО будут и дальше продлеваться в соответствии с Законом о реформе многоквартирного жилья и доступности жилья от 1997 года.

Бенефициары

Программа СРО оказывает помощь бездомным без сопровождения взрослых.

Правомочные кандидаты

Государственные жилищные агентства (PHA) и частные некоммерческие организации имеют право на участие в программе SRO. Однако некоммерческие организации должны заключать субподряд с АГЖС для управления арендной помощью.

Условия грантов

Получатели грантов обеспечивают помощь в аренде, которая компенсирует владельцам зданий некоторые расходы, связанные с восстановлением, в течение 10 лет с последующими сроками продления.С помощью любого проекта, финансируемого СРО, можно отремонтировать не более 100 единиц.

Допустимые мероприятия

Приемлемые виды деятельности ограничиваются помощью в аренде отремонтированного здания. Определенные объекты недвижимости не имеют права участвовать в программе SRO, в том числе:

1. Подразделения, получающие федеральное финансирование на помощь в аренде или эксплуатационные расходы по другим программам HUD
2. Дома престарелых
3. Пенитенциарные, исправительные, медицинские или психиатрические учреждения
4. Квартиры, занимаемые собственниками

Более того, заявители не могут амортизировать расходы на восстановление, связанные с предметами роскоши (например,ж. , бассейны), непредвиденные расходы и труд собственника (например, непосредственная работа или надзор).

Требования и обязанности

Каждое устройство должно пройти минимальный ремонт, включая пропорциональную долю затрат на материалы и рабочую силу, необходимых для приведения общих частей или систем в соответствие со стандартами физических условий.

После заключения годового договора о взносах у собственника недвижимости есть 12 месяцев на завершение ремонта.

Собственник не может расторгнуть договор аренды, за исключением: серьезных и неоднократных нарушений условий договора аренды; нарушения применимых федеральных, государственных или местных законов; или по другим справедливым причинам.

С учетом жилья СРО в г. Нью-Йорке и за его пределами

С учетом жилищных условий СРО в г. Нью-Йорке и за его пределами

Недавний анализ, проведенный Центром Фурмана Нью-Йоркского университета, рассматривает жизнеспособность СРО по рыночным ценам для повышения доступности в Нью-Йорке.

Рост стоимости жилья во многих американских городах привел к кризису доступности для жителей, которые оказываются либо обремененными арендной платой, либо живут с соседями по комнате по необходимости, а не по предпочтениям.Однокомнатные жилые дома (СРО), общ. понимаемые как квартиры-студии меньшего размера, чем средние, с общей кухней или ванной комнатой, могут стать инструментом для увеличения предложения доступного жилья и сокращения бездомности на дорогостоящих рынках. В отличие от квартир, в которых проживают соседи по комнате, каждая единица СРО арендуется индивидуально. Хотя СРО остаются привлекательными вариантами для некоммерческих организаций, которые предоставляют улучшенное субсидируемое жилье для целевых групп населения, многие юрисдикции эффективно регулируют строительство жилья по рыночным ценам. СРО прекратили существование.СРО, которые когда-то были обычным явлением в жилищном фонде Нью-Йорка, к середине 20 века стали рассматриваться как ненадлежащее жилье для самых нуждающихся жителей города. Последовавшая критика привела к постановлениям, жестко ограничивающим новые рыночные ставки. Создание СРО и противодействие продолжению работы существующих СРО. Недавний анализ Центра Фурмана Нью-Йоркского университета рассматривает жизнеспособность СРО по рыночной ставке для повышения доступности в Нью-Йорке. Белая книга «21-е СРО Century: Могут ли малые жилищные единицы помочь удовлетворить потребность в доступном жилье в Нью-Йорке? » также обеспечивает основу для изучения потенциала СРО по повышению доступности в других городах с высокой арендной платой.

СРО: оценка их потенциала в Нью-Йорке

В Нью-Йорке 58 процентов семей, состоящих из одного взрослого съемщика, по состоянию на 2015 год выплачивают более 30 процентов своего дохода в виде арендной платы, и многие жители Нью-Йорка, живущие с соседями по комнате, делают это по необходимости. Около 1,2 миллиона одиноких взрослых арендаторов в город, 210 000 существующих в настоящее время небольших квартир вряд ли смогут удовлетворить потенциальный спрос на более доступный вариант аренды. Авторы отмечают, что, помимо финансовых преимуществ, СРО предлагают варианты образа жизни, невозможные в общих квартирах.Поскольку каждая единица в развитии SRO имеет независимый доступ и независимую аренду, SRO предлагает повышенную независимость и конфиденциальность, что привлекает потенциальных арендаторов и может стимулировать спрос на эти доступные единицы.

В отчете моделируются четыре гипотетических сценария строительства, в которых затраты на материалы, рабочую силу и другие расходы остаются неизменными, но при этом различаются размеры квартир и степень совместного использования кухни и ванной комнаты. Основываясь на этом последовательном сравнении, авторы оценивают, могут ли СРО реализовать более низкую арендную плату, при этом обеспечивая девелоперам конкурентоспособную рентабельность инвестиций (ROI).Каждый сценарий предполагает единый размер здания 67 100 квадратных футов брутто на единой проектной площадке площадью 15 000 квадратный фут. Первый сценарий моделирует здание традиционных квартир-студий Нью-Йорка — 400 квадратных футов каждая с кухней и ванной комнатой. Эта модель дает основу для сравнения. Следующий сценарий — строительство небольших студий. (300 квадратных футов) с отдельными кухнями и ванными комнатами. Несмотря на то, что микроузлы не считаются СРО, действующие строительные нормы, тем не менее, не поощряют строительство микроузлов такого размера.Две последние модели — это СРО; первая модель это здание с квартирами площадью 225 квадратных футов, каждая с отдельной ванной комнатой, но с общей кухней, а вторая модель представляет собой здание, состоящее из квартир площадью 160 квадратных футов с общей ванной комнатой и кухней.

Экономика СРО

Как можно сравнить арендную плату в СРО с арендой в микрорайонах и классических студиях, и могут ли они обеспечить конкурентоспособную рентабельность инвестиций, необходимую для стимулирования строительства? Отчет показывает, что для каждого здания, когда единицы уменьшаются в размере и увеличиваются по количеству и по мере того, как увеличивается степень совместного использования помещений, арендная плата за единицу, необходимая для реализации конкурентоспособной рентабельности инвестиций, уменьшается.В таблице ниже показано изменение количества квартир в каждом здании в каждом сценарии, арендная плата на единицу, необходимую для реализации конкурентоспособной рентабельности инвестиций (при условии, что стоимость земли составляет 200 долларов за квадратный фут), и соответствующего уровня медианного дохода (AMI), для которого такая единица будет доступной.

Таблица 1: Помещенная арендная плата, необходимая для получения конкурентоспособной рентабельности инвестиций

Примечание. При расчетах предполагается, что единый размер здания составляет 67 100 квадратных футов брутто на единой проектной площадке в 15 000 квадратных футов.

Источник: адаптировано из Эрика Стерна и Джессики Ягер. 2018. «СРО 21-го века: могут ли малые жилищные единицы помочь удовлетворить потребность в доступном жилье в Нью-Йорке?» Центр Фурмана Нью-Йоркского университета.

Препятствия на пути развития СРО

Хотя Нью-Йорк прямо не запрещает разработку каких-либо сценариев, изложенных в отчете, существующая финансовая и нормативная среда не позволяет строить такие проекты. Например, правила строго ограничивают разработчики имеют право создавать СРО и условия, при которых могут создаваться СРО.Коммерческому развитию СРО препятствует требование о том, чтобы разработки СРО «либо находились в собственности, под управлением, либо использовались некоммерческой организацией, либо были построены с« существенными помощь от правительства ». Еще более серьезным ограничением является ограничение на количество жилых единиц на участок для зонирования, которое имеет тенденцию к увеличению размера единицы, ограничивая строительство квартир микростудий. Правила парковки, требующие Количество парковочных мест на единицу также увеличивает затраты на строительство объектов СРО, где арендаторы с меньшей вероятностью будут владеть автомобилями, говорится в отчете.Наконец, существующая практика финансирования является еще одним препятствием на пути развития СРО, когда общественные субсидии часто в пользу более крупных единиц и частных спонсоров, обеспокоенных риском, связанным с инвестированием в непроверенные типы жилья.

Авторы предлагают возможные изменения в правилах города Нью-Йорка, которые сделают производство микроагрегатов и блоков повышения эффективности менее обременительным. Они также предлагают, чтобы город предпринял демонстрационный проект по предоставлению реальных данных о работе и финансах проектов СРО, что поможет решить некоторые из опасений, выраженных застройщиками из частного сектора и банкирами.

Статус СРО жилья в других городах

В исследованиях, подобных официальному документу Furman Center, анализировались препятствия и потенциал СРО в других городах, включая Сан-Франциско, Лос-Анджелес и Нэшвилл. Другие исследователи также пытались понять потенциал рынка, регуляторные проблемы и контуры политических дебатов вокруг СРО и микроорганизмов.

Сиэтл предлагает реальный урок взаимодействия между рыночным спросом на СРО и правилами развития.С 2009 по 2014 год в Сиэтле наблюдался бум строительства СРО по рыночным ценам, когда застройщики осознали, что существующие правила разрешают строительство этих единиц таким образом, чтобы не запускать длительный процесс анализа проекта и что в некоторых случаях можно было бы избежать требований. построить паркинг во дворе. Средняя арендная плата этих квартир составляла 660 долларов, что намного меньше средней арендной платы в 1367 долларов для традиционных студий. Только в 2013 году было построено более 1800 СРО и микроквартир, что составляет почти 25 процентов от всего жилья, построенного в Сиэтле в этом году.Несмотря на вывод городского Департамента планирования и развития о том, что «производство микроквартирных домов и коллективных жилых домов соответствует принятым целям и политике Комплексного плана», город посредством ряда судебных решений и законодательных актов городского совета продолжал изменения, в результате которых строительство доступных СРО и микроузлов стало экономически невыгодным. К ним относятся более длительный процесс рассмотрения предлагаемых разработок; расширение требований к парковке; ужесточение правил зонирования; и повышение требований к минимальному размеру.По оценкам одного исследования, в результате в городе строится на 829 единиц доступного жилья меньше в год. Городская целевая группа по вопросам доступности и пригодности жилья рекомендует отменить эти изменения, чтобы способствовать развитию более доступного жилья на частном рынке.

Другие города также начали рассматривать вопрос о разрешении СРО для увеличения предложения доступного жилья. Например, в 2017 году город Майами принял постановление, разрешающее строительство микроузлов, ориентированных на транзит.Поскольку города продолжают решать, как лучше всего обеспечить жителей доступным по рыночным ценам жильем, СРО предлагают политикам один из возможных путей для рассмотрения. Отчет Furman Center предлагает полезную основу для оценки потенциальных преимуществ и препятствий для строительства СРО.

Город Чикаго :: SRO Preservation Initiative

Обновлено 29 сентября 2020 г.

Правила и положения, касающиеся Постановления о сохранении СРО, доступны по этой ссылке.

Одна из сильных сторон Чикаго — это разнообразный жилищный фонд. Здания с размещением в одной комнате (SRO) предоставляют доступное жилье, необходимое для повышения качества жизни многих жителей Чикаго. Город Чикаго в партнерстве с другими правительственными и общественными организациями поддерживает усилия по сохранению собственности СРО через инвестиции и различные механизмы финансирования, которые создают и сохраняют доступность для семей с низким и умеренным доходом. В декабре 2014 года город Чикаго принял Постановление о сохранении жилых помещений в одноместных комнатах (раздел 5 муниципального кодекса города Чикаго, глава 5-15), который требует уведомления тех, кто в настоящее время проживает в собственности СРО, выставленной на продажу, предоставляет информацию организациям по развитию доступного жилья, чтобы дать возможность рассмотреть вопрос об инвестициях в сохранение.Требования к уведомлениям.

Здание СРО определяется как здание, которое содержит пять или более однокомнатных жилых единиц и в котором не менее 90 процентов единиц являются единицами СРО. Постановление требует, чтобы владельцы недвижимости уведомляли арендаторов в письменной форме за 180 дней до продажи или передачи собственности. Владелец собственности также должен уведомить Департамент права Чикаго и Департамент жилищного строительства Чикаго (DOH) о намерении продать. Владелец недвижимости предоставит 180 дней после уведомления о намерении продать покупателю, намеревающемуся сохранить доступное жилье, для подачи предложения о покупке недвижимости.Собственник имущества СРО ведет добросовестные переговоры в течение 180 дней.

Партнерские отношения для создания и сохранения доступного жилья

Город Чикаго через DOH получит уведомление о намерении продать от владельца собственности и направит контактную информацию предприятиям жилищного строительства и организациям, заинтересованным в сохранении собственности SRO. DPD встретится с покупателями СРО и существующими владельцами СРО, чтобы рассмотреть возможности финансирования, которые поддерживают сохранение доступного жилья.Владельцы и застройщики объектов собственности SRO, которые стремятся подать заявку в город Чикаго за финансированием для создания или сохранения доступного жилья, должны подать Городское заявление на получение многосемейной ссуды, которое будет рассмотрено Министерством здравоохранения США на предмет ресурсов города.

Являясь партнером городских властей по созданию и сохранению доступного жилья, The Preservation Compact служит связующим звеном для существующих владельцев и заинтересованных покупателей, позволяющих понять варианты финансирования, которые могут быть доступны для любой заявки на сохранение.Персонал доступен для предоставления информации владельцам СРО об имеющихся программах и ресурсах для сохранения зданий и доступных единиц жилья. Направления будут направляться к спонсорам / кредиторам, включая Министерство жилищного строительства и городского развития США, Управление жилищного строительства Иллинойса, Управление жилищного строительства Чикаго и Корпорацию общественных инвестиций / Energy Savers.

ССЫЛКИ:

Постановление СРО

Городское уведомление о постановлении

Инициатива СРО по сохранению

24 Свода федеральных правил, § 982.605 — СРО: Стандарты качества жилья. | CFR | Закон США

(а) Стандарты ВКС для СРО. В отношении жилья СРО применяется HQS в § 982.401. Однако стандарты в этом разделе применяются вместо § 982.401 (b) (санитарные помещения), § 982.401 (c) (приготовление пищи и удаление мусора) и § 982.401 (d) (пространство и безопасность). Поскольку в подразделениях СРО не будут размещаться дети, стандарты качества жилья в § 982.401 (j), касающиеся краски на свинцовой основе, не применяются к жилью СРО.

(b) Требования к характеристикам.

(1) На корпус SRO распространяются дополнительные требования к характеристикам, указанные в этом параграфе (b).

(2) Санитарно-технические помещения, а также характеристики пространства и безопасности должны соответствовать местным нормам для жилищного строительства СРО. В отсутствие применимых местных норм для жилищного строительства СРО применяются следующие стандарты:

(i) Санитарное оборудование.

(A) По крайней мере, один унитаз со смывом, который можно использовать в уединении, унитаз, ванна или душ в надлежащем рабочем состоянии, должен быть предоставлен на каждые шесть человек или меньше, проживающих в корпусе СРО.

(B) Если единицы СРО сдаются в аренду только мужчинам, смывные писсуары могут быть заменены не более чем половиной необходимого количества смывных туалетов. Однако в здании должен быть хотя бы один унитаз со смывом.

(C) Каждая унитазная раковина, ванна или душ должны быть постоянно обеспечены достаточным количеством горячей и холодной проточной воды.

(D) Все эти объекты должны находиться в надлежащем рабочем состоянии и соответствовать требованиям личной гигиены и утилизации человеческих отходов.На объектах должна использоваться разрешенная государственная или частная система утилизации.

(E) Санитарные помещения должны быть разумно доступны из общего холла или коридора для всех людей, живущих в них. Эти объекты не могут располагаться более чем на один этаж выше или ниже подразделения СРО. Санитарно-бытовые помещения не могут располагаться ниже уровня, если только подразделения СРО не расположены на этом уровне.

(ii) Космос и безопасность.

(A) В СРО может проживать не более одного человека.

(B) Подразделение СРО должно иметь площадь пола не менее ста десяти квадратных футов.

(C) Подразделение SRO должно содержать не менее четырех квадратных футов туалета для каждого жителя (с беспрепятственной высотой не менее пяти футов). Если места в шкафу меньше, то при определении площади пола в блоке СРО из площади жилого помещения необходимо вычесть пространство, равное величине дефицита. Подразделение СРО должно содержать не менее ста десяти квадратных футов оставшейся площади после вычета суммы дефицита в минимальном пространстве туалета.

(D) Наружные двери и окна, доступные извне в SRO, должны быть запираемыми.

(3) Доступ.

(i) Дверцы доступа в подразделение SRO должны иметь замки для обеспечения конфиденциальности в надлежащем рабочем состоянии.

(ii) Подразделение SRO должно иметь немедленный доступ к двум или более утвержденным средствам выхода, соответствующим образом обозначенным, ведущим к безопасному и открытому пространству на уровне земли, а также любым средствам выхода, требуемым законодательством штата и местным законодательством.

(iii) Резидент должен иметь возможность получить доступ к единице SRO, не проходя через любую другую единицу.

(4) Спринклерная система. В каждом здании должна быть установлена ​​спринклерная система, которая защищает все основные помещения, детекторы дыма с проводным подключением и другие меры противопожарной защиты и безопасности, которые могут потребоваться в соответствии с государственным или местным законодательством. Термин «основные помещения» означает коридоры, большие общие зоны и другие зоны, указанные в местных правилах пожарной безопасности, строительства или безопасности.

CTE — Роль школьного сотрудника по ресурсам: определение SRO

Программы школьных ресурсов существуют по всей стране в течение многих десятилетий. Национальная ассоциация сотрудников школьных ресурсов считает Флинт, штат Мичиган, местом рождения Программы школьных ресурсов. Программы школьных ресурсов были реализованы во всех 50 штатах; Флорида и Северная Каролина — две страны, у которых есть программы в масштабе штата, которые существуют уже много лет.

Хотя нет точного определения SRO, существуют общие практики, которые определяют, что делает настоящий школьный сотрудник по ресурсам. Поскольку нет требования использовать термин SRO или School Resource Officer, несколько отделений полиции изменили или изменили название. Термин «EFO» или «Сотрудник по учебным заведениям» может быть заменен там, где это необходимо. Обычная практика определяет, что такое SRO, а не то, какую аббревиатуру вы используете.

Министерство юстиции США, Управление ювенальной юстиции и предотвращения правонарушений, Информационный бюллетень № 5 от марта 2001 года определяет школьного сотрудника по ресурсам (SRO) как «профессионального сотрудника правоохранительных органов с присяжными полномочиями, назначенного нанимающим полицейским департаментом. работать в школе в сотрудничестве со школой и общественными организациями.«Центр по предотвращению насилия в школе» далее определяет СРО как «сертифицированного сотрудника правоохранительных органов, которому на постоянной основе поручено обеспечивать страховую защиту школы или группы школ. СРО специально обучены выполнять три роли: сотрудник правоохранительных органов; советник по правовым вопросам; и учитель, связанный с правом ». Когда мы ищем определение того, что такое школьный сотрудник по ресурсам, мы должны взглянуть на философию, лежащую в основе программы.

Сочетание двух определений может лучше всего описать школьного сотрудника по ресурсам — присягу сотрудник правоохранительных органов, прикомандированный к школе на длительный срок.СРО проходит специальную подготовку и выполняет три основные функции: сотрудник правоохранительных органов; советник по правовым вопросам; и преподаватель права. Кроме того, СРО работает в сотрудничестве со школой и обществом в качестве ресурса.

Чем занимаются СРО и почему они важны

Школьные консультанты (SRO) — это полицейские, работающие в начальной, средней и старшей школах.Они сотрудничают со школьной администрацией, сотрудниками службы безопасности и преподавателями, чтобы гарантировать, что школы являются безопасным местом для обучения учащихся.

не предназначены для использования в качестве вооруженной службы безопасности, пугающей детей, заставляя их вести себя хорошо, а скорее являются педагогами, неформальными консультантами и сотрудниками правоохранительных органов, которые работают в школах, в которых они служат. В каждой школе СРО становится надежным и уважаемым членом администрации, к которому дети обращаются за советом, поддержкой и безопасностью.

Стремясь лучше понять, чем именно занимаются СРО и почему они важны, Guard911 ^® поговорил с шерифом Джоном Коттлом, который возглавляет один из крупнейших сельских округов штата Миссури.У него есть СРО в нескольких школах, и он считает, что они играют важную роль в жизни детей, которых они защищают. Вот что он сказал о своих СРО.

Как работают СРО и как они помогают в чрезвычайных ситуациях

Guard911 : Пожалуйста, объясните, как работают СРО в вашем районе и как они помогают в чрезвычайных ситуациях.

Шериф Коттл: Наши СРО являются частью обслуживаемых ими школ. Они носят упрощенную повседневную форму и в течение всего дня общаются с детьми в различных сферах.Дети видят в них положительные образцы для подражания, которые помогают в повседневном управлении и обучении в обычные школьные часы, после школы и на школьных мероприятиях за пределами кампуса. Они часто присоединяются к таким классам, как Shop или P.E. протянуть руку помощи. У одного из наших офицеров есть полицейская собака, которую дети любят и с нетерпением ждут.

Основная цель наших СРО — обеспечить безопасность детей. В сельском округе с более чем 6500 учениками и 900 сотрудниками, разбросанными по тринадцати школам на площади 238 квадратных миль, наличие на месте сотрудника правоохранительных органов, который может немедленно помочь в любой чрезвычайной ситуации, буквально может быть разницей между жизнью и смертью.

В нашем районе в службу 911 редко, если вообще когда-либо, звонят из школы. По моим ближайшим оценкам, наши СРО отменяют более 200 звонков в год в службу экстренной помощи. Кроме того, некоторые из наших школ находятся в очень сельских городах, где нет полиции и / или пожарных отделений — их школьный ресурсный офицер — это их отдел полиции. Они обеспечивают немедленное реагирование на любую чрезвычайную ситуацию, связанную со школой, с нулевым временем ожидания.

«В состав школы входит СРО. Он или она будет общаться с детьми, помогать в различных классах, спорте, внеклассных мероприятиях, даже в летнем лагере.Это невероятно позитивные отношения, которые очень нравятся детям. СРО являются ЧАСТЬЮ ШКОЛЫ, не считаются посторонними »- Шериф Коттл

Guard911 : Кто оплачивает СРО в вашем районе и сколько они стоят?

Sheriff Cottle: В каждом районе она разная, но с тех пор, как мы начали программу в 2000-2001 учебном году, я оплачиваю наши СРО из своего бюджета. Цена не изменилась за 20 лет — получается 191 доллар в день на офицера.Это небольшая плата за то, чтобы наши дети были в безопасности.

# 1 Причина наличия СРО

Guard911 : Можете ли вы назвать нам причину номер один иметь СРО в школах нашей страны?

Шериф Коттл: СРО пресекают любую угрозу, которая может возникнуть, и действуют как средство сдерживания преступлений и насилия. Они собирают большой объем информации от детей, которые без труда сообщают СРО, если что-то происходит, будь то наркотики, драки или насилие любого рода. Они могут делать это в разговоре, не будучи очевидными и не похожими на стукача.СРО также могут видеть, если что-то кажется подозрительным, и следить за развитием событий.

Это открытое общение создает безопасную и безопасную школьную среду. Если бы СРО не было, ребенок не мог бы позвонить в полицию самостоятельно или быть замеченным идущим в офис администратора, чтобы сообщить о чем-либо.

также есть собаки, которых дети любят, и они будут останавливаться и гладить. Собаки действительно помогают детям получать удовольствие от своего присутствия. Также собаки, идущие по коридору, могут чувствовать запах наркотиков.

И, конечно, то, о чем никто из нас не любит думать, но одна из самых больших угроз для наших детей сегодня — это школьные стрелки. Если стрелок должен был попасть в школу, SRO обучается справляться с активными стрелковыми ситуациями, останавливать стрелка как можно быстрее и проводить сортировку любого, кто может получить травму. Никто со стороны не может быть там быстрее СРО. Период.

«Убийство является третьей по значимости причиной смерти молодых людей в возрасте от 10 до 24 лет и 15 по всей стране.7 процентов студентов носили оружие (например, пистолет, нож или дубинку) хотя бы один день в прошлом месяце ». — Отчет Федеральной комиссии по безопасности в школах

Guard911 : Что бы вы сказали школам, которые сделали это или рассматривают это в связи с реакцией коленного рефлекса, направленной на избавление от СРО?

Шериф Коттл: Избавиться от СРО — очень плохое решение. Остановитесь и подумайте о детях и о том, что вы делаете, забирая их. Если нет СРО, это делает вашу школу чрезвычайно уязвимой для тех, кто намеревается причинить вред.Все процедуры безопасности в мире не могут заменить упреждающую разведку, которую СРО собирают, чтобы остановить атаки ДО того, как они произойдут. Отсутствие СРО также лишает вас возможности получить более быструю медицинскую помощь.

«Одна из вещей, которую не видит публика, — это то, сколько СРО останавливают [активных стрелков] до того, как выстрелит. Налаживая отношения со студентами, СРО получают ценные сведения и могут исследовать и останавливать эти вещи, прежде чем они когда-либо станут проблемой.”- Мо Канади, исполнительный директор Национальной ассоциации сотрудников школьных ресурсов (НАСРО)

Почему в вашей школе должна быть SRO

В 2018 году в рамках Заключительного отчета Федеральной комиссии по безопасности школ Национальный центр оценки угроз секретной службы США опубликовал Повышение безопасности школ с использованием модели оценки угроз: Оперативное руководство по предотвращению целенаправленного насилия в школах .

В нем отмечается следующее: «Обеспечение безопасности наших школ включает в себя несколько компонентов, включая физическую безопасность, управление в чрезвычайных ситуациях и усилий по предотвращению насилия в форме процесса оценки угроз .Этот процесс начинается с разработки комплексного целевого плана предотвращения насилия ».

Согласно Оперативное руководство по предотвращению целевого насилия в школе , этот план должен:

1. Создать многопрофильную группу по оценке угроз.
2. Определите поведения, включая запретительные и вызывающие беспокойство.
3. Создать и провести обучение работе с централизованной системой отчетности.
4. Определите порог вмешательства правоохранительных органов.
5. Установите воспроизводимые процедуры оценки угроз.
6. Разработать варианты управления рисками.
7. Создавайте и продвигайте безопасный школьный климат.
8. Провести обучение для всех заинтересованных сторон.

В отчете говорится: «Нет сомнений в том, что планирование и обучение помогают подготовить полицейских и оперативников к работе с активными стрелками. Однако, поскольку инциденты с активными стрелками часто заканчиваются до того, как правоохранительные органы прибывают на место происшествия, персонал на месте должен быть готов противостоять активному нападению стрелка в отсутствие обученных сотрудников кризисного реагирования .”

Официально обученные СРО могут помочь с шагами 1-8 и лучше всего оснащены для оценки потенциальных угроз до того, как они станут инцидентами, управления ситуациями активного стрелка и спасения жизней.

«Важность сообщения о подозрительной деятельности и проведения оценок угроз была общей темой, выявленной после прошлых обстрелов в школах». — Отчет Федеральной комиссии по безопасности в школах

Технология тревожной кнопки помогает СРО

Важно отметить, что СРО есть не во всех школах Шерифа Коттла.В школьном округе, который охватывает сотни миль, работает 82 автобуса и несколько школьных зданий, этот сельский округ также использует технологию тревожной кнопки SchoolGuard ^® .

В случае активного стрелка или неотложной медицинской помощи одним касанием экрана смартфона SchoolGuard мгновенно набирает 911 без необходимости звонка. Он также предоставляет школьным администраторам на территории кампуса немедленную и точную информацию и детали, необходимые для принятия обоснованных решений.

И, в отличие от любой другой технологии тревожной кнопки, SchoolGuard автоматически предупреждает ближайших сотрудников правоохранительных органов, которые находятся в сети Hero911 ^® , чтобы они могли прибыть в школу как можно быстрее — обычно быстрее, чем те, кого отправили через службу 911.

«Умение быстро и эффективно общаться часто играет ключевую роль в успешном реагировании на инцидент с активным стрелком». — Отчет Федеральной комиссии по безопасности в школах

СРО эффективны в обеспечении безопасности детей

Ваша школа делает все возможное, чтобы защитить учеников и сотрудников? SRO в сочетании со SchoolGuard — это разумная и доступная комбинация, которая ставит безопасность детей на первое место, чтобы они могли сосредоточиться на обучении.